Экспозиция | Lukinski

Продать плоский: 12 типичных ошибок! Слишком высокая цена покупки, отсутствуют документы, неправильное время & Co.

L_kinski — Sat, 28 Oct 2023 15:58:12 +0000

12 типичных ошибок при продаже квартиры — Путь к успешной продаже квартиры усеян ловушками, которые могут обойтись в пять-шесть знаков. Слишком высокая оценка квартиры в Мюнхене может привести к тому, что через шесть месяцев ожидания она будет продана на 10–15 % ниже рыночной стоимости — при стоимости недвижимости в 850 000 евро это может составить убыток в 100 000 евро. Вот 12 самых распространенных ошибок продавцов с конкретными советами, цифрами и инсайдерскими знаниями, как их избежать. Еще вопросы по оценке или продаже? Напишите мне или позвоните, без обязательств: Свяжитесь с нами.

Чек-лист: 12 ошибок при продаже в кратком обзоре

12 ошибок в обзоре. После таблицы вы найдете каждый недостаток подробно с конкретными цифрами, советами и примерами из практики.

Ошибка ()	Практические советы	Риск (€)
Неправильная оценка цены	Рыночные исследования, оценка эксперта, оценка риэлтора	Потеря 5–15 %
Недостаточная подготовка	Ремонты, стейджинг интерьера, уборка	Потеря 3–8 %
Непрофессиональное представление	Профессиональные фотографии, 360°-туры, сильное описательное описание	Дольше времени на продажу
Отсутствие документации	Получить заранее все 10+ документов	Задержка на 2–8 недель
Слабое ведение переговоров	Риэлтор, базовая цена, несколько заинтересованных покупателей	Потеря 2–7 %
Отсутствие юридической защиты	Проверка нотариуса и договора	Высокий риск судебного разбирательства
Неправильное время	Весна/осень, следить за процентной ставкой	Дольше времени на продажу
Неясная финансовая возможность покупателя	Требовать подтверждение финансирования	Потеря 3–6 месяцев
Несогласованная передача	Детальный акт приема-передачи	Споры, судебное разбирательство
Ошибка в налогообложении	Проверить срок спекуляции, использование в собственном пользовании	До 45 % от прибыли
Недостаточное терпение	Реалистичное планирование 4–9 месяцев	Продажа под давлением -10 %
Неполная юридическая проверка	Обременения, решения от ВОГ, право на аренду	Возможна отмена сделки

Неправильная оценка цены

Самая дорогая ошибка вовсе. Слишком высокая цена предложения отпугивает покупателей в первые — и самые важные — четыре недели. После этого квартира становится «забытой на полке», и покупатели начинают подозревать скрытые недостатки. Слишком низкая цена сразу же приводит к потере денег.

Пример из практики: Одинокая квартира площадью 80 м² в Мюнхене-Швабинге предлагается за 920 000 €, а рыночная стоимость составляет 850 000 €. Через шесть месяцев на рынке и три снижения цены она продается за 790 000 € — убыток в 60 000 € по сравнению с реальным первоначальным предложением.

Что делать? Совет #1

Рыночный анализ: Изучите аналогичные объекты на ImmoScout24, Immowelt и Lukinski — за последние 3–6 месяцев, та же локация, та же планировка
Оценщик: Сертифицированный эксперт (DEKRA, TÜV) стоит 1 500–3 000 € — каждый цент ценен при более высокой стоимости покупки
Оценка риэлтора: Серьезные риэлторы предоставляют бесплатную, соответствующую рыночной оценку с примерами аналогов
Стратегия базовой цены: установите цену на 3–5 % выше целевой, чтобы иметь пространство для переговоров — больше может быть опасно

Так вы можете определить обоснованную цену предложения.

Вопросы? Оценка, продажа, Lukinski

Стефан М. Цзая (Лукинский)

Если у вас есть вопросы по оценке или продаже? Бесплатная оценка стоимости, рекомендации агента — и, возможно, у нас уже есть подходящие покупатели в нашей базе данных. Напишите мне или позвоните, без обязательств.

Свяжитесь с нами

Недостаточная подготовка

Непривлекательная квартира не только ухудшает впечатление — она снижает возможную цену продажи на 3–8 %. Покупатели учитывают каждый видимый недостаток в два раза выше, чем он на самом деле стоит.

Что делать? Совет #2

Ремонт с возвратом инвестиций: покраска стен (300–800 €) приносит 2–4 % больше стоимости продажи — лучшее соотношение
Ремонты: протекающие краны, неисправные розетки, отсутствующие швы — стоит немного, но говорит о заботе
Home Staging: для квартир от 500 000 € почти обязательный — стоимость 1 500–4 000 €, дополнительный доход часто 5–10 %
Финальная уборка: профессиональная уборка (200–500 €), мытье окон, обеспечение нейтрального запаха

Mit ausreichender Vorlaufzeit kannst du deine Plоский optimal für den Verkauf vorbereiten und den Wert steigern.

