Краудинвестинг: объяснение, преимущества и недостатки

Слишком мало капитала, слишком мало времени — нет проблем! Краудинвестинг в недвижимость позволяет инвестировать самые маленькие суммы. Я рекомендую таких провайдеров, как Exporo и InRento, для небольших инвестиций от 500 евро.

Давайте начнем с основ:

Что такое краудинвестинг?

Прежде всего, что такое краудинвестинг?

Очень простым сравнением будет » публичная компания с ограниченной ответственностью«. Компания продает различные акции частным лицам и учреждениям. Таким образом, многие «участвуют» в компании и предоставляют ей необходимое финансирование для роста. То же самое происходит и с краудинвестингом в недвижимость.

Вместо одного крупного инвестора акции распространяются среди многих «мелких» инвесторов. Это позволяет инвестировать в недвижимость людям, у которых либо нет необходимого кредитного рейтинга, либо недостаточно собственного капитала, либо и то, и другое. Для этого существует несколько провайдеров, таких как Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo или InRento, список которых вы также найдете позже.

Все больше и больше желающих участвовать в рынке недвижимости. Haufe также сообщает в этом месяце«Рой летит на недвижимость«, давайте рассмотрим преимущества и недостатки.

Преимущества краудинвестинга в недвижимость

Как уже было сказано во введении, вы как инвестор имеете некоторые преимущества, такие как низкий собственный капитал, различные объекты недвижимости в качестве вариантов инвестиций, минимизация риска за счет диверсификации капитала, а также существенное участие (фиксированная процентная ставка, распределение прибыли и участие при продаже).

• Небольшой собственный капитал — от 50 — 100 евро
• После регистрации различные варианты инвестирования
• Прозрачность — возможен контакт со строительными компаниями (информация)
• Минимизация риска — распределение капитала по нескольким проектам

Вознаграждение и выплаты:

• Фиксированная процентная ставка
• Распределение, связанное с прибылью
• Участие в деле выхода (продажа имущества)

Недостатки и риски для инвесторов

Как всегда, есть не только преимущества, но и недостатки, которые следует учитывать. Вот еще одна статья в капитале«Рискованная игра«. После этого вы будете знать все недостатки и риски в деталях.

• Отсутствие права на совместное определение (партисипативный кредит)
• Капитальные обязательства в течение длительного периода 5+ лет
• Полный убыток при провале проектов
• Слишком активное участие — потеря обзора

Как работает краудинвестинг в недвижимость?

В подавляющем большинстве случаев недвижимость подлежит развитию (реконструкции или полной перестройке).

При обычном инвестировании в недвижимость человек теперь специально ищет партнера для финансирования. Однако при краудинвестинге владельцы обращаются к краудинвестинговым платформам, которые, в свою очередь, заботятся о распределении акций. Затем онлайн-платформы предоставляют инвесторам акции недвижимости.

Затем эта краудинвестинговая платформа берет на себя всю презентацию для индивидуальных инвесторов, а владельцы могут заниматься своим основным бизнесом, строительством и развитием. Таким образом, при краудинвестинге вы не предоставляете «обычный» кредит соответствующему застройщику, а участвуете в собственности с помощью кредита на участие. Это также означает, что вы не имеете права голоса.

Участие в собственности, конечно, не означает, что вы можете завтра въехать и занять 0,5 квадратных метра. Управление недвижимостью осуществляется впоследствии, а вы являетесь лишь поставщиком капитала. Вы получаете доход в виде фиксированной процентной ставки и распределения прибыли.

И снова о вознаграждении и оплате:

• Фиксированная процентная ставка
• Распределение, связанное с прибылью
• Участие в деле выхода (продажа имущества)

Вот так несколько евро становятся все больше и больше.

Провайдер краудинвестинга

Какая краудфандинговая платформа является лучшей? Куда вы можете инвестировать? Существуют различные авторитетные провайдеры краудинвестинга. Вот краткий обзор рынка. Минимальные инвестиции различаются в зависимости от проектов на платформах.

Как правило, минимальные депозиты составляют от 100 до 1 000 евро.

