Лукинская проверка [год]

На моем портале сравнения вы найдете самые важные темы и хороших поставщиков. Для финансирования строительства, последующего финансирования и многого другого! Обеспечьте себе хорошие условия с помощью моей проверки поставщиков 2023:

• Сравнение [год]

Финансирование: сравнение поставщиков

Все и вся в инвестициях в недвижимость: выгодное финансирование!

• Сберегательный контракт строительного общества — наращивание капитала
• Финансирование строительства — благоприятные процентные ставки
• Последующее финансирование / форвардный кредит
• Кредит в рассрочку — для небольших ремонтов и ко.
• Арендный депозит — первая арендная квартира

Инвестиции: сравнение провайдеров

Наращивание собственного капитала означает экономию и инвестирование денег. Вот мои советы:

• Текущий счет — хранение денег
• Депо — Инвестировать деньги
• Деньги до востребования — откладывание денег на короткий срок
• Срочные вклады — откладывание денег на длительный срок
• Roboadvisor — Инвестирование денег (автоматическое)

Имущество: страхование и продажа

И наконец, 2 практических сравнения для владельцев недвижимости:

• Страхование домашнего имущества
• Частичная продажа

Экономия научит вас, как разбогатеть!

Что это значит? Проще говоря, каждый евро, который вы сэкономите, например, на процентах, может быть напрямую реинвестирован вами, как умным инвестором. Каждый евро соответствует ~ 20 % капитала для первой, второй покупки недвижимости. Таким образом, при использовании кредита 1 евро превращается в 6 евро, которые вы можете инвестировать. Экономия 100 евро на процентах = 600 евро больше собственного капитала, 1 000 евро = 6 000 евро больше собственного капитала и т.д.

Пример:

• Кредит в размере 100 000 евро под 2% годовых
• 1-й год = 2 000 евро процентных расходов
• 2-й год = 1 960 евро процентных расходов
• …
• 39 130,36 евро процентные расходы !!!

Реализация:

• Стоит сравнить предложения / поставщиков
• Проценты — это фактор затрат №1 после цены покупки недвижимости

Совет! Воспользуйтесь калькулятором плана погашения (см. ниже), чтобы самостоятельно определить, сколько процентов вам будет начисляться каждый год при стоимости кредита всего в 2%.

Пример плана погашения: 2% на срок 35 лет

Вот пример финансирования под 2% на срок 35 лет.

Оценка недвижимости всех типов с помощью метода

Вы хотите продавать анонимно? Ознакомьтесь с нашим профилем покупки земли здесь. Частная продажа земли сопряжена со многими опасностями и рисками, поэтому при продаже земли возникают ошибки.

Подробнее о теме оценки имущества можно узнать здесь. Как вы оцениваете недвижимость? Как рассчитать рыночную стоимость недвижимости Кто имеет право оценивать недвижимость? Кто предоставляет информацию о стандартной стоимости земли? Факторы стоимости, местоположение, удобства, рыночная стоимость, реалистичная цена: Вот как можно оценить вашу недвижимость.

Оценка: ситуация, варианты и развитие

Есть много вопросов, на которые нужно ответить, лучший ответ — пригласить эксперта для оценки недвижимости или земли. Какая цена является подходящей и реалистичной для вашей собственности, с недвижимостью или без нее? Если покупка была совершена не так давно, первой точкой отсчета может быть цена покупки на тот момент. Сопоставимые участки земли из онлайн-предложений регионов также могут дать нечеткую оценку.

При продаже недвижимости «воспринимаемая стоимость» не является оптимальной основой.

Если стоимость слишком высока, недвижимость может «сгореть», потому что она слишком долго остается на рынке и кажется, что с ней что-то не так.

Часто цена снижается, что означает потерю реального потенциала дохода от недвижимости — вы упускаете хорошие деньги. Об этом свидетельствует и исследование, проведенное сберегательными банками в сотрудничестве с FlowFact AG и Институтом IIB Dr. Hettenbach. Была обнаружена корреляция между временем маркетинга, ценой продаж и маркетинговой ценой. Исследование подтвердило, что выручка больше, а период маркетинга короче, если при оценке недвижимости вы опираетесь на реалистичную оценку.

Таким образом, профессиональная оценка экспертами рыночной стоимости недвижимости настоятельно рекомендуется для беспроблемной сделки купли-продажи.

• Оценка оценщиком или экспертом (агент по недвижимости)
• Потенциал дохода, потерянный из-за снижения цены, если реклама слишком длинная

Рыночная стоимость, стоимость ипотечного кредитования и стоимость активов

Оценка основывается на различной стоимости имущества. Наиболее важными являются рыночная стоимость, стоимость ипотечного кредитования и стоимость активов. В принципе, справедливая рыночная стоимость, также называемая рыночной стоимостью, определяется в ходе оценки имущества или оценки недвижимости.

Примите во внимание общепринятые методы оценки:

• Реальная стоимость
• Стоимость ипотечного кредитования
• Значение единицы измерения
• Стандартное значение заземления
• Стоимость земли

Какой метод оценки подходит для моей собственности? Недвижимость + недвижимость

Для определения стоимости имущества экспертами и оценщиками допускается применение трех стандартизированных методов: Метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод стоимости капитализированной прибыли. Какой метод подходит и когда — зависит от объекта недвижимости. Если речь идет о земельном участке, то используются другие методы оценки, чем для здания. Различные методы оценки также используются для недвижимости, занимаемой владельцем, и арендуемой недвижимости. В случае с недвижимостью, выставленной на принудительный аукцион, с оценками объектов можно ознакомиться в компетентных районных судах — часто в режиме онлайн. В этом случае согласие собственника не требуется, и любое заинтересованное лицо может ознакомиться с таким экспертным заключением бесплатно.

