Руководство по продаже виллы в Meerbusch: редкое решение, особая логика рынка

Руководство от Стефана М. Цзая, Lukinski

Кроме того: виллы в Meerbusch следуют собственной рыночной логике. Покупатели не сравнивают эти объекты недвижимости с классическим пригородом, а напрямую с премиальными районами в Дюссельдорфе. Наш обзор рынка для люксовых объектов недвижимости Дюссельдорфа: районы, цены и тренды.

• Расположение внутри Meerbusch
• Размер и планировка участка
• Приватность и соседи
• Возможности использования и строительные нормы
• Круг покупателей (собственники vs. инвесторы)

Стандартные решения здесь не работают. Кто продает виллу в Meerbusch, нуждается в четкой красной нити.

Актуально! Ищется вилла в Meerbusch — в собственных интересах

Перед тем как начать:

Актуально: Ищется вилла для продажи в Meerbusch до 30 млн. Клиент в списке ожидания. Вы думаете о продаже? Свяжитесь с нами Дюссельдорф

Не хочется читать? Скачайте бесплатно

Мой новый список 12 шагов в продаже, теперь также доступен для потоковой передачи. Более советов, всегда на моем YouTube канал недвижимости.

Правильный старт: определите цель и рамки

Bevor Unterlagen zusammengestellt oder Käufer angesprochen werden, sollte eine zentrale Frage geklärt sein: Was ist das Ziel des Verkaufs? In Meerbusch entscheidet diese Antwort über den gesamten Ablauf.

Geht es um maximale Diskretion, einen zügigen Abschluss oder die bestmögliche Preisfindung? Jede dieser Optionen erfordert eine andere Strategie.

• Preisziel festlegen
• Zeithorizont definieren
• Соблюдение конфиденциальности

Ein unklar definiertes Verkaufsziel ist einer der häufigsten Gründe für schlechte Verkaufsergebnisse.

Verkaufs-Checkliste: Das kommt auf Sie zu

Der Verkauf einer Villa in Meerbusch folgt – unabhängig von der Vermarktungsform – einem klaren Ablauf.

1. Определение цели продажи и стратегии
2. Полностью подготовить документы
3. Объективно оценить стоимость недвижимости
4. Выбрать способ продвижения
5. Квалифицировать покупателей и проверить их кредитоспособность
6. Организовать показы
7. Провести переговоры по цене
8. Проверка договора купли-продажи
9. Запись у нотариуса и заверение
10. Оплата и передача

Готовы?

Подготовка: самый важный этап продажи виллы

Особенно в Meerbusch подготовка определяет успех или неудачу. Покупатели ожидает полная прозрачность и чёткая структура.

• Документы полные
• Цена реалистично определена
• Стратегия чётко определена

Составление документов

Неполные документы регулярно приводят к задержкам или снижению цены при продаже виллы. Чем выше цена покупки, тем тщательнее проверяют покупатели.

• Выписка из земельного реестра и карта участка
• Чертежи и планы здания
• Документы о модернизации
• Документы по строительным правам

Реалистичная оценка стоимости недвижимости в Meerbusch

Оценка стоимости вилл в Meerbusch отличается от стандартных объектов. Сравнительные цены редко надежны, а цены предложений часто вводят в заблуждение.

Покупатели в первую очередь оценивают:

• Земельный участок по отношению к жилой площади
• Микрорайон внутри Meerbusch
• Приватность и потенциал расширения

Для ориентировки могут служить:

1. Цены предложений на недвижимости-порталах
2. Ценовые атласы
3. BORIS NRW (нормативные значения стоимости земли)

Цена предложения не является желаемым значением, а представляет собой стратегический инструмент.



Стратегия продвижения в Meerbusch: On Market или Off Market

При продаже виллы в Meerbusch выбор стратегии продвижения является решающим. Рынок мал, круг покупателей эксклюзивный.

