Что такое REIT?

REIT gründen – sinnvoll oder nicht?

REIT — это компания, которая владеет, управляет или финансирует недвижимость и позволяет инвесторам приобретать акции в портфеле недвижимости. По своей структуре REIT охватывают различные виды инвестиций в недвижимость, включая жилую, коммерческую и приносящую доход недвижимость.

Создание REIT

Для того чтобы быть признанной REIT, компания должна соответствовать определенным требованиям. К ним относятся

• Не менее 75 % активов должно быть вложено в недвижимость.
• Не менее 90 % налогооблагаемой прибыли должно быть распределено между акционерами в виде дивидендов.
• Компания должна быть создана как открытое акционерное общество.

Создание REIT требует подачи учредительных документов в соответствующий государственный орган и соблюдения правил Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC).

Преимущества REIT

1. Высокая ликвидность благодаря торговле на фондовых биржах
2. Регулярный доход за счет дивидендов
3. Диверсификация инвестиций в недвижимость
4. Профессиональное управление недвижимостью

Ключевое преимущество REIT — возможность приобретать доли в портфелях недвижимости без необходимости инвестировать непосредственно в саму недвижимость. REIT также предоставляют возможность инвестировать в различные виды недвижимости и получать регулярные дивиденды.

Недостатки REIT

1. Зависимость от рыночной конъюнктуры
2. Меньше контроля над конкретными свойствами
3. Налоговые последствия для дивидендов

Одним из недостатков REITs является то, что они зависят от общих рыночных условий и рынков недвижимости. Инвесторы часто имеют меньше контроля над конкретными объектами недвижимости, в которые они вкладывают средства, а получаемые дивиденды подвержены налоговым последствиям.

Мои рекомендации для первых 10 объектов

Для первых двух-десяти объектов недвижимости лучше всего подходит ООО (см. GmbH в Германии), чтобы минимизировать риски ответственности и в то же время воспользоваться налоговыми льготами. ООО ограничивает личную ответственность владельцев, а прибыль и убытки относятся непосредственно на акционеров, что позволяет избежать двойного налогообложения. По сравнению с этим партнерство с ограниченной ответственностью (см. KG) предлагает большую гибкость в плане пассивного участия, но при этом генеральный партнер несет полную ответственность. Полное товарищество (см. OHG) сопряжено с большими рисками из-за неограниченной ответственности.

• Подробнее о ООО
• Все юридические формы США

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

• US-Firmengründung

Налоги для REITs в США

На REITs распространяется специальный налоговый режим, который позволяет им работать как прозрачным с точки зрения налогообложения компаниям при условии соблюдения вышеуказанных требований.

Важные налоговые аспекты

1. Проходное налогообложение дивидендов
2. Отсутствие корпоративного налога при соблюдении всех требований
3. Вычеты на амортизацию и операционные расходы

REIT обязаны распределять не менее 90 % своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов. Эти дивиденды, как правило, облагаются налогом на уровне акционеров, что означает, что при соблюдении требований по распределению прибыли REIT не платят корпоративные налоги. Кроме того, REIT могут претендовать на определенные вычеты, которые снижают их налоговое бремя.

Экономьте на налогах с помощью REIT

Инвесторы могут воспользоваться налоговыми преимуществами, выбрав REIT, инвестирующую в недвижимость, приносящую доход. Важно понимать налоговые последствия получаемых дивидендов и разрабатывать соответствующие стратегии налогового планирования.

Часто задаваемые вопросы о REITs

Как инвестировать в REIT?

Инвесторы могут инвестировать в REITs, покупая акции публичных REITs на фондовой бирже или инвестируя в частные REITs, которые не торгуются на бирже.

В чем разница между REIT и холдинговой компанией?

Основное различие заключается в структуре и нормативных требованиях. REIT должны осуществлять определенные выплаты и специализироваться на инвестициях в недвижимость, в то время как холдинговые компании недвижимости более гибкие в своей структуре.

Создание REIT для инвесторов

Учреждение REIT может стать привлекательным вариантом для инвесторов, которые хотят вкладывать средства в недвижимость и пользоваться преимуществами профессионально управляемой формы инвестиций.

REITs предлагают возможность диверсифицированного инвестирования в недвижимость и получения регулярного дохода. Однако важно понимать юридические и налоговые требования.

Заключение

REITs — это гибкий и доступный способ инвестирования в недвижимость, предлагающий множество преимуществ, включая ликвидность и регулярные дивиденды. Если вы думаете об инвестировании в REIT, рекомендуется узнать о конкретных требованиях и условиях рынка и, возможно, проконсультироваться с финансовым консультантом, чтобы принять обоснованное решение.

Правовые формы США: Фонд и недвижимость

Какие существуют типы компаний? Если вы хотите создать свою первую компанию в США, выбор организационно-правовой формы — один из первых шагов в процессе создания компании. Независимо от того, создаете ли вы специальную компанию по недвижимости или стартап, мы привели здесь краткое описание всех типов компаний в США — разумеется, с дополнительными советами для инвестиций в недвижимость.

• Правовые формы США

Риэлторская компания: Основание компании

Вы хотите купить и сдать в аренду свою первую недвижимость? Вы получили недвижимость в наследство и теперь хотите сами работать в сфере управления недвижимостью, менеджмента и других смежных областях, или, более того, вы хотите сами стать инвестором в недвижимость? Тогда возникает вопрос, какую компанию выбрать? Каким должен быть первый шаг?

В принципе, у вас есть множество различных возможностей и вариантов того, как вы можете организовать свой бизнес в будущем. Чтобы дать вам начальный обзор, мы написали для вас это руководство по различным типам компаний. Здесь вы узнаете о различных вариантах, которыми вы располагаете как учредитель в США. Определения, советы по открытию, преимущества, недостатки и налоги. Все, что нужно для принятия правильного решения.

