Типичная продажа: «сделка с активами»

Разница: при сделке с активами в контексте недвижимости конкретные активы, такие как земля и здания, продаются по отдельности, в то время как при сделке с акциями передаются акции компании, владеющей недвижимостью.

Проще говоря:

• Сделка с имуществом = имущество продано
• Сделка с акциями = Immobilien GmbH продана

Сделка с акциями означает, что покупатель приобретает не саму недвижимость, а — в данном случае — компанию Immobilien GmbH. Вот краткая инфографика. Затем вернемся к непосредственной продаже многоквартирного дома, после чего я расскажу подробнее о холдинговой компании и налогах с продажи.

Вот небольшая инфографика:

Расчет налога: пример

Если вы продаете товар в течение периода спекуляции, вы должны, проще говоря, заплатить налог на прибыль, как обычно, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. Для одинокого человека это, как правило, означает максимальную ставку налога в 42 %.

Сделка с активами как частное лицо

В данном примере мы продаем многоквартирный дом в Берлине как частное лицо, одиночка с полной налоговой ставкой.

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа 2033 = 4 100 000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 2 000 000 евро
• При 42 % (один человек) = 840 000 евро

Сделка с активами как компания

В данном примере мы продаем многоквартирный дом в Берлине, как компания, уже со значительной экономией на налогах.

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа 2033 = 4 100 000 евро
• Налогооблагаемая прибыль Берлина ок. 19,1 % (торговый налог 4,1 %, корпоративный налог 15 %) = 2.000.000 евро
• По ставке 19,1 % = 382 000 евро

Долевая собственность: налоговые преимущества

Сэкономить на налогах, но как правильно? В своем руководстве по продаже многоквартирного дома для целей налогообложения я только что дал краткое и простое объяснение сделки с долями и привел пример расчета. Вместо 382 000 евро налогов — всего 1 540 евро! Как это работает? Вот вам представление о сделках с активами и сделках с акциями. Вы быстро поймете, в чем их преимущество и почему профессиональные инвесторы работают с холдинговыми структурами.

• Сделка с недвижимостью
• Разница между активами и акциями

Продажа недвижимости без сертификата энергоэффективности запрещена

Составление сертификата энергоэффективности (в соответствии с §16 EnEV) может осуществляться только квалифицированными специалистами. Это означает, что вам необходимо найти эксперта с соответствующей лицензией. Согласно §16 EnEV, каждый потенциальный покупатель недвижимости должен получить сертификат энергоэффективности. Как владелец и продавец недвижимости, вы обязаны составить сертификат и включить его в документацию по продаже. Отказ от предоставления сертификата энергоэффективности является административным правонарушением и может быть наказан штрафом в размере до 15 000 евро.

Почему так важен сертификат энергоэффективности?

Он предоставляет покупателю всю необходимую информацию об энергетическом состоянии объекта. В нем также содержится информация о предыдущем энергопотреблении и ожидаемых затратах на электроэнергию для будущего владельца. Отрицательный энергетический баланс указывает потенциальным покупателям на необходимость ремонта, который может означать большие затраты, например, на замену электрики и системы отопления.

Энергетический сертификат быстро объясняется

5 самых важных фактов о сертификате энергоэффективности

1. Юридическое обязательство: сертификат энергетической эффективности требуется по закону при продаже недвижимости.
2. Критерий принятия решения: Энергоэффективность недвижимости является ключевым критерием для потенциальных покупателей.
3. Информация об энергоэффективности: в сертификате энергоэффективности содержится информация об энергоэффективности дома и прогнозируемом потреблении энергии.
4. Шкала от A+ до H: энергоэффективность оценивается по шкале от A+ до H, при этом H означает необходимость срочного ремонта.
5. Административное правонарушение в случае непредставления: владельцы должны составить и представить сертификат энергетической эффективности; отказ от этого может быть наказан штрафом в размере до 15 000 евро.

Сертификат энергоэффективности, или энергетический статус объекта, также играет определенную роль в оценке недвижимости и многоквартирных домов.

Структура: Содержание и структура объяснены

Вот короткое видео, в котором пошагово объясняются отдельные элементы сертификата энергоэффективности.

