Что такое налог на недвижимость?

Владельцы домов, квартир, земельных участков — все они облагаются налогом на недвижимость в Германии. Налог на недвижимость начисляется ежегодно и рассчитывается налоговыми органами, точнее Lagefinanzamt.

Налог на недвижимость для владельцев:

• Дома
• Кондоминиумы
• Земля

Как рассчитать налог на недвижимость?

Расчет в 3 шага — Для расчета суммы налога на недвижимость для отдельного объекта существует формула, состоящая из 3 шагов. Сначала вам понадобится оценочная стоимость, проще говоря, оценка налоговой инспекции для вашего имущества.

Шаг 2 — ставка налога на недвижимость, проще говоря, в зависимости от типа недвижимости, которой вы владеете, стоимость будет выше или ниже. Пример: В двухквартирном доме ставка налога на недвижимость немного ниже, чем в отдельно стоящем односемейном доме. Шаг 3 — ставка оценки налога на недвижимость. Этот показатель устанавливается каждым муниципалитетом индивидуально. Таким образом, муниципалитеты могут повысить свою привлекательность, например, для строителей жилья и инвесторов в капитал.

Формула:

• Определенная оценочная стоимость x ставка налога на имущество x ставка налога на имущество

Основой является оценочная стоимость — чем выше оценочная стоимость вашей недвижимости, тем больше налога на недвижимость вы платите, по сравнению с другими владельцами в вашем муниципалитете.

Налог на недвижимость объясняется быстро

Давайте еще раз подведем итоги по налогу на недвижимость, выделив наиболее важные аспекты.

Налог на недвижимость объяснили быстро:

• Ежегодный налог на недвижимость
• Шаг 1 — База оценки = стандартная стоимость (оценка вашего имущества налоговой инспекцией)
• Шаг 2 — Ставка налога на недвижимость : Тип недвижимости
• Шаг 3 — Ставка оценки налога на недвижимость: Ставка муниципальной оценки

Изменение в связи с реформой налога на недвижимость

1. Переоценка ~ 35 миллионов объектов недвижимости
2. Единая оценка федеральным правительством
3. Налог на имущество C как новая категория

Переоценка ~ 35 миллионов объектов недвижимости

Налог на недвижимость всегда вызывал споры с момента его введения в 1998 году. Это связано с тем, что основой для оценки в соответствии с BewG (Закон об оценке) являются устаревшие значения 1964 (старые федеральные земли) и 1935 (новые федеральные земли) годов.

Поэтому в 2018 году Федеральный конституционный суд постановил, что должна быть проведена фундаментальная реформа налога на недвижимость. Он должен быть реализован до 31 декабря 2024 года. По этой причине владельцы недвижимости в настоящее время получают письма от своих налоговых служб с просьбой предоставить актуальные данные о переоценке их имущества.

• Старые значения 1964 года (старый BL) и 1935 года (новый BL)

Подробнее о методологии оценки читайте здесь:

• Метод капитализированной прибыли
• Метод реальной стоимости

Единая оценка федеральным правительством

• Планируется: Единые методы оценки по всей стране
• Текущий: Различные методы оценки в федеральных землях

Налог на имущество C как новая категория

По-прежнему существует 2 вида налога на недвижимость: налог на недвижимость А и налог на недвижимость В. Налог на недвижимость «А» используется для земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения, или сокращенно сельскохозяйственного назначения. Налог на недвижимость «B» используется для других развитых и застраиваемых объектов, т.е. для всего, что имеет строительное назначение.

После реформы налога на недвижимость появится еще одна категория — налог на недвижимость C.

• Земельный налог «А» — сельскохозяйственное использование (земля с сельскохозяйственным и лесным использованием)
• Налог на имущество «B» — Использование зданий (другие застроенные и пригодные для застройки земли)

Налог на недвижимость «С» разделяет предыдущий налог на недвижимость «В» на 2 части. в налоге на недвижимость «В» остаются все остальные, развитые объекты недвижимости. Налог на недвижимость «C» будет взиматься только с отдельно стоящих объектов. Другими словами, земля, на которой не велось строительство, но на которую уже давно выдано разрешение.

Целью налога на имущество «С» является создание нового жилого пространства. Вакантные земли, на которых, скорее всего, будет вестись строительство, могут получить свою собственную (еще более высокую) ставку налога.

• Налог на недвижимость «C» — участки под отдельно стоящие здания

Ошибки при покупке недвижимости: что категорически стоит избегать!

