1) Продажа под давлением времени, плохая подготовка

Расходы и объем продажи недвижимости часто недооцениваются. Часто возникающий в результате этого временной стресс негативно сказывается на цене продажи. Ошибки в подготовке к продаже могут иметь далеко идущие последствия — не только финансовые. В конце концов, покупатель также должен получить финансирование в своем банке на основе предоставленных данных и документов. Недостаточная подготовка может привести к провалу проекта продажи на любой стадии.

Совет: Не оставляйте ничего на волю случая. Уделяйте достаточно времени подготовке продажи вашей недвижимости.

Определите цели и планируйте этапы продажи с видением. Позвольте нашему профессиональном сервису помочь вам в целенаправленной и наиболее эффективной продаже вашей недвижимости.

2) Неправильная оценка покупной цены

Для определения цены предложения всегда используется стоимость недвижимости. Однако личная оценка владельцев часто сильно отличается: продажная цена оценивается слишком высокой или слишком низкой. В обоих случаях возникает финансовая потеря, и, возможно, покупатель не сможет финансировать жилье. Наша оценка, соответствующая рыночным условиям, состоит из различных факторов. При оценке мы учитываем исключительно объекты, которые схожи с вашим. Это касается как типа дома, так и типа квартиры, а также расположения недвижимости и ее оснащения. Определение цены покупки является решающим аспектом при успешной продаже недвижимости.

Совет: Наш метод анализирует проданные объекты в вашем регионе и таким образом определяет реальную и соответствующую рыночным условиям цену продажи. Не теряйте деньги.

Все, что вам нужно знать о оценке, вы найдете здесь:

• Оценка недвижимости

Вопросы? Оценка, продажа, Lukinski

Стефан М. Цзая (Лукинский)

• Свяжитесь с нами

3) Неполные или отсутствующие документы

Сбор и предоставление документов для продажи недвижимости необходим на каждом этапе. Покупатели, органы власти, учреждения и банки требуют документы или выдают их сами. Собирайте все необходимые документы и бумаги как можно раньше. Актуальные выписки из земельного реестра выдает суд, важны также декларации о разделе для жилого комплекса. Полные основные данные об объекте, которые можно получить из проектов строительства, выписок из земельного реестра и схем расположения, запрашивает серьезный покупатель не позднее, чем на просмотре объекта. Если энергетический паспорт или важные документы не будут готовы заранее, потенциальные покупатели могут потерять интерес или продажа может провалиться позже, если, например, банк обнаружит недостающие документы или слишком высокую цену покупки.

Совет: Если вы хотите, мы можем помочь вам собрать многие из требуемых документов.

Список важнейших документов для продажи дома и продажи квартиры:

1. Планы этажей
2. Схема расположения
3. Выписка из земельного реестра
4. Документ о пожарной страховке
5. Обзор дополнительных расходов
6. Перечень всех ремонтных работ
7. Фотографии
8. Текущий энергетический паспорт
9. Указание площади жилого помещения
10. Существующие договоры аренды
11. При наличии нескольких собственников указание долей в собственности
12. Детальное описание объекта

Больше информации о важных документах здесь:

• Документы для продажи

4) Недостаточно представленная недвижимость

Недвижимость сегодня продается в интернете — будь то развод, разлука или наследство. Потенциальные покупатели ищут подходящую недвижимость в социальных сетях и онлайн-базах данных интернета. Оптимально и соответствующим образом представьте свою недвижимость целевой аудитории.

Совет: До времени показа объекта и уже до первого фотосъемочного дня недвижимость должна быть ухоженной и жилой.

Не упустите из виду, что вашу недвижимость необходимо привести в идеальное состояние как внутри, так и снаружи.

• Не откладывайте ремонтные работы и восстановление дольше.
• Уберите мусор и создайте четкое впечатление.
• Обеспечьте чистоту и уютную, привлекательную атмосферу.

