Почему студенческие квартиры — это выгодно

Почти во всех немецких университетских городах ощущается нехватка жилья, и именно здесь пригодятся ваши инвестиции. Небольшие квартиры или общие квартиры рядом с университетом(карта с университетами) всегда пользуются спросом, и вы можете покупать, модернизировать и сдавать их в аренду напрямую, без большого стартового капитала — без лишнего стресса, через компанию по управлению недвижимостью.

Постоянная сменяемость арендаторов является преимуществом

Студенты чаще переезжают, начинают новый семестр или меняют город. Для вас, как для инвестора, это означает: не нужно бояться свободных мест, а нужно поддерживать постоянный спрос — особенно в центральных районах или рядом с университетом.

Компактный размер = высокая эффективность

Квартира площадью 20-30 квадратных метров обойдется вам дешевле в плане покупки и содержания. В то же время, оборудовав ее кухней и, возможно, обставив мебелью, вы сможете получать больше арендной платы за квадратный метр, чем в больших квартирах.

Небольшие усилия, четкие процессы

Вместо того чтобы самостоятельно заботиться о договорах аренды, коммунальных платежах и мелком ремонте, вы можете поручить управление недвижимостью компании — идеальный вариант для новичков или если у вас напряженный рабочий график.

• Высокий спрос круглый год
• Компактная недвижимость с высокой доходностью
• Полностью передать управление

Что следует учитывать при покупке

Когда речь идет о студенческих квартирах, местоположение имеет значение. Если вы купите квартиру в центре города, вы будете получать больше арендной платы и легче найдете новых арендаторов. Также важно контролировать сопутствующие расходы на покупку — и знать чистую доходность, а не только валовую цифру, указанную на экспозиции.

Только близость к университету приносит реальную прибыль

Классика: небольшая квартира в пешей доступности от университета или с прямым выходом на метро. Без этого будет сложно охватить целевую группу — особенно для небольших объектов.

Сохраняйте низкую цену покупки

Хитрость заключается в том, чтобы найти надежную недвижимость ниже рыночной стоимости — например, в базовом состоянии, которое можно легко обновить с помощью краски, новой кухни и мебели. Это увеличит стоимость без необходимости копаться в карманах.

Покупаете недвижимость дешево? Вот мои советы из Лос-Анджелеса: Покупка недвижимости дешево (приобретение)

Планируйте управление недвижимостью с самого начала

Ежемесячные расходы на управление недвижимостью (обычно 25-40 евро) вполне приемлемы — взамен вы получаете душевное спокойствие, профессионализм и юридическую защиту. Это на вес золота, особенно если у вас несколько арендаторов в год.

• Выгодные покупки с потенциалом
• Место = ежедневный коэффициент спроса
• Управление недвижимостью экономит время и нервы

Увеличение арендной платы за счет простого оборудования

Хотите получить больше, чем стандартная цена? Тогда инвестируйте в оборудование — и ориентируйтесь на студентов, которые не хотят самостоятельно заниматься мебелью и кухней.

Оборудованная кухня как фактор повышения арендной платы

За 399 евро вы можете получить современную небольшую встроенную кухню с холодильником, плитой и местом для хранения. Это сразу выделит вас из толпы — и вы легко сможете брать на 50 евро больше арендной платы. Многие студенты специально ищут квартиры с собственной кухней.

Встроенная кухня = 399 €

Наценка в месяц = 37,50 (из расчета 1,50 €/м² за 25 м²)

Амортизируется в течение 11 месяцев

Для этого внесите в договор аренды рукописную запись о том, что ваши арендаторы несут ответственность за любой ущерб или ремонт встроенной кухни.

Меблировка = больше арендной платы, меньше вакансий

Простая кровать, письменный стол и шкаф — вот и все, что вам нужно. Вы можете включить мебель в арендную плату; многие арендаторы с удовольствием платят за это, поскольку им не нужно покупать или перевозить мебель.

