Инвестиции в недвижимость: На что обратить внимание при покупке первой недвижимости

Недвижимость как инвестиция относится к одним из лучших решений для долгосрочного формирования вашего капитала – если вы учитываете правильные факторы. В текущей рыночной фазе вы столкнетесь с небольшим количеством конкурентов, поскольку многие покупатели ждут. Это означает для вас: более выгодные стартовые цены, привлекательные возможности для переговоров и возможности, которые в периоды бума были бы непредставимы. Сегодня появились на Immobilien Erfahrung @ YouTube и Kapitalanlage Ratgeber.

Первые инвестиции: Быстрый тест для новичков

Не каждая недвижимость автоматически является хорошей инвестицией – наоборот. Около 70 % новичков покупают неправильную недвижимость, потому что фокусируются на цене покупки, а не на показателях. Основной критерий для успеха или неудачи – это рентабельность аренды в сочетании с денежным потоком. Какова на самом деле ваша рентабельность, показывает наш материал Расчет рентабельности аренды. Более подробно о методе оценки дохода и о том, когда он применяется.

Перед тем как приступить к числам, вы должны понять основы: рыночная ситуация, процентные ставки, собственные средства, стратегия расположения и налоги. Этот материал пошагово проведет вас через каждый пункт – с конкретными примерами расчетов.

• Понимание рыночной ситуации и использование возможностей для переговоров
• Реалистичное использование собственных средств (правило большого пальца: дополнительные расходы на покупку плюс резерв)
• Расчет рентабельности аренды и денежного потока перед подписанием
• Учет налоговых рычагов, таких как амортизация и расходы на рекламу

Видео: Не хочется читать?

Посмотри мое видео, где есть все мысли, пример расчета и советы:

Еще один совет: воспользуйся моими бесплатными калькуляторами по недвижимости на ImmobilienGuru.One – там ты можешь сразу рассчитать рентабельность аренды, денежный поток и дополнительное финансирование.

Текущая рыночная ситуация: использовать неопределенность как возможность

Почему осторожность покупателей является твоей возможностью

Германия находится в фазе экономического перелома. Несколько лет слабой конъюнктуры изменили рынок недвижимости. Многие покупатели осторожны и ждут – это классическая ошибка, ведь именно это создает пространство для активных инвесторов. Пока большинство колеблется, ты можешь целенаправленно искать недвижимость, которая продается ниже рыночной цены, например, от наследственных сообществ, при разводах или через специальные погашения банков.

Спрос на аренду остается структурным драйвером

Gleichzeitig bleibt die Mietnachfrage hoch. Die Bevölkerung in Ballungsräumen wächst weiter, die Zahl der Haushalte steigt durch Single-Trend und Zuwanderung, während der Wohnungsbau seit Jahren unter dem Bedarf liegt. Das Resultat: gut gelegene Wohnungen sind selbst in Krisenzeiten nahezu sofort vermietet.

• Меньше конкуренции при покупке означает лучшую позицию для переговоров – реально возможно снизить цену на 5–15 % от предложенной цены
• Аренда продолжает расти, поскольку предложение жилья остается структурно дефицитным
• Особенно участки A- и B-класса обеспечивают стабильный рост стоимости и долгосрочную безопасность
• Продавцы под давлением (наследство, развод, банк) значительно более склонны к переговорам на этом этапе

Процентные ставки: Не бойтесь финансовых расходов

Историческая оценка уровня процентных ставок

Die Наращивание интереса haben sich nach einer langen Hochphase wieder stabilisiert und bewegen sich aktuell im Bereich von rund 3 bis 3,8 % bei 10 Jahren Zinsbindung. Viele Investoren empfinden das als hoch, weil sie sich an die Niedrigzinsjahre mit 1 bis 2 % gewöhnt haben. Ein Blick in die Historie relativiert das schnell:

• 70er Jahre: Hypothekenzinsen 8 bis 10 %
• 80-е годы: временами более 9 %
• 90er Jahre: rund 7 bis 8 %
• 2000er: 4 bis 6 %
• 2015–2021: исторический период исключений с 1 до 2 %

Das aktuelle Niveau ist also der historische Normalfall, nicht die Ausnahme. Vermögensaufbau mit Immobilien hat in jeder dieser Phasen funktioniert.

Kluge Strategie statt Zinsangst

Wichtiger als der absolute Zinssatz ist eine Finanzierung, die zu deiner Strategie passt. Kalkuliere konservativ und stelle sicher, dass du auch bei einer Anschlussfinanzierung mit höherem Zinsniveau noch positiven Cashflow erzielst. Wie du positiven Cashflow rechnest: Cashflow Immobilie.

