Societas Europaea (SE) — формы регистрации, правовые основы и Co

Societas Europaea — сокращенно SE — также встречается в немецкоязычном мире под обозначениями European Company, European Stock Corporation или в просторечии: Europa AG и описывает в юридическом смысле корпорацию и, таким образом, юридическое лицо с собственной правосубъектностью. Как следует из немецкого названия, глава этой корпоративной правовой формы разделен на акции. Юридическое введение Societas Europaea как транснациональной правовой формы произошло в 2004 году в рамках так называемого Закона о введении европейской компании — сокращенно SEEG.

Предпосылкой для введения Societas Europaea является, с одной стороны, возможность слияния компаний из разных стран-членов ЕС или создания холдинговой компании. С другой стороны, целью SE было создание совместных дочерних предприятий между экономически активными компаниями и юридическими лицами из разных стран происхождения в ЕС путем подписки на акции.

Другие типичные корпорации в Германии:

• Открытое акционерное общество (AG)
• Товарищество с ограниченной ответственностью (KGaA)
• Предпринимательская компания / UG (с ограниченной ответственностью)
• Общество с ограниченной ответственностью (GmbH)

Первичное образование ГП — слияние, преобразование, холдинг, дочерняя компания

Европейская компания не создается «просто так», из ничего. Процесс формирования, как уже говорилось, связан с определенными спецификациями… более того, Societas Europaea может возникнуть только в определенных ситуациях. В соответствии с числом форм образования, упомянутых в Положении о Societas Europaea — сокращенно: Положение о SE — образование Societas Europaea может происходить четырьмя различными способами: путем слияния, путем преобразования, путем создания холдинговой компании или путем создания дочерней компании.

• Слияние для приема/нового основания
• Фундамент для конверсии
• Европейский холдинг (Holding-SE)
• Европейская дочерняя компания (Subsidiary-SE)

Во-вторых, возможно создание европейской дочерней компании через материнскую компанию SE. Однако Регламент SE не предусматривает создание физическими лицами или выделение из существующих компаний в соответствии с национальным законодательством.

Вариант 1 — Слияние для включения или для нового образования: 2+ акционерных общества

Вы можете создать европейскую компанию классически, путем слияния — т.е. объединения — нескольких существующих компаний. Для создания необходимо наличие как минимум двух национальных открытых акционерных обществ, имеющих так называемый трансграничный европейский элемент. В двух словах: компании должны быть либо из разных стран-членов Европейского Союза, либо, если их соответствующие зарегистрированные офисы находятся в одной стране, они должны иметь дочерние компании в других странах ЕС в течение не менее двух лет. Последний вариант также называют отношениями с несколькими странами.

Слияние может быть осуществлено либо с целью поглощения, либо с целью нового образования. В первом случае приобретающая компания принимает юридическую форму SE, а передающая компания поглощается в SE в момент вступления слияния в силу. Новое образование означает, что обе объединяющиеся компании прекращают свое существование, как только слияние вступает в силу. Новое юридическое лицо может быть учреждено и в третьей стране ЕС, поскольку требование многонациональности уже соблюдено зарегистрированными офисами двух компаний-учредителей. В этом случае также можно говорить о слиянии с третьей страной.

Как именно происходит слияние двух открытых акционерных обществ в одно Societas Europaea?

При слиянии две юридически независимые компании объединяются и таким образом образуют единую структуру как в экономическом, так и в юридическом смысле. Для этого хотя бы одна компания должна уступить свою юридическую независимость, поэтому слияние является типичной формой корпоративного поглощения. Покупная цена за поглощение компании может быть элегантно выплачена акциями компании-покупателя.

Слияние компаний юридически подчиняется так называемой Директиве о слиянии 90/434/EEC, а также Европейской директиве о слиянии 2005/56/EC. На территории Германии также действует Закон о преобразовании Германии (Umwandlungsgesetz, UmwG), а антимонопольное законодательство поддерживается Законом о борьбе с ограничением конкуренции (Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung, GWB), где термин «слияние» используется исключительно для слияний.

Вариант 2 — формирование конверсии: Открытое акционерное общество + иностранная дочерняя компания

В конечном итоге, публичная компания с ограниченной ответственностью, существующая на национальном уровне, также может быть преобразована в транснациональную публичную компанию с ограниченной ответственностью — т.е. AG в SE — при условии, что публичная компания с ограниченной ответственностью имела дочернюю компанию или филиал в другой стране ЕС в течение как минимум двух лет. Преобразование в Societas Europaea по своей природе сравнимо с изменением организационно-правовой формы в соответствии с Законом о преобразовании Германии (UmwG).

Однако Регламент Societas Europaea — сокращенно: Регламент SE — предусматривает подготовку плана преобразования в отличие от изменения организационно-правовой формы, при этом неясно, какая правовая основа должна использоваться в отношении объема и, прежде всего, содержания этого плана. Передача предыдущего юридического адреса национальной компании с ограниченной ответственностью в принципе недопустима при преобразовании в Europa AG.

Обратное преобразование: Europa AG в обычную AG

Преобразование обычной компании с ограниченной ответственностью в Societas Europaea не представляет проблемы, если все необходимые требования были выполнены заранее. Но как насчет обратного случая? Можете ли вы отменить конвертацию и превратить вашу Europa AG обратно в обычную акционерную компанию на национальном уровне? Фактически, можно преобразовать существующую европейскую компанию в классический AG. При условии, что Europa AG существует в своей европейской правовой форме не менее двух лет, может быть составлен план преобразования для возвращения компании к ее первоначальной форме. Однако одобрение общего собрания является обязательным.

Вы можете узнать больше о национальной публичной компании с ограниченной ответственностью (AG) здесь:

• Открытое акционерное общество (AG)

Вариант 3 — Европейская холдинговая компания/SE: 2+ открытых акционерных обществ/GmbHs

В качестве альтернативы, две или более компаний из разных стран-членов ЕС могут вместе образовать европейский холдинг или холдинг-SE. Это относится к любой комбинации акционерных обществ (AG) и обществ с ограниченной ответственностью (GmbH), при этом как минимум две из компаний должны быть из разных стран ЕС. В качестве альтернативы, две или более участвующих корпораций из одного государства-члена ЕС, каждая из которых поддерживает дочернюю компанию или филиал в другой стране ЕС в течение как минимум двух лет и таким образом выполняет требование о множественном гражданстве.

Конкретно, участие компаний в холдинге SE означает обмен акциями: компании покупают акции европейского холдинга и взамен вносят свои существующие акции компании, при этом их акции в зонтичной компании должны таким образом передавать более 50 процентов всех прав голоса соответствующей компании-учредителя в каждом случае.

Подробнее о национальных акционерных обществах с ограниченной ответственностью (AG) и обществах с ограниченной ответственностью (GmbH) вы можете узнать здесь:

• Открытое акционерное общество (AG)
• Общество с ограниченной ответственностью (GmbH)

Как именно происходит формирование европейской холдинговой компании?

Холдинговая компания — сокращенно: Холдинговая компания, холдинговая организация или зонтичная компания — возникает, когда несколько компаний иерархически структурированы определенным образом, и поэтому не описывает самостоятельную юридическую форму, а скорее является формой структурирования компаний, связанных друг с другом. Отдельные компании владеют акциями друг друга, что создает экономическую зависимость. Центральные задачи обычно выполняются материнской компанией, которая находится на вершине иерархии холдинговой структуры.

Подобно созданию товарищества в соответствии с гражданским законодательством (GbR), холдинговые компании создаются для конкретной операционной цели, в данном случае для владения долями участия или долями участия в других компаниях. Как холдинговая компания, вы организуете приобретение и управление долями участия и, таким образом, формируете поставщика капитала или акционера, через которого подчиненные компании финансируют свой капитал.

Вы можете узнать больше о гражданско-правовых партнерствах (GbR) здесь:

• Гражданско-правовое партнерство (GbR)

Вариант 4 — Европейская дочерняя компания/Subsidiary-SE: 2+ юридических лица

Юридические лица — компании, фирмы и т.д. — также могут совместно образовывать европейскую дочернюю компанию или Subsidiary-SE. Это возможно при условии, что по крайней мере два юридических лица регулируются законодательством разных стран ЕС или по крайней мере два из участвующих юридических лиц имеют дочернюю компанию или филиал в другой стране ЕС в течение двух или более лет на момент вступления в силу образования.

