Новое! Специально для покупателей недвижимости

Покупка недвижимости от А до Я: подготовка, критерии поиска, процесс покупки и все это, бесплатно и онлайн, от экспертов.

Теперь на сайте Immobilien-Erfahrung.de

Покупка квартиры, покупка дома, жилье для владельца или капиталовложение, доходная или инвестиционная недвижимость? На моем новом проекте Immobilien-Erfahrung.de вы найдете все, что вам нужно знать для успешной покупки недвижимости! Узнайте все, что вам нужно знать о постановке целей при покупке недвижимости, типах местоположения(A, B и C), видах недвижимости, их доходности и многом другом! Все онлайн и бесплатно! На что вы обязательно должны обратить внимание, прежде чем начать поиск квартиры. Теперь на сайте Immobilien-Erfahrung.de:

• Критерии покупки квартиры

Контрольный список: Критерии для инвестиций в недвижимость

С нашим контрольным списком из 11 пунктов вы будете хорошо подготовлены к покупке недвижимости:

Недвижимость как инвестиция в сравнении с личным пользованием

В самом начале четко встает вопрос: хотите ли вы сами жить в своей недвижимости? Или вы хотите после покупки сдавать квартиру в аренду в качестве инвестиционной недвижимости? Об этом нужно подумать в самом начале. В конце концов, это влияет не только на финансирование. Как владелец недвижимости, вы будете продолжать нести ответственность за текущие расходы после приобретения недвижимости. Однако если речь идет о недвижимости в качестве инвестиции, то эти расходы в основном покрываются арендатором и налоговой инспекцией.

• Корысть или капиталовложения? Сравнение

Сумма покупной цены: Факторы

Не менее важно, чтобы вы установили для себя максимальную цену покупки. Здесь следует учитывать несколько факторов. К ним относятся ваша кредитоспособность, имеющийся собственный капитал и стоимость ипотечного кредита.

Подробнее о важных факторах, включая советы и рекомендации, вы можете узнать здесь:

• Максимальная цена покупки

Максимальная валовая доходность от аренды: формула

Какова минимальная доходность от аренды, необходимая для того, чтобы инвестиции были прибыльными и окупались арендатором? Для этого мы рекомендуем следующую формулу:

Формула: Годовая арендная плата / цена покупки * 100

Инвесторы преследуют одну главную цель — эффективное накопление богатства. Соответственно, валовая доходность от аренды доходной недвижимости должна быть высокой. Подробнее здесь:

• Минимальный валовой доход от аренды

Покупать в аренду или без аренды?

Разумеется, вы можете купить уже сданную в аренду недвижимость так же хорошо, как и не сданную. Однако если вы покупаете недвижимость для собственного пользования, то неарендованная недвижимость, безусловно, будет более выгодной. Если у вас уже есть арендаторы в квартире, вы можете расторгнуть договор аренды после покупки недвижимости для собственного пользования. То же самое относится и к инвесторам капитала. С одной стороны, вы экономите время, имея арендаторов и не занимаясь поиском новых, но в то же время вы привязаны к арендной плате. Так стоит ли покупать арендованное или неарендованное жилье? Узнайте обо всех преимуществах и недостатках здесь:

• Арендованные и неарендованные

Место, место, место!

Важен не только город, но и район. Где находится ближайшая больница? Какова связь? Много ли вакансий в районе? И насколько безопасен этот район? Все это влияет не только на ваши впечатления от жизни на месте, но и на стоимость недвижимости и цену покупки. Так что же именно означает расположение A, B и C? Как его можно определить и как он влияет на цену покупки? Узнайте больше здесь!

• A-, B-, C-расположение

Идеальное расположение

В зависимости от того, ищете ли вы недвижимость в качестве инвестиции или для личного пользования, требования к местоположению также различаются. Итак, какие места подходят для ваших личных инвестиционных целей?

• Найти местоположение

Новое строительство или существующая недвижимость?

