ДВП | Lukinski

Продать плоский: 12 типичных ошибок! Слишком высокая цена покупки, отсутствуют документы, неправильное время & Co.

L_kinski — Sat, 28 Oct 2023 15:58:12 +0000

12 типичных ошибок при продаже квартиры — Путь к успешной продаже квартиры усеян ловушками, которые могут обойтись в пять-шесть знаков. Слишком высокая оценка квартиры в Мюнхене может привести к тому, что через шесть месяцев ожидания она будет продана на 10–15 % ниже рыночной стоимости — при стоимости недвижимости в 850 000 евро это может составить убыток в 100 000 евро. Вот 12 самых распространенных ошибок продавцов с конкретными советами, цифрами и инсайдерскими знаниями, как их избежать. Еще вопросы по оценке или продаже? Напишите мне или позвоните, без обязательств: Свяжитесь с нами.

Чек-лист: 12 ошибок при продаже в кратком обзоре

12 ошибок в обзоре. После таблицы вы найдете каждый недостаток подробно с конкретными цифрами, советами и примерами из практики.

Ошибка ()	Практические советы	Риск (€)
Неправильная оценка цены	Рыночные исследования, оценка эксперта, оценка риэлтора	Потеря 5–15 %
Недостаточная подготовка	Ремонты, стейджинг интерьера, уборка	Потеря 3–8 %
Непрофессиональное представление	Профессиональные фотографии, 360°-туры, сильное описательное описание	Дольше времени на продажу
Отсутствие документации	Получить заранее все 10+ документов	Задержка на 2–8 недель
Слабое ведение переговоров	Риэлтор, базовая цена, несколько заинтересованных покупателей	Потеря 2–7 %
Отсутствие юридической защиты	Проверка нотариуса и договора	Высокий риск судебного разбирательства
Неправильное время	Весна/осень, следить за процентной ставкой	Дольше времени на продажу
Неясная финансовая возможность покупателя	Требовать подтверждение финансирования	Потеря 3–6 месяцев
Несогласованная передача	Детальный акт приема-передачи	Споры, судебное разбирательство
Ошибка в налогообложении	Проверить срок спекуляции, использование в собственном пользовании	До 45 % от прибыли
Недостаточное терпение	Реалистичное планирование 4–9 месяцев	Продажа под давлением -10 %
Неполная юридическая проверка	Обременения, решения от ВОГ, право на аренду	Возможна отмена сделки

Неправильная оценка цены

Самая дорогая ошибка вовсе. Слишком высокая цена предложения отпугивает покупателей в первые — и самые важные — четыре недели. После этого квартира становится «забытой на полке», и покупатели начинают подозревать скрытые недостатки. Слишком низкая цена сразу же приводит к потере денег.

Пример из практики: Одинокая квартира площадью 80 м² в Мюнхене-Швабинге предлагается за 920 000 €, а рыночная стоимость составляет 850 000 €. Через шесть месяцев на рынке и три снижения цены она продается за 790 000 € — убыток в 60 000 € по сравнению с реальным первоначальным предложением.

Что делать? Совет #1

Рыночный анализ: Изучите аналогичные объекты на ImmoScout24, Immowelt и Lukinski — за последние 3–6 месяцев, та же локация, та же планировка
Оценщик: Сертифицированный эксперт (DEKRA, TÜV) стоит 1 500–3 000 € — каждый цент ценен при более высокой стоимости покупки
Оценка риэлтора: Серьезные риэлторы предоставляют бесплатную, соответствующую рыночной оценку с примерами аналогов
Стратегия базовой цены: установите цену на 3–5 % выше целевой, чтобы иметь пространство для переговоров — больше может быть опасно

Так вы можете определить обоснованную цену предложения.

Вопросы? Оценка, продажа, Lukinski

Стефан М. Цзая (Лукинский)

Если у вас есть вопросы по оценке или продаже? Бесплатная оценка стоимости, рекомендации агента — и, возможно, у нас уже есть подходящие покупатели в нашей базе данных. Напишите мне или позвоните, без обязательств.

Свяжитесь с нами

Недостаточная подготовка

Непривлекательная квартира не только ухудшает впечатление — она снижает возможную цену продажи на 3–8 %. Покупатели учитывают каждый видимый недостаток в два раза выше, чем он на самом деле стоит.

Что делать? Совет #2

Ремонт с возвратом инвестиций: покраска стен (300–800 €) приносит 2–4 % больше стоимости продажи — лучшее соотношение
Ремонты: протекающие краны, неисправные розетки, отсутствующие швы — стоит немного, но говорит о заботе
Home Staging: для квартир от 500 000 € почти обязательный — стоимость 1 500–4 000 €, дополнительный доход часто 5–10 %
Финальная уборка: профессиональная уборка (200–500 €), мытье окон, обеспечение нейтрального запаха

Mit ausreichender Vorlaufzeit kannst du deine Plоский optimal für den Verkauf vorbereiten und den Wert steigern.

Непрофессиональное представление

Auf Immobilienportalen entscheiden Käufer in weniger als 8 Sekunden, ob sie ein Inserat anklicken. Schlechte Handy-Fotos sind der Killer Nr. 1 — du wirst überhaupt nicht in die engere Auswahl genommen.