Такая гибкость делает возможным создание совместного дочернего предприятия SE как для компаний гражданского права, так и для компаний коммерческого права — включая кооперативы, работающие на прибыль. Кроме того, юридические лица публичного и частного права — независимо от целей получения прибыли — могут учредить дочернюю компанию SE, если по крайней мере две из компаний-учредителей являются представителями разных стран ЕС или отвечают требованию множественного гражданства через дочерние компании или филиалы в других странах-членах ЕС.

Помимо возможности привлекать к процессу создания компании без ограниченной ответственности, вероятно, самым решающим отличием от создания холдинговой SE является то, что отдельные компании образуют не совместную зонтичную компанию SE, а совместную дочернюю компанию в организационно-правовой форме SE.

Как именно происходит формирование европейской дочерней компании?

В целом, дочерняя компания — это корпорация, которая напрямую зависит от своей материнской компании. Материнская компания, в свою очередь, определяется как корпорация, владеющая большинством акций других компаний. Создание материнской компании с дочерними предприятиями дает то преимущество, что различные сферы деятельности могут управляться разными компаниями, а отдельные сферы деятельности могут быть четко и прозрачно отделены друг от друга.

Если материнская компания создает собственные дочерние предприятия, это называется аффилиацией: термин, пришедший из среднелатинского языка, можно перевести как усыновление, то есть принятие в качестве собственного ребенка, или поглощение в смысле присвоения. Если внешние компании приобретаются из-за синергетического потенциала или потенциального увеличения рыночной власти и подчиняются материнской компании, эта процедура называется аффилированием. В Германии процедура создания дочерней компании SE в основном регулируется немецким законодательством о компаниях; в других странах применяются соответствующие национальные правовые основы.

Вторичное создание дочерней компании SE: SE по SE

Societas Europaea может также возникнуть в результате создания одним человеком, а именно SE by SE. Это особенно интересно для провайдеров шельфовых компаний, где многонациональность не указана или указана в недостаточной степени. Кроме того, акции шельфовой компании могут быть приобретены и физическими лицами. Как и в случае с дочерней компанией SE, процедура создания дочерней компании SE также подчиняется национальному законодательству страны, в которой компания имеет зарегистрированный офис. Таким образом, для создания дочерней компании SE в Германии необходимо следовать указаниям немецкого законодательства о компаниях.

SE формируется путем создания дочерней компании SE через существующую европейскую компанию, которая затем выступает в качестве материнской SE. Поскольку само учредительное SE уже имеет трансграничный европейский элемент, обычно нет необходимости в требовании многонациональности для дочерней компании, которая в некотором смысле «наследует» многонациональность. При этом нет необходимости в привлечении других компаний для вторичного формирования.

Правовая основа: директивы, постановления и законы

Поскольку Societas Europaea является правовой формой в соответствии с европейским законодательством, необходимо учитывать различные правовые основы ЕС и национальные правовые основы. В первую очередь это Регламент (ЕС) № 2157/2001, также называемый Регламентом Societas Europaea (Регламент SE), который берет на себя введение новой правовой формы и создает общую правовую базу между странами-членами ЕС и странами Европейской экономической зоны (ЕЭЗ). Что касается участия работников, то Директива 2001/86/EC была введена в качестве дополнительной меры для обеспечения того, чтобы правила и практика, существовавшие до создания ГП, не просто исчезли.

• Регламент Совета(ЕС) № 2157/2001 от 8 октября 2001 года об уставе европейской компании (SE)
• Директива Совета2001/86/EC от 8 октября 2001 года, дополняющая Устав европейской компании в отношении участия работников

На основании Договора о создании Европейского сообщества был принят Регламент (ЕС) № 1435/2003, который позволяет и организует создание Европейских кооперативов — сокращенно: ЕСК. В ходе этого была введена Директива 2003/72/EC, которая регулирует участие работников в европейских кооперативах.

• Постановление Совета(ЕС) № 1435/2003 от 22 июля 2003 года об уставе Европейского кооперативного общества (SCE)
• Директива Совета2003/72/EC от 22 июля 2003 года, дополняющая Устав европейского кооперативного общества в отношении участия работников

В результате вспышки COVID 19 в 2020 году было введено новое положение, которое позволяет отложить до конца года обязательное в 2020 году общее собрание европейской компании или общее собрание европейского кооперативного общества, принимая во внимание ограничения на выход и меры социального дистанцирования.

• Регламент Совета(ЕС) 2020/699 от 25 мая 2020 года о временных мерах в отношении общих собраний европейских компаний (SEs) и общих собраний европейских кооперативов (SCEs) (Текст, имеющий отношение к ЕЭЗ)

В дополнение к уже упомянутым постановлениям и директивам, в Германии существуют также некоторые из них на национальном уровне:

• Закон о введении европейской компании (SEEG) от 22 декабря 2004 года
• Закон о реализации Регламента Совета (ЕС) № 2157/2001 от 8 октября 2001 года о статуте европейской компании (SE) (Закон о реализации SE — SEAG) от 22 декабря 2004 года
• Закон о вовлечении работников в деятельность европейской компании (SE Employee Involvement Act — SEBG) от 22 декабря 2004 года
• Закон об акционерных обществах Германии(AktG) от 06 сентября 1965 года
• Торговый кодекс (HGB) от 10 мая 1897 года

Меры для МСП — Societas Privata Europaea & Societas Unius Persona

Капитальные компании для малых и средних предприятий — сокращенно: МСП — также получили в основном единую европейскую организационно-правовую форму, а именно Societas Privata Europaea — сокращенно: SPE; с немецким названием: Европейская частная компания. Первый проект по введению такой компании был инициирован в 2009 году, но в итоге просуществовал всего несколько лет из-за постоянной критики со стороны других стран-членов ЕС в отношении его дизайна.

В качестве альтернативной меры предлагается проект по созданию так называемого Societas Unius Persona — сокращенно SUP; с немецким названием: Европейская компания одного человека — была запущена. Этот европейский вариант обычного общества с ограниченной ответственностью (GmbH) преследует цель создания правоспособных компаний с одним участником для осуществления трансграничной предпринимательской деятельности, которая может быть организована и управляться одним управляющим партнером. Как и для национального Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt), в качестве минимального капитала должен быть установлен один символический евро. Концепция SUP до сих пор также встретила широкую критику, поэтому в настоящее время не предвидится, появится ли Societas Unius Persona в качестве формы компании и когда это произойдет.

Вариант организационно-правовой формы SE & Co KGaA — KGaA с генеральным партнером SE

Иногда Societas Europaea также появляется в сочетании с партнерством, ограниченным акциями (KGaA). Семейные предприятия, например, иногда организуются как Societas Europaea & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien — сокращенно: SE & Co KGaA. В этом случае они образуют открытое акционерное общество в юридическом смысле — однако генеральным партнером как лично ответственным партнером является не просто физическое лицо, а именно Societas Europaea (SE). Если генерального партнера воплощает AG, то вместо AG & Co KGaA говорят AG & Co KGaA, в случае генерального партнера GmbH — GmbH & Co KGaA.

• AG & Co KGaA — см. открытое акционерное общество (AG)
• GmbH & Co KGaA — см. общество с ограниченной ответственностью (GmbH)

Компании, работающие под вариантом организационно-правовой формы SE & Co KGaA, существуют только с конца 1990-х годов, после того как открытые юридические вопросы были четко разъяснены судебным решением Федерального верховного суда (BGF). Известная группа компаний в сфере здравоохранения Fresenius SE & Co KGaA, которая является одним из крупнейших операторов частных больниц в Германии, решила создать SE & Co KGaA, как и многие другие компании из самых разных отраслей: Звуковые носители и мультимедийная продукция, наружная реклама, селекция растений и биотехнологии, насосная техника, а также теплоизоляционные композитные системы и многое другое.

Примеры компаний SE & Co KGaA:

• AURELIUS Equity Opportunities SE & Co. KGaA
• Эдель СЭ и Ко. KGaA
• Fresenius SE & Co. KGaA
• KWS SAAT SE & Co. KGaA
• KSB SE & Co. KGaA
• Mutares SE & Co. KGaA
• Sto SE & Co. KGaA
• Ströer SE & Co. KGaA

CEWE Stiftung & Co. KGaA — это особый случай: В этой компании генерального партнера олицетворяет фонд. В принципе, партнерство, ограниченное акциями, возможно во всех мыслимых комбинациях, как показывает пример GUB Investment Trust KGaA.

Подробнее по теме «Создание семейного фонда» читайте здесь:

• Создайте семейный фонд

Образование SE в деталях — юридический адрес, название компании, руководство & Co.

Вы хотите создать европейскую компанию и сами стать активным участником единого рынка? Для этого ваша компания должна соответствовать нескольким требованиям: Здесь вы можете узнать все, что вам нужно знать о многонациональности, минимальном капитале, совместном определении и многом другом, чтобы вы могли создать свою европейскую компанию правильным и информированным образом. Прежде всего: ваша компания должна быть юридическим лицом и иметь свою правосубъектность. Помимо статуса юридического лица, должен быть соблюден так называемый принцип многонациональности и продемонстрирован трансграничный европейский элемент.

Дальнейшие положения касаются юридического адреса и головного офиса компании, необходимого минимального капитала, надлежащего названия и регистрации компании, руководства и органов компании и, наконец, требований к бухгалтерскому учету и права на совместное определение трудового коллектива.

• Принцип множественного гражданства
• Зарегистрированный офис и головной офис
• Минимальный капитал
• Название и регистрация компании
• Руководство и корпоративные органы
• Бухгалтерский учет
• Права трудовых ресурсов на совместное определение

Принцип многогосударственности как трансграничный элемент

Принцип многонациональности требует, чтобы как минимум две из всех участвующих компаний-учредителей Societas Europaea имели трансграничный, европейский элемент. Говоря простым языком, как минимум две компании должны регулироваться законодательством разных стран-членов ЕС или, в качестве альтернативы, должны быть в состоянии доказать трансграничный элемент через дочернюю компанию или филиал, который существует в другой стране ЕС в течение двух или более лет.

Представительство и головной офис европейской компании

Для создания европейской компании зарегистрированный офис и головной офис вашей компании должны находиться в одном и том же государстве-члене ЕС. Выбор страны регистрации имеет решающее значение, поскольку, помимо законодательства ЕС, соответствующее применимое национальное законодательство формирует правовую основу европейской компании. В принципе, можно впоследствии перенести зарегистрированный офис и головной офис компании в другую страну-член ЕС, если этого потребует ситуация или если компания получит преимущества в результате этого. Ассоциация немецких промышленных и торговых палат (DIHK) описывает это преимущество следующим образом:

«Образно говоря: Europa AG — это юридическая форма, которая бывает 25 цветов. Поэтому выбор юридического адреса Europa AG открывает интересные возможности для дизайна».

Некоторые страны предъявляют более строгие требования к созданию европейской компании: например, страны-участницы Болгария, Дания, Франция, Греция, Латвия, Австрия и Чехия требуют, чтобы зарегистрированный офис и головной офис компании имели один и тот же адрес.

Финансирование SE: минимальный капитал 120 000 евро

Другое требование касается минимально необходимого капитала: например, для европейской компании с зарегистрированным офисом и головным офисом в Германии необходимо не менее 120 000 евро, то есть более чем в два раза больше, чем уставный капитал в 50 000 евро, необходимый для обычной немецкой компании с ограниченной ответственностью. Требование к капиталу — как и другие требования — может отличаться в разных странах-членах ЕС. Более высокий подписной капитал в принципе может быть согласован в уставе.

Как правило, минимальный капитал Europa AG должен быть выражен в евро. Если официальной национальной валютой страны местонахождения не является евро, компания может потребовать, чтобы ее годовая финансовая отчетность и консолидированная финансовая отчетность были подготовлены и опубликованы в ее собственной национальной валюте.

• Минимальный капитал: 120 000 евро (Германия)

Europa AG как торговая марка: название компании и регистрация

Название компании включает суффикс организационно-правовой формы «SE», который либо предшествует названию компании в качестве префикса, либо следует за ним в качестве суффикса. Регистрация обязательна в реестре государства-учредителя — в Германии, следовательно, в торговом реестре — и также публикуется в Официальном журнале Европейских сообществ. Если впоследствии юридический адрес компании будет перенесен в другое государство-член ЕС, регистрация Europa AG может быть скорректирована легко и без осложнений.

Существующий Societas Europaea не нужно распускать по этой причине и не нужно восстанавливать его на новом месте. В реестр вносится только запись, и уведомление направляется в исходную страну ЕС, после чего последняя удаляет запись в своем реестре. Все записи и исключения из реестров различных государств-членов ЕС параллельно публикуются в Официальном журнале Европейских сообществ.

Структура ГП: руководство и корпоративные органы

В отношении управления проводится различие между дуалистической и монистической системой — неогерманская: двухуровневая/одноуровневая модель. Они отличаются, прежде всего, различным типом и количеством органов SE, которые назначаются в компании. Однако срок полномочий членов назначенных органов в обоих случаях составляет максимум шесть лет, при этом не исключено повторное назначение.

• Дуалистическая система
• Монистическая система

Дуалистическая система (двухуровневая модель)

Структура устава наблюдательного совета Германии служит основой для дуалистической системы, которую иногда также называют двухуровневой моделью. Он представляет собой традиционное разделение управления на три органа, согласно которому, помимо общего собрания, назначается наблюдательный совет как орган контроля и исполнительный совет как орган управления.

Если уставный капитал Europa AG составляет более трех миллионов евро, в состав исполнительного совета должно быть назначено не менее двух человек. Малые европейские компании могут ограничить состав исполнительного совета только одним человеком в соответствии с уставом, если они не являются компаниями с совместным управлением. Контроль за деятельностью органа управления возложен на наблюдательный совет, размер которого напрямую обусловлен размером уставного капитала. В случае совместной организации Societas Europaea члены наблюдательного совета должны быть также представителями акционеров и представителями трудового коллектива.

Монистическая система (одноуровневая модель)

Так называемая одноуровневая модель, с другой стороны, основана на англо-американской системе правления. Она представляет собой монистическую систему, согласно которой назначается только одноуровневый совет директоров в дополнение к общему собранию, состоящему из акционеров компании с ограниченной ответственностью.

В принципе, предусматривается три члена совета директоров, один из которых должен быть исполнительным директором. Однако существует возможность назначить другое количество лиц в совет директоров, при этом максимально допустимое количество членов зависит от уставного капитала компании, и европейские публичные компании с ограниченной ответственностью с уставным капиталом более трех миллионов евро не могут назначать менее трех членов в соответствии с законом.

В Германии монистические Societas Europaea также обязаны иметь такой же уровень участия представителей работников в совете директоров, который требуется для традиционно дуалистического наблюдательного совета.

Правила бухгалтерского учета

В отношении бухгалтерского учета к европейской компании применяются права страны, в которой находится зарегистрированный офис и головной офис компании — в форме, которая в значительной степени стандартизирована европейским законодательством. Помимо налогообложения и бухгалтерского учета, компания обязана принимать годовую финансовую отчетность, включая примечания, а также баланс, счет прибылей и убытков (P&L) и составлять отчет о ходе дел и положении компании.

• Годовая отчетность
  • Бухгалтерский баланс
  • Отчет о прибылях и убытках
  • Примечания к финансовой отчетности
  • Отчет о ходе дел и положении компании

Права на совместное определение для сотрудников SE

Поскольку Европейский Союз не сформулировал юридическую формулировку совместного определения в европейской компании, существует либо обязательное соглашение между сторонами работодателя и работника, либо действительное право совместного определения для компании определяется в зависимости от формы образования Europa AG. Вы можете узнать больше об отдельных формах регистрации ниже.

Специальный переговорный орган: работодатели и работники

В принципе, работодатели и работники могут создать так называемый «специальный переговорный орган» и совместно достичь подходящего соглашения о корпоративном совместном определении и зафиксировать его в письменном виде. Члены органа избираются тайно и напрямую на основе определенного ключа страны и ограничиваются максимум 40 членами.

Специальный переговорный орган» должен быть создан в течение десяти недель после объявления руководством о планируемом создании Европейской компании. Решение должно быть принято в течение шести месяцев — или в течение двенадцати месяцев в случае подачи заявления о продлении срока.

Переговоры по вопросам участия работников

Специальный переговорный орган» может принять решение об участии сотрудников в деятельности Europa AG, хотя для этого должно быть достигнуто решение квалифицированного большинства. Соглашения, ведущие к сокращению совместного определения, требуют большинства в две трети голосов, представляющих не менее двух третей работников в двух или более странах ЕС. Однако это применимо только в особых условиях:

Специальное большинство в пользу сокращения участия применяется только в том случае, если в случае слияния не менее 25 процентов от общего числа работников или, в случае образования холдинговой SE или дочерней SE, не менее половины от общего числа работников являются участниками. В случае образования ГП путем преобразования, в принципе, не может быть принято решение о сокращении права на участие.