Юридические формы США — обзор

• ООО (ср. ГмбХ)
• Коммандитное товарищество (ср. коммандитное товарищество)
• Полное товарищество (ср. полное товарищество)
• Товарищество с ограниченной ответственностью «Недвижимость» (см. Immobilien-KG)
• Корпорация C (ср. акционерная корпорация)
• Корпорация S (ср. малая акционерная корпорация)
• Холдинг недвижимости (ср. холдинг недвижимости)
• REIT/ Real Estate Investment Trusts (ср. инвестиционная компания по недвижимости)

Объедините юридические формы:

• Многочисленные субъекты

Для полноты картины:

• Единоличное владение (ср. единоличное владение)
• Частная собственность в США (ср. с частной собственностью в Германии)
• Общая аренда (TIC) (ср. дробное сообщество)

Общество с ограниченной ответственностью (ООО)

LLC (Limited Liability Company) — это гибкая и популярная в США организационно-правовая форма. Она предлагает своим владельцам преимущество ограниченной ответственности, как у корпорации, но сочетает в себе налоговые преимущества партнерства. Прибыли и убытки относятся непосредственно на акционеров, что позволяет избежать двойного налогообложения. Кроме того, LLC предлагает простую структуру и гибкость в управлении, что делает ее особенно привлекательной для небольших компаний.

• ООО

ООО: Моя рекомендация для первых 10 объектов недвижимости

Для первых двух-десяти объектов недвижимости лучше всего подходит ООО (см. GmbH в Германии), чтобы минимизировать риски ответственности и в то же время воспользоваться налоговыми льготами. ООО ограничивает личную ответственность владельцев, а прибыль и убытки относятся непосредственно на акционеров, что позволяет избежать двойного налогообложения. По сравнению с этим партнерство с ограниченной ответственностью (см. KG) предлагает большую гибкость в плане пассивного участия, но при этом генеральный партнер несет полную ответственность. Полное товарищество (см. OHG) сопряжено с большими рисками из-за неограниченной ответственности.

• Подробнее о ООО

Коммандитное товарищество

Партнерство с ограниченной ответственностью состоит как минимум из одного полного партнера и одного партнера с ограниченной ответственностью. Генеральный партнер несет полную ответственность по долгам компании, в то время как партнер с ограниченной ответственностью отвечает только в пределах своего вклада. Такая структура часто используется в инвестициях в акционерный капитал или в проектах в сфере недвижимости, поскольку она позволяет четко разделить активное и пассивное участие. С точки зрения налогообложения партнерство с ограниченной ответственностью выгодно тем, что прибыль облагается налогом только на уровне партнера.

• Коммандитное товарищество

Полное товарищество

Полное товарищество — это товарищество, в котором все партнеры несут неограниченную ответственность. Эта организационно-правовая форма обеспечивает гибкость и простоту создания без особых формальностей. Прибыли и убытки приписываются партнерам и облагаются налогом лично. Однако полная ответственность партнеров по долгам компании сопряжена с большим риском, поэтому данная форма может быть менее подходящей для некоторых моделей бизнеса.

• Полное товарищество

Партнерство с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP)

Партнерство с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP) — это особая форма партнерства с ограниченной ответственностью, которая используется для реализации проектов в сфере недвижимости. В этой структуре пассивные инвесторы вкладывают средства в качестве партнеров с ограниченной ответственностью, в то время как генеральный партнер берет на себя операционную деятельность и несет неограниченную ответственность. RELP обладают преимуществом налоговой прозрачности и особенно подходят для крупных инвестиций в недвижимость, где участники хотят иметь четкие отношения ответственности и прибыли.

• Коммандитное товарищество «Недвижимость

Корпорация C

Корпорация C — это независимое юридическое лицо, которое отделено от своих владельцев. Она предлагает полное ограничение ответственности для своих акционеров. Прибыль облагается налогом на корпоративном уровне, а выплаты акционерам облагаются личным подоходным налогом, что может привести к двойному налогообложению. Тем не менее, эта организационно-правовая форма имеет такие преимущества, как доступ к рынкам капитала и возможность иметь неограниченное число акционеров.

• Корпорация C

Корпорация S

Корпорация S похожа на корпорацию C, но с той разницей, что прибыль и убытки передаются непосредственно акционерам, что позволяет избежать двойного налогообложения. Однако существуют ограничения по количеству и типу акционеров. Эту организационно-правовую форму часто выбирают небольшие компании, которые хотят получить выгоду от налоговой прозрачности, но в то же время нуждаются в ограниченной ответственности корпорации.

• Корпорация S

Холдинг недвижимости

Холдинговая компания недвижимости — это тип компании, которая используется специально для владения недвижимостью. Эта структура обеспечивает юридическое и налоговое разделение между собственниками и владельцами недвижимости. Она идеально подходит для инвесторов, которые владеют и управляют несколькими объектами недвижимости, не оформляя их непосредственно на свое имя. В результате можно снизить риски ответственности и использовать налоговые преимущества.

• Холдинг недвижимости

REIT (Real Estate Investment Trust)

Инвестиционный траст недвижимости (REIT) — это особый тип компании, которая инвестирует в недвижимость и торгуется на фондовой бирже. Инвесторы могут приобретать акции и таким образом косвенно инвестировать в недвижимость, не владея ею напрямую. REIT имеют налоговые льготы, но должны распределять большую часть своей прибыли среди акционеров в виде дивидендов. Они являются популярным вариантом для инвесторов, которые ищут ликвидные и диверсифицированные возможности для инвестиций в сектор недвижимости.

• REIT

Многочисленные субъекты

Сочетание нескольких форм компаний дает предпринимателям возможность распределить риски и максимизировать налоговые льготы. Например, LLC может использоваться в сочетании с корпорацией для разделения операционных и административных функций. Это особенно полезно в секторе недвижимости или для более сложных бизнес-моделей, где различные сферы деятельности должны быть юридически и финансово разделены.

• Многочисленные субъекты

Индивидуальное предпринимательство

Единоличное владение, также известное как единоличное владение, — самая простая организационно-правовая форма в США. Владелец несет единоличную ответственность за бизнес, но также имеет неограниченную ответственность по его долгам. Эта форма подходит для небольших компаний или фрилансеров, которым не нужна сложная структура. Поскольку нет разделения между компанией и владельцем, налогообложение взимается непосредственно с дохода владельца.

