Дефекты недвижимости в зависимости от года постройки: строительная ткань, кладка, изоляция и т.д. — Оценка

Старая существующая недвижимость и ее дефекты — Вы хотите инвестировать в недвижимость в качестве капиталовложения? Независимо от того, построены ли старые объекты в 1920, 1930 или 1960 годах, они имеют свои индивидуальные недостатки и дефекты по сравнению с новыми зданиями. Вы нашли подходящую квартиру, построенную в 1938 году? Или многоквартирный дом, построенный в 1982 году, который вы хотели бы приобрести? Тогда вы сможете узнать все о конструкции здания, кирпичной кладке, тепло- и звукоизоляции, а также о том, каких ремонтных работ и дефектов вам следует ожидать. Кроме того, вопрос в конце: стоит ли инвестировать в старую недвижимость?

Старая недвижимость: квартиры и дома старых десятилетий

Более 2 650 000 объектов недвижимости в Германии были построены до 1919 года. А некоторое время спустя, в середине века, было даже почти 7 500 000 домов! Конечно, в те времена технология строительства была другой. Но в течение десятилетий строительная индустрия быстро училась и не только прибегала к более эффективным строительным материалам, но и уделяла внимание темам звуко- и теплоизоляции, а также противопожарной защите.

Вот краткий обзор:

  • Построено до 1919 года: 2,655,042
  • 1919 — 1949 построено: 2,374,762
  • 1950 — 1979 Построено: 7,357,255
  • 1980 — 1989 построено: 2,090,142
  • 1990 — 1999 построено: 2 490 829
  • 2000 — 2011 построено: 1,954,588

Каждое десятилетие приносило свои преимущества и недостатки. Вы хотите инвестировать в кондоминиум, построенный в 1940 году? Или купить многоквартирный дом, построенный в 1967 году, в качестве инвестиции? Прежде чем мы перейдем к рассмотрению различных дефектов, вот преимущества и недостатки такой старой существующей недвижимости:

Существующая собственность: преимущества и недостатки в кратком изложении

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, приносящую доход, то существующая недвижимость более старых десятилетий имеет очень явные преимущества: Цена покупки низкая, а доходность от аренды высокая. Вспомогательные расходы на покупку и инвестируемый собственный капитал также не превышают установленных пределов. В то же время затраты на обслуживание сравнительно высоки.

Старые существующие объекты недвижимости в районах B и C являются отличными доходными объектами!

Вот краткий обзор преимуществ и недостатков.

Преимущество при покупке старой недвижимости:

  • В основном более низкая цена покупки
  • Расходы можно подсчитать, если вы знаете о дефектах
  • Более низкая цена покупки часто обеспечивает более высокую доходность
  • Расположение в развитой инфраструктуре

Недостаток покупки старой недвижимости:

  • Высокие затраты на техническое обслуживание и ремонт
  • Возможные скрытые дефекты

Что же отличает объекты недвижимости разных лет постройки друг от друга? И какие соответствующие дефекты следует ожидать? Итак, начнем в хронологическом порядке — с недвижимости старше 120 лет.

Недвижимость, построенная в 1900 году

Трещины в кирпичной кладке характерны для старых объектов, построенных до 1900 года. Из-за устаревших строительных технологий того времени теплоизоляция либо отсутствовала, либо была недостаточной. Окна обычно имеют одинарное остекление и поэтому пропускают холод в дом зимой, а в чердачных и подвальных помещениях скапливается сырость. Некоторые недостатки можно обнаружить и в ванных комнатах: Здесь часто можно найти свинцовые трубы, которые запрещены с 1971 года, и обычно после покупки их необходимо срочно заменить.

Типично для 120+-летних объектов: в те времена энергоэффективность не была проблемой!

Дефекты недвижимого имущества до 1900 года

Вот краткий обзор:

  • Трещины в штукатурке и каменной кладке
  • Отсутствие теплоизоляции на фасаде, крыше и окнах
  • Влажные подвальные помещения
  • Устаревшие технологии и электроника
  • Устаревшие глиняные и свинцовые трубы в ванной комнате

Объекты недвижимости, построенные в период с 1900 по 1939 год

Подобные дефекты также встречаются в объектах, построенных в период между 1900 и 1939 годами. Отсутствие подкровельного слоя пропускает холод и сырость в дом, деревянные балочные перекрытия страдают от грибкового поражения, а стены, которые часто строятся слишком тонкими, подвержены плесени. Из дерева сделан не только потолок, но и лестница — огромная пожарная опасность!

Характеристика: В прошлом при строительстве не уделялось никакого внимания противопожарной защите!

