Immobilien AG: деятельность, биржа, условия и преимущества

Акционерная корпорация недвижимости — или сокращенно АГ недвижимости — это компания, имеющая организационно-правовую форму обычной акционерной корпорации (АГ), основной деятельностью которой является сектор недвижимости. Таким образом, активы компании преимущественно — или исключительно — используются для инвестиций в недвижимость, или же они состоят из строительства недвижимости и последующей продажи.

Крупнейшие немецкие листинговые компании в сфере жилой недвижимости (по состоянию на 31.12.2o19):

• Воновия
• Немецкое жилье
• LEG
• ДЕНЬ
• Недвижимость Гранд Сити
• Недвижимость Адлера
• GAG

Виды деятельности Real Estate AG — строительство, торговля, управление и др.

Сфера деятельности акционерных корпораций недвижимости сосредоточена, например, на разработке проектов и строительстве объектов недвижимости. Управление и продажа недвижимости также являются нередкими направлениями деятельности компаний этого типа. В целом, акционерные общества могут заниматься торговлей недвижимостью, брокерской деятельностью, а также держать и управлять собственными портфелями или предлагать соответствующие услуги для инвестиционных портфелей вне компании. Акционерные корпорации в сфере недвижимости — популярный выбор, особенно для сдачи в аренду.

Возможные виды деятельности с первого взгляда:

• Разработка проекта
  • Строительство
• Торговля недвижимостью
  • Приобретение
  • Распространение
• Управление недвижимостью
  • Держите
  • Фермерство
  • Аренда
• Услуги третьим лицам
  • Приобретение недвижимости за пределами компании

Компания по недвижимости на фондовой бирже — юридические требования и преимущества

Фондовые корпорации недвижимости могут выбирать, будут ли они котироваться на фондовой бирже или нет. Если вы являетесь акционером акционерной корпорации, владеющей недвижимостью, и решили зарегистрировать свою компанию на фондовой бирже, вы подпадаете под действие немецкого Закона об инвестиционных трастах в сфере недвижимости (Закон о REIT). Закон о REIT определяет, какие общие положения применяются к вашей компании и какими квалификационными характеристиками должна обладать ваша компания, чтобы быть принятой в качестве корпорации REIT, а также какие налоговые положения должны быть приняты во внимание.

Многие семейные предприятия, желающие работать в секторе недвижимости в качестве публичной компании с ограниченной ответственностью (AG), сознательно отказываются от такого листинга, поскольку состав акционеров их компании должен быть ограничен кругом их родных и не предполагается публичная торговля акциями.

Акционерная корпорация недвижимости, торгуемая на бирже / REIT-AG

Корпорация REIT изначально основана на американской корпоративной форме, а именно «Real Estate Investment Trust» — сокращенно: REIT — которая и дала название биржевой корпорации недвижимости. С момента своего основания трест пережил значительный подъем. Корпоративная правовая форма, которая была малоизвестна в 1960 году, медленно, но неуклонно завоевывала мир в 1990-х годах и приобрела международную известность. С принятием в 2007 году Закона о REIT юридическая форма REIT-AG появилась и в Германии.

Чтобы легче было их различать, немецкие REITs также часто называют G-REITs, где «G» означает «Германия». Иногда REIT также неправильно переводят как фонд недвижимости в этой стране — однако, по сравнению с немецкой юридической формой фонда недвижимости, здесь есть некоторые особые юридические и экономические особенности.

Юридические требования в соответствии с REITG — листинг на фондовой бирже, квота & Co.

Для того чтобы акционерные корпорации недвижимости были признаны в качестве акционерных корпораций REIT и могли пользоваться соответствующими преимуществами и льготами, они должны соответствовать ряду требований, определенных в Законе о немецких акционерных корпорациях недвижимости с котируемыми акциями (REITG). Одно из этих правил требует, чтобы акционерная корпорация недвижимости в обязательном порядке котировалась на фондовой бирже. Другие ограничения касаются разрешенного свободного обращения акций компании — то есть всех акций компании, распределенных между несколькими, более мелкими инвесторами, — а также участия акционеров наряду с подушевым распределением акций. Другие требования регулируют собственный капитал, основные средства и оборот, создаваемый в результате управления недвижимостью.

Юридические требования к REIT-AG:

• Штаб-квартира и управление в Германии
• Листинг на рынке обязателен
• Свободное обращение акций при поступлении на фондовую биржу: не менее 25%.
• Свободное обращение акций после листинга: не менее 15%.
• Коэффициент обеспеченности собственными средствами: не менее 45
• Инвестиции в недвижимость (недвижимое имущество): не менее 75%.
• Доход от недвижимости: не менее 75
• Участие REIT на одного акционера: не более 10%.
• Коэффициент распределения (чистой прибыли): не менее 90%.

Небольшой совет: Для фондовых корпораций, занимающихся недвижимостью, незадолго до листинга предоставляется двухлетний срок для выполнения всех необходимых требований. До тех пор, пока не будут выполнены все требования, предусмотренные REITG, такая компания считается предварительным REIT.

Преимущества для открытых акционерных обществ REIT — освобождение от налогов, конкурентные преимущества & Co

Акционерные корпорации недвижимости с листингом на фондовой бирже особенно популярны среди финансистов и крупных инвесторов, поскольку они освобождены как от корпоративного налога, так и от торгового налога, при условии, что они отвечают требованиям законодательства в соответствии с REITG. Поскольку недвижимость является особенно безопасной инвестиционной возможностью, она дает возможность смягчить инфляционные колебания и риски. Кроме того, покупка и продажа акций проста благодаря доступу к рынку, а передача прав собственности может осуществляться быстро и гибко.

Доступ к рынку капитала позволяет корпорации недвижимости умело генерировать акционерный капитал, который затем может финансировать инвестиции в недвижимость. В результате акционерные общества недвижимости имеют явное преимущество в скорости роста собственного капитала, что означает большую конкурентоспособность на рынке в целом. Другие правовые формы компаний, с другой стороны, зависят от удержания прибыли — то есть оставления прибыли в компании вместо ее распределения и накопления в ней — для увеличения собственного капитала компании или не имеют законных прав на распределение прибыли. Эта организационно-правовая форма также обеспечивает значительную степень безопасности, поскольку акционерный капитал составляет чуть менее половины от общего капитала акционерного общества.

Преимущества для перечисленных компаний по недвижимости:

• Отсутствие корпоративного подоходного налога
• Отсутствие торгового сбора
• Надежные инвестиции через материальные активы (недвижимость)
• Шанс компенсировать инфляцию
• Быстрая и простая покупка/продажа акций
• Гибкая передача акций
• Простая закупка акций
• Конкурентное преимущество за счет высоких темпов роста
• Высокий коэффициент безопасности за счет собственного капитала

Преимущества для инвесторов — стабильный денежный поток, рост и 90 % дивиденды

Еще один плюс: открытое акционерное общество REIT также предлагает прибыльный бизнес для инвесторов. Открытые акционерные общества обычно создаются на долгосрочную перспективу, что означает, что компания может предложить инвесторам перспективу стабильного денежного потока и долгосрочного роста, не подвергая их повышенному риску. Выплата дивидендов также очень привлекательна для акционеров, при этом в соответствии с коммерческим законодательством минимальный размер дивидендов составляет 90 процентов от чистой прибыли за год.

Преимущества для инвесторов в недвижимость AG:

• Стабильный денежный поток
• Долгосрочный корпоративный рост
• Низкий риск
• Привлекательная выплата дивидендов

Однако применение процедуры половинного дохода невозможно для акционеров в отношении распределения прибыли. Их прибыль должна полностью облагаться налогом.

Акционерная корпорация недвижимости / REIT-AG — Для кого это выгодно?

Вы также думаете об основании компании по недвижимости или о приобретении доли в уже существующей компании по недвижимости? Для строительных компаний и девелоперских компаний это часто является прибыльным предприятием, но и в качестве финансиста или акционера холдинговой компании по недвижимости создание акционерного общества по недвижимости может быть весьма выгодным. Кроме того, экономическое влияние фондовых корпораций недвижимости распространяется на жилищные ассоциации, компании по управлению недвижимостью и крупные брокерские фирмы.

Право собственности на портфель недвижимости может принадлежать в качестве прямой инвестиции либо самой компании по недвижимости, либо другой компании по недвижимости, акции которой приобретаются компанией по недвижимости посредством участия. Для приобретения, удержания или продажи недвижимости часто используется смесь прямых инвестиций и инвестиций третьих лиц. Благодаря широкому спектру как жилой, так и коммерческой недвижимости, листинг на фондовой бирже представляет собой привлекательную модель для компаний, занимающихся недвижимостью.

AG: Фонд, организационно-правовая форма, доли в недвижимом имуществе (перечислить)

1. Открытое акционерное общество (AG)
2. Акции в сфере недвижимости: список компаний
3. ООО «Недвижимость».
4. Альтернативы REIT: правовые формы в Германии

Публичная компания с ограниченной ответственностью (AG): создание, ответственность, организационно-правовая форма и др.

Aktiengesellschaft (AG) — акционерное общество с ограниченной ответственностью — это немецкая организационно-правовая форма, основанная как минимум одним лицом и организованная различными органами. Вместо управляющего директора компанией управляет совет директоров, состоящий как минимум из одного человека. Как уже видно из названия, эта организационно-правовая форма компании в основном предназначена для торговли акциями. Вы хотите создать компанию самостоятельно или вместе с другими людьми и заранее узнать больше о формах корпоративного права? Тогда вы пришли в нужное место!

• Открытое акционерное общество (AG)

Акции в сфере недвижимости: список компаний

Доли в недвижимости — Не каждый может позволить себе недвижимость в качестве капиталовложения. Однако с помощью акций недвижимости каждый может участвовать в рынке недвижимости и инвестировать деньги. Цены на акции крупных игроков растут из года в год. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE и Patrizia — вот несколько наиболее известных действующих компаний в Германии. Кроме того, существует еще более 25 компаний. Мы подготовили для вас, как для инвестора, обзор самых популярных акций в сфере недвижимости. Но сначала — взгляд на риски, связанные с акциями, фондовым рынком, для начинающих и новичков. Теперь к списку и более подробно о рынке недвижимости, ваших инвестиционных возможностях и всех ценах с первого взгляда, здесь, в статье об акциях на недвижимость.

• Акции в сфере недвижимости

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Альтернатива — В этой статье вы узнаете основы о компаниях, занимающихся недвижимостью. Краткое пояснение: Компания по недвижимости — это компания, которая преследует цели аренды, развития, финансирования, реализации и/или маркетинга. Не имеет значения, идет ли речь об одном или нескольких объектах недвижимости. Управление жилой и коммерческой недвижимостью — в собственных интересах или в качестве услуги, предлагаемой третьим лицам, — также является популярным направлением деятельности компаний по недвижимости и обществ с ограниченной ответственностью, управляющих активами. Узнайте больше об основных преимуществах и недостатках покупки недвижимости и ожидаемых расходах.

• ООО «Недвижимость».

Альтернативы REIT: правовые формы в Германии

Организационно-правовые формы — Какие существуют типы компаний? Если вы хотите создать свою первую компанию, выбор идеальной организационно-правовой формы является одним из первых шагов в процессе создания компании. Независимо от того, хотите ли вы создать специальную компанию по недвижимости или стартап, здесь я кратко описал для вас все типы компаний в Германии.

• Правовые формы: Список

Типы компаний в деталях:

• Единоличное владение
• Зарегистрированный бизнесмен / зарегистрированная бизнесвумен (е. К.)
• Гражданско-правовое партнерство (GbR)
• Полное товарищество (OHG)
• Коммандитное товарищество (КГ)
• Предпринимательская компания (UG)
• GmbH: Общество с ограниченной ответственностью
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Открытое акционерное общество (AG)
• Societas Europaea (SE)
• Фонд / Семейный фонд

Ежегодное общее собрание — орган, принимающий решения

Общее собрание функционирует как орган, принимающий решения в акционерном обществе с ограниченной ответственностью. Он представляет собой законодательный орган компании и призван освободить членов наблюдательного совета и правления от выполнения их обязанностей. Общее собрание состоит из акционеров AG и обычно созывается один раз в год.

Подробнее о других органах акционерного общества:

• Совет директоров акционерного общества
• Наблюдательный совет АО

Обязанности общего собрания — ревизор, присвоение прибыли & Co.

Он решает, кто из акционеров назначается в наблюдательный совет, а также выбирает аудитора (аудиторов) для годовой финансовой отчетности. Общее собрание является единственным органом АО, который может принимать решение о распределении балансовой прибыли, и на него могут влиять предложения членов правления и наблюдательного совета. Еще одна важная задача общего собрания: оно принимает решения по существенным вопросам — например, относительно увеличения или уменьшения капитала, возможного слияния или ликвидации, продажи, поглощения или приобретения….. -в той мере, в какой это приводит к изменению устава.