Список поставщиков услуг:

• Бергфюрст
• Краудинвестинг недвижимости
• Scroogeinvest
• Engel & Völkers Digital Invest
• Exporo
• Иммофандинг
• InRento
• Линус
• Rendity
• Сберегательный банк
• Модуль интересов

Что делает недвижимость столь привлекательной в качестве инвестиции?

Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость?

Краудинвестинг дает второе преимущество — лично для вас!

С каждым новым листингом и предложением недвижимости вы лучше узнаете рынок недвижимости и научитесь соответствующим образом оценивать объекты. Обязательно прочитайте мою статью о расчете доходности от аренды здесь, так как это поможет вам заранее рассчитать привлекательность инвестиций в недвижимость.

Недвижимость чрезвычайно интересна в качестве капиталовложения благодаря многим аспектам. Очень важным аргументом в пользу недвижимости как капиталовложения, особенно в отношении собственного обеспечения по старости, является то, что недвижимость не подвержена инфляции. Материальная ценность имущества защищает его от обесценивания в денежном выражении. Взгляд на таблицу инфляции и развитие событий в течение следующих 25-30 лет показывает, что недвижимость имеет много преимуществ, особенно по сравнению с финансовыми инвестициями, такими как сберегательные счета или пенсии Riester для обеспечения старости.

Инфляция и демонетизация: последствия

Пример: Через 30 лет инфляция вырастет настолько, что покупательная способность 1 000 евро снизится до 600 евро. Другими словами, если вы потратите 1 000 евро через 30 лет, вы получите товар стоимостью 600 евро только сегодня. Это (приблизительно) на 40% меньше после инфляции.

• 1 000 евро на сберегательной книжке через 30 лет = 600 евро реальной стоимости

Теперь мы возвращаемся непосредственно к преимуществам недвижимости как инвестиции. Это помещение сдается в аренду. Соответственно, арендатор платит эквивалентную стоимость (арендную плату) за ежемесячное использование материального актива (недвижимости). Если деньги стоят на 40% меньше, ваш арендатор должен платить на 40% больше арендной платы. Соответственно, доход от аренды увеличивается с 1 000 евро до 1 400 евро. Таким образом (примерно) на 40% больше, после инфляции, или без потери реальной стоимости.

• Аренда 1 000 евро за 30 лет = без потерь (1 400 евро)

Таким образом, если бы вы вложили свои деньги в финансовый продукт, возьмем классическую сберегательную книжку, то реальные потери составили бы 40%.

Когда вы вкладываете свои деньги в недвижимость, вы защищены от влияния инфляции. Еще лучше, если вы получите дополнительную выгоду от увеличения стоимости недвижимости. Германия — это бурно развивающийся рынок недвижимости не только в последние годы, но и если посмотреть на последние десятилетия.

Население растет, жилья не хватает.

Таким образом, вы также получаете выгоду от повышения арендной платы.

Никаких колебаний, как у акций & Co.

Преимущество недвижимости заключается также в том, что она почти не подвержена колебаниям. Если вы активно торгуете валютой, инвестируете в акции или, например, покупаете криптовалюту, вы будете испытывать постоянные колебания цен. В зависимости от типа инвестиций, валюта, акции или криптовалюта, больше или меньше. Договоры аренды долгосрочные, арендная плата перечисляется ежемесячно, и сумма остается неизменной, имеет тенденцию даже к увеличению в связи с корректировкой арендной платы.

• Недвижимость имеет стабильную стоимость
• Недвижимость обеспечивает защиту от инфляции
• Стоимость недвижимости не колеблется (как акции, криптовалюты и другие финансовые продукты)

Крупная стройка в Штутгарте, прибыль благодаря краудинвестингу.

Собственный капитал: Вступление в инвестиции в недвижимость

Самым большим камнем преткновения для большинства является собственный капитал.

Особенно когда речь идет уже не о кондоминиумах стоимостью 100 000 евро (15 000 евро собственного капитала), а об инвестициях в больших городах с квартирной стоимостью 400 000 евро, 500 000 евро и более. Для приобретения недвижимости по цене 500 000 евро (включая дополнительные расходы) необходимо иметь 75 000 евро собственных средств.