• Индивидуальное предпринимательство

Владение частной собственностью в США

Владение недвижимостью в США напрямую как частное лицо предлагает как возможности, так и риски. Владельцы получают выгоду от роста стоимости недвижимости и дохода от аренды, но при этом должны соблюдать налоговые и юридические обязательства. Кроме того, личное владение недвижимостью может привести к рискам ответственности, которые можно минимизировать, используя подходящую юридическую форму, такую как холдинговая компания или LLC.

• Владение частной собственностью в США

REIT: образование, преимущества и недостатки

Для более крупного типа инвестиций. Можно создать траст, управляющий инвестициями в недвижимость, в которую многие акционеры вкладывают большой капитал. Они представляют собой версию холдинговой компании недвижимости на Уолл-стрит и предполагают привлечение огромного капитала.

Определение и основные понятия: Трастовый фонд недвижимости

REIT — это, прежде всего, траст инвестиций в недвижимость. На первый взгляд, REIT напоминает корпорацию, занимающуюся недвижимостью. Это компания, которая управляет или владеет недвижимостью. Как правило, они приносят доход, например, отели, инфраструктура или склады. Это означает, что большая часть его экономики формируется за счет доходов, в отличие от продаж или роста стоимости. REITs также обычно не диверсифицированы. Например, REIT, специализирующийся на древесине, будет владеть большим количеством земли, но очень малым количеством офисных помещений.

• Инвестиционный траст недвижимости — компании, зарегистрированные на бирже

Учредить REIT: Крупная компания по недвижимости

Если вы хотите учредить REIT, вам сначала необходимо разработать устав. Как правило, REIT изначально являются управляющими компаниями, поскольку требуется 100 инвесторов. Затем вы решаете, в каком штате вы хотите создать свой REIT, и связываетесь с секретарем этого штата. Далее, Меморандум о частном размещении (также называемый Меморандумом о размещении) содержит важную информацию о REIT, такую как недвижимость, в которую будут инвестированы средства, и информацию о членах совета директоров. Теперь вы начинаете искать инвесторов, предлагая им свой проспект эмиссии, который информирует их о ваших стратегиях, структуре и т.д. Как только магическое число 100 будет достигнуто, вы сможете подать заявку на получение сертификата о регистрации. Наконец, подайте форму 1120 в налоговую службу, и все готово!

Процесс обобщен:

1. Составить устав компании
2. Определитесь с местом
3. Контакт с государственным секретарем
4. Написать меморандум для частного размещения
5. Поиск инвесторов с помощью проспекта эмиссии
6. Подать сертификат о регистрации и форму 1120

Документы:

• Меморандум о частном размещении (также известный как Меморандум о предложении)
• Брошюра
• Форма 1120

Преимущества: Низкий риск, диверсификация и гибкость

Инвесторы могут получить выгоду от инвестиций, которые они обычно не делают. Это могут быть масштабные инфраструктурные проекты, на которые у обычного человека обычно нет денег, чтобы инвестировать в них, но он может внести свой вклад в сотрудничестве со многими другими. Кроме того, они могут диверсифицировать свои инвестиции на рынке недвижимости, поскольку имеют долю в нескольких объектах с минимальными суммами в долларах. Инвестирование в REIT также сопряжено с меньшим риском. Еще одним несомненным преимуществом является то, что инвесторы могут быстро продать свои акции. Еще одно преимущество заключается в том, что, хотя вы не можете инвестировать в традиционную недвижимость в США как иностранный гражданин, вы можете инвестировать через REIT.

• Прибыль от инвестиций, которые в противном случае были бы невозможны
• Диверсифицированные инвестиции
• Низкий риск
• Быстрая продажа акций
• Не блокируются, если они иностранные

Недостатки: Медленность, налогообложение и потеря контроля

Некоторые недостатки уже были упомянуты. Основным недостатком является то, что REIT обычно не имеют большого роста, потому что они не могут реинвестировать свои доходы. Они вынуждены возвращать 90% прибыли инвесторам, что означает, что только 10% прибыли могут быть реинвестированы в компанию. В то время как большинство дивидендов облагаются налогом всего в 15%, дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход. Это гораздо более высокая ставка. Недостатком также является то, что инвесторы REIT не имеют контроля над операционными решениями, что означает, что они могут быть беспомощны перед неэффективными изменениями. Наконец, некоторые REITs (но не все, проведите свое исследование!) взимают непомерно высокие комиссии за управление и транзакции. Это логически приводит к снижению выплат акционерам и, следовательно, к снижению доходности для инвесторов.

• Слабый рост
• Дивиденды облагаются высоким налогом
• Отсутствие контроля над операционными решениями
• Высокие комиссионные за управление и транзакции

REIT в сфере недвижимости: требования, прибыль

Если вы хотите заняться бизнесом REIT, необходимо учесть несколько моментов. Если вы владеете недвижимостью или хотите покупать и продавать недвижимость, то REIT не для вас. Скорее, это правильный выбор, если у вас есть свободный капитал, который вы хотите вложить в медленно растущий и безопасный траст.

Котируются ли REIT на фондовой бирже?

Да! В этом заключается принципиальное отличие от других ООО или, например, партнерств с ограниченной ответственностью. Они торгуются на бирже, и поэтому вы можете инвестировать в REITs так же, как и в другие трасты или акции. В некотором смысле, это акции, когда вы инвестируете в управляющих недвижимостью.

• Да, REITs торгуются на открытом рынке

Могу ли я создать свой собственный REIT? Требования

Да! Даже если это нелегко. Есть несколько важных моментов, о которых следует помнить. Во-первых, прежде чем стать REIT, большинство компаний являются ООО, которые, найдя достаточное количество инвесторов, подают заявку на получение статуса REIT. Эти требования предъявляются не в первый год работы REIT, а обычно во второй.

