Инвестиции в недвижимость на 1 листе A4

Без подготовки, экспромтом — инвестиции в недвижимость на одном листе A4.

Записано спонтанно! В рамках этого спонтанного мини-мастер-класса я хотел показать сотруднице, как принимается базовое инвестиционное решение: локация, доходность, финансирование.

1. Локация: A, B и C — что вам подходит?

Локация объекта недвижимости — решающий фактор успеха вашей инвестиции. Давайте рассмотрим три распространённых типа локаций, которые вам стоит знать:

A-локация: дорого, но выгодно

A-локация означает первоклассные места расположения. Здесь недвижимость часто имеет высокую цену, но, как правило, обеспечивает отличный долгосрочный рост стоимости. Спрос в этих районах высок, и, инвестируя в A-локацию, вы можете получить выгоду от роста цен на недвижимость и арендного дохода. Речь идёт о востребованных центральных районах или популярных жилых кварталах.

C-локация: дёшево, но рискованно

C-локация представляет собой недорогую недвижимость, часто расположенную в менее развитых или проблемных районах. Цена входа может быть заманчиво низкой, однако C-локации, как правило, несут более высокие риски. Пустующие площади, низкий арендный доход и потеря стоимости — потенциальные сложности. Инвестиции в C-локации часто требуют масштабного ремонта и высокой вовлечённости.

B-локация — идеальный компромисс

B-локация — золотой стандарт для многих инвесторов. Здесь вы найдёте сочетание разумных цен и многообещающих долгосрочных перспектив прибыли. B-локации часто находятся в районах, которые ещё развиваются, но уже обладают определённым шармом и потенциалом. Если вы ищете идеальный баланс между риском и доходностью, B-локация может стать правильным выбором для вашего входа в инвестиции в недвижимость.

У меня есть для вас ещё одно видео о локации:

• Локация недвижимости: обучающее видео

2. Доходность: сколько достаточно?

Доходность — ключевой фактор при оценке вашей инвестиции в недвижимость. Вам стоит постоянно задавать себе вопрос:

«Какая доходность мне нужна, и чего я могу ожидать от своей недвижимости?»

Как рассчитать доходность

Чтобы определить доходность, вы суммируете все доходы от своей недвижимости (арендный доход, налоговые льготы и т.д.) и вычитаете все расходы (платежи по ипотеке, расходы на обслуживание, страхование и т.д.). Результат вы делите на первоначальную сумму инвестиций (включая все затраты на покупку и ремонт). Эта доходность должна соответствовать вашим ожиданиям и быть рентабельной в долгосрочной перспективе.

• Калькулятор доходности
• Какой должна быть доходность: обучающее видео

3. Инвестиционное решение: всё рассчитать, не выходя из-за стола

Одна из привлекательных сторон инвестирования в недвижимость заключается в том, что многие решения можно удобно принимать прямо за своим столом. Вам не нужно находиться на месте, чтобы оценить потенциал объекта. Вот несколько важных шагов для вашего инвестиционного решения:

Анализ рынка: определение арендной ставки

Используйте инструменты и программное обеспечение для анализа своей финансовой ситуации. Рассчитайте ожидаемую доходность и предполагаемые расходы. Для этого не нужны дорогие инструменты — используйте порталы недвижимости, как показано в видео, чтобы за секунды изучить актуальные цены предложений.

4. Финансирование: разбираемся в деталях

Финансирование вашей инвестиции — ещё один решающий аспект. Вот несколько факторов, которые стоит учитывать:

Собственный капитал: как можно меньше

Размер собственного капитала, который вы вкладываете в свою инвестицию, влияет на возможности финансирования и на вашу доходность. Чем больше у вас собственного капитала, тем меньше вы зависите от заёмного капитала.

Как инвестор, вы хотите сохранить максимум ликвидности, поэтому финансируете сделку с минимальным собственным капиталом.

Рост стоимости: с течением времени

Недвижимость обладает потенциалом со временем расти в цене. Это может стать важным фактором вашей долгосрочной доходности.

Инфляция: играет вам на руку

Влияние инфляции также следует учитывать. Инфляция может со временем снижать покупательную способность вашего арендного дохода, поэтому важно учитывать это в своих расчётах.

В целом, четыре основы инвестиций в недвижимость и инвестиционного решения — локация, доходность, инвестиционное решение и финансирование — играют решающую роль в вашем успехе как инвестора в недвижимость. Понимая и тщательно взвешивая эти аспекты, вы сможете принимать более взвешенные решения и успешно инвестировать в свой инвестиционный портфель.

Кредиты на недвижимость: Быстрое объяснение

Если вы ищете советы по последующему финансированию, можете пропустить этот небольшой раздел! Тем, кто хочет профинансировать свою первую недвижимость, будь то дом или квартира, еще раз быстро объяснили:

Что означает аннуитет / кредитный взнос?

