Обзор сдачи объекта «под ключ

• Определение — оболочка с окнами и т.д. в готовом виде
• Застройщик несет ответственность за строительную площадку до момента передачи ключей
• На английском языке — «сдача под ключ

Вернуться к Термины по недвижимости.

Изоляция с первого взгляда

• Покрытие поверхностей крыш и фасадов
• Защита от потери тепла и проникновения холода
• Изоляция является частью энергетического обновления
• Для планирования и реализации требуется специализированная компания
• На английском языке — «insulation

Вернуться к терминологии недвижимости.

Darlehen vs. Kredit: Der entscheidende Unterschied (§ 488 BGB)

Юридически кредит определяется в § 488 BGB как договор по обязательственному праву: кредитор передает заемщику сумму денег на временное пользование с уплатой процентов. На практике кредит и кредитование часто используются как синонимы, однако в банковском деле существуют четкие различия, которые важны для инвесторов.

Abgrenzungsmerkmale Darlehen vs. Kredit

• Volumen — Darlehen ab ca. 50.000 €, Kredite darunter
• Срок — Кредиты от 5 до 30 лет, кредиты обычно < 7 лет
• Гарантия — Кредиты часто обеспечены залогом недвижимости (ипотека согласно § 1191 Гражданского кодекса)
• Фиксация процентной ставки — Кредиты с фиксированной процентной ставкой на 5/10/15/20 лет
• Целевое назначение — Ипотечные кредиты привязаны к объекту недвижимости
• Процентная ставка — Кредиты значительно дешевле потребительских кредитов

Обзор основных видов кредитов

Для инвесторов амортизационный кредит является стандартной формой: постоянный платеж, включающий проценты и погашение ипотечного кредита, при этом доля погашения увеличивается с каждой выплатой. Кроме того, существуют другие варианты с чётко различными сферами применения:

Кто планирует короткий период владения — например, при стратегии Fix-Flip — часто лучше всего подходит переменная процентная ставка. С другой стороны, инвесторы с долгосрочной стратегией Buy-and-Hold обеспечивают себе длительную фиксацию процентной ставки. Текущие условия показаны в обзоре Наращивание интереса.

Процентные ставки, погашение и эффективная ставка: что инвесторы действительно платят

Процентная ставка по кредиту vs. эффективная ставка по ПAngV

Процентная ставка — это только половина правды — эффективная ставка по Правилам о предоставлении информации (ПAngV) включает дополнительно административные сборы, оценочные расходы и частично страхование остатка долга. Процентная ставка в размере 3,65 % может означать эффективную ставку 3,84 %. При кредите в размере 400 000 € это соответствует увеличению расходов на сумму около 14 500 € за 30 лет. Рассчитать план погашения делает эту разницу понятной.

Коэффициент использования кредита (BLA): скрытый рычаг процентной ставки

Что не указано в рекламных проспектах, но является важным фактором внутри банков: коэффициент использования кредита — то есть соотношение суммы кредита и стоимости залога (приблизительно 80–90 % от рыночной стоимости). Банки разделяют условия по классам BLA:

• До 60 % BLA — лучшие условия, самые низкие ставки
• 60–80 % BLA — стандартные, небольшие надбавки по ставке (+0,1 до +0,2 %)
• 80–100 % BLA — значительные надбавки (+0,3 до +0,6 %)
• Более 100 % БЛА (полное финансирование включая НК) — только при очень хорошей кредитной истории, +0,5 до +1,0 %

Процентная ставка по 60%-ному БЛА в размере 3,40 % по сравнению с 100%-ным БЛА на уровне 4,10 % означает при кредите в 500 000 € на 30 лет около 90 000 € дополнительных расходов — при одинаковой недвижимости, но различной базе собственного капитала.

Размер погашения и дополнительное погашение

Размер погашения сильно влияет на срок кредита: при 3,8 % процентной ставке и 1 % начального погашения кредит будет длиться 41 год, при 3 % погашения — всего 23 года. Для инвесторов сегодня рекомендуется начальное погашение минимум 2,5–3 %, чтобы не попасть в ловушку низкого погашения в период низких процентных ставок. Право на дополнительное погашение в размере 5–10 % в год следует закрепить в договоре — обычно это не требует дополнительной процентной надбавки, но может быть очень ценным при росте арендной платы или бонусах. Не менее важно: право на изменение размера погашения (2–3 раза бесплатно в течение периода фиксированной ставки).

Дисагио (дамнум) как налоговый инструмент

Дисагио представляет собой предоплату процентов: вместо 100 % выдачи заемщик получает, например, 95 % при номинальном кредите в 100 %. С точки зрения налогообложения дисагио при сдаваемой в аренду недвижимости сразу учитывается в качестве расходов на рекламу (до максимальных 5 % при минимум 5 годах фиксации процентной ставки) — рычаг, чтобы целенаправленно снизить налоговую нагрузку в году с высоким доходом.

Коэффициент собственного капитала: какое сценарий оправдан?

Сегодня банки требуют минимум 10–20 % собственного капитала плюс расчет дополнительных расходов при покупке, которые включают в себя земельный налог, расчет затрат нотариуса и риелтора. Основной вопрос для инвесторов: максимальный рычаг или большая безопасность?