Как новые, так и существующие здания имеют свои преимущества и недостатки. Самый важный вопрос здесь: используете ли вы свою собственность для собственных нужд? Или как капиталовложение? Наконец, использование вашей собственности также влияет на ваше решение. Различия между существующими и новыми зданиями, а также соответствующие преимущества и недостатки можно найти здесь:

• Существующее или новое здание?

Возраст недвижимости: преимущества и недостатки

Более 2 650 000 объектов недвижимости, находящихся в настоящее время в Германии, были построены до 1919 года, 5 000 000 из них — до 1949 года. Некоторые из этих объектов являются настоящими выгодными предложениями на рынке, чья цена продажи впоследствии может быть значительно увеличена за счет мер по повышению стоимости. Но каковы преимущества и недостатки покупки старой недвижимости? Вот прямое сравнение:

• Дефекты в зависимости от года постройки

Размер дома и квартиры

Какого размера должна быть недвижимость? Помимо местоположения и возраста недвижимости, важную роль играет ее размер. Квартира с одной спальней или вилла с несколькими спальнями? Бунгало с подвалом или скорее мезонет? Здесь мы сравниваем как жилую площадь для проживания владельца, так и для капиталовложений. Особенно для инвесторов, которые планируют сдавать свою недвижимость в аренду, важна планировка комнат и количество квадратных метров.

• Оптимальный размер недвижимости

Аренда? Да или нет

Некоторые объекты недвижимости имеют договор аренды земли. Но что такое аренда? Можно ли вычесть эти расходы из налогооблагаемой базы или даже переложить их на арендатора? Узнайте все об аренде земли, о том, как она работает, о ее преимуществах и недостатках:

• Арендованное имущество

Социальная привязка? Да или нет

Помимо арендной платы за землю, вы также можете столкнуться с темой социальных обязательств. Все о ваших обязательствах по низкопроцентным кредитам до периода пост-обязательства — Стоит ли вам покупать недвижимость с социальным и пост-обязательством?

• Да или нет? Социальная привязка

Разница: коэффициент цены покупки и доходность от аренды

Для расчета обоих результатов используются одни и те же факторы. Годовой доход от аренды и инвестиционные затраты. Разница заключается только в подготовке расчета и, следовательно, в результате.

Оба показателя дают представление о прибыльности.

Доходность аренды: результат говорит… Определение

Результат для расчета арендной платы:

Доходность от аренды > Сколько остатка ежемесячно уходит на погашение платежей, процентов и резервов на ремонт или накопление активов?

Фактор цены покупки: Результат говорит… Определение

Результат расчета коэффициента цены покупки:

Фактор цены покупки > Через сколько лет инвестиционные затраты окупятся за счет ежегодного дохода от аренды?

В упрощенном виде формулы, с которыми вы познакомитесь в ближайшее время, выглядят следующим образом:

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = рентабельность

Моя рекомендация для начинающих: доходность от аренды

Как новичку в сфере недвижимости, вам нужен быстрый и стабильный доход, поскольку большая часть вашего капитала, вероятно, вложена в вашу первую недвижимость. Поэтому для начинающих имеет смысл сравнивать недвижимость на основе доходности от аренды. Таким образом, вы сразу узнаете, какой ежемесячный излишек может генерировать отдельная недвижимость (для вас).

Фактор цены покупки более интересен для долгосрочных инвестиций (цель: рост стоимости и 10, 20, 30 лет; до этого вы платите ежемесячно), где краткосрочный денежный поток не важен.

• Совет! Подробнее о разнице читайте здесь, в моем новом проекте, специально для покупателей недвижимости! Тонкости между доходной и инвестиционной недвижимостью — внешняя

В любом случае, оба расчета направлены на то, чтобы позволить им сравнить различные объявления о продаже недвижимости и сделать это быстро!

Доходность от аренды: пример

Рассмотрим обе формы расчета рентабельности еще раз подробно, с примерами.

И снова определение: если вы рассчитаете валовую доходность от аренды, результат подскажет вам, какой излишек остается каждый месяц и формирует ваш денежный поток. На погашение и проценты (финансирование банка), а также резервы на ремонт или все, что потом остается для собственного, дополнительного накопления активов.

