Почему договор купли-продажи при продаже квартиры так важен

Когда речь идет о продаже квартиры, договор купли-продажи — это больше, чем просто формальность. Это единственная основа, на которой может быть эффективно передано право собственности на землю или долю в праве собственности на квартиру. Устное соглашение — независимо от того, насколько подробно оно сформулировано — юридически недействительно. Только нотариальная заверенная форма создает действительное обязательство обеих сторон.

Юридическая обязательность в соответствии с § 311b BGB

Каждое соглашение, которое не указано в нотариальном договоре, не может быть реализовано. Продавец, который дает устное обещание («Встроенная кухня останется»), но не указывает этого в договоре, не сможет позже настаивать на этом — и наоборот. Все существенное должно быть включено в документ.

Защита обеих сторон через предварительную запись о передаче права собственности

Обычно между подписанием договора и внесением записи об изменении права собственности в земельный реестр проходит 4–8 недель. В этот период предварительная запись о передаче права собственности защищает покупателя от того, что продавец продаст или обременит квартиру повторно.

Избежание скрытых спорных моментов

Тщательно сформулированный договор исключает возможности интерпретации: когда происходит передача? Какие дефекты известны? Кто несет ответственность за повреждения между оформлением и передачей? Каждый из этих вопросов может в случае спора вызвать расходы в пять знаков.

Содержание договора купли-продажи: эти положения должны быть включены

Договор купли-продажи квартиры следует строго определенному порядку. Нотариус предоставляет стандартный проект — однако вы не должны подписывать его без проверки, а должны понимать каждое положение.

Обязательные положения в каждом договоре купли-продажи квартиры

• Полные данные продавца и покупателя (включая дату рождения)
• Точное обозначение долевого владения (запись в земельном регистре, доля в совместной собственности, собственность в отдельности)
• Стоимость покупки и способы оплаты (нотариальный аккредитив или прямой платеж)
• Условия оплаты (см. ниже)
• Дата передачи и переход права собственности (польза, обязанности, риск)
• Акт о сносе
• Разрешение на снятие обременения
• Исключение гарантии и ответственность за дефекты товара
• Распределение расходов (нотариус, земельный регистр, налог на приобретение недвижимости)

Содержание, специфичное для WEG, в квартирах

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das muss sich im Vertrag widerspiegeln:

• Ссылка на разделение
• Описание специального имущества (Плоский, при необходимости подвал, парковочное место)
• Bestehende Sondernutzungsrechte (Garten, Terrasse, Stellplatz)
• Переход от коммунальных платежей и фонда капитального ремонта
• Доступ к последним протоколам собрания собственников
• Принятие решенных, но еще не выполненных ремонтных работ

Особый случай сдаваемой в аренду квартиры

При сдаче квартиры в аренду покупатель автоматически вступает в действующий договор аренды («покупка не отменяет аренду», § 566 Гражданского кодекса). Поэтому в договоре необходимо дополнительно предусмотреть:

• Передача всех договоров аренды включая дополнения
• Передача арендного залога (с подтверждением банковского счета)
• Частичная плата за аренду в месяце передачи
• Непогашенные расчеты за коммунальные услуги
• Подтверждение того, что расторжение договора не было объявлено

Срок оплаты и цена покупки: как все должно проходить правильно

Один из самых спорных моментов на практике: когда покупатель должен платить? Ответ: только после того, как нотариус отправит «сообщение о наступлении срока» — и для этого должны быть выполнены несколько условий.

Эти условия должны быть выполнены

• Запись о запрете на отчуждение в ЕГРП
• Все обременения в разделе III удалены или могут быть удалены (имеются акты освобождения от залога от финансовой организации продавца)
• Возможно необходима одобрение управляющего (часто требуется при ВЕГ)
• Негативное заключение муниципалитета по праву преимущественного выкупа

Счет нотариуса vs. Прямой перевод

В большинстве случаев покупатель платит напрямую на счет продавца — быстрее, дешевле и обычная практика. Счет нотариуса (посредническое хранение у нотариуса) имеет смысл только в сложных ситуациях, например, при промежуточном финансировании или если обременения могут быть удалены только после оплаты. Он обходится дополнительно примерно в 1‰ от цены покупки.