• К REITs предъявляется ряд требований
• Большинство REIT начинают свою деятельность как ООО

Сколько инвесторов в REIT?

Первое важное требование заключается в том, что у вас должно быть не менее 100 инвесторов. Для большинства людей их трудно найти. Особенно если у вас мало опыта работы с недвижимостью, трудно найти так много инвесторов, готовых взять на себя риск.

• Не менее 100

Распределение для REITs — более 90% прибыли

По закону REIT должны быть структурированы таким образом, чтобы не менее 90% прибыли ежегодно распределялось среди инвесторов в виде дивидендов. Это закон, и поэтому, если REIT не делает этого, он теряет свой статус и больше не может претендовать на дополнительные преимущества REIT.

• REIT должны распределять не менее 90% прибыли среди инвесторов

Во что инвестирует REIT?

Еще один закон IRS: REIT также должен инвестировать не менее 75% своей стоимости/активов в какую-либо форму недвижимости. Обычно это не является проблемой, поскольку большинство REIT инвестируют более 90 процентов своих активов в недвижимость. REIT также должен получать не менее 95 процентов своего валового дохода от инвестиций в недвижимость.

• REIT должны инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимость

Можно ли разбогатеть с помощью REITs? — Прибыль, инвестиционные дивиденды

Большинство людей не смогут разбогатеть с помощью REITs. Они приносят дивиденды медленно, но обычно очень надежны. Например, вам вряд ли удастся удвоить свои инвестиции. Тем не менее, в долгосрочной перспективе большинство REIT превосходят большинство акций, что означает, что они являются более безопасными инвестициями. Хотя существуют некоторые мега-REITs, которые демонстрируют огромный рост стоимости и большие прибыли для своих инвесторов, они не являются акциями для быстрого обогащения.

• REITs — это безопасные, но медленно растущие инвестиции

Инвестиции в недвижимость или REITs? Как принять решение

Если вы не можете решить, куда инвестировать — в REIT или в недвижимость? Посмотрите видео, в котором объясняется все, что вам нужно знать о REITs и недвижимости:

Может ли ООО быть REIT? Различия и сходства

Прежде всего, REITs облагаются налогом как корпорации. На практике это означает, что большинство управляющих компаний, намеревающихся стать REIT, начнут свою жизнь как компании с ограниченной ответственностью/ LLC. Когда это ООО станет достаточно большим, оно подаст заявку на получение статуса REIT.

Налоги: Несколько преимуществ

Если вы хотите получить налоговые вычеты, то REIT, вероятно, не для вас. По сравнению с традиционными инвестициями в недвижимость, где налоговые списания практически не ограничены, включая амортизацию, ипотеку, проценты и т.д., REIT не так привилегированны.

1. Налогообложение дивидендов REIT
2. Амортизационные отчисления

Обычный доход — дивиденды REIT

Не менее 90% дохода, получаемого REIT, должно передаваться инвесторам. Эта сумма облагается налогом в соответствии с индивидуальной предельной налоговой ставкой инвестора. Другими словами, доход, который инвестор получает от REIT, облагается налогом, как и любой другой доход.

• Дивиденды облагаются налогом как обычный доход инвестора

Амортизационные расходы — налоговая льгота по налогу на прибыль от REIT

Расходы на амортизацию могут уменьшить сумму дохода. Инвесторы REIT могут минимизировать свои налоги, списывая эти списания в счет полученных дивидендов.

• С REITs вы можете списать амортизацию

Вывод REIT: большое время, маленькое время

У REITs, безусловно, есть смысл существования. Они предлагают уникальную возможность инвестировать в огромный и, казалось бы, непревзойденный рынок недвижимости без необходимости тратить миллионы или брать ипотечный кредит. Однако с меньшим риском приходит и меньшее вознаграждение, и этот тип инвестиций вряд ли окупится быстро или сильно. Это небольшая и стабильная отдача. Это может быть или не быть привлекательным, в зависимости от того, что вы предпочитаете!

REIT: образование, преимущества и недостатки

Для более крупного типа инвестиций. Можно создать траст, управляющий инвестициями в недвижимость, в которую многие акционеры вкладывают большой капитал. Они представляют собой версию холдинговой компании недвижимости на Уолл-стрит и предполагают привлечение огромного капитала.

Определение и основные понятия: Трастовый фонд недвижимости

REIT — это, прежде всего, траст инвестиций в недвижимость. На первый взгляд, REIT напоминает корпорацию, занимающуюся недвижимостью. Это компания, которая управляет или владеет недвижимостью. Как правило, они приносят доход, например, отели, инфраструктура или склады. Это означает, что большая часть его экономики формируется за счет доходов, в отличие от продаж или роста стоимости. REITs также обычно не диверсифицированы. Например, REIT, специализирующийся на древесине, будет владеть большим количеством земли, но очень малым количеством офисных помещений.

• Инвестиционный траст недвижимости — компании, зарегистрированные на бирже

Учредить REIT: Крупная компания по недвижимости

Если вы хотите учредить REIT, вам сначала необходимо разработать устав. Как правило, REIT изначально являются управляющими компаниями, поскольку требуется 100 инвесторов. Затем вы решаете, в каком штате вы хотите создать свой REIT, и связываетесь с секретарем этого штата. Далее, Меморандум о частном размещении (также называемый Меморандумом о размещении) содержит важную информацию о REIT, такую как недвижимость, в которую будут инвестированы средства, и информацию о членах совета директоров. Теперь вы начинаете искать инвесторов, предлагая им свой проспект, который информирует их о ваших стратегиях, структуре и т.д. Как только магическое число 100 будет достигнуто, вы сможете подать заявку на получение сертификата о регистрации. Наконец, подайте форму 1120 в налоговую службу, и все готово!