Was tun? Tipp #3

Profi-Fotograf: 250–600 € investieren — Hochformat, Tageslicht, Weitwinkel, mindestens 15 Bilder
План: Точная по масштабу схема планировки с указанием площади в квадратных метрах для каждого помещения (50–150 €)
360°-Tour / Aэрофотосъёмка: Стандарт для премиальных объектов, выделяет на фоне конкуренции
Текст экспозиции: Рассказ вместо перечисления — расположение, ощущение жизни, основные моменты, инвестиционный потенциал

Alles zusammen kommt in das fertige Exposé.

Недостающая или неясная документация

Недостающие документы задерживают продажу на 2–8 недель — и в это время покупатели часто отказываются от сделки. Некоторые документы (например, энергетический паспорт в объявлении) даже обязательны по закону, нарушения могут обернуться штрафом до 15 000 €.

Что делать? Совет #4

Полный список документов для продажи квартиры:

Актуальный выписка из земельного реестра (не старше 3 месяцев)
Декларация о разделе с планом раздела
Энергетический паспорт (обязательно в объявлении)
Расчет площади жилых помещений
План этажа с размерами
Последние 3 протокола собрания собственников (домового комитета)
Финансовый план и расчеты платы за содержание (за 3 года)
Размер фонда капитального ремонта
Актуальный договор аренды (если квартира сдается в аренду)
Доказательства проведенных модернизаций
Документы по страхованию (жилого здания)
Описание строительства (для новых квартир)

Детальный обзор: Документы для продажи.

Недостаточные навыки ведения переговоров

Verhandlungen sind Psychologie und Strategie, kein „Bauchgefühl“. Verkäufer ohne Erfahrung verlieren im Schnitt 2–7 % des Verkaufspreises in Verhandlungen — bei einer 600.000-€-Wohnung sind das 12.000–42.000 €.

Was tun? Tipp #5

Несколько заинтересованных лиц одновременно: Никогда не сводите дело к одному покупателю — это создаёт конкуренцию и давление на повышение цены
Сохраняйте базовую цену: Не уступайте сразу в первой раунде переговоров — стандартная скидка 3–5 %
Второй просмотр как индикатор: Кто приходит дважды, серьезно — здесь можно смело торговаться
Использование агента: Опытные агенты компенсируют свою комиссию за счёт более выгодных переговоров несколько раз
Эмоции не подпускать: Комментарии покупателей о квартире («Обои ужасные») — это тактика переговоров, а не оценка стоимости

Недостаточная правовая защита

Нотариус юридически нейтрален — он не проверяет, выгоден ли для вас договор. Пункты, касающиеся гарантийной ответственности, момента передачи, способов оплаты и прав на расторжение договора, могут обойтись вам в десятки тысяч, если они составлены неправильно.

Что делать? Совет #6

Черновик договора за 14 дней: законный срок защиты потребителей, обязательно используйте
Юрист по недвижимости: проверка стоит 300–800 €, но может предотвратить риски в десятки тысяч евро
Гарантийная ответственность: «Как видно, так и куплено» не применяется в случае умышленно скрытых дефектов — всё должно быть раскрыто
Оплата: оплату покупной цены производить только после внесения записи о предварительном праве собственности

Неправильное время

Рынок недвижимости сезонный и зависит от процентных ставок. Неправильное время может увеличить срок нахождения объекта на рынке на месяцы и снизить цену.

Что делать? Совет #7

Сильные кварталы: весна (март–май) и осень (сентябрь–ноябрь) — наибольший спрос
Слабые кварталы: лето (отпускное время) и декабрь (Рождество) — срок нахождения вдвое больше
Следить за процентной ставкой: Падающие строительные проценты увеличивают покупательную способность покупателей на двузначные проценты
Локальные факторы: Новый тренд микрорасположения, инфраструктурный проект, промышленная застройка как аргумент для продажи

Больше информации, если плоский быстро продается.

Отсутствие уточнения финансирования покупателя

Через 3–4 месяца вы находите, так называемого «идеального» покупателя — и тогда сделка рушится у нотариуса, потому что банк всё-таки не одобряет. Это не то, что вы хотите пережить.

Без подтверждения финансирования не ведите серьезные переговоры. Точка.

Что делать? Совет #8

Подтверждение финансирования от банка: Письменное согласие на сумму покупной цены — не только «предварительная проверка»
Доказательство собственного капитала: Минимум 20 % от цены покупки плюс дополнительные расходы на покупку (10–12 %)
Самообъявление Schufa: Полезно для частных лиц, можно бесплатно запросить
Соглашение о резервировании: Проверьте серьезность, но юридически рискованно — лучше всего с адвокатом

Details zur Bonitätsprüfung für Verkäufer.

Несостоятельная передача

Die Schlüsselübergabe ist der kritischste Moment nach dem Notartermin. Ein lückenhaftes Protokoll führt regelmäßig zu Klagen — Streitwert oft 5.000–25.000 €.

Was tun? Tipp #9

Vollständiges Übergabeprotokoll enthält:

Дата, время, присутствующие лица с подписью
Zählerstände: Strom, Gas, Wasser (kalt/warm),

6 типичных ошибок при продаже виллы: цена покупки, документы, показ и др.