Сертификат спроса или потребления? Затраты и выгоды

Обе формы работают, но вот в чем разница между ними:

1. Сертификат потребления
2. Сертификат востребованности

Сертификат потребления быстро объясняется

Сертификат потребления обычно стоит 100 евро, а сертификат спроса — от 300 до 500 евро. Стоимость сертификата энергоэффективности берет на себя владелец, который обязан предоставить эти данные при продаже дома. Содержательный сертификат энергоэффективности предоставляет покупателю более подробную информацию и поэтому рекомендуется, даже если он стоит дороже.

Сертификат потребления основан на последних 3 годовых счетах поставщика энергии. Он содержит информацию о потреблении энергии зданием в прошлом и, по сравнению с сертификатом потребления, предлагает менее точные данные о состоянии и будущем потреблении энергии.

• Стоимость: Сертификат потребления стоит дешевле, чем сертификат спроса, который стоит дороже.
• Историческая справка: на основе последних 3 годовых счетов энергетического оператора.
• Ограниченная информативность: Предоставляет менее точные данные о состоянии и будущем потреблении энергии по сравнению с сертификатом требований.

Сертификат востребованности быстро объясняется

Сертификат спроса стоит от 300 до 500 евро и содержит конкретные факты, которые проверяются консультантом по энергетике на месте. В отличие от сертификата потребления, сертификат спроса рассматривает потребление энергии в перспективе. Специалист на месте оценивает состояние здания, изоляции и системы отопления, чтобы составить прогноз энергетического баланса.

Он требует детальной проверки специалистом на месте и предоставляет более точные данные о состоянии и будущем потреблении энергии, чем сертификат потребления. Благодаря своей точности и информативности, сертификат требований часто является более информативным для потенциальных покупателей.

• Стоимость: Сертификат спроса стоит дороже, чем сертификат потребления.
• Ориентирован на будущее: Учитывает будущее энергопотребление и энергетические потребности здания.
• Специализированная оценка: Требуется детальная оценка специалистом на объекте для составления комплексного прогноза энергетического баланса.

Оценить имущество [год]

Оценка дома, оценка квартиры, на что нужно обратить внимание, чтобы получить хорошую продажную цену? Мои советы вы можете найти здесь:

• Оценить имущество [год]

Важность передачи имущества при продаже дома

После того как договор купли-продажи подписан, а нотариус заверен, наступает последний этап продажи дома: передача собственности. Именно тогда вы передаете свою недвижимость в руки нового владельца. Чтобы после подписания договора купли-продажи ничего не пошло не так и не возникло неприятных сюрпризов, следует помнить о нескольких моментах.

Компенсация ущерба или последующее снижение цены покупки заставляют многих покупателей вставать на дыбы.

Но это не обязательно так.

Роль протокола хэндовера

Протокол передачи обеспечивает ясность и позволяет избежать споров. Это связано с тем, что в одном только договоре купли-продажи не зафиксированы все ключевые моменты. Дефекты, показания счетчиков и существующий инвентарь могут быть повторно или более подробно зафиксированы в протоколе. Он подписывается продавцом, чтобы впоследствии он не мог заявить, что не нашел дом в соответствии с условиями договора.

• Создает ясность и позволяет избежать споров.
• Дополняет договор купли-продажи, фиксируя такие важные детали, как дефекты, показания счетчиков и инвентаризация.
• Подписывается продавцом, чтобы задокументировать договоренности и избежать недоразумений.

Важные аспекты в протоколе передачи

Протокол передачи при продаже дома не так уж сильно отличается от протокола при передаче арендованной недвижимости. Однако необходимо зафиксировать другие важные моменты.

Сюда входят дефекты, которые еще предстоит устранить продавцу. Для этого также должна быть установлена дата. В протоколе передачи квартиры следует также записать, какие светильники и фурнитуру еще необходимо демонтировать. Также следует записать все показания счетчиков. Процесс передачи ключей также отмечается в протоколе. Если какие-либо ключи все еще отсутствуют, указывается, сколько их и когда они будут переданы. Обычно ключи передаются только после полной оплаты покупной цены.

• Аналогично протоколу передачи арендованного имущества.
• Документирование дефектов для их устранения продавцом.
• Назначьте дату ремонта.
• Список инвентаря, который необходимо удалить.
• Запись показаний счетчиков.
• Обратите внимание на передачу ключей, как правило, только после полной оплаты покупной цены.