Аннуитет / взнос по кредиту — Технический термин «аннуитет» — это ваша ежегодная выплата банку по кредиту на недвижимость. Она состоит из возврата (погашения кредита) и процентов (расходов по вашему кредиту). Если процентные ставки вырастут, ваш ежемесячный платеж по кредиту, или годовой аннуитет, увеличится.

Быстро объяснил:

• Аннуитет — Годовая сумма от погашения и процентов
• Платеж по кредиту — Ежемесячный платеж (погашение и проценты)

Что означает погашение кредита? — Погашение кредита

Repayment (погашение кредита) — термин repayment относится к погашению вашего кредита. С каждым погашением остаток долга уменьшается, а вместе с ним и проценты.

Совет. Отступление — Как владелец недвижимости с финансированием, вы не думаете, что инфляция — это так уж плохо. Почему?

Обычно погашение составляет (было) 2% в год. С помощью этих 2% вы финансируете свою недвижимость в течение 30 лет (2% каждый год) и, соответственно, используете преимущества, которые возникают у вас в результате инфляции (обесценивания денег). Ведь 1 000 евро сегодня «уже не те» через 10 лет при инфляции в 3%, 4% или даже 5%. Тем временем стоимость вашей недвижимости увеличилась, и доход от аренды тоже. Подробнее о недвижимости и инфляции читайте здесь.

Что означают проценты? — Расходы по кредитам

Проценты (стоимость кредита) — Проценты — это, так сказать, стоимость, которую вы платите за получение кредита. Основой для ежемесячных или ежегодных процентных расходов является сумма вашего оставшегося долга.

В последние 10 лет, 15 лет люди в основном ожидали процентные ставки на уровне 2%. Сейчас ситуация меняется, поскольку процентные ставки растут.

Чем выше процентная ставка, тем выше будут ваши ежемесячные расходы

Вы можете увидеть влияние предстоящего повышения процентных ставок на ваши активы в расчете.

Высокая инфляция, растущие процентные ставки: советы для вашего кредита

Советы из моей статьи: Высокая инфляция, растущие процентные ставки, что делать? на immobilien-erfahrung.de

Высокая инфляция, растущие процентные ставки — для большинства это новость!

ЕЦБ не повышал ключевую процентную ставку с 2011 года. Эта новая ситуация бросает вызов строителям домов и инвесторам капитала и заставляет думать по-новому. Давайте еще раз подытожим советы:

Новый кредит на недвижимость: не ждите долго

Вы должны закрыть свой кредит как можно скорее и как можно дольше — это лучший совет, который мы можем дать вам в период изменения процентных ставок.

Процентные ставки будут расти, и лучший способ защитить себя от повышения ставок — в конце концов, вы будете выплачивать кредит в течение десятилетий — это взять кредит быстро. Ваш кредит также должен быть как можно более длительным, чтобы вы могли как можно дольше пользоваться преимуществами все еще выгодных процентных ставок.

Вы хотите купить быстро? Тогда:

• Завершить как можно скорее
• Заключите как можно более долгосрочное соглашение

Если речь идет уже не о финансировании вашей первой недвижимости, а о предстоящем последующем финансировании, я могу порекомендовать следующее:

Последующее финансирование через 1+ лет: Форвардный кредит

С помощью «форвардного кредита» вы можете воспользоваться текущими процентными ставками сегодня для последующего финансирования через 1 или 2 года.

Это мой совет, когда наступает срок последующего финансирования вашего дома или квартиры.

Вы никогда не слышали о форвардном кредите? Тогда вот краткое объяснение.

Форвардный кредит = заключить досрочно, обеспечить текущие процентные ставки

Форвардный кредит — Форвардный кредит — это типичный аннуитетный кредит, с той лишь разницей, что вы берете его за один или два года до окончания текущего финансирования. Расходы несколько выше, но вы уже сейчас можете зафиксировать (еще более выгодную) процентную ставку. Если через два года процентные ставки будут значительно выше, то последующее финансирование начнется с процентной ставки, действующей сегодня.

Последующее финансирование через 5+ лет: Краткосрочный

К сожалению, форвардный кредит возможен только на определенный период времени, поэтому если ваше последующее финансирование должно быть получено сначала через пять, шесть или семь лет, этот совет по текущей ситуации с процентными ставками вам поможет!

Краткосрочное последующее финансирование (срок всего 1, 2 года) и ожидание развития процентной ставки.

Как правило, вы берете финансирование с фиксированной ставкой заимствования на максимально возможный срок. Сейчас мы находимся на этапе низких процентных ставок, соответственно, они могут только расти, особенно если учесть текущую инфляцию.

Соответственно, вы должны планировать последующее финансирование только на краткосрочный период, чтобы иметь возможность реагировать на изменения процентных ставок. Если после этого процентная ставка снова снизится, вы сможете использовать это при дальнейшем финансировании.

Вот самые важные советы по покупке дома или квартиры в период роста процентных ставок. То же самое касается и тех, кто уже купил дом или квартиру и кому вскоре предстоит заняться последующим финансированием.

С помощью этих трех советов вы сможете минимизировать риски для себя и своих инвестиций в недвижимость.

Давайте перейдем к практическим вопросам:

Во сколько вам обойдется изменение процентной ставки на 1%, 2%?

Пример кредита 100 000 евро на дом и квартиру

Что означает изменение процентных ставок для вашего кошелька?

Вот еще два практических примера с изменением процентной ставки на 1% и 2%, с перспективой на ближайшие годы. Для простоты расчета примера мы используем объем финансирования в размере 100 000 евро. Каковы последствия изменения процентной ставки всего на 1% в первый год финансирования?

Кредит под 2% (текущий): 4 000 евро / год

Шаг 1: Рассмотрите возможность получения займа сегодня, с процентной ставкой 2% от суммы погашения.

Кредит сегодня:

• Кредит: 100 000 евро
• Погашение (2%): 2 000 евро / год
• Проценты (2%): 2 000 евро / год
• Аннуитет (общая сумма / год): 4 000 евро

Кредит 2023 (повышение на 3% / +1%): 5 000 евро / год

Предположим, что в 2023 году процентная ставка вырастет до одного процента. Это быстро изменит ваш расчет доходности, потому что затраты растут.

Говорим о повышении стоимости! Слышали ли вы о реформе налога на недвижимость? С 2022 года землевладельцам в Германии направляются письма с просьбой предоставить новые данные в налоговое ведомство. Цель — реформировать расчет налога на недвижимость, поскольку он основан на данных более чем 50-летней давности. Подробнее о реформе налога на недвижимость 2025 года читайте здесь.

Теперь вернемся к увеличению ваших расходов на выплату процентов, которые начисляются в первый год и (в зависимости от оставшегося долга) в последующие годы.

Кредит 2023 (принят):

• Кредит: 100 000 евро
• Погашение (2%): 2 000 евро / год
• Проценты (3%): 3 000 евро / год
• Аннуитет (общая сумма / год): 5 000 евро

Вывод при увеличении процентной ставки на 1% по кредиту в 100 000 евро:

При увеличении процентной ставки всего на 1% ваши расходы вырастут сразу на + 1 000 евро только за первый год.

Проценты начисляются ежегодно! Расходы на последующее наблюдение

Эффект повторяется в каждом последующем году, когда вы платите на один процент больше процентов. Это означает, что если вы погасите первые 2 000 евро в первый год финансирования (100 000 евро), то останется 98 000 евро остаточного долга. Соответственно, во второй год вы также платите банку на 980 евро больше процентов, чем раньше.

• Год 1 + 1,000 евро
• Год 2 + 980 евро
• ..

Соответственно, одно только повышение процентной ставки на 1% в первые два года финансирования означает дополнительные расходы в размере 1 980 евро.

Кредит 2024 (увеличение на 4% / +2%) — 6 000 евро/год

Что произойдет, если процентные ставки по финансированию вашей недвижимости вырастут на 2%? Давайте рассмотрим этот пример: Если процентные ставки вырастут на 2% в 2024 году.

Кредит 2024 (принят):

• Кредит: 100 000 евро
• Погашение (2%): 2 000 евро / год
• Проценты (4%): 4 000 евро/год
• Аннуитет (общая сумма / год): 6 000 евро

Вывод +2% увеличения:

При увеличении процентной ставки всего на 2% ваши расходы вырастут сразу на + 2 000 евро только за первый год.

Пример кредита 500 000 евро на дом и квартиру

100 000 евро не являются основой для финансирования недвижимости в большинстве городов, особенно в районах А и В, где суммы финансирования обычно намного выше. Поэтому здесь приведен пример дополнительных процентных расходов, рассчитанных при сумме кредита в 500 000 евро.

Кредит под 2% (текущий): 20 000 евро / год

Прежде всего, давайте снова посмотрим на основу — финансирование недвижимости в размере 500 000 евро при текущем уровне процентной ставки около 2% для первоначального финансирования.

Кредит сегодня:

• Кредит: 500 000 евро
• Погашение (2%): 10 000 евро / год
• Проценты (2%): 10 000 евро / год
• Аннуитет (общая сумма / год): 20 000 евро

Кредит 2023 (увеличение на 3% / +1%): 25 000 евро / год

Если процентная ставка повысится всего на 1%, это напрямую означает для вас увеличение расходов на 5 000 евро в год. Здесь показан пример для 2023 года.