Процесс обобщен:

1. Составить устав компании
2. Определитесь с местом
3. Контакт с государственным секретарем
4. Написать меморандум для частного размещения
5. Поиск инвесторов с помощью проспекта эмиссии
6. Подать сертификат о регистрации и форму 1120

Документы:

• Меморандум о частном размещении (также известный как Меморандум о предложении)
• Брошюра
• Форма 1120

Преимущества: Низкий риск, диверсификация и гибкость

Инвесторы могут получить выгоду от инвестиций, которые они обычно не делают. Это могут быть масштабные инфраструктурные проекты, на которые у обычного человека обычно нет денег, чтобы инвестировать в них, но он может внести свой вклад в сотрудничестве со многими другими. Кроме того, они могут диверсифицировать свои инвестиции на рынке недвижимости, поскольку имеют долю в нескольких объектах с минимальными суммами в долларах. Инвестирование в REIT также сопряжено с меньшим риском. Еще одним несомненным преимуществом является то, что инвесторы могут быстро продать свои акции. Еще одно преимущество заключается в том, что, хотя вы не можете инвестировать в традиционную недвижимость в США как иностранный гражданин, вы можете инвестировать через REIT.

• Прибыль от инвестиций, которые в противном случае были бы невозможны
• Диверсифицированные инвестиции
• Низкий риск
• Быстрая продажа акций
• Не блокируются, если они иностранные

Недостатки: Медленность, налогообложение и потеря контроля

Некоторые недостатки уже были упомянуты. Основным недостатком является то, что REIT обычно не имеют большого роста, потому что они не могут реинвестировать свои доходы. Они вынуждены возвращать 90% прибыли инвесторам, что означает, что только 10% прибыли могут быть реинвестированы в компанию. В то время как большинство дивидендов облагаются налогом всего в 15%, дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход. Это гораздо более высокая ставка. Недостатком также является то, что инвесторы REIT не имеют контроля над операционными решениями, что означает, что они могут быть беспомощны перед неэффективными изменениями. Наконец, некоторые REITs (но не все, проведите свое исследование!) взимают непомерно высокие комиссии за управление и транзакции. Это логически приводит к снижению выплат акционерам и, следовательно, к снижению доходности для инвесторов.

• Слабый рост
• Дивиденды облагаются высоким налогом
• Отсутствие контроля над операционными решениями
• Высокие комиссионные за управление и транзакции

REIT в сфере недвижимости: требования, прибыль

Если вы хотите заняться бизнесом REIT, необходимо учесть несколько моментов. Если вы владеете недвижимостью или хотите покупать и продавать недвижимость, то REIT не для вас. Скорее, это правильный выбор, если у вас есть свободный капитал, который вы хотите вложить в медленно растущий и безопасный траст.

Котируются ли REIT на фондовой бирже?

Да! В этом заключается принципиальное отличие от других ООО или, например, партнерств с ограниченной ответственностью. Они торгуются на бирже, и поэтому вы можете инвестировать в REITs так же, как и в другие трасты или акции. В некотором смысле, это акции, когда вы инвестируете в управляющих недвижимостью.

• Да, REITs торгуются на открытом рынке

Могу ли я создать свой собственный REIT? Требования

Да! Даже если это нелегко. Есть несколько важных моментов, о которых следует помнить. Во-первых, прежде чем стать REIT, большинство компаний являются ООО, которые, найдя достаточное количество инвесторов, подают заявку на получение статуса REIT. Эти требования предъявляются не в первый год работы REIT, а обычно во второй.

• К REITs предъявляется ряд требований
• Большинство REIT начинают свою деятельность как ООО

Сколько инвесторов в REIT?

Первое важное требование заключается в том, что у вас должно быть не менее 100 инвесторов. Для большинства людей их трудно найти. Особенно если у вас мало опыта работы с недвижимостью, трудно найти так много инвесторов, готовых взять на себя риск.

• Не менее 100

Распределение для REITs — более 90% прибыли

По закону REIT должны быть структурированы таким образом, чтобы не менее 90% прибыли ежегодно распределялось среди инвесторов в виде дивидендов. Это закон, и поэтому, если REIT не делает этого, он теряет свой статус и больше не может претендовать на дополнительные преимущества REIT.

• REIT должны распределять не менее 90% прибыли среди инвесторов

Во что инвестирует REIT?

Еще один закон IRS: REIT также должен инвестировать не менее 75% своей стоимости/активов в какую-либо форму недвижимости. Обычно это не является проблемой, поскольку большинство REIT инвестируют более 90 процентов своих активов в недвижимость. REIT также должен получать не менее 95 процентов своего валового дохода от инвестиций в недвижимость.

• REIT должны инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимость

Можно ли разбогатеть с помощью REITs? — Прибыль, инвестиционные дивиденды

Большинство людей не смогут разбогатеть с помощью REITs. Они приносят дивиденды медленно, но обычно очень надежны. Например, вам вряд ли удастся удвоить свои инвестиции. Тем не менее, в долгосрочной перспективе большинство REIT превосходят большинство акций, что означает, что они являются более безопасными инвестициями. Хотя существуют некоторые мега-REITs, которые демонстрируют огромный рост стоимости и большие прибыли для своих инвесторов, они не являются акциями для быстрого обогащения.

• REITs — это безопасные, но медленно растущие инвестиции

Инвестиции в недвижимость или REITs? Как принять решение

Если вы не можете решить, куда инвестировать — в REIT или в недвижимость? Посмотрите видео, в котором объясняется все, что вам нужно знать о REITs и недвижимости:

Может ли ООО быть REIT? Различия и сходства

Прежде всего, REITs облагаются налогом как корпорации. На практике это означает, что большинство управляющих компаний, намеревающихся стать REIT, начнут свою жизнь как компании с ограниченной ответственностью/ LLC. Когда это ООО станет достаточно большим, оно подаст заявку на получение статуса REIT.

Налоги: Несколько преимуществ

Если вы хотите получить налоговые вычеты, то REIT, вероятно, не для вас. По сравнению с традиционными инвестициями в недвижимость, где налоговые списания практически не ограничены, включая амортизацию, ипотеку, проценты и т.д., REIT не имеют таких привилегий.