Wer heute finanziert, kann bei sinkendem Zinsniveau über Forward-Darlehen oder Umschuldung profitieren – Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung richtig kalkulieren.

• 3 % процентная ставка в историческом сравнении умеренна, не является препятствием для инвестиций
• Специальные права досрочного погашения (5–10 % в год) в договоре обеспечивают гибкость
• Lange Zinsbindung (15 oder 20 Jahre) bei aktueller Lage strategisch sinnvoll
• Forward-кредиты позволяют зафиксировать процентную ставку для последующего финансирования

Собственные средства: сколько вам на самом деле нужно?

Правила для первой недвижимости

Одна из самых распространенных вопросов новичков: сколько нужно собственных средств? Банки различают между залоговой суммой (гарантия для банка) и ценой покупки. Самые важные варианты:

• Финансирование на 110 %: банк финансирует цену покупки плюс дополнительные расходы – возможно только при очень хорошем доходе, идеальной кредитной истории и отличном расположении
• Финансирование на 100 %: полная финансирование цены покупки, дополнительные расходы из собственных средств – часто стандарт для инвесторов с хорошим доходом
• Финансирование на 90 %: 10 % собственных средств плюс дополнительные расходы – самые низкие процентные ставки, лучшая позиция для переговоров
• Финансирование на 80 %: 20 % собственных средств плюс дополнительные расходы – отличные условия, но высокая потребность в капитале

Реальный пример: потребность в собственных средствах

Цена покупки 300 000 €, федеральная земля Северный Рейн-Вестфалия (6,5 % налог на приобретение недвижимости), нотариус/земельная книга 1,5 %, агент по недвижимости 3,57 %:

• Налог на приобретение недвижимости: 19 500 €
• Нотариус и земельная книга: 4 500 €
• Комиссия агента: 10 710 €
• Общие дополнительные расходы: около 34 700 € (11,6 %)
• Плюс резервная ликвидность: минимум 10 000 € на ремонт и убытки от аренды

Правило: Для первой недвижимости вы должны быть готовы выделить дополнительные расходы на покупку плюс резервный фонд из собственного капитала – реалистичная сумма составляет около 45 000 € при покупке квартиры стоимостью 300 000 €.

Стратегия для начинающих: Какие объекты недвижимости выгодны?

Объект с рентой против объекта с ростом стоимости

Самое важное стратегическое решение перед покупкой: хотите ли вы доход в настоящем или рост стоимости в будущем? Оба варианта одновременно встречаются редко.

• Объекты с ростом стоимости (лучшие районы Мюнхена, Гамбурга, Берлина, Франкфурта): брутто-рента 2,5 до 3,5 %, в обмен на высокий рост стоимости в течение 10–20 лет. Доход часто отрицательный, но налоговые льготы компенсируют это.
• Объекты с рентой (районы B/C, пригороды, средние города): брутто-рента 5 до 7 %, положительный доход сразу, меньший рост стоимости, более высокое риски убытков от аренды.

Сравнение стратегий расположения

Дополнительные расходы при покупке по федеральным штатам

Налог на приобретение недвижимости сильно варьируется между федеральными землями. При покупке недвижимости за 400 000 € разница может достигать четырехзначных сумм:

Кроме того, добавляются около 1,5 до 2 % за нотариуса и запись в земельный реестр, а также, при необходимости, комиссия брокера (обычно делится пополам между покупателем и продавцом).

Главный критерий: рентабельность аренды и денежный поток

Правильный расчет чистой рентабельности аренды

Независимо от стратегии – рентабельность аренды показывает, является ли ваша недвижимость прибыльной. Рассчитайте рентабельность аренды следующим образом:

Рентабельность аренды (%) = (Годовая холодная аренда – не взимаемые расходы) ÷ (Цена покупки + расходы на покупку) × 100

Реальный пример B-район пригородной зоны: Плоский 250 000 €, холодная аренда 950 € в месяц, не взимаемые расходы на эксплуатацию 1 800 € в год, коммунальные платежи 11 % (27 500 €):

• Годовая холодная аренда: 11 400 €
• Минус не взимаемые расходы: –1 800 €
• Чистая холодная аренда: 9 600 €
• Общая инвестиция: 277 500 €
• Рентабельность аренды: 3,46 %

Расчет денежного потока с финансированием

Только рентабельность аренды недостаточна – важно, что остается после выплаты процентов и погашения кредита. Пример выше с финансированием на 90 % (225 000 €) под 3,5 % процентов, 2 % погашения:

• Доход от аренды (холодная аренда): 950 € в месяц
• Аннуитет (проценты + погашение): –1 031 € в месяц
• Не взимаемые расходы: –150 € в месяц
• Денежный поток до налога: –231 € в месяц
• Амортизационный вычет и расходы на рекламу снижают налоговую нагрузку – после уплаты налогов часто близок к нулю или слегка положительный

Реалистичные эмпирические правила для чистой рентабельности аренды в зависимости от локации:

• A-локация мегаполис: 2,5 до 3,5 % – рост стоимости имущества поддерживает сделку
• B-локация / пригород: 3,5 до 5 % – смешанная стратегия, часто оптимальный вариант для начинающих
• C-локация / мини-квартира: 5 до 7 % – ориентирована на денежный поток, более высокий операционный риск

Распространённые в интернете «минимальная рентабельность 8 %» относятся только к рискованным C-локациям или коммерческой недвижимости – не к надёжным жилым объектам в немецких агломерациях.

Налоговые рычаги: скрытый усилитель рентабельности

Что многие начинающие недооценивают: налоги могут улучшить эффективную рентабельность на 1–2 процентных пункта. Основные рычаги:

• Линейная амортизация: 2 % в год от стоимости здания (существующее), 3 % для новых объектов с 2023 года – снижает налогооблагаемый доход
• Рекламные расходы: проценты, управление, ремонты, расходы на поездки, налоговый консультант – полностью учитываемые расходы
• Расходы на содержание: ремонты можно сразу учесть, модернизация через амортизацию
• Срок спекуляции 10 лет: после 10 лет владения прибыль от продажи не облагается налогом
• Специальная амортизация памятника: До 9 % в год в течение 8 лет на расходы по реконструкции

Правило большого пальца: при максимальной ставке налога в 42 % и амортизации в размере 6 000 € в год вы экономите около 2 520 € налогов ежегодно – это сразу улучшает ваш денежный поток.

Топ-5 ошибок новичков при первой инвестиции

• Сломанная недвижимость из-за предположительно высокой доходности: брутто-доходность в 8 % в районе класса C звучит хорошо – до первой жалобы арендатора и 6 месяцев без арендаторов
Вам также может понравиться



Берлин | Райенекендорф | Многосемейный дом | 3 400 000 € с примерно 4,09% рентабельностью



Берлин | Фридрихшайн | Многоэтажный дом | 3 100 000 € с примерно 5,00% рентабельностью



Берлин | Нойкёльн | Многоэтажный дом | 3 000 000 € с примерно 3,06% рентабельностью



Берлин | Фридрихшайн | Многоэтажный дом | 2 680 000 € с примерно 3,75% рентабельностью



Берлин | Лихтерфельде | Многоэтажный дом | 4 450 000 € с примерно 1,88% рентабельностью



Берлин | Райенекендорф | Многоэтажный дом | 4 650 000 € с примерно 4,5% рентабельностью

Узнать больше
‹

БерлинБерлин | Стеглиц | Многоэтажный дом | 3 550 000 € с примерно 3,73% рентабельностью

БерлинБерлин | Мойтитц | Многоэтажный дом | 5 300 000 € с примерно 4,0% рентабельностью

МедицинскоеМедицинское каннабис можно заказать онлайн? «Телеклиника» Как это работает

ГерманияГермания на спаде: рост 0,3%, призывы к халифату, ислам на подъеме (78,6% в 2023 году)

СтатистикаСтатистика преступности: понижение рейтинга местоположения Германия +5,5% преступлений и краж со взломом

ПродайтеПродайте свой жилой дом быстро: Самые важные советы + немедленная покупка

FOURFOUR Франкфурт: новый горизонт банковской метрополии + этап строительства

КнигаКнига Алекса Фишера "Богаче, чем Гайзены" - Орденоносец! Теперь бесплатно

Мастер-курсМастер-курс Алекса Фишера "Домовладелец": коучинг, опыт, содержание

TheThe Line (Саудовская Аравия): Местоположение, фотографии + видеозаписи строительного проекта
›
Читатели также оценили



ИИ и GDPR в Германии: почему защита данных важна в вопросах недвижимости и налогов



Бундестаговы выборы и рынок недвижимости: что данные опросов раскрывают о будущем



Так мало новых жилых помещений, как в 2012 году: кризис строительства в Германии достигает своего низшего уровня



Альтернативный фонд для пенсионного обеспечения 2026: новая акционная пенсия вместо недвижимости