Соотношение собственных средств при покупке недвижимости: обеспечение от банка

Давайте сначала зададим вопрос:

Какой размер собственного капитала необходим для приобретения обычной недвижимости?

Ответ может быть разным, особенно в зависимости от местоположения недвижимости. Кондоминиум в Мюнхене, недоступный для большинства, также в более широком Спекгюртеле вокруг Нюрнберга, Фрайбурга.

В других крупных городах, Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе или Франкфурте, ситуация ничем не отличается. Таким образом, цена покупки недвижимости варьируется в очень широких пределах — от 50 000 евро (в районе С) до 400 000 (в районе В). Конечно, больше, если мы говорим об очень хороших микро-локациях внутри А-локаций. Например, Мюнхен-Митте, Берлин-Митте, Гамбург-Митте, Дюссельдорф-Митте и так далее.

Рассчитайте коэффициент собственного капитала: вот как

Независимо от того, 50 000 евро или 100 000 евро, банк обычно требует 15% собственного капитала для финансирования недвижимости. Особенно если это ваша первая недвижимость.

Помимо цены покупки недвижимости, существуют также сопутствующие расходы на покупку. В зависимости от федеральной земли, включая налог на передачу земли, нотариальные сборы и запись в земельном кадастре, общая сумма составляет примерно от 7% до 10% дополнительно.

Плата за обслуживание обычно составляет 7% — 10% в зависимости от федеральной земли + агент по недвижимости (если привлекается)

Колебания происходят, с одной стороны, из-за налога на передачу земли, который различается в каждой федеральной земле. С другой стороны, был ли заказан агент по недвижимости? Здесь также стоимость брокерских услуг различается в зависимости от федеральной земли. В случае частной покупки покупатель и продавец должны разделить по 50% брокерских расходов. В конечном итоге получается общая цена покупки недвижимости, включая сопутствующие расходы на покупку.

Так рассчитывается коэффициент собственного капитала:

• Запрос на финансирование: 100 000 евро
  (цена покупки плюс вспомогательные расходы)
• Собственный капитал: 15 000 евро
• Кредит в банке: 85 000 евро

Расчет покупной цены с учетом дополнительных расходов:

• Цена покупки: 100 000 евро
• Налог на передачу земли, пример NRW (6,5%): 6 500 евро
• Нотариальные расходы (1,5%): 1 500 евро
• Внесение в земельную книгу (0,5%): 500 евро
• Комиссия брокера (3,57% [3,570 / 2]): 1,785 евро

Кредитоспособность для финансирования: краудинвестинг как альтернатива

Не у всех есть необходимая кредитоспособность для такого крупного финансирования. Даже если бы собственный капитал был доступен, например, потому что обычный доход засчитывается (самозанятые). Однако еще большее число компаний даже не имеют необходимого собственного капитала. Для тех, кто не хочет ждать, есть отличная альтернатива: инвестировать в недвижимость в качестве капиталовложения самостоятельно.

Есть много причин выбрать недвижимость в качестве инвестиции и, если собственного капитала пока недостаточно, для краудинвестинга в недвижимость.

Жилой квартал с большим количеством кондоминиумов (новое строительство):

Найти выгодную недвижимость

Краудинвестинг не лишает вас права решать, в какую недвижимость инвестировать. Вот почему мы снова открыли этот вопрос:

Как найти выгодную недвижимость?

Вы все равно должны сами решить, в какую недвижимость вы хотите вложить свои деньги. Возможно, вы уже знакомы с моим подробным руководством на тему покупки вашей первой недвижимости? Здесь вы узнаете о различных типах недвижимости, о разнице между доходной и инвестиционной недвижимостью, а также (что очень важно) о доходности недвижимости.

Доходность недвижимости — это простой расчет, если вы знаете и понимаете его. При этом учитывается сумма инвестиций (цена покупки и дополнительные расходы на покупку) и ежемесячный доход (доход от аренды). Результатом является процент.

Если этот показатель выше 6%, то все расходы обычно покрываются за счет возврата финансирования, процентов и резервов на содержание. Любая доходность выше 6% означает для вас дополнительное накопление богатства. Соответственно, доходность недвижимости является чрезвычайно важным фактором для инвесторов в недвижимость. Потому что с помощью этого единственного ключевого показателя можно не только оценить привлекательность инвестиций в недвижимость, но и сравнить между собой различные инвестиционные объекты.

