Налоговый контрольный список: Продажа недвижимости

Короче говоря. Когда речь идет о налогах на недвижимость, вы часто получаете длинные объяснения. В принципе, налоги можно свести к 4 простым пунктам.

Важно! Это небольшое руководство призвано дать вам понимание темы недвижимости и налогов. В любом случае, обсудите с вашим экспертом или консультантом вашу личную ситуацию с продажами.

Налоговый контрольный список:

1. Вы платите налог на спекуляцию (до 10 лет) с прибыли; для частных и коммерческих предприятий
2. Налог на передачу недвижимости платят покупатели; для частной и коммерческой
3. Вы платите торговый налог (соблюдайте правило «3 собственности»); для коммерческой торговли
4. НДС уплачивается покупателем; в случае коммерческой торговли

Более специфичными являются налог на наследство (ErbSt) и налог на дарение (SchenkSt). Подробнее об этом читайте в: Экономия налогов с помощью недвижимости.

Давайте теперь рассмотрим все налоговые нагрузки более подробно:

Период спекуляции при продаже недвижимости

Как описано во введении, период спекуляции применяется к продаже недвижимости. Первый важный вопрос для частных продавцов: пользовались ли вы недвижимостью сами в течение последних 2 лет или ею пользовалось третье лицо?

Самостоятельное использование или использование третьими лицами

Для частных продавцов этот аспект очень важен с точки зрения налога на спекуляцию. Пользовались ли вы сами имуществом до продажи или им пользовался кто-то другой?

Прибыль от продажи недвижимости, занимаемой владельцем, не облагается налогом. Для этого должны быть соблюдены два фактора: он должен 1) использоваться вами в течение последних двух лет (жилое назначение) и он должен 2) использоваться вами в жилых целях в год продажи.

Прибыль от продажи занимаемой владельцем недвижимости не облагается налогом (> 2 лет)

Совет. Жилое назначение означает, что вы проживаете в недвижимости как владелец или имеете детей или супругов и партнеров, имеющих право на пособие на ребенка.

Продажа без уплаты налогов через 10 лет

Период спекуляции означает, что по истечении этого срока недвижимость может быть продана без уплаты налогов. Период спекуляции автоматически заканчивается через 10 лет. Если в течение этого периода вы продаете свой кондоминиум, дом или землю с прибылью, то налог на спекуляцию подлежит уплате.

Налог на спекуляцию до 10 лет

Правило о налоге на спекуляцию:

• До 10 лет: применяется налог на спекуляцию
• С 10-го года: без налога на спекуляцию

Совет! Подробнее об экономии на налогах с помощью недвижимости читайте здесь.

Рассчитайте налог на спекуляцию: Сколько составляет налог на спекуляцию?

Размер налога на спекуляцию зависит от вашей налоговой группы. В качестве грубого правила можно запомнить, что налог на спекуляцию составляет примерно 40% от прибыли. Давайте рассмотрим пример расчета:

Теперь мы подходим к главному вопросу, можете ли вы по-прежнему «экономить на налогах» здесь, есть ли расходы, которые вы можете вычесть из налога на спекуляцию?

Налог на спекуляцию = сумма увеличения стоимости

Для того чтобы вы могли «уменьшить налог», мы должны перейти к налогооблагаемой выручке. Расходы, которые минимизируют выручку, — это затраты на продажу, то есть такие расходы, как комиссия брокера или малярные работы (совет: одновременное увеличение стоимости).

Закон о подоходном налоге (EStG): § 23 Частные сделки купли-продажи

Ð’ принципе, действует следующее (согласно § 23 EStG): если вы продаете свою недвижимость только через десять лет после покупки, вы не должны платить налоги.

