Недвижимость или акции? Каждый, кто задумывается о накоплении капитала, знает этот вопрос. С реформой государственно субсидируемого пенсионного обеспечения появился новый ответ: Altersvorsorgedepot (пенсионный инвестиционный счёт). Закон, принятый Бундестагом, впервые открывает возможность копить на пенсию в ETF и акциях при государственной поддержке — без страховой оболочки, без комиссий за оформление, без обязательной гарантии. Для владельцев недвижимости, инвесторов и всех, кто стратегически думает о своём капитале, это означает: новый класс активов со значительными налоговыми преимуществами встаёт рядом с недвижимостью. И интересный вопрос теперь звучит не «недвижимость или счёт», а: как скомбинировать оба варианта так, чтобы рычаг, денежный поток и налоговое преимущество максимально дополняли друг друга?
Altersvorsorgedepot — это ядро крупнейшей реформы государственно субсидируемого пенсионного обеспечения со времён введения пенсии Riester. В отличие от прежних продуктов Riester, он позволяет вкладывать взносы напрямую в фонды, ETF и акции — без обязательной гарантии сохранности взносов. Фаза накопления полностью освобождена от налогов: нет налога на дивиденды у источника, нет налога на реализованный прирост капитала внутри счёта.
Основные данные вкратце
Признак
Altersvorsorgedepot (новый)
Пенсия Riester (старый)
Форма вложения
ETF, фонды, акции, облигации
Страхование, банковский накопительный план
Гарантия
3 варианта: Чистый (0%), 80%, 100%
Обязательное сохранение 100% взносов
Базовая надбавка на человека
до 270 € (с увеличением до 540 €)
175 €
Надбавка на ребёнка
300 € на ребёнка в год
300 € на ребёнка в год
Максимальная субсидируемая сумма
3 500 €, растёт до 5 250 €
2 100 €
Налогообложение на этапе накопления
без налога
без налога
Налогообложение при выплате
отложенное (подоходный налог)
отложенное
Право для самозанятых
Да (НОВОЕ!)
Нет
Самое раннее начало выплат
с 65 лет
с 62 лет
Число получателей права
ок. 50 млн
ок. 35 млн
Особенно важно: тот, кто выбирает вариант «Чистый» (без гарантии), может полностью инвестировать свои взносы в высокодоходные активы. Исторически средняя доходность широко диверсифицированного ETF на акции (например, MSCI World) составляет около 7–8 процентов в год — значительно выше уровня инфляции и большинства гарантированных продуктов.
Три варианта гарантии: какой подходит тебе?
Реформа сознательно предлагает гибкость. В зависимости от готовности к риску можно выбрать один из трёх уровней:
Чистый (0% гарантии): максимальный шанс на доходность. Весь капитал инвестируется на рынке. Подходит молодым инвесторам с горизонтом от 20 лет.
Гарантия 80%: не менее 80 процентов внесённых взносов гарантируются к началу выплаты пенсии. Компромисс между надёжностью и доходностью.
Гарантия 100%: полное сохранение взносов, как в старой пенсии Riester. Наименьший шанс на доходность — имеет смысл только при коротком оставшемся сроке менее 10 лет.
Разница в доходности за 30 лет
Конкретный пример расчёта при ежемесячном взносе 200 € и сроке 30 лет:
Чистый: ок. 244 000 € итогового капитала (доходность 7% полностью реализована)
Гарантия 80%: ок. 195 000 € (затраты на гарантию снижают долю акций)
Гарантия 100%: ок. 110 000 € (преимущественно облигации)
Разница между вариантом «Чистый» и гарантией 100% превышает 130 000 €. Это цена мнимой надёжности.
Недвижимость как пенсионное обеспечение: сильные и слабые стороны
Недвижимость уже десятилетиями считается одной из самых популярных форм инвестиций в Германии. Причины очевидны: защита от инфляции за счёт роста арендной платы, налоговые преимущества за счёт амортизации, эффект рычага за счёт заёмного финансирования и — при собственном проживании — бесплатное проживание в старости. По данным немецкого союза сберегательных касс, около 42 процентов всех домохозяйств владеют собственным жильём.
Недооценённый эффект рычага
Настоящая магия недвижимости заключается в доходности на собственный капитал благодаря заёмному финансированию. Конкретный пример:
Цена покупки квартиры: 400 000 €
Собственный капитал: 80 000 € (20%)
Рост стоимости 2% в год за 10 лет: +88 000 €
Доходность на собственный капитал: ок. 11% в год — только за счёт роста стоимости, без учёта арендного излишка
Ни один брокерский счёт не даёт такого рычага. Тот, кто инвестирует 80 000 € на фондовом рынке, располагает 80 000 € работающего капитала. Тот, кто использует 80 000 € как собственный капитал, располагает 400 000 € работающего капитала.
Структурные слабости
Но у недвижимости есть и недостатки, которые инвесторы часто недооценивают:
Риск концентрации: тот, кто покупает объект за 400 000 €, держит весь свой капитал в одном объекте в одном месте.
Неликвидность: недвижимость нельзя продать частями. Тому, кому нужны 50 000 €, приходится продавать весь объект целиком или брать дорогой дополнительный кредит.
Содержание: крыша, отопление, фасад — правило 1% от рыночной стоимости в год на резервы заметно съедает доходность.