Красить один раз = лучший эффект

Покраска в светлые тона многое меняет. Чистые стены и ухоженный пол сразу выглядят более современно — даже если все просто. Усилия минимальны, а эффект великолепен.

• Кухня: возможна аренда +50-100 €
• Меблированные = прямой контакт с целевой группой
• Внешний вид имеет значение — даже для студентов

Микроквартиры как альтернатива или дополнение

Если вы хотите расширить концепцию, обратите внимание на микроквартиры — они работают так же, как и студенческие квартиры, но зачастую более современны и также привлекательны для молодых специалистов или приезжих. Преимущество: зачастую немного более высокая арендная плата, та же основная логика.

Больше целевых групп, аналогичная стратегия

Вы можете привлечь большее количество арендаторов за счет лучших условий, услуг (например, Wi-Fi, уборка) или расположения в деловых районах. Принцип остается неизменным: небольшая площадь, высокая арендная плата, низкий уровень вакантности.

Инвестирование через компанию

Особенно если вы покупаете несколько единиц недвижимости, стоит рассмотреть структуры GmbH, чтобы работать эффективно с точки зрения налогообложения. Мы будем рады проконсультировать вас по этому вопросу — или вы можете узнать больше в наших дополнительных видео.

• Масштабируемость за счет большого количества мест
• Более широкая целевая группа, чем студенты
• Модели GmbH для крупных инвестиций

Доходность в 10 % вполне достижима — если покупать с умом

Студенческие квартиры — это надежный и просчитываемый вход в мир недвижимости. Если вы купите недорогую квартиру, немного модернизируете ее и адаптируете к целевой группе, вы сможете добиться реальной чистой доходности в 8-10 процентов. Еще лучше: вы передадите управление напрямую — и создадите свою первую реальную инвестиционную собственность с небольшой квартирой. Теперь вам остается сделать следующий шаг.

Микроквартира как капиталовложение: преимущества для вас

Маленькая квартира площадью 25 м² вместо большой 4-комнатной квартиры. Почему? Все больше и больше людей живут в одиночку. Студенты, одиночки, отдыхающие, а также профессиональные группы, например, монтажники, которые часто находятся в разных городах. Подробнее об инвестировании в небольшие кондоминиумы, так называемые микроквартиры, вы можете узнать здесь.

• Микроквартира как капиталовложение

Der Beitrag Студенческие квартиры: покупайте, снимайте, зарабатывайте деньги в местах расположения университетов и колледжей erschien zuerst auf ℄ Недвижимость.

Продажа многоквартирного дома в Мюнхене: шаг за шагом

Начнем с вопроса: сколько на самом деле стоит ваш многоквартирный дом в Мюнхене? Узнайте обо всех этапах процесса продажи, начиная с оценки и заканчивая передачей ключей.

Определите стоимость вашего жилого дома

Стоимость вашей недвижимости зависит от различных факторов, включая местоположение, площадь квартир и состояние здания в зависимости от года постройки. Реалистичная цена продажи имеет решающее значение для успешной продажи.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Оценка стоимости многоквартирного дома основывается на специальных методах, таких как метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод стоимости капитализированной прибыли. Сочетание этих методов позволяет получить реалистичную рыночную стоимость.

Для определения точного значения обычно используются как минимум два из этих методов.

• Оценить жилой дом
• Типичные процедуры оценки
• Бесплатная оценка экспертов

Продажа в Мюнхене: На что обратить внимание?

Продавая свой многоквартирный дом в Мюнхене, вы должны учитывать несколько важных аспектов:

1. Местоположение и цены на недвижимость: Целевая аудитория покупателей во многом зависит от местоположения и текущих цен на недвижимость.
2. Документы: Убедитесь, что вы подготовили все необходимые документы, такие как поэтажные планы, выписка из земельного кадастра и списки арендаторов.
3. Хорошие связи или агент по недвижимости: Опытный агент по недвижимости поможет вам эффективно организовать процесс продажи и найти нужных покупателей.

