Минимум: прямое сравнение 2025 и 2012 годов

Число 206 600 становится понятным только в историческом контексте. Для сравнения: в 2020 году — на пике — в Германии было сдано в эксплуатацию 306 376 жилых помещений. За пять лет производство жилья сократилось примерно на 100 000 единиц в год. В 2012 году, в период после финансового кризиса, было сдано 200 500 жилых помещений — текущий уровень снова достиг этого значения.

Еще более наглядно показывает статистика выдачи разрешений на строительство, что ждёт в следующие годы: в 2024 году разрешения на строительство получили только 215 300 жилых помещений — это сокращение на 16,8 %. Учитывая, что между получением разрешения и сдачей объекта в эксплуатацию в среднем проходит 26–27 месяцев (в 2020 году — ещё 20 месяцев), сдачи жилья в 2026 и 2027 годах уже сейчас можно считать низкими. Избыток строительных разрешений — то есть уже выданных, но ещё не построенных жилых помещений — составляет 759 700 единиц, из которых на данный момент фактически строится только 330 000.

Цель в 400 000: Обещано, но никогда не достигнуто

Die Ampelkoalition hatte im Koalitionsvertrag 2021 das Ziel von 400 000 новых жилых помещений в год, davon 100 000 социальных жилых помещений, festgeschrieben. Bundeskanzler Scholz hielt am Ziel auch unter wachsendem Druck fest. Das Ergebnis: Das Ziel wurde kein einziges Jahr auch nur annähernd erreicht.

2024 lag die Fertigstellung bei 63 Prozent des Ziels — 2025 bei gerade noch 52 Prozent. Bauministerin Klara Geywitz wurde zum Gesicht der Baukrise, der Tagesspiegel bezeichnete das 400 000-Versprechen bereits 2023 als „Luftschloss». Historisch gesehen wurden in der Bundesrepublik seit 1950 durchschnittlich 405 000 Wohnungen pro Jahr gebaut — das aktuelle Niveau liegt also weit unter dem langjährigen Mittel.

Warum bricht der Neubau ein? Die fünf Hauptursachen

Изменение процентных ставок

Эвропейский центральный банк повысил ключевую ставку с 0 процентов (2021) до более чем 4 процентов (2023). Проценты по ипотеке выросли с около 1 процента до 4–5 процентов. Для разработчиков проектов с переменной ставкой по кредитам и узкими маржами это означало конец многих расчетов.

Резкое увеличение строительных затрат

Энергетический кризис, инфляция и перебои с поставками с 2021 года привели к резкому росту стоимости материалов и заработной платы. Бетон, сталь, древесина — всё стало значительно дороже, чем планировалось при составлении коммерческих предложений. Многие проекты, одобренные в 2020 году, в 2023 году больше не были экономически оправданными.

Волна банкротств

Количество банкротств в сфере недвижимости выросло в 2024 году на 70 процентов. Только в первом квартале 2024 года банкротом стали 630 компаний в сфере недвижимости и строительства — это на 18,6 процента больше, чем в соответствующем квартале прошлого года. В результате 320 000 рабочих мест оказались под угрозой или были потеряны.

Бюрократия и процедуры получения разрешений

Изменяющиеся энергетические стандарты (стандарт Энергоэффективного дома 55), отсутствие федерального строительного кодекса и сложные процедуры получения разрешений структурно тормозят строительные проекты. Среднее время с момента получения разрешения до завершения строительства с 2020 года увеличилось с 20 до 27 месяцев.

Падение спроса на квартиры в собственности

Повышение процентных ставок снизило покупательную способность. Разработчики проектов оказались с готовыми жилыми помещениями, которые не удавалось продать — и отменили следующие проекты.

Региональные экстремумы: Берлин, Кельн, Мюнхен

Der IW Köln определяет ежегодный спрос на жилье в размере 372 600 единиц по всей стране — на самом деле было построено в 2025 году всего 206 600. Таким образом, ежегодный разрыв составляет более 165 000 квартир.