Laura — Thu, 28 Sep 2023 12:33:28 +0000

6 ошибки при продаже виллы — Как вы уже видели, продажа недвижимости в частном порядке может быть сложной. Но еще хуже риски и ошибки, которые могут возникнуть при частной продаже. Ошибки, которые в конечном итоге приводят к более низкой цене продажи и, соответственно, к прямым финансовым потерям для вас как продавца. Вот самые распространенные ошибки при продаже крупной недвижимости. Еще вопросы по оценке или продаже? Напишите мне или позвоните, без обязательств: Свяжитесь с нами.

1) Продажа под давлением времени, плохая подготовка

Расходы и объем продажи недвижимости часто недооцениваются. Часто возникающий в результате этого временной стресс негативно сказывается на цене продажи. Ошибки в подготовке к продаже могут иметь далеко идущие последствия — не только финансовые. В конце концов, покупатель также должен получить финансирование в своем банке на основе предоставленных данных и документов. Недостаточная подготовка может привести к провалу проекта продажи на любой стадии.

Совет: Не оставляйте ничего на волю случая. Уделяйте достаточно времени подготовке продажи вашей недвижимости.

Определите цели и планируйте этапы продажи с видением. Позвольте нашему профессиональном сервису помочь вам в целенаправленной и наиболее эффективной продаже вашей недвижимости.

2) Неправильная оценка покупной цены

Для определения цены предложения всегда используется стоимость недвижимости. Однако личная оценка владельцев часто сильно отличается: продажная цена оценивается слишком высокой или слишком низкой. В обоих случаях возникает финансовая потеря, и, возможно, покупатель не сможет финансировать жилье. Наша оценка, соответствующая рыночным условиям, состоит из различных факторов. При оценке мы учитываем исключительно объекты, которые схожи с вашим. Это касается как типа дома, так и типа квартиры, а также расположения недвижимости и ее оснащения. Определение цены покупки является решающим аспектом при успешной продаже недвижимости.

Совет: Наш метод анализирует проданные объекты в вашем регионе и таким образом определяет реальную и соответствующую рыночным условиям цену продажи. Не теряйте деньги.

Все, что вам нужно знать о оценке, вы найдете здесь:

Оценка недвижимости

Вопросы? Оценка, продажа, Lukinski

Стефан М. Цзая (Лукинский)

Если у вас остались вопросы по оценке или продаже? Бесплатная оценка стоимости, рекомендации агента и, возможно, у нас уже есть подходящие покупатели. Напишите мне или позвоните, абсолютно без обязательств.

Свяжитесь с нами

3) Неполные или отсутствующие документы

Сбор и предоставление документов для продажи недвижимости необходим на каждом этапе. Покупатели, органы власти, учреждения и банки требуют документы или выдают их сами. Собирайте все необходимые документы и бумаги как можно раньше. Актуальные выписки из земельного реестра выдает суд, важны также декларации о разделе для жилого комплекса. Полные основные данные об объекте, которые можно получить из проектов строительства, выписок из земельного реестра и схем расположения, запрашивает серьезный покупатель не позднее, чем на просмотре объекта. Если энергетический паспорт или важные документы не будут готовы заранее, потенциальные покупатели могут потерять интерес или продажа может провалиться позже, если, например, банк обнаружит недостающие документы или слишком высокую цену покупки.

Совет: Если вы хотите, мы можем помочь вам собрать многие из требуемых документов.

Список важнейших документов для продажи дома и продажи квартиры:

Планы этажей
Схема расположения
Выписка из земельного реестра
Документ о пожарной страховке
Обзор дополнительных расходов
Перечень всех ремонтных работ
Фотографии
Текущий энергетический паспорт
Указание площади жилого помещения
Существующие договоры аренды
При наличии нескольких собственников указание долей в собственности
Детальное описание объекта

Больше информации о важных документах здесь:

Документы для продажи

4) Недостаточно представленная недвижимость

Недвижимость сегодня продается в интернете — будь то развод, разлука или наследство. Потенциальные покупатели ищут подходящую недвижимость в социальных сетях и онлайн-базах данных интернета. Оптимально и соответствующим образом представьте свою недвижимость целевой аудитории.

Совет: До времени показа объекта и уже до первого фотосъемочного дня недвижимость должна быть ухоженной и жилой.

Не упустите из виду, что вашу недвижимость необходимо привести в идеальное состояние как внутри, так и снаружи.

Не откладывайте ремонтные работы и восстановление дольше.
Уберите мусор и создайте четкое впечатление.
Обеспечьте чистоту и уютную, привлекательную атмосферу.

Так называемое «Home Staging» оправдывает себя. Для этого недвижимость готовится таким образом, чтобы потенциальные покупатели чувствовали себя как дома и влюблялись в объект. Мы с радостью дадим вам советы. Некоторые советы по Home Staging:

Уберите личные вещи до дня показа
Улучшите визуально и эмоционально недвижимость

5) Фото: естественный свет, пространство и разнообразие

Но самый важный фактор — это фотографии, особенно для продажи недвижимости и экспозиции. Покупатель, конечно, хочет увидеть как можно больше объекта, чтобы понять, подходит ли он ему.

Чтобы сделать отличные фотографии вашей недвижимости, есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание: сначала помещения должны быть убраны и чистыми. Кроме того, фотографии обязательно нужно делать при дневном свете, чтобы можно было хорошо рассмотреть помещения и оценить, сколько естественного света в них попадает.

