Частичная дееспособность ВЕГ (Словарь) жилищного товарищества
Понятие частичной дееспособности товарищества собственников недвижимости означает правовую возможность, закреплённую в § 9a абз. 1 закона о праве собственности на жилое помещение (WEG), товарищества собственников недвижимости быть носителем прав и обязанностей в рамках управления общим имуществом — то есть оно может заключать договоры, подавать иски, быть ответчиком в судебных процессах и владеть имуществом, не являясь юридическим лицом, например, ограниченной ответственностью компанией. Таким образом, оно занимает правовое положение между простым большинством лиц и полностью дееспособной компанией. Для покупателя квартиры это очень важно: решения о ремонте, требования к оплате взносов или иски со стороны застройщика проходят через само товарищество — а не через отдельных собственников.
Частичная дееспособность товарищества собственников недвижимости: что конкретно регулирует § 9a WEG
С 1 декабря 2020 года после реформы WEG положение дел стало ясным: община собственников квартир является самостоятельным правовым субъектом, однако её дееспособность ограничена сферой совместного управления. Ранее Верховный суд уже в 2005 году (постановление V ZB 32/05) юридически определил частичную дееспособность — сегодня она чётко прописана в законе. Реформа определила шесть конкретных правовых позиций общины, которые обязательны и для собственников, и для покупателей.
- Способность к имущественным правам — собственное управленческое имущество (например, резервы)
- Способность к сторонним правам — подаёт иски и подаётся в суд от своего имени
- Способность заключать договоры — заключает договоры на обслуживание и обеспечение
- Способность к регистрации в земельном регистре — может самостоятельно приобретать земельные участки
- Ограничение — только в рамках правильного управления
- Представительство — в судебном и внесудебном порядке через управляющего
Практический пример: ремонт крыши на сумму более 240 000 € — кто несёт ответственность?
Владельцы 24 квартир в Мюнхене приняли решение о ремонте крыши на сумму 240 000 €. Заказ будет оформлен от имени общины — а не отдельно от имени 24 собственников. Счет будет выставлен на имя ВЕГ, оплата произойдет за счет
| Позиция | Сумма | Носитель |
|---|---|---|
| Сумма заказа | 240 000 € | ВЕГ (частично правоспособное) |
| Доля на каждого собственника (в среднем) | 10 000 € | Индивидуальный собственник |
| Из резервного фонда | 150 000 € | Управляемое имущество ВЕГ |
| Специальный взнос | 90 000 € | Решение по доле в совместной собственности |
| Право на подачу иска при недостатках | — | Сама ВЕГ (§ 9a ВЕГ) |
Если крыша будет некачественно выполнена, община в лице ВЕГ подаст иск против мастера. Отдельные собственники не имеют здесь самостоятельного права на инициативу — это один из моментов, где многие покупатели терпят неудачу, если они самостоятельно привлекают адвокатов.
Границы: частичная правоспособность против полной правоспособности
Различие имеет решающее значение для инвесторов при покупке квартиры, поскольку оно определяет ответственность. ООО несёт ответственность своим корпоративным имуществом — ВЕГ же несёт ответственность своим управляющим имуществом, а также собственники пропорционально в соответствии с § 9a абз. 4 ВЕГ.
| Характеристика | ВЕГ (частично правоспособна) | ООО (полностью правоспособна) |
|---|---|---|
| Правовая основа | § 9a ВЕГ | ГmbHG |
| Собственная правоспособность | только частично | полностью |
| Область действий | Управление общим имуществом | неограниченно |
| Внешняя ответственность | ВЕГ + собственники пропорционально | только компания |
| Возможность банкротства | нет | да |
| Единый государственный реестр юридических лиц | нет | да |
Что частичная правоспособность означает для покупателей
Кто покупает квартиру в собственности, автоматически вступает в текущие обязательства товарищества собственников жилья — задолженности по дому прежнего владельца, утвержденные специальные взносы, висячие судебные процессы. Как описано в руководстве по покупке первой недвижимости, поэтому перед нотариальным заседанием необходимо изучить сбор решений и последние три годовых отчета.
