Продажа многоквартирного дома: вот как это работает

Краткое определение: Арендный дом или многоквартирный дом — это арендованная недвижимость (многоквартирный дом, дом на две семьи, также дом на одну семью), принадлежащая одному владельцу — т.е. не товарищество собственников жилья. Это означает, что потенциальные покупатели инвестируют в более масштабный проект. Именно поэтому я написал для вас это небольшое, дополнительное руководство на тему «Продажа жилого дома».

Не все имеют опыт в продаже недвижимости и многоквартирных домов, некоторые также сталкиваются со своей первой продажей недвижимости, часто это наследники, которые перегружены управлением такой недвижимостью, которая находится слишком далеко или должна быть продана по другим причинам.

Перед первой продажей, конечно, нужно многое знать, начиная с (важной) оценки! Изучите основы здесь.

Они не продают жилье собственникам. Инвесторы и вкладчики капитала, вкладывающие средства в арендные дома, рассчитывают и сравнивают основные показатели. Чем лучше подготовлена продажа, тем большей прибыли вы сможете добиться.

Для многоквартирных домов действуют 3 основных фактора:

• Местоположение вашей недвижимости: местоположение и застройка
• Состояние многоквартирного дома: ремонт и реконструкция
• Арендаторы, договоры аренды и вакансии

Местоположение вашей недвижимости: местоположение и застройка

У продавцов много вопросов, но один из самых важных для многих — «сколько стоит мой арендованный дом»? В конечном счете, рынок недвижимости, как и все другие рынки, зависит от спроса и предложения. Поэтому оценка включает, с одной стороны, само имущество (объект продажи) и, с другой стороны, сторону спроса (потенциальные покупатели).

Проверка местоположения: город, район, улица, номер дома

Местоположение (город, район и улица) — самый важный аспект, независимо от того, является ли это многоквартирный дом в виде многоквартирного дома, односемейный дом или двухсемейный дом, местоположение вашей недвижимости оказывает наибольшее влияние на цену недвижимости и, таким образом, на общую оценку вашего дома.

Цены на землю

Что это значит? Простой пример: многоквартирный дом в плохом месте C (например, Дуйсбург в Северном Рейне-Вестфалии) менее интересен для покупателей, чем недвижимость в хорошем месте B (Эссен в Северном Рейне-Вестфалии). Соответственно, цены на недвижимость в районах С ниже. В местах В спрос гораздо выше, как и цены на недвижимость. Подробнее о расположении недвижимости можно узнать здесь.

Подробнее об этом чуть позже, в примере расчета Мюнхен против Дуйсбурга.

Время продажи

Многоквартирные дома в районах категории А (например, в Гамбурге) продаются быстро при условии реалистичной оценки и хорошей сети. Особенно в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Кельне, Мюнхене, Штутгарте и других городах с университетами, колледжами и хорошим общим развитием. То же самое происходит и в местах B, если «цена» правильная. Для многоквартирных домов, расположенных в районах категории С, процесс продажи может занять немного больше времени.

По реалистичной цене продажи:

• Место категории «А», например, Гамбург — продается быстро
• B-месторасположение, например, Эссен — продается относительно быстро
• С-расположение, например, Дуйсбург — относительно долго (продажа выше цены)

Быстрая в идеале означает, что при наличии действительного покупателя вы окажетесь у нотариуса через 2-3 недели.

Совет: Подтверждение финансирования от потенциальных покупателей

Вот совет: прежде чем вкладывать много «времени» в потенциальных покупателей, попросите их показать вам подтверждение финансирования из их банка. В данном случае сумма финансирования в размере Х, для объекта Х, уже была заранее одобрена банком.

Район и развитие

После рассмотрения макроситуации мы рассматриваем мезоситуацию, конкретный район. Конечно, не только ситуация/развитие города (развитие населения, демография, экономика, …) играет роль, но и развитие района учитывается при оценке.

Последний шаг — микроместоположение, конкретная улица и номер дома, где находится ваша собственность.

Таким образом, если вы хотите провести оценку вашей арендной недвижимости с помощью экспертизы третьего лица, вам придется раскрыть адрес — поэтому ищите надежных партнеров с рекомендациями.

Оценка возможна только при наличии адреса (местоположения) + осмотра (состояния)

Только подумайте о разнице между многоквартирным домом, расположенным на оживленной главной дороге, и всего в 200 метрах дальше, многоквартирным домом, расположенным на городской зеленой территории.

Одна и та же улица, разное качество и цены на землю

Вот небольшое, интересное сравнение:

Цена продажи в Мюнхене / Лейпциге / Дуйсбурге — сравнение!

Влияние местоположения на стоимость многоквартирного дома соответственно велико. В качестве примера сравним жилой дом площадью 400 квадратных метров в аналогичном году постройки и состоянии. 400 м² в местах С, таких как Дуйсбург (Северная Рейн-Вестфалия), местах В в Лейпциге (Саксония) и местах А в Мюнхене (Бавария).

Мюнхен:

• Район: Лехель
• Цена предложения: 6,671,000 евро
• Разница Лейпциг: + 4,8 м / + 259 %.
• Разница Дуйсбург: + 6 м / + 871 %.

Лейпциг

• Округ: Линденау
• Цена предложения: 1,860,000 евро
• Разница Мюнхен: — 4,8 м
• Разница Дуйсбург: -1,2 Мио.

Дуйсбург

• Округ: Хохеммерих
• Цена предложения: 687 000 евро
• Разница Мюнхен: — 6 м
• Разница Лейпциг: — 1,2 м

Таким образом, разница между многоквартирными домами в Мюнхене (местоположение А) и Дуйсбурге (местоположение С) составляет + 871 %.

Далее следует осмотр их жилого дома.

Состояние многоквартирного дома: ремонт и реконструкция

Чем больше работы проводится над недвижимостью, тем меньше инвесторы хотят тратить на нее. Чем меньше работы, тем больше инвесторы готовы платить — простое и разумное правило.

Соответственно, вторым основным фактором стоимости является состояние вашего жилого дома. Все ли было приведено в порядок или, возможно, в старом многоквартирном доме еще не закончен ремонт? В зависимости от того, насколько масштабными являются ремонтные мероприятия, это должно быть включено в цену предложения.

Старая существующая недвижимость — Будь она построена в 1920, 1930 или 1960 годах, старая недвижимость имеет свои индивидуальные недостатки и дефекты по сравнению с новыми зданиями. Все о ткани здания, кирпичной кладке, тепло- и звукоизоляции, а также о том, каких ремонтных работ и дефектов следует ожидать вам как владельцу.

Чем старше объект недвижимости, тем больше становится список дефектов. В этом руководстве, которое я написал для покупателей, вы найдете типичный набор недвижимости, перечисленный по десятилетиям.

• Год выпуска и дефекты

Оценка стоимости многоквартирного дома: знакомство с методами

Рыночная стоимость, оценка и цена покупки вашей недвижимости — Если вы хотите продать свою арендную недвижимость, то важно одно: Обоснованная, ориентированная на рынок, реалистичная цена покупки.

Чтобы дать вам первое представление о сложности вопросов, связанных с местоположением, рыночной стоимостью, сопоставимой недвижимостью, конструкцией здания и т.д., а также помочь вам избежать ошибок при продаже, мы написали для вас это руководство по оценке стоимости многоквартирных домов. Факторы стоимости, местоположение, оборудование, рыночная стоимость, реалистичная цена: Вот как можно оценить вашу собственность.

• Оценить жилой дом

Сравнение 1A из Лейпцига: расходы на реконструкцию (для покупателя) или на поддержание существующей недвижимости в хорошем состоянии — разница огромна.

Арендаторы, договоры аренды и вакансии

Фактор 1) местоположение, фактор 2) сущность, третьим важным фактором в оценке являются арендаторы и договоры аренды, когда речь идет о продаже многоквартирных домов. Список арендаторов и история арендаторов играют здесь центральную роль. Какие жильцы у вас в доме? Какие условия были согласованы и как арендаторы выполняют свои обязательства по оплате?

Не все дома сдаются полностью, в некоторых есть свободные места. Месторасположение недвижимости также оказывает влияние; в районе C уровень вакантных площадей, естественно, выше, чем в хорошем районе B или в абсолютно престижном районе A, где жилая площадь всегда в дефиците.

Что касается арендаторов, а также состояния недвижимости, то для конкретной оценки иногда требуются документы и записи. Очень опытным агентам по недвижимости, инвесторам и застройщикам, достаточно осмотреть дом.

Подробнее об этом вы узнаете через некоторое время в разделе «18 шагов к продаже».

Наконец, важный вопрос для тех, кто продает впервые:

Продавать с агентом по недвижимости или без него?

Для тех, кто продает недвижимость впервые, хороший и опытный агент по недвижимости просто необходим.

Фактически, брокер снимает с вас очень, очень много работы.

С вашим арендным домом не о, простой кондоминиум разместить на портале недвижимости, чтобы найти покупателей, которые покупают для владельца оккупации, соответственно большое количество покупателей.

Арендные дома чаще всего приобретаются в личных сетях, опытными агентами по недвижимости, с хорошей репутацией и хорошими покупательскими сетями инвесторов.

На самом деле, большая часть объектов недвижимости продается через агентов по недвижимости, особенно если речь идет о крупных объектах, многоквартирных домах или даже новостройках с большим количеством жилых единиц, которые подлежат продаже.

Если вы допустите ошибки при продаже своей недвижимости, вы дорого заплатите. Профессионально представленная недвижимость продается лучше всего. Именно поэтому агенты по недвижимости добиваются самых высоких цен на недвижимость. В среднем 72% всей недвижимости продается через агентов по недвижимости (источник: Федеральное статистическое управление). Вот обзор основных городов:

1. Берлин с брокером: 78,6%
2. Дюссельдорф с брокером: 76,0%
3. Гамбург с брокером: 65,1%
4. Кельн с брокером: 63,0%
5. Штутгарт с брокером: 56,8%
6. Мюнхен с брокером: 55,2%
7. Франкфурт с брокером: 53,3%

Тем не менее, важно знать этапы продажи, потому что это поможет вам найти хороших и опытных агентов по недвижимости для вашей продажи. Обладая этими знаниями, вы также можете все активнее строить свою собственную сеть, например, если вы намерены в будущем чаще участвовать в работе рынка недвижимости.

Шаг за шагом: контрольный список продаж

Теперь, когда вы многое узнали о стоимости или оценке арендных домов (и многоквартирных домов), речь пойдет о фактической продаже дома. Независимо от того, является ли дом отдельно стоящим, двухквартирным или многоквартирным, все типы арендных домов в конечном итоге продаются одинаково, что приводит к 18 шагам — если только вы не знаете частного покупателя и можете пропустить отдельные этапы, такие как экспозиция, общение с заинтересованными лицами и просмотр.

Вот как они продают в многоквартирном доме за 18 шагов:

Подготовка: Подготовить и оценить аренду

Подготовка имущества и продажа

• Финансовое планирование и сроки продажи
• Нанять агента по недвижимости
• Записи и документы
• Повышение стоимости недвижимости
• Определите цену предложения
• Создать разоблачение

Этап продаж: потенциальные покупатели и переговоры

Продажа недвижимости и поиск покупателей

• Рыночная недвижимость
• Контакт с потенциальными покупателями
• Фильтровать и отбирать потенциальных покупателей
• Проверка кредитоспособности
• Даты просмотра
• Переговоры о продаже и согласование цены покупки

Обработка продаж: Передача жилого дома

Договор купли-продажи до момента передачи

• Составить договор купли-продажи у нотариуса
• Запись на прием к нотариусу
• Внесение данных в земельную книгу и обработка платежей
• Передача имущества
• Нотариальные расходы и комиссия брокера
• Заплатить налог

Удачи в продаже!

У вас есть вопросы, вы хотите получить от нас оценку с возможностью покупки? С удовольствием, здесь вы найдете мои контактные данные.