Протокол хэндовера: Пример

Вот пример протокола хэндовера в виде таблицы:

Сравнение! Передача арендованного жилья

При сдаче дома передаются не только ключи, но и множество других важных документов. В этот день новому владельцу передаются строительные планы, поэтажные планы, расчеты жилой площади, договоры на строительство, экспертные заключения, договоры на обслуживание, страховые сертификаты и многое другое. Если вы продаете недвижимость, сдаваемую в аренду, необходимо также передать договоры аренды и документы, касающиеся различных арендаторов. Во время передачи продавец обычно также объясняет покупателю, как работает отопление и другие важные приборы в доме.

Документы контрольного списка

Контрольный список документов для передачи:

• Строительные планы
• Планы этажей
• Расчет жилой площади
• Строительные контракты
• Мнение эксперта
• Договоры на техническое обслуживание
• Страховые полисы

Шаг 1: Документы & бумаги

Для продажи дома необходимо собрать различные документы. Ваши потенциальные покупатели также ищут информацию о разрешении на строительство, описании объекта и имеют юридические вопросы относительно собственности. Перед планируемой продажей следующие документы должны быть готовы к предоставлению:

• Энергетический паспорт (обязательно при размещении объявления)
• Выписка из земельного реестра (не старше трех месяцев) и кадастровая карта
• Расчет жилой площади в соответствии с законом о жилой площади
• Описание строительства & разрешение на строительство
• Планы этажей, планы расположения, разрезы (желательно в цифровом виде, измеряемые)
• Схема расположения, выписка из кадастрового реестра
• Документы о техобслуживании, модернизации и ремонтах
• При наличии долевой собственности: декларация о разделе, последние три протокола собрания собственников, экономический план, расчет платы за содержание дома, размер фонда капитального ремонта
• При наличии сдаваемого в аренду объекта: текущие договоры аренды, история арендаторов, расчеты коммунальных платежей

Специфично для Гамбурга: где получить что?

• Выписка из земельного реестра: Аmtsgericht Гамбург-Мitte или ответственное районное суд (около 20 евро, обработка 1–2 недели)
• План участка/расположение: Государственное предприятие геоинформации и геодезии (LGV), можно заказать онлайн
• Строительные документы: Отдел строительного контроля в соответствующем районном управлении (Алтона, Эймсбюттель, Север, Центр, Вандсбек, Бергedorf, Харбург)
• Энергетический паспорт: Энергетический консультант (паспорт потребления от около 100 евро, паспорт потребности от около 400 евро)

Правило: Запланируйте 4–8 недель на полный пакет документов. В случае наследования или неясных строительных документов также можно планировать 12 недель.

Вопросы? Оценка, продажа, Lukinski

Стефан М. Цзая (Лукинский)

• Свяжитесь с нами

Оценка дома & квартиры – шаг 2

Обширная старинная квартира в Эппендорфе, бунгало в Веллингсбютеле или роскошный одноквартирный дом в Бланкенесе: по опыту собственники обычно устанавливают значительно завышенную цену продажи. Дом любим, и много времени и усилий было вложено. Элегантная внутренняя отделка при продаже недвижимости зачастую не интересует покупателя – повышение цены не принимается.

Покупатели в первую очередь интересуются расположением, техническим состоянием недвижимости и планировкой. Если вы планируете быструю реновацию для повышения стоимости или ремонт с помощью мастеров в Гамбурге или архитекторов из Гамбурга, это может значительно повысить стоимость вашей недвижимости.

Три метода оценки – какой подходит вашей недвижимости в Гамбурге?

• Сравнительный метод оценки: Стандарт для квартир и таунхаусов. Гамбург имеет плотные базы сравнения (комитет оценщиков), хорошо работает в однородных кварталах, таких как Эймсбюттель или Винтерхуде.
• Метод сравнительной стоимости: Для отдельно стоящих частных домов и вилл в премиальных районах (Бланкенезе, Отмаршцен, Ньенштедтен) – то есть там, где объекты сравнения редки.
• Доходный метод оценки: Обязателен для многоквартирных домов и объектов доходного недвижимого имущества – оценка через арендные доходы, издержки эксплуатации и земельный доход (в Гамбурге в настоящее время между 2,0 и 3,5 процентами в зависимости от локации).

