Ассоциация владельцев кондоминиумов с первого взгляда

Товарищество собственников кондоминиума (WEG) — это сообщество собственников, владеющих одной или несколькими квартирами в общем здании. Поэтому, когда вы покупаете квартиру в доме, вы автоматически становитесь совладельцем и членом товарищества собственников.

Сообщество владельцев можно описать следующим образом:

Сообщество всех владельцев недвижимости.

Сообщество собственников несет ответственность за управление, обслуживание и модернизацию общего имущества. Решения принимаются на собрании собственников, где каждый собственник имеет один голос. Для представления интересов владельцев назначается администратор, который отвечает за управление и содержание общего имущества. Ассоциация владельцев кондоминиумов является юридическим лицом и может, например, заключать контракты или выступать в суде.

Ассоциация владельцев кондоминиумов с первого взгляда:

• ОЭГ — это сообщество всех владельцев недвижимости.
• Каждый собственник может представлять свое право голоса на собрании собственников
• Каждый собственник имеет определенную долю совместной собственности в общем имуществе
• Каждый член ОГЭ должен нести расходы на общее имущество
• Каждый владелец несет ответственность за свою собственность.
• Каждый владелец имеет определенные права и обязанности по выполнению
• Каждая ОГЭ должна иметь определенные документы, устанавливающие правила и границы

Доли собственности и общее имущество

Распределение имущества в ассоциации владельцев кондоминиумов определяется в декларации о разделе. В ней точно описано, какие части здания выделяются в отдельную собственность, а какие считаются общей собственностью.

Каждый владелец имеет долю в общей собственности здания, такую как земельный участок, фасад, лестница или крыша. Размер доли зависит от площади соответствующей квартиры по отношению к общей жилой площади здания.

Для этого каждый собственник занимает отдельную собственность на свою квартиру. Это означает, что они единолично владеют своей квартирой и могут свободно пользоваться и распоряжаться ею.

Это право каждого владельца:

• Сособственник общего имущества
• Владение собственной квартирой в кондоминиуме

Права и обязанности ОГЭ

Каждый владелец ассоциации кондоминиумов имеет определенные права и обязанности, вытекающие из Закона о кондоминиумах и декларации о разделе. В данном разделе мы рассмотрим эти аспекты более подробно и объясним, какие права и обязанности имеет владелец.

Права и обязанности в ОГЭ включают:

• Администрация
• Техническое обслуживание
• Собрание собственников
• Резолюции

Администрирование и техническое обслуживание

Владельцы несут совместную ответственность за управление и содержание общего имущества. Это включает, например, уход за садом, чистку лестницы или ремонт крыши. Расходы распределяются между собственниками пропорционально их долям собственности.

Эта обязанность лежит на каждом владельце:

• Ответственность за общее имущество
• Отвечает за внутреннее или внешнее управление

Участие в собрании собственников

Собрание собственников является центральным органом ассоциации владельцев кондоминиума и служит для принятия важных решений в отношении общего имущества. Поэтому важно, чтобы собственники присутствовали на собрании и выражали свое мнение. Однако присутствовать на собрании не обязательно.

Протокол собрания собственников должен вестись и подписываться одним собственником и администратором. Протокол должен содержать все принятые решения и результаты голосования.

Вас интересует тема собраний собственников? Узнайте больше здесь!

• Собрание собственников

Процедура голосования и принятие решений

На собрании собственников решения принимаются путем голосования. Существуют различные процедуры голосования, например, простое большинство, квалифицированное большинство или единогласное решение. Решение имеет силу только в том случае, если оно было принято надлежащим образом и не нарушает закон или декларацию о разделении.

Правила проживания, Декларация о разделе и Ко.

Чтобы регулировать доли собственности в доме с несколькими сторонами и гарантировать гармоничное сосуществование, необходимы письменные правила. Поэтому в каждом многопартийном доме есть декларация о разделе, правила сообщества и правила дома.

Правила проживания в доме — это самый важный документ и, с юридической точки зрения, самый важный документ для регулирования работы многоквартирного дома. Они составляются ассоциацией владельцев кондоминиума или назначенным администратором и являются для них обязательными.

Общие правила регулируют все нормы и законы совместной жизни в кондоминиуме и, с юридической точки зрения, стоят за правилами проживания в доме. Поскольку правила сообщества могут быть определены самими владельцами, изменения могут быть приняты единогласно на собрании владельцев.