• Слияние: не менее 25 % представительства работников
• Холдинг/дочерняя компания: представительство сотрудников не менее 50 %
• Конверсия: сокращение невозможно

Прекращение текущих переговоров и решение об отказе от претензий

Однако в случае большинства в две трети голосов может быть принято решение прервать текущие переговоры или вообще не вступать в переговоры. В этом случае Europa AG зарегистрирована без модели совместного определения. Однако в случае конверсионного образования, основанного на акционерном обществе с совместным определением, такое решение об отказе, как правило, исключается.

Неудачные переговоры и стандартные правила

Если договориться между сторонами работодателя и работника не удается, переговоры заканчиваются неудачей и автоматически применяются стандартные правила. Целью является защита существующих прав трудового коллектива на совместное определение, начиная с внесения Europa AG в национальный реестр. В зависимости от формы инкорпорации, корпоративное соопределение усваивается по-разному:

В случае образования путем преобразования сохраняются существующие права национального АГ на совместное определение. В случае с другими формами образования, наивысший стандарт участия компании-учредителя может быть перенесен в Европейскую компанию — но только если договоренности об участии, охватывающие определенный процент всех сотрудников, уже действовали в соответствующей компании до внесения Societas Europaea в национальный реестр. В случае образования слияний требуется покрытие в размере 25 процентов, а в случае холдинговых компаний SE и дочерних компаний SE — даже в два раза больше.

• Конверсия: Передача предыдущего права совместного определения
• Слияние: охвачено 25% от общей численности персонала
• Холдинг/дочерняя компания: 50% от общей численности персонала охвачено

Преимущества Europa AG — единообразие, интернациональность и гибкость

Европейская компания является относительно новой правовой формой предприятия и может быть учреждена в соответствии с европейскими правилами только с 8 октября 2004 года. Поэтому он не очень распространен и, по мнению многих предпринимателей, еще не оправдал себя. С другой стороны, Societas Europaea уже имеет ряд преимуществ, особенно в отношении транснациональных деловых операций крупных компаний, которые в значительной степени определяют трансграничное сотрудничество между различными странами-членами ЕС и странами Европейского экономического пространства (ЕЭП).

• Единый свод правил
• Международная репутация
• Укрепление прав работников на совместное принятие решений
• Трансграничное слияние
• Гибкая перестановка сидений
• Оптимизированная административная структура
• Сокращение расходов за счет филиалов
• Создание дочерних предприятий ГП

Единый свод правил в ЕС и ЕЭЗ

Для Европейской компании характерен единый набор правил в пользу трансграничного сотрудничества между несколькими европейскими странами. Учредив Societas Europaea, вы сможете вести бизнес под торговым наименованием, действующим во всех государствах-членах ЕС и странах ЕЭЗ, и вам не придется создавать массу дочерних компаний для развития эффективной международной бизнес-сети.

Международная репутация и укрепление участия сотрудников

Еще один плюс в том, что название Societas Europaea выражает международность вашей компании и создает общественный престиж. И последнее, но не менее важное: создание европейской компании также оказывает положительное влияние на сотрудников компании: Единые для всего ЕС правила создают основу для кадровой политики, которая укрепляет совместное решение ваших сотрудников, если они работают в вашей компании в нескольких странах.

Общеевропейское формирование слияний для AG

Форма слияния позволяет предпринимателям впервые объединить свою открытую акционерную компанию с открытой акционерной компанией из другого государства-члена ЕС. Предоставление права на трансграничные слияния для всех корпораций в настоящее время обсуждается и может стать привлекательной альтернативой для национальных публичных компаний с ограниченной ответственностью, компаний с ограниченной ответственностью и других корпораций, которые ведут трансграничный бизнес, но не хотят отказываться от своей правовой формы в пользу европейской компании.

Гибкое перемещение зарегистрированного офиса

Гибкое и несложное перемещение зарегистрированного офиса — еще одно решающее преимущество Societas Europaea: хотя зарегистрированный офис SE и головной офис должны изначально находиться в одной и той же стране-члене ЕС… зарегистрированный офис вашей компании впоследствии может быть легко перемещен в другую страну ЕС. Таким образом, вы сможете гибко реагировать на изменения на рынке и умело использовать европейскую конкуренцию правовых систем в своих интересах.

Оптимизированная административная структура

В случае с Europa AG можно выбирать между двумя проверенными моделями управления: дуалистической системой, как принято в этой стране, и монистической системой, основанной на англо-американской модели. Таким образом, европейские акционерные общества с ограниченной ответственностью с юридическим адресом в Германии могут, тем не менее, использовать упрощенную административную структуру, что делает возможной единую форму управления, особенно для многонациональных корпораций.

Филиалы и дочерние предприятия ГП

Вместо дочерних компаний Societas Europaea может иметь филиалы по всей Европе, что может означать значительное сокращение расходов на административно-управленческий аппарат. Если создание дочерних компаний окажется полезным на более позднем этапе, вы, как владелец, также можете учредить их в юридической форме Societas Europaea.

Налоги для акционеров Europa AG: подоходный налог, торговый налог, НДС, налог на капитал и налог на прибыль

Во всех странах Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) Europa AG подчиняется действующим там правилам в отношении налогов и сборов. Соответственно, никаких специальных правил для текущего налогообложения не предусмотрено. В отношении постоянных представительств и филиалов в других странах-членах ЕС действует ограниченная налоговая ответственность, и они должны соблюдать действующие там правила. Это касается, в частности, определения прибыли для целей налогообложения.

В Германии компании, ограниченные акциями, обычно облагаются корпоративным подоходным налогом и торговым налогом. Кроме того, налог с оборота взимается с необлагаемых продаж. Распределение прибыли среди акционеров AG обычно облагается налогом на прирост капитала, в то время как физические лица в компании должны платить подоходный налог. Выплата заработной платы работникам — например, вознаграждение членов правления — облагается налогом на заработную плату.

• Корпоративный подоходный налог (KSt)
• Торговый налог (GewSt)
• Налог на добавленную стоимость (НДС)
• Налог на прирост капитала (KapESt)
• Подоходный налог (ESt)
• Налог на заработную плату (LSt)

Вы можете узнать, какие налоги вы можете ожидать от риэлторской компании здесь:

• Экономия налогов на недвижимость

Договоры об избежании двойного налогообложения (ДТА) — Германия, ЕС и ЕЭЗ

Между Германией и другими странами-членами Европейского союза (ЕС) и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) действует так называемое соглашение об избежании двойного налогообложения — сокращенно ДТА. Это соглашение гарантирует, что двойного налогообложения доходов, полученных за рубежом, можно избежать путем предоставления одному государству-участнику права на налогообложение и параллельного отказа или, по крайней мере, ограничения права другого государства на налогообложение. Это понятие иногда также называют барьерным эффектом или барьерной функцией.

Типовое соглашение OECD-MA и Руководство ОЭСР по трансфертному ценообразованию

Примером может служить модельная конвенция действующей на международном уровне Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), чья модельная налоговая конвенция о доходах и капитале (OECD-MA) признана во всем мире и служит основой для более чем 3 000 межправительственных соглашений об избежании двойного налогообложения.

ОЭСР также рассматривает хорошо известную проблему трансфертного ценообразования при сохранении иностранных постоянных представительств. Эта авторитетная организация регулярно публикует руководства по трансфертному ценообразованию для многонациональных предприятий и налоговых администраций, чтобы обеспечить правильное начисление прибыли материнской компании SE. Они могут служить руководством для трансграничных компаний по установлению согласованных цен в соответствии с принципом «вытянутой руки».

Директива о материнских и дочерних компаниях: налогообложение дивидендных выплат

Пересмотр устаревшей Директивы 90/435/EEC — так называемой Директивы о материнских и дочерних компаниях — и введение Директивы 2003/123/EC позволит устранить ранее существовавшее двойное налоговое бремя на выплату дивидендов. Согласно новым правилам, все налоговые поступления от дочерней компании подлежат выплате государству-члену ЕС, в котором находится дочерняя компания. Однако налог на прирост капитала (KapSt) там может не взиматься.

Материнская компания может использовать либо метод освобождения, либо метод вменения, чтобы избежать двойного налогообложения.

• Директива Советаот 23 июля 1990 года об общей системе налогообложения, применяемой в отношении материнских компаний и дочерних компаний разных государств-членов (90/435/EEC)
• Директива Совета2003/123/EC от 22 декабря 2003 года, изменяющая Директиву 90/435/EEC об общей системе налогообложения, применяемой в отношении материнских компаний и дочерних компаний разных государств-членов ЕС

Директива о слияниях: налогообложение трансграничной смены собственника

При определенных обстоятельствах европейская компания с трансграничной регистрацией может управляться без влияния на прибыль или убытки и освобождаться от налогообложения скрытых резервов. В этом случае она подпадает под действие Директивы 90/434/ЕЕС — так называемой Директивы о слиянии, — которая впоследствии была изменена Директивой 2005/19/ЕС. За прошедшие годы Директива о слиянии неоднократно претерпевала незначительные изменения, так что в настоящее время существенные аспекты также применимы к трансграничному переносу юридического адреса, преобразованию постоянных представительств в дочерние компании и выделению из материнской компании.

В Германии Директива ЕС была первоначально реализована в Законе о налоге на реорганизацию (UmwStG), а затем также в Законе о налоговых мерах, сопровождающих введение европейской компании, и об изменении других налоговых правил (SEStEG).

• Директива Советаот 23 июля 1990 года об общей системе налогообложения, применимой к слияниям, разделениям, передаче активов и обмену акциями компаний разных государств-членов (90/434/EEC)
• Директива Совета2005/19/EC от 17 февраля 2005 года, изменяющая Директиву 90/434/EEC об общей системе налогообложения, применимой к слияниям, разделениям, передаче активов и обмену акциями компаний разных государств-членов ЕС

Societas Europaea (SE) — Для кого это выгодно?

Societas Europaea особенно подходит для крупных публичных компаний с ограниченной ответственностью, ведущих трансграничную деятельность на территории Европейского Союза и Европейской экономической зоны. Для тех, кого не отпугивает значительный минимальный капитал в 120 000 евро, существует множество возможностей для транснациональной активности и реализации своих предпринимательских целей с меньшими усилиями и экономией средств. Трансграничная мобильность позволяет вам создать компанию в соответствии с наиболее подходящей для вас правовой системой и, при необходимости, гибко перенести зарегистрированный офис и головной офис в другую страну ЕС.

Для кого именно нужна Европейская компания? Крупные международные компании и быстрорастущие компании, выходящие на IPO, могут особенно выгодно использовать преимущества европейской компании и укрепить свой внешний имидж, поскольку Europa AG пользуется высокой репутацией и уважением во всей Европе. Даже если вас не устраивает типичная немецкая модель управления и жесткая структура вашей акционерной компании, преобразование в Societas Europaea может быть особенно привлекательным для вас, поскольку здесь вы можете перейти на монистическую систему и упорядочить корпоративные органы.

Альтернативы европейскому обществу (Societas Europaea, SE): правовые формы в Германии

Организационно-правовые формы — Какие существуют типы компаний? Если вы хотите создать свою первую компанию, выбор идеальной организационно-правовой формы является одним из первых шагов в процессе создания компании. Независимо от того, хотите ли вы создать специальную компанию по недвижимости или стартап, здесь я кратко описал для вас все типы компаний в Германии.

• Правовые формы: Список

Типы компаний в деталях:

• Единоличное владение
• Зарегистрированный бизнесмен / зарегистрированная бизнесвумен (е. К.)
• Гражданско-правовое партнерство (GbR)
• Полное товарищество (OHG)
• Коммандитное товарищество (КГ)
• Предпринимательская компания (UG)
• GmbH: Общество с ограниченной ответственностью
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Открытое акционерное общество (AG)
• Акционерная корпорация недвижимости (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Фонд / Семейный фонд

Реконструкция ядра как эффективный способ повышения стоимости вашей недвижимости

Реконструкция не только придает дому современный вид, но и экономит энергию, а значит, повышает стоимость дома. Реконструкция часто имеет смысл по экономическим причинам. Это также относится к случаям, когда вы не хотите продавать дом и надеетесь добиться более высокой продажной цены за счет реконструкции. Это связано с тем, что так называемая энергичная реконструкция может значительно снизить ваши вспомогательные расходы, так что инвестиции окупаются в долгосрочной перспективе.

Снижается риск повреждения: Увеличение отпускной цены

Кроме того, премии по страхованию жилых зданий для отремонтированных домов значительно дешевле, чем для недвижимости без основного ремонта. Это связано с тем, что риск ущерба значительно снижается, поэтому во многих случаях можно сэкономить более половины расходов на страхование. Если вы хотите продать свой дом и не уверены в целесообразности проведения ремонта, вы можете обратиться к нам.

Комплексная реконструкция: единовременные расходы

При ремонте дом всегда следует рассматривать как единое целое. Только комплексная реконструкция приводит к улучшению качества жизни и снижению затрат на электроэнергию. В случае зданий, находящихся в запущенном состоянии, необходимо провести капитальный ремонт. Кроме того, может потребоваться ремонт крыши. Только так можно создать оптимальную основу для обновления. Впоследствии создается герметичная оболочка здания, которая, благодаря хорошей изоляции, гарантирует, что тепло от отопления остается в доме.

Установка новой системы отопления, которая хотя бы частично использует возобновляемые источники энергии, также является частью этого процесса. Окна с несколькими стеклами и хорошей изоляцией также способствуют лучшему энергетическому балансу.

Модернизация и повышение стоимости с первого взгляда:

• Повышение ценности за счет современного внешнего вида
• Энергоэффективность и экономика
• Более высокое качество жизни
• Сокращение вспомогательных расходов
• Более высокая цена реализации

Реконструкция основной части и ремонт крыши

Прежде чем приступить к ремонту, следует попросить эксперта определить, какие меры необходимы для вашего дома. Определив слабые места, можно приступать к планированию.

Реконструкция каркаса и крыши необходима далеко не для всех зданий. Однако если вы покупаете старое здание, вы можете неожиданно столкнуться с этой задачей.

В рамках реконструкции основной части здания заменены все электрические и водопроводные трубы. Полное покрытие крыши также является частью этого во многих случаях. Проводится тщательная проверка состояния стен, потолков, полов, окон и дверей. При необходимости они также ремонтируются. Однако существующие помещения не разрушаются. Поэтому никакие стены не сносятся.

Основная часть здания осталась нетронутой. Если внутренние стены сносятся так, что остаются только наружные стены, это называется потрошением.

Недвижимость под охраной памятников

Особую осторожность следует проявлять в отношении зданий, включенных в список. В этом случае необходимо обратиться в ответственное ведомство по охране памятников и узнать об условиях обновления ядра.

Для проведения капитального ремонта доступны различные варианты финансирования, поэтому вы можете сэкономить значительные средства. Например, вы можете вычесть расходы на мастеров в своей налоговой декларации и возместить до 20 процентов расходов.

20% затрат ремесленников возмещаются в налоговой декларации

Однако максимальная сумма для возврата составляет 1 200 евро. Кроме того, у вас есть возможность воспользоваться одной из многочисленных программ финансирования реконструкции старых зданий. Однако, как правило, воспользоваться этими программами можно только в том случае, если вы решили провести реконструкцию здания, чтобы сделать его более энергоэффективным.

Программы финансирования зависят от региона и поэтому сильно различаются. Сертифицированный консультант по энергетике может проконсультировать вас по этому вопросу и помочь подобрать подходящую для вас программу.

Резерв на содержание в соответствии с постановлением о расчетах

Совет по чтению! В нашей коллекции формул вы найдете еще много важных формул для расчета резервов, доходности и т.д. Расчеты и примеры для покупки, продажи и аренды. Мультипликатор арендной или покупной цены, валовая доходность, доходность капитала, доходность недвижимости, резервы на содержание и многое другое.

• Рассчитайте стоимость недвижимости: Коллекция формул

Формула Питера

По формуле Петерса срок полезного использования составляет 80 лет.

Формула гласит, что в течение этого периода 150% от чистых затрат на строительство (затраты на строительство без затрат на землю, застройку, архитектора & Co.) идут на содержание и реконструкцию.

Дом
Срок полезного использования 80 лет
150% от производственных затрат на реконструкцию, техническое обслуживание

Для кондоминиумов в многоквартирных домах предполагается 100%. Эта сумма делится на 65% за работу над общим имуществом и еще 35% за работу над индивидуальным имуществом.