Постановление об оценке недвижимости (ImmoWertV)

До 1988 года оценка недвижимости производилась на основании Постановления об оценке (WertV). В 2010 году он был заменен Постановлением об оценке недвижимости (ImmoWertV). Новый закон направлен на дальнейшую стандартизацию оценки. Принимая новое постановление, законодатель также имел в виду иностранных инвесторов. ImmoWertV регулирует обязательные условия и процедуры для оценщиков, работающих по частному заказу и назначенных государством. Он также является обязательным для экспертных комиссий по оценке недвижимости.

Постановление о стоимости недвижимости различает:

• Оценка стоимости недвижимости и
• Оценка стоимости зданий

Застроенные и незастроенные земли

С помощью сравнительной стоимости IPV можно более точно определить цену предложения. В отличие от сравнительной стоимости, которая составляется агентом по недвижимости, рыночная стоимость — это точная цена, которую можно ожидать за недвижимость на определенную дату. То, что входит в рыночную стоимость, регулируется Строительным кодексом (BauGB). Для определения рыночной стоимости недвижимости учитываются местоположение, состояние, оборудование (в застроенном состоянии), а также юридические обстоятельства. Термин «рыночная стоимость» используется как синоним.

Стоимость земли определяется в ходе оценки земли. Определение стоимости земли основано на методе сравнительной стоимости и использовании подходящих стандартных стоимостей земли. Согласно строительному кодексу (BauGB), для расчета стоимости земли должны быть сформированы экспертные комиссии. В состав этих экспертных комиссий входят независимые эксперты и сотрудник налоговых органов.

Стандартные значения показывают, сколько в среднем стоит квадратный метр земли в определенном месте. Однако конкретные свойства земли не включены в стандартную стоимость земли. Поскольку для оценки используется только среднее значение по региону, стандартная стоимость земли может сильно отклоняться от реальной стоимости земли.

Выписка из земельного кадастра

Для определения стоимости участка под застройку необходимо ознакомиться с выпиской из земельной книги. Эта выписка, которую можно получить в земельном кадастре, содержит все записи земельного кадастра для участка и соответствует истории участка.

Однако только продавец имеет право запросить выписку из земельной книги.

Выписка из земельной книги гарантирует, что продавец имеет соответствующие права на недвижимость и может фактически продать их. Если зарегистрировано несколько бенефициаров, они могут продать только свои соответствующие акции.

Существующие ограничения на использование недвижимости также вносятся в выписку из земельной книги (например, недвижимость может быть построена только для жилых целей). Для покупателей и продавцов выписка из земельной книги необходима для оценки, раздела или продажи земли или имущества.

Еще одним важным моментом в оценке является местоположение земли или недвижимости. Критериями оценки являются:

• Макроместоположение, т.е. регион или микрорайон
• Микроместоположение, непосредственная близость к объекту недвижимости

Например, в оценку включается социальная среда района и его инфраструктура. Даже если хорошее транспортное сообщение с торговыми, школьными и промышленными районами только планируется в будущем, это уже может повлиять на оценку недвижимости.

Оценка недвижимости в центре внимания инвесторов

Для инвесторов, помимо стандартной оценки, особый интерес представляет доходность участка земли или недвижимости.

Доходность недвижимости относится к ее развитию в будущие годы. Поскольку предельные параметры объекта недвижимости, а также оценка, произведенная на контрольную дату, могут измениться в кратчайшие сроки, возможна только оценка ожидаемой доходности. Фактор «местоположение» также имеет особый вес в этой оценке.

В своем исследовании компания Welt рассмотрела развитие макрорайонов всех районов Германии до 2030 года. Другим ключевым фактором будущего развития стоимости является «отставание в ремонте», поскольку ожидается проведение ремонтных работ на уровне выше среднего. Если маркетинг вашей недвижимости направлен, в частности, на инвесторов, необходимы дополнительные критерии для оценки инвестиционного предложения.

Веские причины для проведения экспертной оценки

Если интересует стоимость имущества, необходимо определить рыночную стоимость. Если имущество подлежит продаже, если предстоит развод или если речь идет о наследстве, за основу берется рыночная стоимость имущества. Рыночная стоимость также является основой для стоимости, которая будет обсуждаться при выдаче кредитов и других формах раздела имущества. В случае раздела недвижимого имущества (развод, общность наследников) ценовой диапазон не подходит. Поэтому конкретная сумма должна быть указана в оценке имущества как часть оценки справедливой рыночной стоимости. Эта рыночная стоимость относится к моменту времени, определенному в ходе оценки.

При продаже земли точная стоимость не имеет решающего значения, и часто определенная стоимость земли выражается в ценовом диапазоне. При продаже земли и зданий важную роль играет региональный рынок, а также спрос и предложение.

В зависимости от стратегии продажи, с определенной сравнительной или рыночной стоимостью проводятся различные процедуры. Основное различие проводится между продажей по фиксированной цене и продажей имущества на торгах. Ни в коем случае нельзя включать «предполагаемую стоимость» недвижимости в маркетинговую основу. Если цена продажи выше рыночной стоимости, покупатель должен предоставить гораздо больше собственных средств, чем необходимо.