Так называемое «Home Staging» оправдывает себя. Для этого недвижимость готовится таким образом, чтобы потенциальные покупатели чувствовали себя как дома и влюблялись в объект. Мы с радостью дадим вам советы. Некоторые советы по Home Staging:

• Уберите личные вещи до дня показа
• Улучшите визуально и эмоционально недвижимость

5) Фото: естественный свет, пространство и разнообразие

Но самый важный фактор — это фотографии, особенно для продажи недвижимости и экспозиции. Покупатель, конечно, хочет увидеть как можно больше объекта, чтобы понять, подходит ли он ему.

Чтобы сделать отличные фотографии вашей недвижимости, есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание: сначала помещения должны быть убраны и чистыми. Кроме того, фотографии обязательно нужно делать при дневном свете, чтобы можно было хорошо рассмотреть помещения и оценить, сколько естественного света в них попадает.

Самый красивый уголок — это, может быть, крыша, открытая кухня или, возможно, балкон с видом. Ваше главное изображение должно быть наиболее информативным и отражать лучшее, что есть в недвижимости. Фотографии всех помещений, а также, если они есть, сада, балкона, террасы, вид снаружи и, особенно, план этажа ни в коем случае не должны отсутствовать.

Советы по фотографированию:

• Помещения должны быть чистыми и убраными
• Дневной свет (подчеркивает светлые помещения)
• Первое изображение должно быть лучшим снимком
• Покрыть все комнаты и площади
• План этажа

На что обратить внимание при составлении описания, вы узнаете здесь:

• Создание описания

6) Плохо подготовленный показ объекта

Покупатели задают важные вопросы во время показа. Им нужно время, чтобы освоиться в объекте и его окружении. При наличии строительных вопросов ожидается компетентный и профессиональный ответ. При продаже недвижимости задают подробные вопросы относительно долевой собственности, поскольку эти доли приобретаются вместе с недвижимостью.

Совет: Мы поможем вам подготовиться к возможным вопросам во время показа. Уже на этапе отбора покупателей мы проводим предварительный отбор, чтобы не тратить время и усилия впустую.

Мы берём на себя проведение переговоров по продаже недвижимости. С продажей недвижимости мы успешно справляемся благодаря многолетнему опыту. Как риэлторы мы остаёмся объективными и не под давлением принимаем решения.

• Советы по организации показа

Итог: Как избежать ошибок & рисков?

Если вы хотите продать недвижимость и избежать этих подводных камней с самого начала, сразу обращайтесь в агентство недвижимости. Риэлторы — это специалисты с экспертизой, которые не только обладают многолетним опытом, но и имеют необходимые знания и навыки.

Благодаря услугам риэлтора вы исключите длительные переговоры и отказывающихся покупателей, чтобы как можно скорее оформить договор купли-продажи и приступить к передаче недвижимости.

Вопросы? Оценка, продажа, Lukinski

Степан М. Цзая (Люкінський)У вас остались вопросы по оценке или продаже? Бесплатная оценка стоимости, рекомендации агента и, возможно, мы уже сейчас найдем правильных покупателей. Напишите мне или позвоните, абсолютно без обязательств.

• Свяжитесь с нами

Почему из Холливудленд стало Холливуд?

Изначально известный как «Холливудленд», этот знак был установлен хитрым инвестором в недвижимость, чтобы привлечь обеспеченных покупателей в новую застроенную жилую зону. История подъема, падения и возрождения — и урок по брендингу локации, от которого инвесторы до сих пор могут извлечь выгоду.

Полная версия этой истории также опубликована на Immobilien-Erfahrung.de. Для исторических фактов стоит посетить статью Википедии о знаке Холливуда. Теперь же перейдем к истории инвестора за кулисами самого известного символа Калифорнии.

План инвестора в недвижимости Харри Чандлера

В начале двадцатых годов прошлого века знак «Холливуд» был установлен недвижимым инвестором и издателем газеты Харри Чандлером — как центральный элемент агрессивной рекламной кампании его строительного проекта в Холливудских холмах.

Чандлер видел цель — превратить эту обширную местность в элитный и престижный жилой район — и для этого использовал самое большое рекламное плакат в мире.