Расположение и цены на недвижимость: Целевая группа покупателей в Мюнхене

Мюнхен — востребованный рынок недвижимости с высокими ценами. Целевая группа потенциальных покупателей ищет долгосрочные инвестиции и готова платить соответствующие цены.

Вам нужно найти людей, которые ориентированы на долгосрочные инвестиции и не нуждаются в немедленном притоке денег.

Документы: поэтажные планы, выписка из земельного кадастра, списки арендаторов и т.д.

Прежде чем начать процесс продажи, убедитесь, что у вас готовы все необходимые документы для продажи недвижимости. К ним, в частности, относятся:

1. Выписка из земельной книги
2. Карта участка
3. Строительные планы и разрешения на строительство
4. Статус реконструкции
5. Договоры аренды и список арендаторов
6. Ведомости эксплуатационных расходов
7. Энергетический сертификат
8. Отчет о состоянии дел или экспертное заключение

Хорошие контакты или хороший агент по недвижимости

Поскольку квартиры в Мюнхене часто стоят дорого, рекомендуется обратиться к опытному агенту по недвижимости. У агента есть необходимые контакты, он поможет вам найти нужных покупателей и добиться наилучшей цены.

В конечном счете, это всегда личный вопрос, хотите ли вы продавать с агентом по недвижимости или без него.

Налоги при продаже в Мюнхене: Что вам придется заплатить?

Кратко о налоговых аспектах продажи многоквартирного дома в Мюнхене:

1. Налог на спекуляцию: продажа в период спекуляции облагается налогом.
2. Правило трех предметов в Мюнхене.
3. Сделки с активами и акциями: различия в налогообложении в зависимости от структуры продаж.

Налоги одинаковы независимо от того, где вы продаете недвижимость: в Альтштадт-Лехеле, Людвигсворштадт-Изарворштадте, Максворштадте, Швабинг-Вест, Нойхаузен-Нимфенбурге, Ау-Хайдхаузене, Зендлинг-Вестпарке, Швантхалерхёэ, Зендлинге или Богенхаузене.

Налог на спекуляцию: продажа без налога?

Период спекуляции обычно составляет 10 лет для арендованной недвижимости. Если вы продаете недвижимость в течение этого срока, вы должны заплатить налог с полученной прибыли. По истечении этого срока продажа не облагается налогом.

Более подробную информацию о правиле 3 объектов и сделках с активами и акциями можно найти в нашей статье здесь.

Коучинг по недвижимости и налогам

Вам нужна дополнительная поддержка при продаже многоквартирного дома в Мюнхене? Мы предлагаем консультации по вопросам недвижимости и налогообложения от экспертов и инвесторов. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации:

• Коучинг по недвижимости
• Коучинг по налогообложению недвижимости
• Свяжитесь с нами

Также откройте для себя наши ресурсы для новичков в сфере недвижимости:

• Начинающие риелторы

Der Beitrag Продажа многоквартирного дома в Мюнхене: Что важно? Шаги, налоги, агент по недвижимости erschien zuerst auf ℄ Недвижимость.

Только 1,54% налога на продажу недвижимости

Одним из вариантов продажи, оптимизированной с точки зрения налогообложения, является сделка с акциями. Однако в этом случае недвижимость уже должна быть приобретена компанией (например, Immobilien GmbH) (а не физическим лицом). Сделка с акциями возможна, если компания входит в холдинговую структуру. В этом случае вы платите только 1,54 % налога благодаря внутрифирменной льготе(§ 8b KStG).

• Сделка с имуществом = имущество продано
• Сделка с акциями = компания продается (с правом собственности)

Вот схема сделки с акциями холдинговой компании:

Теперь давайте снова рассчитаем наш пример, начиная с прямой продажи недвижимости!

Продажа недвижимости как компании 🡆 Сделка с активами

Давайте рассчитаем примерный налог в Берлине при продаже недвижимости как компании (сделка с активами).