Непрофессиональное представление

Auf Immobilienportalen entscheiden Käufer in weniger als 8 Sekunden, ob sie ein Inserat anklicken. Schlechte Handy-Fotos sind der Killer Nr. 1 — du wirst überhaupt nicht in die engere Auswahl genommen.

Was tun? Tipp #3

Profi-Fotograf: 250–600 € investieren — Hochformat, Tageslicht, Weitwinkel, mindestens 15 Bilder
План: Точная по масштабу схема планировки с указанием площади в квадратных метрах для каждого помещения (50–150 €)
360°-Tour / Aэрофотосъёмка: Стандарт для премиальных объектов, выделяет на фоне конкуренции
Текст экспозиции: Рассказ вместо перечисления — расположение, ощущение жизни, основные моменты, инвестиционный потенциал

Alles zusammen kommt in das fertige Exposé.

Недостающая или неясная документация

Недостающие документы задерживают продажу на 2–8 недель — и в это время покупатели часто отказываются от сделки. Некоторые документы (например, энергетический паспорт в объявлении) даже обязательны по закону, нарушения могут обернуться штрафом до 15 000 €.

Что делать? Совет #4

Полный список документов для продажи квартиры:

Актуальный выписка из земельного реестра (не старше 3 месяцев)
Декларация о разделе с планом раздела
Энергетический паспорт (обязательно в объявлении)
Расчет площади жилых помещений
План этажа с размерами
Последние 3 протокола собрания собственников (домового комитета)
Финансовый план и расчеты платы за содержание (за 3 года)
Размер фонда капитального ремонта
Актуальный договор аренды (если квартира сдается в аренду)
Доказательства проведенных модернизаций
Документы по страхованию (жилого здания)
Описание строительства (для новых квартир)

Детальный обзор: Документы для продажи.

Недостаточные навыки ведения переговоров

Verhandlungen sind Psychologie und Strategie, kein „Bauchgefühl“. Verkäufer ohne Erfahrung verlieren im Schnitt 2–7 % des Verkaufspreises in Verhandlungen — bei einer 600.000-€-Wohnung sind das 12.000–42.000 €.

Was tun? Tipp #5

Несколько заинтересованных лиц одновременно: Никогда не сводите дело к одному покупателю — это создаёт конкуренцию и давление на повышение цены
Сохраняйте базовую цену: Не уступайте сразу в первой раунде переговоров — стандартная скидка 3–5 %
Второй просмотр как индикатор: Кто приходит дважды, серьезно — здесь можно смело торговаться
Использование агента: Опытные агенты компенсируют свою комиссию за счёт более выгодных переговоров несколько раз
Эмоции не подпускать: Комментарии покупателей о квартире («Обои ужасные») — это тактика переговоров, а не оценка стоимости

Недостаточная правовая защита

Нотариус юридически нейтрален — он не проверяет, выгоден ли для вас договор. Пункты, касающиеся гарантийной ответственности, момента передачи, способов оплаты и прав на расторжение договора, могут обойтись вам в десятки тысяч, если они составлены неправильно.

Что делать? Совет #6

Черновик договора за 14 дней: законный срок защиты потребителей, обязательно используйте
Юрист по недвижимости: проверка стоит 300–800 €, но может предотвратить риски в десятки тысяч евро
Гарантийная ответственность: «Как видно, так и куплено» не применяется в случае умышленно скрытых дефектов — всё должно быть раскрыто
Оплата: оплату покупной цены производить только после внесения записи о предварительном праве собственности

Неправильное время

Рынок недвижимости сезонный и зависит от процентных ставок. Неправильное время может увеличить срок нахождения объекта на рынке на месяцы и снизить цену.

Что делать? Совет #7

Сильные кварталы: весна (март–май) и осень (сентябрь–ноябрь) — наибольший спрос
Слабые кварталы: лето (отпускное время) и декабрь (Рождество) — срок нахождения вдвое больше
Следить за процентной ставкой: Падающие строительные проценты увеличивают покупательную способность покупателей на двузначные проценты
Локальные факторы: Новый тренд микрорасположения, инфраструктурный проект, промышленная застройка как аргумент для продажи

Больше информации, если плоский быстро продается.

Отсутствие уточнения финансирования покупателя

Через 3–4 месяца вы находите, так называемого «идеального» покупателя — и тогда сделка рушится у нотариуса, потому что банк всё-таки не одобряет. Это не то, что вы хотите пережить.

Без подтверждения финансирования не ведите серьезные переговоры. Точка.

Что делать? Совет #8

Подтверждение финансирования от банка: Письменное согласие на сумму покупной цены — не только «предварительная проверка»
Доказательство собственного капитала: Минимум 20 % от цены покупки плюс дополнительные расходы на покупку (10–12 %)
Самообъявление Schufa: Полезно для частных лиц, можно бесплатно запросить
Соглашение о резервировании: Проверьте серьезность, но юридически рискованно — лучше всего с адвокатом

Details zur Bonitätsprüfung für Verkäufer.

