Плата за обслуживание: определение и объяснение

Будь то доходная или инвестиционная недвижимость, при покупке дома или квартиры всегда возникают сопутствующие расходы. То, что многие недооценивают: Текущие сопутствующие расходы, связанные с владением недвижимостью. Если вы покупаете арендуемую недвижимость или сдаете ее в аренду впервые, вы можете переложить часть этих вспомогательных расходов на арендатора.

Не подлежащие распределению вспомогательные расходы: Ремонт, техническое обслуживание и др.

Вы не можете переложить на арендатора расходы на мастеров, обслуживание и администрирование. В конце концов, это ваша ответственность как арендодателя — обеспечить соответствие недвижимости современным стандартам безопасности и ее пригодность для сдачи в аренду.

Как арендодатель, вы должны нести эти расходы самостоятельно:

• Расходы на ремонт
• Эксплуатационные расходы
• Административные расходы
• Банковские расходы

Распределяемая плата за обслуживание: арендатор платит

Распределяемые вспомогательные расходы — это те, которые вы, как арендодатель, можете распределить на метраж. Во избежание недоразумений эти вопросы должны быть оговорены в договоре аренды. Эти виды побочных расходов также называются операционными расходами. Давайте рассмотрим их подробнее.

Перечень эксплуатационных расходов: (BetrKV) § 2

Таким образом, эксплуатационные расходы являются постоянными текущими государственными расходами на имущество. Они определяются и регулируются законом. Таким образом, любые расходы на уход и содержание общих территорий и объектов попадают в категорию распределяемых платежей за обслуживание. Любые расходы на уборку улиц, вывоз мусора и чистку дымоходов также оплачиваются арендатором.

Вот краткий обзор:

1. Водоснабжение
2. Дренаж
3. Система отопления и топливо
4. Система горячего водоснабжения, подводка и приборы
5. Подключенные системы отопления и горячего водоснабжения
6. Пассажирский или грузовой лифт
7. Уборка улиц и вывоз мусора
8. Уборка зданий и борьба с паразитами
9. Уход за садом
10. Освещение
11. Очистка дымохода
12. Страхование имущества и ответственности
13. Смотритель
14. Общественная антенная система
15. Удобства для ухода за бельем
16. Прочие операционные расходы

Подробнее о покупке недвижимости: Операционные расходы

Вы покупаете недвижимость, которая уже сдается в аренду, или планируете сдавать в аренду только что приобретенную недвижимость? Если вы никогда раньше не сдавали недвижимость в аренду, вам обязательно следует внимательно изучить различные виды платы за обслуживание. Подробнее об этом читайте здесь, на моем новом сайте для покупателей Immobilien-Erfahrung.de:

• Распределение эксплуатационных расходов между арендаторами (внешний)

Коммандитное товарищество: формирование, преимущества и недостатки

Далее вы узнаете все, что вам нужно знать о создании партнерства с ограниченной ответственностью. Как стать партнером в партнерстве с ограниченной ответственностью? Когда партнер с ограниченной ответственностью несет ответственность? Какую ответственность несет генеральный партнер? Каковы преимущества? Каковы недостатки? Как создать компанию? Что такое компания? Вы получите ответы на все эти и другие вопросы — объясненные просто и быстро. Плюс все, что вам нужно знать о налогах в Германии и торговле недвижимостью.

Если вы рассматриваете возможность создания партнерства с ограниченной ответственностью, вам прежде всего необходимо знать о процессе создания: Кто, когда и в каком количестве может создавать что именно… каковы различия и сходства между различными формами корпоративного права? Не менее важно знать преимущества и недостатки КГ: От распределения прибыли до экономии на налогах — обзор семи наиболее важных критериев основания компании.

Каковы критерии основания?

1. Количество акционеров
2. Управление
3. Фонд
4. Название компании
5. Финансирование
6. Ответственность
7. Распределение прибыли

Узнайте все, что вам нужно знать, здесь! Кроме того, здесь вы найдете все типы немецких компаний и организационно-правовые формы, а также советы по созданию компании, включая особый случай с недвижимостью GmbH, семейным фондом и Co.

Партнерство KG: управление в соответствии с HGB

В мире предпринимательства существует множество различных форм бизнеса, которые вы можете выбрать. Они условно делятся на две категории, а именно: индивидуальное предпринимательство и компании, которые в свою очередь делятся на неполные компании — к ним относятся недействующие компании и компании BGB — и полные компании — товарищества, корпорации и некоторые другие.

Коммандитное товарищество — сокращенно: Kommandite или KG — является одним из так называемых полных товариществ и, в отличие от неполных товариществ, подчиняется не Гражданскому кодексу Германии (BGB), а Торговому кодексу Германии (HGB). Как партнерство, КГ является несложной формой корпоративного права, поскольку может быть учреждена неформально и требуется минимум всего два учредителя.

Другие типичные партнерства:

• Полное товарищество (OHG)
• Общество с ограниченной ответственностью и коммандитное товарищество(GmbH & Co KG)
• Общество с ограниченной ответственностью и полное товарищество(GmbH & Co OHG)

Товарищество с ограниченной ответственностью также в некоторой степени выступает в качестве предприятия по торговле акциями, а именно в форме товарищества с ограниченной ответственностью (KGaA). Это уже не товарищество в юридическом смысле, а корпорация на основе акционерного общества (AG), которая получила характеристики товарищества….. Тем не менее, особый характер традиционного партнерства с ограниченной ответственностью проявляется в KGaA, что может сделать его привлекательной организационно-правовой формой для начинающих компаний, которые ценят сочетание функций генерального и ограниченного партнера.