Кредит 2023 (принят):

• Кредит: 500 000 евро
• Погашение (2%): 10 000 евро / год
• Проценты (3%): 15 000 евро/год
• Аннуитет (общая сумма / год): 25 000 евро

Вывод при увеличении процентной ставки на 1% по кредиту в 500 000 евро:

При увеличении процентной ставки всего на 1% ваши расходы вырастут сразу на + 5 000 евро только за первый год.

Кредит 2024 (увеличение на 4% / +2%) — 30 000 евро/год

Одно только повышение процентной ставки на 1% обеспечивает 5 000 евро дополнительных расходов, которые у вас появятся в первый год финансирования недвижимости. Если процентные ставки вырастут на 2%, дополнительные расходы возрастут до 10 000 евро в первый год финансирования вашей недвижимости.

Опять же, если 10 000 евро будут погашены в первый год по обычной ставке погашения 2%, то останется 490 000 евро остаточного долга. Соответственно, 9 800 евро дополнительных расходов и целых 19 800 евро всего через два года.

Кредит 2024 (принят):

• Кредит: 500 000 евро
• Погашение (2%): 10 000 евро / год
• Проценты (4%): 20 000 евро/год
• Аннуитет (общая сумма / год): 30 000 евро

Вывод +2% увеличения:

При увеличении процентной ставки всего на 2% ваши расходы вырастут сразу на + 10 000 евро только за первый год.

Новое! Специально для покупателей недвижимости

Покупка недвижимости от А до Я: подготовка, критерии поиска, процесс покупки и все это, бесплатно и онлайн, от экспертов.

Теперь на сайте Immobilien-Erfahrung.de

Покупка квартиры, покупка дома, жилье для владельца или капиталовложение, доходная или инвестиционная недвижимость? На моем новом проекте Immobilien-Erfahrung.de вы найдете все, что вам нужно знать для успешной покупки недвижимости! Узнайте все, что вам нужно знать о постановке целей при покупке недвижимости, типах местоположения(A, B и C), типах недвижимости, их доходности и … все онлайн и бесплатно! Инвестируйте в недвижимость и наращивайте богатство даже во время инфляции. Теперь на сайте Immobilien-Erfahrung.de:

• Недвижимость: накопление богатства, несмотря на инфляцию

Недвижимость как инвестиционная или сберегательная книга & Co.

Мало того, что сама недвижимость считается надежной защитой от инфляции, она также положительно влияет на финансирование. Поэтому предположение о том, что для накопления активов необходимо экономить деньги, не совсем верно. Напротив: при добросовестном инвестировании инфляция может даже сыграть вам на руку.

Традиционные инвестиции в условиях инфляции

В качестве примера возьмем классическую сберегательную книжку. Вы регулярно вносите деньги на этот счет, чтобы сохранить их. Будь то пенсия, будущие инвестиции, планы путешествий или образование ваших детей. Если вы внесли, например, 10 000 евро, то сначала это звучит неплохо. Но что происходит в случае инфляции? Деньги обесцениваются. Цены на продукцию растут. Жизнь становится дороже. 10 000 евро по-прежнему остаются на вашем сберегательном счете, но теперь они стоят меньше.

Сберегательная книжка — Если бы вы положили 10 000 на сберегательную книжку, у вас все еще было бы 10 000.

Сберегательная книжка как классическая инвестиция считается безопасной, но на самом деле вы теряете капитал в случае инфляции. Даже благонамеренные проценты от банка уже не имеют большого значения. С недвижимостью как капиталовложением дело обстоит совершенно иначе.

Инвестируйте в недвижимость: Преимущества

Даже во время кризиса недвижимость считается надежной инвестицией. Его стоимость стабильна в условиях инфляции, и даже на ваш кредит может положительно повлиять обесценивание денег. Впоследствии вы сможете продать свою собственность вдвое дороже. Если вы вложили средства в увеличение стоимости вашей недвижимости, например, путем реконструкции и ремонта, вы можете еще больше увеличить продажную цену вашего дома или квартиры!

Недвижимость — Если в примере вы купили недвижимость за 10 000, то позже вы продадите ее за 20 000.

Вот примерный расчет:

• Покупка недвижимости (сегодня): 65 000 евро (~15% капитала = ваши 10 000)
• Продажа недвижимости (позже): 130 000 евро

Кредиты: Быстрое и эффективное погашение

При инфляции деньги обесцениваются. Стоимость вашего имущества постоянно увеличивается. Что касается финансирования, то сейчас ситуация становится все более захватывающей:

Что происходит с вашим кредитом?

Итак, давайте останемся на примере 10 000 евро. Если вы взяли кредит сегодня, то позже он все равно составит 10 000 евро. Ведь теперь мы знаем: количество денег всегда остается неизменным.