Кондоминиум
Срок полезного использования 80 лет
100% производственных затрат

Формирование запасов

Если далее рассчитать, например, с недвижимостью, производственные затраты которой составляют 4 500 евро за квадратный метр, то получается, что ежемесячный резерв составляет 7,05 евро за квадратный метр.

Заповедник: Дом
Производственные затраты: 4,500 € / м²
Месячный резерв: 7,05 € / м²

Для кондоминиумов это приводит к несколько меньшему резерву в размере 4,50 евро за квадратный метр для ассоциации владельцев.

Резерв: Кондоминиум
Производственные затраты: 4,500 € / м²
Месячный резерв: 7,05 € / м²

Совет! Эта сумма делится на вышеупомянутые 65% за работу над общим имуществом и еще 35% за работу над отдельным имуществом.

• Резерв товарищества собственников: 4,65 / м²
• Резерв владельцев квартир: 2,40 € / м²

Эти расходы не могут быть переложены на арендатора.

Годовой резерв в соответствии с § 28, абзац 2

Пункт 2 раздела 28 Постановления о втором расчете также содержит руководящие принципы в отношении надлежащей суммы разумного резерва на поддержание. Эти оценки затрат значительно ниже, чем по формуле Петерса, но они зависят от возраста здания (основа: производственные затраты 4 500 евро за квадратный метр):

• Жилые здания до 22 лет = 21,30 € / м² жилой площади
• Жилой дом до 32 лет = € 27,00 / м² жилой площади
• Жилые здания старше 32 лет = € 34,50 / м² жилой площади
• Здание с лифтом + 3,00 € / м²

Энергетическая реконструкция: низкое энергопотребление

Энергоэффективная реконструкция — это ремонт здания с целью обеспечения минимально возможного потребления энергии. Если вы проведете энергоэффективную реконструкцию, вы сэкономите расходы на отопление, внесете свой вклад в защиту климата и сможете рассчитывать на более комфортное проживание.

Это полезно не только в том случае, если вы хотите жить в доме сами, но и если вы планируете продать свой дом.

Все больше людей ищут экологичные и энергосберегающие дома. Таким образом, вы повышаете свои шансы на рынке жилья с помощью энергоэффективного ремонта. Важной частью энергоэффективной реконструкции является эффективная и полная изоляция оболочки здания. Непрерывная герметичность является здесь главным приоритетом.

Оболочка здания: наружные стены, крыша, входная дверь, окна и Co.

Оболочка здания — это не только внешние стены, но и крыша, входная дверь, окна и потолок подвала. Все эти части защищают жилое помещение от холодного наружного воздуха. Плохая теплоизоляция ограждающих конструкций оказывает катастрофическое влияние на энергопотребление дома.

Снижение энергопотребления до — 50% = эксплуатационные расходы

Благодаря соответствующей реконструкции, во многих случаях спрос можно снизить более чем на 50%.

Изоляция: Минеральные волокна, натуральные изоляционные материалы & Co.

Для изоляции используются различные материалы, например, минеральные волокна или натуральные изоляционные материалы, например, целлюлоза, пенька или пробка. Чем больше толщина изоляции, тем больше энергии можно сэкономить. Протечек и тепловых мостиков следует избегать любой ценой.

Герметичная оболочка здания обеспечивает максимальную экономию. Установив современную систему отопления, работающую в основном на возобновляемых источниках энергии, вы сможете уменьшить экологический след вашего дома и тем самым внести свой вклад в защиту климата. В то же время, вы можете сэкономить энергию, установив новую систему отопления, поскольку большинство масляных и газовых систем отопления устарели и имеют низкий КПД. В результате большое количество тепловой энергии расходуется впустую.

Даже если вы выберете классическую систему отопления, работающую на ископаемом топливе, вы сможете сэкономить много денег.

Системы отопления, ориентированные на будущее: отопление, пеллеты и ко.

Однако более перспективными являются, конечно же, системы отопления, использующие возобновляемые источники энергии. У вас есть широкий выбор различных систем. Например, существуют системы отопления, использующие солнечную энергию или бытовую горячую воду. Также возможно использование геотермальных систем отопления. Пеллетные системы отопления также считаются климатически чистыми. Какое решение вы выберете, зависит не только от ваших предпочтений, но и от индивидуальных обстоятельств. Консультант по энергетике подберет для вас оптимальное решение.

Перед ремонтом дома: советы по энергосбережению

Прежде чем приступить к энергетической реконструкции, вам следует воспользоваться консультацией по энергетике. Только с помощью профессионала вы сможете получить максимальную отдачу от своего дома. Это объясняется сложностью темы.

Дом — это всегда общая концепция, на которую влияет множество мелких изменений. Они должны влиять друг на друга как можно более позитивно. Отдельные ремонтные мероприятия, выполненные непрофессионально, часто не приносят желаемого эффекта или даже приводят к непредвиденным дополнительным расходам.

Сертифицированные консультанты по энергетике

Чтобы избежать этой проблемы, лучше всего обратиться за помощью к сертифицированному консультанту по энергетике. Он или она оценит состояние здания, а затем вместе с вами разработает концепцию разумных и целенаправленных рекомендаций по энергосбережению.

В процессе работы он не только осматривает дом, но и учитывает ваши потребности и, конечно же, включает в планирование бюджет.

Кроме того, он может указать вам на возможности, о которых вы раньше даже не подозревали. Если вы ищете хорошего консультанта по энергетике, вы можете, например, обратиться в Палату архитекторов вашей федеральной земли или поискать подходящего специалиста в Интернете.

Государственные субсидии

Как и сама энергетическая реконструкция, расходы на консультанта по энергетике также могут быть поддержаны субсидиями. Федеральное ведомство экономики и экспортного контроля субсидирует энергетические консультации для отдельно стоящих и двухквартирных домов, а также многоквартирных домов.

• Государственные субсидии — Официальный сайт Федерального ведомства по делам миграции ибеженцев

Отремонтировать старое здание

Реконструкция старых зданий — Старые здания очень популярны благодаря своей уникальной структуре. Большие комнаты с высокими окнами и старыми деревянными дверями, которые слегка поскрипывают при открывании и закрывании, представляют собой традиционный образ жизни. Многим зданиям более ста лет. Ремонт может придать квартирам новый блеск. Если планируется проведение масштабных работ как на фасаде, так и внутри здания, рекомендуется заранее переселить жильцов.

Для полной реконструкции выезд арендаторов даже обязателен

То же самое относится к собственникам, которые при поддержке товарищества собственников согласовали реконструкцию решением большинства. Однако владельцы, которые недавно приобрели недвижимость, также стремятся провести реконструкцию старого здания с последующей сдачей в аренду. Во всех регионах Германии существует большая вероятность того, что отремонтированные квартиры будут пользоваться большой популярностью и впоследствии будут сдаваться в аренду в короткие сроки.

• Реконструкция старого здания

Система отопления

Тема отопления интересна не только строителям, но и владельцам недвижимости. Отопление не только необходимо в недвижимости, но и требуется по закону. Какие виды отопления существуют, как их нужно обслуживать и существуют ли законные субсидии на строительство определенных видов отопления или расходы полностью ложатся на владельца?

• Полное руководство: Отопление

Солнечная тепловая энергия: Солнечная энергия

Солнечная тепловая энергия — это процесс, в ходе которого солнечная энергия преобразуется в полезное тепло. В жилых помещениях полученное тепло обычно используется для нагрева воды или отопления. В зависимости от расположения и условий объекта недвижимости, эта система может полностью заменить ранее используемую систему отопления.

Государственная субсидия в размере 2 000 евро

Газовое отопление: отопление природным газом, сжиженным газом или биогазом

Газовое отопление является, пожалуй, самым распространенным видом отопления в Германии, и по праву, поскольку эта система предлагает множество преимуществ. Современные технологии, эффективность и хорошее соотношение цены и качества являются отличительными чертами газового отопления. Кроме того, они легко сочетаются с возобновляемыми источниками энергии, экономят пространство и легко устанавливаются в проектах модернизации и реконструкции.

Масляное отопление: Отопление с помощью мазута или биотоплива

После газового отопления, системы масляного отопления являются, пожалуй, самыми распространенными системами в Германии. Режим работы прост и работает одинаково на протяжении десятилетий. Мазут подается в систему отопления по маслопроводу, где он распыляется и сгорает. Тепло, выделяемое в ходе этого процесса, используется для нагрева отопительной воды и, таким образом, для обеспечения отопления. Большинство этих компонентов находится в котле, который теперь занимает чуть больше одного квадратного метра площади и, в зависимости от модели, может быть даже повешен на стену.