Читайте здесь:

• Стандартное значение заземления
• Стандартная карта стоимости земли
• Рыночная стоимость

Продажа земли: Контрольный список

Все о процессе, строительном законодательстве, агенте по недвижимости, нотариусе, расходах и налогах:

• Продать землю

Частичная продажа земли

Прежде всего, давайте начнем с основ, для тех, кто только слышал о «частичной продаже недвижимости».

Что означает частичная продажа? Как происходит частичная покупка?

Небольшое определение — Принцип частичной продажи основан на продаже и последующей плате за пользование, которую вы платите новому владельцу части. Таким образом, с точки зрения понимания, «плата за пользование» объясняется просто, со сравнением с арендой или лизингом.

Частичная продажа с первого взгляда:

• Вы продаете долю (обычно 10% — 50%)
• Финансовая компания становится совладельцем
• Вы сохраняете полное право пользования
• За это вы платите абонентскую плату

Все еще работают, как в Северном Рейне, так и в других местах:

Различия в плате за пользование

При покупке недвижимости есть один основной фактор, который имеет значение: насколько велика плата за пользование? Если вам не нужно продавать очень быстро из-за ликвидности, вам все равно следует рассмотреть альтернативу ипотечного кредита. Это связано с тем, что при продаже части недвижимости плата за пользование (невыгодно) обычно составляет от 3 до 5%.

• Плата за использование в зависимости от провайдера: 3-5% в год.

Пример:

• Проданная доля: 100 000 евро
• Плата за пользование: 3-5% в год
• Расходы: 3,000 — 5,000 евро / год

Таким образом, вы платите ежегодный взнос в размере от 3 000 до 5 000 евро за проданную акцию стоимостью 100 000 евро.

Как определяется стоимость вашего имущества?

Если вы не знаете текущую стоимость вашей земли, ее все равно необходимо определить. Ключевые показатели (такие как площадь участка), его использование (незастроенная земля или используемая сельскохозяйственная земля, лес, родники и т.д.) занимают центральное место. Важной является стандартная стоимость земли, которую вы можете найти в карте стандартной стоимости земли, а также экспертное мнение. Именно это в конечном итоге определяет конкретную оценку.

Подробнее об этой теме читайте здесь:

• Тарифная недвижимость

Конечно, самые востребованные участки находятся в городской черте, но многие продают и сельскохозяйственные земли.

Сравнение: Ипотечный кредит на землю

По сравнению с ипотечным кредитом, где вы платите только 1%, это явный недостаток частичной продажи. В свою очередь, вам не придется проходить через кредитные проверки банков. Еще одним преимуществом является то, что вы получаете стоимость покупки почти сразу.

При 1% годовая экономия составляет уже 2 000 — 4 000 евро. За 10 лет — существенная разница.

• Преимущество: более благоприятные условия
• Недостаток: проверка кредитоспособности

Поэтому если у вас недостаток ликвидности, так что вы вынуждены немедленно продать недвижимость, то частичная покупка является возможным вариантом. Потому что вы экономите на многих этапах продажи недвижимости.

С другой стороны, у вас высокие затраты на последующие действия. Вот почему сравнение имеет смысл! Продажа? Частичная продажа? Ипотечный кредит на недвижимость? Моя рекомендация — однозначно ипотечный кредит, потому что он экономит 2/3 расходов (сравнение: частичная продажа). Если вам нужны деньги быстро, действительно быстро, то частичная продажа — это определенно вариант.

Поэтому всегда рассматривайте оба варианта — частичную продажу и кредит на недвижимость.

Шаг 2: Полная продажа имущества

Все поставщики услуг по частичной продаже также предоставляют вам прямую возможность продать вашу недвижимость полностью в обозримом будущем. В этом случае покупателем является предыдущий совладелец, который становится единственным владельцем недвижимости.

Здесь я даю еще 2 ценных совета из справочника » Частичная продажа недвижимости «:

1. Общий объем продаж и инфляция
2. Организовать узуфрукт

Быстро объяснил:

Общий объем продаж и инфляция

Если предположить, что вы продадите через 15 лет, инфляция (демонетизация) увеличилась на ~ 32%, при 2% / год. Таким образом, если вам предлагают оценку менее 32%, не компенсируется даже инфляция. Именно поэтому стоит обратить внимание на сравнение провайдеров.

Организовать узуфрукт

Если вы хотите полностью продать свою собственность, но продолжать пользоваться ею «до конца жизни», договоритесь об узуфрукте. Узуфрукт гарантирует вам право пользования до конца жизни (не подлежит передаче).

Оставаться жидким.

Как происходит продажа части имущества?

Давайте еще раз кратко подытожим полученные результаты:

Разница между продажей и частичной продажей

При обычной продаже земли вы продаете всю собственность, то есть 100% доли в земле. При частичной продаже земельного участка вы продаете только часть имущества (земельного участка).

Большинство продавцов при частичной продаже покупают 10%, 20%, 25% или даже 50%, т.е. половину вашей собственности. Взамен вы обычно быстро и легко получаете стоимость покупки. Это большое преимущество частичной продажи!