Предположим, что вы сдали свою недвижимость в аренду с целью получения пассивного дохода. Теперь вы получаете больше арендной платы в связи с инфляцией и продолжаете выплачивать взносы:

• 2020 = 350 евро аренда / погашение 300 евро
• 2035 = 460 евро аренда / погашение 300 евро

Заключение: Минимизация инфляционного риска

Вот видите: В отличие от традиционных финансовых инвестиций, недвижимость предлагает вам некоторые преимущества, которые сберегательные книжки, пенсии Riester и тому подобное просто не могут обещать. Хотя вложенные вами деньги теряют в цене, с недвижимостью в качестве капиталовложения вы можете получить еще больше денег во время кризиса. Кроме того, ваш кредит будет погашаться быстрее, особенно если ваш доход от аренды увеличится.

Что такое инфляция?

Инфляция и финансирование недвижимости в сочетании — чрезвычайно интересная и важная тема для денежных инвесторов!

Что такое инфляция?

Объясняется это просто: через 30 лет эти деньги могут стоить лишь вдвое меньше.

Например, сегодня за 10 000 евро вы получаете 10 тонн древесины. Через 30 лет вы получите только 5 тонн древесины за 10 000. Потому что ваши деньги стоят только в два раза меньше.

Очень просто:

Традиционные инвестиции: сберегательная книжка

Если вы вложили 10 000 евро, то через 30 лет у вас «все еще» будет около 10 000 + X (проценты / рост цен). Основой являются и всегда были ваши вложенные деньги.

• Сегодня: 10 000 евро
• Через 30 лет (пример): 10 000 евро + X (проценты / рост цен)

Сюда входят сберегательные книжки, накопительное страхование, Riester savings & Co.

Недвижимость как инвестиция: сравнение

Новая стартовая ситуация, то же развитие, через 30 лет деньги стоят в два раза меньше. На этот раз, однако, вы инвестировали в недвижимость. В то время как «сберегатель» имеет свои 10 000 евро + X, вы инвестировали в недвижимость. С одной стороны, вы получали прибыль (ренту) в течение 30 лет и теперь можете продать свою недвижимость за 20 000 евро + X (увеличение стоимости).

• Сегодня: 10 000 евро
• Через 30 лет (пример): 20 000 евро + X (увеличение стоимости)

Инфляция — ваш лучший друг как собственника с кредитом

Теперь недвижимость «стоит вдвое больше денег» (т.е. 20 000), но вы по-прежнему выплачиваете первоначальную сумму (т.е. 10 000 евро).

Еще одно преимущество для инвесторов в капитал — сумма, которую вы платите за аренду, также увеличивается. Если сейчас ваш арендатор платит 300 евро в месяц, то позже он будет платить 600 евро в месяц.

Почему инфляция (как заемщик) — ваш лучший друг?

Ваш кредит уменьшается из-за инфляции!

Опрос: Самая безопасная форма инвестиций в условиях инфляции?

Когда речь идет о защите от инфляции, недвижимость находится в авангарде, как видно из приведенного здесь материала. Как для личного пользования, так и в качестве инвестиций.

• 75% — Недвижимость, занимаемая собственником
• 62% — Инвестиционная недвижимость
• 32% — накопительное страхование
• …

Подробнее о покупке недвижимости: Накопление богатства

Минимизировать риск инфляции с помощью дома и квартир или вообще «игнорировать» ее и накапливать богатство? При использовании классической сберегательной книжки вы теряете стоимость в реальном выражении в долгосрочной перспективе. Недвижимость защищает от инфляции. Подробнее об этом читайте здесь, на моем новом сайте для покупателей Immobilien-Erfahrung.de:

• Недвижимость и инфляция (внешний)

Новости! Инфляция в США снова надолго превысит 5,3%

Инфляция в США уже долгое время превышает 5,3%, в то время как инфляция в Германии на сегодняшний день составляет 3,8%.

Обновление по #Inflation USA: Вам нужно перейти ко второму десятичному знаку, чтобы увидеть подтверждение нашей оценки, что пик позади. Основной показатель остается на уровне 5,3%, по крайней мере, базовая инфляция выросла меньше, чем ожидалось в опросе Bloomberg pic.twitter.com/RA8t6bHgGG

— Marc Brütsch (@MarcBruetsch) 11 августа 2021г.

Инфляция в Германии: статистика

Здесь вы можете увидеть уровень инфляции в Германии с июля 2020 года по июль 2021 года (рост индекса потребительских цен по сравнению с тем же месяцем предыдущего года).

Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista

Инфляция в Европе: статистика

Здесь вы можете увидеть Еврозону, а точнее уровень инфляции в странах-членах ЕС в июне 2021 года (по сравнению с тем же месяцем предыдущего года).

Инфляция в мире: статистика

Здесь вы можете увидеть уровень инфляции в мире с 1980 по 2020 год и прогнозы до 2026 года (по сравнению с предыдущим годом).

Что стало дороже? Рейтинг

Этот твит показывает, какие товары были основными факторами инфляции.

