Что такое налог на недвижимость?

Владельцы домов, квартир, земельных участков — все они облагаются налогом на недвижимость в Германии. Налог на недвижимость начисляется ежегодно и рассчитывается налоговыми органами, точнее Lagefinanzamt.

Налог на недвижимость для владельцев:

• Дома
• Кондоминиумы
• Земля

Как рассчитать налог на недвижимость?

Расчет в 3 шага — Для расчета суммы налога на недвижимость для отдельного объекта существует формула, состоящая из 3 шагов. Сначала вам понадобится оценочная стоимость, проще говоря, оценка налоговой инспекции для вашего имущества.

Шаг 2 — ставка налога на недвижимость, проще говоря, в зависимости от типа недвижимости, которой вы владеете, стоимость будет выше или ниже. Пример: В двухквартирном доме ставка налога на недвижимость немного ниже, чем в отдельно стоящем односемейном доме. Шаг 3 — ставка оценки налога на недвижимость. Этот показатель устанавливается каждым муниципалитетом индивидуально. Таким образом, муниципалитеты могут повысить свою привлекательность, например, для строителей жилья и инвесторов в капитал.

Формула:

• Определенная оценочная стоимость x ставка налога на имущество x ставка налога на имущество

Основой является оценочная стоимость — чем выше оценочная стоимость вашей недвижимости, тем больше налога на недвижимость вы платите, по сравнению с другими владельцами в вашем муниципалитете.

Налог на недвижимость объясняется быстро

Давайте еще раз подведем итоги по налогу на недвижимость, выделив наиболее важные аспекты.

Налог на недвижимость объяснили быстро:

• Ежегодный налог на недвижимость
• Шаг 1 — База оценки = стандартная стоимость (оценка вашего имущества налоговой инспекцией)
• Шаг 2 — Ставка налога на недвижимость : Тип недвижимости
• Шаг 3 — Ставка оценки налога на недвижимость: Ставка муниципальной оценки

Изменение в связи с реформой налога на недвижимость

1. Переоценка ~ 35 миллионов объектов недвижимости
2. Единая оценка федеральным правительством
3. Налог на имущество C как новая категория

Переоценка ~ 35 миллионов объектов недвижимости

Налог на недвижимость всегда вызывал споры с момента его введения в 1998 году. Это связано с тем, что основой для оценки в соответствии с BewG (Закон об оценке) являются устаревшие значения 1964 (старые федеральные земли) и 1935 (новые федеральные земли) годов.

Поэтому в 2018 году Федеральный конституционный суд постановил, что должна быть проведена фундаментальная реформа налога на недвижимость. Он должен быть реализован до 31 декабря 2024 года. По этой причине владельцы недвижимости в настоящее время получают письма от своих налоговых служб с просьбой предоставить актуальные данные о переоценке их имущества.

• Старые значения 1964 года (старый BL) и 1935 года (новый BL)

Подробнее о методологии оценки читайте здесь:

• Метод капитализированной прибыли
• Метод реальной стоимости

Единая оценка федеральным правительством

• Планируется: Единые методы оценки по всей стране
• Текущий: Различные методы оценки в федеральных землях

Налог на имущество C как новая категория

По-прежнему существует 2 вида налога на недвижимость: налог на недвижимость А и налог на недвижимость В. Налог на недвижимость «А» используется для земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения, или сокращенно сельскохозяйственного назначения. Налог на недвижимость «B» используется для других развитых и застраиваемых объектов, т.е. для всего, что имеет строительное назначение.

После реформы налога на недвижимость появится еще одна категория — налог на недвижимость C.

• Земельный налог «А» — сельскохозяйственное использование (земля с сельскохозяйственным и лесным использованием)
• Налог на имущество «B» — Использование зданий (другие застроенные и пригодные для застройки земли)

Налог на недвижимость «С» разделяет предыдущий налог на недвижимость «В» на 2 части. в налоге на недвижимость «В» остаются все остальные, развитые объекты недвижимости. Налог на недвижимость «C» будет взиматься только с отдельно стоящих объектов. Другими словами, земля, на которой не велось строительство, но на которую уже давно выдано разрешение.