1. Налогообложение дивидендов REIT
2. Амортизационные отчисления

Обычный доход — дивиденды REIT

Не менее 90% дохода, получаемого REIT, должно передаваться инвесторам. Эта сумма облагается налогом в соответствии с индивидуальной предельной налоговой ставкой инвестора. Другими словами, доход, который инвестор получает от REIT, облагается налогом, как и любой другой доход.

• Дивиденды облагаются налогом как обычный доход инвестора

Амортизационные расходы — налоговая льгота по налогу на прибыль от REIT

Расходы на амортизацию могут уменьшить сумму дохода. Инвесторы REIT могут минимизировать свои налоги, списывая эти списания в счет полученных дивидендов.

• С REITs вы можете списать амортизацию

Вывод REIT: большое время, маленькое время

У REITs, безусловно, есть смысл существования. Они предлагают уникальную возможность инвестировать в огромный и, казалось бы, непревзойденный рынок недвижимости без необходимости тратить миллионы или брать ипотечный кредит. Однако с меньшим риском приходит и меньшее вознаграждение, и этот тип инвестиций вряд ли окупится быстро или сильно. Это небольшая и стабильная отдача. Это может быть или не быть привлекательным, в зависимости от того, что вы предпочитаете!

Местонахождение, тип недвижимости и развитие: Инвестиционная недвижимость

Если говорить о типе капиталовложений, то, прежде всего, вам доступны различные типы квартир и домов. Однако еще более важным, как известно всем инвесторам в недвижимость, является местоположение объекта. Поэтому если вы проявляете гибкость в поиске недвижимости и ищете хороший, выгодный вариант вложения капитала в Германии, независимо от региона, вы найдете здесь наше руководство.

Совет! Все города Германии, один рейтинг для инвесторов. Места A-D: Рейтинг Германия

В путеводителе вы найдете самые важные города Германии в фокусе, с указанием отдельных районов, преимуществ и недостатков. Мы также даем вам обзор цен на недвижимость в отдельных районах города, которые мы здесь представляем.

В этом первом путеводителе вы найдете полный обзор Германии. Здесь вы также получите дополнительную информацию по каждому отдельному городу, от федеральной столицы Берлина до всемирно известной баварской столицы Мюнхена.

Путеводитель содержит:

• Типы недвижимости (дом и квартира)
• Факты и цифры по всем крупным городам Германии
• Дополнительные ссылки на важные районы города
• Информация о районе с плюсами/минусами
• Цены на недвижимость
• Статистика и развитие недвижимости
• Создание компании в Германии
• Правовые формы (ссылка на недвижимость)
• Крупные компании по недвижимости в Германии (фондовая биржа)

Какая недвижимость является лучшей?

Принимая решение о типе инвестиций, необходимо учитывать не только собственные предпочтения, но и целевую группу. Если вы покупаете недвижимость не для собственного пользования, а для сдачи в аренду, пожелания потенциальных новых арендаторов также сыграют свою роль.

Чем типичнее, тем проще арендовать (60-120 кв. м, 2-5 комнат).

Конечно, легче всего арендовать в Германии квартиры с «типовой» планировкой. Здесь речь идет о типичной квартире площадью от 60 до 120 квадратных метров, с двумя, тремя, четырьмя или пятью комнатами. Этот тип квартир, или также в формате домов, легче всего сдавать в аренду. В таких квартирах могут жить как одинокие люди, так и пары и семьи.

Если вы хотите вложить свои деньги в сегмент «люкс», то, конечно, стандарты совсем другие. Пентхаус в Берлине площадью 260 м² с 1,5 комнатами — это нечто довольно необычное и подходит только для одиноких людей или, в крайнем случае, для семейных пар. Арендная плата высокая, комнаты не общие.

Так что типичный срез легче арендовать, намного легче. Для особых типов квартир, типов домов, они сначала должны найти подходящего арендатора. Чем особеннее, тем сложнее. Совет. Читайте интервью на тему «Классические или экзотические инвестиции»: В какую недвижимость следует инвестировать?

Поиск и подбор недвижимости:

• Собственные предпочтения (регион, тип недвижимости)
• Собственное использование или аренда
• Предпочтения будущих целевых групп (арендаторов)
• Типичная, идеальная площадь: 40-100 кв.м., 2-4 комнатная квартира / дом

Куда инвестировать? Рейтинг Лукински

Месторасположение недвижимости — Месторасположение делает разницу между инвестированием с целью получения дохода (прямой доход, в основном места расположения B и C) или в инвестиционную недвижимость («спекуляция» на повышении стоимости, места расположения A). Текущий рейтинг Лукински 09/21 по привлекательности городов Германии с населением более 40 000 человек. После этого становится интересно, потому что мы посмотрим на скрытых чемпионов, с рейтингом A+ и D- и более высоким риском.

• Куда инвестировать? — Города, расположение и рейтинги

Типы домов: Террасный дом, отдельный дом, вилла

Отдельно стоящий дом, дом с террасой, двухквартирный дом или даже дизайнерская вилла— возможности архитектуры и строительства настолько разнообразны, что мы написали отдельное руководство на тему различных форм домов здесь. Это особенно важно при покупке вашей первой недвижимости, поскольку каждый тип дома имеет свои индивидуальные преимущества и недостатки.

Преимущества, недостатки и различия с первого взгляда:

• Типы домов

Плоские типы: Последний этаж, старое здание, пентхаус

Так же, как существует множество типов домов, существуют и различные типы квартир. Мансардная квартира, квартира для бабушки, мезонет или даже пентхаус и лофт. Узнайте здесь о различных типах квартир, в которые можно инвестировать. При выборе квартиры обратите внимание на советы, приведенные выше, чтобы ваша квартира не оказалась «слишком особенной» для немецкого рынка.

Сравнение типов квартир:

• Плоские типы

Поэтому в зависимости от того, к какой целевой группе вы хотите обратиться как инвестор в недвижимость, при покупке (а также при строительстве) квартир и домов в Германии следует заранее обратить внимание на их «товарный вид». Таким образом вы поддерживаете низкий уровень вакантных площадей в вашей недвижимости.

Но иногда дефицит также создает нужный спрос! Соответственно, мы возвращаемся к ситуации.