Для разнообразия показано конкретно: #Инфляция на примере 2019 года.#Servicetweet

â¦@World_Moneyâ© pic.twitter.com/TKJ85gy3Gh

— Йоханнес Зеннер (@JoZenner) 12 августа 2021г.

Что означает инфляция для пенсий?

В этой, очередной статье об обеспечении по старости, мы вместе рассчитаем размер пенсии. Однако с учетом регулярной 2% инфляции и всех отчислений, которые вы также платите как пенсионер.

Насколько пенсию разрушают инфляция и вычеты?

Посмотрите здесь, как после 35 лет работы в качестве высокооплачиваемого работника (> 60 000 брутто / год), вам остается 739,91 евро из 2 393,30 евро пенсии брутто, после инфляции (2%) и вычетов (налог, страхование здоровья и долгосрочного ухода).

Вот только инфляция за 35 лет:

Год	Покупательная способность	Инфляция
2021	2393,30	2%
2022	2345,43	2%
2023	2298,53	2%
2024	2252,55	2%
2025	2207,50	2%
2026	2163,35	2%
2027	2120,09	2%
2028	2077,68	2%
2029	2036,13	2%
2030	1995,41	2%
2031	1955,50	2%
…	…	…
2045	1473,75	2%
2046	1444,27	2%
2047	1415,39	2%
2048	1387,08	2%
2049	1359,34	2%
2050	1332,15	2%
2051	1305,51	2%
2052	1279,40	2%
2053	1253,81	2%
2054	1228,73	2%
2055	1204,16	2%
2056	1180,08	2%

Что делать? Часть решения: Инвестиционная недвижимость.

Далее мы объясним влияние инфляции и налогов на вашу будущую пенсию и спросим, не является ли недвижимость более привлекательной инвестицией по сравнению с частным пенсионным обеспечением через финансовые продукты (например, Riester pension & Co).

• Пенсионное обеспечение: сколько пенсий вы получаете?

]]> https://lukinski.ru/%d0%b1%d0%b0%d0%bb%d0%b0%d0%bd%d1%81-%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d0%b4%d0%be%d1%85%d0%be%d0%b4%d0%bd%d0%be%d1%81%d1%82%d1%8c-%d0%b4%d0%be%d1%85%d0%be/ Wed, 14 Oct 2020 17:32:48 +0000 https://lukinski.de/%d0%b1%d0%b0%d0%bb%d0%b0%d0%bd%d1%81-%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d0%b4%d0%be%d1%85%d0%be%d0%b4%d0%bd%d0%be%d1%81%d1%82%d1%8c-%d0%b4%d0%be%d1%85%d0%be/ Балансовый отчет по недвижимости (Источник: Алекс Фишер) — Хотели бы вы, чтобы другие строили ваше богатство вместе с вами? В этом видео вы узнаете, как можно получить еще шесть за каждый уплаченный евро с помощью некоторых видов доходной недвижимости! Всесторонний взгляд на экономическую часть недвижимости, как для денежных инвесторов, т.е. тех, кто покупает недвижимость с инвестиционными целями, так и для владельцев. Заранее кратко и просто: Представьте, что вы получаете за 10 000 евро вещь, стоимость которой составляет 100 000 евро. Таким образом, вы не получаете 100 000 евро через 30 лет, вы получаете стоимость в 100 000 евро сразу. Пример: вы покупаете Porsche, который стоит 100 000 евро, но вам нужно заплатить за него только 10 000 евро, и вы уже получаете этот Porsche с доставкой. Вы не должны платить 10 000 евро сразу, а постепенно. Как вам это понравится? Познакомьтесь с принципом работы с недвижимостью. Подробнее об Алексе Фишере.

Баланс недвижимости: инвестиции в излишки

Если у вас нет возможности посмотреть видео (самолет, поезд и т.д.): вы можете найти расшифровку со всеми советами прямо под видео.

Совет. Налоги, финансы: Это дело босса. Я слежу за Алексом как за инвестором в недвижимость уже почти год. Совсем недавно я также посетил его налоговый коучинг, подробнее об этом времени и о том, чему я научился на налоговом коучинге, читайте здесь: Алекс Фишер Опыт.

Как недвижимость работает в качестве инвестиции

Вам достаточно один раз заплатить 10 000 евро, и вы сразу же получаете стоимость в 100 000 евро. Опять же, вы не получите эту стоимость в 100 000 евро через 30 лет, но вы получите ее сразу, увеличение стоимости может произойти немедленно. Как это работает? Я покажу вам это прямо сейчас!

Интересным моментом в недвижимости является то, что она представляет собой баланс. Это означает, что у него есть доходная и расходная части. Еще одна особенность недвижимости заключается в том, что вам не обязательно иметь 100 000 евро. Если вы обычно хотите вложить деньги в фонд акций или в строительное общество, вам необходимо иметь 100 000 евро, чтобы сделать инвестицию в строительное общество в размере 100 000 евро или 100 000 евро.

