Налоговый контрольный список: Продажа недвижимости

Короче говоря. Когда речь идет о налогах на недвижимость, вы часто получаете длинные объяснения. В принципе, налоги можно свести к 4 простым пунктам.

Важно! Это небольшое руководство призвано дать вам понимание темы недвижимости и налогов. В любом случае, обсудите с вашим экспертом или консультантом вашу личную ситуацию с продажами.

Налоговый контрольный список:

1. Вы платите налог на спекуляцию (до 10 лет) с прибыли; для частных и коммерческих предприятий
2. Налог на передачу недвижимости платят покупатели; для частной и коммерческой
3. Вы платите торговый налог (соблюдайте правило «3 собственности»); для коммерческой торговли
4. НДС уплачивается покупателем; в случае коммерческой торговли

Более специфичными являются налог на наследство (ErbSt) и налог на дарение (SchenkSt). Подробнее об этом читайте в: Экономия налогов с помощью недвижимости.

Давайте теперь рассмотрим все налоговые нагрузки более подробно:

Период спекуляции при продаже недвижимости

Как описано во введении, период спекуляции применяется к продаже недвижимости. Первый важный вопрос для частных продавцов: пользовались ли вы недвижимостью сами в течение последних 2 лет или ею пользовалось третье лицо?

Самостоятельное использование или использование третьими лицами

Для частных продавцов этот аспект очень важен с точки зрения налога на спекуляцию. Пользовались ли вы сами имуществом до продажи или им пользовался кто-то другой?

Прибыль от продажи недвижимости, занимаемой владельцем, не облагается налогом. Для этого должны быть соблюдены два фактора: он должен 1) использоваться вами в течение последних двух лет (жилое назначение) и он должен 2) использоваться вами в жилых целях в год продажи.

Прибыль от продажи занимаемой владельцем недвижимости не облагается налогом (> 2 лет)

Совет. Жилое назначение означает, что вы проживаете в недвижимости как владелец или имеете детей или супругов и партнеров, имеющих право на пособие на ребенка.

Продажа без уплаты налогов через 10 лет

Период спекуляции означает, что по истечении этого срока недвижимость может быть продана без уплаты налогов. Период спекуляции автоматически заканчивается через 10 лет. Если в течение этого периода вы продаете свой кондоминиум, дом или землю с прибылью, то налог на спекуляцию подлежит уплате.

Налог на спекуляцию до 10 лет

Правило о налоге на спекуляцию:

• До 10 лет: применяется налог на спекуляцию
• С 10-го года: без налога на спекуляцию

Совет! Подробнее об экономии на налогах с помощью недвижимости читайте здесь.

Рассчитайте налог на спекуляцию: Сколько составляет налог на спекуляцию?

Размер налога на спекуляцию зависит от вашей налоговой группы. В качестве грубого правила можно запомнить, что налог на спекуляцию составляет примерно 40% от прибыли. Давайте рассмотрим пример расчета:

Теперь мы подходим к главному вопросу, можете ли вы по-прежнему «экономить на налогах» здесь, есть ли расходы, которые вы можете вычесть из налога на спекуляцию?

Налог на спекуляцию = сумма увеличения стоимости

Для того чтобы вы могли «уменьшить налог», мы должны перейти к налогооблагаемой выручке. Расходы, которые минимизируют выручку, — это затраты на продажу, то есть такие расходы, как комиссия брокера или малярные работы (совет: одновременное увеличение стоимости).

Закон о подоходном налоге (EStG): § 23 Частные сделки купли-продажи

Ð’ принципе, действует следующее (согласно § 23 EStG): если вы продаете свою недвижимость только через десять лет после покупки, вы не должны платить налоги.

(1) Частные сделки купли-продажи (§ 22 номер 2) являются

1. Сделки по продаже недвижимости и прав, на которые распространяются положения гражданского законодательства о недвижимости (например, наследственное право на строительство, право на добычу полезных ископаемых), для которых период между приобретением и продажей не превышает десяти лет. Здания и наружные сооружения включаются в расчет постольку, поскольку они возведены, расширены или увеличены в течение этого периода; это относится, соответственно, к частям зданий, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, а также к занимаемым собственником квартирам и частично принадлежащим ему помещениям. Исключение составляют активы, которые использовались исключительно для собственных жилых целей в период между приобретением или завершением строительства и продажей или для собственных жилых целей в год продажи и в течение двух предшествующих лет;
2. Операции по продаже прочих активов, по которым период между приобретением и продажей не превышает одного года. Утилизация предметов ежедневного пользования исключается. В случае приобретения и продажи нескольких аналогичных сумм в иностранной валюте, предполагается, что суммы, приобретенные первыми, были проданы первыми. В случае активов по смыслу предложения 1, от использования которых в качестве источника дохода получен доход по крайней мере в течение одного календарного года, срок увеличивается до десяти лет;
3. Операции по продаже, при которых продажа активов происходит раньше, чем приобретение.

Передача актива в частные активы налогоплательщика в результате выхода или прекращения деятельности также считается приобретением. В случае безвозмездного приобретения, приобретение или передача актива в частные активы правопредшественником в целях настоящего положения относится к единственному правопреемнику. Приобретение или отчуждение прямой или косвенной доли участия в партнерстве считается приобретением или отчуждением активов на пропорциональной основе.

Следующее также считается продажей в значении предложения 1 номер 1

1. Вклад актива в бизнес-активы, если выбытие из бизнес-активов происходит в течение десяти лет с момента приобретения актива, и
2. Скрытый вклад в корпорацию.
   (2) Доход от сделок частной продажи, указанных в подразделе 1, включается в доход от других видов доходов в той мере, в какой он к ним относится.
   (3) Прибыль или убыток от сделок по продаже согласно подразделу 1 представляет собой разницу между ценой продажи, с одной стороны, и затратами на приобретение или производство и расходами, связанными с получением дохода, с другой стороны. В случаях, указанных в пункте 1, предложение 5, цифра 1, цена продажи заменяется стоимостью, оцененной на момент внесения вклада в соответствии с пунктом 1, цифра 5 раздела 6, а в случаях, указанных в пункте 1, предложение 5, цифра 2, — справедливой рыночной стоимостью. В случаях, указанных в предложении 2 подраздела (1), затраты на приобретение или производство заменяются стоимостью, определенной в соответствии с разделом 6(1) номер 4 или разделом 16(3). Расходы на приобретение или производство должны быть уменьшены на вычеты на износ, повышенные вычеты и специальную амортизацию в той мере, в какой они были вычтены при определении дохода по смыслу § 2, параграф 1, предложение 1, цифры 4-7. Прибыль не облагается налогом, если общая прибыль, полученная от сделок по частным продажам в календарном году, составила менее 600 евро. В случаях пункта 1, предложение 5, номер 1, прибыль или убытки признаются за календарный год, в котором начислена цена за выбытие из хозяйственных средств, а в случаях пункта 1, предложение 5, номер 2, за календарный год скрытого вклада. Убытки могут быть зачтены только в пределах суммы прибыли, которую налогоплательщик получил от сделок по частным продажам в том же календарном году; они не могут быть вычтены в соответствии с разделом 10d. Однако убытки должны, в соответствии с разделом 10d, уменьшить доход, который налогоплательщик заработал или заработает в непосредственно предшествующем периоде оценки или в последующих периодах оценки от сделок по частной продаже в соответствии с параграфом 1; раздел 10d(4) применяется mutatis mutandis.

Источник: Федеральное министерство юстиции (по состоянию на 05/2021).

Налог на передачу недвижимости: покупатель или продавец?

Должны ли вы платить налог на передачу земли как продавец? Хорошие новости! Этот налог взимается со стороны покупателя.

Покупатели платят налог на передачу земли, а не покупатели

Как правило, налог на передачу недвижимости составляет от 3,5% до 6,5%, в зависимости от федеральной земли, в которой находится недвижимость или земля. Для быстрой ориентации мы привели здесь ставки налога на передачу недвижимости для всех 16 федеральных земель с ценами покупки от 1 до 5 миллионов евро, от Баварии до Гамбурга.

• Налог на передачу недвижимости — таблица и пример расчета

Закон о налоге на передачу недвижимости (GrEStG): § 13 Налоговый должник

Вот краткий обзор юридического текста в соответствии с §13 № 2 GrEStG.

Налоговыми должниками являются:

1. Как правило: лица, участвующие в сделке по приобретению в качестве сторон договора;
2. В случае приобретения в силу закона: предыдущий владелец и приобретатель;
3. В случае приобретения путем экспроприации: приобретатель;
4. В случае наибольшей ставки в процедуре обращения взыскания на имущество: наибольший участник торгов;
5. В случае слияния не менее 95 процентов акций компании в руках
   1. Приобретателя:
      приобретатель;
   2. Несколько компаний или лиц:
      эти заинтересованные стороны;
6. В случае изменения состава участников товарищества: товарищество;
7. В случае экономической доли не менее 95 процентов в компании: юридическое лицо, владеющее экономической долей.

Источник: Федеральное министерство юстиции (по состоянию на 09/2020).

Торговля коммерческой недвижимостью: продажа недвижимости

Если вы хотите продать несколько объектов недвижимости, а точнее 3 объекта или более за 5 лет, то на вас распространяются положения о торговле коммерческой недвижимостью (§15 EStG). В Законе о подоходном налоге (EStG), точнее в § 15 «Доход от коммерческой торговли», проводится различие между необлагаемым налогом доходом от управления частными активами и облагаемым налогом доходом от коммерческих операций.

Правило для коммерческой торговли:

от 3 объектов недвижимости за 5 лет

Если недвижимость продается на коммерческой основе, то налогом облагается не только прирост капитала, вы также должны зарегистрировать торговлю и платить соответствующие налоги. В соответствии с §15 EStG, торговый налог также подлежит уплате.

Объяснение торгового налога

Торговый налог, или сокращенно GewSt, как правило, взимается с доходов каждого немецкого коммерческого предприятия и, таким образом, основывается на объективной доходности соответствующего предприятия. Поскольку общества с ограниченной ответственностью, акционерные общества и ко. всегда считаются коммерческими предприятиями в силу своей организационно-правовой формы, торговый налог обязателен для корпораций — независимо от состава учредителей.

• Торговый налог

Для полноты картины, кто платит налог с продаж? Покупатель оплачивает налог с продаж, а также налог на передачу земли.

Сэкономить на налогах с помощью недвижимости

Совет по чтению! Экономия налогов с помощью недвижимости — Узнайте о налогообложении налогов! Вы — самый лучший финансовый специалист, которого только можно найти для вашего индивидуального окружения (частного и корпоративного). Самостоятельный расчет налогов — это инструмент для минимизации собственного налогового бремени.

Таким образом, речь идет о конвертации налогов в частное богатство

Чем меньше налогов вам придется платить в налоговую инспекцию, тем быстрее будет происходить накопление вашего частного богатства. В этом руководстве вы найдете больше информации по теме оптимизации налогообложения. В основном мы рассматриваем вопросы приобретения недвижимости в Германии, но в конце вы также найдете советы по инвестициям в Европе и особенные: налоги в США. Начните с основ о дополнительных расходах на покупку в Германии, налоге на передачу земли и юридических формах, таких как ГмбХ, семейные фонды и другие юридические формы.

• Сэкономить на налогах с помощью недвижимости