Регионально наблюдаются крайние дисбалансы:

Берлин: самая большая недостаточность жилья в стране

Согласно IW Köln, потребность составляет 31 300 квартир в год. Разрешения на строительство в 2024 году: всего 9 772 — это соответствует 31 проценту от потребности. Нет другого городского района с такой большой абсолютной разницей.

Кельн и Мюнхен

У Кельна самая низкая степень покрытия среди мегаполисов: только 37 процентов потребности покрываются. Мюнхен лучше всего справляется с этой задачей с 93 процентами, тем не менее не хватает тысяч единиц. Гамбург — единственное положительное исключение с +39 процентами завершенных строек в 2024 году.

Восточная Германия: падение в два раза сильнее

Снижение затрагивает восток с –34,3 процента (2025) в два раза сильнее, чем Западная Германия (–16,7 процента).

Что означает кризис нового строительства для арендных ставок и цен на покупку

Die Wohnungslücke ist längst im Markt angekommen. Gerade Denkmalimmobilien gewinnen in diesem Umfeld an Attraktivität. Das Pestel-Institut beziffert den deutschen Wohnungsmangel auf 1,4 Millionen Einheiten — ein Rekordstand. Bis 2030 werden 2,4 Millionen neue Wohnungen benötigt.

Die Mietpreise reagieren entsprechend: Bundesweit stiegen Angebotsmieten bei Neuvermietungen 2024 um 7 Prozent, in Berlin um 10 Prozent — zwischen 2022 und 2024 insgesamt um 22,2 Prozent. München liegt bei 20,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter (+4,4 Prozent). Das DIW Berlin stellt fest: der Immobilienmarkt bleibt angespannt — Mieten und Wohnungspreise steigen weiter.

Für Investoren bedeutet das: Die Mietrendite in deutschen Ballungsräumen steigt strukturell — nicht weil Kaufpreise fallen, sondern weil das Angebot auf Sicht nicht aufgeholt wird. Wer jetzt in Bestandsimmobilien oder Neubau in Wachstumsregionen investiert, profitiert von einem Markt, in dem das Angebotsproblem mindestens bis 2027 nicht gelöst sein wird. Wer den Kauf jetzt plant, sollte das strukturelle Angebotsdefizit als langfristigen Rückenwind einpreisen.

Video: Wohnungsmarkt in Schieflage

Прогноз: Когда рынок изменится?

Сигналы противоречивы. Центральный союз немецкого строительного дела (ZDB) ожидает, что в 2026 году будет завершено от 215 000 до 220 000 объектов — почти на том же уровне, что и в 2025 году. Положительные цифры по завершённым объектам ожидается не ранее 2027 года.

Оптимистичный момент: количество разрешений на строительство в 2025 году выросло впервые на 10,6 процента до 238 100 — в сентябре даже на 59,8 процента по сравнению с предыдущим годом. Так как разрешения на строительство предшествуют завершению объектов на два-три года, это указывает на умеренное восстановление с 2027 года.

Структурная проблема остаётся: Институт Вюртембергии (IW) Кельн прогнозирует рост напряжённости на рынке в крупных городах, несмотря на то, что общий спрос по всей стране, по расчётам, снизится в 2026 году. В мегаполисах, таких как Берлин, Мюнхен и Гамбург, разрыв остаётся — и даже увеличивается.

Германия за пять лет полностью уничтожила весь строительный прогресс, достигнутый с момента финансового кризиса. Разрыв в 400 000 жилых помещений не будет закрыт политическими обещаниями, а только тогда, когда процентные ставки, строительные расходы и процедуры выдачи разрешений вернутся к уровню, который позволит проектным разработчикам вести расчёты. Точное время, когда это произойдёт, неизвестно.

Жизнь в Шмаргендорфе: тихий район с пригородным колоритом

Шмаргендорф — скромный, среднего класса и тихий. Сюда особенно тянутся семьи с детьми, работающие пары и предприниматели. Цены на недвижимость приемлемы, городской пейзаж характеризуется множеством местных церквей и памятников, а уровень жизни высок.

Добро пожаловать в Берлин: столицу Германии

Берлин считается международной метрополией моды, искусства и культуры. Переезд в Берлин звучит заманчиво и открывает множество новых возможностей и перспектив. Столица Германии — город, захватывающий дух во всех отношениях. Занимайтесь шопингом на Курфюрстендамм, осматривайте достопримечательности у Бранденбургских ворот или изучайте историю в многочисленных музеях Берлина. Его историческая ценность также непревзойденна. Ð’ Берлине действительно есть все!

Шмаргендорф: карта и расположение

Берлин-Шмаргендорф расположен в районе Шарлоттенбург и граничит с Грюневальдом, Вильмерсдорфом и Халензее.

Места, представляющие интерес: Кройцкирхе, ратуша и Мессельпарк

Шмаргендорф может показаться невинным пригородом из-за своей уютной атмосферы, но здесь никогда не бывает скучно. В то время как множество исторических церквей приглашают вас прогуляться по следам немецкой истории, Мессельпарк на юге района восхищает своими ухоженными зелеными насаждениями и непринужденной атмосферой.

Ознакомьтесь с другими достопримечательностями Шмаргендорфа здесь:

• Музей моста
• Музей европейских культур
• Ратуша Шмаргендорфа
• Кройцкирхе
• Деревенская церковь в Шмаргендорфе
• Mosse-Stift
• Messelpark

Выдающиеся соседи: Гизела Троу, Вилли Биргель и Вальтер Франк

Не только семьи с детьми, но и молодые специалисты, студенты и инвесторы ценят пригородный Шмаргендорф. Известные лица из мира кино, телевидения, спорта и музыки также привлекались сюда на протяжении десятилетий. Некоторые из них жили здесь недолго, другие провели в Шмаргендорфе свои последние годы. Среди самых известных жителей — актриса Гизела Троу, оперная певица Бриджит Мира, немецкие актеры Вальтер Франк и Вилли Биргель.

Здесь представлены самые известные жители Шмаргендорфа:

• Гизела Троу (актриса)
• Леа Рош (журналист)
• Бриджит Мира (оперная певица)
• Корнелия Фробосс (актриса)
• Вилли Биргель (актер)
• Уолтер Франк (актер)

Осмотр достопримечательностей: Экскурсия по Шмаргендорфу

В то время как широкая улица в центре района приглашает вас прогуляться, тихие уголки на окраинах вдохновляют своей непринужденностью и нетронутой природой. Присоединяйтесь к нашей экскурсии по зеленому Шмаргендорфу!

Эксклюзивные виллы на Шмаргендорфер Аллеен

В центре: кофейни, бутики и множество магазинов

Недвижимость и цены за квадратный метр в Шмаргендорфе

Вы хотите купить недвижимость в Шмаргендорфе? В последние годы цены на арендуемую и занимаемую владельцами недвижимость резко выросли. Просторная квартира в старом здании, эксклюзивная вилла или отреставрированное бунгало — узнайте здесь все о ценах за квадратный метр.

Совет по чтению: Берлин — самые дорогие улицы

Покупные цены на дом, квартиру и землю

В целом, цены на покупку существующей недвижимости в Шмаргендорфе за последние годы выросли на 12,6%. Если вас интересует кондоминиум, которому более 3 лет, вы можете рассчитывать на сумму около 3 636 евро за квадратный метр. Для вновь построенных квартир — 4 493 евро за квадратный метр.

Вот обзор:

• Покупка дома (новый): 2.345 €/м²
• Купить квартиру (существующую): 3,636 €/м²
• Купить квартиру (новую): 4,493 €/м²

Аренда недвижимости: Новое и старое здание в сравнении

Вы не уверены, хотите ли вы инвестировать в недвижимость в качестве капиталовложения, и поэтому предпочитаете арендовать дом или квартиру? Здесь цены за квадратный метр различаются не только по типу недвижимости, но и по году постройки. Квартиры в новостройках стоят намного дороже, чем существующие квартиры и дома.

