Кредит (Словарь): Договор по кредиту, проценты по кредиту & на английском
Ein Darlehen ist das wichtigste Finanzierungsinstrument im Immobilienbereich — und gleichzeitig der größte Kostenblock über die Laufzeit. Wer eine Immobilie für 500.000 € finanziert, zahlt bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung über 30 Jahre rund 285.000 € allein an Zinsen an die Bank. Diese Summe entscheidet über Rendite, Cashflow und Steuerlast. Im Folgenden zeigen wir, wie Darlehen rechtlich und steuerlich funktionieren, welche Eigenkapitalquote sich für Investoren wirklich lohnt und welche Stellschrauben den größten Hebel bringen.
Darlehen vs. Kredit: Der entscheidende Unterschied (§ 488 BGB)
Юридически кредит определяется в § 488 BGB как договор по обязательственному праву: кредитор передает заемщику сумму денег на временное пользование с уплатой процентов. На практике кредит и кредитование часто используются как синонимы, однако в банковском деле существуют четкие различия, которые важны для инвесторов.
Abgrenzungsmerkmale Darlehen vs. Kredit
- Volumen — Darlehen ab ca. 50.000 €, Kredite darunter
- Срок — Кредиты от 5 до 30 лет, кредиты обычно < 7 лет
- Гарантия — Кредиты часто обеспечены залогом недвижимости (ипотека согласно § 1191 Гражданского кодекса)
- Фиксация процентной ставки — Кредиты с фиксированной процентной ставкой на 5/10/15/20 лет
- Целевое назначение — Ипотечные кредиты привязаны к объекту недвижимости
- Процентная ставка — Кредиты значительно дешевле потребительских кредитов
Обзор основных видов кредитов
Для инвесторов амортизационный кредит является стандартной формой: постоянный платеж, включающий проценты и погашение ипотечного кредита, при этом доля погашения увеличивается с каждой выплатой. Кроме того, существуют другие варианты с чётко различными сферами применения:
| Вид кредита | Погашение | Типичное применение | Риск |
|---|---|---|---|
| Аннуитетный кредит | регулярное | Стандартная инвестиция | низкий |
| Кредит с полным погашением | полностью в периоде фиксации процентной ставки | без долгов в течение 15–20 лет | очень низкий |
| Кредит с погашением в конце срока | в конце срока | Холдинг / связанный с LV | высокий |
| Кредит с поддержкой KfW | без погашения в первые годы | Ремонт / эффективность | низкий |
| Кредит с переменной ставкой | регулярное | краткосрочное владение / Fix-Flip | средний-высокий |
Кто планирует короткий период владения — например, при стратегии Fix-Flip — часто лучше всего подходит переменная процентная ставка. С другой стороны, инвесторы с долгосрочной стратегией Buy-and-Hold обеспечивают себе длительную фиксацию процентной ставки. Текущие условия показаны в обзоре Наращивание интереса.
Процентные ставки, погашение и эффективная ставка: что инвесторы действительно платят
Процентная ставка по кредиту vs. эффективная ставка по ПAngV
Процентная ставка — это только половина правды — эффективная ставка по Правилам о предоставлении информации (ПAngV) включает дополнительно административные сборы, оценочные расходы и частично страхование остатка долга. Процентная ставка в размере 3,65 % может означать эффективную ставку 3,84 %. При кредите в размере 400 000 € это соответствует увеличению расходов на сумму около 14 500 € за 30 лет.
Коэффициент использования кредита (BLA): скрытый рычаг процентной ставки
Что не указано в рекламных проспектах, но является важным фактором внутри банков: коэффициент использования кредита — то есть соотношение суммы кредита и стоимости залога (приблизительно 80–90 % от рыночной стоимости). Банки разделяют условия по классам BLA:
- До 60 % BLA — лучшие условия, самые низкие ставки
- 60–80 % BLA — стандартные, небольшие надбавки по ставке (+0,1 до +0,2 %)
- 80–100 % BLA — значительные надбавки (+0,3 до +0,6 %)
- Более 100 % БЛА (полное финансирование включая НК) — только при очень хорошей кредитной истории, +0,5 до +1,0 %
Процентная ставка по 60%-ному БЛА в размере 3,40 % по сравнению с 100%-ным БЛА на уровне 4,10 % означает при кредите в 500 000 € на 30 лет около 90 000 € дополнительных расходов — при одинаковой недвижимости, но различной базе собственного капитала.
Размер погашения и дополнительное погашение
Размер погашения сильно влияет на срок кредита: при 3,8 % процентной ставке и 1 % начального погашения кредит будет длиться 41 год, при 3 % погашения — всего 23 года. Для инвесторов сегодня рекомендуется начальное погашение минимум 2,5–3 %, чтобы не попасть в ловушку низкого погашения в период низких процентных ставок. Право на дополнительное погашение в размере 5–10 % в год следует закрепить в договоре — обычно это не требует дополнительной процентной надбавки, но может быть очень ценным при росте арендной платы или бонусах. Не менее важно: право на изменение размера погашения (2–3 раза бесплатно в течение периода фиксированной ставки).
Дисагио (дамнум) как налоговый инструмент
Дисагио представляет собой предоплату процентов: вместо 100 % выдачи заемщик получает, например, 95 % при номинальном кредите в 100 %. С точки зрения налогообложения дисагио при сдаваемой в аренду недвижимости сразу учитывается в качестве расходов на рекламу (до максимальных 5 % при минимум 5 годах фиксации процентной ставки) — рычаг, чтобы целенаправленно снизить налоговую нагрузку в году с высоким доходом.