Плата за пользование после частичной продажи

Для дальнейшего, единоличного использования вы должны вносить ежемесячную плату за пользование, так называемую плату за пользование. В зависимости от того, какого поставщика вы выбрали для частичной продажи вашей недвижимости, сумма варьируется от 3% до 5% (от стоимости покупки в год). По сравнению с ипотечным кредитом на вашу землю (всего 1%), это уже существенная разница для продажи земли.

Вывод: частичная продажа земли имеет смысл? 3 варианта

Частичная продажа — Если вам нужны деньги быстро, действительно быстро (в течение нескольких недель), из-за нехватки ликвидности, то частичная продажа вашей собственности является одним из вариантов.

Продажа и аренда — Если у вас есть немного времени (более нескольких недель), вам лучше подумать о продаже вашей недвижимости, а затем о сдаче ее в аренду. Потому что, особенно в отношении инфляции (полная продажа на втором этапе), у вас есть некоторые недостатки с частичной продажей.

Ипотечный кредит на вашу недвижимость — важно, поговорите с вашим банком. Кредиты можно получить и в более старшем возрасте. Многие люди боятся этого и говорят: «Я все равно не получу кредит в банке». Неправильно! Поэтому поговорите со своим банком и с 2-3 альтернативными вариантами. Таким образом, вы платите всего 1% вместо 3-5% (при текущих процентных ставках).

Совет! Также вариант для лесных участков в случае дальнейшего выращивания:

Частичная продажа XL: налог на спекуляцию, общность наследников & Co.

Подробнее о частичной продаже читайте здесь — обзор стоимости использования, преимущества, недостатки, налоги, продажа от совместных наследников, развод и многое другое. Мои рекомендации для продавцов!

• Частичная продажа недвижимости
• Сравнение поставщиков услуг по частичной продаже

Agrar verkaufen: Wiese, Feld, Acker & Co.

Возможно, вы уже читали наше большое руководство по продаже земли, или вы читали более конкретные руководства, например, по продаже лесных угодий.

У тех, кто впервые сталкивается с вопросом продажи земли, наверняка возникает вопрос:

• Как продать землю сельскохозяйственного назначения?
• С какого шага мне начать?
• Кто меня консультирует, готовит экспертные заключения & Co.

Вот несколько советов по продаже сельскохозяйственных угодий, сельскохозяйственных земель и других, более специализированных земель. Вы также можете прочитать больше о процессе, ошибках и рисках, а также о налогах при продаже земли.

Продавать частным образом или с помощью профессионала?

Ответ на этот вопрос находится довольно быстро. Существуют различные параметры, которые влияют на цену продажи. К ним относятся, например, оценка земли, а также солидная и капиталоемкая сеть покупателей, а также навыки ведения переговоров. Ведь речь идет не «просто» о кондоминиуме, а о более сложных, пригодных для сельского хозяйства землях, со всеми дополнениями о почвенной экспертизе, прогнозах и возможностях развития.

Минимизация усилий, максимизация прибыли

Продажа сельскохозяйственных земель частным образом, например, через порталы недвижимости, не самая лучшая идея.

1. Что вы делаете со всеми запросами?
2. Какие документы, бумаги и экспертные заключения вам необходимы?
3. Кто рассылает информацию и звонит по телефону для решения вопросов?
4. Кто действительно обладает кредитоспособностью и готовностью покупать?
5. Сколько посещений вы хотите/необходимо провести?
6. Кто готовит и проводит переговоры?
7. …

От проверки кредитоспособности до назначений на просмотр и переговоров: Время — это деньги. Вот почему в этой стране 70% + продают с помощью профессионалов, таких как агент по недвижимости.

Продать частным образом?! Рискованная частная продажа

Время — важный фактор. Если на вас не оказывают давления с целью продажи — отлично. Тогда вы сможете позволить себе совершить одну или две ошибки. Но кто хочет этим заниматься? Вот недавний пример клиента, который хотел продать свою недвижимость в Берлине. Частное лицо.

Пример сельскохозяйственных земель во внутренних районах Берлина

Вот пример обратившегося к нам клиента, типичный случай. Это была территория в районе Берлина, которая подлежала продаже. Ошибка вкратце: частная продажа без достаточной проверки кредитоспособности или подтверждения финансирования из банка. Результат: месяцы задержки и отказ от работы.

Продавец разместил частное объявление на известном портале. Сразу же пришло много сообщений, но почти все разговоры сошли на нет. Прошли недели.

Ошибка: Недостаточная кредитоспособность и верификация

Спустя несколько месяцев, наконец, был найден человек, у которого было желание и кредитный рейтинг — предположительно. Поэтому после визита на место мы говорим о проверке финансирования банком покупателя и ждем. Снова проходит несколько недель.

Затем, спустя еще несколько недель, вы получаете сообщение от покупателя или заинтересованного лица о том, что первый банк отказал в финансировании, и теперь они обращаются во второй банк. Ждите.

Прошло еще несколько недель, а у него все еще не было ни подтверждения финансирования от банка, ни предварительного договора купли-продажи, ни нотариальной записи.

Заключение — давление и разочарование:

Внезапно возникает все большее и большее давление с целью продажи, и в то же время растет разочарование.

Вы не поверите, со сколькими частными продавцами происходит подобная история.

Именно поэтому более 2/3 участков продаются с профессионалом на стороне (агенты по недвижимости и т.п.).

Профессиональная торговля землей сельскохозяйственного назначения

Подготовка — это главное и основное, чтобы не потерять месяцы на продаже мест А и В, и даже годы на местах С.

Подготовка — это ключ: даже при использовании сельскохозяйственных земель

Но работа начинается гораздо раньше, что является еще одной причиной, по которой сотрудничество с брокером является выгодным.

Совет по комиссионным брокера! В частном порядке закон в настоящее время предусматривает разделение 50/50 (покупатель, продавец). В коммерческой торговле вы также можете возложить 100% на покупателя.

Так что, в принципе, в коммерческой торговле это даже не стоит денег. Для этого вы получаете сеть, когда речь идет об известном агенте по недвижимости.

• Какие документы и бумаги вам нужны?
• К каким группам покупателей вы обращаетесь с помощью специальной недвижимости?
• Хотите ли вы, чтобы все знали, что вы хотите продать свою сельскохозяйственную землю?
• Должны ли все знать стоимость (рост ваших активов)?

Дискретность: соседи, зависть и конкуренция

Помимо фактора времени (= деньги), для многих продавцов сельскохозяйственных земель также важно, чтобы посредничество в продаже вашей собственности осуществлялось незаметно, т.е. анонимно. От конкуренции в регионе до семьи, соседей или даже получения крупных сумм денег. Существуют различные причины, по которым значительная часть продавцов хочет продавать анонимно и незаметно.

Личная сеть: покупатели и инвесторы

Конечно, профессиональная торговля недвижимостью выглядит совсем иначе. Здесь речь идет не о маркетинге на порталах недвижимости, обращаются к личным покупателям, инвесторам, фондам, а также к группам иностранных инвесторов.

Инвесторы из-за рубежа: прибыльный бизнес

Иностранные инвесторы для сельскохозяйственной области? Да! Многие ищут в этой стране хорошие доходы и капиталовложения. Благодаря привлекательной доходности в этой стране, а также хорошему качеству почвы и воды (грунтовых вод и водных источников) в целом, очень многие инвесторы из ближнего и дальнего зарубежья также ищут землю.

Большим преимуществом для вас как продавца является то, что деньги здесь немного меньше, чем дома — проще говоря.

Центральное место в этом, конечно же, снова занимает известное агентство недвижимости.

Эксклюзив — это быстро: спрос и предложение

Еще одно сильное преимущество для вас со стороны продавца:

Сделки заключаются гораздо быстрее.

Почему? Торговля недвижимостью ведется исключительно на бирже, а предложения делаются только частным лицам. Такая эксклюзивность обеспечивает дефицит предложения и тем самым повышает спрос на стороне клиента.

Время — деньги! Состоятельные клиенты, в частности, не хотят тратить время впустую

Потеря времени, например, при наличии нескольких заинтересованных сторон в одном и том же объекте недвижимости. Бизнес должен вестись быстро.

Найдите агента по недвижимости: Известный офис или из региона?

Поэтому рассмотрите возможность сотрудничества с региональным агентом по недвижимости, который делает то, что делают все: Рекламируйте свои сельскохозяйственные земли широко на всех порталах недвижимости. После этого сотни людей будут писать, будет проведено множество бесед, написаны электронные письма, плюс телефонные звонки. Проходит много времени, мало кто действительно обладает кредитоспособностью, волей, как описано выше.

Процесс поиска сельскохозяйственных угодий занимает месяцы, а иногда и годы.

Время — деньги! Обращение к инвесторам

Вот еще один психологический аспект, который дает вам преимущества в торговле вне рынка:

Когда профессиональные инвесторы или их сотрудники видят объекты, размещенные на порталах недвижимости, сразу возникает вопрос: зачем? Почему недвижимость не нашла покупателя? Никто не будет даже беспокоиться об этой собственности дальше. В конце концов, существуют тысячи рекламных объявлений. Кто должен просматривать их все?

Семейные офисы, фонды недвижимости и т.д.

Поэтому семейные офисы, фонды недвижимости и другие компании напрямую общаются с известными агентствами недвижимости и представляют им только эксклюзивные объекты. Потом все происходит очень быстро.

На внерыночном рынке представлены крупные фамилии, т.е. семейные офисы, фонды недвижимости, другие учреждения, к которым обращаются индивидуально и конкретно, в зависимости от профиля покупки.

Все это называется внерыночной торговлей.

Продажа сельскохозяйственных земель: Процедура, налоги и советы

Вы хотите узнать больше о продаже сельскохозяйственных земель? Тогда ознакомьтесь с нашим подробным руководством по теме продажи земли. Здесь мы говорим о конкретной процедуре на всех отдельных этапах процесса продаж. Вы узнаете больше о типичных ошибках, которые допускаются при продаже, и, конечно, все о налогах при продаже земли.

• Продать землю

Сельскохозяйственная почва / поле с весной

Продажа источника воды — оценка, брокеры, переговоры, процедура и налоги, также существует множество вопросов при продаже источника воды. Подходящее ли сейчас время для вашей продажи? И если да, то какой способ продажи является наиболее эффективным? Вода является дефицитным ресурсом. Несмотря на то, что более 71% поверхности нашей планеты составляет вода, продуктивных, чистых источников воды становится все меньше и меньше. Низкое предложение, высокий спрос: подумайте не только о региональных покупателях, но и об инвестиционных фондах и, да, даже о продовольственных компаниях. Для этого вам нужен брокер с эксклюзивной сетью. Независимо от того, являетесь ли вы единоличным владельцем или водным кооперативом, ознакомьтесь с вопросом продажи здесь.