С этими ценами за квадратный метр приходится считаться, если вы хотите арендовать недвижимость:

• Аренда дома (существующего): 10,38 €/м²
• Аренда дома (Новый): 10,17 €/м²
• Аренда квартиры (существующая): 12,97 €/м²
• Аренда квартиры (Новая): 17,28 €/м²

Недвижимость как инвестиция: доходность от аренды

Вы хотите инвестировать в недвижимость, купить многоквартирный дом и затем выгодно сдавать его в аренду? Валовая арендная плата в Шмаргендорфе в целом выше, чем арендная плата в других федеральных землях. Поэтому в качестве инвестиционной недвижимости привлекательны не только многоквартирные дома, но и отдельные существующие квартиры и новостройки.

Арендная плата в среднем составляет 3,5

Более того, инвестиции в недвижимость Шмаргендорфа всегда оправдывают себя. Потому что жилье в Берлине пользуется спросом. Вы можете выгодно продать имеющуюся недвижимость после того, как она была успешно отремонтирована мастерами, архитекторами и др. Независимо от типа дома или квартиры, если вы хотите продать свою недвижимость в Берлине, ваши шансы получить реальную прибыль высоки.

Заключение: Жизнь в Шмаргендорфе

Жизнь и быт в Берлине варьируются от района к району. Шмаргендорф, например, вдохновляет своим ухоженным городским пейзажем, тихой атмосферой и пригородным колоритом. Широкая улица, приглашающая выпить кофе и пройтись по магазинам, разнообразие культурных учреждений и высокий уровень жизни делают Шмаргендорф одним из самых привлекательных мест для жизни в Берлине. Если вы хотите приобрести здесь дом или квартиру, вы можете рассчитывать на высокую доходность от аренды и приемлемые цены за квадратный метр.

Берлин: недвижимость в столице

Столица, университетский город, исторический оплот и, как международное место, привлекательное место для жизни семей, пар, одиноких людей и студентов. Соответственно, Берлин сталкивается с постоянным ростом населения за счет иммиграции.

Рынок недвижимости Берлина: обзор

Берлин предлагает все: моду, искусство, финансы, стартапы, и список можно продолжать. Вряд ли найдется человек, который не нашел бы свою страсть в этом городе с населением 3,75 миллиона человек. Это также проявляется в разрастании города и различных районах. По этой причине его часто называют «много городов в одном». Прогулка по Берлин-Митте сильно отличается от Кройцберга, а Пренцлауэр Берг не часто путают с Целендорфом.

• Недвижимость Берлина

Жизнь в Берлине: популярные жилые районы

Мы представляем самые красивые районы немецкой столицы и рассказываем, где можно приобрести лучшую, высококачественную и эксклюзивную недвижимость для обустройства своего нового дома или какие районы лучше всего подходят для вложения средств в недвижимость в качестве инвестиции. Здесь представлены самые популярные жилые районы — от высококлассного Грюневальда до очаровательного Шмаргендорфа и от тихого Далема до исторического Шарлоттенбурга. Назад к обзору: Жизнь в Берлине.

• Грюневальд
• Шарлоттенбург
• Зоопарк
• Далем
• Шмаргендорф
• Пренцлауэр Берг
• Кройцберг
• Курфюрстендамм

Продажа недвижимости в Берлине: дом, квартира и земля

Будучи международным центром, Берлин является привлекательным местом для жизни людей со всего мира. Если район Вильмерсдорф в Шарлоттенбурге убеждает своими ухоженными зелеными насаждениями, то жилые районы Пренцлауэр Берг и Вайсензее в Берлин-Панкове вдохновляют своими непревзойденными ценами и центральным расположением. Вы хотите продать свою квартиру, многоквартирный дом или земельный участок в мировом мегаполисе Берлине? Благодаря нашим бесплатным руководствам и советам по темам продажи недвижимости и оценки недвижимости вы будете хорошо подготовлены. Назад к обзору: Продажа недвижимости в Берлине.

• Панков
• Шарлоттенбург
• Вильмерсдорф
• Фридрихсхайн-Кройцберг
• Пренцлауэр Берг
• Кройцберг
• Ваннзее
• Штеглиц
• Шёнеберг