Германия: города, факты и цифры

Теперь перейдем к немецкой «большой четверке», четырем крупнейшим городам Германии: Берлину, Гамбургу, Мюнхену и Кельну. Совет! Здесь вы можете найти другие интересные регионы, например, Франкфурт-на-Майне, для ваших капиталовложений:

• Недвижимость в Германии

Берлин: столица Восточной Германии

Берлин, как столица, является центром Германии, когда речь идет о культуре, бизнесе и политике. В Европе Берлин также является культурным, экономическим и политическим тяжеловесом, наряду с Парижем и Лондоном.

После воссоединения в 1989 году Берлин пережил такой бум недвижимости, какого не было никогда прежде. С тех пор цены на недвижимость в Берлине растут из года в год. Между тем, дело дошло до того, что городские политики ввели собственные законы, призванные снять «давление» с рынка недвижимости, а также «тормоз для арендной платы».

Хорошее время для обеих сторон: Покупатели и продавцы недвижимости. Покупатели могут добиться хорошей цены продажи, продавцы, в свою очередь, могут рассчитывать на хорошую прибыль сейчас и в будущем. Но какие районы Берлина интересны для ваших инвестиций? Предлагаем вашему вниманию обзор столицы Германии, цены на недвижимость в Берлине и его районах:

• Берлин

Берлин (карта), город в Восточной Германии:

Гамбург: портовый город и метрополия на севере страны

Гамбург — это место, куда приезжают, в частности, немецкие знаменитости. Здесь вы живете в относительном уединении от шума и суеты Берлина. Свежий морской воздух, всего два часа до столицы, с быстрой ездой, плюс самые красивые виллы в Германии.

Уже одна история Гамбурга делает его особенным местом. Город, который всегда отличался интернациональностью благодаря своему порту. Это отражается в городском пейзаже, а также в сфере недвижимости. Гамбург интересен не только для немецких инвесторов, международные инвесторы также вкладывают деньги сюда, на север Германии. Но какие районы стоит посетить инвесторам, которые не являются уроженцами Гамбурга и не знают города?

Вот обзор города, его районов, цен на недвижимость, преимуществ и недостатков:

• Гамбург

Гамбург (карта), город в Северной Германии:

Мюнхен: «Типичный немец» на юге

Мюнхен — самый «типичный» немецкий город, если спросить иностранных инвесторов. Баварские продукты, такие как пиво, события, такие как Октоберфест, Ледерхозен или даже крупный международный автомобильный бренд из 3 букв: BMW. Мюнхен известен во всем мире и особенно востребован американскими и азиатскими инвесторами.

Центр Мюнхена очень отличается, например, по сравнению с Берлином или Кельном, здесь он очень опрятный, чистый и аккуратный. В Баварии безопасность и закон являются главными приоритетами. Цены на недвижимость в Мюнхене одни из самых высоких в Германии.

Итак, вот более подробный обзор города, районов и цен на недвижимость в Мюнхене:

• Мюнхен

Мюнхен (карта), город в Южной Германии:

Кельн: медиа-город в Западной Германии

Кельн был и остается важным медийным городом. Через одну из крупнейших частных вещательных компаний Германии (RTL), но также и через современные влияния, например, через инфлюенсеров (известных людей) в социальных сетях, таких как YouTube и Instagram.

Если вы сравните этот город с другими, такими как Берлин, Гамбург или Мюнхен, то поймете, что в Кельне вы не найдете великолепной архитектуры. Город был построен относительно быстро, так как сильно пострадал во время Второй мировой войны. Быстровозводимые здания 60-х, 70-х и 80-х годов характеризуют городской пейзаж.

При определенных обстоятельствах это идеальный рычаг для ваших финансовых инвестиций, так как цены на недвижимость здесь все еще будут развиваться. Кельн расположен в Северном Рейне-Вестфалии, крупнейшем экономическом регионе во всей Европе, где проживает более 20 миллионов человек, а также в близлежащих городах, таких как Дюссельдорф, Бонн и Франкфурт-на-Майне.

Вот обзор города, его районов, преимуществ и недостатков:

• Кельн

Кёльн (карта), город в Западной Германии:

Дюссельдорф: непосредственный сосед Кельна

В то время как мы рассматриваем Кельн, здесь, конечно же, можно бросить беглый взгляд на Дюссельдорф. Город находится всего в 20-30 минутах езды от Кельна и является частью NRW, крупнейшей экономической зоны Европейского Союза. Преимущества для возврата имущества и развития стоимости, в том числе в долгосрочной перспективе.

• Дюссельдорф

От «микроперспективы» (города и районы) вернемся к «макроперспективе» рынка недвижимости Германии.

Совет! Инвестиции в недвижимость по уходу за больными и квартиры по уходу за больными

В настоящее время в Германии насчитывается 4,1 миллиона человек, нуждающихся в уходе. 731 000 человек получают уход в стационарных учреждениях полного цикла. В Германии самая дорогая система здравоохранения в мире. Самым большим фактором доходности при инвестировании в недвижимость для ухода за больными является, конечно, развитие демографической ситуации, но также и экономический потенциал страны, который в конечном итоге поддерживает систему ухода и ее финансирование. Как и во многих богатых или благополучных странах, население Германии становится все старше и старше.

Покупка недвижимости для ухода в качестве инвестиции?

Очень немногие люди, желающие инвестировать в недвижимость, сначала думают о домах престарелых или квартирах. И все же стоит присмотреться к этому виду инвестиций. Дома престарелых появляются по всей Германии, не только в пригородах, поскольку население становится все старше и старше. В каждом районе есть недвижимость и учреждения для пожилых людей. Поэтому они являются подходящими объектами инвестиций для региональных инвесторов, как капиталовложения в окрестности, а также для надрегиональных инвесторов. Как развивается рынок недвижимости для ухода за больными в Германии? Какой тип / какое местоположение интересно для инвестиций в качестве доходной недвижимости?

При первом рассмотрении этой формы инвестирования мы выделили 5 факторов.