Контрольный список: Дефекты недвижимости около 1900 — 1939 гг.

Все недостатки кратко суммируются с первого взгляда:

  • Отсутствие подкладок
  • Проблемы с конденсатом
  • Заражение губкой и плесенью
  • Практически отсутствует противопожарная защита
  • Устаревшие глиняные и свинцовые трубы
  • Трещины в кирпичной кладке

Объекты недвижимости, построенные в 1939 — 1945 годах

Характерной особенностью зданий, построенных в период между 1939 и 1945 годами, является их плохое состояние. Во время войны в нее были вложены сырье, время и энергия. Поэтому строительство велось быстро и с минимальными затратами, из-за чего пострадали как ткань здания, так и статические характеристики некоторых объектов. Также использовались непригодные строительные материалы, такие как строительный мусор и летняя древесина.

Контрольный список: Дефекты недвижимости около 1939 — 1945 годов

К типичным недостаткам относятся:

  • Плохая конструкция здания
  • Заражение вредителями из-за неправильного строительного материала
  • Статические проблемы
  • Трещины в кирпичной кладке
  • Устаревшие газовые трубы
  • Почти нет противопожарной защиты

Объекты недвижимости, построенные в 1945 — 1959 годах

Плохая или отсутствующая теплоизоляция, в частности, часто встречается в домах, построенных между 1945 и 1959 годами. Также часто использовались строительные материалы, которые сегодня классифицируются как сомнительные. К ним относятся асбест, смола, формальдегидные краски и свинцовые краски. По-прежнему остается проблемой отсутствие противопожарной защиты. После войны дома нужно было строить быстро и эффективно. Таким образом, обычно отсутствует доступ для пожарной бригады, а противопожарные двери практически отсутствуют. Защита от шума также не рассматривалась в то время, поэтому старые квартиры этого периода часто бывают очень светлыми.

Контрольный список: Дефекты недвижимости около 1945 — 1959 гг.

Характерными чертами недвижимости того периода являются:

  • Использование сомнительных строительных материалов
  • Отсутствие противопожарной защиты
  • Отсутствие звукоизоляции
  • Отсутствие теплоизоляции
  • Протекающие газовые трубы
  • Трещины в кирпичной кладке

Объекты недвижимости, построенные в 1960 — 1969 годах

Во второй половине 20-го века метод строительства усовершенствовался. Дерево больше не использовалось для лестниц и потолков. Вместо этого были использованы камень и бетон, а окна были изолированы алюминием. Дренажи предотвратили появление плесени в подвале и на чердаке, была установлена подложка. С этого момента упор делался на теплоизоляцию, но для этого по-прежнему использовались вредные вещества.

Контрольный список: Дефекты недвижимости около 1960 — 1969 годов

Вот краткий обзор:

  • Сомнительные строительные материалы
  • Изоляция вредна для здоровья
  • Повреждение бетона
  • Неизолированные стропильные фермы

Объекты недвижимости, построенные в 1970 — 1979 годах

В 1970-х годах технология строительства вновь значительно улучшилась. Недавно принятые нормы по звукоизоляции ведут к повышению эффективности строительства. Свинцовые трубы больше не прокладывают, а используют медные водопроводные трубы, а строительство ведется в основном с использованием бетона. Несмотря на улучшенные строительные материалы, зимой холод проникает в жилые помещения и приводит к образованию плесени.

Контрольный список: Дефекты недвижимости около 1970 — 1979 годов

К типичным недостаткам относятся:

  • Паркетный клей, содержащий смолу
  • Нуждается в ремонте
  • Бетон как строительный материал

Объекты недвижимости с годом постройки 1980 — 1999

Недвижимость, построенная в последние 30-40 лет, обычно характеризуется современной технологией строительства. Тем не менее, некоторые недостатки можно найти и здесь. Расходы на обслуживание высоки, соединения крыши нарушены, а центральное отопление до 1985 года часто приводит к проблемам.

Контрольный список: Дефекты недвижимости около 1980 — 1999 гг.

Здесь снова представлены типичные дефекты с 1980 по 1999 год:

  • Соединения и заделки для плоских крыш
  • Центральное отопление
  • Дорогое обслуживание

Вывод: Стоит ли инвестировать в старую недвижимость?

Признаться: По сравнению с новыми современными зданиями, недвижимость старых лет имеет свой собственный шарм. И в зависимости от года постройки, они приносят свои преимущества и недостатки, а с небольшим капиталом можно также обновить строительные службы, крышу и каменную кладку.

Теперь на моем новом проекте для покупателей недвижимости (Immobilien-Erfahrung.de) вы можете найти еще больше информации о соответствующих дефектах по годам постройки: