Рассчитайте стоимость недвижимости: Бесплатно для покупки, инвестиций, продажи и сдачи в аренду

Рассчитайте стоимость недвижимости — арендуйте, покупайте, живите, здесь вы найдете все важные формулы для вас как для владельца. В нашей коллекции формул для недвижимости вы найдете расчеты и примеры для покупки, продажи и аренды. Мультипликатор арендной или покупной цены, валовая доходность, доходность капитала, доходность недвижимости, резервы на содержание и многое другое. Нажмите здесь, чтобы вернуться к обзору: Оценка стоимости недвижимости.

Определения доходности: Простое объяснение

Если вы впервые задумываетесь о покупке недвижимости, вот ключевое понятие, которое будет фигурировать во многих формулах.

Что означает доходность?

Доходность — это годовой доход от инвестиций по отношению к вашему вложенному капиталу. Обычно она выражается в процентах — процентной ставке — и используется для сравнения между собой различных, необязательных вариантов вложения капитала. Расчет доходности недвижимости подразумевает знание двух величин: Валовая и чистая доходность. При расчете точной доходности недвижимости, т.е. годового дохода от инвестиций в процентах, вы, конечно, должны учитывать множество других аспектов и ключевых показателей.

Фактор / арендная доходность / цена за квадратный метр — основные критерии принятия решения

В контексте мании денежного потока все, кажется, говорят только о факторе цены покупки и доходности от аренды. Но когда недвижимость действительно стоит того? Что самое важное нужно учитывать? В этом видео вы узнаете, каковы основные критерии принятия решений (коэффициент, доходность от аренды, цена за квадратный метр?) для недвижимости и почему вам также следует всегда следить за ростом стоимости…

Вы хотите инвестировать в более крупных масштабах?

Если вы хотите инвестировать не только в одну недвижимость, я рекомендую вам ознакомиться с Алексом Фишером (на видео). Сам он занимает более 20 000 м² в самых популярных местах Дюссельдорфа и несколько лет назад начал записывать свои знания, снимая видео. Здесь вы найдете сотни советов для инвесторов в недвижимость: от строительства объекта, покупки в качестве инвестиции до структуры компании, оптимизации налогообложения и сдачи в аренду.

• Инвестиции в недвижимость в больших масштабах (внешние): Инвестиции в недвижимость

Как правильно рассчитать недвижимость в качестве инвестиции?

Как правильно рассчитать недвижимость как инвестицию? Наиболее важные ключевые фигуры:

1. Доход от аренды
2. Платеж банку (расходы)
3. Капитал
4. Операционные расходы
5. Движение денежных средств
6. Налог

Инвестиции в недвижимость в Зюльте (Германия). Совет! Подробнее о покупке фермы читайте здесь.

Инвестиции в недвижимость в Лос-Анджелесе (Калифорния, США):

Покупка и аренда недвижимости

Мультипликатор арендной платы (коэффициент цены покупки)

В экспозициях по недвижимости вы почти всегда найдете информацию о валовой доходности, иногда также о рентном мультипликаторе. Мультипликатор арендной платы (коэффициент цены покупки) — это простой ключевой показатель для сравнения различных объектов недвижимости с первого взгляда.

Так рассчитывается множитель арендной платы:

Мультипликатор арендной платы = цена покупки / годовая холодная арендная плата

Пример:

Квартира в Лос-Анджелесе стоит 1 000 000 евро и приносит годовой доход от аренды 52 000 евро, имеет рентный мультипликатор 19,2:

Мультипликатор арендной платы = 100 000 евро / 5 500 евро = 19,2

Валовая доходность

Валовая доходность в процентах является аналогом мультипликатора.

Так рассчитывается валовая доходность:

Валовая доходность = годовая холодная рента x 100 / цена покупки

Пример:

Их квартира в Лос-Анджелесе приносит годовой доход от аренды в размере, эквивалентном 52 000 евро, цена покупки составила 1 000 000 евро. Валовая доходность составляет 5,2:

• Валовой доход = 52,000 x 100 / 1,000,000 = 5.2

Рентабельность капитала

Вы рассчитываете доходность капитала по следующей формуле доходности:

Прибыль после уплаты налогов x 100 / связанный капитал

Доходность недвижимости

Доходность недвижимости рассчитывается следующим образом:

Доход от аренды — расходы на содержание — налоговое бремя = доходность недвижимости

Реконструкция и энергетическая модернизация в Берлине. Совет по чтению! Реконструкция старого здания + повышение стоимости

Чистая и валовая арендная доходность

Валовая арендная доходность

Так рассчитывается валовая доходность от аренды:

100 x годовая чистая холодная рента / цена покупки недвижимости = валовая рентная доходность в %.

Пример расчета валовой арендной платы:

1. Шаг: 3 000 000 евро цена покупки + 350 000 евро вспомогательные расходы = 3 350 000 евро
2. Шаг: Чистая холодная рента в год = 150 000
3. Шаг: 150 000 евро / 3 350 000 евро x 100 = 4,47 % валовой прибыли от аренды

Чистая арендная доходность

Так рассчитывается чистая доходность от аренды:

1. Шаг: Цена покупки + дополнительные расходы на покупку
2. Шаг: Чистая холодная рента — (годовые) расходы на управление — (годовые) расходы на содержание = годовой чистый доход
3. Шаг: Годовая чистая доходность / инвестиционные затраты

Пример расчета чистого дохода от аренды:

1. Шаг: 3 000 000 евро цена покупки + 350 000 евро вспомогательные расходы = 3 350 000 евро
2. Шаг: 150 000 евро чистой холодной аренды — 20 000 евро администрация — 70 000 евро обслуживание = 60 000 евро годового чистого дохода
3. Шаг: 60 000 евро годового чистого дохода / 3 350 000 евро инвестиционных затрат x 100 = 1,79 процента чистой арендной прибыли

Резерв на содержание в соответствии с постановлением о расчетах

В статье: Реконструкция и модернизация вы узнаете о резерве на техническое обслуживание в соответствии с немецким Постановлением о расчетах. Существуют два распространенных метода расчета резерва на содержание. Совет! Планируете ли вы в ближайшее время провести ремонт или модернизацию? Здесь вы найдете наш справочник с учетом государственных субсидий:

• Перепланировка имущества

Текущие расходы и резервы: Перечень

В основном это текущие расходы и резервы:

• Управление недвижимостью для вашей собственности
• Расходы на ремонт, техническое обслуживание и реконструкцию
• Расходы на техническое обслуживание, которые не происходят регулярно
• Телефонные звонки, переписка, счета и проценты
• Пропорциональная плата за обслуживание пустующих квартир
• Страхование юридических расходов и потери арендной платы

Метод 1: Простое объяснение формулы Питера

По формуле Петерса срок полезного использования составляет 80 лет. Формула гласит, что за это время на содержание и реконструкцию уходит 150% от чисто производственных затрат (затраты на строительство без затрат на землю, застройку, архитектора и т.д.).

Дом
Срок полезного использования 80 лет
150% от производственных затрат на реконструкцию, техническое обслуживание

Для кондоминиумов в многоквартирных домах предполагается 100%. Эта сумма делится на 65% за работу над общим имуществом и еще 35% за работу над индивидуальным имуществом.

Кондоминиум
Срок полезного использования 80 лет
100% производственных затрат

Формирование резервов в соответствии с формулой Петерса

Если далее рассчитать, например, с недвижимостью, производственные затраты которой составляют 4 500 евро за квадратный метр, то получается, что ежемесячный резерв составляет 7,05 евро за квадратный метр.

Заповедник: Дом
Производственные затраты: 4,500 € / м²
Месячный резерв: 7,05 € / м²

Для кондоминиумов это приводит к несколько меньшему резерву в размере 4,50 евро за квадратный метр для ассоциации владельцев.