• Публично или дискретно
• Доступность vs. контроль

Продажа Off Market

Многие виллы в Meerbusch продаются Off Market. Покупатели часто приходят из существующих сетей или из Дюссельдорфа.

• Нет публичной видимости
• Целевая проработка покупателей
• Проверка кредитоспособности до показа

Продажа On Market

Публичное продвижение может быть оправдано, но требует четкого управления. Без стратегии продвижение значительно затягивается.

• Высокая видимость
• Большее количество запросов

Продажа самостоятельно или через агента

Решение о самостоятельной продаже виллы или привлечении агента – это личное решение. Важно реалистично оценить собственные временные затраты.

• Самостоятельное управление или поддержка

Продажа частным лицам

Продажа частным лицам означает полный контроль – но и полную ответственность.

Продажа через агента

Специализирова��ный агент привносит знание рынка, доступ к покупателям и структуру. Решающая власть остается у собственника.

Типичные ошибки при продаже виллы в Meerbusch

1. Цена слишком ориентирована на Дюссельдорф
2. Недооценка микрорайона
3. Неполные документы
4. Слишком ранняя публичная продвижение
5. Нет проверки кредитоспособности
6. Неструктурированные показы
7. Слабая стратегия переговоров
8. Налоги учитываются слишком поздно

Покупатели, список ожидания для Meerbusch: расположение и рынок

Продажа вилл в Meerbusch подчиняется другим правилам, чем в центре Дюссельдорфа. Хотя Meerbusch находится непосредственно рядом с Дюссельдорфом, рынок недвижимости, особенно в сегменте вилл, работает самостоятельно. Покупатели не сравнивают Meerbusch с классическим пригородом, а напрямую с лучшими районами Дюссельдорфа.

Для продавцов это имеет решающее значение: виллы в Meerbusch конкурируют не со стандартными одноэтажными домами, а с высококачественными объектами в Oberkassel, Kaiserswerth или Golzheim. Соответственно, требования к определению цены, презентации и выбору покупателей очень высоки.

Почему покупатели покидают Дюссельдорф и выбирают Meerbusch

Большая часть покупателей приходит сама из Дюссельдорфа. Предприниматели, самозанятые и состоятельные частные лица сознательно отказываются от виллы в центре города и выбирают Meerbusch. Причина редко в цене сама по себе, а в комбинации расположения, участка и качества жизни.

В верхнем сегменте покупатели ищут характеристики, которые в Дюссельдорфе почти не доступны: большие участки, меньше соседей, тихие улицы и меньшая плотность застройки.

• Больший участок при сопоставимом расстоянии до города
• Высокая приватность по сравнению с виллами в центре города
• Тихие жилые улицы вместо проездных дорог
• Прямой доступ до Дюссельдорфа, аэропорта и Рейна

Для многих покупателей Meerbusch не является компромиссом, а представляет собой сознательно лучшую альтернативу Дюссельдорфу.

Популярные районы для вилл в Meerbusch

Спрос на виллы в Meerbusch сосредоточен в нескольких четко определенных районах. Эти районы давно устоялись и активно ищутся покупателями – часто независимо от конкретного объекта.

• Бюдерих
• Старый Meererbusch
• Садовая деревня Meererbusch
• Ланк-Латум (элитные районы)

Продавец: Это означает, что микрорайон внутри Meerbusch оказывает значительное влияние на срок продажи и цену. Общие оценки здесь не подходят.

Определение цены в Meerbusch: Другая логика, чем в Дюссельдорфе

В то время как при продаже недвижимости в Дюссельдорфе часто доминируют сравнительные цены, при продаже вилл в Meerbusch играют центральную роль другие факторы. Размер участка, планировка, частная жизнь и варианты использования, такие как новое или реконструированное строительство, особенно важны для покупателей.

Многие продавцы сначала ориентируются на цены предложений в Дюссельдорфе. Это может сработать – но не обязательно. Основное – как покупатели оценивают Meerbusch в прямом сравнении.

• Участок часто важнее площади жилого помещения
• Возможности застройки и расширения значимы
• Соседство и окружение как аргумент покупки

Полезны те же инструменты, что и при определении стоимости недвижимости, однако здесь требуется значительно больше интерпретации и опыта.

Продвижение вилл в Меребуш: часто Off Market

В сегменте высоких цен виллы в Меребуш часто продаются Off Market. Публичные объявления – это скорее исключение, чем правило. Покупатели часто приходят из существующих сетей, рекомендаций или целенаправленного поиска.

Для продавцов это имеет ясные последствия: видимость на порталах не является автоматическим преимуществом. Во многих случаях более быстрое и безопасное достижение результата обеспечивает тайная, целенаправленная контактная работа с покупателями.

• Высокая доля тайных продаж
• Целенаправленное обращение к покупателям вместо широкого распространения
• Проверка кредитоспособности до показа решающая

Неправильная стратегия продвижения может нанести в Меребуш больше вреда, чем пользы.

Что продавцы в Меребуше обязательно должны учитывать

Кто продает виллу в Меребуш, должен заранее ознакомиться с особенностями этого района. Многие типичные ошибки возникают из-за неправильных сравнений или слишком ранней публичной размещения.

• Не рассматривать Меребуш как «обычное пригородное окружение»
• Не ориентироваться исключительно на Дюссельдорф
• Тщательно оценить микрорайон внутри Меребуша
• Уточнить структуру покупателей до начала продвижения

Группа самопомощи по наследству: Получили деньги, что делать? Пошаговое руководство

Наследие & Наследство

Вы не одиноки — и у вас меньше времени, чем вы думаете.

Цифры говорят сами за себя: передача имущества через наследование и дарение в Германии регулярно достигает максимальных значений, превышающих 121 миллиард евро. Текущие данные взяты с Федерального статистического управления. Сотни тысяч людей каждый год сталкиваются с теми же вопросами, что и вы. Используйте это.

Важные сроки: Что вы должны знать сразу

Прежде чем думать о стратегиях инвестирования: наследование имеет жесткие юридические сроки. Кто их пропускает, может наследовать долги или платить ненужные штрафные проценты.

Пять ключевых сроков в кратком обзоре

• 6 недель — срок отказа от наследства (с момента осведомления о наследстве и назначения наследника)
• 6 месяцев — продленный срок отказа от наследства при получении наследства из-за границы
• 3 месяца — обязанность сообщить в налоговый орган о наследственном налоге
• 3 года — срок установления наследственного налога со стороны налогового органа
• 30 лет — срок истребования права на обязательную долю (обычно 3 года с момента осведомления)

Внимание: Кто в первые недели ничего не предпринимает, автоматически считается наследником — включая все долги наследодателя.

Первые шаги после получения наследства

Первый и самый важный шаг после получения наследства — сохранять спокойствие — но не слишком долго. Многие люди чувствуют себя подавленными из-за новой ситуации, особенно если наследство сложное. Вам следует уделить время, чтобы получить общее представление о ситуации, прежде чем принимать важные решения. Тщательно продуманный подход поможет максимально эффективно использовать наследство.

Чек-лист: Первые 14 дней

1. Запросить свидетельство о смерти в нескольких экземплярах в ЗАГСе (минимум 5 оригиналов)
2. Открыть завещание в суде по наследственным делам (если оно есть)
3. Заявить о наследстве, если это необходимо
4. Изучить банковские счета, депозиты, страховые полисы и договоры
5. Запросить выписки из земельного реестра при наличии недвижимости
6. Составить перечень наследства (активы и пассивы)
7. Если есть подозрения на перекредитование: рассмотреть отказ от наследства
8. Связаться с налоговым консультантом и, при необходимости, специалистом по наследственному праву

Проверьте и сохраните документы

Обезопасьте все важные документы, такие как завещания, выписки из земельного реестра, страховые полисы, выписки с банковских счетов за последние 12 месяцев и действующие договоры. Эти документы являются основой для всех последующих шагов и позже будут решающими для декларации по наследственному налогу.