Формула и сравнение

Доход от аренды = годовой чистый доход / инвестиции * 100

Цена покупки — 100 000, годовая арендная плата — 3 200. Расчет выглядит следующим образом:

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Результат: 3.2

Рассчитайте доходность от аренды: Сравнение предложений (пример)

Результатом этого расчета всегда является процент. Это говорит вам о том, сколько излишков остается для покрытия расходов (выкуп, проценты, резервы на ремонт) и, в идеале, сколько излишков остается для вас как инвестора в недвижимость.

При нынешней ситуации с процентными ставками вы можете рассчитывать примерно на:

• 2 % Погашение
• 2% процентов
• 2 % Управление и резервы на ремонт

ожидать. Соответственно, недвижимость с доходностью более 6% интересна для вас как покупателя.

• Доходность, следовательно, 6% + X

Как и в случае с фактором цены покупки, вы быстро сравниваете различные предложения, основываясь на двух факторах — цене покупки и достижимой годовой арендной плате.

• Объект А: Арендная доходность 6,8%
• Объект B: Арендная доходность 5,3%
• Объект C: Арендная доходность 7,5%
• Объект D: Доходность от аренды 4,2%
• …

Соответственно, вы бы предпочли присмотреться к недвижимости C, доходность которой составляет 7,5% (+1,5% сверх целевого показателя в 6%). Таким образом, арендатор оплачивает вашу собственность, а вы получаете дополнительный ежемесячный доход. Также недвижимость А, доходность которой по-прежнему составляет 6,8%.

Что касается недвижимости B, с 5,3%, вы могли бы проверить позже, имея собственный опыт и еще больше знаний, существуют ли возможности оптимизации, например, повышения арендной платы, если арендодатель не вносит никаких корректировок в течение длительного времени.

Узнайте еще больше об окупаемости инвестиций!

На сайте Immobilien-Erfahrung.de я расскажу вам еще больше о доходности от аренды и способах быстрой оценки, в том числе с учетом местоположения недвижимости. Узнайте все о:

• Арендная доходность

Фактор цены покупки: Пример

Еще раз напомню определение: когда вы рассчитываете коэффициент цены покупки в итоге, он говорит вам, за сколько лет доход от аренды покрыл инвестиционные затраты.

Рассчитайте коэффициент цены покупки: Сравнение предложений

Фактор цены покупки обычно составляет от 10 до 40, в зависимости от региона и местоположения недвижимости, ее состояния и так далее. В Берлине он составляет от 30 до 38, в таких городах, как Дюссельдорф, — от 18 до 24.

Формула и сравнение

Коэффициент покупной цены = инвестиции / годовой чистый доход

Цена покупки — 100 000, годовая арендная плата — 3 200. Расчет выглядит следующим образом:

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Результат: 31,25, так что ~ 31

Соответственно, ваше сравнение предложений по недвижимости выглядит примерно так:

• Объект А: Фактор цены покупки 18
• Объект B: Фактор цены покупки 21
• Объект C: Фактор цены покупки 19
• Объект D: Фактор покупной цены 17

Таким образом, недвижимость D является наиболее выгодной, поскольку финансирование будет погашено за счет арендной платы в течение 17 лет. Объект A будет погашен в течение 18 лет, объект C — в течение 19 лет, а объекту B потребуется 21 год для погашения всего финансирования за счет дохода от аренды.

Поэтому этот совет для вас!

Совет! Рассчитать годовую арендную плату

Как вы можете реально рассчитать возможную годовую арендную плату? Скорее всего, вы ищете свою недвижимость на портале недвижимости, таком как ImmobilienScout24, Immonet или другой провайдер. Просто измените фильтр поиска с покупки на аренду. Уже сейчас вы можете увидеть, какие цены на аренду устанавливаются на сопоставимые объекты недвижимости в том же районе или, еще лучше, микрорайоне (поиск в радиусе 1 км). Исходя из этого, вы можете спрогнозировать возможную годовую арендную плату, которую можно получить за вашу недвижимость.

Конечно, независимо от только что упомянутой оптимизации арендной платы, если предыдущий владелец долгое время не вносил никаких корректировок в арендную плату, существуют также возможности для модернизации и расширения, в зависимости от типа недвижимости.