Факторы, влияющие на стоимость в Гамбурге

• Микрорайон: вид на реку Эльбу, вид на Алстер, парковая местность – возможны надбавки от 15 до 40 процентов
• Транспортная доступность: близость к метро и С-железной дороге, подключение к A1/A7
• Класс здания & охрана памятников (в особенности в Ротербауме, Харвестехуде)
• Энергетическое состояние (стандарт KfW, тип отопления – по GEG все больше становится важным с точки зрения цены)
• Земельный коэффициент участка (Гамбург публикует его каждые два года)
• Современное состояние ванной комнаты, кухни, электрики, отопления

Читайте здесь самое важное об оценке в Гамбурге:

• Оценка дома
• Оценка многоквартирного дома
• Оценка квартиры
• Оценка недвижимости (бесплатно)

Шаг 2b: Налоги, комиссия & дополнительные расходы

Перед тем как размещать объявление: уточните налоговую ситуацию. При росте стоимости недвижимости в Гамбурге за последние годы преждевременная продажа может быстро привести к шестизначным налоговым обязательствам.

Спекуляционный налог при продаже в частном порядке

• Срок в 10 лет: Кто продает сданную в аренду или пустую недвижимость в течение десяти лет после приобретения, облагает прибыль по личной ставке налога на доход (до 45 процентов плюс социальный налог).
• Исключение для собственного использования: Недвижимость, используемая для собственного жилья, не облагается налогом, если она использовалась исключительно для жилищных целей в год продажи и в двух предыдущих календарных годах.
• Предел в три объекта: Кто продает более трех объектов недвижимости в течение пяти лет, считается коммерческим дилером земельных участков – тогда дополнительно взимается налог на прибыль, а срок в 10 лет больше не применяется.

Дополнительно: Налог на спекуляции с недвижимостью – расчет, примеры, исключения.

Комиссия риэлтора Гамбург

С момента введения закона о разделении комиссии риэлтора (принцип заказчика при частном покупке) действует следующее: при продаже частному покупателю комиссия обычно делится поровну между покупателем и продавцом. В Гамбурге местной практикой являются 7,14 процента общей комиссии включая НДС (3,57 процента с каждой стороны). При чисто инвестиционных сделках (многоквартирные дома, объекты инвестирования) возможны свободные соглашения – обычно 3 до 4 процентов за счет покупателя.

Дополнительные расходы при продаже (сторона продавца)

• Энергетический паспорт: 100–500 евро
• Выписка из земельного реестра, межевой план, выписки: 50–150 евро
• Удаление залога: 0,2 процента от суммы залога (нотариус + земельный регистр)
• Фотографии для продажи/домашнее стейджинг: 300–3 000 евро
• Ранний выкуп при действующем финансировании: индивидуально, часто несколько процентов от остатка долга
• Комиссия риэлтора (долевая): см. выше

Что платит покупатель в Гамбурге?

• Налог на приобретение недвижимости Гамбург: 5,5 процента от цены покупки (выше, чем в Баварии с 3,5 процентами, так же как в Северной Рейн-Вестфалии)
• Нотариальные и земельные расходы: около 1,5–2,0 процента
• Комиссия брокера (долевая): 3,57 процента включая НДС.

Эти дополнительные расходы покупателя в размере около 10 до 11 процентов имеют значение при переговорах: в более сложных микрорайонах покупатели ожидают скидку с цены покупки, чтобы частично компенсировать дополнительные расходы.

Экспозиция, привлечение покупателей & переговоры – шаг 3

Jetzt geht es in die Offensive. Sie haben alle Unterlagen für den Verkauf zusammen, können also hervorragend Ihren Angebotspreis belegen. Dieser ist im Idealfall zusätzlich durch eine fundierte Immobilienbewertung belegt.

Eine kleine Wohnung lässt sich einfach in Immobilienportalen vermarkten – in Hamburg können Sie aber direkt mit 100 bis 250 Antworten rechnen. Welche fünf davon bieten ausreichend finanzielle Sicherheit? Auf Einladungen folgen Besichtigungstermine, einzelne Gespräche, Verhandlungen und später Kaufvertrag und Notartermin.

Покупательские профили в Гамбурге

• Hanseatische Familien & Erben: Suchen klassisch in Othmarschen, Nienstedten, Wellingsbüttel, Marienthal. Solvent, langfristig orientiert, oft Eigenkapital-stark.
• Tech- & Medien-Manager: HafenCity, Eppendorf, Winterhude. Hohe Liquidität, aber renditeorientiert.
• Судостроители & предприниматели: премиум-виллы в Бланкенесе, Фалькенштейне, Ниенштедтене. Предпочтение отдается дискретной продаже (Off-Market).
• Иностранные инвесторы (DACH, Скандинавия, Нидерланды): многоквартирные дома в Эймсбюттель, Эппендорф, Алтона-Норт, Святой Георг.
• Семейные офисы: инвестиционные портфели от 5 млн евро, акцент на стратегии владельцев.