Несостоятельная передача

Die Schlüsselübergabe ist der kritischste Moment nach dem Notartermin. Ein lückenhaftes Protokoll führt regelmäßig zu Klagen — Streitwert oft 5.000–25.000 €.

Was tun? Tipp #9

Vollständiges Übergabeprotokoll enthält:

Дата, время, присутствующие лица с подписью
Zählerstände: Strom, Gas, Wasser (kalt/warm),

6 типичных ошибок при продаже виллы: цена покупки, документы, показ и др.

Laura — Thu, 28 Sep 2023 12:33:28 +0000

6 ошибки при продаже виллы — Как вы уже видели, продажа недвижимости в частном порядке может быть сложной. Но еще хуже риски и ошибки, которые могут возникнуть при частной продаже. Ошибки, которые в конечном итоге приводят к более низкой цене продажи и, соответственно, к прямым финансовым потерям для вас как продавца. Вот самые распространенные ошибки при продаже крупной недвижимости. Еще вопросы по оценке или продаже? Напишите мне или позвоните, без обязательств: Свяжитесь с нами.

1) Продажа под давлением времени, плохая подготовка

Расходы и объем продажи недвижимости часто недооцениваются. Часто возникающий в результате этого временной стресс негативно сказывается на цене продажи. Ошибки в подготовке к продаже могут иметь далеко идущие последствия — не только финансовые. В конце концов, покупатель также должен получить финансирование в своем банке на основе предоставленных данных и документов. Недостаточная подготовка может привести к провалу проекта продажи на любой стадии.

Совет: Не оставляйте ничего на волю случая. Уделяйте достаточно времени подготовке продажи вашей недвижимости.

Определите цели и планируйте этапы продажи с видением. Позвольте нашему профессиональном сервису помочь вам в целенаправленной и наиболее эффективной продаже вашей недвижимости.

2) Неправильная оценка покупной цены

Для определения цены предложения всегда используется стоимость недвижимости. Однако личная оценка владельцев часто сильно отличается: продажная цена оценивается слишком высокой или слишком низкой. В обоих случаях возникает финансовая потеря, и, возможно, покупатель не сможет финансировать жилье. Наша оценка, соответствующая рыночным условиям, состоит из различных факторов. При оценке мы учитываем исключительно объекты, которые схожи с вашим. Это касается как типа дома, так и типа квартиры, а также расположения недвижимости и ее оснащения. Определение цены покупки является решающим аспектом при успешной продаже недвижимости.

Совет: Наш метод анализирует проданные объекты в вашем регионе и таким образом определяет реальную и соответствующую рыночным условиям цену продажи. Не теряйте деньги.

Все, что вам нужно знать о оценке, вы найдете здесь:

Оценка недвижимости

Вопросы? Оценка, продажа, Lukinski

Стефан М. Цзая (Лукинский)

Если у вас остались вопросы по оценке или продаже? Бесплатная оценка стоимости, рекомендации агента и, возможно, у нас уже есть подходящие покупатели. Напишите мне или позвоните, абсолютно без обязательств.

Свяжитесь с нами

3) Неполные или отсутствующие документы

Сбор и предоставление документов для продажи недвижимости необходим на каждом этапе. Покупатели, органы власти, учреждения и банки требуют документы или выдают их сами. Собирайте все необходимые документы и бумаги как можно раньше. Актуальные выписки из земельного реестра выдает суд, важны также декларации о разделе для жилого комплекса. Полные основные данные об объекте, которые можно получить из проектов строительства, выписок из земельного реестра и схем расположения, запрашивает серьезный покупатель не позднее, чем на просмотре объекта. Если энергетический паспорт или важные документы не будут готовы заранее, потенциальные покупатели могут потерять интерес или продажа может провалиться позже, если, например, банк обнаружит недостающие документы или слишком высокую цену покупки.

Совет: Если вы хотите, мы можем помочь вам собрать многие из требуемых документов.

Список важнейших документов для продажи дома и продажи квартиры:

Планы этажей
Схема расположения
Выписка из земельного реестра
Документ о пожарной страховке
Обзор дополнительных расходов
Перечень всех ремонтных работ
Фотографии
Текущий энергетический паспорт
Указание площади жилого помещения
Существующие договоры аренды
При наличии нескольких собственников указание долей в собственности
Детальное описание объекта

Больше информации о важных документах здесь:

Документы для продажи

4) Недостаточно представленная недвижимость

Недвижимость сегодня продается в интернете — будь то развод, разлука или наследство. Потенциальные покупатели ищут подходящую недвижимость в социальных сетях и онлайн-базах данных интернета. Оптимально и соответствующим образом представьте свою недвижимость целевой аудитории.

Совет: До времени показа объекта и уже до первого фотосъемочного дня недвижимость должна быть ухоженной и жилой.

Не упустите из виду, что вашу недвижимость необходимо привести в идеальное состояние как внутри, так и снаружи.

Не откладывайте ремонтные работы и восстановление дольше.
Уберите мусор и создайте четкое впечатление.
Обеспечьте чистоту и уютную, привлекательную атмосферу.