Самый красивый уголок — это, может быть, крыша, открытая кухня или, возможно, балкон с видом. Ваше главное изображение должно быть наиболее информативным и отражать лучшее, что есть в недвижимости. Фотографии всех помещений, а также, если они есть, сада, балкона, террасы, вид снаружи и, особенно, план этажа ни в коем случае не должны отсутствовать.

Советы по фотографированию:

Помещения должны быть чистыми и убраными
Дневной свет (подчеркивает светлые помещения)
Первое изображение должно быть лучшим снимком
Покрыть все комнаты и площади
План этажа

На что обратить внимание при составлении описания, вы узнаете здесь:

Создание описания

6) Плохо подготовленный показ объекта

Покупатели задают важные вопросы во время показа. Им нужно время, чтобы освоиться в объекте и его окружении. При наличии строительных вопросов ожидается компетентный и профессиональный ответ. При продаже недвижимости задают подробные вопросы относительно долевой собственности, поскольку эти доли приобретаются вместе с недвижимостью.

Совет: Мы поможем вам подготовиться к возможным вопросам во время показа. Уже на этапе отбора покупателей мы проводим предварительный отбор, чтобы не тратить время и усилия впустую.

Мы берём на себя проведение переговоров по продаже недвижимости. С продажей недвижимости мы успешно справляемся благодаря многолетнему опыту. Как риэлторы мы остаёмся объективными и не под давлением принимаем решения.

Советы по организации показа

Итог: Как избежать ошибок & рисков?

Если вы хотите продать недвижимость и избежать этих подводных камней с самого начала, сразу обращайтесь в агентство недвижимости. Риэлторы — это специалисты с экспертизой, которые не только обладают многолетним опытом, но и имеют необходимые знания и навыки.

Благодаря услугам риэлтора вы исключите длительные переговоры и отказывающихся покупателей, чтобы как можно скорее оформить договор купли-продажи и приступить к передаче недвижимости.

Вопросы? Оценка, продажа, Lukinski

Степан М. Цзая (Люкінський)У вас остались вопросы по оценке или продаже? Бесплатная оценка стоимости, рекомендации агента и, возможно, мы уже сейчас найдем правильных покупателей. Напишите мне или позвоните, абсолютно без обязательств.

Свяжитесь с нами

Продажа квартиры во Франкфурте: основы, процедура, налоги — Путеводитель

Laura — Tue, 05 Sep 2023 16:12:27 +0000

Продажа кондоминиума — Продажа кондоминиума — это серьезное решение, требующее тщательной подготовки и грамотного подхода. Особенно в таком престижном месте, как Франкфурт, очень важно подойти к процессу продажи с глубоким пониманием местных условий. В нашем руководстве Вы найдете все, что необходимо знать для продажи квартиры: от правильного выбора между независимыми агентами по продаже и агентами по недвижимости во Франкфурте до точной оценки недвижимости и стратегического маркетинга Вашей квартиры. Наша цель: успешное завершение сделки по продаже Вашей квартиры. У Вас есть вопросы или мало времени? Не стесняйтесь, свяжитесь со мной: Контакт.

Кондоминиумы, продажа и агенты по недвижимости — все, что нужно знать

Франкфурт-на-Майне с населением около 750 тыс. человек и площадью почти 750 кв. км является одним из крупнейших мегаполисов Германии наряду с Берлином, Гамбургом и Мюнхеном. В таких центрах категории «А», как Франкфурт-на-Майне, необходимо обладать тонким чувством цены, поскольку цены за квадратный метр здесь значительно выше, чем в окрестностях. В зависимости от того, как быстро Вы хотите продать свою кондоминиум во Франкфурте, Вам необходимо найти подходящих покупателей, обладающих кредитоспособностью, искренним интересом, соответствующей экспозицией и ценой.

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Здесь мы с вами даем представление об этапах продажи!

Совет! Мы также осуществляем прямые покупки в Северном Рейне и Кельне, если вы хотите или нуждаетесь в быстрой продаже вашей недвижимости.

Свяжитесь с нами

Франкфурт-на-Майне: расположение в Гессене

Вот краткое описание места расположения с видом на Франкфурт сверху.

Продавать квартиру частным образом или с помощью риэлтора?

Начнем с самого важного для продавцов вопроса:

Продавать частным образом или через агента по недвижимости? Оба варианта возможны, все зависит от вашего времени.

Продажа квартиры без риэлтора

Если у Вас есть необходимое время и опыт, чтобы самостоятельно справиться со всеми этапами продажи недвижимости, включая оценку, определение цены, подготовку экспозиции и получение документов, а также проведение предварительных переговоров с потенциальными покупателями и заключение сделки купли-продажи, то у Вас есть возможность продать свою недвижимость без помощи агента по недвижимости.

Работайте без брокера, если:

У вас есть время (и нервы) на подготовку и процесс продажи

Продажа квартиры с помощью агента по недвижимости

Однако если вы хотите сэкономить время и избежать неоправданного затягивания процесса продажи, то целесообразно поручить это агенту по недвижимости.