Декларация о разделе имущества всегда существует, когда все имущество делится на отдельные части, например, на отдельные жилые единицы. Таким образом, она описывает формальный раздел имущества и определяет права и обязанности владельцев.

Порядок проведения WEG с первого взгляда:

• Правила внутреннего распорядка: регулируют работу в многоквартирном доме
• Правила сообщества: регулируют все правила и законы совместного проживания в жилом комплексе.
• Декларация о разделе: таким образом описывается формальный раздел имущества

Продать питч: Узнайте о продаже

Вы уже проверили, разрешено ли вам продавать свое парковочное место? Здесь вы можете узнать разницу между специальным правом собственности и специальным правом пользования.

Если вы знаете разницу, прокрутите страницу вниз до продажи: Процедура

Кондоминиум и специальное право пользования: значение

Разница между кондоминиумом и правом на специальное использование имеет большое влияние на продажу — узнайте почему здесь.

Давайте подытожим «особое имущество» и «особое право пользования» довольно просто. С точки зрения аренды это не имеет никакого значения. Но это имеет значение, когда речь идет о продаже.

Места для парковки индивидуальных автомобилей обычно являются общей собственностью.

Поэтому перед продажей необходимо проверить, разрешено ли вам сдавать свое парковочное место в аренду как 1) авторизованному пользователю или 2) как особому владельцу, сдавать его в аренду или также продавать (просто, без согласия других владельцев).

Здесь вы узнаете, когда наступает случай (1, 2).

Быстро объяснили! Когда что применяется?

С юридической точки зрения (согласно Закону о кондоминиумах [WEG]), разница заключается в вопросе: а) над землей [специальное право пользования] или б) под землей [специальная собственность]. Исключение составляют «закрытые» помещения, поэтому надземные гаражи также могут быть отдельной собственностью.

Когда разрешена продажа вашего поля, а когда нет?

Право на специальное использование быстро объясняется

В случае специального права пользования отдельная продажа парковочного места не допускается — по крайней мере, без согласия всех собственников на собрании собственников. Сама аренда осуществляется исключительно по вашему усмотрению. Для продажи, как уже говорилось, необходимо согласие остальных.

Специальное право пользования:

• Аренда легко возможна
• Продажа только с согласия всех собственников

Кондоминиум быстро объясняется

В случае особого права собственности, для парковочного места создается отдельный лист земельной книги. Это означает, что перепродажа третьим лицам возможна без каких-либо проблем.

Кондоминиум:

• Возможность аренды и продажи третьим лицам

Регулируется в декларации о разделе / соглашении о разделе

Когда существует специальное право пользования, а когда — право собственности на кондоминиум?

Ответ по конкретному имуществу можно найти в декларации о разделе или соглашении о разделе. Здесь собрание собственников урегулировало, является ли это 1) особой собственностью или у вас «только» 2) особое право пользования на парковочное место.

Когда, какой случай (в общем случае) существует, регулируется Законом о кондоминиумах (WEG). Первое, решающее различие вытекает из вопроса — это место для парковки:

1. Надземная (автостоянка)
2. Или на подземной парковке

Надземные парковочные места (автостоянка):

Подземное парковочное место(подземный паркинг):

Исключение составляют наземные, закрытые помещения (гаражи), подробнее об этом чуть позже:

Специальное право пользования парковочным местом

Специальное право пользования, с другой стороны, означает, что вы как собственник можете использовать определенные части общего имущества единолично. Соответственно, в случае специального права пользования, отдельная продажа парковочного места не допускается без согласия всех собственников на собрании собственников.

Особое право пользования называется:

• Исключительное право пользования
• Запрещается продажа без согласия сообщества собственников

Источник: РЭГ §5

Право собственности кондоминиума на парковочное место

Как уже известно, в случае владения кондоминиумом для парковочного места создается отдельный лист земельного кадастра, чтобы была возможность перепродажи.

Согласно Закону о кондоминиумах (WEG), специальное право собственности в значительной степени приравнивается к полному праву собственности. Также важно, особенно для надземных парковок, согласно WEG § 3 абз. 2, особое право собственности возможно только для закрытых помещений. Это также имеет большое значение в вопросе: разрешено ли вам продавать свое парковочное место или нет?