Подробнее о партнерстве, ограниченном акциями:

• Товарищество с ограниченной ответственностью (KGaA)

Процесс формирования КГ: от количества акционеров до распределения прибыли

Вы хотите создать партнерство с ограниченной ответственностью? Нет проблем! Процесс создания коммандитного товарищества довольно прост: с одной стороны, для того чтобы создать коммандитное товарищество, вам необходим как минимум еще один человек. Во-вторых, достаточно неформального соглашения о партнерстве, если в партнерство не вносится недвижимость. Из-за значительного сходства процесса формирования и формальностей, КГ часто называют разновидностью полного товарищества.

KG Formation от 2 человек: Налоговый идентификатор, коммерческий регистр, название компании

Для создания партнерства с ограниченной ответственностью требуется как минимум два физических — или также юридических — лица. Максимальное количество допустимых партнеров законом не определено. Внутренние отношения определяют начало партнерства как дату, согласованную между партнерами. При внешних отношениях, однако, создание КГ датируется первым действием от имени компании, т.е. не позднее обязательной записи в торговом реестре. Регистрация стоит в среднем от 200 до 300 евро и обычно осуществляется нотариусом. Вы получите идентификационный номер налогоплательщика — или сокращенно ИНН — в местном налоговом управлении. Регистрация коммандитного товарищества осуществляется Управлением по лицензированию торговли за плату от 10 до 65 евро. Только в случае внесенной недвижимости возникают дополнительные расходы на нотариальное заверение партнерского соглашения.

Поскольку вы зарегистрированы как партнер KG в коммерческом регистре, вы можете официально торговать — так же, как и генеральный партнер. Это означает, что у вашей компании есть имя компании, т.е. официальное название, которое вы можете свободно разрабатывать вместе с другими партнерами. Неважно, будет ли это личная компания, компания в натуре, фиктивная компания или смешанная компания… Если название соответствует запрету на введение людей в заблуждение и имеет суффикс «KG», разрешено практически все.

Ограниченный партнер и генеральный партнер: вопрос ответственности

Что такое ограниченный партнер и генеральный партнер? Этот вопрос задают себе многие люди, когда впервые слышат об особенностях партнерства с ограниченной ответственностью. Это связано с тем, что, в отличие от всех других компаний, партнеры коммандитного товарищества четко разделены на полных и коммандитных партнеров. Поэтому одно физическое или юридическое лицо никогда не может быть одновременно генеральным партнером и партнером с ограниченной ответственностью.

Полные партнеры КГ называются генеральными партнерами. Они несут тот же риск ответственности, что и участники полного товарищества: они отвечают своими деловыми и частными активами без ограничений, напрямую и солидарно. Их права и обязанности как партнеров также во многом совпадают с правами и обязанностями полных партнеров — различается только распределение прибылей и убытков.

Партнеры KG называются партнерами с ограниченной ответственностью. С момента регистрации товарищества в торговом реестре они несут ответственность только за внесенный туда вклад, так называемую сумму ответственности. Однако в период между вступлением в партнерство и регистрацией партнеры с ограниченной ответственностью подвержены тому же риску ответственности, что и полные партнеры: с юридической точки зрения в этот период существуют только полностью ответственные партнеры. Таким образом, если что-то пойдет не так, и партнерство с ограниченной ответственностью не выполнит свои обязательства по платежам и попадет в финансовые трудности, вы как будущий партнер с ограниченной ответственностью — даже в случае неправильных решений вашего соучастника (соучастников) — должны будете взять на себя неограниченную ответственность за долги партнерства своими личными активами.

Управление с полной ответственностью, сговором и контролем

Управление — это вопрос генерального партнера. Как правило, партнеры с ограниченной ответственностью не могут участвовать в принятии решений по вопросам обычной хозяйственной деятельности, если такое совместное управление прямо не предусмотрено соглашением о партнерстве. В случае единоличного управления партнером с ограниченной ответственностью, с другой стороны, спорным является вопрос о том, может ли и каким образом полномочия по единоличному управлению, однажды предоставленные партнеру, быть вновь отозваны посредством решения акционеров. Поэтому во избежание двусмысленностей и споров партнеры с ограниченной ответственностью обычно отстраняются от участия в управленческой деятельности.

Юридические сделки также подлежат индивидуальному представительству генеральных партнеров. Это означает, что каждый полностью ответственный партнер может совершать юридические действия от имени коммандитного товарищества полностью и без ограничений. Отклонения — например, совместное представительство — возможны по договору при условии согласия всех партнеров. Только в случае действий, выходящих за рамки обычной деятельности коммерческого предприятия, вы, как генеральный партнер, должны консультироваться со своими соучастниками. Здесь партнеры с ограниченной ответственностью также могут высказать свое мнение и воспользоваться своим правом на возражение.

Поскольку право управления и право представительства дают отдельным полным товарищам большую свободу в принятии решений, каждый товарищ — независимо от того, является ли он полным или ограниченным товарищем — может в любое время лично получить информацию о делах компании, проверить коммерческие книги или составить баланс из документов компании. Это гарантирует, что ни один из партнеров не действует за спиной другого и что разногласия решаются лично.