Коэффициент собственного капитала: какое сценарий оправдан?
Сегодня банки требуют минимум 10–20 % собственного капитала плюс
Три сценария финансирования в прямом сравнении
| Сценарий | Доля собственного капитала | Кредит | Ежемесячный платеж | Рентабельность собственного капитала* |
|---|---|---|---|---|
| 100% финансирование | 0 % (только НК) | 600 000 € | 2 900 € | ~12,5 % |
| Классический | 20 % | 480 000 € | 2 320 € | ~8,2 % |
| Консервативный | 40 % | 360 000 € | 1 740 € | ~5,5 % |
*При годовой чистой арендной плате 28 800 € и годовом росте стоимости 1,5 %. Эффект рычага (Leverage) приводит к тому, что более низкая доля собственного капитала значительно повышает
Разница между собственным использованием и сдачей в аренду
Кто сам въезжает, должен вносить больше собственного капитала, так как налоговые преимущества отсутствуют. Кто сдает в аренду, может максимально использовать рычаг. Логика этого объясняется сравнением собственное использование vs инвестиции.
Проверка кредитоспособности: что банк на самом деле оценивает
Предоставление кредита зависит не только от собственного капитала, но и от трех столпов:
- Оценка SCHUFA — от 95 % лучшие условия, ниже 90 % заметные надбавки
- Домашний бюджет — банки рассчитывают с использованием стандартных сумм (например, 1 200 € на 2 человека)
- Кредитоспособность — соотношение аннуитета к доступному доходу, максимум 35–40 %
- Коэффициент DSTI (Debt-Service-to-Income) — все долги по отношению к чистому доходу
- Качество объекта — расположение, состояние строения, сдаваемость в аренду, обязательный энергетический паспорт
При сдаче в аренду объектов банк обычно учитывает только 70–80 % холодного арендного платежа как доход (снижение дохода из-за отсутствия аренды). Кто хочет купить первую недвижимость, должен знать об этом препятствии.
Кредиты KfW: обзор программ
KfW предоставляет выгодные по процентной ставке кредиты для энергоэффективного строительства, ремонта и собственного жилья. Самые важные программы:
- KfW 124 (Программа собственного жилья) — до 100 000 € для жилых объектов, используемых самостоятельно
- KfW 261 (BEG Жилые здания) — до 150 000 € на единицу жилья для энергосберегающего ремонта, доплаты до 25 %
- KfW 308 (Замена отопления) — дополнительный кредит, может быть объединен с доплатой BEG
- KfW 297/298 (Экологичное новое строительство) — до 150 000 € на единицу жилья
Кредиты KfW выдаются исключительно через основные банки — прямой запрос в KfW невозможен. Особенно выгодно при покупке памятника архитектуры, где можно совмещать амортизацию по ремонту и кредит KfW.
Налоговое регулирование: проценты по кредиту как расходы на рекламу
§ 9 НК: самый большой налоговый рычаг
Здесь находится самый большой налоговый рычаг в немецком законодательстве о недвижимости: при сдаче недвижимости в аренду проценты по кредиту в полной мере могут быть учтены как расходы на рекламу при доходах от сдачи в аренду и отчуждения согласно § 9 абз. 1 предл. 3 п. 1 НК. Оплата же не учитывается как расход — это формирование имущества, а не расход.
Пример расчета: фактическая нагрузка по процентам после налогообложения
При ипотеке в размере 480 000 € и ставке процента 3,8 % в первый год образуется около 18 100 € процентов. При личной ставке налога на доходы в 42 % инвестор экономит 7 600 € налогов — реальные расходы на проценты сокращаются до эффективных 2,2 %. Как описано в Недвижимость как инвестиция-руководстве, как раз этот налоговый рычаг является причиной, почему топ-заработные лица в Германии покупают недвижимость с использованием кредита, а не платят за нее наличными.
Собственное использование, смешанное использование и структуры холдингов
При использовании недвижимости в собственном пользовании проценты не можно учесть. При смешанном использовании (например, двухквартирный дом, одна квартира в собственности, другая сдается в аренду) необходимо пропорционально распределить расходы. Кто владеет несколькими объектами, также должен рассмотреть преимущества имущественной холдинговой компании — там можно оптимизировать процентные расходы через внутригрупповые займы, а при продаже применяются структуры торговли недвижимостью по акциям вместо классических торговли недвижимостью по активам.
Предварительный платеж, форвард и последующее финансирование
§ 489 BGB: Законное право особого расторжения договора
Кто погашает кредит до окончания срока действия фиксированной ставки — например, при продаже — платит
Forward-кредит: фиксируем ставку сегодня, используем завтра
При росте процентных ставок выгоден Forward-кредит: новый процентный уровень фиксируется до 60 месяцев до окончания текущего срока действия фиксированной ставки — за дополнительную плату в размере 0,01–0,03 % за каждый месяц предварительного периода. Пример расчета: при 36 месяцах Forward-периода и 0
Недвижимость для детей: приключения Тимми — с удовольствием немного узнать об инвестициях
Сколько стоит многоквартирный дом? 5 факторов стоимости многоквартирных домов
Затраты и преимущества услуг строительного сюрвейера: Инвестиции, которые окупаются?
Кредит на недвижимость с собственным капиталом и без него: сравнение частичного, полного и 110%-ного финансирования
Солнечные теплицы в Испании: Мегапроект Органическое земледелие - решение для планеты?
4 совета по инвестированию для начинающих: приобретение, доходность, финансирование и аренда - новое видео!