Регуляторный риск: ограничение роста арендной платы, обязательная энергетическая модернизация, возможные дискуссии о налоге на богатство — законодатель вмешивается всё активнее.
Риск локации: недвижимость в депрессивном регионе может в долгосрочной перспективе даже потерять в цене.
Это не значит, что недвижимость плоха. Это значит, что сама по себе она не является полноценной пенсионной стратегией. Именно здесь Altersvorsorgedepot вступает в игру как дополнение. Тот, кто рассматривает возможность использовать унаследованную недвижимость для пенсионного обеспечения, найдёт основные варианты в руководстве по унаследованному родительскому дому.
Почему комбинация недвижимости и инвестиционного счёта имеет смысл
Самая сильная пенсионная стратегия — это не выбор «или-или». Это принцип «и то, и другое». Недвижимость даёт стабильность, денежный поток и защиту от инфляции. Инвестиционный счёт даёт диверсификацию, ликвидность и непропорционально высокие возможности роста.
Прямое сравнение обоих классов активов
Критерий
Недвижимость
Altersvorsorgedepot
Диверсификация
Низкая (1 объект, 1 локация)
Высокая (1600+ компаний через ETF)
Ликвидность
Низкая (месяцы до продажи)
Высокая (ежедневные торги, но заблокировано до пенсии)
Стартовый капитал
50 000–100 000+ € собственных средств
От 10 €/месяц
Эффект рычага
Высокий (4–5× за счёт заёмных средств)
Отсутствует
Текущие расходы
Высокие (содержание, управление)
Очень низкие (0,1–0,5% TER)
Налоговая поддержка
Амортизация, вычитаемые расходы
Надбавки + необлагаемая фаза накопления
Защита от инфляции
Да (рост арендной платы, рост стоимости)
Да (прибыль компаний тоже растёт)
Затраты на управление
Высокие (арендаторы, мастера, управление домом)
Минимальные (настроил и оставил работать)
Наследование
Возможно (в зависимости от налога на наследство)
Только супругу без потери субсидии
Защита от взыскания
Ограниченная
Защищено от кредиторов на этапе накопления
Три практических сценария из повседневной жизни инвесторов
Сценарий 1: семья Мюллер, 35 лет, наёмные работники
Семья Мюллер владеет квартирой в Гамбурге (цена покупки 350 000 €, платёж по кредиту 1 200 €/месяц) и дополнительно открывает Altersvorsorgedepot с вариантом «Чистый»:
Ежемесячный взнос: 200 €
Базовая надбавка: 540 € (2 получателя права)
Надбавка на детей: 600 € (2 ребёнка)
Общая субсидия: 1 140 € в год
Предполагаемая доходность: 7% в год (средняя MSCI World)
Срок: 30 лет
Результат через 30 лет: счёт вырастает примерно до 310 000–350 000 € — при собственных взносах всего 72 000 €. Одни только государственные субсидии: более 34 000 €. Ликвидный резерв рядом с уже полностью выплаченной недвижимостью.
Сценарий 2: Тобиас, 42 года, самозанятый риелтор
Впервые получил право на субсидию. Владеет двумя сдаваемыми в аренду квартирами, но не имеет брокерского счёта.
Ежемесячный взнос: 350 € (из излишка арендной платы)
Базовая надбавка: 270 € (одинокий)
Вычет особых расходов: ок. 1 700 € налоговой экономии при предельной ставке налога 42%
Срок: 23 года
Результат: счёт вырастает примерно до 245 000 € — Тобиас впервые широко диверсифицирует свой прежде чисто недвижимый риск концентрации через мировой фондовый рынок.
Сценарий 3: Сабине, 52 года, поздний старт
До пенсии осталось 13 лет. Выбирает гарантию 80% из-за более короткого оставшегося срока.
Ежемесячный взнос: 500 €
Базовая надбавка: 270 €
Срок: 13 лет, доходность 5% в год (смешанный портфель)
Результат: счёт вырастает примерно до 113 000 € — дополнение к собственному дому, в котором она будет жить бесплатно в старости.
Тот, кто хочет просчитать собственные сценарии, найдёт на AktienRenteRechner.de различные калькуляторы — от Altersvorsorgedepot до классических пенсионных калькуляторов и сравнения вариантов гарантии.
Altersvorsorgedepot против свободного ETF-счёта: что действительно выгоднее?
Самый важный вопрос для стратегических инвесторов: стоит ли вообще связывать капитал до пенсии — или свободный ETF-счёт с налогом на прирост капитала привлекательнее?
https://lukinski.ru/wp-content/uploads/2024/11/ehepaar-erbe-mann-testament-vater-geschwister-traurig-tod-allein-hilfe.jpg8001200L_kinski/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgL_kinski2026-03-21 07:17:382026-03-21 07:17:38Пенсионный инвестсчёт vs. недвижимость: как сочетать оба варианта и оптимально накопить на пенсию
Altersvorsorgedepot — это ядро крупнейшей реформы государственно субсидируемого пенсионного обеспечения со времён введения пенсии Riester. В отличие от прежних продуктов Riester, он позволяет вкладывать взносы напрямую в фонды, ETF и акции — без обязательной гарантии сохранности взносов. Фаза накопления полностью освобождена от налогов: нет налога на дивиденды у источника, нет налога на реализованный прирост капитала внутри счёта.