В качестве президента и издателя газеты Los Angeles Times он осознал огромный потенциал региона — и использовал своё издание, чтобы самому создать спрос.

Расположение знака «Холливуд» в Лос-Анджелесе

Die geografische Lage einer Immobilie ist der entscheidende Werttreiber — Chandler verstand das schon vor 100 Jahren. Hier die exakte Position des Hollywood Signs:

360°-посмотрите на знак Голливуда

Неповторимый вид на Лос-Анджелес — с этой точки можно понять, почему покупатели Chandlers были готовы платить премиальные цены.

Вид на контур: Лос-Анджелес с высоты

Инвестор: Кто был Харри Чандлер?

Фото: Los Angeles Times | CC BY 4.0

Харри Чандлер был одним из самых влиятельных мужчин Калифорнии — и ярким примером того, как медиа-могущества и развитие недвижимости могут взаимно усиливать друг друга.

Империя Чандлера в кратце

• СМИ: Издатель «Los Angeles Times» — он контролировал самую важную газету региона
• Недвижимость: Владелец более чем 800 000 гектаров земли в Калифорнии и Мексике — крупнейший частный владелец земли в США своего времени
• Инфраструктура: Двигатель расширения порта Лос-Анджелеса, сегодня одного из крупнейших морских портов мира
• Туризм: Спонсор отелей, достопримечательностей и бренда «Лос-Анджелес» как туристического направления
• Политика: Тесно связан с губернаторами, сенаторами и экономической элитой Калифорнии

Стратегия Чандлера была гениальной: он покупал землю по низкой цене на окраине города, использовал свою газету для продвижения региона, лоббировал инфраструктуру (вода, дороги, порт) — и продавал облагодатствованную землю с огромной прибылью. Модель, которая сегодня известна под такими терминами, как «Value-Add-Development» и «Place-Branding» и описана в каждой инвесторской библии.

«Hollywoodland» – амбициозный проект Чандлера

Hollywoodland war Chandlers ehrgeizigstes Wohnprojekt — eine geplante Luxus-Subdivision für die wohlhabendste Käuferschicht der USA. Он купил большие участки земли в Холливудских холмах и разработал план создания премиального жилого района для знаменитостей и промышленных лидеров.

„Hollywoodland — the Subdivision Beautiful.» (Original-Werbeslogan)

Die Investoren-Lehren aus Chandlers Strategie

Was kann ein heutiger Immobilien-Investor aus Hollywoodland lernen? Eine ganze Menge:

1. Брендинг места создаёт ценность: Привлекательное название + визуальная идентичность могут удвоить цену за квадратный метр
2. Внимание — это капитал: Знак был уникальным вложением с рекламным эффектом, длившимся десятилетия — сегодня бы назвали это «постоянным контентом»
3. Вертикальная интеграция: Кто связывает СМИ, политику и недвижимость, выигрывает — Chandler использовал свою газету как маркетинговую машину
4. Целевая аудитория: Голливуд был с самого начала предназначен для топ-зарабатывающих — не для «всех»
5. Лоббирование инфраструктуры: Кто борется за дороги, воду и коммунальные услуги, создает ценность для своего собственного региона
6. Продавайте образ жизни, а не квадратные метры: Покупатели приобретали «шарм», а не просто земельные участки
7. Офф-марткет-развитие: Кто владеет участком до того, как история будет рассказана, делает самый большой выигрыш

Совет по инвестициям: кусочки в Бел-Эйре

Кстати: кто сегодня ищет одно из редких незастроенных премиальных участков в районе Голливудских холмов, должен посмотреть это — Купить землю в Бел-Эйре, 1.500 м², южный склон, офф-марткет. Именно такой актив сегодня бы купил Чандлер.

Буквы высотой 15 метров и 4000 лампочек

Гигантские буквы были установлены на холме Монт-Ли и были видны на большом расстоянии. Первоначальный символ Голливуда состоял из тринадцати букв высотой по 15 метров (общая длина около 137 метров), образующих надпись «Hollywoodland». Освещение осуществлялось приблизительно 4000 лампочками, которые ночью сияли, как маяк над городом — техническое достижение того времени.

• Высота букв: 15 метров (около 50 футов)
• Общая длина: около 137 метров
• Количество лампочек: около 4000
• Планируемый срок службы: 18 месяцев (сегодня стоит более ста лет)
• Стоимость строительства в то время: около 21 000 долларов США (сегодня с учетом инфляции около 350 000 долларов США)
• Рекламный эффект сегодня: бесценен — более 10 миллионов упоминаний в год в мировых СМИ

Чандлер был хитрым бизнесменом и знал: знак Голливуда привлечет не только покупателей, но и станет символом роскоши и успеха. Обещание бренда, созданное из стали и света.

Успешная рекламная стратегия Чандлера

Die Strategie funktionierte. Hollywoodland wurde zur begehrten Adresse für Schauspieler, Regisseure und Produzenten — Charlie Chaplin, Mary Pickford, Humphrey Bogart und Bela Lugosi gehörten zu den frühen Bewohnern. Das Zeichen wurde zum globalen Symbol für die Verbindung aus Glamour und Lebensstil.

So sehen die Hollywood Hills und das benachbarte Beverly Hills heute aus — durchschnittliche Mieten liegen schnell bei 10.000 USD pro Monat aufwärts, Top-Villen erreichen sechsstellige Monatsmieten:

Hollywoodland damals vs. Hollywood Hills heute

Падение Hollywoodland

Der Erfolg hielt jedoch nicht lange an. Über mehrere Jahrzehnte verlor das Gebiet an Attraktivität, das Schild verfiel. Die Gründe sind ein Lehrstück für jeden Projektentwickler.

Изменения в киноиндустрии: смещение соседства

Mit dem Aufschwung der Filmindustrie konzentrierten sich die Studios zunehmend auf den Hollywood Boulevard, Culver City und Burbank — nicht auf die abgelegenen Hills. Hollywoodland verlor seine Funktion als „Adresse der Filmschaffenden“

Продать квартиру с арендатором: на что стоит обратить внимание

Продажа сдаваемой в аренду квартиры значительно сложнее, чем продажа свободной недвижимости. От защиты от расторжения договора по § 566 Гражданского кодекса Германии до преимущественного права покупателя арендатора (§ 577 Гражданского кодекса Германии) и до сроков блокировки для расторжения по причине собственного использования (§ 577a Гражданского кодекса Германии) существует множество юридических препятствий. Кроме того: круг покупателей сужается – собственники для себя исключаются, инвесторы становятся основной целевой группой. Рассмотрим самые важные моменты подробнее.

Защита от расторжения договора: продажа не прерывает аренду (§ 566 Гражданского кодекса Германии)

Продажа квартиры не приводит к прекращению арендного договора. Основной принцип «продажа не прерывает аренду» закреплен в § 566 Гражданского кодекса Германии: новый собственник вступает во все права и обязанности существующего арендного договора. Арендная плата, сроки расторжения, положения о косметических ремонтах, соглашения о модернизации – всё остаётся неизменным. Арендатор сохраняет право на беспрепятственное владение квартирой, пока выполняет свои договорные обязательства.

Практически это означает следующее: даже если арендная плата в течение нескольких лет была ниже рыночного уровня, новый собственник не может просто изменить договор. Повышение арендной платы возможно только в рамках лимита (15–20 процентов за три года) и местной рыночной арендной платы. Именно этот момент приводит к значительным скидкам на объекты, которые сдаются в аренду по значительно заниженной цене.

Главное в кратце:

• § 566 BGB: покупка не прекращает аренду
• Покупатель принимает на себя договор аренды включая все условия
• Залог также переходит к покупателю (§ 566a BGB)
• Повышение арендной платы возможно только в рамках закона
• Продавец отвечает за задолженность по аренде до момента передачи

Право преимущественного выкупа арендатора (§ 577 BGB)

Если многоквартирный дом впервые делится на отдельные квартиры и продается третьим лицам, арендатор имеет законное право преимущественного выкупа. Этот механизм защиты направлен на предотвращение выселения арендаторов в результате приватизации и продажи. Важно: право преимущественного выкупа действует только при первом продаже после раздела – не при каждом последующем перепродаже.