Так называемое «Home Staging» оправдывает себя. Для этого недвижимость готовится таким образом, чтобы потенциальные покупатели чувствовали себя как дома и влюблялись в объект. Мы с радостью дадим вам советы. Некоторые советы по Home Staging:

Уберите личные вещи до дня показа
Улучшите визуально и эмоционально недвижимость

5) Фото: естественный свет, пространство и разнообразие

Но самый важный фактор — это фотографии, особенно для продажи недвижимости и экспозиции. Покупатель, конечно, хочет увидеть как можно больше объекта, чтобы понять, подходит ли он ему.

Чтобы сделать отличные фотографии вашей недвижимости, есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание: сначала помещения должны быть убраны и чистыми. Кроме того, фотографии обязательно нужно делать при дневном свете, чтобы можно было хорошо рассмотреть помещения и оценить, сколько естественного света в них попадает.

Самый красивый уголок — это, может быть, крыша, открытая кухня или, возможно, балкон с видом. Ваше главное изображение должно быть наиболее информативным и отражать лучшее, что есть в недвижимости. Фотографии всех помещений, а также, если они есть, сада, балкона, террасы, вид снаружи и, особенно, план этажа ни в коем случае не должны отсутствовать.

Советы по фотографированию:

Помещения должны быть чистыми и убраными
Дневной свет (подчеркивает светлые помещения)
Первое изображение должно быть лучшим снимком
Покрыть все комнаты и площади
План этажа

На что обратить внимание при составлении описания, вы узнаете здесь:

Создание описания

6) Плохо подготовленный показ объекта

Покупатели задают важные вопросы во время показа. Им нужно время, чтобы освоиться в объекте и его окружении. При наличии строительных вопросов ожидается компетентный и профессиональный ответ. При продаже недвижимости задают подробные вопросы относительно долевой собственности, поскольку эти доли приобретаются вместе с недвижимостью.

Совет: Мы поможем вам подготовиться к возможным вопросам во время показа. Уже на этапе отбора покупателей мы проводим предварительный отбор, чтобы не тратить время и усилия впустую.

Мы берём на себя проведение переговоров по продаже недвижимости. С продажей недвижимости мы успешно справляемся благодаря многолетнему опыту. Как риэлторы мы остаёмся объективными и не под давлением принимаем решения.

Советы по организации показа

Итог: Как избежать ошибок & рисков?

Если вы хотите продать недвижимость и избежать этих подводных камней с самого начала, сразу обращайтесь в агентство недвижимости. Риэлторы — это специалисты с экспертизой, которые не только обладают многолетним опытом, но и имеют необходимые знания и навыки.

Благодаря услугам риэлтора вы исключите длительные переговоры и отказывающихся покупателей, чтобы как можно скорее оформить договор купли-продажи и приступить к передаче недвижимости.

Вопросы? Оценка, продажа, Lukinski

Степан М. Цзая (Люкінський)У вас остались вопросы по оценке или продаже? Бесплатная оценка стоимости, рекомендации агента и, возможно, мы уже сейчас найдем правильных покупателей. Напишите мне или позвоните, абсолютно без обязательств.

Свяжитесь с нами

Продажа квартиры в частном порядке: на что обратить внимание? — Налог, экспозиция & Co.

Laura — Mon, 20 Feb 2023 10:36:52 +0000

Продать квартиру частным образом — при продаже квартиры есть два способа: через риэлтора или самостоятельно. Кто продает частным образом, экономит комиссию риэлтора, которая обычно составляет 3,57 % включая НДС (часть покупателя и продавца вместе обычно 7,14 %) — при цене покупки в 500 000 € это быстро составляет 17 850 € с каждой стороны. В то же время вы берете на себя полный риск: неправильная оценка цены, отсутствие документов или сорванный кредит могут обойтись вам значительно дороже, чем когда-либо запросил бы риэлтор. Здесь вы найдете все о ходе, расходах, налогах, экспозиции, документах и типичных подводных камнях. Общий обзор вы найдете в нашем руководстве: Продажа квартиры.

Продажа квартиры частным образом: преимущества и недостатки в кратком обзоре

Продажа частным образом звучит как быстрый доход — но экономически целесообразна только в том случае, если вы имеете время, знание рынка и силу в переговорах. Честное сравнение:

Преимущества частной продажи

Нет комиссии риэлтора — при цене покупки в 400 000 € около 14 280 € экономии (доля продавца)
Полный контроль над ценовой стратегией, маркетингом и выбором покупателей
Прямой контакт с заинтересованными лицами – аутентичное представление объекта
Гибкое планирование сроков без согласования с третьими лицами
Высший чистый доход при корректной оценке цены на рынке

Недостатки, которые следует честно учесть

Риск неправильной цены: на 5 % ниже – при стоимости 500 000 € вы теряете уже 25 000 € – больше, чем сэкономленная комиссия
Временные затраты: реалистично 40 до 80 часов на подготовку, показы и переговоры
Риски ответственности при неправильных указаниях в описании объекта или договоре купли-продажи
Нет стандартной проверки кредитоспособности: частные продавцы часто пропускают требование подтверждения финансирования
Эмоциональные переговоры – собственники часто слишком уступчивы или слишком непреклонны
Ограниченная охват без сети риэлторов и доступа к премиум-порталам

Продать плоский в частном порядке: процесс в 6 этапах

Реалистично следует планировать на весь процесс четыре до семи месяцев – в зависимости от обстоятельств и фазы рынка также дольше.