Заключение: Фактор цены покупки и доходность от аренды простое объяснение

Я надеюсь, что вы нашли здесь самое простое объяснение фактора цены покупки и доходности аренды! Если вы хотите узнать еще больше о покупке недвижимости, будь то для собственного использования или в качестве инвестиции, многочисленные статьи, руководства и контрольные списки, все бесплатно и доступно 24 часа онлайн, с нами!

Квартира, дом, многоквартирный дом, все для начинающих риэлторов!

Новое на сайте Immobilien-Erfahrung.de:

• Покупка недвижимости: обучение — внешнее

Также для всех новичков этот совет:

• Купить первую недвижимость

Кредитоспособность: кто и что проверяет?

В современных деловых операциях уже невозможно представить себе жизнь без проверки кредитоспособности. Надежность в вопросах оплаты уже проверяется каждый раз, когда покупка совершается с помощью кредитной карты. Даже покупка в рассрочку в магазине электроники, например, работает на клиента только в том случае, если сразу проверяется его кредитоспособность. Классическим учреждением, предоставляющим информацию о кредитоспособности всех видов, является Schufa. С 1927 года это частное кредитное агентство, организованное в форме акционерного общества, отслеживает надежность людей в отношении их платежеспособности и надежности.

Прежде чем кто-то другой проверит мою собственную кредитоспособность, я всегда могу сделать это сам. И здесь классический способ — сделать запрос в Schufa. Первый (обычно почтовый) запрос в Schufa является бесплатным. За каждый дополнительный запрос Schufa взимает плату в размере 30 евро. Затем ответ также отправляется по почте. Как для арендодателей, так и для арендаторов Schufa предлагает специальные пакеты услуг, с помощью которых информация о кредитоспособности может быть подготовлена формально корректно.

Конечно, сегодня существует множество способов определить свою кредитоспособность в Интернете. Преимущество: это быстрее, и я могу в любое время просмотреть свои собственные данные. Если там будет замечена ошибка, ее можно очень быстро исправить. Неважно, будет ли это Schufa или один из онлайн-провайдеров: Никто не может получить данные о своей кредитоспособности без использования удостоверения личности.

Кредиты: Текущие и долгосрочные обязательства

На первом этапе, например, в кредитную проверку заносится информация о текущих или прекращенных кредитах, кредитных картах или кредитных периодах.

Счета: Банк, Депозит акций и Ко.

Кроме того, аудиторы получают от покупателя информацию о его собственных банковских или текущих счетах, а также об овердрафтах, счетах почтовых переводов или аннулировании счетов.

Контракты: Телефон, лизинг, оплата в рассрочку.

Здесь, например, собирается информация о заключении договоров, расторжении договоров и индивидуальных контрактах.

Долги: Долговые регистры (например, Schufa)

На этом этапе проверяется, были ли уже сделаны записи в списках должников. Однако такие компании также хранят информацию о повестках о неисполнении обязательств, заявлениях о несостоятельности, принудительном исполнении, а также аффидевитах.

Запрашивать Шуфа и правильно оценивать данные

Получив отчет Schufa, вы создаете фундамент. Но прежде чем определиться с арендатором, необходимо правильно оценить данные, для чего нужны немалые знания и опыт «чтения» значений баллов. Если вы примете неверное решение в этом вопросе, данное обстоятельство может привести к большим последующим расходам и множеству неприятностей.

При сделках с недвижимостью — и при аренде тоже — наем агента по недвижимости, естественно, включает проверку кредитоспособности потенциальных арендаторов. Это дает вам уверенность в том, что вы сдаете квартиру действительно платежеспособному кандидату. Вы сами не работаете с запросом Schufa, поскольку эта услуга является частью услуг уполномоченного агента по недвижимости.