Финансирование, распределение прибыли и убытков

Финансирование вашего бизнеса полностью зависит от вас, поэтому теоретически вы можете обойтись вообще без стартового капитала. Однако рекомендуется иметь некоторые резервы и составить план финансирования, чтобы быть финансово подготовленным на случай неприятных неожиданностей.

В отличие от полного товарищества, распределение прибыли в товариществе с ограниченной ответственностью обычно не осуществляется в размере 4 процентов от доли капитала плюс дополнительная прибыль в соответствии с головами; вместо этого дополнительная прибыль распределяется «в разумной пропорции» в соответствии с уставными положениями. Это относится и к распределению убытков. Во избежание споров четкие правила должны быть заранее прописаны в партнерском соглашении.

Кроме того, доли прибыли обычно зачисляются на счет капитала до тех пор, пока они не соответствуют вкладу, внесенному в коммерческий регистр. Вся прибыль сверх этой суммы рассматривается как обязательства коммандитного товарищества перед его коммандитистами и либо зачисляется вне счета капитала, либо выплачивается напрямую.

Права коммандитистов: возражение, контроль, прибыль & Co.

Права партнеров с частичной ответственностью обеспечивают ваше положение в партнерстве с ограниченной ответственностью, несмотря на распределение риска ответственности между полными партнерами: Право на возражение вступает в силу в случае чрезвычайных для компании действий… право на контроль гарантирует, что вы будете информированы обо всех вопросах… Прибыль распределяется соответствующим образом, и вы имеете те же права на расторжение договора, что и генеральный партнер.

Обзор прав коммандитистов:

• Право на возражение
  • В случае совершения действий, которые являются необычными для компании
• Право контроля
  • По корпоративным вопросам
• Доля прибыли
  • 4 % от доли капитала
  • Дополнительная прибыль в разумных пропорциях
• Право на расторжение договора
  • За 6 месяцев до окончания финансового года

Обязанности коммандитистов: обязательный вклад, ответственность и убытки

Как ограниченный партнер, во многих случаях вы не можете принимать собственные решения и зависите от руководства управляющего генерального партнера в повседневной деятельности. Однако, особенно в отношении вопросов ответственности и взноса капитала, важно, чтобы вы были знакомы не только с вашими правами, но и с вашими обязанностями как партнера с ограниченной ответственностью.

Обязанности коммандитистов с первого взгляда:

• Капитальный взнос
  • Обязательный взнос может отличаться от суммы обязательств
• Ответственность до регистрации
  • Неограниченный
  • Непосредственно
  • Солидарность
• Ответственность после регистрации
  • До зарегистрированного взноса (сумма обязательств)
• Доля убытка
  • В разумной пропорции

Преимущества: Гибкость действий, рост капитала, риск ответственности по выбору

Ознакомившись с типичными особенностями партнерства с ограниченной ответственностью, вы наверняка уже осознали, какие преимущества дает вам эта организационно-правовая форма: Создание компании относительно несложно, и вам не нужен стартовый капитал. Вы можете стать активным членом команды и сохранить свою независимость как генеральный партнер или, как ограниченный партнер, позволить другим управлять повседневной деятельностью, не ограничивая оборот. В обоих случаях это дает вам привлекательную гибкость действий при относительно низких затратах.

Кроме того, в качестве партнера с ограниченной ответственностью вы имеете поддержку со стороны соучредителя (соучредителей), несущего полную ответственность: вы принимаете все чрезвычайные решения вместе, в то время как полные партнеры несут решающий риск ответственности совместно и по отдельности. Привлекая дополнительных партнеров с ограниченной ответственностью, можно также быстро и легко увеличить капитальную базу, поэтому банки обычно очень положительно относятся к предоставлению кредитов партнерствам с ограниченной ответственностью.

• Быстрый и несложный фундамент
• Гибкий акционерный капитал
• Привлекательная гибкость действий в команде
• Без ограничения оборота
• Командные решения для исключительного бизнеса
• Совместная и солидарная ответственность полных товарищей
• Низкий риск ответственности для партнеров с ограниченной ответственностью
• Быстрый и легкий рост капитала
• Высокий кредитный рейтинг

Недостатки: Полный риск для генеральных партнеров, требование регистрации и HGB.

Также быстро выявляются недостатки создания партнерства с ограниченной ответственностью: С одной стороны, вы не обладаете стопроцентной властью принятия решений и должны согласовывать с партнерами особые случаи. Тем не менее, в случае сомнений вы должны нести полную и всестороннюю ответственность — даже частную! -даже если вы не были ответственны за убытки. Кроме того, коммандитисты участвуют в долгах товарищества только в пределах соответствующей суммы ответственности. В-третьих, как коммандитное товарищество вы обязаны быть внесены в торговый реестр и больше не подчиняетесь только BGB. И последнее, но не менее важное: Поскольку успех партнерства с ограниченной ответственностью во многом зависит от командного духа и сотрудничества отдельных партнеров, внутренние споры или серьезные нарушения доверия могут привести к распаду партнерства, и порядок преемственности должен быть четко оговорен в партнерском соглашении.