Не спешите с продажей

Недвижимость, произведения искусства или другие ценные предметы не следует продавать поспешно. Оцените их стоимость профессионально, чтобы убедиться, что вы получите правильную цену. При продаже недвижимости часто оправдано проведение сертифицированной оценки рыночной стоимости — также для точного определения наследственного налога.

Ищите профессиональную консультацию

Эксперты, такие как налоговые консультанты, специалисты по наследственному праву или управляющие имуществом, помогут вам разобраться в юридических и финансовых аспектах наследства. При наличии имущества на сумму более 500 000 евро консультация становится практически необходимой.

Совет: Группа самопомощи по наследству может дополнить вашу ориентацию — особенно в первые эмоциональные периоды.

Отказ от наследства: Когда это выгодно?

Не каждое наследство является прибылью. Если наследственное имущество является переполненным долгами или содержит больше обязательств, чем ценностей, вы можете отказаться от наследства — но только в течение шести недель.

Причины отказа

• Долги наследодателя превышают его имущество
• Недвижимость, требующая ремонта, с высоким остаточным долгом
• Обязательственные требования третьих лиц, которые истощают наследство
• Налоговая нагрузка превышает ценность наследства
• Стратегическая передача следующему поколению (поколенческий прыжок)

Как отказаться от наследства

Отказ от наследства должен быть объявлен лично в нотариальном суде или заверен нотариусом. Госпошлина зависит от стоимости наследства и составляет обычно от 30 до нескольких сотен евро. Важно: отказ от наследства действует для всей наследственной массы — выборочной выборке не существует.

Примечание: Если вы сомневаетесь в долговой ситуации, вы можете подать заявление о процедуре банкротства наследства или о его управлении — ваше личное имущество останется защищенным.

Наследство и налоги: Налоговые льготы и налоговые классы

Наследование несет налоговые обязательства. Размер налога на наследство в Германии зависит от родства и стоимости наследуемого имущества. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, вы должны точно знать льготы и налоговые классы.

Таблица: Налоговые льготы и налоговые классы

Пример расчета: Дочь наследует 750 000 евро

• Наследство: 750 000 €
• Налоговый льготный предел (налоговая класса I): 400 000 €
• Налоговая база: 350 000 €
• Ставка налога: 15 % (налоговая класса I, до 600 000 €)
• Налог на наследство: 52 500 €

Особое правило: Самостоятельное использование недвижимости

Если супруг или ребенок наследует семейное жилье, которое они используют самостоятельно, и продолжают использовать его в течение следующих десяти лет, оно остается полностью налоговым свободным — для детей до площади жилья в 200 квадратных метрах. Кто уезжает раньше, теряет налоговое освобождение возвратно.

Дополнительные сведения о налоговых классах наследства вы найдете на специализированном портале.

Примечание: Специалист по налогам необходим при имуществе, превышающем льготные пределы — стоимость консультации обычно составляет 0,3 до 1 % от экономии налога.

Наследственное сообщество: Когда несколько наследников

Если несколько лиц наследуют вместе, автоматически образуется наследственное сообщество. Это одна из самых распространенных причин конфликтов в немецком наследовом праве — и одна из основных причин, почему группы самопомощи так популярны.

Типичные конфликтные зоны

• Следует ли продать, сдать в аренду или использовать недвижимость самостоятельно?
• Как будет разделен домашний инвентарь?
• Кто будет управлять наследством?
• Как будут удовлетворены обязательственные требования?

Возможные пути решения

1. Договор о разделе наследства — согласованное разделение, заверенное нотариусом
2. Отчуждение — один из наследников получает выплату и выходит из сообщества
3. Медиация — часто дешевле, чем судебный процесс при застопоренных конфликтах
4. Продажа на аукционе — последний вариант при полной блокировке (часто с утратой стоимости)

Совет от эксперта: Продажа на аукционе обычно приводит к доходам на 20 до 40 % ниже рыночной стоимости. Вне суда достигнута договоренность почти всегда экономичнее.