Нанимайте агента по недвижимости, если:

вы хотите сэкономить время и сохранить нервы

Хороший агент по недвижимости во Франкфурте? Позвоните мне или напишите:

Контакт по электронной почте
Телефон: 0221 165 323 72

Оценка недвижимости: определение цены покупки

Каждый владелец недвижимости во Франкфурте должен задуматься о профессиональной оценке своей собственности. Дело в том, что продажа недвижимости, основанная на интуиции или простом упоминании идеальной стоимости, часто приводит к завышению стоимости и связанным с этим последствиям. Отсутствие оценки может затянуть процесс продажи. Другой риск — большие потери из-за слишком выгодной цены продажи.

Реалистичная цена покупки определяется в ходе оценки недвижимости

Для определения рыночной стоимости используются данные о местоположении, размере объекта и участка, оснащенности и инфраструктурной интеграции. Нейтрально определенная и основанная на фактах цена предложения обеспечивает серьезные показатели и является основой для выгодной и безопасной продажи недвижимости во Франкфурте.

Эти факторы влияют на стоимость недвижимости:

Расположение
Оборудование
Состояние
Метод строительства
Инфраструктура микрорайона
Объекты сравнения

Процедура: от подготовки до передачи

Для того чтобы продать квартиру во Франкфурте наилучшим образом, требуется не только организаторский талант и умение вести переговоры. Для продавца очень важно всегда иметь представление о текущем состоянии процесса продажи и знать, какой шаг необходимо предпринять, чтобы все прошло гладко. Процесс продажи можно разделить на три этапа.

3 этапа продажи квартиры:

Подготовительный этап
Этап продаж
Обработка

Рассмотрим подробнее этот процесс:

Планирование: Документы, экспозиция и Ко.

Хорошо подготовленный уже наполовину продан! Это относится и к квартирам во Франкфурте. Поэтому заранее позаботьтесь о наличии всех важных документов. К ним относятся выписка из земельного кадастра, энергетический сертификат и счета за проведенный ремонт и модернизацию. Кроме того, следует заранее решить, как вы предпочтете продавать квартиру: частным образом или с помощью агента по недвижимости, и определить реальный срок продажи. Получите представление о сопутствующих расходах и составьте профессиональную экспозицию недвижимости.

Отдельные этапы подготовительной фазы:

Частная продажа или через агента по недвижимости?
Оценка недвижимости
Составление документов
Подготовитьразоблачительную статью
Установите реалистичные временные рамки
Составление финансового плана

Маркетинг квартиры: Стратегии продаж

Недвижимость подготовлена к продаже, все документы собраны, срок продажи определен? Тогда вам необходимо продать свою недвижимость. Вы можете выбрать одну из трех стратегий продажи, которые отличаются своими преимуществами и недостатками в зависимости от местоположения, типа квартиры и типа дома.

Подробнее здесь! Маркетинг недвижимости: Стратегия

Поэтому можно выбрать одну из этих трех стратегий:

Наступление
Защита
Вне рынка

После размещения объявления о продаже квартиры и установления контакта с потенциальными покупателями организуйте просмотр, проведите проверку кредитоспособности и переговоры о продаже. Не бойтесь использовать имеющиеся документы в качестве аргумента при переговорах о цене покупки.

Завершение продажи: Договор купли-продажи и передача имущества

После того как покупатель найден и его кредитоспособность проверена, начинаются последние шаги по продаже. Вы и покупатель подписываете договор в нотариальной конторе. После внесения изменений в земельный кадастр производится оплата оговоренной цены покупки. Это также известно как приоритетное уведомление о передаче. Как только вы получите деньги за квартиру, либо непосредственно на свой счет, либо авансом через нотариальный эскроу-счет, вы передаете свою квартиру новому владельцу.

Ниже приводится обзор заключительных этапов:

Теперь Вы официально продали свою квартиру во Франкфурте — поздравляем!

Оценка, продажа и консультации во Франкфурте

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Продажа недвижимости во Франкфурте — Вы уже многое узнали из этого руководства по продаже квартир во Франкфурте. Франкфурт — это город категории «А» и центр Гессена, а также Германии. Расположенный в центре страны, город находится всего в нескольких часах езды от Кельна, Дюссельдорфа, Штутгарта и т.д. Хорошие условия для продаж.

Вы не хотите разбираться с деталями продаж?

Напишите мне или позвоните!

Контакт по электронной почте
Телефон: 0221 165 323 72

Продажа квартиры в Берлине: основы, процедура, налоги — Путеводитель

Laura — Mon, 28 Aug 2023 14:43:27 +0000

Продажа кондоминиума — Продажа кондоминиума — это важное решение, требующее тщательной подготовки и грамотного подхода. Особенно в таких престижных районах, как Берлин, очень важно подходить к процессу продажи с более глубоким пониманием местных условий. В нашем руководстве мы вместе рассмотрим различные аспекты процесса продажи, начиная с правильного выбора между самостоятельной продажей и использованием услуг агента по недвижимости в Берлине, и заканчивая точной оценкой недвижимости и стратегическим маркетингом Вашей квартиры. Наша цель — предоставить Вам знания, необходимые для успешного управления процессом продажи. У Вас есть вопросы или мало времени? Не стесняйтесь, свяжитесь со мной: Контакт.