• Требование о согласии в особом случае
• Полная ответственность (включая частные активы) для полных товарищей
• Участие коммандитистов в убытках только в пределах суммы ответственности
• Обязательство по регистрации в коммерческом регистре
• Действительность HGB
• Подвергать опасности преемственность компании из-за разногласий в коллективе
• Закрепление правил преемственности в акционерном соглашении

Оценка: активная и пассивная с командным духом к цели

Сравнив преимущества и недостатки, можно сделать следующий вывод: партнерство с ограниченной ответственностью предлагает широкий спектр возможностей прямого или косвенного участия в компании. Поэтому она подходит как для персонажей, которые любят принимать собственные решения и готовы принять определенную долю риска для достижения своих целей….. а также для тех, кто сторонится предпринимательского риска и стремится к росту капитала без больших личных усилий. Общее условие: чтобы участвовать в КГ, вы должны быть командным игроком и уметь уважать и принимать мнения и советы других.

Immobilien KG: управление активами, семейный пул & Co.

Вы считаете, что идея ограниченного партнерства совсем не плоха, и теперь задаетесь вопросом, как можно совместить партнерство с индустрией недвижимости? От агентов по недвижимости до компаний по управлению активами и семейных бассейнов. Вся необходимая информация о полных товариществах в сфере недвижимости, GbR и KG в сфере недвижимости с одного взгляда.

Небольшой совет: приобретая и/или управляя недвижимостью, убедитесь, что все детали четко прописаны в партнерском соглашении. В связи с принципом солидарной, неограниченной и прямой ответственности вам также следует убедиться, что вашими управляющими соучредителями являются лица с сопоставимой кредитоспособностью — в противном случае могут возникнуть трудности с финансированием и кредитоспособностью.

Вариант 1: Агент по недвижимости с лицензией на ведение бизнеса

Если вы хотите стать самозанятым агентом по недвижимости, это не так просто. Профессия агента по недвижимости подлежит обязательной торговле и не относится к свободным профессиям. Это означает, что для того, чтобы иметь возможность заниматься этой деятельностью, вы должны сначала обратиться в отдел лицензирования торговли за разрешением и надеяться на положительный ответ. Официальное разрешение требуется по закону для того, чтобы иметь возможность заранее оценить вашу надежность.

Агент по недвижимости OHG, GbR & KG

Партнерства также могут выступать в качестве агентов по недвижимости. Однако, не имея собственной правосубъектности, полные товарищества, гражданско-правовые товарищества и товарищества с ограниченной ответственностью должны получить официальное разрешение на каждого отдельного управляющего товарища. В дополнение к форме заявления на получение разрешения необходимо представить дополнительные документы. К ним относятся:

• Справка из полиции о примерном поведении — предоставляется по заявлению в Бюро регистрации резидентов;
• Выписка из Центрального торгового реестра — предоставляется по запросу в Орднунгсамт;
• Свидетельство об освобождении от уплаты налогов — предоставляется по запросу в налоговой инспекции;
• Справка о незавершенном производстве по делу о несостоятельности — предоставляется по запросу в местном суде;
• Справка об отсутствии записей в реестре должников — предоставляется по запросу в районном суде.

Сертификат компетентности также можно получить на добровольной основе.

Вариант 2: Партнерство по управлению активами

Если вы хотите активно работать в сфере избыточного дохода — то есть: дохода от несамостоятельной работы, капитальных активов, аренды и лизинга или других доходов — партнерство по управлению активами может быть как раз для вас. Как правило, вы можете либо использовать организационно-правовую форму GbR, либо обратиться к коммерческим компаниям, регулируемым HGB, таким как OHG или KG. Смешанные формы, такие как GmbH & Co KG, также возможны в принципе, но подразумевают дополнительные правила и требования.

Участие, слова и налоговые льготы

Партнерство по управлению активами имеет смысл, если несколько инвесторов в недвижимость хотят совместно управлять своими объектами недвижимости. Здесь также интересен аспект обеспечения правопреемства в случае наследования. Партнерское соглашение определяет, какое право голоса имеют отдельные партнеры — решения часто принимаются на основе долей, но партнеры с небольшим пакетом акций также могут получить доминирующее право голоса — например, если они обладают огромными знаниями, профессионализмом или опытом.

Налоговые преимущества такого соглашения? Капиталообразующее партнерство — это не то же самое, что объект налогообложения: каждый партнер облагается налогом индивидуально, и все подоходные налоги, а также налоги от наследования, продажи или безвозмездной передачи долей партнерства должны быть отражены каждым партнером индивидуально для целей налогообложения.

Управляющая активами семейная компания / семейный пул

Партнерство с ограниченной ответственностью особенно хорошо подходит для управления семейными активами. Внутреннее семейное управление совместным портфелем недвижимости — так называемый семейный пул — выгодно тем, что получаемый таким образом доход не рассматривается как доход от торговли, а как частный доход от аренды и лизинга. Это означает, что торговый налог вообще не взимается, и нет необходимости регистрироваться в торговом ведомстве, за что взимается плата. В случае корпораций, с другой стороны, недвижимость считается активами бизнеса и как таковая облагается торговым налогом.

Кроме того, обязательное членство в Торгово-промышленной палате (IHK) без обязательств по торговому налогу позволяет вам не платить взносы, и вы можете пустить свои деньги в дело, не перечисляя их в IHK. Дополнительные налоги можно сэкономить, если имущество находится в собственности компании не менее десяти лет, поскольку в этом случае продажа уже не облагается подоходным налогом.