называется специальной собственностью:

• Уединенные комнаты, по данным WEG
• Перепродажа возможна без голосования

Источник: WEG §3 (Закон о праве собственности на кондоминиум и праве постоянного проживания [Wohnungseigentumsgesetz]).

Владение кондоминиумом? Надземная / подземная (подземная автостоянка)

Соответственно, какой тип парковочного места может быть использован для владения кондоминиумом?

• Парковочное место в подземном паркинге = Да

Индивидуальные подземные парковочные места могут быть оформлены в отдельную собственность. Ð’ связи с этим в §3 WEG дополнительно сказано: «ÐŸÐ°Ñ€ÐºÐ¾Ð²Ð¾Ñ‡Ð½Ñ‹Ðµ места в гараже считаются закрытыми помещениями, если их площадь видна благодаря постоянной разметке».

Наземные парковочные места не подлежат передаче в собственность кондоминиума.

• Наземная парковка = нет

Исключение: надземные и закрытые

Исключением здесь являются, согласно WEG § 3 абз. 2, «закрытые помещения», такие как гаражи и гаражные сооружения.

Положение определяется в декларации о разделе, правилах сообщества или договоре. Если этого нет, то все собственники, зарегистрированные в земельной книге, должны дать согласие на особое право собственности (или особое право пользования).

Шаг за шагом: контрольный список продаж

Если вы продаете свой первый объект, вам не придется отходить далеко от типичного процесса продажи недвижимости. Параметры в принципе одинаковы, особенно если ваши покупатели — инвесторы капитала (аренда). Все начинается с выбора времени, что также подводит вас непосредственно ко второму вопросу: продавать с агентом по недвижимости или без него?

Будь то автостоянка или кондоминиум, при продаже недвижимости принцип всегда один и тот же. Вы должны принять окончательное решение о продаже, вам нужны правильные документы, вам нужно, чтобы ваша собственность (парковочное место) была оценена профессионалом. И чтобы вы были хорошо подготовлены к своей первой продаже на автостоянке, вот исчерпывающее руководство в 18 шагов!

Узнайте все, что вам нужно знать, за 18 шагов!

Подготовка: Подготовка имущества и продажа

• Финансовое планирование и сроки продажи
• Нанять агента по недвижимости
• Записи и документы
• Повышение стоимости недвижимости
• Определите цену предложения
• Создать разоблачение

Этап продажи: продвижение недвижимости на рынке и поиск покупателей

• Рыночная недвижимость
• Контакт с потенциальными покупателями
• Фильтровать и отбирать потенциальных покупателей
• Проверка кредитоспособности
• Даты просмотра
• Переговоры о продаже и согласование цены покупки

Сделка купли-продажи: Договор купли-продажи до момента передачи

• Составить договор купли-продажи у нотариуса
• Запись на прием к нотариусу
• Внесение данных в земельную книгу и обработка платежей
• Передача имущества
• Нотариальные расходы и комиссия брокера
• Заплатить налог

Ямы: Статистика

Особенно в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Кельне, Мюнхене, Штутгарте и других городах со стабильными, растущими тенденциями в различных областях (население, демография, экономика и т.д.), парковочные места пользуются повышенным спросом. Знаете ли вы уже: Несмотря на «климатические дебаты», продажа автомобилей в этой стране растет с каждым годом.

Только в прошлом году было зарегистрировано 2,92 миллиона новых легковых автомобилей (источник: KBA). По данным KBA, количество транспортных средств в Германии увеличилось на целых 1,1 млн. автомобилей по сравнению с отчетной датой предыдущего года и составило примерно 66,9 млн. зарегистрированных в Германии автомобилей, что составляет +1,6 %.

66,9 млн. зарегистрированных автомобилей в Германии

Не волнуйтесь, вам продадут ваше парковочное место! Вопрос только в том, сколько стоит ваше парковочное место/гараж?

Здесь снова приведены данные о продаже легковых автомобилей:

Кворум (WEG) с первого взгляда: Необходимое условие для принятия резолюций

• Компетенция принимать решения на собрании собственников кондоминиума
• Определяется законом
• Необходимое условие для принятия эффективных решений
• Кворум проверяется администратором собрания собственников

Назад к Вики: Недвижимость