Так работает право преимущественного выкупа на практике:

• Продавец должен письменно информировать арендатора о содержании договора купли-продажи
• Арендатор имеет два месяца на осуществление права преимущественного выкупа
• Осуществление должно быть оформлено нотариально
• Арендатор вступает в договор на тех же условиях, что и третье лицо
• Исключение: продажа родственникам или членам домохозяйства – в этом случае право преимущественного выкупа не распространяется

Какие еще нюансы необходимо учитывать при разделе многоквартирного дома, вы узнаете здесь: Продажа квартир по отдельности.

Запрет на расторжение договора после преобразования (ст. 577а ГК)

Часто недооцененный момент: если квартира в аренде преобразуется в собственность и продается, новый собственник подвергается ограничению на расторжение договора по собственному требованию и по причине реализации имущества. В течение этого периода покупатель не может расторгнуть договор с арендатором по причине собственного использования.

Обзор сроков ограничения:

• Обязательный минимальный срок защиты по всей стране: 3 года с момента перехода права собственности
• В напряженных на рынке жилья (по законодательству региона): до 10 лет
• Относится к большим городам, таким как Мюнхен, Берлин, Гамбург, Кельн, Франкфурт
• Срок начинается с внесения нового собственника в земельный реестр

Для инвесторов это нейтрально или положительно – они в любом случае хотят сдавать в аренду. Для покупателей, которые планируют сами жить в квартире, эта блокировка может стать решающим фактором и фактически исключает эту группу покупателей.

Договор о расторжении аренды: дорогой, но чистый способ

Если вы хотите продать квартиру свободной, чтобы получить более высокую цену для собственного использования, договор о расторжении аренды часто является единственным юридически безопасным способом. Арендатор добровольно отказывается от своих прав на аренду в обмен на компенсацию и выезжает в согласованное время.

Рыночные размеры компенсации:

• Стандарт: 6 до 12 чистых холодных арендных платежей
• В напряженных рынках: 12 до 24 чистых холодных арендных платежей
• Приблизительный размер компенсации: 10 000 € до 50 000 €, в премиальных локациях может быть значительно больше
• Правило: компенсация должна быть ниже разницы между ценой при аренде и продаже без арендатора

Пример расчета: Плоский в Мюнхене с холодным арендной платой в размере 1 200 € при сдаче в аренду приносит 480 000 €, при свободе — 620 000 €. Разница: 140 000 €. Выплата в размере 30 000–50 000 € здесь экономически обоснована, так как чистая прибыль остается в размере 90 000–110 000 €.

Право на осмотр у арендодателя

Независимо от того, мансардная квартира или микроапартамент — если вы хотите продать свою квартиру, вы можете проводить показы. Однако право на осмотр четко ограничено. Арендодатель должен уважать личную жизнь арендатора, заранее объявлять о дате (обычно: минимум 3–4 дня до показа) и указывать цель.

Что судебная практика считает разумным:

• Максимум один показ в неделю
• Рабочие дни с 10 до 19 часов, в субботу ограниченно
• Срок уведомления: минимум 24 часа, лучше 3–7 дней
• Продолжительность показа: максимум 30–45 минут на один визит
• Общие показы с несколькими заинтересованными лицами разрешены, но не обязательны

Совет из практики: Предложите арендатору небольшую компенсацию расходов (например, 50–100 € за визит) или единовременную компенсацию. Это значительно сокращает конфликты и гарантирует вам сотрудничество при согласовании визита.

Самостоятельный пользователь: Расторжение договора по собственному требованию

Условия эффективного расторжения договора по собственному требованию

Если арендодатель нуждается в квартире для себя или близких родственников, возможно расторжение договора по собственному требованию – но только при строгих условиях. Общее утверждение недостаточно; потребность должна быть конкретной и обоснованной.