Небольшой совет: Благодаря ограниченной ответственности партнеров с ограниченной ответственностью, несовершеннолетние члены семьи также могут участвовать в семейном партнерстве, в то время как родители как полные партнеры несут весь риск и, следовательно, также принимают все обычные деловые решения.

Налоги для акционеров KG: ESt, USt и KSt

Будучи акционером KG, вам не нужно серьезно задумываться о нескольких видах налогов, поскольку, не имея дохода от бизнеса, вы не должны платить торговый налог. Тем не менее, производится единое и раздельное определение прибыли, которое является основой для исчисления подоходного налога партнеров KG. Таким образом, доля прибыли оценивается как доход от предпринимательской деятельности. Налоговое законодательство предусматривает, что в дополнение к подоходному налогу каждого партнера — или корпоративному подоходному налогу каждого юридического лица — должны быть уплачены дополнительные взносы налога с оборота, в той мере, в какой товарищество с ограниченной ответственностью осуществляет не только необлагаемый налогом оборот.

• Подоходный налог (ESt)
• Налог на добавленную стоимость (НДС)
• Если применимо, корпоративный подоходный налог (KSt)

Вы можете узнать, какие налоги вы можете ожидать от риэлторской компании здесь:

• Экономия налогов на недвижимость

Коммандитное товарищество — для кого это целесообразно?

Если вам нравится работать в знакомом коллективе и вы не хотите преодолевать серьезные бюрократические препоны, вы можете быстро и легко приступить к работе в качестве партнера с ограниченной ответственностью. Вы можете заранее решить для себя, хотите ли вы выступать в качестве генерального партнера и тем самым нести весь риск, или вы предпочитаете сидеть сложа руки в качестве ограниченного партнера, позволяя своим деньгам работать на вас. Большая свобода принятия решений в сравнении с ростом капитала при ограниченной ответственности — партнерство с ограниченной ответственностью имеет смысл прежде всего для начинающих предпринимателей, которые готовы взять на себя большую предпринимательскую ответственность или ищут хороший дополнительный доход без необходимости вносить значительный вклад в компанию.

С точки зрения недвижимости, партнерство с ограниченной ответственностью особенно целесообразно для начинающих предпринимателей, которые предпочитают вкладывать свой капитал непосредственно в управление недвижимостью или в сделки с ней, вместо того чтобы выкладывать уставной капитал для корпорации. Для семей партнерство с ограниченной ответственностью предлагает привлекательную правовую форму предприятия для управления совместным портфелем недвижимости экономически эффективным и несложным способом. Еще одним плюсом является то, что несовершеннолетние дети также могут быть включены в семейный пул в качестве ограниченных партнеров.

Ограничение ответственности, да или нет? KG & GmbH & Co KG в сравнении

Многие потенциальные учредители бизнеса сталкиваются с вопросом, хотят ли они создать товарищество с ограниченной ответственностью (KG) или предпочтут учредить общество с ограниченной ответственностью (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co KG). Эти две формы корпоративного права во многом схожи — однако одно существенное различие заключается в вопросе ответственности. В партнерстве с ограниченной ответственностью генеральный партнер принимает на себя весь риск и несет ответственность как за деловые, так и за частные вопросы. В случае с GmbH и Co KG ситуация иная: Здесь генеральным партнером является не физическое лицо, а общество с ограниченной ответственностью, т.е. Gesellschaft mit beschränkter Haftung. В результате его частные активы остаются незатронутыми, а генеральный партнер несет ответственность только с точки зрения бизнеса.

Более подробную информацию о компании GmbH & Co KG вы можете найти здесь:

• Общество с ограниченной ответственностью и коммандитное товарищество(GmbH & Co KG)

Узнайте бесплатно: Создание компании и юридические формы

Помимо коммандитного товарищества (КТ), существует еще несколько альтернативных типов компаний, которые могут быть интересны вам как учредителю! Хотите узнать больше о создании бизнеса? Узнайте больше об уставном капитале, налогах и индивидуальных преимуществах и недостатках различных типов компаний.

Здесь вы найдете все юридические формы, которые вы можете выбрать в качестве учредителя в Германии, а также руководство с контрольным списком:

1. Правовые формы: Список
2. Основание компании: Процедура, расходы и обзор

Правовые формы: Список

Организационно-правовые формы — Какие существуют типы компаний? Если вы хотите создать свою первую компанию, выбор идеальной организационно-правовой формы является одним из первых шагов в процессе создания компании. Независимо от того, хотите ли вы создать специальную компанию по недвижимости или стартап, здесь я кратко описал для вас все типы компаний в Германии.

• Правовые формы: Список

Типы компаний в деталях:

• Единоличное владение
• Зарегистрированный бизнесмен / зарегистрированная бизнесвумен (е. К.)
• Гражданско-правовое партнерство (GbR)
• Полное товарищество (OHG)
• Коммандитное товарищество (КГ)
• Предпринимательская компания (UG)
• GmbH: Общество с ограниченной ответственностью
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Открытое акционерное общество (AG)
• Акционерная корпорация недвижимости (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Фонд / Семейный фонд

Создание компании: Процедура, расходы и контрольный список

Создание компании (недвижимость) — Вы хотите создать свою первую компанию? Требования к вам как к учредителю, уставной капитал, соглашения акционеров, расходы на фонд, юридические формы и контрольные списки. Для начинающих это звучит сложно, но на самом деле все очень просто. Процесс создания компании обычно относительно одинаков. Я кратко описал этот процесс в простых шагах. Узнайте, как создать свою собственную компанию. После большого руководства по всем юридическим формам и типам компаний, сегодня мы подробно рассмотрим создание компании (в сфере недвижимости) для начинающих.