Фаза	Длительность	Основная деятельность
1. Оценка недвижимости	1–2 недели	Анализ рынка, возможно, оценщик
2. Получение документов	2–4 недели	Энергетический паспорт, земельный реестр, документы ВОГД
3. Экспозиция & фотографии	1–2 недели	Домашнее стейджирование, фотограф, создание текста
4. Продвижение & показы	8–16 недель	Порталы, запросы, показы
5. Переговоры & проверка кредитоспособности	2–4 недели	Цена, подтверждение финансирования
6. Нотариальный акт & передача	4–8 недель	Черновик договора купли-продажи до передачи ключей

Определение стоимости недвижимости: три метода в сравнении

Оценка жилья — это самый важный шаг. Слишком высокая цена может привести к тому, что объект останется без покупателя, а слишком низкая обернётся реальными деньгами.

Метод	Стоимость	Точность	Подходит для
Онлайн-инструмент оценки	бесплатно	±15–25 %	Первое ориентирование
Самостоятельный анализ сравнительной стоимости	бесплатно	±10–15 %	Стандартные объекты на плотных рынках
Краткая экспертиза специалиста	500–1 500 €	±5–10 %	Жильё в премиум- или специальном сегменте
Полная экспертиза (рыночная стоимость)	1 500–3 000 €	±3–5 %	Наследование, развод, суд

Практический совет: Установите цену предложения намеренно на 3–7 % выше вашей целевой цены — вы создаёте пространство для переговоров, не делая объект непривлекательным на рынке.

Расходы при продаже жилья в частном порядке: что вас ждёт

Приватная продажа без риелтора не является бесплатной. Реальный обзор расходов для стандартной квартиры в собственности:

Позиция	Бюджет	Обязательно?
Энергетический паспорт (расход)	50–100 €	да, при объявлении
Энергетический паспорт (требование)	300–500 €	для старых зданий до 1977 года без ремонта
Выписка из земельного реестра	10–20 €	да
План участка / схема расположения	15–60 €	рекомендуется
Документы от управляющей компании (управляющий)	50–250 €	да, при покупке в ETW
Профессиональные фотографии	200–600 €	рекомендуется
Home-Staging	1 500–4 000 €	по желанию
Премиум-порталы для объявлений	50–250 € / месяц	рекомендуется
Оценка стоимости	500–3 000 €	по желанию
Нотариальные расходы (обычно оплачивает покупатель)	1,5–2 % от цены покупки	да
Предварительная компенсация*	индивидуально	при наличии действующего кредита

* При досрочном погашении ипотечного кредита банк может потребовать компенсацию за досрочное расторжение — обычно между 5 000 € и 25 000 €. Уточните размер этой компенсации до принятия решения о продаже.

Плоский для продажи: рычаг с самой высокой доходностью

Не каждая инвестиция перед продажей окупается. Кто полностью капитально отремонтировал квартиру, редко видит свои затраты в цене покупки в соотношении 1:1. Сфокусируйтесь на мероприятиях с лучшим соотношением затрат и выгоды:

Очистка & деперсонализация: Стоит почти ничего, но значительно повышает ощущаемую ценность
Покраска стен в белый цвет: 300–800 € затраты на материалы, часто на 2–5 % выше цена продажи
Исправление мелких недостатков: краны, силиконовые швы, выключатели света – свидетельствуют о хорошем состоянии
Fenster & Böden tiefenreinigen lassen
Home-Staging в премиальных районах: ROI часто в 5–10 раз выше

Внимание: Полная реконструкция кухни или ванной комнаты оправдана только в том случае, если текущее состояние делает объект непродаваемым. В противном случае: покупатели хотят реализовать свой собственный вкус.

Создание содержательного описания: обязательные элементы

Профессиональное описание является вашим самым важным документом для продажи. Оно выполняет две функции: юридические обязательные сведения и эмоциональный продажный документ.

Юридические обязательные сведения (иначе штраф до 15 000 €)

Тип энергетического паспорта (расход / потребность)
Потребление или потребность в конечной энергии в кВт·ч/(м²·год)
Основной источник энергии (газ, масло, центральное отопление, электричество)
Год постройки здания согласно энергетическому паспорту
Класс энергоэффективности (A+ до H)

Содержание для максимального коммерческого эффекта

10–20 качественных фотографий в пейзажной ориентации, дневной свет, широкий угол
План с размерами и подписями
Описание расположения с микрорайоном (школы, общественный транспорт, покупки в шаговой доступности)
Конкретные особенности оборудования: тип пола, отопление, окна, ванные комнаты
При ETW: жилищный сертификат, фонд капитального ремонта, специальные права пользования
Объективное описание – преувеличения могут привести к ответственности

Важные документы при продаже квартиры

Полные документы должны быть готовы до первой показки – покупатели, которым нужна ипотека, потребуют их для банка.