Пеллетное отопление: отопление прессованными древесными отходами

Современная система отопления на пеллетах известна как низкой стоимостью топлива, так и экологичностью, поэтому она на шаг впереди традиционных систем отопления на газе и масле. Принцип его работы также относительно прост. Древесные гранулы периодически подаются в камеру сгорания с помощью загрузочного устройства, поэтому правильное заполнение происходит полностью автоматически. Тепло, выделяемое при сжигании пеллет, используется в отдельном бойлере для нагрева воды. Таким образом, можно управлять системой отопления и производить горячую воду.

Тепловой насос: отопление за счет тепла окружающей среды

В техническом смысле тепловой насос — это система, которая может извлекать тепловую энергию из среды с низкой температурой, используя техническую работу и подводимую рабочую энергию. Поначалу это звучит довольно сложно, но на самом деле принцип работы теплового насоса довольно прост. Тепловой насос извлекает тепло из различных источников энергии — воздуха, земли и воды — и использует его для нагрева воды в целях отопления. Для этого все равно требуется внешнее электричество, но его количество не так велико, как для обычной системы отопления.

• Полное руководство: Отопление

Дополнительно: Инфракрасное отопление

Даже если традиционные системы отопления хорошо себя зарекомендовали, инфракрасное отопление, безусловно, является альтернативой, которую стоит рассмотреть. Хотя отопление с помощью электроэнергии обычно считается дорогим, существуют и другие факторы, которые делают отопление с помощью электроэнергии экономичным. О том, какие моменты важны и когда стоит использовать электричество для отопления, вы можете узнать из нашего подробного руководства.

• Инфракрасное отопление

Дополнительно: Камин и печь

Камин обеспечивает расслабление, ощущение благополучия и тепла. Поэтому неудивительно, что камины и другие печи занимают первое место в списке желаний домовладельцев. Особенно в холодные дни нет ничего лучше, чем уютно устроиться перед потрескивающим камином, излучающим тепло, и наслаждаться временем. Существует множество различных типов каминов. От открытых и закрытых до изразцовых или пеллетных печей — все они имеют свои преимущества и недостатки.

• Камин и печь

Аренда: Законы, налоги и арендаторы

Сдача недвижимости в аренду может стать отличным дополнительным заработком, но она может стать и вашей основной работой. Арендодатели имеют много обязанностей по отношению к арендатору и должны заботиться об имуществе. Однако в случае успеха можно получить большую прибыль. Мы объясним, как лучше всего сдавать в аренду свою недвижимость и как найти подходящего арендатора.

Так многому можно научиться!

Правильные арендаторы, подходящий договор аренды & Co.

Как правильно установить арендную плату? Как сделать так, чтобы моя реклама выглядела привлекательно? И как составить подходящий и справедливый договор аренды? Все эти вопросы задает себе будущий арендодатель, потому что для успешной сдачи недвижимости в аренду требуется много знаний и опыта. Однако, если вы выполните несколько простых шагов, вы сделаете скачок к тому, чтобы стать успешным арендодателем и получать прибыль от заработка.

Кроме того: У арендодателей много обязанностей и задач, например, организация смены арендатора или подготовка ежегодного отчета об оплате услуг для арендатора. Арендная плата может быть установлена с помощью местного индекса арендной платы, но при этом всегда следует учитывать, есть ли в данном регионе предельная арендная плата или нет. Договор аренды должен быть справедливым как для арендатора, так и для арендодателя и регулировать все важные моменты. При выборе подходящего арендатора важен не только эффект симпатии, но и другие важные факторы, такие как кредитоспособность — узнайте обо всем, что важно для сдачи недвижимости в аренду, в нашей статье.

Правильные арендаторы, подходящий договор аренды и Ко. читайте здесь:

• Сдача в аренду дома и квартиры.

Вывод: переоборудовать недвижимость

Капитальный ремонт позволяет привести вашу недвижимость в соответствие с современными требованиями и одновременно повысить ее стоимость. Это повышает комфорт проживания и в большинстве случаев также снижает энергопотребление дома. Это может снизить затраты на электроэнергию и выбросы C0² в атмосферу. Более того, поскольку переход систем отопления на неископаемые виды топлива неизбежен в долгосрочной перспективе, вы можете оборудовать свой дом для будущего. Чтобы провести наиболее эффективную реконструкцию, необходимо обратиться за советом к эксперту по энергетике.

Покупка земли: Основы для покупателей

Кроме того, есть участки земли, на которых, возможно, не будет построек даже через несколько месяцев или лет. Они должны использоваться в сельскохозяйственных целях или являться садовыми землями. Участки под застройку обычно можно узнать по более высокой цене, чем участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования или в качестве садовой земли.

Предварительное разрешение на строительство до подключения воды, канализации и электричества

Как правило, уже имеется положительное предварительное разрешение на строительство и соответствующая инфраструктура в виде подключения к водопроводу, канализации и электричеству. Если вы хотите получить информацию из первых рук, обратитесь в город или муниципалитет, отвечающий за недвижимость, с вопросом о том, является ли она землей под застройку, и получите письменное подтверждение. Тогда вы будете в безопасности, когда купите участок и подадите заявку на строительство здания, которое вы хотите возвести на участке.

Садовая земля не равна земле под застройку

Если вы покупаете сад, на котором построена большая дача, это не означает, что вам разрешено обменять дачу на этом участке на дом. Даже если это массивная дача, которая имеет подключение к электричеству, водопроводу и канализации и возможность отопления в холодное время года, это не означает, что вы можете обменять этот дом на собственный дом.

Экономическое использование определяется

Экономическое использование земли очень точно определено ответственными городами и муниципалитетами. В прошлом неоднократно случались разочарования по поводу запланированных строительных проектов, которые сначала отклонялись городом или муниципалитетом, а затем даже судом. По этой причине очень важно получить исчерпывающую информацию о недвижимости, которую вы собираетесь приобрести.

Перед покупкой узнайте, разрешено ли вам реализовать запланированный строительный проект на выбранном участке. Это относится не только к строительству одноквартирных домов, но и к многоквартирным домам, которые могут быть построены только на участках, выделенных соответствующим образом.

Совет! Здесь вы найдете обзор всех типов домов и квартир от А до Я. Определения, стоимость, советы и многое другое.

Недвижимость как инвестиция: особенное

1. Часть: Классические или экзотические инвестиции — Какая недвижимость подходит в качестве инвестиций?
2. Часть: Недвижимость как инвестиция — чего мне следует остерегаться?

Купить землю: Частные продавцы

Вы можете купить участок земли у частного продавца. Вы осуществляете покупку напрямую с продавцом или решаете воспользоваться услугами агента по недвижимости. Преимущество в том, что вы получаете профессиональную консультацию. Агент может сделать запрос от вашего имени о том, для каких строительных проектов предназначен выбранный вами участок. У него есть возможность узнать у города или муниципалитета, какие строительные проекты на участке одобрены, а какие нет.

Необходимо учитывать правила города/муниципалитета

Если вы приобретаете участок земли у частного лица, в большинстве случаев вы можете реализовать свой строительный проект в соответствии с вашими индивидуальными идеями. При этом вам необходимо лишь соблюдать правила, установленные для строительных проектов в городе или муниципалитете, в котором находится недвижимость. В рамках этих норм вы можете сами решить, какого размера должен быть дом, нужен ли вам подвал и хотите ли вы построить сборный или монолитный дом. Также можно спроектировать дом по очень индивидуальным спецификациям вместе с архитектором, если участок уже находится в вашей собственности до того, как вы начнете планировать проект строительства.

Купить землю: Разработчик

Застройщики приобретают большие участки земли или несколько смежных участков, чтобы реализовать на них строительный проект. Кроме того, отдельные участки земли в очень привлекательных местах также приобретаются у застройщика. Вы сами часто можете приобрести участок у застройщика, только если решите одновременно строить дом. В этом случае выбор меньше, чем если бы вы приобрели участок у частного застройщика.

Многие застройщики тесно сотрудничают с производителями сборных и монолитных домов и предлагают только их продукцию. Однако у вас есть возможность выбрать недвижимость из программы производителя и адаптировать ее к своим индивидуальным потребностям. Еще одним преимуществом этого решения является то, что вам не придется самостоятельно заниматься строительством.