Давайте сначала рассмотрим простую формулу доходности от аренды:

Годовой чистый доход / инвестиции * 100 = доходность от аренды

Арендная доходность снова подразделяется на чистую арендную доходность и валовую арендную доходность. Где разница?

• Чистая арендная доходность = вкл. вспомогательные расходы на покупку
• Валовая доходность от аренды = за вычетом расходов на приобретение вспомогательных материалов

Обладая этими знаниями, вы сможете действовать гораздо лучше как инвестор и, таким образом, найти действительно выгодную недвижимость для ваших инвестиций.

После регистрации на платформе краудинвестинга просмотрите отдельные инвестиционные объекты и сравните их по доходности. Конечно, вы не получите 100% арендных платежей, но вы будете видеть доходность на всех платформах. Теперь вы знаете, что это такое!

Получайте доход от аренды уже сегодня, инвестируя от 500 евро. Моя рекомендация:

• InRento

Что означает самораскрытие?

Самораскрытие является доказательством вашей кредитоспособности. Он включает в себя ваши ежемесячные доходы, расходы, активы и обязательства. Посетите на главную. Самораскрытие заполняется либо вами, как единственным заявителем, либо вторым заемщиком, вашим созаявителем.

Скачать: Бесплатный шаблон

Официального самораскрытия, например, от налоговой службы, не существует. Форма и содержание выбираются произвольно.

Здесь вы можете найти самораскрытие бесплатно, в виде хорошего и полного шаблона в формате PDF и Word:

• Самораскрытие — PDF
• Самораскрытие — Слово

Структура самораскрытия

Прежде чем вы познакомитесь с отдельными этапами, вот обзор структуры (или этого) самораскрытия.

1. Личные данные и деятельность
2. Ежемесячные доходы и расходы
3. Активы и обязательства
4. Финансируемый объект и структура финансирования (погашения)
5. Информация о согласии Шуфа
6. Приложение: Подтверждение дохода

Вся информация, которую вы здесь предоставляете, исходит от вас самих. Отсюда и название «самораскрытие». Важно, и вы всегда должны помнить об этом, что вся информация должна быть проверяемой.

Финансирование вкратце: основные данные ‘ Шаг 1

В начале вы обобщаете основные данные о желаемом финансировании. Правда, в предельно краткой форме!

• Финансирование проектов
• Тип недвижимости
• Использование имущества
• Единственный заявитель или созаявитель

Личные данные (заемщика) — шаг 2

Во втором блоке вы предоставляете информацию о своих персональных данных. Либо в качестве единственного заемщика, либо вместе с созаявителем.

• Персональные данные
• Данные о деятельности

Кредитоспособность: доход — шаг 3

На основании личных данных и вида деятельности вы приходите к ежемесячным доходам и расходам на шаге 3. Здесь вы сравниваете оба блока и вычисляете сумму. В результате у вас должен получиться профицит, и этот профицит — ваша финансовая маржа.

Ежемесячный доход

Ежемесячный доход включает доход от заработной платы, а также другие переменные, регулярные источники дохода.

• Заработная плата / Зарплата (нетто)
• Повторяющийся ежемесячный переменный доход
• Доход от самозанятости
• Пенсии и пенсионное обеспечение
• Доход от аренды (холодный)
• Пособие на ребенка
• Техническое обслуживание
• Прочие доходы

Ежемесячные расходы

Ежемесячные расходы включают, помимо прочего, теплую арендную плату, или кредит, или сумму ежемесячного погашения.

• Расходы на жилье; аренда или кредит
• Будут ли в будущем отсутствовать расходы на жилье: да / нет?
• Медицинское страхование
• Прочее страхование (пенсионное страхование, страхование в строительном обществе, страхование жизни и т.д.)
• Стоимость жизни
• Кредиты
• Лизинг
• Обязательства
• Обязательства по техническому обслуживанию
• Прочие расходы

Состояние активов (активы / обязательства) — Шаг 4

После перечисления регулярных, повторяющихся доходов и расходов следует список ваших активов и обязательств.

