Оценка квартиры — У вас есть кондоминиум, такой как мезонет, квартира или даже апартаменты, и вы хотели бы узнать, сколько они стоят? Конечно, с этим вопросом вы можете сразу обратиться к оценщику и/или агенту по недвижимости. Однако точная оценка становится важной не позднее, когда вы захотите продать или завещать квартиру. Даже если вы закладываете недвижимость — например, потому что хотите купить другую недвижимость — стоимость должна быть определена очень точно. Именно тогда в игру вступает эксперт. Факторы стоимости, местоположение, обстановка, рыночная стоимость, реалистичная цена: так вы сможете оценить свою собственность и избежать ошибок при продаже квартиры. Вы хотите продать сейчас? Читайте больше советов по налогам, процессу и т.д. в разделе » Продажа квартиры«.
Но давайте сначала придерживаться так называемого «значения пи по пальцам», т.е. очень грубого определения стоимости. Для определения стоимости вашей квартиры сначала играет роль ряд «мягких» факторов влияния.
Прежде чем мы углубимся в тему оценки местоположения, строительных конструкций, рыночной стоимости и т.д., давайте начнем с основных 3 вопросов, которые мы получаем на консультациях с клиентами:
Как оценить стоимость недвижимости?
Кто определяет рыночную стоимость недвижимости?
Как банк оценивает недвижимость?
Совет! Если вы не уверены в критериях для соответствующих типов квартир, здесь вы найдете обзор с определениями и характеристиками: Плоские типы A — Z.
Место, место, место: повышение стоимости и аргумент в пользу продаж
Это относится ко всем вещам, которые вы можете видеть, но не можете напрямую перевести в денежную или иную стоимость. В первую очередь, речь идет, например, о так называемом микро- и макрорасположении квартиры, то есть о виде на ближайшее и региональное окружение. Расположена ли ваша квартира на оживленной улице или в тихом пригороде, относится ли окружение вашей квартиры к среднему классу или социально неблагополучному — все эти «мягкие» условия влияют на стоимость вашей квартиры.
Суровые факты: Инфраструктура и оборудование
К «жестким» факторам микро-локации снова относится близость к врачам, общественным учреждениям или культурным заведениям. Потому что здесь условия, по крайней мере, можно измерить по расстоянию и количеству доступных объектов. Основное правило здесь таково:
Чем ближе к общественной жизни, тем больше эти факторы увеличивают ценность.
Близость вашего дома к общественному транспорту также — и, безусловно, все чаще — является плюсом. В конце концов, автобусы и поезда приобретают все большее значение в городе и стране в контексте дебатов о климате. Безусловно, наличие собственных парковочных мест или даже подземного паркинга также положительно влияет на стоимость квартиры.
Знаете ли вы уровень преступности в вашем районе? Это настоящий «смешанный фактор» жесткого и мягкого в оценке жилья. С одной стороны, эта «твердая» ставка может быть определена с помощью цифр, но с другой стороны, ставка района не обязательно должна применяться к непосредственному расположению вашей недвижимости на улице. Особенно в этом районе много «мнимой» безопасности или незащищенности.
Коэффициент обесценения или увеличения
Эти критерии объединяет одно: их нельзя конвертировать в твердую валюту или только с большим трудом. Здесь нет точного коэффициента обесценивания или удорожания. Это относится и к макроположению квартиры. Другими словами, расположение квартиры в более крупном географическом регионе или районе в случае больших городов. Даже если квартиры на юге Германии обычно считаются более дорогими, чем на севере, «умная» квартира в гамбургском Винтерхуде или ХафенСити всегда стоит дороже, чем, например, в Гёггингене под Аугсбургом. Квартира — например, в Эссене — в среднем намного дороже в южных районах, чем в северных.
Контрольный список: Оценка стоимости квартиры для продажи
Используйте наш сервис для достижения хорошей цены продажи.
Сравнительные значения и цены за квадратный метр
При оценке квартир мы включаем в сравнение местные цены за квадратный метр. Мы определяем сопоставимые объекты жилой недвижимости и цены их продаж из общенациональных и особенно региональных баз данных.
В методе сравнительной стоимости к вашему кондоминиуму применяется цена за квадратный метр, принятая в отрасли и регионе. Это позволит вам получить реалистичную оценку цены продажи вашей квартиры. Помимо сравнительных характеристик, таких как местоположение и площадь квартиры, в оценку недвижимости включаются и индивидуальные характеристики. Например, зимние сады или высокая энергоэффективность могут значительно увеличить цену. Но при определении цены также учитываются структурные повреждения, предстоящий ремонт или меры по модернизации.