По вашему желанию застройщик будет координировать весь строительный проект и передаст вам дом, готовый к заселению, в оговоренный срок. Услуги застройщика включают все разрешения. Строительство гаража или навеса для автомобиля и озеленение сада также может взять на себя застройщик.

Дополнительные правила для строительного проекта

Во многих городах и муниципалитетах существуют правила, согласно которым дома могут быть только определенного размера или высоты. Иногда необходимо сохранить общий вид окружающих зданий. Для них это означает, что они могут построить дом, например, только одноэтажный и с конической крышей.

Современные двухэтажные дома не допускаются в некоторых местах, поскольку они могут нарушить единый облик улицы. Вам также следует узнать о пространственных расстояниях, которые вы должны соблюдать от соседних зданий. Эти правила распространяются только на отдельно стоящие дома на одну семью, но не на двухквартирные или террасные дома. В новых жилых районах, которые строятся на окраинах больших городов, часто встречаются отклонения от этого правила. Однако в случае классической застройки одноквартирными домами на жилой улице следует учитывать, что расстояние между вашим зданием и соседним должно быть не менее трех метров. Это относится не только к основному зданию, но и к гаражам и навесам для автомобилей.

Снос ветхих зданий

Если на участке есть старое ветхое здание, которое вы хотите снести, это также требует разрешения. В этом контексте могут существовать требования, касающиеся охраны исторических памятников. Вы должны знать о них до того, как решите купить недвижимость.

Строительная площадка на больших участках не может быть свободно выбрана

Правила, которые города и муниципалитеты устанавливают для застройки, могут также включать спецификации, касающиеся строительной площадки. Обычно это актуально только в том случае, если вы приобрели очень большой участок земли.

Возможно, вы не захотите строить дом прямо на улице, чтобы жить немного спокойнее вдали от шума транспорта. Однако если все остальные дома в микрорайоне построены прямо на улице, вам могут поставить условие, что ваш новый дом будет расположен на выравнивании. Вы не получите разрешения на поэтапное строительство. Также уточните эти вопросы до покупки земли. Даже если вы называете землю под застройку своей собственностью, вы должны соблюдать действующие правила. Как правило, города и муниципалитеты не могут идти на поводу у своих спецификаций.

Если вы строите, не получив четкого разрешения на выбранное вами место строительства, в худшем случае вам может грозить снос или деконструкция. Не позволяйте этому зайти так далеко, но предотвратите это, получив всю необходимую информацию до того, как решитесь на покупку.

Лукински» не только предлагает вам широкий выбор участков в привлекательных местах, мы также с удовольствием предоставим вам всю необходимую информацию для реализации запланированного вами строительного проекта.

Заключение: Покупка земли, лучше всего с экспертами

Покупка земельного участка должна быть хорошо обдумана. Прежде всего, важно заранее получить разрешения, запланированные для строительного проекта. Это защитит вас от неприятных сюрпризов, которые часто тесно связаны с незнанием действующих правил.

Лукински предлагает вам различные услуги, связанные с покупкой земли в федеральных землях Гессен и Рейнланд-Пфальц. Это включает в себя получение важной информации, необходимой для успешного начала вашего строительного проекта. Если вам нужен совет, пожалуйста, свяжитесь с нами по телефону. Мы организуем личную встречу с вами в кратчайшие сроки и представим вам подходящую недвижимость в выбранном вами регионе.

Переселение жильцов в рамках крупных строительных проектов

Если планируется проведение масштабных работ как на фасаде, так и внутри здания, рекомендуется заранее переселить жильцов.

Для полной реконструкции выезд арендаторов даже обязателен

То же самое относится к собственникам, которые при поддержке товарищества собственников согласовали реконструкцию решением большинства. Однако владельцы, которые недавно приобрели недвижимость, также стремятся провести реконструкцию старого здания с последующей сдачей в аренду. Во всех регионах Германии существует большая вероятность того, что отремонтированные квартиры будут пользоваться большой популярностью и впоследствии будут сдаваться в аренду в короткие сроки.

Оптимальное планирование важно для того, чтобы реализовать все ремонтные работы и иметь возможность провести их быстро. Есть различные моменты, которые необходимо рассмотреть и уточнить заранее. Тогда вы будете защищены от неприятных сюрпризов.

Требования к охране памятников

Прежде чем приступить к детальному планированию реконструкции старого здания, важно разобраться с требованиями охраны памятников.

Эти условия не всегда сообщаются непосредственно при продаже недвижимости, и на это есть веские причины. Иногда условия препятствуют запланированному ремонту или являются причиной высоких затрат.

Окна, двери и фасад

Элементы, требующие охраны памятников, часто располагаются на фасаде. Не допускается удаление штукатурки и изменение проемов в стенах для окон и дверей.

Существуют требования, согласно которым окна могут быть изготовлены только из дерева, а не из пластика. Их форма и дизайн также не могут быть изменены. Например, иногда не разрешается заменять муллионные окна окнами без муллионов.

Обратите также внимание, что существуют условия, согласно которым вы вообще не имеете права устанавливать новые окна, а должны отремонтировать существующие элементы. То же самое относится и к дверям, если они являются частью фасада. Требования, включающие полную реконструкцию фасада с целью восстановления его первоначального состояния, могут быть особенно затратными.

Разрешения на реконструкцию старого здания

Даже если органы, ответственные за внесение здания в список, не выдвинули особых условий, вам потребуется разрешение на переоборудование. В основном они касаются внешнего вида. Изменение проемов в стене для окон и дверей, а также новое цветовое оформление фасада должны быть заранее обсуждены с властями.

Перед покупкой недвижимости выгодно обратиться в органы власти. Таким образом, вы узнаете, существуют ли какие-либо требования и в какой степени эти требования актуальны для вашего планирования. Если вы пожелаете, мы будем рады помочь вам в получении всей важной и актуальной информации.

Изменения в интерьере открывают широкие возможности

В плане обновления интерьера вы гораздо более свободны, чем при проектировании окон и фасадов. Обычно не составляет труда подвесить большие помещения с низкими потолками и таким образом создать пространство для хранения и сэкономить расходы на отопление. Комнаты также можно сделать меньше, например, за счет легких стен.

Обновление кабелей и труб также является важной частью ремонта. Однако убедитесь, что эту работу выполняет профессионал.

Кондоминиум в Берлине с камином.

Затраты на комплексную реконструкцию старого здания

Затраты на реконструкцию старых зданий обычно высоки. Они определяются стоимостью модернизации, размером комнат, но также играют роль индивидуальные пожелания владельца здания. В случае полной реконструкции большого комплекса старых зданий быстро достигаются суммы в шестизначном диапазоне. Однако, поскольку на открытом рынке жилья можно получить очень хорошие цены на квартиры высокого стандарта в старых зданиях, затраты быстро окупятся.

Пример затрат на реконструкцию

Предположим, что это типичный дом, построенный в 80-х годах. Площадь дома составляет около 80 квадратных метров, жилая площадь — 130 квадратных метров, распределенных по 5 комнатам.

Расходы на реконструкцию: крыша и фасад

При сроке службы от 20 до 40 лет и соотношении затрат на материалы и рабочую силу в процентах примерно 20/80, цена квадратного метра начинается примерно с 50 евро за внутреннюю изоляцию без облицовки, за изоляцию над стропилами — примерно до 200 евро.

Изоляция над стропилами ок. 20 000 евро, включая подконструкцию

Повышение стоимости за счет реконструкции?

Реконструкция не только придает дому современный вид, но и экономит энергию, а значит, повышает стоимость дома. Реконструкция часто имеет смысл по экономическим причинам. Это также относится к случаям, когда вы не хотите продавать дом и надеетесь добиться более высокой продажной цены за счет реконструкции. Это связано с тем, что так называемая энергичная реконструкция может значительно снизить ваши вспомогательные расходы, так что инвестиции окупаются в долгосрочной перспективе.

• Редевелопмент Повышение стоимости

Вывод: Реновация старых квартир оправдывает себя

Ремонт старых квартир всегда стоит того. Важно, чтобы вы заранее разобрались с требованиями охраны памятников. Такие требования могут значительно увеличить расходы. Если вам нужны консультации по вопросам реконструкции и продажи старых зданий, мы рады предложить свои услуги в качестве опытного партнера для федеральных земель Гессен и Рейнланд-Пфальц.