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2028 году = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль Берлина ок. 19,1 % (торговый налог 4,1 %, корпоративный налог 15 %) = 2.000.000 евро
• По ставке 19,1 % = 382 000 евро

Продажа недвижимости GmbH как компании 🡆 Сделка с акциями

Вот сравнение налогового бремени при продаже недвижимости GmbH как компании в Берлине (сделка с акциями):

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2028 году = 3,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 1 000 000 евро
• Для GmbH 1,54 % = 1 540 евро

Вы можете увидеть, насколько велика разница.

Бонус! Отсутствие налога на передачу имущества при покупке

Давайте немного углубимся в тему недвижимости и оптимизации налогов!

Опять же, проще говоря:

• Продажа Immobilien GmbH ниже 89% = без налога на передачу недвижимости

Почему так происходит? В Германии продажа доли в GmbH, владеющей недвижимостью, обычно не облагается налогом на передачу недвижимости, если доля не превышает определенного процента(§ 5 GrEStG).

В чем преимущества? Недвижимость как инвестиция должна приносить прибыль, которая обычно рассчитывается по доходности от сдачи в аренду. Налог на передачу собственности увеличивает цену покупки до 6,5 % в зависимости от федеральной земли. Для 1 миллиона евро это составляет 65 000 евро. Это напрямую увеличивает доходность на несколько процентов.

Хотите узнать больше?

Коучинг по недвижимости и налогам

Коучинг по недвижимости и налогообложению от экспертов и инвесторов. Я рад познакомить вас с лучшими:

• Коучинг по недвижимости
• Коучинг по налогообложению недвижимости
• Свяжитесь с нами

Здесь вы можете найти больше для:

• Начинающие риелторы

Der Beitrag Долевая сделка с недвижимостью: продайте компанию «вместо» недвижимости — сэкономьте на налогах erschien zuerst auf ℄ Недвижимость.

Типичная продажа: «сделка с активами»

Разница: при сделке с активами в контексте недвижимости конкретные активы, такие как земля и здания, продаются по отдельности, в то время как при сделке с акциями передаются акции компании, владеющей недвижимостью.

Проще говоря:

• Сделка с имуществом = имущество продано
• Сделка с акциями = Immobilien GmbH продана

Сделка с акциями означает, что покупатель приобретает не саму недвижимость, а — в данном случае — компанию Immobilien GmbH. Вот краткая инфографика. Затем вернемся к непосредственной продаже многоквартирного дома, после чего я расскажу подробнее о холдинговых компаниях и налогах с продажи.

Хотите узнать больше?

• Коучинг по недвижимости
• Свяжитесь с нами

Как правило, будучи частным лицом, вы обычно продаете многоквартирный дом напрямую. Это актуально для вас:

1. Налог на спекуляцию
2. Правило трех объектов

Налоги на продажу

Очень быстрый взгляд на налоги при продаже многоквартирного дома в Берлине:

1. Налог на спекуляцию: продажа без налога
2. 3 свойства правило в Берлине
3. Сделки с активами и акциями: налог всего 1,54%

Налог на спекуляцию: продажа без налога

Период спекуляций объясняется быстрее:

• Владелец жилья = 3 года
• Аренда = 10 лет

Если вы продаете в течение периода спекуляции, вы должны — проще говоря — заплатить налог на прибыль в обычном порядке, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. По истечении этого срока продажа не облагается налогом. Если вы хотите произвести быстрый расчет, воспользуйтесь моим бесплатным калькулятором периода спекуляции.

Расчет налога: пример

Если вы продаете товар в течение периода спекуляции, вы должны, проще говоря, заплатить налог на прибыль, как обычно, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. Для одинокого человека это, как правило, означает максимальную ставку налога в 42 %.

Продажа в период спекуляции (< 10 лет) как частному лицу:

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа 2033 = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 2 000 000 евро
• При 42 % (один человек) = 840 000 евро

Продажа в течение периода спекуляции (< 10 лет) как компании:

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа 2033 = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль Берлина ок. 19,1 % (торговый налог 4,1 %, корпоративный налог 15 %) = 2.000.000 евро
• По ставке 19,1 % = 382 000 евро

Продажа в течение периода спекуляции (> 10 лет):

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2034 году = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 2 000 000 евро
• Без налогов

Однако вы не можете купить 10 объектов недвижимости сейчас, подождать 3 года и получить прибыль от роста стоимости недвижимости, потому что:

3 свойства правило в Берлине

Существует также правило 3 объектов недвижимости. Если вы продаете более 3 объектов за 5 лет, то это уже торговля коммерческой недвижимостью.