Общие документы

Актуальный выписка из земельного реестра (не старее 3 месяцев)
Энергетический паспорт
План участка / схема расположения
Расчёт площади жилых помещений по WoFlV
План этажа
Чертежи / описание строительства
Документы о модернизации (счета)

Дополнительные документы для квартир в собственности

Деление собственности с планом раздела
Последние 3 протокола собрания собственников
Актуальный экономический план
Последний расчёт платы за содержание
Размер фонда капитального ремонта
Обзор действующих и утвержденных специальных взносов
Управляющий договор и контактная информация

Проверка кредитоспособности покупателя: самый распространенный ошибочный шаг новичков

Частные продавцы радуются первой одобрительной резервации и подписывают документы у нотариуса – только чтобы финансирование покупателя позже сорвалось. Защитите себя:

Получить подтверждение финансирования от банка – не только предварительную проверку кредита
Доказательство собственного капитала у покупателей, которые хотят заплатить наличными
Самообращение в бюро кредитных историй у частных покупателей (добровольно, но обычное дело)
У коммерческих покупателей: извлечение из торгового реестра и последний годовой отчет
Зарезервировать только после проверки кредитоспособности

Налоги при частном продаже жилья

Даже без агента налоговая служба остается в игре. Какие налоги взимаются, зависит от срока владения, личного использования и количества ваших продаж.

Налог на спекуляции: продажа в течение 10 лет

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Versteuert wird der Veräußerungsgewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz – bei Spitzenverdienern bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.

Пример расчёта:

Kaufpreis vor 6 Jahren: 280.000 €
Аншафунгснебенкостен (нотариус, грундэрвирбстейер, грундбух): 28 000 €
Verkaufspreis heute: 420.000 €
Расходы на продажу (энергетический паспорт, объявление, фотографии): 1 500 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 420.000 – 280.000 – 28.000 – 1.500 = 110.500 €
Bei Grenzsteuersatz 42 %: ca. 46.400 € Spekulationssteuer

Исключение собственное использование

Налоговая льгота распространяется на продажу, если плоский использовался исключительно для собственного жилья в году продажи и в двух предыдущих календарных годах. Таким образом, достаточно двух полных календарных лет собственного использования плюс прошедшие дни в предыдущем и году продажи – не обязательно 36 полных месяцев.

Предел в три объекта: внимание, предпринимательство с недвижимостью

Любой, кто в течение пяти лет продает более трех объектов, считается с точки зрения налогообложения торговцем недвижимостью. Последствия значительны:

Налог на предпринимательство сверх доходного налога (в зависимости от муниципалитета 7–17 % эффективно)
Нет 10-летнего срока спекуляции – каждый доход подлежит налогообложению
Обязанность вести бухгалтерию и двойную балансовую отчетность
Регистрация предпринимательства и обязательное членство в IHK
Возможна ретроспективная проверка предыдущих продаж

Внимание: даже реконструкция с последующей продажей или строительство с намерением продажи может независимо от предела в три объекта создать предпринимательскую деятельность.

Дополнительные налоговые аспекты

Налог на добавленную стоимость: Be

Создание разоблачения: Документы, фотографии, стратегия — контрольный список

Laura — Wed, 26 Jan 2022 10:50:45 +0000

Exposé erstellen — Beim Immobilienexposé geht es darum Ihre Immobilie von der besten Seite zu beschreiben. Welche Fakten gehören in das Exposé? Welche Unterlagen und Dokumente werden hierfür gebraucht? Das und mehr erfahren Sie hier. Außerdem: Wie Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung gekonnt in Szene setzen mit professionellen Bildern inklusive Beispiel und Vergleich! Zurück zu: Immobilie verkaufen. Ещё на наш блог.

Zurück: Angebotspreis ermitteln Weiter: Immobilie vermarkten

Exposé für Haus & Wohnung erstellen

Sie haben jetzt schon viel gelernt, zum Immobilienverkauf. Jetzt geht es daran, das erste Wissen anzuwenden, indem das Immobilienexposé erstellt wird.

Immobilie beschreiben: Fakten & Zahlen

Im Immobilienexposé finden sich die wichtigsten Informationen zum Objekt. Das sind insbesondere Bilder und Fakten zum Objekt, vom Baujahr, über die Größe des Grundstück, bis hin zur Wohnflächenberechnung und auch die Infrastruktur: Wo befindet sich die Immobilie und was befindet sich in unmittelbarer Nähe?

Die wichtigsten Fakten:

Baujahr
Größe des Grundstücks
Wohnflächenberechnung
Infrastruktur
Lage

All das wird im Immobilienexposé zusammengefasst und gibt Interessenten einen ersten Einblick. Bevor also aufwendige Besichtigungstermine organisiert werden müssen, können potentielle Käufer schnell und einfach die wichtigsten Informationen sehen und im Zweifel, auch mit anderen Angeboten vergleichen.

Unterlagen für das Immobilienexposé – Checkliste

Wie schon zuvor gelernt, ist insbesondere die visuelle Aufbereitung des Immobilienexposé ein großer Faktor für den letztendlich zu erzielenden Verkaufspreis. Denn, je besser die Aufarbeitung, desto mehr kaufkräftige Interessenten werden sich für Ihr Objekt interessieren.

Unterlagen für das Immobilienexposé – Checkliste

Baujahr
Größe des Grundstücks
Wohnflächenberechnung
Grundriss
Baubeschreibung
Energiewerte und Energieausweis
Fotos von innen und außen
Infrastruktur der Umgebung
Extras (Fußbodenheizung, Balkon, Pool, Carport, usw.)

Last but not least, was viele vergessen, gutes Bildmaterial!

Professionelle Fotos machen: Beispiel & Tipps

Ziehen Sie am besten auch hier wieder den einfachen Vergleich zum Autohandel, egal ob VW, Bentley oder Lamborghini. Wenn Sie das Werbematerial nicht richtig entwerfen, werden die Menschen das Produkt nicht hinterfragen. Im Immobilienhandel geht es also letztendlich immer darum, Nachfrage zu schaffen. Dabei geht es allerdings nicht um quantitative Menge in der Nachfrage, sondern um qualitative Menge.

Achtung! Die größten Fehler bei der Bilderstellung

Tatsächlich sind viele Exposés, die wir erhalten, „sehr einfach“ aus. Die Bilder sind verschwommen und nicht wirklich scharf. Die Lichteinstellungen stimmen nicht. Alles ist dunkel. Und die Räume wirken düster und klein. Dazu sind Informationen gequetscht aufbereitet oder zu wenig, und die Schriftart ist verspielt.

Bitte vermeiden Sie folgende Fehler:

Verschwommene Bilder
Unscharfe Bilder
Falsche Lichteinstellungen
Zu dunkle Bilder
Räume wirken düster und klein

Hier ein paar Beispiele:

Außenbereich der Immobilie fotografieren

Im Außenbereich entstehen die meisten Fehler durch Bewegungsunschärfe, sehr häufig durch Überbelichtung. Manchmal ist die Linse der Smartphone-Kamera leicht verdreckt und oft achten Verkäufer einfach nicht auf optisch, ansprechendes Bildmaterial, wie hier im Beispiel eines Einfamilienhauses zu sehen.

Beginnen wir damit, wie Sie es nicht tun sollten — mit einem schlechten Bild:

Verwackelt durch lichte Bewegung
Schräg in der Perspektive
Blasse Farbgebung

Richtig:

Innenbereich der Immobilie fotografieren

Auch in Innenräumen lassen sich viele Fehler begehen. Das Licht ist, ebenso wie im Außenbereich, eine große Fehlerquelle.

Hier beginnen wir ebenfalls mit dem schlechten Beispiel:

Verwackelt durch lichte Bewegung
Schräg in der Perspektive
Blasse Farbgebung

Richtig:

Sie wollen sich noch ein paar weitere Beispiel-Exposés anschauen? Dann finden Sie hier noch 2, 3 weitere Beispiele für Gestaltung mit Wirkung:

Immobilien Exposé gestalten – Beispiele und Vorlagen

Herzlichen Glückwunsch! Sie sind jetzt – zumindest von den Grundlagen – im Ablauf des Immobilienverkauf eingelesen.

Kommen wir nun zur Verkaufsphase.

Zurück: Angebotspreis ermitteln Weiter: Immobilie vermarkten

Weiter zu Schritt 7: Immobilie vermarkten

Sind alle Vorbereitungen getroffen, geht es nun in die Verkaufsphase. Wie Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vermarkten, hängt sowohl vom Immobilientyp, als auch von der Lage ab. Wie Sie eine Immobilie in A-Lage, B-Lage und C-Lage effizient an den Käufer bringen, erfahren Sie hier.

Immobilie vermarkten

Zurück zu Schritt 5: Angebotspreis ermitteln

Wie wird der Kaufpreis für eine Immobilie festgelegt? Welche Kriterien haben hier Einfluss? Und sind Angebotspreis und Verkaufspreis das gleiche? In unserem Ratgeber lernen Sie, wie Sie den Verkaufspreis Ihrer Immobilie festlegen und welche Faktoren für den Käufer besonders im Vordergrund stehen.

Angebotspreis ermitteln

Документы и записи: энергетический сертификат, выписка из земельного кадастра и Ко — контрольный список

Laura — Wed, 26 Jan 2022 10:50:07 +0000

Unterlagen und Dokumente — Bevor wir zur Immobilienvermarktung kommen, müssen Sie zuerst all wichtige Unterlagen und Dokumente, die für den Verkauf gebraucht werden, organisieren. Das kann einiges an Zeit in Anspruch nehmen. Erfahren Sie hier, welche Unterlagen Sie für den Verkauf von Haus und Wohnung benötigen und warum Grundbuchauszug, Lageplan und Energieausweis so wichtig sind. Zurück zu: Immobilie verkaufen. Ещё на наш блог.