Целью налога на имущество «С» является создание нового жилого пространства. Вакантные земли, на которых, скорее всего, будет вестись строительство, могут получить свою собственную (еще более высокую) ставку налога.

• Налог на недвижимость «C» — участки под отдельно стоящие здания

Кредитоспособность: кто и что проверяет?

В современных деловых операциях уже невозможно представить себе жизнь без проверки кредитоспособности. Надежность в вопросах оплаты уже проверяется каждый раз, когда покупка совершается с помощью кредитной карты. Даже покупка в рассрочку в магазине электроники, например, работает на клиента только в том случае, если сразу проверяется его кредитоспособность. Классическим учреждением, предоставляющим информацию о кредитоспособности всех видов, является Schufa. С 1927 года это частное кредитное агентство, организованное в форме акционерного общества, отслеживает надежность людей в отношении их платежеспособности и надежности.

Прежде чем кто-то другой проверит мою собственную кредитоспособность, я всегда могу сделать это сам. И здесь классический способ — сделать запрос в Schufa. Первый (обычно почтовый) запрос в Schufa является бесплатным. За каждый дополнительный запрос Schufa взимает плату в размере 30 евро. Затем ответ также отправляется по почте. Как для арендодателей, так и для арендаторов Schufa предлагает специальные пакеты услуг, с помощью которых информация о кредитоспособности может быть подготовлена формально корректно.

Конечно, сегодня существует множество способов определить свою кредитоспособность в Интернете. Преимущество: это быстрее, и я могу в любое время просмотреть свои собственные данные. Если там будет замечена ошибка, ее можно очень быстро исправить. Неважно, будет ли это Schufa или один из онлайн-провайдеров: Никто не может получить данные о своей кредитоспособности без использования удостоверения личности.

Кредиты: Текущие и долгосрочные обязательства

На первом этапе, например, в кредитную проверку заносится информация о текущих или прекращенных кредитах, кредитных картах или кредитных периодах.

Счета: Банк, Депозит акций и Ко.

Кроме того, аудиторы получают от покупателя информацию о его собственных банковских или текущих счетах, а также об овердрафтах, счетах почтовых переводов или аннулировании счетов.

Контракты: Телефон, лизинг, оплата в рассрочку.

Здесь, например, собирается информация о заключении договоров, расторжении договоров и индивидуальных контрактах.

Долги: Долговые регистры (например, Schufa)

На этом этапе проверяется, были ли уже сделаны записи в списках должников. Однако такие компании также хранят информацию о повестках о неисполнении обязательств, заявлениях о несостоятельности, принудительном исполнении, а также аффидевитах.

Запрашивать Шуфа и правильно оценивать данные

Получив отчет Schufa, вы создаете фундамент. Но прежде чем определиться с арендатором, необходимо правильно оценить данные, для чего нужны немалые знания и опыт «чтения» значений баллов. Если вы примете неверное решение в этом вопросе, данное обстоятельство может привести к большим последующим расходам и множеству неприятностей.

При сделках с недвижимостью — и при аренде тоже — наем агента по недвижимости, естественно, включает проверку кредитоспособности потенциальных арендаторов. Это дает вам уверенность в том, что вы сдаете квартиру действительно платежеспособному кандидату. Вы сами не работаете с запросом Schufa, поскольку эта услуга является частью услуг уполномоченного агента по недвижимости.

Игры с числами: Что говорят таблицы оценок

• Таблицы баллов SCHUFA дают представление о том, что говорит персональный балл SCHUFA о вероятности дефолта в случае деловой сделки.
• Существуют различные типы таблиц оценки SCHUFA. Таблица базовых баллов SCHUFA показывает, как вы можете классифицировать свой личный балл SCHUFA. Существуют также отраслевые таблицы баллов SCHUFA, которые показывают вашу кредитоспособность для компаний.
• С помощью кредитного отчета и таблицы баллов SCHUFA легко оценить, хороший ли у меня кредитный рейтинг и насколько вероятно, что я подпишу контракт с той или иной компанией.