Цены на недвижимость в Германии
Здесь вы найдете подборку крупнейших городов Германии с информацией о ценах на покупку, сравнениях и развитии экономики и инфраструктуры с первого взгляда:
Другие критерии при определении стоимости недвижимости включают общую информацию о ней, такую как этаж, комната и обстановка.
Год постройки объекта
Жилой этаж
Количество и размер комнат
Балкон, терраса, лоджия и зимние сады
Общественная собственность
Арендованные квартиры
Год постройки объекта
В случае старых зданий (построенных до 1945 года), их реконструкция увеличивает продажную стоимость. Стоимость квартир в хорошо отремонтированных или отреставрированных старых зданиях часто выше, чем средняя местная цена. Недавно построенные квартиры также обычно оцениваются выше. Однако на многие квартиры 1960-х и 1970-х годов часто снижают цену, если обнаруживается особенно плохое состояние здания.
Снижение покупной цены часто для зданий 60-х / 70-х годов постройки
Жилой этаж: первый этаж, пентхаус и лифт
Чем выше квартира находится в здании, тем выше ее цена. Квартиры на первом этаже пользуются меньшим спросом, и их цена может быть на 30 процентов ниже средней стоимости. Если до квартиры, расположенной выше, можно добраться на лифте, круг потенциальных покупателей также увеличивается.
-30% для квартир на первом этаже
По моему собственному опыту, покупатели недвижимости часто «спонтанно влюбляются», особенно в пентхаусы и лофты. Цена покупки, безусловно, может быть немного выше рыночной стоимости. Если в лофте надлежащим образом обустроено открытое пространство, возникают дополнительные факторы, повышающие его стоимость.
Не менее важно и то, что чем выше кондоминиум, тем больше вероятность того, что в нем есть лифт. Квартиры без лифта отпугивают многих покупателей в наши дни, особенно во внутренних городах мегаполисов, где есть много альтернативных предложений недвижимости.
Учитываются комнаты площадью не менее десяти квадратных метров. Если их меньше, комнаты считаются полукомнатными. Кухня и ванная комната не учитываются. Как правило, квартиры с большим количеством комнат также оцениваются по более высокой цене за квадратный метр.
По опыту, количество спален — это то, что имеет наибольшее значение. Особенно это касается элитной недвижимости , количество спален должно быть достаточным. Даже одиночки придают здесь значение наличию достаточной мощности, независимо от того, понадобится ли она после покупки или нет.
Количество:
Спальня
Гостиная
Ванна / Ванные комнаты
Кухня, проходная кухня
Исследование
Встраиваемый шкаф
Прихожая / фойе
Балкон, терраса, лоджия и зимние сады
Места, где можно расслабиться, пользуются спросом, поэтому такие дополнительные возможности повышают потенциальную цену продажи квартиры. Они включаются в расчет жилой площади в размере 25 процентов. В особенно выгодных жилых районах или в случае очень продуманного дизайна, они могут быть приняты с учетом до 50 процентов в качестве жилой площади.
Общественная собственность
Общая собственность, такая как лифты, лестницы, крыши, двери, линии отопления и снабжения, может быть очень привлекательной собственностью кондоминиума. Если внешняя инфраструктура особенно ухожена или имеются полезные общие комнаты, рыночная стоимость квартиры также увеличивается.
Арендованные квартиры
Если будущий покупатель не может сразу переехать в новую недвижимость, это часто неблагоприятно сказывается на цене покупки. Однако на рынке востребована и хорошо сдаваемая в аренду недвижимость. Инвесторы принимают во внимание ожидаемую доходность недвижимости. В этих случаях мы также можем оказать вам решающую помощь в оценке стоимости вашего ETW.
Оценка квартиры онлайн
Плоская оценка онлайн? Многие люди используют порталы недвижимости для оценки квартир — но имеет ли это смысл? Алгоритм никогда не сможет оценить состояние вашего имущества так же точно, как человеческий глаз. Начиная с распределения комнат по освещенности благодаря расположению с юга-севера-востока-запада, возможного дальнейшего использования для покупателя, фактического состояния ремонта, ознакомления с последними работами по модернизации и т.д. Если вы бесплатно создадите свою онлайн-оценку в формате PDF, вы получите стандартную оценку, основанную на нескольких параметрах.