• Нашел компанию

Открытая коммерческая компания: создание, преимущества и недостатки

В следующем разделе вы узнаете всё самое важное о создании общей товарной компании (ОТК) – с точки зрения инвестора: как стать участником, какие риски ответственности поджидают, как на самом деле выглядят налоги при ОТК в сфере недвижимости и в каких случаях целесообразно изменить форму организации на holding-компанию по недвижимости или на ООО? Плюс: конкретный пример расчета, сравнительная таблица ОТК и ООО, а также FAQ.

Избегайте налоговых ловушек! Узнайте, как вы можете оптимизировать и сделать более прибыльными свои инвестиции в недвижимость с помощью нашего индивидуального налогового коучинга. Подробнее: Налоговый коучинг.

Кто рассматривает возможность создания общей товарной компании (OHG), должен четко разделить два аспекта: формальный процесс создания компании (торговая регистрация, наименование, налоговый идентификатор) и экономическую структурную решимость (ответственность, налоги, стратегия выхода). Оба аспекта взаимосвязаны, но особенно в контексте недвижимости как инвестиции вопрос структуры часто более важен, чем формальности создания.

Семь ключевых аспектов создания общей товарной компании:

1. Количество учредителей (минимум 2)
2. Руководство (единоначальник или совместное управление)
3. Создание (формально не регламентировано, но требуется регистрация)
4. Наименование (с указанием юридической формы «OHG»)
5. Финансирование (нет минимального капитала)
6. Ответственность (неограниченная, личная, общая)
7. Распределение прибыли (по доле капитала, может отличаться)

Более подробную информацию о всех типах предприятий вы найдете в списке организационно-правовых форм и в практическом руководстве основание фирмы.

Персональное общество OHG: управление бизнесом в соответствии с Гражданским кодексом

В бизнес-среде различают, в общем, индивидуальные предпринимательства и общества. Последние делятся на неполные общества (такие как тайное общество, общество по Гражданскому кодексу) и полные общества (личные общества, общества с ограниченной ответственностью, смешанные формы).

ООГ относится к полным обществам и подчиняется, в отличие от ГБР, в первую очередь Гражданскому кодексу (ГК). Как личное общество, ОГ сравнительно легко создать: неформальный договор общества, минимум два учредителя, отсутствие минимального уставного капитала. Взамен: полная коммерческая ответственность со всеми обязательствами (баланс, инвентаризация, торговая регистрация).

Связанные личные общества и смешанные формы:

• Коммандитное общество (KG)
• Общество гражданского права (GbR)
• GmbH & Co. KG (KG с GmbH в качестве полного участника)
• GmbH & Co. OHG (OHG с GmbH в качестве полной соучредительницы)

Процесс создания общей товарищества с ограниченной ответственностью: от количества участников до распределения прибыли

Der Gründungsprozess einer OHG ist formal schlank: zwei Personen, ein Gesellschaftsvertrag, Eintragung ins Handelsregister – fertig. Häufig entsteht eine OHG auch durch Formwechsel aus einer GbR, sobald der Geschäftsbetrieb die Schwelle zum Handelsgewerbe überschreitet (Größe, Komplexität, kaufmännische Einrichtung erforderlich).

OHG Группа от 2 человек: Налоговый номер, коммерческий реестр, фирма

Eine OHG benötigt mindestens zwei natürliche oder juristische Personen. Eine Obergrenze gibt es nicht. Die OHG entsteht im Innenverhältnis mit dem vertraglich vereinbarten Datum, im Außenverhältnis spätestens mit dem ersten Tätigwerden im Namen der Gesellschaft – verbindlich mit Eintragung ins Handelsregister.

Typische Gründungskosten im Überblick:

• Нотариус (регистрация в торговом реестре): около 200–400 евро
• Регистрация в торговом реестре (суд): около 100–200 евро
• Регистрационный сбор на каждого учредителя: около 20–65 евро
• IHK-взносы: ежегодно, в зависимости от региона и оборота
• Нотариальное удостоверение учредительного договора: требуется только при внесении недвижимости (в этом случае дополнительные нотариальные расходы в зависимости от стоимости)

Налоговый номер выдается в компетентном налоговом органе после регистрации. Кто хочет внести недвижимость в общество с ограниченной ответственностью, обязан обратиться к нотариусу – иначе договор недействителен (§ 311b Гражданского кодекса). Подробнее об этом можно прочитать по ссылкам Расчет нотариальных расходов и Договор купли-продажи через нотариуса.

Поскольку общество с ограниченной ответственностью зарегистрировано в торговом реестре, оно может официально использовать фирменное наименование – в отличие от общей товарищества. Разрешены фирменные наименования с указанием лиц, вещей, фантазий или смешанные формы. Обязательно: прибавка к наименованию «OHG» и запрет на вводящую в заблуждение информацию.

Индивидуальное управление, соглашения и полномочия

В общем случае: каждый участник общей товарной компании (OHG) имеет право единоличного ведения хозяйства и право единоличного представительства. Эта стандартная норма может быть изменена в уставе компании — например, в виде совместного ведения хозяйства или с ограниченными компетенциями.

Что может решать отдельный участник самостоятельно?

• Покупка и продажа в обычной хозяйственной деятельности
• Назначение и увольнение персонала
• Заключение договоров аренды офисных помещений
• Рутинные банковские операции и операции с векселями
• Отзыв уже выданной прокуры

Что требует согласия всех участников?

• Необычные юридические действия (например, крупные кредиты)
• Покупка или продажа недвижимости
• Привлечение тайных участников
• Первичное назначение прокуранта
• Изменение цели общества

Совет для владельцев недвижимости в форме общества с ограниченной ответственностью (OHG): поскольку даже покупка одного многоэтажного дома считается необычной сделкой, обычно требуется согласие всех учредителей. На практике учредительный договор должен четко регламентировать, с какого объема разрешены отдельные решения — иначе разногласия одного из учредителей могут блокировать любую сделку.

Каждый учредитель также имеет широкое право контроля: право ознакомления с коммерческими книгами, личный доступ к балансу, право получения информации о текущих сделках. Это защищает от закулисных сделок отдельных основателей.

Финансирование, ответственность и распределение прибыли

Нет минимального законодательно установленного уставного капитала. Теоретически общество с ограниченной ответственностью может быть создано с нулевым собственным капиталом. На практике, особенно в сфере недвижимости, банки, тем не менее, ожидают существенного уровня собственного капитала, часто в размере 20–30 процентов от планируемого объема инвестиций. Подробнее о соотношении см. Расчет потребности в собственном капитале.

Ответственность является ключевым аспектом общества с ограниченной ответственностью:

• Неограниченная: Также неограниченно отвечает личное имущество
• Прямая: Кредиторы могут напрямую подавать иски против участника
• Солидарная (общая ответственность): Каждый отвечает за полный долг – не только пропорционально
• Ответственность при вступлении: Кто вступает в существующее общество с ограниченной ответственностью, отвечает также за старые обязательства
• Последующая ответственность: Кто выходит из состава, отвечает еще пять лет за обязательства, существовавшие на момент выхода

Это драматично: если ваш партнёр по бизнесу ведёт рискованное Fix-Flip-дело, которое разваливается, и общество с ограниченной ответственностью не может платить, то платить — в крайнем случае полностью — будет ваше личное имущество.

Что касается распределения прибыли: стандартная модель предполагает предварительное начисление процентов на долю капитала, а оставшаяся прибыль распределяется поровну. Однако эта юридическая норма является диспозитивной — на практике она почти всегда заменяется индивидуальной формулировкой распределения прибыли в учредительном договоре (например, строго пропорционально долям капитала или с предварительными дивидендами для активно работающих учредителей).

Права учредителей: изъятие капитала, контроль, расторжение и прочее

Эти права обеспечивают ваше положение, несмотря на солидарную ответственность:

• Право на самостоятельное ведение дел — при обычных операциях и при отмене доверенности
• Обязательство дать согласие — при необычных сделках и при назначении первого поверенного
• Право на отдельное представительство — для всех юридических действий во внешних отношениях
• Контрольные права – возможность в любое время получать доступ к книгам и балансам
• Возмещение расходов – если вы вносите личные расходы в интересах общей товарищества
• Использование капитала – предварительная выплата процентов по вашей доле капитала, независимо от убытков
• Доля прибыли – предварительная выплата процентов плюс дополнительная прибыль по количеству лиц или по договорной доле
• Право расторжения – срок уведомления в шесть месяцев до окончания финансового года
• Доля при ликвидации – пропорционально доле капитала

Обязанности учредителей: запрет на конкуренцию, убытки и ответственность

К правам соответствуют конкретные обязанности:

• Внесение капитала – в виде денежного вклада, вещевого вклада (например, недвижимости) или правового вклада (например, прав на использование)
• Запрет на конкуренцию – запрещено вести конкурирующую деятельность в том же коммерческом направлении, также запрещено участие в конкурирующих общих товариществах
• Доля убытков – по количеству лиц или по ключу, согласованному по договору
• Обязанность вести бухгалтерский учет – как полный коммерсант, двойная бухгалтерия, инвентаризация, баланс, отчет о прибылях и убытках
• Долг верности – содействие целям общества, не причинение вреда общей ответственности
• Полная ответственность – неограниченная, непосредственная, солидарная

Преимущества: Нет уставного капитала, высокая кредитоспособность, солидарная ответственность

Die OHG kombiniert Personengesellschafts-Flexibilität mit der Seriosität eines Handelsregistereintrags. Konkrete Vorteile:

• Быстрая и простая регистрация без минимального уставного капитала
• Полноценное наименование с указанием формы правовой организации
• Нет ограничений на оборот (в отличие от действительных ограничений для общей товарищественной компании)
• Высокая кредитоспособность благодаря полной ответственности учредителей
• Прозрачная налогообложение – никакого двойного налогообложения, как в случае с GmbH
• Государственное обложение (§ 35 НК) для физических лиц в качестве участников общества
• Распределение прибыли пропорционально доле капитала является справедливым для неодинаковых вкладов
• Возможность расчёта убытков с другими доходами учредителей

Nachteile: Vollhaftung, Registrierung

]]> https://lukinski.ru/%d0%be%d0%b1%d1%8f%d0%b7%d0%b0%d1%82%d0%b5%d0%bb%d1%8c%d0%bd%d0%be%d0%b5-%d1%81%d1%82%d1%80%d0%b0%d1%85%d0%be%d0%b2%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d0%b5-%d0%be%d1%82%d0%b2%d0%b5%d1%82%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%b5%d0%bd/ Thu, 16 Aug 2018 15:13:55 +0000 https://lukinski.de/%d1%81%d1%82%d1%80%d0%b0%d1%85%d0%be%d0%b2%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d0%b5-%d0%be%d1%82%d0%b2%d0%b5%d1%82%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%b5%d0%bd%d0%bd%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d0%be%d1%81%d0%bd%d0%be%d0%b2%d0%bd/ Обязательное страхование ответственности — если вы случайно причиняете ущерб третьим лицам, вы можете быть привлечены к ответственности и потребовать оплаты ущерба от пострадавшего. Это относится как к повреждениям, причиненным частным лицам, так и к ущербу, причиненному в коммерческой сфере. Хотя вы можете относительно легко заменить сломанную вазу или поврежденное окно, при имущественном или телесном ущербе, вызванном случайностью, ситуация становится сложной. В таких случаях вы можете столкнуться с непредвиденными расходами и, если у вас нет страхования ответственности, должны рассчитывать на то, что будете всю жизнь платить за причиненные вами повреждения.

Обязательное страхование ответственности: услуги, преимущества частного страхования ответственности

Дополнительная информация по теме страхования

В сфере страхования различают обязательное страхование, необходимое и рекомендуемое страхование. Основное и страхование ухода относятся к договорам, которые каждый житель федеральной земли должен заключить в соответствии с законом. Если вы финансируете дом, могут добавиться дополнительные виды страхования, которые обеспечивают банк и вас. Узнайте больше о теме страхование.

Страхование бизнеса

Каждая компания должна оптимально застраховать свое имущество и повреждения третьих лиц. Как предприниматель вы несете множество рисков, поэтому отказываться от страхования бизнеса вы не должны. Если ваши сотрудники причиняют ущерб клиентам или контрагентам, это может привести к высоким требованиям о возмещении ущерба. Страхование бизнеса охватывает различные риски и поэтому может быть идеально адаптировано под ваши потребности.

• Более подробно о страховании зданий.

Страхование юридической защиты

Существует разница между тем, чтобы быть правым и получить правду. Даже если вы чувствуете себя правым и уверены, что закон на вашей стороне, процесс без юридической поддержки может привести к обратному результату и, кроме того, обернуться для вас высокими затратами. Страхование юридической защиты защищает вас от финансовых ограничений, позволяет в любое время получить юридический совет и получить представление в суде от адвоката. Если вы финансово защищены в случае спора, вам не нужно уступать из-за затрат и у вас будет возможность добиваться своих прав.

• Узнайте все о страховании юридической защиты.

Страхование жилых зданий

Как владелец недвижимости вы должны быть застрахованы от всех возможных случаев. Жилищная страховая компания относится к базовым средствам защиты, которые, например, оплачивают повреждения, вызванные воздействием окружающей среды. Если крыша вашего дома сорвётся ветром или дом повреждён огнём, без надёжной страховой защиты здания это может привести к потере существования и вашему финансовому краху. Если дерево на вашем участке падает и разрушает ваш дом, ущерб и связанные с ним расходы часто бывают огромными. С помощью жилищной страховой компании вы получаете преимущество быть застрахованным во всех случаях и защищённым от материальных повреждений.

• Всё о жилищной страховой компании.

Страхование рисков

Вы купили собственный дом и выбрали выгодное финансирование? Даже если банк не требует страхования рисков на основе вашего кредитного рейтинга и других залогов, вы должны позаботиться о защите своей семьи. Чтобы защитить свою семью от финансовых рисков и потери недвижимости, вы можете застраховаться различными способами. Среди самых известных и наиболее подходящих страховок от рисков — страхование жизни.

• Все о страховании от рисков.

Страхование имущества

Взлом, кража и вандализм или пожар могут нанести вам ущерб в один момент так, что вы не сможете просто так позволить себе стоимость приобретения нового имущества. С помощью страхования имущества вы готовитесь к таким случаям и предотвращаете, чтобы уничтоженные или украденные предметы мебели привели вас к финансовой катастрофе. Не зря страхование имущества считается одной из самых важных частных страховок, которую вы должны заключить как собственник, так и арендатор.

• Все о страховании имущества.

Страхование автомобиля

Каждому владельцу автомобиля необходимо заключить автограждансую страховку. Однако законодательно установленная автостраховка служит только для обеспечения ответственности в случае причинения вреда третьим лицам в дорожном движении. Повреждение собственного автомобиля или покрытие расходов в случае кражи автомобиля не входит в страхование ответственности. В этом случае вы должны выбрать полис КАСКО или частичное страхование и избежать необходимости самостоятельно нести высокие расходы, что может привести к финансовым трудностям. Поскольку страховые взносы и условия различных поставщиков автострахования различаются, вы должны тщательно сравнить их и выбрать наиболее выгодные для себя условия.

• Узнайте все о автостраховании.

]]>