Опять же, давайте рассмотрим пример того, что должно быть в листинге. Давайте начнем с активов:

Рассчитать кредит

В разделе «Активы и кредитовые остатки» перечислите следующие активы:

• Банковские и сберегательные вклады
• Ценные бумаги (рыночная стоимость)
• Страхование (капитуляционная стоимость)
• Активы в сфере недвижимости
• Создание баланса сбережений
• Прочие активы

Рассчитать обязательства

С пассивной стороны есть и другие:

• Банковские, рассроченные и лизинговые кредиты
• Гарантии
• Прочие обязательства

Недвижимость и финансирование: использование кредита — Шаг 5

На предпоследнем, пятом этапе, вы даете своему банкиру общую информацию о недвижимости и структуре финансирования (погашения).

Недвижимость

Сначала дайте банку представление об объекте недвижимости, который будет финансироваться. Покупная цена, тип недвижимости, вид использования — вот вся важная информация для ваших банкиров.

• Точный адрес (улица, номер дома, почтовый индекс и город)
• Тип использования
• Год производства
• Тип недвижимости
• Жилая площадь (м²)
• Участок (м²)
• Коммерческая (м²)
• Сдано в аренду (м²)
• Незастроенная площадь (м²)
• Строительство
• Государство
• Последняя модернизация (год)
• Карьеры
• Комната (для квартиры)
• Жилая единица (№ в соответствии с декларацией о разделе)
• Расположение в собственности (для квартиры)
• Специальные возможности

Структура финансирования и сумма кредита

После того как вы описали свое желание получить финансирование, встает вопрос о сумме и погашении финансирования.

• Покупная цена
• Земля
• Конверсия / модернизация
• Затраты на строительство (дом)
• Удобства на открытом воздухе
• Непредвиденные расходы на строительство
• Налог на передачу недвижимости
• Собственный вклад
• Удобства на открытом воздухе
• Нотариус и земельный кадастр
• Агент по недвижимости
• Инвентаризация
• Финансовые расходы

В области кредитования:

• Сумма
• Целевая процентная ставка
• Погашение
• Тариф
• Возможность внепланового погашения

Информация о Schufa и защита данных — Шаг 6

И последнее, но не менее важное: вы соглашаетесь с запросом Schufa и политикой конфиденциальности в вашем самораскрытии.

Совет! Раз в год вы получаете это самораскрытие бесплатно:

• Шуфа (внешний)

Доказательства (доход/налоговая декларация) — шаг 7

Теперь подготовьте приложение, ваше подтверждение дохода. Для этого вам, как работнику или индивидуальному предпринимателю, необходимы следующие документы.

Документы для сотрудников:

• Последние 3 платежные ведомости
• Справка о заработной плате за декабрь предыдущего года
• Последняя налоговая оценка
• Если есть недвижимость, также декларация о подоходном налоге
• Копия удостоверения личности
• Самораскрытие Шуфа

Документы для самозанятых:

• Последние 3 уведомления о начислении налогов
• Последние 3 налоговые декларации / балансовые отчеты
• Текущий BWA (анализ управления бизнесом)
• Копия удостоверения личности
• Самораскрытие Шуфа

Заключение и 3 совета для покупателей

Поздравляю! Вы создали свое первое самораскрытие.

Скачать: Бесплатный шаблон

Здесь вы можете найти форму саморазоблачения еще раз, бесплатно, в виде шаблона PDF и Word:

• Самораскрытие — PDF
• Самораскрытие — Слово

Вот еще несколько важных советов.

Совет 1: Банковские реквизиты и хорошие отношения

В каждом саморазоблачении должен быть указан банковский счет или название банка. Выберите банк или банковский счет банка, с которым у вас хорошие отношения.

Совет 2: Шаг 5 с финансовым консультантом

На шестом этапе вы предоставляете своему банкиру информацию о выбранной вами недвижимости, а также о структуре финансирования. Лучше всего обсудить эту часть с финансовым консультантом.

Совет 3: Точное представление документов

Убедитесь, что все подано точно, со всеми важными документами. Если здесь будет допущена ошибка, это сразу же снизит ваши шансы на получение финансирования на недвижимость от банка.