Игры с числами: Что говорят таблицы оценок

• Таблицы баллов SCHUFA дают представление о том, что говорит персональный балл SCHUFA о вероятности дефолта в случае деловой сделки.
• Существуют различные типы таблиц оценки SCHUFA. Таблица базовых баллов SCHUFA показывает, как вы можете классифицировать свой личный балл SCHUFA. Существуют также отраслевые таблицы баллов SCHUFA, которые показывают вашу кредитоспособность для компаний.
• С помощью кредитного отчета и таблицы баллов SCHUFA легко оценить, хороший ли у меня кредитный рейтинг и насколько вероятно, что я подпишу контракт с той или иной компанией.

Кроме того, вы можете быть уверены, что получите рекомендации только для тех заявителей, которые соответствуют требованиям, основанным на их доходах и кредитоспособности. Оценка кредитоспособности проводится в соответствии с вашими критериями как владельца. Есть ли у вас конкретное представление о доходе или уровне дохода вашего нового арендатора? Тогда эта важная основа для поиска арендатора будет принята во внимание и включена в отбор потенциальных кандидатов. Таким образом, предварительный отбор, отправленный вам, сэкономит вам много времени и нервов. Ваш выигрыш — максимальная уверенность в том, что вы нашли подходящего арендатора для своей недвижимости.

Аренда с брокерами? Все преимущества с первого взгляда

Владельцы недвижимости, которые думают о сдаче своего имущества в аренду, не всегда сначала имеют в виду агента по недвижимости. В конце концов, услуги агента по недвижимости стоят денег: с 1 июня 2015 года в Германии действует «Bestellerprinzip» для посредничества при продаже жилой недвижимости: кто назначает агента по недвижимости, тот и платит ему. Если домовладелец нанимает агента по недвижимости для поиска квартиры, он также должен заплатить ему. Если агент находит потенциального арендатора, будущий арендатор не должен ничего платить агенту.

Сколько стоит агент по недвижимости при сдаче в аренду

Размер комиссии в принципе может свободно обсуждаться арендодателями. Однако, как правило, она составляет от 1,5 до 2 чистой холодной ренты плюс НДС. Для арендаторов размер комиссионных четко ограничен законом: Она не может превышать двух чистых холодных рент плюс НДС.

Но: Брокер…

• Экономия времени и сил!
  Хорошее агентство недвижимости возьмет на себя трудоемкий поиск арендаторов на месте.
• Обеспечивает большую безопасность!
  Хороший агент по недвижимости проверяет кредитоспособность потенциальных арендаторов.
• Лучший договор аренды!
  Хороший агент по недвижимости гарантирует хороший договор аренды.
• Приносит налоговые преимущества!

Брокерские расходы вычитаются из налогооблагаемой базы арендодателя.

AEVO в мастер-классе (бесплатно)

В моем мастер-классе вы найдете методы, стратегии и хаки по интернет-маркетингу, оптимизации поисковых систем, контент-маркетингу, Photoshop и многое другое. Теперь есть и новая специальность для профессиональных преподавателей. Я посетил подготовительный курс, сдал теоретический экзамен и практический экзамен. Что я узнал? Подготовительный курс — это только половина дела (практика делает совершенным), и, как и в школе, в итоге на экзамене вам понадобится только 10% от того, что вы узнали. Со всеми вопросами вы можете ознакомиться здесь:

Теперь в мастер-классе: AEVO 4 — полное обучение.

Стать тренером: Области действия и экспертизы

Здесь вы найдете все, что вам нужно знать! Узнайте о сферах действия экзамена AEVO и получите практические советы для вашей финальной презентации с помощью многочисленных примеров и видео — и все это бесплатно! Теперь в мастер-классе Лукински:

• AEVO 1 — Проверка требований к обучению
• AEVO 2 — подготовка к тренировке
• AEVO 3 — Обучение квалифицированных рабочих
• AEVO 4 — Завершение обучения
• Презентация — пример и концепция

Вопросы AEVO 4 — Завершение обучения

О чем она?

• Подготовка учеников к выпускному экзамену и экзамену на звание подмастерья
• Регистрация в компетентном органе
• Ссылка на особые характеристики, относящиеся к реализации
• Подготовка письменного отчета по результатам оценки работы
• Информировать и консультировать стажеров о путях развития в компании и возможностях дальнейшего профессионального обучения.

