Продать плоский с правом проживания: Как это сделать? – Преимущества & Особенности

Продать плоский с правом проживания — продажа собственной недвижимости с оговоркой о пожизненном праве проживания является одним из самых мощных инструментов премиум наследования. Правильно структурировано, это позволяет семье сэкономить шестизначные суммы в виде налога на дарение и наследование, в то время как продавец проводит свой старший возраст в собственном доме. Неправильно структурировано, это может привести к спорам по вопросам расходов на содержание, непредвиденным налоговым обязательствам и проблемам при повторной продаже. В этом руководстве вы узнаете, как юридически работает право проживания, как конкретно рассчитывается уценка стоимости, в чем заключается решающее различие с эмансипацией и какие двенадцать пунктов должны быть уточнены до нотариального акта.

Право проживания объяснено

Если речь идет о Недвижимость как пенсионное обеспечение, быстро приходит на ум понятие право на проживание. Право на проживание согласно § 1093 Гражданского кодекса позволяет выгодоприобретателю самому жить в недвижимости или ее части — даже если недвижимость принадлежит другому лицу. Это вещное право, то есть неотделимо от земли, и сохраняется при любом изменении собственника.

На определенный срок, на всю жизнь, платное, бесплатное

Права на проживание можно гибко оформить. На практике преобладают четыре варианта:

• На всю жизнь & бесплатно — классика при передаче внутри семьи
• На всю жизнь & платное — уполномоченное лицо платит сокращенную арендную плату, часто при продаже инвесторам
• На определенный срок & бесплатно — например, пять лет до запланированного переезда в дом престарелых
• Условно отложенный — право на проживание начинается только после смерти супруга или в определенную дату

Право на проживание vs. Право пожизненного пользования — решающее различие

Кто планирует продажу с постоянной гарантией проживания, должен четко определить эти два инструмента. Их часто путают — но экономические последствия значительно различаются.

Правило: тот, кто хочет просто остаться жить в квартире, выбирает право на проживание. Тот, кто хочет оставаться гибким и при необходимости сдавать в аренду или переезжать, не теряя права, выбирает право пожизненного пользования.

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Для кого подходит право на проживание?

Типичные ситуации

Жизненное право на проживание в практике заключается в основном в четырех ситуациях:

• Родители к детям — заранее предусмотренная наследственная последовательность, использование льгот по налогу на дарение каждые десять лет
• Супруги между собой — обеспечение того, кто дольше проживает, при отдельном владении имуществом
• Продажа инвесторам — так называемая «продажа на основе пенсии» или «имущественная рентная выплата»
• Наследование среди братьев и сестер — один наследник принимает недвижимость, другой получает право на проживание

Право на проживание идеально подходит для близких родственников, супругов, родителей & дедушек и бабушек.

Когда это не выгодно

Несущественно является право на проживание, если уполномоченный человек в любом случае собирается вскоре переехать, если недвижимость должна быть продана по заниженной цене, потому что рынок слаб, или если собственнику нужна иностранный финансирование — банки оценивают объекты, подверженные праву на проживание, значительно более консервативно и часто требуют отступление в земельном регистре.

Оценка стоимости: Какова стоимость права на проживание?

Основной вопрос в каждой переговоре. Капитальный эквивалент права на проживание определяется в соответствии с § 14 Закона о наследственном налоге и уменьшает цену покупки или базу для расчета налога на дарение.

Формула

Ежегодная стоимость (местная холодная аренда × 12) × фактор вечной ренты = капитальная стоимость права на проживание

Фактор вечной ренты определяется на основе статистического ожидаемого возраста уполномоченного лица и ежегодно обновляется Министерством финансов. Упрощенно: чем моложе уполномоченное лицо, тем выше коэффициент — и тем сильнее снижение стоимости.

Пример расчета — квартира в собственности в Мюнхене

• Транспортная стоимость квартиры: 850 000 €
• Местная холодная аренда: 1 800 € в месяц = 21 600 € в год
• Получатель: женщина 72 лет, коэффициент вечной ренты примерно 9,8
• Рыночная стоимость права пожизненного проживания: 21 600 € × 9,8 = 211 680 €
• Сниженная стоимость продажи (дочери): 850 000 € − 211 680 € = 638 320 €

Поскольку дочь имеет налоговый льготный объем в размере 400 000 €, налог с разницы между сниженной стоимостью и льготным объемом будет значительно ниже, чем без права пожизненного проживания. При стратегическом распределении в течение десяти лет налоговая нагрузка часто может быть сведена к нулю.