Три сценария финансирования в прямом сравнении

*При годовой чистой арендной плате 28 800 € и годовом росте стоимости 1,5 %. Эффект рычага (Leverage) приводит к тому, что более низкая доля собственного капитала значительно повышает чистую рентабельность на вложенный собственный капитал — при условии, что рентабельность аренды превышает процентную ставку. Расчет брутто-рентабельности предоставляет первый фильтр, а расчет коэффициента цены показывает рыночную оценку. Если уменьшается денежный поток, рычаг становится риском — точный расчет относится к калькулятору денежного потока, до того как будет назначен нотариус.

Разница между собственным использованием и сдачей в аренду

Кто сам въезжает, должен вносить больше собственного капитала, так как налоговые преимущества отсутствуют. Кто сдает в аренду, может максимально использовать рычаг. Логика этого объясняется сравнением собственное использование vs инвестиции.

Проверка кредитоспособности: что банк на самом деле оценивает

Предоставление кредита зависит не только от собственного капитала, но и от трех столпов:

• Оценка SCHUFA — от 95 % лучшие условия, ниже 90 % заметные надбавки
• Домашний бюджет — банки рассчитывают с использованием стандартных сумм (например, 1 200 € на 2 человека)
• Кредитоспособность — соотношение аннуитета к доступному доходу, максимум 35–40 %
• Коэффициент DSTI (Debt-Service-to-Income) — все долги по отношению к чистому доходу
• Качество объекта — расположение, состояние строения, сдаваемость в аренду, обязательный энергетический паспорт

При сдаче в аренду объектов банк обычно учитывает только 70–80 % холодного арендного платежа как доход (снижение дохода из-за отсутствия аренды). Кто хочет купить первую недвижимость, должен знать об этом препятствии.

Кредиты KfW: обзор программ

KfW предоставляет выгодные по процентной ставке кредиты для энергоэффективного строительства, ремонта и собственного жилья. Самые важные программы:

• KfW 124 (Программа собственного жилья) — до 100 000 € для жилых объектов, используемых самостоятельно
• KfW 261 (BEG Жилые здания) — до 150 000 € на единицу жилья для энергосберегающего ремонта, доплаты до 25 %
• KfW 308 (Замена отопления) — дополнительный кредит, может быть объединен с доплатой BEG
• KfW 297/298 (Экологичное новое строительство) — до 150 000 € на единицу жилья

Кредиты KfW выдаются исключительно через основные банки — прямой запрос в KfW невозможен. Особенно выгодно при покупке памятника архитектуры, где можно совмещать амортизацию по ремонту и кредит KfW.

Налоговое регулирование: проценты по кредиту как расходы на рекламу

§ 9 НК: самый большой налоговый рычаг

Здесь находится самый большой налоговый рычаг в немецком законодательстве о недвижимости: при сдаче недвижимости в аренду проценты по кредиту в полной мере могут быть учтены как расходы на рекламу при доходах от сдачи в аренду и отчуждения согласно § 9 абз. 1 предл. 3 п. 1 НК. Оплата же не учитывается как расход — это формирование имущества, а не расход.

Пример расчета: фактическая нагрузка по процентам после налогообложения

При ипотеке в размере 480 000 € и ставке процента 3,8 % в первый год образуется около 18 100 € процентов. При личной ставке налога на доходы в 42 % инвестор экономит 7 600 € налогов — реальные расходы на проценты сокращаются до эффективных 2,2 %. Как описано в Недвижимость как инвестиция-руководстве, как раз этот налоговый рычаг является причиной, почему топ-заработные лица в Германии покупают недвижимость с использованием кредита, а не платят за нее наличными.

Собственное использование, смешанное использование и структуры холдингов

При использовании недвижимости в собственном пользовании проценты не можно учесть. При смешанном использовании (например, двухквартирный дом, одна квартира в собственности, другая сдается в аренду) необходимо пропорционально распределить расходы. Кто владеет несколькими объектами, также должен рассмотреть преимущества имущественной холдинговой компании — там можно оптимизировать процентные расходы через внутригрупповые займы, а при продаже применяются структуры торговли недвижимостью по акциям вместо классических торговли недвижимостью по активам.

Предварительный платеж, форвард и последующее финансирование

§ 489 BGB: Законное право особого расторжения договора

Кто погашает кредит до окончания срока действия фиксированной ставки — например, при продаже — платит расчет компенсации за досрочное погашение, которая может составлять до 5–10 % оставшегося долга. Однако согласно § 489 BGB через 10 лет действия фиксированной ставки возникает правовая возможность досрочного расторжения договора с 6-месячным сроком уведомления — без компенсации. Эта положение является самым важным датой в договоре для инвесторов, планирующих продажу или рефинансирование.

Forward-кредит: фиксируем ставку сегодня, используем завтра

При росте процентных ставок выгоден Forward-кредит: новый процентный уровень фиксируется до 60 месяцев до окончания текущего срока действия фиксированной ставки — за дополнительную плату в размере 0,01–0,03 % за каждый месяц предварительного периода. Пример расчета: при 36 месяцах Forward-периода и 0

Наклонная крыша с первого взгляда

• Наклонные боковые стенки
• Ограниченная полезная площадь лишь частично включается в расчет жилой площади
• Цветовой эффект для визуального увеличения внешнего вида
• На английском языке: «roof sloping

Смотрите здесь конструкцию продуманного решения гардеробной для комнаты с наклонной крышей:

Вернуться к терминологии недвижимости.

Чердак с первого взгляда

• Верхний этаж здания, пригодный для проживания
• Наклонные потолки уменьшают жилое пространство
• Меблировка в виде спальни или всей мансарды
• Английский — «Penthouse

Здесь вы можете посмотреть, как происходит переоборудование чердака.

Вернемся к энциклопедии недвижимости.