Кондоминиумы, продажа и агенты по недвижимости — все, что нужно знать

Столица Германии Берлин раскинулась в тени впечатляющей телебашни. Потсдам и Бранденбург также находятся в двух шагах. В таких первоклассных местах, как Берлин, требуется тонкое чувство ценообразования. Цены за квадратный метр здесь заметно выше, чем в соседних регионах. В зависимости от того, как быстро вы хотите продать свою кондоминиум в Берлине, важно обратиться к правильным потенциальным покупателям — людям с солидным кредитным рейтингом, искренним интересом и разумной ценой.

Stephan M. Czaja (Lukinski

Здесь мы с вами даем представление об этапах продажи!

Совет! В Берлине мы также осуществляем прямые покупки, если вы хотите или нуждаетесь в быстрой продаже вашей квартиры.

Свяжитесь с нами

Берлин: расположение и карта

Вот краткое описание места расположения с видом на Берлин сверху.

Продавать квартиру частным образом или с помощью агента по недвижимости?

Начнем с самого важного для продавцов вопроса:

Продавать частным образом или через агента по недвижимости? Оба варианта возможны, все зависит от вашего времени.

Продажа квартиры без риэлтора

Если у вас есть возможность потратить время на личную оценку или получение оценочной стоимости, будь то определение цены предложения, сбор документов и записей, подготовка экспозиции, фотосъемка или размещение на интернет-порталах вплоть до заключения договора купли-продажи и встречи с нотариусом, то вполне реально продать квартиру без участия агента по недвижимости.

Работайте без брокера, если:

У вас есть время (и нервы) на подготовку и процесс продажи

Продажа квартиры с помощью агента по недвижимости

Если вы хотите сэкономить время и пощадить свои нервы, наймите риэлтора. Все очень просто.

Нанимайте агента по недвижимости, если:

вы хотите сэкономить время и сохранить нервы

Хороший агент по недвижимости в Берлине? Позвоните мне или напишите:

Контакт по электронной почте
Телефон: 030 398 204 202

Оценка недвижимости: определение цены покупки

Для каждого владельца недвижимости в Берлине крайне важно провести соответствующую оценку. Это связано с тем, что продажа недвижимости, основанная на интуиции или субъективной оценке идеальной стоимости, часто приводит к завышению реальной стоимости недвижимости, а без профессиональной оценки процесс продажи обычно значительно затягивается. Другой недостаток: большие потери из-за слишком выгодной цены продажи.

Реалистичная цена покупки определяется в ходе оценки недвижимости

При определении рыночной стоимости учитываются различные данные, в том числе информация о местоположении, площади объекта и участка, оснащенности и подключенности к инфраструктуре. Нейтрально определенная цена, основанная на объективных фактах, обеспечивает надежный подход и является прочной основой для успешной и безопасной продажи недвижимости в Берлине, при этом во главу угла ставится рентабельность.

Эти факторы влияют на стоимость недвижимости:

Инфраструктура микрорайона
Объекты сравнения
Расположение
Оборудование
Состояние
Метод строительства

Процедура: от подготовки до передачи

Для оптимальной продажи квартиры в Берлине требуется не только умение вести переговоры и организаторский талант. Для продавца не менее важно всегда следить за текущим состоянием процесса и знать, какой шаг необходимо предпринять для его успешного завершения. Процесс продажи можно разделить на три четкие фазы.

3 этапа продажи квартиры:

Подготовительный этап
Этап продаж
Обработка

Рассмотрим подробнее этот процесс:

Планирование: Документы, экспозиция и Ко.

Хорошо подготовленный уже наполовину продан! Это относится и к квартирам в Берлине. Поэтому заранее позаботьтесь о наличии всех важных документов. К ним относятся выписка из земельного кадастра, энергетический сертификат и счета за проведенный ремонт и модернизацию. Кроме того, решите, как вы предпочтете продавать квартиру: частным образом или с помощью агента по недвижимости, и определите реальный срок продажи. Подготовьте обзор сопутствующих расходов и составьте профессиональную экспозицию недвижимости.

Отдельные этапы подготовительной фазы:

Частная продажа или через агента по недвижимости?
Оценка недвижимости
Составление документов
Подготовитьразоблачительную статью
Установите реалистичные временные рамки
Составление финансового плана

Маркетинг квартиры: Стратегии продаж

Объект недвижимости подготовлен к продаже, все документы собраны, срок продажи определен? Тогда перед вами стоит задача успешно продать свою недвижимость. В этом контексте Вы можете выбрать одну из трех стратегий продажи, которые зависят от местоположения, типа квартиры и дома.

Подробнее читайте здесь! Маркетинг недвижимости: Стратегия

Поэтому можно выбрать одну из этих трех стратегий:

Наступление
Защита
Вне рынка

Завершение продажи: Договор купли-продажи и передача имущества

После того как покупатель найден и его кредитоспособность проверена, начинаются последние шаги по продаже. Вы и покупатель подписываете договор в нотариальной конторе. Затем следует Оплата оговоренной покупной цены после внесения изменений в земельную книгу, или, как это называется технически, приоритетное уведомление о передаче. После того как вы получили сумму покупки, например, непосредственно на свой счет или авансом через нотариальный эскроу-счет, вы передаете свою квартиру новому владельцу.

Ниже представлен обзор заключительных этапов:

Вы официально продали свою квартиру в Берлине — поздравляем!

Оценка, продажа и консультации в Берлине

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Продажа недвижимости в Берлине — Вы уже многое узнали из этого руководства по продаже квартир в Берлине. Будучи столицей Германии, Берлин является одним из важнейших центров во всей Германии. Хорошие условия для продажи.