С недвижимостью это работает следующим образом: Например, если вы достаточно хорошо зарабатываете. Это означает, что ваш чистый доход составляет более 2 000 евро как одинокого человека или более 2 500 евро как женатого человека. Тогда это означает, что вы уже платите налоги, что у вас хорошее имя для банка. Это означает, что банк считает вас хорошим клиентом. По этой причине банк предоставляет вам кредит в размере 100 000 евро и берет недвижимость в качестве залога.

Совет по чтению! Финансирование недвижимости: как думает банк?

Теперь давайте посмотрим на этот балансовый отчет.

Доходная часть и расходная часть недвижимости

Я уже говорил: в балансе есть доходная и расходная части. Что касается доходов, то первый фактор — это «рента». Здесь мы рассчитываем примерно на 5% дохода от аренды, что соответствует 5 000 евро в год. Тогда у нас есть налоговые преимущества. Это примерно эквивалентно 1% в год, что составит 1 000 евро. Это будет доходная часть. Расходная часть: здесь у нас есть проценты; что важно в процентах, так это то, что это проценты по долгу. Вы заняли деньги, и поэтому вы должны платить проценты по долгу банку, за то, что вы в долгу перед банком. Это, так сказать, плата за кредит. Не путать с процентами на остатки по кредитам. Это нечто другое. То есть, если банк должен вам деньги, то вы получаете деньги. Давайте установим этот процент на уровне 4%. Это соответствует примерно 4 000 евро.

На самом деле, процентные ставки в настоящее время даже ниже. Но я предпочитаю делать расчеты на более длительный срок и немного хуже для недвижимости, чтобы вы видели, что даже в случае повышения процентной ставки все равно все будет работать. О повышении процентных ставок и т.д. вы узнаете гораздо больше позже.

Доходная часть баланса:

• Доход от аренды (5%) = 5 000 евро / год
• Налоговые льготы (1%) = 1 000 евро / год

Расходная часть баланса

• Проценты по долгу (4%) = 4 000 евро/год

Важно в данном примере: речь идет о понимании принципа работы недвижимости.

Выкуп и разрушительные факторы

Теперь перейдем к погашению кредита. Возврат кредита — это не что иное, как возврат денег. Процент — это заем денег, возврат — это погашение. Таким образом, вы следите за тем, чтобы долг становился все меньше и меньше.

В данном примере мы установили погашение в размере 2%. Это соответствует сроку около 25-30 лет. Это соответствует 2 000 евро в год. Затем у нас есть затраты, которые мы должны рассчитать. К ним относятся эксплуатационные расходы, например, если необходимо что-то отремонтировать на объекте недвижимости, или расходы на управление недвижимостью. Они не могут быть переданы арендатору. Другими словами, это расходы, которые вам действительно придется оплачивать из собственного кармана. Они могут быть рассчитаны на уровне 1%, что является хорошим средним значением, которое в данном примере соответствует 1 000 евро.

Рассчитайте собственные инвестиции: После погашения и затрат

Теперь мы проводим линию. 4,000 евро плюс 2,000 евро плюс 1,000 евро, итого 7,000 евро в год. Балансовый отчет должен быть сбалансированным.

Новое по части расходов:

• Погашение (2%) = 2 000 евро / год
• Продолжительность: 25-30 лет
• Текущие расходы (1%) = 1 000 евро / год
• [проценты по долгу (4%) = 4 000 евро / год сверху].

Если мы сложим все это сейчас, то увидим: «Ну и ну, не хватает 1 000 евро». Это и есть личные инвестиции. Мы рассчитываем это в размере 1%, т.е. 1 000 евро, заметьте, в год. Для недвижимости стоимостью 100 000 евро это означает около 80 евро в месяц. За эти 80 евро в месяц мы получаем недвижимость стоимостью 100 000 евро. Я уже говорил вам, что самое замечательное в недвижимости — это то, что 10 000 евро нужно вложить один раз и даже не сразу, а в рассрочку. Взамен вы сразу же получаете сумму в 100 000 евро.

Это (скриншот) — временной трек. Начиная с нулевого года. Это будет год покупки. В 30-м году, то есть в год погашения имущества. Имущество с 2% погашением будет погашено примерно через 30 лет. Позже я объясню, почему и как. Здесь я просто отметил промежуточные станции: Год 10, год 20. Таким образом, мы должны платить (первоначально) 1 000 евро собственного взноса в год. Это означает, что мы платим 1 000 евро в год, умноженные на 10 лет. Таким образом, в общей сложности мы должны заплатить 10 000 евро.