Кроме того, вы можете быть уверены, что получите рекомендации только для тех заявителей, которые соответствуют требованиям, основанным на их доходах и кредитоспособности. Оценка кредитоспособности проводится в соответствии с вашими критериями как владельца. Есть ли у вас конкретное представление о доходе или уровне дохода вашего нового арендатора? Тогда эта важная основа для поиска арендатора будет принята во внимание и включена в отбор потенциальных кандидатов. Таким образом, предварительный отбор, отправленный вам, сэкономит вам много времени и нервов. Ваш выигрыш — максимальная уверенность в том, что вы нашли подходящего арендатора для своей недвижимости.

Аренда с брокерами? Все преимущества с первого взгляда

Владельцы недвижимости, которые думают о сдаче своего имущества в аренду, не всегда сначала имеют в виду агента по недвижимости. В конце концов, услуги агента по недвижимости стоят денег: с 1 июня 2015 года в Германии действует «Bestellerprinzip» для посредничества при продаже жилой недвижимости: кто назначает агента по недвижимости, тот и платит ему. Если домовладелец нанимает агента по недвижимости для поиска квартиры, он также должен заплатить ему. Если агент находит потенциального арендатора, будущий арендатор не должен ничего платить агенту.

Сколько стоит агент по недвижимости при сдаче в аренду

Размер комиссии в принципе может свободно обсуждаться арендодателями. Однако, как правило, она составляет от 1,5 до 2 чистой холодной ренты плюс НДС. Для арендаторов размер комиссионных четко ограничен законом: Она не может превышать двух чистых холодных рент плюс НДС.

Но: Брокер…

• Экономия времени и сил!
  Хорошее агентство недвижимости возьмет на себя трудоемкий поиск арендаторов на месте.
• Обеспечивает большую безопасность!
  Хороший агент по недвижимости проверяет кредитоспособность потенциальных арендаторов.
• Лучший договор аренды!
  Хороший агент по недвижимости гарантирует хороший договор аренды.
• Приносит налоговые преимущества!

Брокерские расходы вычитаются из налогооблагаемой базы арендодателя.

Подход капитализации дохода: как происходит расчет?

Метод капитализированной стоимости дохода определяет капитализированную стоимость дохода недвижимости и используется для оценки недвижимости, которая, как ожидается, будет приносить экономическую прибыль. Значение капитализированной прибыли имеет смысл, когда на первый план выходят соображения доходности для арендованной и коммерческой недвижимости. Вкладчики капитала и инвесторы в частности могут использовать капитализированную стоимость прибыли для сравнения альтернативных форм инвестиций. В случае коммерческого использования или аренды недвижимости, определение стоимости капитализированной прибыли также является основой для определения стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании.

Рыночная стоимость земли и доходная стоимость здания

Метод капитализированной доходной стоимости делит недвижимость на рыночную стоимость земли и доходную стоимость здания. Сюда входит доход от аренды, эксплуатационные расходы и расходы на управление землей и зданием. Соответственно, сравниваются доход от аренды за вычетом расходов на управление и стоимость земли с учетом процентов.

Пример расчета: стоимость капитализированной прибыли — простой расчет с помощью Лукински

Для расчета доходной стоимости вашей недвижимости в качестве примера мы берем следующую информацию. Затем эта информация может быть использована для расчета значений валового годового объема и годового чистого дохода, а также эксплуатационных расходов.