Вы не хотите разбираться с деталями продаж?

Напишите мне или позвоните!

Контакт по электронной почте
Телефон: 030 398 204 202

Продать плоский & дом Гамбург: Оценка, документы, процесс

L_kinski — Thu, 24 Aug 2023 13:56:20 +0000

Продажа квартиры & дома в Гамбурге – вы хотите продать здесь свою квартиру, дом или многоквартирный дом? Гамбург относится к одним из самых дорогих рынков недвижимости Германии, с ценами за квадратный метр, которые в премиальных районах, таких как Бланкенесе, Харвестехуде или Хафенсити, регулярно превышают отметку в 10 000 евро. С помощью моего бесплатного руководства по продаже недвижимости в Гамбурге вы можете подготовиться структурированно: от обязательных документов, оценки, налогов и комиссии брокера до цен за квадратный метр в отдельных районах. Недвижимость в Гамбурге очень востребована – тем не менее, вы должны избегать типичных ошибок при продаже. Еще вопросы? Напишите мне или позвоните, абсолютно без обязательств: Свяжитесь с нами.

Шаг 1: Документы & бумаги

Для продажи дома необходимо собрать различные документы. Ваши потенциальные покупатели также ищут информацию о разрешении на строительство, описании объекта и имеют юридические вопросы относительно собственности. Перед планируемой продажей следующие документы должны быть готовы к предоставлению:

Энергетический паспорт (обязательно при размещении объявления)
Выписка из земельного реестра (не старше трех месяцев) и кадастровая карта
Расчет жилой площади в соответствии с законом о жилой площади
Описание строительства & разрешение на строительство
Планы этажей, планы расположения, разрезы (желательно в цифровом виде, измеряемые)
Схема расположения, выписка из кадастрового реестра
Документы о техобслуживании, модернизации и ремонтах
При наличии долевой собственности: декларация о разделе, последние три протокола собрания собственников, экономический план, расчет платы за содержание дома, размер фонда капитального ремонта
При наличии сдаваемого в аренду объекта: текущие договоры аренды, история арендаторов, расчеты коммунальных платежей

Специфично для Гамбурга: где получить что?

Выписка из земельного реестра: Аmtsgericht Гамбург-Мitte или ответственное районное суд (около 20 евро, обработка 1–2 недели)
План участка/расположение: Государственное предприятие геоинформации и геодезии (LGV), можно заказать онлайн
Строительные документы: Отдел строительного контроля в соответствующем районном управлении (Алтона, Эймсбюттель, Север, Центр, Вандсбек, Бергedorf, Харбург)
Энергетический паспорт: Энергетический консультант (паспорт потребления от около 100 евро, паспорт потребности от около 400 евро)

Правило: Запланируйте 4–8 недель на полный пакет документов. В случае наследования или неясных строительных документов также можно планировать 12 недель.

Вопросы? Оценка, продажа, Lukinski

Стефан М. Цзая (Лукинский)

Вы все еще имеете вопросы по оценке или продаже? Бесплатная оценка стоимости, рекомендации агента и, возможно, у нас уже есть подходящие покупатели. Напишите мне или позвоните, абсолютно без обязательств.

Свяжитесь с нами

Оценка дома & квартиры – шаг 2

Обширная старинная квартира в Эппендорфе, бунгало в Веллингсбютеле или роскошный одноквартирный дом в Бланкенесе: по опыту собственники обычно устанавливают значительно завышенную цену продажи. Дом любим, и много времени и усилий было вложено. Элегантная внутренняя отделка при продаже недвижимости зачастую не интересует покупателя – повышение цены не принимается.

Покупатели в первую очередь интересуются расположением, техническим состоянием недвижимости и планировкой. Если вы планируете быструю реновацию для повышения стоимости или ремонт с помощью мастеров в Гамбурге или архитекторов из Гамбурга, это может значительно повысить стоимость вашей недвижимости.

Три метода оценки – какой подходит вашей недвижимости в Гамбурге?

Сравнительный метод оценки: Стандарт для квартир и таунхаусов. Гамбург имеет плотные базы сравнения (комитет оценщиков), хорошо работает в однородных кварталах, таких как Эймсбюттель или Винтерхуде.
Метод сравнительной стоимости: Для отдельно стоящих частных домов и вилл в премиальных районах (Бланкенезе, Отмаршцен, Ньенштедтен) – то есть там, где объекты сравнения редки.
Доходный метод оценки: Обязателен для многоквартирных домов и объектов доходного недвижимого имущества – оценка через арендные доходы, издержки эксплуатации и земельный доход (в Гамбурге в настоящее время между 2,0 и 3,5 процентами в зависимости от локации).

Факторы, влияющие на стоимость в Гамбурге

Микрорайон: вид на реку Эльбу, вид на Алстер, парковая местность – возможны надбавки от 15 до 40 процентов
Транспортная доступность: близость к метро и С-железной дороге, подключение к A1/A7
Класс здания & охрана памятников (в особенности в Ротербауме, Харвестехуде)
Энергетическое состояние (стандарт KfW, тип отопления – по GEG все больше становится важным с точки зрения цены)
Земельный коэффициент участка (Гамбург публикует его каждые два года)
Современное состояние ванной комнаты, кухни, электрики, отопления

Читайте здесь самое важное об оценке в Гамбурге:

Шаг 2b: Налоги, комиссия & дополнительные расходы

Перед тем как размещать объявление: уточните налоговую ситуацию. При росте стоимости недвижимости в Гамбурге за последние годы преждевременная продажа может быстро привести к шестизначным налоговым обязательствам.