Отрывок (видео выше, 6:15 минут)

Источник: Алекс Фишер Youtube

Факторный рост ренты и срок

Тогда давайте скажем следующее: В 10-й год мы увеличиваем арендную плату один раз на 20%. Конечно, никто так не делает, но суть в том, чтобы понять принцип работы недвижимости, и поэтому мы все упрощаем. Мы не увеличиваем каждый год подряд, на небольшие проценты, но мы ничего не делаем в течение 10 лет, а затем увеличиваем один раз на 20%.

Пример расчета: Нулевой бегун

Затем через 20 лет мы снова играем в ту же игру. Теперь давайте посмотрим, как это отразится на нашем балансе. В 10-м году мы увеличиваем на 20%, то есть 5 000 евро — это наша прежняя арендная плата, мы увеличиваем ее на 20%, и тогда у нас вдруг появляется арендная плата в 6 000 евро. 6 000 евро аренды плюс 1 000 евро налоговых льгот, это 7 000 евро, нам нужно 7 000 евро, значит, наши собственные инвестиции отпадают. Это означает, что с 10-го по 20-й год мы платим плюс минус ноль в течение всего времени.

• Аренда (первые 9 лет): 5 000 евро / год
• Аренда (10-19 лет): 6 000 евро/год (+20%)
• Плюс налоговое преимущество (выше): 1 000 евро / год
• Общий доход: 7 000 евро / год
• Собственные инвестиции (с 11-го года): 0 евро

Пример расчета: Положительный денежный поток

Затем на 20-й год мы снова увеличиваем арендную плату на 20%. Это будет здесь, 20%, у нас сейчас доход от аренды 6 000 евро, значит, у нас будет доход от аренды 7 200 евро. Это значит, что у нас теперь плюс 1 200 евро. Почему? У нас есть 7 200 евро, 1 000 евро налогового преимущества — это 8 200 евро, нам нужно только 7 000, то есть у нас есть излишек в 1 200 евро. Это означает, что в 20-30 году мы получим обратно 12 000 евро.

• Аренда (20-29 лет): 7 200 евро/год (+20%)
• Плюс налоговое преимущество (выше): 1 000 евро / год
• Общий доход: 8,2000 евро / год
• Профицит: 1 200 евро / год

Оптимизация движения денежных средств и автоматизация процесса

Прежде всего, вам нужно отточить свой взгляд на «возможности денежного потока» (способы генерирования пассивного денежного потока). Узнайте больше об оптимизации денежных потоков и автоматизации процессов здесь. Как увеличить денежный поток (внешний).

1. Шаг: Финансирование и покупка недвижимости
2. Шаг: Оптимизация денежных потоков

Источник: Алекс Фишер

Реальная стоимость недвижимости: стабильность стоимости по отношению к инфляции

Но я изначально говорил, что нужно один раз вложить 10 000 евро, чтобы сразу получить недвижимость за 100 000 евро. Это потому, что я не учел эту часть. Потому что я оставляю эту часть на непредвиденный случай. Например, квартира может быть не сдана в аренду или может потребоваться капитальный ремонт. Еще одно преимущество недвижимости заключается в том, что обычно, если у вас есть кредит в 100 000 евро, инфляция уменьшает этот кредит каждый год.

В результате 3% инфляции через год у вас останется только 97 000 евро, а через 25 лет — 40 100 евро.

Прелесть недвижимости в том, что у вас есть материальный актив, и этот материальный актив растет в цене в результате инфляции. Мы объясним, как именно это работает, на последующих уроках.

Кредит уменьшается, реальная стоимость увеличивается

Активы — это положительная денежная стоимость, кредиты — отрицательная денежная стоимость. Кредит, на который вы купили недвижимость, является своего рода отрицательной денежной стоимостью. Эта отрицательная денежная стоимость, конечно, также подвержена инфляции. Это:

Через 30 лет долг в 100 000 евро, т.е. отрицательная денежная стоимость, также стоит всего 40 100 евро.

Эти ножницы, в которых собственность растет, а долг падает в то же время, — вот что действительно интересно с собственностью.

Помните: кредитоспособность — это все

Некоторые из вас могут спросить себя: «Ну и ну, если это так здорово. Почему не все это делают? Все просто: не каждый может это сделать. Чтобы иметь такую возможность, нужно: а) платить соответствующие налоги и б) иметь хорошее имя в банке. Когда у человека есть доброе имя в банке? Если вы зарабатываете не менее 2 000 евро нетто как одинокий человек или не менее 2 500 евро нетто как женатый человек.

Недвижимость или инвестиционный фонд?

Недвижимость или инвестиционный фонд? Разница между недвижимостью и обычными инвестициями заключается в том, что при обычных инвестициях вы никогда не сможете получить 200 000 евро, имея 5 000 евро. Это никогда не сработает. С инвестиционной недвижимостью это так. Почему разумно вкладывать свои деньги в недвижимость, а не в фонды, например, и как недвижимость работает как инвестиция, я объясню здесь!

• Недвижимость или инвестиционный фонд? (внешний)

]]>