Обзор задач общего собрания:

• Отставка Правления и Наблюдательного совета
• Выборы членов Наблюдательного совета, представляющих акционеров
• Выборы аудитора
• Решение о присвоении прибыли
• Решение вопросов о внесении изменений в Устав

Члены общего собрания автоматически обеспечиваются участием в учредительном процессе открытого акционерного общества. В отличие от исполнительного и наблюдательного советов, они не связаны фиксированными сроками полномочий, но могут занимать должность до выхода из компании для принятия решений. Каждый акционер получает голоса пропорционально своей доле прибыли. Акционеру предоставляется один голос на акцию.

AG: фонд, правовая форма, недвижимость особого случая

1. Открытое акционерное общество (AG)
2. Акционерная корпорация недвижимости (REIT-AG)
3. ООО «Недвижимость».

Публичная компания с ограниченной ответственностью (AG): создание, ответственность, организационно-правовая форма и др.

Aktiengesellschaft (AG) — акционерное общество с ограниченной ответственностью — это немецкая организационно-правовая форма, основанная как минимум одним лицом и организованная различными органами. Вместо управляющего директора компанией управляет совет директоров, состоящий как минимум из одного человека. Как уже видно из названия, эта организационно-правовая форма компании в основном предназначена для торговли акциями. Вы хотите создать компанию самостоятельно или вместе с другими людьми и заранее узнать больше о формах корпоративного права? Тогда вы пришли в нужное место!

• Открытое акционерное общество (AG)

Акционерная корпорация недвижимости (REIT-AG)

Акционерная корпорация недвижимости / REIT-AG — Вы считаете, что идея акционерной корпорации совсем не плоха, и теперь задаетесь вопросом, как можно совместить компанию капитала с индустрией недвижимости? Компания по недвижимости — это компания, которая занимается финансированием, развитием, реализацией, сдачей в аренду или продажей недвижимости — начиная с одного объекта и заканчивая портфелем недвижимости в трех- или многозначном диапазоне. Управление недвижимым имуществом или недвижимостью третьих лиц от имени третьих лиц также может осуществляться риэлтерской компанией.

• Акционерная корпорация недвижимости (REIT-AG)

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Альтернатива — В этой статье вы узнаете основы о компаниях, занимающихся недвижимостью. Краткое пояснение: Компания по недвижимости — это компания, которая преследует цели аренды, развития, финансирования, реализации и/или маркетинга. Не имеет значения, идет ли речь об одном или нескольких объектах недвижимости. Управление жилой и коммерческой недвижимостью — в собственных интересах или в качестве услуги, предлагаемой третьим лицам, — также является популярным направлением деятельности компаний по недвижимости и обществ с ограниченной ответственностью, управляющих активами. Узнайте больше об основных преимуществах и недостатках покупки недвижимости и ожидаемых расходах.

• ООО «Недвижимость».

GmbH: образование, преимущества и недостатки

Далее вы узнаете все, что вам нужно знать о создании GmbH. Как стать акционером GmbH? Каковы различия между неполными и полными компаниями? Каковы преимущества? Каковы недостатки? Как создать компанию? Что такое компания? Вы получите ответы на все эти и другие вопросы — объясненные просто и быстро. Плюс все, что вам нужно знать о налогах в Германии и торговле недвижимостью.

Узнайте все, что вам нужно знать, здесь! Кроме того, здесь вы найдете все типы немецких компаний и организационно-правовые формы, а также советы по созданию компании, включая особый случай с недвижимостью GmbH, семейным фондом и Co.

Если вы рассматриваете возможность создания компании с ограниченной ответственностью, первое, о чем вам нужно знать, — это процесс создания: Кто, когда и в каком количестве может создавать компании… каковы различия и сходства между различными формами законодательства о компаниях? Не менее важно знать преимущества и недостатки GmbH: От распределения прибыли до экономии на налогах — обзор семи наиболее важных критериев основания компании.

Каковы критерии основания?

1. Количество акционеров
2. Управление
3. Фонд
4. Название компании
5. Финансирование
6. Ответственность
7. Распределение прибыли

Corporation GmbH: управление в соответствии с HGB

В мире предпринимательства существует множество различных форм бизнеса, которые вы можете выбрать. Они условно делятся на две категории, а именно: индивидуальное предпринимательство и компании, которые в свою очередь делятся на неполные компании — к ним относятся недействующие компании и компании BGB — и полные компании — товарищества, корпорации и некоторые другие.

Общество с ограниченной ответственностью — сокращенно GmbH — является одним из так называемых полных обществ и, в отличие от неполных обществ, подчиняется не Гражданскому кодексу Германии (BGB), а Торговому кодексу Германии (HGB). Как корпорация, GmbH имеет более сложную структуру, чем другие формы корпоративного права, так как она не может быть создана неформально, как полное товарищество (OHG), а требует нотариального заверения соглашения акционеров.

Другие типичные корпорации:

• Предпринимательская компания / UG (с ограниченной ответственностью)
• Открытое акционерное общество (AG)
• Европейская компания (Societas Europaea, сокращенно: SE)
• Товарищество с ограниченной ответственностью (KGaA)

Вариант организационно-правовой формы GmbH & Co KGaA — KGaA с генеральным партнером GmbH

Иногда GmbH также появляется в сочетании с товариществом с ограниченной ответственностью (KGaA). Например, семейные предприятия иногда организуются как Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien — сокращенно: GmbH & Co KGaA. В этом случае они образуют открытое акционерное общество в юридическом смысле — однако генеральным партнером в качестве лично ответственного партнера является не просто физическое лицо, а именно общество с ограниченной ответственностью (GmbH). Если вместо генерального партнера выступает AG, говорят о AG & Co KGaA, а в случае Societas Europaea — о SE & Co KGaA.

Подробнее об отдельных гибридных формах:

• AG & Co KGaA — см. открытое акционерное общество (AG)
• SE & Co KGaA — см. Societas Europaea (SE)

Компании, работающие под вариантом организационно-правовой формы GmbH & Co KGaA, существуют только с конца 1990-х годов, после того как открытые юридические вопросы были четко разъяснены судебным решением Федерального верховного суда (BGF). Лицензионные отделы некоторых известных футбольных клубов предпочли создать GmbH & Co KGaA, как и многие другие компании из самых разных отраслей: Продукты питания, фармацевтика, одежда, издательская деятельность и цифровые медиа — вот лишь некоторые из них.