Срок продажи в Гамбурге – реальная временная шкала

• Квартира стандартная (60–90 м²): 6–12 недель продвижения, 4–8 недель до нотариуса
• Одноквартирный дом средней локации: 3–6 месяцев в целом
• Премиум-вилла (Бланкенесе, Отмаршцен): 6–18 месяцев, часто Off-Market
• Многоквартирный дом / объект с рентой: 4–9 месяцев, в зависимости от ситуации с арендой и развития земельной стоимости

Чек-лист: готов к продаже за 90 дней

• День 1–14: запросить документы, заказать энергетический паспорт, поручить оценку
• День 15–30: налоговая проверка (срок спекуляции, собственное использование), запросить компенсацию за досрочное расторжение
• День 31–45: Home Staging, профессиональные фотографии, визуализация планировки, экспозиция
• День 46–60: Стратегия продажи (открытый vs. Off-Market), выбор риэлтора, размещение объявлений
• День 61–90: Показы, проверка кредитоспособности клиентов, переговоры

Узнайте здесь самое важное:

• Продать дом
• <a href="
  ]]> https://lukinski.ru/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%ba%d0%be%d0%bd%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%b8%d0%bd%d0%b8%d1%83%d0%bc%d0%b0-%d0%b1%d0%b5%d0%b7-%d1%83%d0%bf%d0%bb%d0%b0%d1%82%d1%8b-%d0%bd%d0%b0%d0%bb%d0%be/ Thu, 10 Aug 2023 15:16:11 +0000 https://lukinski.de/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%ba%d0%be%d0%bd%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%b8%d0%bd%d0%b8%d1%83%d0%bc%d0%b0-%d0%b1%d0%b5%d0%b7-%d1%83%d0%bf%d0%bb%d0%b0%d1%82%d1%8b-%d0%bd%d0%b0%d0%bb%d0%be/ В Германии существуют определенные способы продажи кондоминиума, не облагаемые налогом, в зависимости от того, пользовались ли вы квартирой сами, сдавали ли ее в аренду или занимались коммерческой деятельностью. Ниже приведены соответствующие аспекты для каждой ситуации при продаже квартиры.

  Период спекуляции для владельцев жилья

  Если вы сами пользовались кондоминиумом и хотите его продать, то действует период спекуляции в 3 года. Это означает, что вы можете продать квартиру без уплаты налогов в любое время после ее покупки, если вы сами проживали в ней в течение этого времени. Это выгодное положение, поскольку для получения налоговых льгот не требуется соблюдать определенный срок владения недвижимостью.

  Период спекуляции — 3 года

  Период спекуляции капитальными вложениями (сдача в аренду)

  Если вы использовали кондоминиум в качестве инвестиции и сдавали его в аренду, то период спекуляции составляет 10 лет. Это означает, что продать квартиру без уплаты налога можно только по истечении этого срока. Если вы продадите квартиру до истечения этого срока, то с выручки от продажи может быть уплачен налог на спекуляцию.

  Период спекуляции 10 лет

  Коммерческая торговля в Германии

  Если продажа кондоминиумов становится коммерческой деятельностью, то прибыль от продажи может облагаться подоходным налогом. Это может произойти, если, например, Вы регулярно покупаете, ремонтируете и перепродаете квартиры с целью получения прибыли (подробнее о правиле «трех объектов«). В этом случае вы можете быть классифицированы как коммерсант, и прибыль будет облагаться налогом.

  Прямое намерение получить прибыль «или» 3 объекта недвижимости за 5 лет

  Обратите внимание, что налоговое законодательство может быть сложным, и необходимо учитывать индивидуальные обстоятельства. Чтобы убедиться в том, что Вы используете наилучшую налоговую ситуацию для Вашего конкретного случая, рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом. Профессиональный налоговый консультант может проинформировать Вас обо всех налоговых последствиях продажи кондоминиума в Германии и помочь Вам в оптимальном планировании.

  

  ]]>