Покупка недвижимости под влиянием эмоций, выбор объекта, который слишком специфичен и расположен неудобно, а также покупка дома для собственного использования — список возможных ошибок длинный. Узнайте здесь, что категорически стоит избегать!

Ошибка: неправильное расположение недвижимости

Одна из самых серьезных ошибок — покупка недвижимости, расположенной неудобно в неподходящем месте. Спрос низкий, аренда сложна, а риск безработности высок. Самыми подходящими являются крупные города, расположенные в очень востребованных зонах B. Даже за пределами крупных мегаполисов, в пригородной зоне, инвестиции в недвижимость могут быть выгодными. Вот еще раз краткий обзор лучших мест:

• Покупать в крупных городах (но не в топ-мегаполисах)
• Агломерации, знаменитый «свининный пояс», с хорошим рейтингом B
• Искомые города с рейтингом B

Ошибка: Ваша недвижимость слишком специфична

Чем более специфичной является ваша недвижимость, тем сложнее в дальнейшем будет ее продать или сдать в аренду. Стильный лофт с видом на горизонт или дизайнерская вилла на окраине леса могут показаться привлекательными, но спрос на них гораздо ниже, чем на обычную квартиру площадью от 1 до 3 комнат в пригороде. Наш совет: перед тем как приступить к поиску недвижимости, изучите различные типы домов и квартир и их спрос, и не вкладывайтесь в слишком необычную недвижимость.

Каждое недвижимое имущество на рынке, безусловно, имеет свой собственный уникальный шарм, но оно может не продаваться так хорошо в будущем:

Ошибка расчета: Покупка недвижимости для собственного использования

Одна из самых основных ошибок, которую совершают новички, — это покупка недвижимости для собственного использования. В конце концов, не арендаторы и не налоговая служба платят за недвижимость, а вы сами. Личное использование — это, следовательно, самый дорогой вид жилья. Поэтому мы рекомендуем сначала вложить средства в недвижимость как финансовое вложение, а уже потом приобрести недвижимость для личного использования.

Рекомендация к прочтению: Личное использование или вложение капитала? Преимущества и недостатки

Ошибка: покупка дома как первого объекта недвижимости

Как и в случае с личным использованием, вы полностью несете расходы при приобретении дома. Поэтому при первом приобретении недвижимости не инвестируйте в дом, а лучше в квартиру. В качестве собственника дома вы всегда самостоятельно несете все расходы. Однако, если вы владелец квартиры, эти расходы распределяются между всеми собственниками.

Ошибка: покупка недвижимости под влиянием эмоций

Вы уже рассматривали тему инвестиций в недвижимость, различные типы расположения и объектов недвижимости, задавались вопросом о инвестиции или рентабельности недвижимости, и вдруг натыкаетесь на квартиру, которая напоминает ваше детство? Важно здесь: никогда не покупайте недвижимость на основе своих эмоций. Оставайтесь верными своей стратегии и целям и рационально подумайте о покупке.

Ошибка: не учитывается стоимость перепродажи

При покупке недвижимости также стоит учитывать её стоимость перепродажи. Действительно, вы не должны понести значительные потери при последующей продаже. Здесь важную роль играет расположение.

Вот сравнение трёх типов ситуаций и их роста стоимости:

• Ситуация A: ежегодный рост стоимости на 4–6%.
• Ситуация B: ежегодный рост стоимости на 1–2%.
• Ситуация C: отсутствие прироста стоимости (возможно, небольшая потеря стоимости)

Ошибка: покупка из-за наличия высокотехнологичного оборудования

Если вы покупаете недвижимость на основе её оснащения, вы можете даже получить бесполезную прибыль при покупке. Вместо этого вы должны применять стратегию «купить и перепродать». Таким образом, вы покупаете недвижимость по низкой цене, ремонтируете её и современененеете, и тем самым снова получаете прибыль при перепродаже. В конце концов, вы не можете увеличить площадь вашей недвижимости, но вы всегда можете улучшить её планировку.

Покупка недвижимости: всё, что нужно знать

Если вы хотите узнать больше о различных источниках ошибок, ознакомьтесь с нашим руководством:

• Ошибки при покупке недвижимости (внешняя ссылка)

Если вы хотите узнать больше о покупке недвижимости, будь то личное использование или вложение средств, у нас вы найдете множество статей, руководств по теме арендованное или неарендованное, а также чек-листы, все это бесплатно и доступно в любое время суток в интернете!

Квартира, дом, здание — всё для новичков на рынке недвижимости!