(1) Частные сделки купли-продажи (§ 22 номер 2) являются

1. Сделки по продаже недвижимости и прав, на которые распространяются положения гражданского законодательства о недвижимости (например, наследственное право на строительство, право на добычу полезных ископаемых), для которых период между приобретением и продажей не превышает десяти лет. Здания и наружные сооружения включаются в расчет постольку, поскольку они возведены, расширены или увеличены в течение этого периода; это относится, соответственно, к частям зданий, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, а также к занимаемым собственником квартирам и частично принадлежащим ему помещениям. Исключение составляют активы, которые использовались исключительно для собственных жилых целей в период между приобретением или завершением строительства и продажей или для собственных жилых целей в год продажи и в течение двух предшествующих лет;
2. Операции по продаже прочих активов, по которым период между приобретением и продажей не превышает одного года. Утилизация предметов ежедневного пользования исключается. В случае приобретения и продажи нескольких аналогичных сумм в иностранной валюте, предполагается, что суммы, приобретенные первыми, были проданы первыми. В случае активов по смыслу предложения 1, от использования которых в качестве источника дохода получен доход по крайней мере в течение одного календарного года, срок увеличивается до десяти лет;
3. Операции по продаже, при которых продажа активов происходит раньше, чем приобретение.

Передача актива в частные активы налогоплательщика в результате выхода или прекращения деятельности также считается приобретением. В случае безвозмездного приобретения, приобретение или передача актива в частные активы правопредшественником в целях настоящего положения относится к единственному правопреемнику. Приобретение или отчуждение прямой или косвенной доли участия в партнерстве считается приобретением или отчуждением активов на пропорциональной основе.

Следующее также считается продажей в значении предложения 1 номер 1

1. Вклад актива в бизнес-активы, если выбытие из бизнес-активов происходит в течение десяти лет с момента приобретения актива, и
2. Скрытый вклад в корпорацию.
   (2) Доход от сделок частной продажи, указанных в подразделе 1, включается в доход от других видов доходов в той мере, в какой он к ним относится.
   (3) Прибыль или убыток от сделок по продаже согласно подразделу 1 представляет собой разницу между ценой продажи, с одной стороны, и затратами на приобретение или производство и расходами, связанными с получением дохода, с другой стороны. В случаях, указанных в пункте 1, предложение 5, цифра 1, цена продажи заменяется стоимостью, оцененной на момент внесения вклада в соответствии с пунктом 1, цифра 5 раздела 6, а в случаях, указанных в пункте 1, предложение 5, цифра 2, — справедливой рыночной стоимостью. В случаях, указанных в предложении 2 подраздела (1), затраты на приобретение или производство заменяются стоимостью, определенной в соответствии с разделом 6(1) номер 4 или разделом 16(3). Расходы на приобретение или производство должны быть уменьшены на вычеты на износ, повышенные вычеты и специальную амортизацию в той мере, в какой они были вычтены при определении дохода по смыслу § 2, параграф 1, предложение 1, цифры 4-7. Прибыль не облагается налогом, если общая прибыль, полученная от сделок по частным продажам в календарном году, составила менее 600 евро. В случаях пункта 1, предложение 5, номер 1, прибыль или убытки признаются за календарный год, в котором начислена цена за выбытие из хозяйственных средств, а в случаях пункта 1, предложение 5, номер 2, за календарный год скрытого вклада. Убытки могут быть зачтены только в пределах суммы прибыли, которую налогоплательщик получил от сделок по частным продажам в том же календарном году; они не могут быть вычтены в соответствии с разделом 10d. Однако убытки должны, в соответствии с разделом 10d, уменьшить доход, который налогоплательщик заработал или заработает в непосредственно предшествующем периоде оценки или в последующих периодах оценки от сделок по частной продаже в соответствии с параграфом 1; раздел 10d(4) применяется mutatis mutandis.

Источник: Федеральное министерство юстиции (по состоянию на 05/2021).

Налог на передачу недвижимости: покупатель или продавец?

Должны ли вы платить налог на передачу земли как продавец? Хорошие новости! Этот налог взимается со стороны покупателя.

Покупатели платят налог на передачу земли, а не покупатели

Как правило, налог на передачу недвижимости составляет от 3,5% до 6,5%, в зависимости от федеральной земли, в которой находится недвижимость или земля. Для быстрой ориентации мы привели здесь ставки налога на передачу недвижимости для всех 16 федеральных земель с ценами покупки от 1 до 5 миллионов евро, от Баварии до Гамбурга.