Спекуляционный налог при продаже в частном порядке

Срок в 10 лет: Кто продает сданную в аренду или пустую недвижимость в течение десяти лет после приобретения, облагает прибыль по личной ставке налога на доход (до 45 процентов плюс социальный налог).
Исключение для собственного использования: Недвижимость, используемая для собственного жилья, не облагается налогом, если она использовалась исключительно для жилищных целей в год продажи и в двух предыдущих календарных годах.
Предел в три объекта: Кто продает более трех объектов недвижимости в течение пяти лет, считается коммерческим дилером земельных участков – тогда дополнительно взимается налог на прибыль, а срок в 10 лет больше не применяется.

Дополнительно: Налог на спекуляции с недвижимостью – расчет, примеры, исключения.

Комиссия риэлтора Гамбург

С момента введения закона о разделении комиссии риэлтора (принцип заказчика при частном покупке) действует следующее: при продаже частному покупателю комиссия обычно делится поровну между покупателем и продавцом. В Гамбурге местной практикой являются 7,14 процента общей комиссии включая НДС (3,57 процента с каждой стороны). При чисто инвестиционных сделках (многоквартирные дома, объекты инвестирования) возможны свободные соглашения – обычно 3 до 4 процентов за счет покупателя.

Дополнительные расходы при продаже (сторона продавца)

Энергетический паспорт: 100–500 евро
Выписка из земельного реестра, межевой план, выписки: 50–150 евро
Удаление залога: 0,2 процента от суммы залога (нотариус + земельный регистр)
Фотографии для продажи/домашнее стейджинг: 300–3 000 евро
Ранний выкуп при действующем финансировании: индивидуально, часто несколько процентов от остатка долга
Комиссия риэлтора (долевая): см. выше

Что платит покупатель в Гамбурге?

Налог на приобретение недвижимости Гамбург: 5,5 процента от цены покупки (выше, чем в Баварии с 3,5 процентами, так же как в Северной Рейн-Вестфалии)
Нотариальные и земельные расходы: около 1,5–2,0 процента
Комиссия брокера (долевая): 3,57 процента включая НДС.

Эти дополнительные расходы покупателя в размере около 10 до 11 процентов имеют значение при переговорах: в более сложных микрорайонах покупатели ожидают скидку с цены покупки, чтобы частично компенсировать дополнительные расходы.

Экспозиция, привлечение покупателей & переговоры – шаг 3

Jetzt geht es in die Offensive. Sie haben alle Unterlagen für den Verkauf zusammen, können also hervorragend Ihren Angebotspreis belegen. Dieser ist im Idealfall zusätzlich durch eine fundierte Immobilienbewertung belegt.

Eine kleine Wohnung lässt sich einfach in Immobilienportalen vermarkten – in Hamburg können Sie aber direkt mit 100 bis 250 Antworten rechnen. Welche fünf davon bieten ausreichend finanzielle Sicherheit? Auf Einladungen folgen Besichtigungstermine, einzelne Gespräche, Verhandlungen und später Kaufvertrag und Notartermin.

Покупательские профили в Гамбурге

Hanseatische Familien & Erben: Suchen klassisch in Othmarschen, Nienstedten, Wellingsbüttel, Marienthal. Solvent, langfristig orientiert, oft Eigenkapital-stark.
Tech- & Medien-Manager: HafenCity, Eppendorf, Winterhude. Hohe Liquidität, aber renditeorientiert.
Судостроители & предприниматели: премиум-виллы в Бланкенесе, Фалькенштейне, Ниенштедтене. Предпочтение отдается дискретной продаже (Off-Market).
Иностранные инвесторы (DACH, Скандинавия, Нидерланды): многоквартирные дома в Эймсбюттель, Эппендорф, Алтона-Норт, Святой Георг.
Семейные офисы: инвестиционные портфели от 5 млн евро, акцент на стратегии владельцев.

Срок продажи в Гамбурге – реальная временная шкала

Квартира стандартная (60–90 м²): 6–12 недель продвижения, 4–8 недель до нотариуса
Одноквартирный дом средней локации: 3–6 месяцев в целом
Премиум-вилла (Бланкенесе, Отмаршцен): 6–18 месяцев, часто Off-Market
Многоквартирный дом / объект с рентой: 4–9 месяцев, в зависимости от ситуации с арендой и развития земельной стоимости

Чек-лист: готов к продаже за 90 дней

День 1–14: запросить документы, заказать энергетический паспорт, поручить оценку
День 15–30: налоговая проверка (срок спекуляции, собственное использование), запросить компенсацию за досрочное расторжение
День 31–45: Home Staging, профессиональные фотографии, визуализация планировки, экспозиция
День 46–60: Стратегия продажи (открытый vs. Off-Market), выбор риэлтора, размещение объявлений
День 61–90: Показы, проверка кредитоспособности клиентов, переговоры

Узнайте здесь самое важное:

Продать дом