- Проверить сбор решений — все принятые решения с 2007 года
- Задолженности по дому — могут перейти к покупателю
- Висячие судебные иски — дефекты застройщика или споры о взносах
- Уровень резервных средств — индикатор застоя в ремонте
- Специальные взносы — уже утверждены, но не взимаются
В особенности при недвижимости как инвестиции эти пункты определяют настоящую
Частые недопонимания относительно частичной дееспособности
На практике регулярно возникают четыре заблуждения — они обходятся покупателям и собственникам в пяти- или шестизначные суммы каждый год.
«Я могу сам подать в суд на мастера, если лестничная клетка была некачественно окрашена.» — Неверно. В случае недостатков общедомового имущества с момента § 9a WEG исключительно общество имеет право подавать иски.
- Ошибка 1 — WEG является юридическим лицом (нет, только частично дееспособным)
- Ошибка 2 — собственники не несут ответственности (да, пропорционально согласно § 9a абз. 4)
- Ошибка 3 — управляющий действует самостоятельно (только в пределах полномочий)
- Ошибка 4 — Решения не обязательны для покупателя (но обязательны при переходе права собственности)
При продаже эта ситуация также важна: тот, кто продает квартиру, должен прозрачно раскрыть открытые процедуры ВЕГ, поскольку они влияют на достижимую цену — подробнее об этом в руководстве Продать недвижимость. Кто хочет реально оценить стоимость своего доли, использует метод оценки дохода и проверяет
Часто задаваемые вопросы о частичной дееспособности ВЕГ
Является ли товарищество собственников недвижимости юридическим лицом?
Нет, ВЕГ не является юридическим лицом в классическом смысле, как GmbH или ассоциация. Согласно § 9a ВЕГ она обладает лишь ограниченной правоспособностью, то есть может приобретать права, нести обязанности, подавать иски и быть подвергнутой искам в рамках управления общим имуществом. За пределами этого круга управления, например, по делам, совершенно чуждым ее целям, у нее отсутствует правоспособность. Такая ограничение намеренное и защищает отдельных собственников от неконтролируемого расширения общих обязательств.
Несут ли отдельные собственники ответственность по долгам ВЕГ?
Да, но лишь пропорционально и по умолчанию. Согласно § 9a абз. 4 ВЕГ сначала общество несет ответственность своим управленческим имуществом, в частности, резервом на текущий ремонт. Если этого недостаточно, отдельные собственники несут ответственность по внешним отношениям в соответствии с их долей в совместной собственности. Тот, кто владеет, например, 50/1.000 долей в совместной собственности, несет 5 процентов открытого требования. Полная ответственность по всем долгам с момента реформы ВЕГ 2020 года больше не существует — это значительная защита от недостаточно платежеспособных совладельцев.
Кто представляет частично правоспособную ВЕГ по отношению к третьим лицам?
Представительство осуществляется уполномоченным управляющим в соответствии с § 9b ВГЭ, как в судебном, так и внесудебном порядке. Он может заключать договоры от имени сообщества, оплачивать счета и взыскивать долги. Однако для существенных мероприятий — например, ремонта крыши, замены лифта или утепления фасада — требуется предварительное решение собрания собственников. Без решения управляющий действует без полномочий на представительство, и община не обязана соблюдать его действия. Поэтому правило: решение до поручения, всегда.
Назад к Wiki:
Продажа квартиры в обществе наследников: один из них не хочет продавать - Что делать?
Ассоциация владельцев кондоминиумов с первого взгляда: Распределение прав собственности, собрание собственников, права и обязанности
Продать плоский с правом проживания: Как это сделать? - Преимущества & Особенности
Налог на недвижимость США против Германии: сравнение & различия
Налоговая реформа Германии 2025: что нужно знать землевладельцам?
Родители пожилые, продают недвижимость (дом/квартиру)? Советы для детей и внуков + 2 альтернативы