Zurück: Immobilienmakler beauftragen Weiter: Immobilienwert steigern

Unterlagen für den Verkauf vorbereiten – Checkliste

Wir empfehlen: Sammeln Sie vorab alle wichtigen Dokumente. Grundbuchauszug zu beantragen und die Rechnungen der letzten Modernisierungsmaßnahmen zusammenzutragen, kann einige Zeit dauern. Deshalb lohnt es sich, schon frühzeitig damit anzufangen. Im schlimmsten Fall, kann sich der Verkauf verzögern und so werden potenzielle Käufer abgeschreckt.

Planen Sie genug Zeit für die Beschaffung der Dokumente ein!

Welche Unterlagen braucht man für die Verkaufsvorbereitung? Statt einem langen Text, lieber eine kurze Checkliste, mit den wichtigsten Unterlagen, die sie in erster Linie für den Verkauf der Immobilie brauchen und die, idealerweise direkt zu Beginn des Verkaufs, zur Verfügung stehen.

Wichtige Unterlagen:

Unterlagen zur Immobilie (Baupläne, Lageplan, usw.)
Aktueller Grundbuchauszug
Fläche Grundstück / Wohnen
Nebenkostenübersicht
Liste der letzten Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Versicherungsunterlagen (Brandversicherung)
Energieausweis
Immobilienbewertung
Exposé inkl. guten Fotos

Schauen wir uns einige dieser Dokumente kurz genauer an.

Grundbuchauszug: Beantragung & Kosten

Eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienverkauf ist der Grundbuchauszug. Im Grundbuch der Gemeinde besitzt jede Liegenschaft eine eigene Seite mit allen Details zu den Eigentumsverhältnissen, der Lage und Größe des Hauses oder der Wohnung, so wie den Grundschulden und Rechten. Beantragen können Sie den Grundbuchauszug im Gemeindebüro und kostet ca. 10 Euro.

Das wichtigste zum Grundbuchauszug:

Beinhaltet die wichtigsten Details
Beantragung beim zuständigen Amt
Kosten: 10 Euro

Lageplan: Größe, Höhenlage & Nutzungsart

Auch der Lageplan Ihres Objekts ist wichtig. Der genaue Inhalt ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Hier die wichtigsten Punkte:

Detaillierte Beschreibung der Lage
Größe & Höhenlage
Bebauungsplan
Nutzungsart
Benachbarte Grundstücke
Grundstücks- & Flurstücksgrenzen

Energieausweis: Wichtiges Kriterium

Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, gibt Auskunft darüber, wie viel Energie für die Immobilie gebraucht wird. Vom Dach über die Fenster bis zur Heizung — die Angaben sind pro Quadratmeter der Nutzfläche und pro Jahr aufgezeichnet. Das erlaubt dem Kaufinteressenten nicht nur Einsicht in die Energieeffizienz des Objekts, er kann es außerdem mit anderen Immobilien vergleichen. Sind Energieverbrauch und damit verbundenen Kosten sehr hoch, senkt das den Wert der Immobilie erheblich.

Hier können Sie den Energieausweis beantragen:

Handwerker
Architekten
Energieberater
Online

Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Der Boden der Immobilie wurde erneuert? Das komplette Bad saniert und dabei alte Rohre ausgetauscht? Sie haben eine neue Garage anbauen lassen oder die Wohnfläche ausgebaut? Sammeln Sie alle Rechnungen zusammen und listen Sie die unterschiedlichen Sanierungen und Renovierungsmaßnahmen säuberlich auf. Das dient Ihnen später als sehr gute Argumentationsgrundlage wenn es um den Kaufpreis des Objekts geht, vor allem, wenn Sie sehr viel Zeit und Geld in Modernisierung gesteckt haben.

Heben Sie alle Rechnungen auf!

Der Makler ist beauftragt und die wichtigsten Dokumente haben Sie beisammen? Sehr gut! Bald können wir mit der Vermarktung starten. Vorab empfehlen wir immer, die Immobilie für den Verkauf vorzubereiten. Zum Beispiel anhand einer Wertsteigerung. Wir zeigen Ihnen hier, wie’s geht:

Zurück: Immobilienmakler beauftragen Weiter: Immobilienwert steigern

Weiter zu Schritt 4: Immobilienwert steigern

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

Immobilienwert steigern

Zurück zu Schritt 2: Immobilienmakler beauftragen

Ein Immobilienmakler begleitet Sie nicht nur durch den gesamten Verkaufsprozess der Immobilie. Er steht Ihnen mit jeder Menge Expertise, Erfahrung und Verhandlungsgeschick zur Seite und berät Sie auch zu den Themen Steuern und Finanzierung.

Immobilienmakler beauftragen