• Капитальные вложения Квартиры для престарелых

Числа: Статистика, акции и компании

И последнее, но не менее важное, после выбора местоположения и соответствующего типа недвижимости, — развитие региона. Вы уже многое узнали об отдельных городах и районах в отдельных статьях. Здесь мы хотели бы дать вам более подробный обзор имеющейся статистики по недвижимости в Германии.

Развитие на рынке недвижимости

Давайте сначала подойдем к самому важному вопросу — долгосрочной перспективе, в ретроспективе и с прицелом на будущее:

Как будет развиваться рынок недвижимости в Германии в ближайшие несколько лет?

Германия является номером 1 в Европе, когда речь идет о секторе недвижимости. Неважно, будь то строительный сектор, администрирование или даже торговля недвижимостью. Если посмотреть на статистику последних десятилетий, то путь только один: вверх.

Если хотите, рынок недвижимости Германии и по сей день не до конца развит. Достаточно вспомнить здания 70-х, 80-х годов из Кельна. Конечно, исторические факторы являются частью акций недвижимости. Например, воссоединение Восточной и Западной Германии.

В восточной Германии, в частности, есть целые районы, где еще несколько лет назад недвижимость была чрезвычайно дешевой, и даже сегодня цены на недвижимость еще не сравнимы с городами старой Федеративной Республики, особенно с ценами на недвижимость в Гамбурге и Мюнхене. В то же время на старой Федеративной Республике все еще ощущаются последствия Второй мировой войны. Другими словами: если в других городах, таких как Лондон и Париж, на каждой улице можно увидеть внушительные здания и архитектуру, то здесь, например, в Берлине, до сих пор существуют целые районы старых зданий, которые постепенно нарушаются новыми, современными и более сложными концепциями строительства.

Если вы ищете впечатляющий горизонт в Германии, у вас есть только один выбор — Франкфурт-на-Майне. Из-за различных факторов, европейских строительных норм и правил, а также правил самих городов, в Германии нет ни одного города с высотным небосклоном, за исключением Франкфурта. Если вы сравните города Германии, то быстро поймете, насколько разные здесь регионы.

Статистика и графики говорят больше, чем 1000 слов, здесь вы найдете подробную, большую коллекцию по последней и более старой статистике, для сравнения. Все исследования, анализы и оценки являются официальными и исходят от Федерального статистического управления Германии:

• Статистика недвижимости

Недвижимость на немецкой фондовой бирже

Фондовый рынок также дает представление о том, как развивается сфера недвижимости в Германии. Здесь вы найдете крупные компании, акционерные корпорации и REITs. Они строят большие высотки во Франкфурте-на-Майне, являются арендодателями для миллионов людей в Германии, стабильными на протяжении десятилетий. Среди наиболее известных представителей — Vonovia, Deutsche Wohnen и Patrizia Immobilien. Подробнее о фондовом рынке Германии, особенно о секторе недвижимости, читайте здесь:

• Акции в сфере недвижимости

Учредить компанию по недвижимости в Германии

И последнее, но не менее важное: давайте рассмотрим формы компаний, которые вы можете выбрать в Германии. Следующие юридические формы интересны как для иностранных инвесторов, которые хотят создать компанию в Германии, так и для тех, кто является местным жителем и хочет сам стать инвестором в недвижимость. Потому что в Германии, как и везде, существуют различные юридические формы, в зависимости от количества акционеров, цели компании, уставного капитала и многого другого.

Вы можете инвестировать в недвижимость, сдавать жилье в аренду, частным образом, например, для обеспечения по старости. Но если вы владеете несколькими объектами недвижимости и хотите приобрести несколько инвестиционных объектов, вам придется создавать компании. Да, именно, создание компаний, в большинстве своем. Вот почему важно познакомиться с такими формами, как компания с ограниченной ответственностью, а точнее, компания с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости, а также семейный фонд.

Не волнуйтесь — все начинается с первой компании. Какой из них самый лучший? В чем заключаются различия и каковы преимущества и недостатки отдельных форм компаний? Здесь вы найдете большой обзор возможных правовых форм в Германии:

• Правовые формы

Если вы действительно создаете свою первую компанию, здесь приведено самое основное руководство по процессу создания компании.

• Нашел компанию

Заключение: Капиталовложения в Германии

Давайте подытожим все это одним вопросом:

Инвестиции в Германию: хорошая идея?

Преимущество: сила рынка недвижимости — Как было сказано выше, Германия является самым сильным рынком недвижимости в Европе. Статистика недвижимости показывает, что рост продолжается уже несколько десятилетий и значительно превышает любое обесценивание (инфляцию). Соответственно, доходность на различные типы домов и квартир стабильна и очень привлекательна по сравнению с другими европейскими странами.

Преимущество: правовая определенность — Многие инвесторы ценят правовую определенность в Германии. В Германии все очень скрупулезно, но есть четкие законы, структуры и процедуры. Именно поэтому многие инвесторы со всего мира приезжают в Германию. Безопасность — важный аспект, особенно для состоятельных покупателей и продавцов.

Германия является отличным местом для недвижимости и инвесторов.

Вы ищете хорошие инвестиции в Германии? Свяжитесь с нами.

• Связаться с

Совет! Слишком маленький собственный капитал для приобретения первой недвижимости

Не у всех есть необходимый капитал или денежный поток (регулярный доход) для покупки собственного дома или кондоминиума.

Краудинвестинг: альтернатива капиталовложениям

Краудинвестинг имеет множество преимуществ. Например, небольшой собственный капитал, различные объекты недвижимости в качестве инвестиционных возможностей, минимизация риска за счет диверсификации капитала и широкое участие (фиксированная процентная ставка, распределение в зависимости от прибыли и участие при продаже). Недвижимость также чрезвычайно разумна в качестве пенсионного обеспечения, поскольку она не подвержена инфляции (обесцениванию денег). Поэтому одной из лучших инвестиционных альтернатив является краудинвестинг, проще говоря: инвестиции в недвижимость для всех.

• Краудинвестинг недвижимости