Наследованная недвижимость: продать, сдать в аренду или использовать самостоятельно?

В большинстве крупных наследственных случаев недвижимость является наиболее ценной частью. Решение, что с ней делать, определяет вашу финансовую будущую перспективу на десятилетия.

Матрица принятия решений

Больше информации: Покупка и содержание недвижимости.

Инвестирование наследства: недвижимость, ETF или сберегательный счет?

Многие наследники сталкиваются с вопросом, как они могут разумно использовать полученные средства. Хорошая стратегия инвестирования играет ключевую роль в сохранении или увеличении стоимости наследства. Диверсификация минимизирует риски — концентрация на одной категории инвестиций их максимизирует.

Стратегия инвестирования в зависимости от суммы наследства

• Инвестирование 1 миллиона — стратегии для семизначных состояний
• Инвестирование 10 миллионов — уровень семейного офиса

Пример распределения: 500 000 евро получено в наследство

• 50 000 € (10 %) — наличные деньги как срочный резерв и буфер ликвидности

<li

]]> https://lukinski.ru/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%bc%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%be-%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%b0-%d0%b2-%d0%bc%d1%8e%d0%bd%d1%85/ Sun, 11 Feb 2024 13:38:31 +0000 https://lukinski.de/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%bc%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%be-%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%b0-%d0%b2-%d0%bc%d1%8e%d0%bd%d1%85/ Вы собираетесь продать свой многоквартирный дом в Мюнхене? Продажа такой недвижимости является сложной задачей, но при соблюдении правильных шагов и советов вы сможете добиться успешной продажи, независимо от того, сдается ли ваша недвижимость в аренду или пустует. Все, что вам нужно знать о продаже многоквартирного дома [год].

Продажа многоквартирного дома в Мюнхене: шаг за шагом

Начнем с вопроса: сколько на самом деле стоит ваш многоквартирный дом в Мюнхене? Узнайте обо всех этапах процесса продажи, начиная с оценки и заканчивая передачей ключей.

Определите стоимость вашего жилого дома

Стоимость вашей недвижимости зависит от различных факторов, включая местоположение, площадь квартир и состояние здания в зависимости от года постройки. Реалистичная цена продажи имеет решающее значение для успешной продажи.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Оценка стоимости многоквартирного дома основывается на специальных методах, таких как метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод стоимости капитализированной прибыли. Сочетание этих методов позволяет получить реалистичную рыночную стоимость.

Для определения точного значения обычно используются как минимум два из этих методов.

• Оценить жилой дом
• Типичные процедуры оценки
• Бесплатная оценка экспертов



Продажа в Мюнхене: На что обратить внимание?

Продавая свой многоквартирный дом в Мюнхене, вы должны учитывать несколько важных аспектов:

1. Местоположение и цены на недвижимость: Целевая аудитория покупателей во многом зависит от местоположения и текущих цен на недвижимость.
2. Документы: Убедитесь, что вы подготовили все необходимые документы, такие как поэтажные планы, выписка из земельного кадастра и списки арендаторов.
3. Хорошие связи или агент по недвижимости: Опытный агент по недвижимости поможет вам эффективно организовать процесс продажи и найти нужных покупателей.

Расположение и цены на недвижимость: Целевая группа покупателей в Мюнхене

Мюнхен — востребованный рынок недвижимости с высокими ценами. Целевая группа потенциальных покупателей ищет долгосрочные инвестиции и готова платить соответствующие цены.

Вам нужно найти людей, которые ориентированы на долгосрочные инвестиции и не нуждаются в немедленном притоке денег.

Документы: поэтажные планы, выписка из земельного кадастра, списки арендаторов и т.д.

Прежде чем начать процесс продажи, убедитесь, что у вас готовы все необходимые документы для продажи недвижимости. К ним, в частности, относятся:

1. Выписка из земельной книги
2. Карта участка
3. Строительные планы и разрешения на строительство
4. Статус реконструкции
5. Договоры аренды и список арендаторов
6. Ведомости эксплуатационных расходов
7. Энергетический сертификат
8. Отчет о состоянии дел или экспертное заключение



Хорошие контакты или хороший агент по недвижимости

Поскольку квартиры в Мюнхене часто стоят дорого, рекомендуется обратиться к опытному агенту по недвижимости. У агента есть необходимые контакты, он поможет вам найти нужных покупателей и добиться наилучшей цены.

В конечном счете, это всегда личный вопрос, хотите ли вы продавать с агентом по недвижимости или без него.

Налоги при продаже в Мюнхене: Что вам придется заплатить?

Кратко о налоговых аспектах продажи многоквартирного дома в Мюнхене:

1. Налог на спекуляцию: продажа в период спекуляции облагается налогом.
2. Правило трех предметов в Мюнхене.
3. Сделки с активами и акциями: различия в налогообложении в зависимости от структуры продаж.

Налоги одинаковы независимо от того, где вы продаете недвижимость: в Альтштадт-Лехеле, Людвигсворштадт-Изарворштадте, Максворштадте, Швабинг-Вест, Нойхаузен-Нимфенбурге, Ау-Хайдхаузене, Зендлинг-Вестпарке, Швантхалерхёэ, Зендлинге или Богенхаузене.

Налог на спекуляцию: продажа без налога?

Период спекуляции обычно составляет 10 лет для арендованной недвижимости. Если вы продаете недвижимость в течение этого срока, вы должны заплатить налог с полученной прибыли. По истечении этого срока продажа не облагается налогом.

Более подробную информацию о правиле 3 объектов и сделках с активами и акциями можно найти в нашей статье здесь.



Коучинг по недвижимости и налогам

Вам нужна дополнительная поддержка при продаже многоквартирного дома в Мюнхене? Мы предлагаем консультации по вопросам недвижимости и налогообложения от экспертов и инвесторов. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации:

• Коучинг по недвижимости
• Коучинг по налогообложению недвижимости
• Свяжитесь с нами

Также откройте для себя наши ресурсы для новичков в сфере недвижимости:

• Начинающие риелторы
]]> https://lukinski.ru/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%bc%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%be-%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%b0-%d0%b2-%d0%b1%d0%b5%d1%80%d0%bb/ Sun, 11 Feb 2024 13:06:09 +0000 https://lukinski.de/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%bc%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%be-%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%b0-%d0%b2-%d0%b1%d0%b5%d1%80%d0%bb/ Продажа многоквартирных домов в Берлине — Полностью сданные в аренду или с вакансиями, продажа многоквартирных домов (также жилых домов ) является более специализированной, но и более прибыльной, если оценивать все, от типов квартир до земли. Продажа старых многоквартирных домов является более специализированной, в зависимости от года постройки. Но давайте начнем шаг за шагом, на что вы можете рассчитывать при продаже многоквартирного дома [года постройки]? Мой гид для вас.

Продажа многоквартирного дома [год]: Шаг за шагом

Начнем с самого часто задаваемого вопроса: «Сколько стоит моя квартира?». Затем вы узнаете обо всех 18 этапах продажи, вплоть до передачи ключей в Берлине.

Сколько стоит ваш жилой дом?

Небольшие многоквартирные дома с 3-4 сторонами или большие жилые объекты, с коммерческим элементом или без него. Необходимо ответить на множество вопросов. Если вы хотите продать свой многоквартирный дом, важно одно:

Обоснованная, ориентированная на рынок, реалистичная цена покупки — так называемая рыночная стоимость.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Тип недвижимости определяет метод оценки, используемый для определения рыночной стоимости. Существует три стандартных метода оценки для определения рыночной стоимости недвижимости: метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод стоимости капитализированной прибыли. Объект недвижимости, его содержание, год постройки, договоры аренды, арендаторы и потенциал. Мы учитываем все эти аспекты при оценке многоквартирных домов в Берлине.