Теперь новое на Immobilien-Erfahrung.de:

• Покупка недвижимости: обучение — внешний

Расчет материальной ценности — простое объяснение с самыми важными советами

Для определения стоимости активов оцениваются здания и наружные сооружения. Метод оценки стоимости активов в основном используется для недвижимости, не обращающейся на рынке аренды. Материальная стоимость определяется для занимаемых владельцами односемейных домов, при этом недвижимость дополнительно оценивается с использованием метода сравнительной стоимости.

При расчете сначала используется стандартная стоимость земли для определения рыночной стоимости земли, затем добавляется реальная стоимость здания.

Реальная стоимость здания рассчитывается на основе производственных затрат на строительство за вычетом уменьшения возраста. Реальная стоимость земли (рыночная стоимость земли) и реальная стоимость здания складываются вместе и умножаются на коэффициент реальной стоимости.

Расчет коэффициента реальной стоимости основан на типе здания, предварительной реальной стоимости и стандартной стоимости земли. Общая стоимость материальных активов, определенная таким образом, указывает на финансовые ресурсы, которые придется потратить на восстановление объекта.

Пример расчета: стоимость материала

Для расчета материальной стоимости объекта недвижимости в качестве примера приведем следующую информацию:

• Стоимость земли: 100 000 евро
• Реальная стоимость здания: 150 000 евро
• Коэффициент ценности материала: 0,5

В результате получается следующий расчет:

Стоимость в натуральном выражении = (100 000 евро + 150 000 евро) * 0,5 = 125 000 евро

Когда метод стоимости активов находит наибольшее применение?

Метод стоимости активов является наиболее часто используемым методом оценки недвижимости, занимаемой владельцами. При использовании метода стоимости активов стоимость недвижимости и стоимость связанной с ней доли земли определяются отдельно для занимаемых владельцами кондоминиумов, односемейных домов и двухсемейных домов. Это одна из самых сложных процедур, поскольку особые обстоятельства, такие как повреждение или необходимость реконструкции, также включаются в определение стоимости актива и соответственно уменьшают стоимость. Стоимость земли определяется по стандартной таблице стоимости земли соответствующего региона.

Оценка для продажи недвижимости

Краткое изложение всей важной информации, которую необходимо знать об оценке при продаже недвижимости: Оценка стоимости недвижимости.

Доходный подход: Разбивка рыночной стоимости и стоимости дохода от строительства

Метод капитализированной доходной стоимости делит недвижимость на рыночную стоимость земли и доходную стоимость здания.

Процент от стоимости земли = 7 процентов * 100 000 евро = 7 000 евро

Стоимость дохода от строительства = 5 600 евро * 12,50 (множитель) = 70 000 евро

Сюда входит доход от аренды, эксплуатационные расходы и расходы на управление землей и зданием. Соответственно, сравниваются доход от аренды за вычетом расходов на управление и стоимость земли с учетом процентов.

• Метод капитализированной прибыли

Метод сравнительной стоимости: Сравнение аналогичных свойств

Метод сравнительной стоимости сравнивает вашу собственность с аналогичными объектами. В частности, он используется при продаже квартир и домов, занимаемых владельцами. Сравнительная стоимость также может быть определена для незастроенной земли.

Цена за квадратный метр сравниваемой недвижимости = 300 000 евро / 100 кв. м = 3 000 евро за кв. м

Цена покупки оцениваемой недвижимости = 3 000 евро * 200 кв. м = 600 000 евро

При сравнении рассматриваются только объекты, расположенные в аналогичных местах и имеющие сопоставимую планировку. Объекты недвижимости, включенные в оценку, должны находиться в непосредственной близости от жилого объекта. Считается, что метод сравнительной стоимости особенно близок к реальности. Он очень часто используется для определения стоимости объектов недвижимости, поскольку их местоположение относительно сопоставимо в региональном масштабе.

• Процедура сравнительной ценности

Оценка стоимости (затраты)

Кто готовит оценки для недвижимости? Сколько стоит оценщик домов? Сколько стоит оценщик старых зданий? Если законодательные нормы не требуют назначения эксперта, оценка недвижимости предоставит вам реалистичную оценку вашей собственности на региональном и национальном рынке. Мы проводим своевременную и точную оценку земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.

Однако, если оценка должна быть представлена в суде, например, в случае развода, необходимо привлечь экспертов за плату. Жилая или арендованная недвижимость осматривается на месте. Как правило, выдается как письменная, так и цифровая копия оценки.

• Отчет об оценке