При продаже недвижимости действует «правило трех объектов», согласно которому частные лица в Германии могут продать до трех объектов в течение пяти лет без уплаты налога. Если человек продает более трех объектов в течение этого периода, это считается торговлей коммерческой недвижимостью и облагается подоходным налогом — даже если они не сдаются в аренду, а занимаются владельцем.

Однако после 10 лет владения продажа всегда освобождается от налога.

Почему это правило существует?

Как и налог на спекуляцию, это правило призвано ограничить спекуляции на рынке недвижимости и способствовать продаже недвижимости для жилых целей.

Как же «крупные игроки» экономят на налогах?

Сделки с акциями: продажа компании «вместо» недвижимости

Одним из вариантов продажи, оптимизированной с точки зрения налогообложения, является сделка с акциями. Однако в этом случае недвижимость уже должна быть приобретена компанией (например, Immobilien GmbH) (а не физическим лицом).

Только 1,54% налог на продажу

Сделка с акциями возможна, если компания входит в холдинговую структуру. Это означает, что вы платите только 1,54 % налога за счет внутрифирменной льготы(раздел 8b KStG).

• Сделка с имуществом = имущество продано
• Сделка с акциями = компания продается (с правом собственности)

Теперь давайте снова рассчитаем наш пример, начиная с прямой продажи недвижимости:

Продажа недвижимости как компании (сделка с активами):

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2028 году = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль Берлина ок. 19,1 % (торговый налог 4,1 %, корпоративный налог 15 %) = 2.000.000 евро
• По ставке 19,1 % = 382 000 евро

Продажа недвижимости GmbH как компании (сделка с акциями):

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2028 году = 3,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 1 000 000 евро
• Для GmbH 1,54 % = 1 540 евро

Вы можете увидеть, насколько велика разница.

Отсутствие налога на передачу недвижимости при покупке

Давайте немного углубимся в тему недвижимости и оптимизации налогов!

Опять же, проще говоря:

• Продажа Immobilien GmbH ниже 89% = без налога на передачу недвижимости

Почему так происходит? В Германии продажа доли в GmbH, владеющей недвижимостью, обычно не облагается налогом на передачу недвижимости, если доля не превышает определенного процента(§ 5 GrEStG).

В чем преимущества? Недвижимость как инвестиция должна приносить прибыль, которая обычно рассчитывается по доходности от сдачи в аренду. Налог на передачу собственности увеличивает цену покупки до 6,5 % в зависимости от федеральной земли. Для 1 миллиона евро это составляет 65 000 евро. Это напрямую увеличивает доходность на несколько процентов.

Хотите узнать больше?

Коучинг по недвижимости и налогам

Коучинг по недвижимости и налогообложению от экспертов и инвесторов. Я рад познакомить вас с лучшими:

• Коучинг по недвижимости
• Коучинг по налогообложению недвижимости
• Свяжитесь с нами

Здесь вы можете найти больше для:

• Начинающие риелторы

Der Beitrag Продажа многоквартирного дома Налоги: Сделка с активами и акциями erschien zuerst auf ℄ Недвижимость.

Согласование комиссии брокера

В отличие от сдачи недвижимости в аренду, где действует принцип «покупатель платит «, то есть клиент риелтора должен заплатить комиссионные, при продаже недвижимости ситуация иная. При продаже недвижимости комиссионное вознаграждение агента по недвижимости может быть свободно согласовано между продавцом и покупателем. Это дает возможность заключить индивидуальные соглашения, которые могут удовлетворить интересы как продавца, так и покупателя.