• Продам поле с пружиной

Лиственный лес, смешанный лес, хвойный лес: Продажный лес

Лиственный лес, смешанный лес или даже хвойный лес, леса имеют большое преимущество, они предлагают сырье для регенерации. В то же время они предлагают не краткосрочную прибыль для оператора, а долгосрочные доходы. Поэтому многие владельцы лесных угодий думают не так, как «типичные» землевладельцы недвижимости и имущества, часто они планируют на несколько поколений вперед. Знаете ли вы, что даже быстрорастущие ели в природе могут жить до 600 лет? Через 70-80 лет их вырубают, тогда высота ствола достигает около 30 метров. Одним словом, существует множество параметров, влияющих на продажу лесного участка. Как я могу продать свой лес?

• Продать лес

Вилла, недвижимость, новое строительство и т.д. — риск и ошибки

Важно, что эта статья относится к продаже:

• Эксклюзивная недвижимость, например, виллы
• Крупные объекты недвижимости, такие как новые здания
• Специальные проекты, такие как земля, лесные угодья, сельскохозяйственные угодья & Co.

Если вы хотите продать «только» кондоминиум или «только» дом, то читайте здесь: 15 самых распространенных ошибок при продаже недвижимости.

Все говорят вам о типичных ошибках, но здесь вы также получите настоящую информацию о том, как продавать недвижимость!

Предисловие: Ошибки человеческие и (!) их можно избежать

Существуют типичные ошибки, которые встречаются при продаже квартир, домов и земли. Ошибки, которые вы также найдете на всех сайтах!

Возможно, вы уже сталкивались с такими грозными заголовками, как «Избегайте этих 7 ошибок» или «10 ошибок, которых следует избегать», а еще лучше «11 самых больших ошибок при продаже недвижимости», когда изучали вопрос о продаже вашей собственности. Вы уже знаете эти «типичные» ошибки при продаже недвижимости из статьи «15 ошибок, которых следует избегать».

Ошибки вполне нормальны, ведь, как уже упоминалось во введении, ежегодно продается лишь немногим более 271 000 объектов недвижимости, давайте посмотрим на рынок недвижимости Германии. Значительная часть из них также является чисто B2B (т.е. от компании к компании). Поэтому вряд ли кто-то из частных продавцов знает о рисках.

Контрольный список: 15 ошибок в кратком изложении

Эти действительно типичные ошибки также быстро перечислены:

1. Слишком мало времени запланировано на продажи — Мало времени? Давление уже наступает
2. Неподходящее время для продажи — Ситуация и экономика
3. Неточное описание объекта — Экспозиция написана непрофессионально
4. Нелестные фотографии в разоблачениях — Как и разоблачения, почти не пользуются спросом
5. Неправильная целевая группа и стратегия — например, студенческая квартира в газете вместо социальных сетей
6. Стоимость недвижимости оценивается неверно — недвижимость не находит покупателей
7. Документы и доказательства отсутствуют — Документы отсутствуют
8. Недвижимость не подготовлена к просмотру — Не убеждает потенциальных покупателей на месте
9. Недооценка усилий, затрачиваемых на процесс продажи — На многих людей оказывается давление, например, если новая недвижимость уже профинансирована.
10. Продажа и переговоры представляются легкими — подготовка в этом случае ведется лишь наполовину и приводит к потерям в цене покупки
11. Этап продажи разработан самостоятельно — продажа в частном порядке без агента по недвижимости и экспертизы
12. Перспективы задерживаются слишком долго — теряется ценное время, сжигается имущество из-за длительного времени размещения объявлений.
13. Подтверждение финансирования (покупатель) — кредитоспособность покупателей не проверяется
14. Дефекты в договоре купли-продажи упущены — права, но и сроки
15. Горящая недвижимость — Крупная или эксклюзивная недвижимость на массовых порталах

Для небольших объектов, находящихся в частной продаже, это, безусловно, всегда хороший первый обзор. Однако как только речь идет уже не о 100 000 евро, а о 1, 3 или даже 10 миллионах, важны уже совсем другие факторы.

Золотое правило для недвижимости: эксклюзивность как фактор продаж

Правило № 1:

Самое главное — эксклюзивность в продажах, когда речь идет о недвижимости > 1 млн. евро.

Почему? Вы можете узнать об этом здесь, в этой статье.

Недвижимость в сравнении

Давайте сначала рассмотрим различные типы покупателей и то, как они изучают и оценивают недвижимость. Слово «ETW» означает кондоминиум. Мы рассматриваем 4 группы покупателей:

1. Группа: ETW / дом 80sqm ~ 200,000 довольно безразлично; также означает, что сторона покупателя в основном неопытный, есть меньше проверки
2. Группа: 150 кв.м ~ 900,000 / критический покупатель
3. Группа: 200sqm ~ 1,200,000 / исследования покупателей
4. Группа: 250 кв.м. и более 1,5 M / рассматривающий покупатель
5. Группа: крупная недвижимость, новое строительство, сельскохозяйственные земли и т.д. — Специальные объекты / очень опытные покупатели, в основном с собственным бюро недвижимости

Группа 1-3, т.е. недвижимость площадью до 200 кв.м., в основном находится на обычном рынке недвижимости, в которой заинтересованы «только» частные лица. Типичная маркетинговая стратегия здесь такова: Многое помогает многому. Часто поручают работу 2 или 3 агентам, а недвижимость уже размещена на 4-5 порталах, в газетах, возможно, даже в социальных сетях.

Группа 4 покупает недвижимость площадью более 200 кв.м., но все еще в частном порядке. Те, кто покупает в этом сегменте, обычно уже имеют опыт и знают толк в строительных материалах, геодезистах и так далее. В крайнем случае, здесь вам понадобится помощь агента по недвижимости в переговорах.

Группа 5 покупает недвижимость в потоке. 50 единиц (т.е. квартир) в квартал или даже в месяц. Некоторые инвесторы напрямую покупают 1 000 единиц недвижимости, будь то в местах А, В или даже С. Бывшие отели, нуждающиеся в ремонте, которые переоборудованы в кондоминиумы или даже лесные массивы, сельскохозяйственные угодья, старые сборные здания и т.д.

Правило номер 2, из группы 5:

Время (обычно) важнее денег

Группам 4 и 5 нужны эксклюзивные посредники, анонимные продажи недвижимости, вместо «широких» массовых и маркетинговых, с прямой линией к инвесторам, фондам недвижимости и семейным офисам.

Семейные офисы (инвесторы) и фонды, а не частные лица

Если вы хотите добиться высокой цены при продаже недвижимости, вам необходимо помнить о нескольких вещах, особенно о правиле номер 1: эксклюзивность!

Инвесторы в недвижимость, семейные офисы, любого рода «учреждения» проверяют предложения по недвижимости, и они предпочитают анонимность при покупке и продаже недвижимости. Речь идет не только об эксклюзивных виллах, но прежде всего о новостройках, многоквартирных домах, микрорайонах, участках под застройку и многом другом.

Поэтому следует отделить отдельные единицы, такие как квартира, дом, террасный дом, двухквартирный дом и т.д:

1. Недвижимость с несколькими единицами (террасный дом, квартал, улица…)
2. Эксклюзивная недвижимость богатых или известных людей

Такие объекты не должны появляться на публичных порталах, потому что в идеале должен быть только 1 заинтересованный человек, который быстро и сразу становится покупателем. Для недвижимости стоимостью более 5 миллионов евро (читайте наш профиль покупки здесь) время является наиболее ценным фактором.

Покупатели должны иметь солидное финансовое положение, подтверждение капитала не должно быть проблемой. Знать этих конкретных инвесторов в недвижимость, частных лиц и инвестиционные группы — наша работа. Соответственно, более 99% наших объектов никогда и нигде не появляются!

Таким образом, размещение занимает не месяцы, а иногда всего 7-10 дней.

Большое преимущество внерыночной продажи недвижимости и продажи частным лицам, семейным офисам и др:

• Анонимность покупателей и продавцов
• Хорошие закупочные цены, благодаря эксклюзивным предложениям

Многоквартирный дом в А-расположении с потенциалом развития.

Горящая недвижимость — 10 порталов, 10 брокеров, … Опасность

Агенты по недвижимости и порталы по недвижимости влекут за собой риски? Да, именно.

Слишком много рекламы — ошибка 1

Большая опасность заключается в следующем: ваша недвижимость находится в Портале 1, Портале 2, Портале 3, поэтому солидные покупатели будут задаваться вопросом:

Почему эта недвижимость представлена на стольких порталах?

Почему? Покупатели недвижимости сравнивают предложения (см. группы 1-5 выше). Как только появляются дубликаты, они становятся скептиками:

• Почему недвижимость нуждается в таком большом количестве маркетинга?
• Есть ли какие-либо недостатки у недвижимости?
• Не слишком ли высока цена покупки?

Если ваше предложение теперь стоит среди тысяч других, вероятность найти заинтересованных лиц уменьшается, как и типичные ошибки, допускаемые при продаже недвижимости.

Слишком много брокеров — ошибка 2

Соответственно, возникает вторая фатальная ошибка, из-за которой многие частные продажи падают в цене: Поскольку недвижимость не была продана быстро, вызывается второй агент по недвижимости, возможно, даже третий, четвертый и пятый агент по недвижимости.

Вы не поверите, как часто это случается. Даже если речь идет о дорогостоящей недвижимости от 10 миллионов.

Опасность: объект сгорел.

Факторы для продажи: покупатель и психология

Недвижимость зависит от 2 факторов:

• Основанные на числах
• Основанные на эмоциях

Эмоции быстро объясняются: всем нравится покупать поблизости, они знают дорогу. Если бы дело было исключительно в цифрах, то, как правило, всегда есть интересные альтернативы (места) с более высокой доходностью. Это означает, что эмоциональные факторы также играют свою роль.

Конечно, «сгоревшая недвижимость» не означает, что вы потеряете 70%, 80% от стоимости покупки, но это задерживает продажу недвижимости, иногда даже на годы. Особенно это касается домов. Часто частные продавцы вынуждены соглашаться на более низкую предложенную цену.

В конце концов, в какой-то момент ее придется продать, особенно если уже профинансировано приобретение новой недвижимости, независимо от того, состоялся ли переезд или новая любовь живет в другом городе.

Анонимность, эксклюзивность: вне рынка для известных покупателей

Анонимная продажа важна не только для строительных компаний, эти две группы также обычно не хотят привлекать к себе внимание:

1. Богатые люди и общественные деятели
2. Выбытие до получения наследства

Состоятельные люди и общественные деятели — Помимо цены, есть еще и знакомство с вышеописанными владельцами. В частности, богатые люди и общественные деятели не хотят, чтобы их собственность была открыта для общественного контроля. Будь то поклонники или представители прессы, анонимность считается очень и очень важной в кругах миллионеров.