Как правило, одновременно рассчитываются не менее двух из этих процедур.

• Оценить жилой дом
• Типичные процедуры оценки
• Оценить многоквартирный дом



Продажа в Берлине: на что обратить внимание?

1. Расположение, цены на недвижимость: Покупатель Целевая группа
2. Документы: поэтажные планы, выписка из земельной книги, списки арендаторов
3. Хорошие контакты или хороший агент по недвижимости

Расположение, цены на недвижимость: Покупатель Целевая группа

Берлин является особенным по сравнению с другими небольшими немецкими городками, поселками и крупными городами. Берлин является чрезвычайновостребованным местом (A-location), причем не только среди немецких покупателей, но и за рубежом. Цены на недвижимость настолько высоки, что ожидаемая прибыль редко бывает положительной. Это делает целевую группу инвесторов более специализированной.

Вам нужно найти людей, которые ориентированы на долгосрочные инвестиции и не нуждаются в немедленном притоке денег.

Именно поэтому более 70 % многоквартирных домов в Берлине продаются с помощью агентов по недвижимости. Целевой маркетинг на рынке и вне рынка, общение, проверка кредитоспособности, предварительные обсуждения, документы, просмотры, переговоры.

Поэтому будьте готовы к тому, что вы не продаете кондоминиум сотням потенциальных покупателей, вы должны обратиться к правильной целевой группе.

Документы: поэтажные планы, выписка из земельного кадастра, списки арендаторов и т.д.

Перед началом продажи вам понадобятся все необходимые документы для продажи недвижимости. Если говорить коротко, то вот какие документы вам понадобятся при продаже многоквартирного дома в Берлине:

1. Выписка из земельной книги
2. Карта участка
3. Строительные планы и разрешения на строительство
4. Статус реконструкции / отставание в реконструкции
5. Договоры аренды
6. Список арендаторов
7. Ведомости эксплуатационных расходов
8. Энергетический сертификат
9. Отчет о состоянии дел или экспертное заключение



Хорошие контакты или хороший агент по недвижимости

Это возвращает нас к правильным контактам. Стоимость многоквартирных домов в Берлине обычно не ниже 2 миллионов евро, что требует особых контактов с достаточной кредитоспособностью. Именно поэтому более 70 % многоквартирных домов в Берлине продаются с помощью агентов по недвижимости.

В конечном счете, вопрос о том, продавать ли квартиру с помощью агента по недвижимости или без него, всегда решается лично.

Тот, кто продает квартиру с помощью агента по недвижимости, не хочет тратить время на долгие поиски, общение и переговоры. Но дело еще и в цене продажи. Если вы сами поговорите только с 3-4 людьми, вам повезет получить одно предложение. Профессионалы используют свои контакты и разговаривают со многими потенциальными покупателями, чтобы получить лучшее, самое высокое предложение, которое можно получить в текущей рыночной ситуации.

Вот еще несколько деталей.

Налоги при продаже в Берлине: что вам придется заплатить?

Очень быстрый взгляд на налоги при продаже многоквартирного дома в Берлине:

1. Налог на спекуляцию: продажа без налога
2. 3 свойства правило в Берлине
3. Сделки с активами и акциями: налог всего 1,54%

Налог на спекуляцию: продажа без налога?

Период спекуляций объясняется быстрее:

• (Исключительно владельцы жилья = 3 года)
• Аренда = 10 лет

Если вы продаете товар в течение периода спекуляции, вы должны — проще говоря — заплатить налог на прибыль в обычном порядке, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. Если вы хотите произвести быстрый расчет, воспользуйтесь моим бесплатным налоговым калькулятором спекуляций. По истечении этого срока продажа не облагается налогом.