Пример договора купли-продажи для дома & квартиры

Как выглядит договор купли-продажи? Что в нём содержится? Бесплатный образец (от immobilien-erfahrung.de, там подробно рассматриваются темы, такие как начало работы с недвижимостью, вложение капитала и многое другое):

• Образец & шаблон договора купли-продажи — внешний ресурс

Дополнительные документы & бумаги для продажи

Als Verkäufer einer Eigentumswohnung sollten Sie alle relevanten Dokumente vor dem Notartermin vollständig zusammenhaben. Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf um Wochen — und im schlimmsten Fall springt der Käufer ab.

Декларация о разделе: раздел долей собственности

Декларация о разделе — это юридический ДНК каждой квартиры. Она определяет, что является собственностью отдельного собственника (ваши апартаменты) и что относится к общему имуществу. Особое внимание уделите правам на специальное использование для парковочных мест, садовых участков или подвальных помещений — если запись отсутствует, территория принадлежит всем.

Годовые отчеты за последние три года

Покупатели хотят увидеть, как развивались расходы на содержание и специальные взносы. Растущие тенденции или частые специальные взносы — это сигналы о возможной задержке ремонта.

Содержание: ежемесячные расходы

Содержание — это ежемесячный аванс в фонд управления для эксплуатации, управления и резервного фонда на ремонт. Обычная сумма: 3–4,50 € за квадратный метр жилой площади. Для квартиры площадью 80 кв. м это примерно 240–360 € в месяц.

Резервный фонд на ремонт: ремонтный фонд фонда управления

Die Instandhaltungsrücklage sollte als Faustregel mindestens 7–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr betragen. Eine ältere Anlage mit 0,50 €/m² Rücklage signalisiert: Hier kommen Sonderumlagen. Käufer prüfen das genau — Verkäufer sollten ehrlich antworten.

Решения собраний собственников жилья

Übergeben Sie sämtliche Versammlungsprotokolle der letzten 3–5 Jahre. Bereits gefasste, aber noch nicht umgesetzte Beschlüsse (z. B. Dachsanierung, Aufzugsmodernisierung) gehen auf den Käufer über und müssen offengelegt werden.

Правила общего собрания: правила ВОГ

Hier stehen Detailregelungen: Stimmrecht, Kostenverteilung, Vermietungsbeschränkungen (zunehmend Verbote für Kurzzeitvermietung wie Airbnb), Tierhaltung, Umbaubeschränkungen.

Дополнительные обязательные документы для нотариального заверения

• Актуальный выписка из земельного реестра (не старше 3 месяцев)
• Energieausweis (Pflicht seit 2014)
• Актуальные чертежи и описание строительства
• Расчёт площади жилых помещений
• При сдаче в аренду: все арендные договоры
• Brandschutznachweise (falls modernisiert)

Нотариальные расходы и расходы покупки: Пример расчета

Расходы на покупку квартиры быстро складываются в 10–15% от цены покупки. Сам нотариус при этом является наименьшей статьей расхода — наибольшие затраты вызывает налог на приобретение недвижимости.

Как формируются дополнительные расходы

• Нотариальные расходы: около 1,2–1,5% от цены покупки
• Расходы на внесение в земельный реестр: около 0,3–0,5% от цены покупки
• Налог на приобретение недвижимости: 3,5–6,5% (в зависимости от федерального земельного округа)
• Комиссия агента: с момента реформы делится между покупателем и продавцом

Пример расчета: Жилая квартира 500 000 €

Налог на приобретение недвижимости сильно варьируется: Бавария и Саксония составляют 3,5%, NRW, Бранденбург и Шлезвиг-Гольштейн — 6,5%. Для квартиры стоимостью 500.000 € это разница в 15.000 €.

Гарантия при продаже квартиры: «Как видно, так и куплено»

Стандартная формулировка «Продажа осуществляется без каких-либо гарантий» содержится в почти каждом договоре купли-продажи — и защищает продавца от претензий по поводу дефектов. Однако: исключение не распространяется на скрытые дефекты, намеренно скрытые продавцом.

Что продавцы обязаны раскрыть

• Известные проблемы с влажностью, плесень, водяные повреждения
• Статические проблемы, трещины в кладке
• Планируемые решения по ремонту от собрания владельцев
• Споры с соседями или собранием владельцев
• Неприятные старые проблемы или подозрение на асбест
• Висящие судебные процессы

Кто скрывает известные недостатки, несет ответственность даже при отказе от гарантии — и лично, часто спустя годы. В сомнительных случаях: обязательно письменно раскрыть.

Ход от черновика договора до передачи ключей

Кто знает временной график, избегает стресса и может реалистично спланировать последующее финансирование, переезд или дальнейшие инвестиции.

Общий типичный график