• Налог на передачу недвижимости — таблица и пример расчета

Закон о налоге на передачу недвижимости (GrEStG): § 13 Налоговый должник

Вот краткий обзор юридического текста в соответствии с §13 № 2 GrEStG.

Налоговыми должниками являются:

1. Как правило: лица, участвующие в сделке по приобретению в качестве сторон договора;
2. В случае приобретения в силу закона: предыдущий владелец и приобретатель;
3. В случае приобретения путем экспроприации: приобретатель;
4. В случае наибольшей ставки в процедуре обращения взыскания на имущество: наибольший участник торгов;
5. В случае слияния не менее 95 процентов акций компании в руках
   1. Приобретателя:
      приобретатель;
   2. Несколько компаний или лиц:
      эти заинтересованные стороны;
6. В случае изменения состава участников товарищества: товарищество;
7. В случае экономической доли не менее 95 процентов в компании: юридическое лицо, владеющее экономической долей.

Источник: Федеральное министерство юстиции (по состоянию на 09/2020).

Торговля коммерческой недвижимостью: продажа недвижимости

Если вы хотите продать несколько объектов недвижимости, а точнее 3 объекта или более за 5 лет, то на вас распространяются положения о торговле коммерческой недвижимостью (§15 EStG). В Законе о подоходном налоге (EStG), точнее в § 15 «Доход от коммерческой торговли», проводится различие между необлагаемым налогом доходом от управления частными активами и облагаемым налогом доходом от коммерческих операций.

Правило для коммерческой торговли:

от 3 объектов недвижимости за 5 лет

Если недвижимость продается на коммерческой основе, то налогом облагается не только прирост капитала, вы также должны зарегистрировать торговлю и платить соответствующие налоги. В соответствии с §15 EStG, торговый налог также подлежит уплате.

Объяснение торгового налога

Торговый налог, или сокращенно GewSt, как правило, взимается с доходов каждого немецкого коммерческого предприятия и, таким образом, основывается на объективной доходности соответствующего предприятия. Поскольку общества с ограниченной ответственностью, акционерные общества и ко. всегда считаются коммерческими предприятиями в силу своей организационно-правовой формы, торговый налог обязателен для корпораций — независимо от состава учредителей.

• Торговый налог

Для полноты картины, кто платит налог с продаж? Покупатель оплачивает налог с продаж, а также налог на передачу земли.

Сэкономить на налогах с помощью недвижимости

Совет по чтению! Экономия налогов с помощью недвижимости — Узнайте о налогообложении налогов! Вы — самый лучший финансовый специалист, которого только можно найти для вашего индивидуального окружения (частного и корпоративного). Самостоятельный расчет налогов — это инструмент для минимизации собственного налогового бремени.

Таким образом, речь идет о конвертации налогов в частное богатство

Чем меньше налогов вам придется платить в налоговую инспекцию, тем быстрее будет происходить накопление вашего частного богатства. В этом руководстве вы найдете больше информации по теме оптимизации налогообложения. В основном мы рассматриваем вопросы приобретения недвижимости в Германии, но в конце вы также найдете советы по инвестициям в Европе и особенные: налоги в США. Начните с основ о дополнительных расходах на покупку в Германии, налоге на передачу земли и юридических формах, таких как ГмбХ, семейные фонды и другие юридические формы.

• Сэкономить на налогах с помощью недвижимости

Элитная недвижимость и инвестиционная недвижимость: Альянс = эксклюзивные предложения

Будучи брокером по продаже элитной недвижимости, мы уделяем внимание не только исследованиям, но и оценке и анализу для наших клиентов. От элитных интерьеров, таких как Fendi, Hermés или Bugatti, до дополнительных услуг, таких как спортивные автомобили и бассейны-инфинити с беспрепятственным видом на город. Мы гарантируем эксклюзивность.