«При продаже комиссионные агента по недвижимости могут быть свободно согласованы между продавцом и покупателем».

Нет законодательно установленного размера комиссионных

Важно учитывать, что размер комиссионных для агентов по недвижимости в Германии не установлен законом. Поэтому не существует максимального уровня комиссионных, который нельзя превышать. Такая свобода приводит к широкому диапазону комиссионных, зависящему от региона, стоимости недвижимости и переговоров между сторонами.

«Комиссионные для агентов по недвижимости в Германии не установлены законом. Поэтому максимального размера комиссии не существует».

Типичная комиссия риэлтора при продаже дома

Несмотря на отсутствие законодательных требований, комиссионные риэлтора часто основываются на стандартных ставках комиссионных риэлтора соответствующих федеральных земель. Для недвижимости стоимостью менее 1 миллиона евро типичная комиссия составляет от 5,95 до 7,14 %, включая НДС. Эти ставки можно использовать в качестве ориентира при оценке стоимости продажи виллы.

Остается ли комиссия такой же для более дорогих объектов?

Снижение комиссионных для дорогих объектов

При покупке недвижимости стоимостью более 1 миллиона евро комиссия риэлтора обычно снижается. Часто комиссия находится в диапазоне 4-5 %. Для еще более дорогих объектов, например, стоимостью свыше 10 миллионов евро, комиссия может снизиться еще больше — до 2-3 %. При цене продажи от 50 миллионов евро ставки составляют даже 1-2 %. Такая поэтапная корректировка комиссионных учитывает тот факт, что в случае с очень дорогой недвижимостью соответствующее вознаграждение агенту по недвижимости может быть достигнуто даже без пропорционально высокого процента.

• < 1 млн. евро, обычно от 5,95 % до 7,14 % (включая НДС)
• > 1 млн. евро, обычно от 4,76 до 5,95 %
• > 10 млн. евро, обычно ~ 2,38-3,57 %
• > 50 млн. евро, обычно ~ 1,19-2,38 %

Большинство сделок совершается с помощью агентов по недвижимости, в Германии и таких городах, как Берлин, — более 80 %. Вот 3 причины, по которым многие люди работают с агентами по недвижимости:

Почему при продаже недвижимости стоит прибегнуть к услугам агента по недвижимости?

1. Экономия времени
2. Свобода действий в продажах
3. Проверка биографических данных заинтересованных лиц

Экономия времени

Продажа недвижимости требует значительного количества времени — от подготовки документов до организации просмотров и переговоров. Агент по недвижимости берет на себя эти задачи и значительно облегчает работу продавца, профессионально и эффективно осуществляя весь процесс продажи.

Свобода действий в продажах

Многие продавцы ценят осторожность при продаже своей недвижимости, будь то по личным причинам или по деловым соображениям. Агент по недвижимости может помочь сохранить конфиденциальность процесса продажи, отсеивая потенциальных покупателей и связываясь только с серьезными заинтересованными сторонами. Кроме того, опыт и знания агента могут гарантировать сохранение конфиденциальности конфиденциальной информации о недвижимости и процессе продажи.

Проверка биографических данных заинтересованных лиц

Опытный агент по недвижимости обладает необходимыми ресурсами и знаниями для тщательной проверки потенциальных покупателей. Это включает в себя, помимо прочего, проверку кредитоспособности, чтобы убедиться, что они являются серьезными покупателями, и проверку их намерений, чтобы не тратить время на ненадежных покупателей.

Нет ничего хуже, чем почти идеальная сделка, которая срывается перед самым нотариальным заверением, и все начинается заново.

Это значит…

Комиссионные обычно основываются на типичных ставках соответствующих федеральных земель и часто снижаются для дорогих объектов. Это позволяет держать стоимость продажи в разумных пределах и в то же время пользоваться услугами профессионального агента по недвижимости, чтобы обеспечить наилучшую цену и беспрепятственное завершение сделки.

Der Beitrag Продажа виллы Комиссия агента по недвижимости: насколько высока? erschien zuerst auf ℄ Недвижимость.