Примеры для компаний GmbH & Co KGaA:

• Асклепиос Клиникен ГмбХ и Ко. KGaA
• Боруссия Дортмунд ГмбХ и Ко. KGaA
• CoinIX GmbH & Co. KGaA
• Funke Mediengruppe GmbH & Co. KGaA
• H&R GmbH & Co. KGaA
• Jack Wolfskin Ausrüstung für Draußen GmbH & Co. KGaA
• Мерц Фарма ГмбХ и Ко. KGaA
• Mineralbrunnen Überkingen-Teinach GmbH & Co. KGaA
• NorCom Information Technology GmbH & Co. KGaA
• Парагон ГмбХ и Ко. KGaA
• Schwartauer Werke GmbH & Co. KGaA
• Wiley-VCH GmbH & Co. KGaA

CEWE Stiftung & Co. KGaA — это особый случай: В этой компании генерального партнера олицетворяет фонд. В принципе, партнерство, ограниченное акциями, возможно во всех мыслимых комбинациях, как показывает пример GUB Investment Trust KGaA.

Подробнее по теме «Создание семейного фонда» читайте здесь:

• Создайте семейный фонд

Основание и управление: самостоятельно, в качестве партнера или в команде

Вы хотите создать компанию с ограниченной ответственностью и воплотить свою мечту о независимости в реальность? Нет проблем! Потому что для создания GmbH вполне достаточно одного физического или юридического лица. Если вы хотите, вы можете стать единственным учредителем компании и, таким образом, автоматически взять на себя единоличное управление. Дуэты учредителей, с другой стороны, обычно разделяют управление, в то время как в GmbH с несколькими лицами все акционеры могут осуществлять свои права на совместное управление. Как вариант, должность управляющего директора также может быть передана на аутсорсинг и заполнена извне. В этом случае речь идет о внешнем управляющем по заказу.

Кто бы в конечном итоге ни обладал властью над управлением… Существует обязательство перед другими акционерами предоставлять информацию о делах GmbH и представлять им книги и документы для ознакомления, если они того потребуют.

Совет: Общество с ограниченной ответственностью — отличный способ организовать семейный бизнес. Благодаря гибким возможностям адаптации уставного капитала и долей в бизнесе к финансовым рамкам всех членов семьи и управления бизнесом между поколениями, родители, дети и внуки могут совместно участвовать в обществе с ограниченной ответственностью.

Внесение в торговый реестр: наиболее важные заявления для учредителей GmbH

Внутренние отношения определяют начало деятельности компании как дату, оговоренную в контракте между партнерами. При внешних отношениях, однако, образование GmbH датируется первым действием от имени компании, т.е. не позднее обязательной записи в торговом реестре. Регистрация стоит в среднем от 200 до 300 евро и обычно осуществляется нотариусом.

Поскольку вы зарегистрированы в торговом реестре в качестве акционера GmbH, вы можете — как и акционер OHG — официально торговать под именем компании. Это означает, что у вашей компании есть имя компании, т.е. официальное название, которое вы можете свободно разработать вместе с другими акционерами. Неважно, будет ли это личная компания, компания в натуре, фиктивная компания или смешанная компания… При условии, что название соответствует запрету на введение людей в заблуждение и название «Gesellschaft…. mbH» или имеет суффикс «GmbH», разрешено практически все.

Налоговый идентификатор, Бюро по лицензированию торговли, Устав и нотариус

Сначала вы получите в местном налоговом управлении идентификационный номер налогоплательщика — сокращенно ИНН — который является основным требованием для выполнения всех остальных формальностей и подачи заявлений. Регистрация GmbH в качестве компании или коммерческого предприятия осуществляется Управлением торгового лицензирования за плату от 10 до 65 евро.

Кроме того, в соглашении акционеров может быть оговорено так называемое обязательство по внесению дополнительных взносов. Это факультативное ограниченное или неограниченное обязательство партнеров сделать дополнительные ограниченные или неограниченные дополнительные взносы сверх существующих взносов. Такое требование обычно связано с определенными условиями или наступлением определенных ситуаций, например, предстоящей перепланировкой объекта недвижимости. В соответствии с Законом об обществах с ограниченной ответственностью (GmbHG), такие согласованные дополнительные взносы должны быть пропорциональны долям отдельных акционеров GmbH. Однако, посредством отказа — т.е. отказа от собственных акций компании — можно освободить себя от существующего обязательства по внесению дополнительных взносов.

Выдержка из закона — § 26 GmbHG:

(1) Меморандум и устав могут предусматривать, что акционеры могут принять решение о требовании дополнительных взносов (дополнительных взносов) сверх номинальной суммы акций.

(2) Выплата дополнительных взносов производится пропорционально долям.

(3) Обязательство по внесению дополнительных взносов может быть ограничено в меморандуме и уставе ассоциации определенной суммой, которая определяется пропорционально акциям.

Уставный капитал 25 000 евро, половина за наличный расчет

Необходимым условием для регистрации в торговом реестре является внесение на счет предприятия требуемого уставного капитала в размере не менее 25 000 евро. По крайней мере, половина указанной суммы должна быть внесена на счет предприятия в момент основания GmbH наличными. Для остаточной стоимости не имеет значения, является ли это денежный вклад или вклад в натуральной форме, такой как недвижимость, оборудование, ипотека и т.д., главное, чтобы номинальный вклад был четко обозначен в соглашении акционеров в соответствии с его видом.

Возможные взносы в натуральной форме:

• Недвижимость
• Машины
• Автомобиль
• Офисное и коммерческое оборудование
• Авторское право
• Залоги на недвижимость
• Права на товарные знаки
• Патенты
• Возмещаемая дебиторская задолженность

Как правило, уставный капитал определяется как сумма всех взносов в уставный капитал и в балансе обозначается термином «подписной капитал». Точная стоимость определяется акционерами в акционерном соглашении и может варьироваться для отдельных акционеров. Установленная минимальная сумма составляет 100 евро, при этом все взносы более высокой стоимости должны быть кратны 50. Кроме того, на каждый взнос капитала должна быть внесена четверть, как минимум, до достижения суммы в 12 500 евро.

Прибыль, убытки и ответственность

В отличие от таких товариществ, как полное товарищество (OHG) и коммандитное товарищество (KG), прибыль, полученная обществом с ограниченной ответственностью, не обязательно выплачивается напрямую. Скорее, партнеры совместно решают, как распорядиться прибылью: В случае распределения прибыли расчет долей прибыли осуществляется пропорционально долям отдельных партнеров. В случае формирования резерва, с другой стороны, прибыль сохраняется и способствует увеличению собственного капитала.

Ограничение ответственности является ключевым фактором в названии GmbH и часто критерием выбора именно этой, а не какой-либо другой организационно-правовой формы предприятия. Как корпорация, GmbH является юридическим лицом в рамках частного права. В результате ответственность отдельных акционеров ограничивается активами компании, и им не приходится участвовать в убытках своим личным имуществом в случае возникновения долгов компании. Однако до регистрации в торговом реестре она все еще является pre-GmbH, и поэтому все партнеры, участвовавшие в создании pre-foundation, несут ответственность без ограничений, непосредственно и солидарно.