Роскошь в США, ЕС и ОАЭ

• Брокер класса люкс в Нью-Йорке
• Элитный брокер Лос-Анджелес
• Элитный брокер Майами
• Luxury Broker USA
• Элитный брокер Лондон
• Брокер класса люкс в Дубае
• Брокер класса люкс на Майорке
• Брокер класса люкс в Китцбюэле

Лучшие рейтинги и эксклюзивная сеть

Защита — Чем больше знаний, опыта и оценок будет собрано, тем безопаснее для вас будет процесс покупки в целом. Именно поэтому мы полагаемся на наш альянс авторитетных, лучших брокеров, которые работают на всех континентах. Это означает, что вы гарантированно найдете недвижимость, которая точно соответствует вашим желаниям и ожиданиям. Мы также являемся экспертами по работе с прессой и СМИ, предоставляя консультации и помощь. Например, мы регулярно даем экспертные советы покупателям и продавцам недвижимости в журнале FIV Magazine, как, например, здесь, в теме: Новая элитная недвижимость — интервью со Стефаном М. Чая, внешняя ссылка на fivmagazine.de. Так многие читатели открывают для себя новые и интересные инвестиции.

Особенно благодаря владельцу компании Стефану М. Чая, сеть контактов растет с каждым днем и с каждой неделей. В частности, благодаря нашей работе и нашим собственным компаниям мы заводим новые контакты, которые, в свою очередь, становятся частью альянса. Таким образом, мы можем гарантировать вам бесперебойную и первоклассную передачу экспозиций, быть постоянно на вашей стороне словом и делом и позволить нашим анализам и оценкам влиться в процесс принятия решений. Конечно, мы, вернее, наши эксперты в альянсе, возьмем на себя многие другие задачи для вас, например, налоговые вопросы, переговоры о цене, а также местное строительное законодательство.

Видите ли, имея на своей стороне сильного элитного брокера, вы сделаете прибыльный бизнес.

Развитие недвижимости и новое строительство: инвестиционный кондоминиум и дом

Повышение стоимости и отсутствие арендной платы — Дом, кондоминиум, будь то в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Майами или даже в Дубае и Гамбурге, независимо от того, где находится ваша собственная недвижимость, предлагает стабильные и устойчивые финансовые инвестиции. Только один небольшой пример: закупочные цены в Германии в прошлом году снова выросли на 9,8%. Если вы посмотрите на текущую статистику по недвижимости, то быстро увидите, что рост стоимости, особенно недвижимости, действительно открывает отличные перспективы. Таким образом, недвижимость как капиталовложение, естественно, также является Beim Stich. Управление активами — важная тема. Мы консультируем вас как эксперты и независимые советники.

Покупать и продавать элитную недвижимость без агента по недвижимости?!

Минимизация рисков и избежание ошибок играют центральную роль, особенно когда речь идет о дорогостоящей недвижимости, земле, домах или кондоминиумах. От оформления налогов с учетом требований конкретной страны до строительной субстанции объекта недвижимости, который зачастую находится за тысячи километров.

Купить без брокера Allianz

Покупка недвижимости не должна осуществляться исключительно вами как частным лицом. В частности, такие факторы, как вышеупомянутая строительная конструкция объекта недвижимости, местоположение и район, меблировка, санитарные удобства, земля, гаражи и многое другое. Все это требует профессионального взгляда. Только таким образом можно серьезно оценить недвижимость.

Лучше купить 2 Lamborghinis, чем платить слишком много

Оценка недвижимости включает в себя множество влияющих факторов, которые могут минимизировать цену для вас как покупателя. При 500,000, 600,000 экономия, безусловно, актуальный фактор и иногда прямо первый автопарк в новом городе за счет экономии. Платить слишком много или вместо этого купить новый Rolls Royce или два Lamborghinis (базовая цена 178 500, полная комплектация от 232 000)? Как вы понимаете, агенты по недвижимости экономят ваши деньги и, что более важно, время (исследования, анализ, оценка и т.д.).

• Агенты по недвижимости экономят ваши деньги (цена покупки, налоговое законодательство и т.д.)
• Агенты по недвижимости экономят ваше время (исследования, анализы, оценки и т.д.), что является решающим фактором для наших клиентов при обращении к нам.