Кроме того, есть правило 3 объектов и, что вас интересует, разница между сделкой с активами и сделкой с акциями. Подробнее читайте здесь:

• Продажа многоквартирного дома: налоги



Коучинг по недвижимости и налогам

Коучинг по недвижимости и налогообложению от экспертов и инвесторов. Я рад познакомить вас с лучшими:

• Коучинг по недвижимости
• Коучинг по налогообложению недвижимости
• Свяжитесь с нами

Здесь вы можете найти больше для:

• Начинающие риелторы
]]> https://lukinski.ru/%d0%b2%d0%bb%d0%b0%d0%b4%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d0%b5-%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d1%8c%d1%8e-%d0%bf%d1%80%d0%b8%d0%b2%d0%b8%d0%bb%d0%b5%d0%b3%d0%b8%d1%8f-%d0%bd/ Sat, 03 Feb 2024 16:36:46 +0000 https://lukinski.de/%d0%b2%d0%bb%d0%b0%d0%b4%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d0%b5-%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d1%8c%d1%8e-%d0%bf%d1%80%d0%b8%d0%b2%d0%b8%d0%bb%d0%b5%d0%b3%d0%b8%d1%8f-%d0%bd/ Привилегия гнездования — мое новое любимое слово! Хотя я давно знаю о модели холдинга, сегодня я впервые услышал термин «Schachtelprivileg». Проще говоря: всего 1,54% налога на продажу недвижимости! Если у вас уже глаза на лоб лезут, прочитайте эту небольшую статью о холдинге. Совет! Узнайте больше о правовых формах и альтернативах в Германии здесь: Правовые формы в Германии.

Привилегия коробки: экономия на налогах при продаже недвижимости

Привилегия гнездования: термин, который стоит знать!

Хотя я уже много лет использую модель холдинга в секторе недвижимости, я только недавно столкнулся с термином «привилегия гнездования». Итог? Всего 1,54% налога на продажу недвижимости! Если вам интересно, позвольте мне познакомить вас с миром холдинга в этой небольшой статье.

Налогообложение компании GmbH, занимающейся недвижимостью

ГмбХ облагается корпоративным налогом, надбавкой за солидарность и торговым налогом, в результате чего эффективная ставка налога составляет около 30%.

Однако если вы создаете свою компанию GmbH в рамках проектов в сфере недвижимости, вы можете воспользоваться расширенным снижением торгового налога.

В этом случае вы платите только 15,83% налога с дохода от аренды и арендной платы.

Такая же низкая налоговая ставка действует и при продаже недвижимости. Однако здесь необходимо соблюдать осторожность, чтобы не попасть в категорию коммерческой недвижимости. Вы можете продать не более трех объектов недвижимости в течение пяти лет, в противном случае ставка налога возрастает до 30%.

Сделка с акциями предлагает еще более выгодный с точки зрения налогообложения вариант продажи недвижимости.

Холдинговая компания: снижение налогового бремени до 1,54%

Умело структурировав свою компанию с ограниченной ответственностью, вы можете снизить налоговую нагрузку при продаже недвижимости всего до 1,54 %. Еще немного поразительного:

1,54% Налоги на продажу

Эта концепция, известная как сделка с акциями, выгодна благодаря холдинговой структуре и привилегии вложенности. Ваша бизнес-структура состоит из двух компаний с ограниченной ответственностью. Одно из них приобретает недвижимость, а второе общество с ограниченной ответственностью выступает в качестве материнской холдинговой компании. Если вы захотите продать свою недвижимость, холдинговая компания передаст акции вашей компании недвижимости GmbH покупателю.

Здесь вступает в силу привилегия гнездования

Если корпорация продает акции другой корпорации, 95% прибыли не облагается налогом.

Это означает, что эффективная ставка налога на прибыль от продажи недвижимости составляет всего 1,54%.

Подробнее о GmbH & asset-managing GmbH

Узнайте больше о ГмбХ здесь

• ГмбХ: простое объяснение
• Компания с ограниченной ответственностью, управляющая активами



]]>