Какова правовая основа для проведения аудита?

Правовая основа для проведения выпускного экзамена вытекает из Закона о профессиональном обучении, правил обучения по соответствующей учебной профессии и экзаменационных правил компетентного органа.

• Закон о профессиональном обучении
• Правила обучения учебной профессии
• Правила проведения экспертизы компетентного органа

Кто допускается к выпускному экзамену?

К обучению допускаются обучающиеся, принявшие участие в промежуточном экзамене, прошедшие письменное подтверждение обучения и внесенные в реестр отношений в сфере профессионального образования компетентного органа.

• Участие промежуточный экзамен
• Письменное подтверждение прохождения обучения
• Внесен в реестр отношений в сфере профессионального обучения компетентного органа (зарегистрирован)

Что проверяется во время выпускного экзамена?

Итоговый экзамен определяет, овладел ли ученик требуемыми профессиональными навыками, имеются ли необходимые профессиональные и технические знания, одним словом, компетентность действий.

Также определяется, знаком ли обучающийся с предметом профессиональной школы.

• Профессиональные навыки
• Профессиональные и технические знания
• Учебный план профессионально-технического училища

Кто регистрирует стажера для сдачи выпускного экзамена?

Тренер должен зарегистрировать обучаемого для сдачи итогового экзамена.

Нужно ли отпускать стажеров на выпускной экзамен?

Обучающиеся, независимо от возраста, должны быть освобождены от работы учебной компанией на день проведения письменного итогового экзамена.

Молодые люди в возрасте до 18 лет также имеют право на отгул в рабочий день, непосредственно предшествующий выпускному письменному экзамену.

• Освобождение от письменного выпускного экзамена
• Молодые люди дополнительно в день перед выпускным экзаменом

Какова структура выпускного экзамена?

Структура итогового экзамена подразделяется на экзамен по навыкам, экзамен по знаниям и экзамен, ориентированный на действия, в зависимости от регламента обучения.

• Проверка навыков
• Проверка знаний
• Экзамен, ориентированный на действие (в зависимости от правил обучения)

Когда стажер сдал выпускной экзамен?

Итоговый экзамен сдается, если все соответствующие экзаменационные области были пройдены как минимум с достаточной успеваемостью.

• Сдача всех разделов экзамена
• По крайней мере, достаточно (4)

Подробнее в мастер-классе

Все вопросы по теме «AEVO 4 — Завершение обучения» теперь можно найти здесь:

Теперь в мастер-классе: AEVO 4 — завершение обучения

Вопросы AEVO: все сферы деятельности

Все сферы деятельности тренера экзамена с первого взгляда:

• AEVO 1 — Проверка требований к обучению
• AEVO 2 — подготовка к тренировке
• AEVO 3 — Обучение квалифицированных рабочих
• AEVO 4 — Завершение обучения
• Презентация — пример и концепция

Подробнее в мастер-классе

Больше советов по теме «Презентация — пример и концепция» вы можете найти здесь:

Теперь в мастер-классе: Презентация — пример и концепция

Стать тренером: Области действия и экспертизы

Здесь вы найдете все, что вам нужно знать! Узнайте о сферах действия экзамена AEVO и получите практические советы для вашей финальной презентации с помощью многочисленных примеров и видео — и все это бесплатно!

Теперь в мастер-классе Лукински:

• AEVO 1 — Проверка требований к обучению
• AEVO 2 — подготовка к тренировке
• AEVO 3 — Обучение квалифицированных рабочих
• AEVO 4 — Завершение обучения
• Презентация — пример и концепция

Профессии

Для всех различных профессий необходимо подготовить индивидуальные презентации. Это также означает, что вы должны подготовить рабочий материал.

Бейкер

Craftsman

Кинематографист

Управление офисом

Вопросы AEVO: все сферы деятельности

Все сферы деятельности тренера экзамена с первого взгляда:

• AEVO 1 — Проверка требований к обучению
• AEVO 2 — подготовка к тренировке
• AEVO 3 — Обучение квалифицированных рабочих
• AEVO 4 — Завершение обучения
• Презентация — пример и концепция