Продажа без брокера Allianz

Продажа без агента по недвижимости — Продажа недвижимости — это то же самое, что и покупка недвижимости. Строительные конструкции объекта, местоположение и район, обстановка, санитарно-техническое оборудование, земля, гаражи и т.д. должны быть осмотрены, проанализированы и тщательно оценены профессионалом. В противном случае стоимость недвижимости может быть быстро снижена потенциальным частным покупателем вашей собственности — это ваши потери.

Благодаря опыту элитного брокера или агента по недвижимости и его исключительному кругу постоянных клиентов, деловых партнеров, но также и знакомых, а также его цифровой репутации, у вас есть выбор покупателей.

Совет: война на торгах! С хорошим агентом по недвижимости ваш дом или кондоминиум привлечет больше внимания. При наличии 3, 4 потенциальных покупателей цены на дом или кондоминиум могут быстро пойти вверх сами по себе из-за изменения спроса и предложения. Как и на аукционе, дефицит предложения часто побуждает покупателей делать более высокие предложения.

Вот почему: Начиная с оценки существа здания и заканчивая привлечением покупателей, агенты также экономят вам много времени в процессе продажи и увеличивают вашу прибыль от продажи недвижимости.

Комиссия: Сколько стоит агент по недвижимости?

Расходы — Сколько стоит агент по недвижимости или агент по продаже элитной недвижимости? На этот вопрос уже не так легко ответить в дорогом сегменте, как обычному агенту по недвижимости, который занимается квартирами или даже отдельными домами. Комиссия обычного агента по недвижимости составляет 2,38 x сумма холодной арендной платы.

Комиссия брокера: Пример для аренды

• Ежемесячная стоимость аренды недвижимости: 2,500 Аренда
• Комиссия брокера (маклера) составляет 2,38 x холодная рента
• Брокерские расходы 5 950 / единовременно при закрытии сделки
• Для дорогостоящей недвижимости заключаются индивидуальные соглашения

Комиссия брокера: Пример для покупки

• Цена покупки недвижимости: 1,200,000
• Комиссия брокера(маклерство) составляет 5% от стоимости покупки
• Брокер стоит 60,000

Арендуйте, покупайте, живите: Наш союз находит все

Поиск недвижимости — аренда, покупка, проживание — каждый, кто ищет недвижимость, должен, как показано выше, полагаться на опыт известного агента по недвижимости. Когда дело доходит до поиска, речь идет уже не о фактах и цифрах, а о ваших желаниях, идеях и целях!

Наши клиенты делятся на две группы: одни покупают недвижимость в качестве инвестиций и спекулируют на увеличении стоимости, например, земли или самого здания.

Другая группа меняет свою жизнь, меняя город своей компании, футбольного клуба, семейных уз, но и просто для того, чтобы жить в самых красивых местах мира, таких как Лондон или Нью-Йорк.

С нами вы найдете свою недвижимость по всему миру.

Сеть агентств недвижимости, брокерские услуги и консультации по покупке недвижимости

Может ли это быть немного больше? За многие годы работы с инвесторами, застройщиками и управляющими компаниями я также все больше увлекаюсь этой темой. Недвижимость — это гораздо больше, чем «просто дома». Они украшают городские пейзажи, служат домом и нередко являются ориентирами для поместий, стран и людей, которые в них живут. От памятников архитектуры до новых архитектурных сооружений — благодаря сотрудничеству со знаменитостями и людьми из сферы торговли, бизнеса и промышленности постепенно сформировалась уникальная.

Эксклюзивная недвижимость, не представленная на обычных порталах(off market), недавно построенные кондоминиумы в качестве капиталовложений также в Дубае, Нью-Йорке или Лос-Анджелесе.

• Элитный брокер

Новая недвижимость

Новое строительство и эксклюзивный брокеридж — от дуплексов в Нью-Йорке, прямо на территории Центрального парка, до семейных вилл на Дубайских холмах (новое строительство). У нас вы всегда найдете новые и эксклюзивные объекты недвижимости. Мы сосредоточили свои усилия, в частности, на этих странах: США(Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Майами), Германия(Гамбург, Берлин и Кельн), Объединенные Арабские Эмираты и Гонконг.