Приблизительная формула для быстрого расчета

Продажа многоквартирного домаНа что действительно нужно обратить внимание?Продажа многоквартирного дома

Преимущества для всей семьи

Квартиры с зарегистрированным правом пожизненного проживания продаются на свободном рынке только с существенной скидкой, потому что они не привлекательны для внешних покупателей. По этой причине они чаще всего передаются внутри семьи — и именно там проявляют свою полную налоговую и эмоциональную силу.

Преимущества на взгляд — кому какая польза?

Что дополнительно имеет налоговое значение и влияет на будущего собственника: AfA Недвижимость.

Это нужно учитывать

Решив продать квартиру с зарегистрированным правом пользования, необходимо чётко проработать несколько аспектов. Кто здесь будет небрежен, может создать потенциал для конфликтов на десятилетия.

Срок действия и прекращение права пользования

Право пользования может быть ограничено по времени или действовать на всю жизнь — оно прекращается либо по окончании установленного срока, либо смертью лица, имеющего право. Одностороннее отменение владельцем возможно лишь в исключительных случаях (например, при грубом неуважении). Само лицо, имеющее право, может в любое время добровольно отказаться от права пользования — например, при переезде в дом престарелых. Простое непользование не приводит автоматически к прекращению права: только спустя 30 лет непользования право пользования может быть удалено из земельного реестра без согласия.

• Срок действия определяется заранее нотариально
• Отмена возможна только в исключительных случаях
• Отказ от права может быть сделан владельцем в любое время
• Прекращение автоматически при смерти лица, имеющего право
• Отмена после 30 лет непользования

Расходы и обязательства — кто что платит?

Наиболее частая точка спора после смены собственника. Без четкого регулирования в нотариальном договоре действует законодательное распределение — и оно часто не подходит. Стандартная практика:

Рекомендация: В договоре следует подробно указать это распределение по пунктам — общие формулировки вроде «Правообладатель несет текущие расходы» регулярно приводят к конфликтам.

Наследование третьими лицами невозможно

Право на проживание является личным и не наследуется. Оно прекращается с смертью лица, имеющего право на проживание — наследники или последующие лица не могут его продолжить, если это не было иным образом прямо предусмотрено в первоначальном соглашении (что является исключением). После смерти собственник получает полный контроль и может продать, сдать в аренду или использовать недвижимость самостоятельно.

Переезд в дом престарелых — что происходит дальше?

Часто недооцениваемый практический случай. Если правообладатель постоянно переезжает в дом престарелых, право на проживание остается в силе сначала — квартира остается пустой. Три варианта:

• Отказ от права правообладателя — чисто, но окончательно
• Договор о сдаче в аренду — арендная плата часто компенсирует расходы на дом престарелых
• Возврат средств социального управления — при необходимости ухода и получении социальной помощи, социальное управление может учитывать право на проживание как имущество или требовать его капитализации

Совет: Включите так называемую «кlausулу о выплате арендатора» в договор — она регулирует, что собственник при выезде производит сокращённую ежемесячную выплату лицу, имеющему право на проживание, пока право на проживание формально сохраняется.

Нотариальное удостоверение и внесение в земельный реестр

Право на проживание должно быть нотариально удостоверено и внесено в земельный реестр (раздел II), чтобы оно действовало как вещное право и было юридически действительным по отношению к каждому последующему собственнику. На нотариальном заседании нотариус обеспечивает соблюдение всех формальностей. Внесение в земельный реестр делает право на проживание общественно известным и защищает лицо, имеющее право на проживание, по отношению к каждому последующему покупателю.

Необходимо для обеспечения безопасности:

• Нотариальное удостоверение договора
• Внесение в раздел II земельного реестра
• Чёткое описание помещений, прав совместного использования, распределения расходов
• Регулирование в случае выезда/поступления в дом престарелых

Чек-лист: до нотариального заседания уточните

• Подойдёт ли право на проживание или право пожизненного пользования лучше?
• Какие помещения включает в себя право проживания (вся квартира или только части)?
• Регулируются ли права совместного использования сада, подвала, гаража, чердака?
• Определена ли текущая местная холодная арендная плата в качестве основы для оценки (по таблице арендных ставок/оценке)?
• Рассчитан ли коэффициент жизненной ренты в зависимости от возраста?
• Детально определено распределение расходов (потребление, содержание, земельный налог, страхование)?
• Включены ли положения о доме для пожилых людей и правила компенсации арендатора?
• Оптимизированы ли льготы по налогу на дарение с налоговым консультантом (правило 10 лет)?
• Установлена ли приоритетность в земельном регистре (до или после залога банка)?
• Определены ли обязанности по ремонту и косметическим работам?
• Рассмотрено ли право преимущественной покупки для семьи?
• Заключено ли соглашение о добровольном прекращении с компенсацией?

Плоский с существующим правом проживания