Резерв: Кондоминиум
Производственные затраты: 4,500 € / м²
Месячный резерв: 7,05 € / м²

Совет! Эта сумма делится на вышеупомянутые 65% за работу над общим имуществом и еще 35% за работу над отдельным имуществом.

• Резерв товарищества собственников: 4,65 / м²
• Резерв владельцев квартир: 2,40 € / м²

Эти расходы не могут быть переложены на арендатора.

Метод 2: Годовой резерв в соответствии с § 28, абзац 2

Пункт 2 раздела 28 Постановления о втором расчете также содержит руководящие принципы в отношении надлежащей суммы разумного резерва на поддержание. Эти оценки затрат значительно ниже, чем по формуле Петерса, но они зависят от возраста здания (основа: производственные затраты 4 500 евро за квадратный метр):

• Жилые здания до 22 лет = 21,30 € / м² жилой площади
• Жилой дом до 32 лет = € 27,00 / м² жилой площади
• Жилые здания старше 32 лет = € 34,50 / м² жилой площади
• Здание с лифтом + 3,00 € / м²

Продать недвижимость

Причины для оценки многообразны. В оценке стоимости недвижимости участвуют крупные суммы денег, и все стороны заинтересованы в профессиональном анализе. Если стоимость вашей недвижимости находится в нужном диапазоне, это вызовет высокий спрос, что в конечном итоге позволит найти заинтересованную сторону, которая заплатит лучшую цену. Не отдавайте деньги! Вся важная информация об оценке стоимости продажи недвижимости обобщена для вас:

• Оценка недвижимости: факторы

Доходный подход: Разбивка рыночной стоимости и стоимости дохода от строительства

Метод капитализированной доходной стоимости делит недвижимость на рыночную стоимость земли и доходную стоимость здания.

Процент от стоимости земли = 7 процентов * 100 000 евро = 7 000 евро

Стоимость дохода от строительства = 5 600 евро * 12,50 (множитель) = 70 000 евро

Сюда входит доход от аренды, эксплуатационные расходы и расходы на управление землей и зданием. Соответственно, сравниваются доход от аренды за вычетом расходов на управление и стоимость земли с учетом процентов.

• Метод капитализированной прибыли

Метод материальной стоимости: Стоимость для нового строительства недвижимости

При расчете сначала определяется рыночная стоимость земли с помощью стандартной стоимости земли, затем добавляется реальная стоимость здания.

Реальная стоимость здания рассчитывается на основе производственных затрат на строительство за вычетом уменьшения возраста. Реальная стоимость земли (рыночная стоимость земли) и реальная стоимость здания складываются вместе и умножаются на коэффициент реальной стоимости.

Стоимость в натуральном выражении = (100 000 евро + 150 000 евро) * 0,5 = 125 000 евро

Расчет коэффициента реальной стоимости основан на типе здания, предварительной реальной стоимости и стандартной стоимости земли. Общая стоимость материальных активов, определенная таким образом, указывает на финансовые ресурсы, которые придется потратить на восстановление объекта.

• Метод реальной стоимости

Метод сравнительной стоимости: Сравнение аналогичных свойств

Метод сравнительной стоимости сравнивает вашу собственность с аналогичными объектами. В частности, он используется при продаже квартир и домов, занимаемых владельцами. Сравнительная стоимость также может быть определена для незастроенной земли.

Цена за квадратный метр сравниваемой недвижимости = 300 000 евро / 100 кв. м = 3 000 евро за кв. м

Цена покупки оцениваемой недвижимости = 3 000 евро * 200 кв. м = 600 000 евро

При сравнении рассматриваются только объекты, расположенные в аналогичных местах и имеющие сопоставимую планировку. Объекты, включенные в оценку, должны находиться в непосредственной близости от жилого объекта. Считается, что метод сравнительной стоимости особенно близок к реальности. Он очень часто используется для определения стоимости объектов недвижимости, поскольку их местоположение относительно сопоставимо в региональном масштабе.

• Процедура сравнительной ценности