• Площадь: 200 квадратных метров
• Цена: 7 евро за квадратный метр
• Операционные расходы: 25 процентов
• Процентная ставка по недвижимости: 7 процентов
• Стоимость земли: 100 000 евро
• Ущерб зданию: 3 000 евро
• Дубликатор срока годности: 12.50

Расчет годового валового объема, годового чистого дохода и операционных расходов

• Годовая валовая прибыль = 200 кв. м * 7 евро/кв. м * 12 месяцев = 16 800 евро
• Операционные расходы = 16 800 евро * 25 процентов = 4 200 евро
• Годовой чистый доход = 16 800 евро — 4 200 евро = 12 600 евро

Таким образом, после вычета расходов из годового дохода от аренды остается 12 600 евро. Применяется и в дальнейшем:

• Процент от стоимости земли = 7 процентов * 100 000 евро = 7 000 евро
• Предварительная стоимость капитализированной прибыли = 12 600 евро — 7 000 евро = 5 600 евро

Расчет: стоимость дохода от строительства и стоимость дохода

Для определения стоимости дохода от строительства предварительная стоимость дохода умножается на множитель. Мультипликатор — это ключевой показатель, рассчитываемый на основе процентной ставки по недвижимости и оставшегося срока полезного использования. Чем больше оставшийся срок полезного использования здания, тем выше множитель. Для определения стоимости дохода из стоимости дохода здания вычитается любой структурный ущерб и добавляется рыночная стоимость земли.

• Стоимость дохода от строительства = 5 600 евро * 12,50 (множитель) = 70 000 евро
• Заработанная стоимость = 70 000 евро — 3 000 евро + 7 000 евро = 74 000 евро

Предоставьте расчеты профессионалам

Наша команда инвесторов будет рада составить расчеты доходности для недвижимости вашей мечты. Потенциальных покупателей можно убедить в хорошей прибыли. По запросу мы сообщим вам данные, необходимые для расчета. После получения документов мы определим капитализированную стоимость и дадим вам первоначальную оценку доходности.

Оценка для продажи недвижимости

Краткое изложение всей важной информации, которую необходимо знать об оценке при продаже недвижимости: Оценка стоимости недвижимости.

Метод материальной стоимости: Стоимость для нового строительства недвижимости

При расчете сначала определяется рыночная стоимость земли с помощью стандартной стоимости земли, затем добавляется реальная стоимость здания.

Реальная стоимость здания рассчитывается на основе производственных затрат на строительство за вычетом уменьшения возраста. Реальная стоимость земли (рыночная стоимость земли) и реальная стоимость здания складываются вместе и умножаются на коэффициент реальной стоимости.

Стоимость в натуральном выражении = (100 000 евро + 150 000 евро) * 0,5 = 125 000 евро

Расчет коэффициента реальной стоимости основан на типе здания, предварительной реальной стоимости и стандартной стоимости земли. Общая стоимость материальных активов, определенная таким образом, указывает на финансовые ресурсы, которые придется потратить на восстановление объекта.

• Метод реальной стоимости

Метод сравнительной стоимости: Сравнение аналогичных свойств

Метод сравнительной стоимости сравнивает вашу собственность с аналогичными объектами. В частности, он используется при продаже квартир и домов, занимаемых владельцами. Сравнительная стоимость также может быть определена для незастроенной земли.

Цена за квадратный метр сравниваемой недвижимости = 300 000 евро / 100 кв. м = 3 000 евро за кв. м

Цена покупки оцениваемой недвижимости = 3 000 евро * 200 кв. м = 600 000 евро

При сравнении рассматриваются только объекты, расположенные в аналогичных местах и имеющие сопоставимую планировку. Объекты, включенные в оценку, должны находиться в непосредственной близости от жилого объекта. Считается, что метод сравнительной стоимости особенно близок к реальности. Он очень часто используется для определения стоимости объектов недвижимости, поскольку их местоположение относительно сопоставимо в региональном масштабе.

• Процедура сравнительной ценности

Оценка стоимости (затраты)

Кто готовит оценки для недвижимости? Сколько стоит оценщик домов? Сколько стоит оценщик старых зданий? Если законодательные нормы не требуют назначения эксперта, оценка недвижимости предоставит вам реалистичную оценку вашей собственности на региональном и национальном рынке. Мы проводим своевременную и точную оценку земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.

Однако, если оценка должна быть представлена в суде, например, в случае развода, необходимо привлечь экспертов за плату. Жилая или арендованная недвижимость осматривается на месте. Как правило, выдается как письменная, так и цифровая копия оценки.

• Отчет об оценке