Есть и другая группа, которая предпочитает продавать анонимно и, таким образом, извлекать выгоду из эффекта эксклюзивной продажи при одновременно более высокой цене покупки.

Продажа перед наследованием — Даже если говорить о продаже имущества перед смертью, есть много людей, которые не хотят, чтобы их собственные дети или близкие родственники, часто даже соседи, знали о продаже имущества. Это может привести к возникновению споров еще до завершения сделки.

Совет! Вы все еще думаете о том, продать или завещать? Узнайте, как это сделать здесь: Завещание правильно. А также для ваших детей и близких: Наследуйте правильно.

Эффект дефицита за счет эксклюзивности: Влияние на цену покупки

Этот дефицит (т.е. целевой подход индивидуальных инвесторов) также положительно влияет на цену продажи, которая может быть достигнута.

Поскольку предложение доступно только одному человеку, оно является чрезвычайно эксклюзивным, и, соответственно, для его обеспечения принимаются более высокие суммы.

Еще одно преимущество — это ускорение процесса покупки.

Ведь тогда потенциальный покупатель знает, что он или она — единственный человек, которому до сих пор предлагалась данная недвижимость.

И наоборот: Если недвижимость находится на пяти порталах и еще не продана, зачем на нее давить? Пока что все идет не очень хорошо.

А теперь представьте, как вы будете использовать эти знания в качестве опытного агента по недвижимости (покупателя и продавца), когда будете продавать свою недвижимость, возможно, даже в первый раз. Поэтому хорошие советы стоят многого, как и опыт. Особенно когда речь идет о переговорах.

Переговорный риск: коррекция цены и повторные переговоры

Даже на предварительных переговорах люди любят разыгрывать карту спроса/предложения. В реальной ситуации продавцы быстро теряют уверенность. Некоторые покупатели ведут переговоры до последней секунды.

То же самое происходит с агентами по продаже недвижимости, когда они знают, что недвижимость находится у трех других агентов. Вдруг вы можете сильно изменить цену с помощью умелых переговоров, я мог бы позвонить и в другое место.

Одним словом, чем эксклюзивнее продажа недвижимости, чем меньше запрашиваемая цена, тем быстрее и выгоднее продаются земельные участки, эксклюзивная и крупная недвижимость.

Порталы недвижимости явно предлагают здесь не ту целевую группу. Частные покупатели не заинтересованы в таких дорогостоящих и сложных проектах. Но для разработчиков проектов, будь то частные лица, застройщики или крупные инвестиционные фонды, такие предложения могут быть очень интересными. По крайней мере, если у вас есть правильная сеть.

Как вы думаете, сколько людей в Германии купили бы участок леса, скажем, в Баварии? Сколько людей, например, купили бы долю в шахте, добывающей металлы? Именно для этого нужны очень эксклюзивные и финансово сильные инвесторы. Источник воды, рудник, лесной участок — все это становится еще интереснее с объектами недвижимости и инвестиций, которые не соответствуют типичному кондоминиуму или террасному дому. К ним относятся источники воды, шахты по добыче меди, железной руды или лесные угодья, а также сельскохозяйственные земли.

Вы уже видите, насколько разнообразны предметы, которые преподаются. A&O — это всегда разумная ценность.

Оценка и экспертные оценки — Хорошо обоснованные… !!!!

Сколько стоит ваша собственность? Поверьте, большая часть агентов по продаже недвижимости поставит большую цифру! Вы будете думать про себя:

Сколько стоит моя собственность?

Почему большинство агентств недвижимости поступают именно так? Конечно, частные продавцы обычно получают одно или два сравнительных предложения. Так, если агент по недвижимости А говорит, что ваш дом стоит 900 000, агент по недвижимости В — 920 000, а агент по недвижимости С — 950 000 €, то понятно, кого вы выберете.

Опасность: переоценка со стороны брокеров

Осторожно! Это ложная оценка, которая в конечном итоге приводит именно к тем ошибкам, о которых говорилось выше: 10 порталов, 10 брокеров. В итоге ваш кондоминиум, дом или многоквартирный дом находится на бесчисленных порталах и, что еще хуже, возможно, даже у бесчисленных брокеров.

Почему? Потому что первый агент по недвижимости не добился продажи из-за завышенной оценки.

Еще один существенный источник опасности:

Кредитная оценка интересов: Подтверждение капитала

Проверка кредитоспособности чрезвычайно важна для продавцов недвижимости. В конце концов, вы же не хотите вести переговоры с одним, двумя или даже тремя людьми, которые даже не могут позволить себе вашу собственность или их землю! Чем ценнее имущество, тем более обоснованной должна быть проверка и оценка имущества.

Такие объекты недвижимости (20, 30 и более единиц), конечно, покупают уже не частные лица, а обычно компании, учреждения или упомянутые инвестиционные фонды. Соответственно, возрастает и сложность проверки кредитоспособности. С иностранными инвесторами все еще сложнее.

Если вы работаете с Off Market, потому что здесь, как и у нас, большая часть покупателей уже известна из истории. Соответственно, капитальные доказательства могут быть предоставлены быстро, связь хорошая, а информация, документы и доказательства также доступны быстро.