Однако к управляющему директору применяется отдельная ответственность: в случае сомнений он единственный, кто также должен нести ответственность своим личным имуществом.

Органы ГмбХ: управляющий директор, наблюдательный совет и общее собрание акционеров

Компания с ограниченной ответственностью состоит из нескольких органов. Эти органы делятся на:

1. Режиссеры,
2. Наблюдательный совет и
3. Общее собрание.

Управляющие директора занимаются повседневной коммерческой деятельностью и другими делами компании и представляют свою компанию на внешних рынках в соответствии с GmbHG. Наблюдательный совет по закону должен быть выше определенного количества сотрудников и функционирует как контролирующий орган компании, назначая и консультируя правление, а также контролируя и, в случае сомнений, увольняя его. В качестве альтернативы его создание может быть определено в рамках устава. Собрание акционеров выступает в качестве органа, принимающего решения ГмбХ.

Если вы хотите узнать больше об отдельных органах общества с ограниченной ответственностью, читайте здесь:

• Органы ГмбХ

Преимущества: Репутация, кредитный рейтинг, безопасность, гибкость & Co.

Ознакомившись с типичными особенностями общества с ограниченной ответственностью, вы наверняка уже осознали, какие преимущества дает вам эта организационно-правовая форма: Высокий начальный капитал также делает компанию с ограниченной ответственностью авторитетной правовой формой, что может быть преимуществом, особенно в вопросах финансирования компании. Поэтому финансовые учреждения часто готовы выдавать хорошие кредиты, а деловые партнеры и клиенты получают больше уверенности благодаря хорошему кредитному рейтингу.

Кроме того, принимаются и взносы в натуральной форме, чтобы не зависеть только от наличных средств акционера. Финансовый риск, с другой стороны, остается низким, поскольку партнеры не несут ответственности своими частными активами. Налогообложение налогом на корпорации во многих случаях также более выгодно, чем если бы все — как в случае с партнерствами — осуществлялось через подоходный налог.

Гибкие модели GmbH также позволяют создавать GmbH в одиночку или среди партнеров, а также в команде — управление может быть организовано как внутри, так и снаружи для одного или нескольких человек. Акции ГмбХ могут покупать и продавать как физические, так и юридические лица. Это значительно облегчает смену акционеров.

• Уважаемая организационно-правовая форма
• Высокий кредитный рейтинг
• Больше безопасности для банков, деловых партнеров и клиентов
• Взносы в натуральной форме допустимы
• Низкий финансовый риск благодаря ограничению ответственности
• Более благоприятное налогообложение за счет корпоративного налога
• Высокая гибкость в структуре и управлении
• В качестве акционеров принимаются юридические лица
• Простая смена акционеров

Недостатки: Обязательства по торговому налогу, уставный капитал и обязательства в размере 25 000 евро

Также быстро выявляются недостатки основания GmbH: С одной стороны, высокий уставной капитал, составляющий не менее 25 000 евро, является очевидной проблемой для многих предпринимателей. Социальная ответственность также составляет не менее 25 000 евро. Учреждение не может происходить неформально, а подчиняется обширным формальностям и требованиям. В случае сомнений, управляющий директор также несет ответственность своим личным имуществом. Банки могут легко подорвать освобождение от ответственности, если, несмотря на высокую кредитоспособность, они будут стремиться к получению гарантии от акционеров, имеющей прямое действие. И последнее, но не менее важное: GmbH облагается торговым налогом и должна платить дополнительные налоговые сборы в зависимости от цели компании и способа ее деятельности.

• Требуется высокий уставный капитал
• Обязательства, основанные на уставном капитале
• Отсутствие неформального фонда
• Возможная частная ответственность управляющих директоров
• Банки могут требовать предоставления гарантий с прямым исполнением
• Высокие торговые сборы

Оценка: Инвестирование, риск и хеджирование

После сравнения преимуществ и недостатков становится ясно: на первый взгляд, процесс формирования кажется сложным и гораздо более объемным, чем, например, в случае гражданско-правового партнерства (GbR)… В принципе, процесс не слишком сложный, особенно если речь идет о компании, состоящей из одного человека. GmbH имеет особый смысл, если планируются бизнес-проекты, подверженные высокой степени риска, или если управляющий директор и акционер — одно и то же лицо. Начинающим предпринимателям с денежными резервами и инвесторам в недвижимость предоставляется множество вариантов структурирования и управления своими мечтами и предпринимательскими целями через GmbH.

Для семей, в частности, GmbH часто является подходящей правовой формой, поскольку каждый член семьи может внести свой вклад в компанию в соответствии со своей квалификацией, возможностями и надежностью, а изменения могут быть легко внесены в компании разных поколений.

Модели GmbH с акционерами и без акционеров

Будучи единственным акционером, вы сами себе хозяин: вы одновременно являетесь учредителем, акционером и управляющим директором и можете создать свою GmbH полностью в соответствии со своими желаниями. Если предпринимательская ответственность слишком высока для вас или если у вас есть планы, в которых вы зависите от нескольких человек, вы можете привлечь столько соучредителей, сколько пожелаете, или добавить их в GmbH позже. Вы также можете разделить полномочия по управлению между одним или несколькими лицами. Поэтому GmbH с несколькими лицами является наиболее распространенной моделью GmbH.

Назначая новых акционеров или выходя из состава существующих, выбранная вами модель GmbH может легко измениться. Будь то компания, состоящая из одного человека, GmbH, состоящая из двух человек, или даже компания, функционирующая вообще без акционеров… В любом случае, существуют особенности, о которых вам следует знать, поскольку они отличаются от норм традиционной компании с ограниченной ответственностью. Далее вы узнаете о наиболее важных аспектах для учредителей-одиночек, учредителей-дуэтов и учредителей-команд, чтобы вы могли принять обоснованное решение относительно формы компании, которая лучше всего подходит вам и вашим планам перед началом собственного бизнеса.

• ГмбХ для двух человек
• One-person GmbH
• Kein-Personen-GmbH

Совет: Для образования GmbH с максимальным количеством акционеров (три) имеется образец протокола, который может значительно упростить для вас процесс образования.

Immobilien GmbH: управление, сдача в аренду, маркетинг и др.

Вы считаете, что идея общества с ограниченной ответственностью совсем не плоха, и теперь задаетесь вопросом, как можно совместить общество с ограниченной ответственностью с индустрией недвижимости? Компания по недвижимости — это предприятие, занимающееся финансированием, развитием, реализацией, сдачей в аренду или продажей недвижимости — от одного объекта до портфеля недвижимости в трех- или многозначном диапазоне. Управление недвижимым имуществом или недвижимостью третьих лиц от имени третьих лиц также может осуществляться риэлтерской компанией.

Небольшой совет: При приобретении и/или управлении недвижимостью убедитесь, что все детали четко прописаны в соглашении акционеров.

Vermögensverwaltende GmbH — Вариант 1: Преимущества Immobilien GmbH

Этот вариант asset-managing GmbH часто называют лизинговой компанией из-за связанных с ним преимуществ. Он впечатляет несколькими преимуществами, в первую очередь впечатляющими налоговыми преимуществами: Вместо того чтобы платить налог на аренду недвижимости в частном порядке по высоким ставкам (подоходный налог, надбавка за солидарность, церковный налог), корпорация, размещенная напротив недвижимости, может значительно сэкономить на налогах. Доход от аренды учитывается как предпринимательский доход и поэтому облагается налогом по ставке корпоративного налога, что значительно снижает общее налоговое бремя.

Кроме того, аренда и лизинг частной недвижимости обычно не считается коммерческой деятельностью, подлежащей налогообложению. Чистое управление активами происходит вне общих коммерческих сделок, поэтому торговый налог полностью исключается при подаче заявления в компетентное налоговое управление. Чтобы впоследствии не рисковать быть обложенным налогом по полной ставке торгового налога, в качестве меры предосторожности вам следует передать все коммерческие административные и ручные задачи на аутсорсинг.

Внимание: В случае компании с ограниченной ответственностью, занимающейся недвижимостью, обычное распределение прибыли не предусмотрено, так как в случае распределения прибыли акционеры должны начислить окончательный налог у источника на свои доходы. Вместо этого все сбережения, полученные в результате налоговых льгот, будут использованы для погашения долгов или в качестве инвестиций в активы.

Asset-managing GmbH — Вариант 2: Преимущества холдинговой компании

В отличие от представленной выше компании по управлению недвижимостью, этот вариант GmbH является коммерческой компанией по управлению недвижимостью. В этом случае прямые пакеты акций объединяются в иерархически вышестоящую материнскую компанию — так называемую холдинговую компанию. Помимо владения акциями таких корпораций, как GmbH и AG, возможны и другие формы корпоративного права. Одной из целей создания холдинговой компании является экономия на налогах: Благодаря объединению различных пакетов акций компании, в случае распределения прибыли налог на прирост капитала не взимается.

Налоги для акционеров GmbH: KSt, GewSt, USt & Co.

Как акционеру GmbH, вам необходимо знать о некоторых видах налогов, поскольку при создании компании вы получаете доход от своего бизнеса и, естественно, должны платить с него налог. В соответствии с налоговым законодательством вы, естественно, должны платить налог с оборота, поскольку ГмбХ осуществляет не только необлагаемый налогом оборот. Все корпорации облагаются корпоративным подоходным налогом. Освобождение от налогообложения возможно при определенных обстоятельствах, например, если GmbH соответствует критериям некоммерческого статуса. Уплата торгового сбора обязательна и для GmbH, даже если все учредители были фрилансерами, поскольку в силу своей организационно-правовой формы она всегда считается коммерческим предприятием.

• Корпоративный подоходный налог (KSt)
• Торговый налог (GewSt)
• Налог на добавленную стоимость (НДС)
• Подоходный налог (ESt)
• Налог на прирост капитала (KapESt)

Прочие налоги: LSt для работников, GrESt и GrSt

Как работодатель, GmbH, разумеется, также несет ответственность за уплату подоходного налога за всех лиц, состоящих с ним в трудовых отношениях. Согласно налоговому законодательству, управляющий директор считается зависимым сотрудником. При покупке недвижимости необходимо уплатить единовременный налог на передачу земли. Он взимается всегда, если компания не только арендует недвижимость, но и приобретает ее путем покупки. На всю недвижимость, принадлежащую ГмбХ, начисляется налог на имущество.

• Налог на заработную плату (LSt)
• Налог на передачу недвижимости (GrESt)
• Налог на недвижимость (ГрСт)

Вы можете узнать, какие налоги вы можете ожидать от риэлторской компании здесь:

• Экономия налогов на недвижимость

Заключение: Общество с ограниченной ответственностью — для кого это целесообразно?

Универсальные модели GmbH позволяют осуществить мечту о владении собственной компанией в любом созвездии и имеют возможность гибко реагировать на изменения в количестве акционеров. Независимо от того, предпочитаете ли вы работать в одиночку или в команде — GmbH предлагает одиночным основателям, основателям команд и предпринимательским товариществам подходящую юридическую форму для умелого ведения даже рискованного бизнеса без частной ответственности. Легкое введение новых акционеров и сменяемость руководства позволяют управлять компанией с ограниченной ответственностью из поколения в поколение, а также могут организовать надежную преемственность.

С точки зрения недвижимости, компании, управляющие недвижимостью, особенно ценны для начинающих предпринимателей и инвесторов с большими частными активами, которые хотят управлять, сдавать в аренду и, при необходимости, продавать свои собственные и/или сторонние портфели недвижимости на некоммерческой (Immobilien GmbH) или коммерческой (Холдинг) основе. GmbH также является хорошим выбором для долгосрочной передачи недвижимого имущества детям и внукам. Кроме того, капитал, внесенный в GmbH, защищен даже при возникновении частных финансовых проблем.

Сравнение: Единоличное владение, единоличное GmbH, небольшое AG или предпринимательская компания?

Если вы планируете открыть бизнес самостоятельно, вы можете выбирать между различными юридическими формами бизнеса: С одной стороны, существует классическое индивидуальное предпринимательство, в котором вы выступаете в качестве фрилансера или зарегистрированного предпринимателя или создаете небольшой бизнес. В качестве альтернативы вы можете выбрать между обществом с ограниченной ответственностью для одного человека и предпринимательской компанией — часто называемой «мини-GmbH» — или учредить небольшую публичную компанию с ограниченной ответственностью.

Единоличное владение и компания, состоящая из одного человека

В принципе, между двумя правовыми формами — единоличным предпринимательством и компанией одного человека — нет особой разницы, поскольку в обоих случаях вы являетесь единственным акционером с единоличным правом управления и единоличным правом представительства. Решающее различие, однако, заключается в форме ответственности: как зарегистрированный коммерсант (e. Kfm.) или зарегистрированная предпринимательница (e. Kff.) вы несете ответственность без ограничений, непосредственно и солидарно, — как единственный акционер фирмы, состоящей из одного лица, вы, напротив, несете ответственность исключительно за бизнес в пределах суммы внесенного вами капитала.

Вы также являетесь индивидуальным предпринимателем и больше не хотите нести огромный риск ответственности? Тогда вам следует подумать о преобразовании вашего индивидуального предпринимателя в компанию с ограниченной ответственностью, состоящую из одного человека. Изменение формы легко осуществимо, но может иметь огромное значение в случае потерь! Чтобы избежать личной ответственности, в рамках зарегистрированных коммерсантов (e. K.) вам достаточно получить нотариальное свидетельство, подтверждающее стоимость вашего бизнеса не менее 25 000 евро, и представить его в торговый регистр вместе с начальным балансом. Индивидуальный предприниматель практически вносится в GmbH как вклад в натуральной форме.

Предпринимательская компания и малое открытое акционерное общество

В качестве альтернативы вы можете рассмотреть возможность создания «Unternehmergesellschaft» (UG). Часто называемая «малым GmbH» или «мини-GmbH», эта организационно-правовая форма бизнеса является подформой обычного общества с ограниченной ответственностью, но в отличие от «обычного» GmbH она требует только один евро в качестве уставного капитала. Поэтому он особенно привлекателен для одиночных учредителей, у которых нет 25 500 евро на банковском счету. Однако без уставного капитала GmbH ваш имидж в банках может быть ниже, и ваши шансы на получение хорошего кредита могут уменьшиться.

Так называемый «малый AG» предназначен в первую очередь для индивидуальных акционеров, желающих сохранить свою публичную компанию с ограниченной ответственностью в узком кругу лиц. Помимо отдельного акционера, который также в равной степени выполняет функции совета директоров, только три других лица должны быть назначены в качестве членов наблюдательного совета. Однако создание публичной компании с ограниченной ответственностью, независимо от ее размера, занимает много времени и требует больших затрат, чем другие распространенные формы акционерного права. Поэтому компания с ограниченной ответственностью на одного человека или предпринимательская компания может быть более подходящей, если вы планируете создать свою компанию в одиночку. В качестве альтернативы вы также можете рассмотреть возможность создания индивидуального предпринимателя.

Вы можете узнать больше о различных правовых формах для индивидуальных предпринимателей здесь:

• Индивидуальное предпринимательство (ЕС)
• Предпринимательская компания / UG (с ограниченной ответственностью)
• Малое открытое акционерное общество — см. AG

Совет по чтению: Юридические формы и недвижимость GmbH

1. Правовые формы: Список
2. Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

Правовые формы: Список

Организационно-правовые формы — Какие существуют типы компаний? Если вы хотите создать свою первую компанию, выбор идеальной организационно-правовой формы является одним из первых шагов в процессе создания компании. Независимо от того, хотите ли вы создать специальную компанию по недвижимости или стартап, здесь я кратко описал для вас все типы компаний в Германии.

• Правовые формы: Список

Типы компаний в деталях:

• Единоличное владение
• Зарегистрированный бизнесмен / зарегистрированная бизнесвумен (е. К.)
• Гражданско-правовое партнерство (GbR)
• Полное товарищество (OHG)
• Коммандитное товарищество (КГ)
• Предпринимательская компания (UG)
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Открытое акционерное общество (AG)
• Акционерная корпорация недвижимости (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Фонд / Семейный фонд

Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

В этой статье вы узнаете основы работы риэлторских компаний. Краткое пояснение: Компания по недвижимости — это компания, которая преследует цели аренды, развития, финансирования, реализации и/или маркетинга. Не имеет значения, идет ли речь об одном или нескольких объектах недвижимости. Управление жилой и коммерческой недвижимостью — в собственных интересах или в качестве услуги, предлагаемой третьим лицам, — также является популярным направлением деятельности компаний по недвижимости и обществ с ограниченной ответственностью, управляющих активами. Узнайте больше об основных преимуществах и недостатках покупки недвижимости и ожидаемых расходах.

• ООО «Недвижимость».

Что такое недвижимость-экспозиция? Определение и цель

Экспозиция — это решающая визитная карточка для продажи недвижимости. Она объединяет все важные сведения — расположение, оснащение, энергетические показатели, фотографии, план этажа, цена — в одном компактном документе, который должен убедить потенциальных покупателей за 30 секунд. Кто не вызывает эмоциональный момент желания приобрести в течение этого времени, теряет контакт. Именно поэтому качество экспозиции напрямую влияет на будущую цену продажи.

Экспозиция не продает квадратные метры — она продает ощущение жизни, доходность или статус.

Три целевые группы, три варианта экспозиции

Частая ошибка новичков: одна экспозиция для всех. В премиум-сегменте опытные риэлторы дифференцируют экспозиции в зависимости от профиля покупателя:

• Экспозиция для собственного использования: Эмоциональная, ориентированная на образ жизни, акцент на качестве проживания, детские сады, школы, близость к природе
• Инвестиционное оферто: Данные на основе статистики, с арендной ставкой, брутто-доходность, нетто-доходность, коэффициент цены и денежный поток
• Оферто Off-Market (люкс): Конфиденциально, без адреса, без публичных фотографий, только для предварительно отобранных покупателей с подтверждением кредитоспособности

Обязательные юридические указания в оферте — избегайте штрафов

Прежде чем говорить о дизайне: оферта без обязательных юридических указаний может обернуться дорого. Нарушения закона об энергии зданий (GEG) наказываются штрафами до 15 000 € — за каждое объявление.

Обязательные указания согласно GEG (энергетический паспорт)

Как только недвижимость размещается в объявлении, следующие значения из энергетического паспорта должны быть указаны в оферте:

• Тип энергетического паспорта (расчетный или фактический)
• Потребление конечной энергии или расход конечной энергии в кВт·ч/(м²·год)
• Основной источник энергии для отопления (газ, масло, тепловой насос и т. д.)
• Год постройки здания
• Класс энергоэффективности (A+ до H)

Обязательные указания в соответствии с законодательством о риелторской деятельности

• Размер комиссии согласно принципу заказчика — с реформы покупатель и продавец делят её поровну в случае жилой недвижимости
• Идентификация риелтора (обязанность указания информации о компании)
• Информация о праве на отзыв при онлайн-рекламе для потребителей
• Расчёт жилой площади согласно WoFlV — неправильные квадратные метры могут вызвать претензии на возмещение ущерба

Риск ответственности: Неправильные данные в экспозиции

Что часто недооценивают: утверждения в экспозиции становятся частью договора купли-продажи, если они не исключены явно. Рекламные формулировки вроде «глубоко отремонтировано» или «в идеальном состоянии» юридически рискованы — покупатель может потребовать снижения цены или расторжения договора при несоответствии. Содержание утверждений должно быть измеримым и подтверждаемым. Подробности по составлению договора в справочнике Договор купли-продажи и нотариус.

Сколько стоит профессиональное имущественное экспозиционное описание?

Инвестиция окупается при каждом объекте, начиная с примерно 250 000 € стоимости продажи. Пример расчета: при недвижимости с рыночной стоимостью 800 000 € даже повышение на 5 % уже означает дополнительный доход в размере 40 000 € — при инвестиционных расходах обычно от 2 000 до 6 000 €.

Фотография недвижимости: пять самых распространенных ошибок и как профессионалы их избегают

Более 80 % всех недвижимостей, размещённых в интернете, демонстрируют ручные ошибки в фотографии. Кто избегает этих ошибок, автоматически выделяется среди конкурентов. Ниже приведены ошибки, которые мы видим ежедневно.

Ошибка 1: Неправильный кадр и наклонные линии

Проблема: Фотограф держит камеру под углом вверх, вертикальные края дома наклоняются внутрь. Помещения кажутся меньше, дома — нестабильными.

Решение: Трипод на уровне талии, камера строго горизонтально. Наклонные линии в постобработке с помощью Lightroom или Photoshop выравнивают. Для внутренних помещений использовать объектив Tilt-Shift.

Ошибка 2: Шум из-за недостатка света

Проблема: Внутренние снимки с высоким ISO (3200+) дают зернистые и размытые изображения. Тени приобретают зеленоватый или красноватый оттенок.

Решение: Трипод + длительное время экспозиции (1–4 секунды) + ISO 100. Объединить HDR-снимки из трёх экспозиций, чтобы показать окна и внутренние помещения одинаково ярко.

Ошибка 3: Размытость и переэкспонирование при съёмке на улице

Проблема: Дневное солнце, резкие тени, выгоревшее небо, темная фасада.

Решение: Съемка в «золотой час» (через час после восхода солнца или перед закатом). Снимки в «синий час» при освещенных окнах достигают самой высокой эмоциональной выразительности — стандарт в сегменте люкс.

Ошибка 4: Неправильный кадр и цветовая температура в интерьере

Проблема: Лампы накаливания создают теплый желтый оттенок, энергосберегающие лампы — зеленоватый. Помещения кажутся сырыми.

Решение: Ручная цветокоррекция по серой карте. Включить все лампы перед съемкой, открыть шторы. Угловая объектив 16 мм (полный кадр) лучше всего показывает помещения — эффект рыбьего глаза отсутствует при диафрагме меньше 14 мм.

Ошибка 5: Плохая экспозиция и неухоженные помещения

Проблема: Личные вещи, семейные фотографии, заполненные мусорные баки, домашние животные на фото. Покупатели не могут представить себя в помещении.

Решение: Перед съемкой полное «деклуттеринг» — удалите все личные предметы, фотографии, магниты на холодильнике. Расставьте свежие цветы, нейтральные ткани, ненавязчивые аксессуары. Эта подготовка повышает время пребывания на объявлениях в 2–3 раза.

Фотодраматура: правильная последовательность изображений

Последовательность изображений определяет кликабельность и количество запросов. На порталах вроде ImmoScout24 70 % всех пользователей смотрят только первые три изображения. Эти должны быть идеальными.

1. Герой-шот: фронтальный вид на дом в синюю пору или лучшее интерьерное изображение (открытая зона гостиной/столовой)
2. Шот образа жизни: терраса, бассейн, камин — эмоционально насыщенное изображение
3. Снимок с дрона: расположение и площадь участка с высоты 30–50 м
4. Гостиная (основная перспектива с угла)
5. Кухня (обставленная, убранная)
6. Спальня (основная кровать с расстегнутым одеялом)
7. Ванная комната (зеркало без отпечатков пальцев!)
8. Другие помещения в логической последовательности
9. Внешняя планировка, сад
10. План этажа как последнее изображение (контекстная информация)

Home Staging и Virtual Staging — недооценённый рычаг продаж

Home Staging — профессиональная подготовка пустых или жилых помещений — давно стала стандартом на американском рынке и набирает всё большую популярность в премиум-сегменте Германии. Исследования немецкого объединения по Home Staging (DGHR) подтверждают: объекты, подготовленные с помощью staging, продаются в среднем на 50 % быстрее по цене на 10–15 % выше.

Когда оправдано Home Staging?

• Пустые недвижимости (комнаты без мебели кажутся меньше и холоднее)
• Наследственные недвижимости с устаревшей мебелью — см. Дом, полученный в наследство и Родительский дом, полученный в наследство
• Объекты с ценой продажи от 400 000 € (положительный ROI практически гарантирован)
• Застопорившаяся продажа — повторный запуск через 8–12 недель

Virtual Staging как дешёвый альтернативный вариант

При виртуальном стейджинге пустые помещения цифровым образом меблируются. Стоимость: 30–80 € за изображение по сравнению с 1 500–8 000 € за физический стейджинг. Обязательно: в экспозиции ясно указывать, что помещение «цифрово меблировано» или «визуализация» — иначе возможны претензии из-за умышленного ввода в заблуждение.

Виртуальная экскурсия, 360°-обзор и видеоролик — премиум-стандарт

В премиум-сегменте, начиная с примерно 750 000 €, интерактивные 360°-туры (например, через Matterport) давно стали стандартом. Они фильтруют потенциальных покупателей: тот, кто после 5 минут онлайн-обзора всё ещё заинтересован, является квалифицированным клиентом. Это экономит время на показы и защищает приватность жильцов.

Профессиональный видеоролик (60–90 секунд) увеличивает время пребывания на премиум-порталах в 4 раза. В сегменте люкс и вилл это обязательное требование — ни один международный покупатель не летит в Германию без предварительного видеоролика.

Аэрофотосъёмка — эффектно, но юридически сложна

Дроны показывают расположение, площадь участка и окружение в качестве, которую наземная фотография никогда не достигнет. Однако: европейское регулирование дронов требует разрешений на полет, страховку и соблюдение правил расстояния.

Правовые условия для дроновых экспозиций

• Европейский дроновый сертификат A1/A3 при весе более 250 г
• Обязательная ответственность (предписано законом)
• Разрешение на полет в жилых районах в зависимости от федерального штата
• Права личности соседей — не видимые люди, не чужие участки
• Зоны запрета (аэропорты, больницы, промышленные объекты)

Создание экспозиции: компоновка, шрифт, цвет

Премиум-экспозиция следует правилам профессионального редакционного дизайна. Эти правила проверены:

• Формат: А4 вертикально для печати, 16:9 для цифровых версий PDF
• Объем: 12–20 страниц в зависимости от размера объекта — короче, чем ожидалось
• Типографика: Максимум две шрифта (один шрифт с засечками для заголовков, один стройный шрифт без засечек для основного текста)
  ]]>