Это не здравая оценка! Это связано с тем, что здесь никогда не спрашивают подробно обо всех условиях. К ним относятся, как описано выше, в том числе:
Данные об объекте квартиры
Внутреннее оборудование
Состояние зданий и сооружений
Меры по модернизации
Индивидуальные критерии объекта вашей квартиры
Районная и местная доступность (школа, супермаркет и т.д.)
Если вы проводите оценку через Интернет, вы также быстро заметите, например, что многие порталы при оценке квартиры также задают вопросы о недвижимости: Имеет ли это смысл? Нет. Именно поэтому такие стандартизированные запросы обычно не дают релевантных результатов, которые можно использовать для продажи квартиры.
Как команда риэлторов с региональными корнями, мы можем только тепло порекомендовать вам получить оценку у надежного агента по недвижимости. Здесь вам зададут действительно важные вопросы, вы получите бесплатную и обоснованную оценку вашего кондоминиума на основе действительно рыночных критериев оценки.
Простая онлайн-оценка, предлагаемая на многих порталах недвижимости, может дать вам представление, но не обоснованный анализ для продажи вашего дома.
Статистика Германии: цены за квадратный метр
Здесь вы можете увидеть города с самыми высокими ценами на квадратный метр для кондоминиумов в сравнении 2010 и 2018 годов* (в евро за квадратный метр). Больше фактов, цифр и тенденций цен на недвижимость можно найти на сайте: Статистика недвижимости.
Мюнхен (Бавария) с 8 342 евро за кв. м; с 6 737 евро за кв. м в 2014 году; рост 1 695 евро за кв. м за 4 года.
Штутгарт (Баден-Вюртемберг) с 5925 евро за кв.м.; с 4744 евро за кв.м. в 2014 году; рост на 1181 евро за кв.м.
Франкфурт-на-Майне (Гессен) с 6 060 евро за кв. м; с 4 373 евро за кв. м в 2014 году; рост 1 687 евро за кв. м.
Фрайбург-им-Брайсгау (Бавария) с 4 943 евро за кв. м; с 4 740 евро за кв. м в 2014 году; рост 203 евро за кв. м
Ингольштадт (Бавария) с 4 969 евро за кв.м.; с 4 287 евро за кв.м. в 2014 году; рост 682 евро за кв.м.
Что такое «жесткие» критерии в оценке?
Поэтому давайте придерживаться жестких критериев при определении стоимости квартиры. И те, к которым вы, как гражданин, обычно можете легко получить доступ. Например, есть доход домохозяйства города или района. Прямой связи между уровнем дохода семьи и стоимостью квартиры не существует, но высокий доход предполагает высокий уровень жизни, высокую покупательную способность и определенную привлекательность местоположения.
Если в жилой среде — в данном случае также и в регионе — имеется большое количество различных привлекательных работодателей, то этот жесткий критерий также положительно влияет на стоимость жилья. Наконец, можно предположить, что спрос на жилье в этих условиях достаточно высок, а значит, и стоимость предложения (квартира).
К жестким критериям, которые не зависят от местоположения квартиры, также относится фундаментальная экономическая стабильность в стране. Ход экономического развития — также называемый бизнес-циклом — оказывает заметное влияние на спрос на жилую недвижимость, а значит, и на цену.
Процедура оценки
Недвижимость стоит столько, сколько за нее готовы заплатить другие — таков основной принцип рынка недвижимости. Конечно, для цены покупки дома или квартиры имеет значение то, насколько высоки были затраты на строительство и отделку. Но если не удается найти покупателя на роскошную виллу или квартиру по цене, которая была бы разумной, учитывая затраты на строительство, стоимость, к сожалению, все равно снижается. Однако это касается и обратной стороны!
«Обжитая» квартира в проходном доме, но расположенная в востребованном районе, вызывает высокий спрос и, соответственно, высокую цену. С помощью этой так называемой «процедуры сравнительной стоимости» вы можете даже самостоятельно определить приблизительную стоимость вашей квартиры. Сопоставимой в смысле процедуры сравнительной стоимости будет аналогичная квартира в непосредственной близости.
Однако «пример» соседней квартиры, дающий ценность, также должен быть достаточно актуальным. Стоимость, которая была достигнута, скажем, десять лет назад, также отражает ситуацию на рынке десять лет назад.
Примечание: Каждая из трех процедур обычно приводит к разным результатам!
Пример расчета Сравнительное значение
Простое объяснение: для расчета сравнительной стоимости недвижимости мы устанавливаем два объекта недвижимости по отношению друг к другу в качестве примера. Используя информацию о цене покупки и общей жилой площади, мы можем рассчитать пропорциональную цену покупки для вашей недвижимости.
Подробная информация об оцениваемом имуществе:
Площадь оцениваемого имущества: 200 квадратных метров
Покупная цена оцениваемого имущества: ?
Детали сравнительного свойства:
Площадь сравнительной недвижимости: 100 квадратных метров
Стоимость капитализированной прибыли, сравнительная стоимость и стоимость активов
В случае арендованной недвижимости, как правило, в центре внимания при оценке находится«метод капитализированной стоимости дохода«. Помимо стоимости земли, для оценки также используется доход от аренды и так называемая процентная ставка недвижимости.
В дополнение к методу сравнительной стоимости,«метод стоимости активов» также часто используется для жилья, занимаемого собственником, особенно для элитной недвижимости. Основное внимание здесь уделяется материальной стоимости структурных активов, которая выводится, в частности, из цены кубического метра структуры и индекса цен на строительство.
Оба последних метода в любом случае подходят для очень точной оценки стоимости вашей квартиры, но в конечном итоге могут быть использованы только профессионалом. В конечном итоге, только опытный агент по недвижимости имеет представление о ситуации на рынке с помощью метода сравнительной стоимости.
Это вполне нормально, поскольку базовые параметры оценки различны. Ваш агент по недвижимости, как эксперт по недвижимости, объяснит вам, какая стоимость подходит для вас или ваших целей.
Затраты на оценку жилья
Для расчета сначала проводится грубая оценка. Поэтому цена окончательной оценки в большинстве случаев основывается на предполагаемой стоимости оцениваемого имущества.
При стоимости недвижимости ниже предела в 150 000 евро можно рассчитывать на приблизительные расходы в размере 1 500 евро. Для элитной недвижимости или многоквартирных домов стоимостью более 1 миллиона евро оценочный сбор увеличивается до 3 000 евро.
Стоимость менее 150 000 евро, примерно 1 500 евро
Стоимость более 1.000.000 евро, около 3.000 евро
Источник: Федеральная ассоциация экспертов
Заключение по оценке стоимости жилья — контрольный список
Сравнение стоимости квартиры в вашем районе дает вам очень хорошую первую точку отсчета для определения стоимости вашей собственной квартиры. Следующие факторы обычно увеличивают стоимость:
Расположение вашей квартиры в привлекательном жилом районе
Расположение в пределах мегаполиса или близость к крупным центрам
Тихое место в центре города, желательно также в самом центре города
Хорошее сообщение с местным общественным транспортом
Короткие расстояния до супермаркетов, врачей, аптек, органов власти
Ухоженная жилая среда
Хорошее состояние общих помещений в доме
Высокий уровень заботы о вашем доме
Лифтовая система
Парковочные места или подземная автостоянка
Дело для экспертов: оценка стоимости вашего дома
Документы для проведения оценки
Поэтому точное определение стоимости квартиры включает в себя множество основных условий. Даже если в настоящее время вы не планируете продажу своей квартиры, вам следует собрать некоторые основные документы для точной оценки. Они помогут агенту по недвижимости провести точную оценку и создать прочную основу доверия с возможными будущими покупателями.
Копия договора аренды, если ваша квартира сдается в аренду
Даже если энергетический сертификат всегда выдается на весь дом, в котором находится квартира, этот сертификат позволяет сделать прямые выводы об энергетическом состоянии квартиры. Именно поэтому сертификат не должен отсутствовать ни при одной оценке.
Когда речь идет о страховании, важны только те полисы, которые защищают фактическую конструкцию здания. Это означает страхование от пожара и страхование зданий. Поскольку квартира обычно является частью многоквартирного дома, копию полиса обычно приходится запрашивать у страховой компании через администратора. Страхование вашего домашнего имущества не входит в оценку!
Избежание ошибок при оценке
Сразу же упомяну одну из самых важных ошибок в (собственной) оценке: Большинство владельцев квартир испытывают сильную эмоциональную привязанность к своей собственности. Как правило, они сами не замечают этой привязанности, но бессознательно устанавливают слишком высокую стоимость своей квартиры.
Вторая ошибка часто возникает, когда продажа квартиры происходит под давлением (времени). В результате цена обычно оказывается слишком низкой, поскольку владельцы надеются на быструю продажу. Именно поэтому имеет смысл определить стоимость квартиры даже без конкретных намерений продать ее. Таким образом, я могу быть уверен, что у меня есть надежная база стоимости «в ящике» на случай продажи, а также получить представление о развитии стоимости моей квартиры на протяжении многих лет.
Несмотря на то, что выше мы упомянули, что метод сравнительной стоимости является наиболее распространенным методом оценки и ссылается на уровень цен сопоставимых жилых помещений в непосредственной близости, именно здесь могут возникнуть ошибки, если использовать заявления о стоимости соседей, друзей или знакомых, или даже объявления на соответствующих порталах недвижимости. В конце концов, кто знает, отражают ли сделанные заявления последующую реальность продажи.
Что может сделать брокер в ходе расследования?
Кто может оценить стоимость вашего дома? Агент по недвижимости или геодезист? Ответ на этот основной вопрос зависит от цели, которую вы преследуете при проведении оценки.
Вам всегда нужен оценщик или эксперт, если оценка должна быть представлена в суде — например, в случае развода. Оценка должна быть оценена на один уровень выше «оценщиком недвижимости, утвержденным штатом». Затем оценка принимается всеми инстанциями. Независимо от того, какой из этих двух методов вы выберете: эти оценки стоят денег. Нет никакой фактической разницы в качестве или даже в достижении разной стоимости у обоих оценщиков.
Даже стоимость квартиры, определенная агентом по недвижимости, не будет отличаться от стоимости оценщика, если оба работают серьезно и по одним и тем же спецификациям. Однако «экспертное заключение» агента по недвижимости не может быть подтверждено в суде или в других инстанциях. Это не имеет ничего общего с недостаточной подготовкой или квалификацией агента по недвижимости.
Если вы хотите уверенно и компетентно представить себя потенциальным покупателям с помощью отчета об оценке, то абсолютно достаточно (обычно также бесплатного) отчета внештатного эксперта по недвижимости или агента.
Потому что со всеми экспертами нужно помнить одну вещь: не каждый, кто называет себя оценщиком или экспертом, на самом деле является таковым. Обратите внимание на наличие сертификатов и обучения в Торгово-промышленной палате, например, в случае оценщиков, и на наличие соответствующих знаний в области оценки и процесса продажи квартир в случае агентов по недвижимости.
Заключение: Оценка стоимости жилья
Стоимость недвижимости, включая вашу квартиру, может быть определена с помощью различных методов оценки. Возможности так же многочисленны, как и результаты, потому что вы всегда получите другой результат. Это вполне нормально и правильно, поскольку каждый метод оценки основан на своем подходе.
Онлайн-оценка — лишь фикция: простейшие параметры
Почему? Порталам нужны ваши контактные данные, заполните «бесплатно», и поехали…
Онлайн-оценка в основном основывается на местоположении объекта недвижимости и, как правило, лишь в недостаточной степени отражает фактическое состояние объекта. Поэтому при онлайн-оценке, как правило, получается слишком оптимистичная стоимость недвижимости.
Результат не следует воспринимать слишком эйфорично.
Если впоследствии вы поручите определение стоимости агенту по недвижимости или другому эксперту — в том числе государственному оценщику — он или она даст вам более низкую рыночную стоимость.
Оценщик всегда определяет стоимость на дату оценки и работает с данными из недавнего прошлого, в то время как онлайн-оценка является бесплатным инструментом, с откровенным оценщиком вы понесете расходы. Однако неприятных сюрпризов никогда не будет, поскольку плата за успех у брокера уже заранее фиксирована.
Его оценка будет включать данные из недавнего прошлого, а также прогнозы на ближайшие месяцы. Кроме того, агент по недвижимости обсудит с вами стоимость и порекомендует листинговую цену.
Оценка стоимости — это стержень маркетинга недвижимости. Как владелец, вы не должны ничего оставлять на волю случая или решаться на эксперименты. В конце концов, на карту поставлено ваше финансовое будущее, и оно должно быть светлым.
Вы хотите продать? Дополнительные советы по налогам, процедурам и т.д. читайте в разделе » Продажа квартиры«.