Кто считается «близкими родственниками»:

• Супруги, зарегистрированные партнеры, дети, родители
• Братья и сестры, дедушка и бабушка, внуки
• Зять и невестка (в определенных обстоятельствах)
• Помощники по уходу за членами семьи в доме

Сроки расторжения договора по собственному требованию

Правовые сроки уведомления зависят от срока аренды:

• Срок аренды до 5 лет: 3 месяца уведомления
• Срок аренды от 5 до 8 лет: 6 месяцев
• Срок аренды более 8 лет: 9 месяцев
• При приватизации: дополнительно 3–10 лет блокировки (§ 577a BGB)

Клауза о тяжелых обстоятельствах и риски

Арендатор может подать возражение в соответствии с § 574 BGB, если расторжение договора представляет для него особую тяжелую ситуацию — например, при преклонном возрасте, тяжелой болезни, беременности или отсутствии альтернативного жилья. Кроме того, следует быть осторожным: если заявленная необходимость собственного проживания не будет реализована позже («поддельная необходимость собственного проживания»), могут возникнуть требования о возмещении ущерба в размере от пяти до шести цифр.

Требования для действительной канибализации по собственной необходимости в кратком обзоре:

• Обоснованное и конкретное интересы арендодателя
• Использование собственности для себя или близких родственников
• Письменное обоснование с указанием имени и причины необходимости
• Соблюдение юридических сроков уведомления
• Учет ожидания после реорганизации
• Фактическая реализация после выезда обязательна

Арендуемое vs. неарендованное: Прямое сравнение

Решение «продать с арендуемым или продать без арендатора» имеет значительные финансовые последствия. Вот прямое сравнение наиболее важных факторов:

Инвесторы как целевая аудитория: Как думают инвесторы

Оценка через мультипликатор аренды

В то время как самостоятельные пользователи покупают эмоционально и используют сравнительные цены в качестве ориентира, инвесторы оценивают недвижимость исключительно расчетным способом через мультипликатор аренды (также: коэффициент). Формула: Цена покупки ÷ годовая чистая арендная плата = коэффициент.

Рыночные факторы в зависимости от расположения:

• А-районы (Мюнхен, центр Гамбурга): коэффициент 30–45
• B-регионы (Дюссельдорф, Стутгард, Кельн): коэффициент 22–32
• C-регионы (средние города): фактор 16–24
• D-Lagen (Mittelstädte): Фактор 12–18

Расчётный пример: Квартира с холодной арендной платой в размере 1 000 € (12 000 € в год) в Мюнхене при коэффициенте 35 имеет售价 420 000 €, а в Лейпциге при коэффициенте 22 всего 264 000 €. Кто сдает квартиру субаренду, должен перед продажей проверить, возможна ли юридически безопасное повышение арендной платы — каждый дополнительный евро арендной платы в месяц увеличивает售价 на коэффициент × 12.

Welche Investorentypen kommen in Frage?

• Частный инвестор: Ищет 1–3 объекта для пенсионного обеспечения, ориентированные на факторы
• Специалист по управлению активами / семейный офис: Покупает портфели, следит за денежным потоком и качеством расположения
• Инвестор в методе «ремонт и продажа»: Ищет объекты с потенциалом роста стоимости, часто с истекающими договорами аренды
• Институциональные инвесторы: Релевантны только при определенном размере портфеля, высокие требования к доходности

Steuerliche Aspekte beim Verkauf

Спекуляционный налог (§ 23 НК)

Если квартира, сданная в аренду, продается в течение 10 лет после приобретения, на прибыль взимается спекуляционный налог в размере вашего личного налога на доход (до 45 % плюс социальный налог). Срок начинается с даты нотариального договора купли-продажи – не с передачи или внесения в реестр земельных участков.

Важные моменты относительно срока спекуляции:

• 10-летний срок владения для сдаваемых в аренду объектов</li
  ]]> https://lukinski.ru/%d0%bf%d0%b5%d1%80%d0%b2%d1%8b%d0%b9-%d0%bf%d0%be%d1%80%d1%82%d0%b0%d0%bb-%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d1%81-%d0%b2%d0%b8%d1%80%d1%82%d1%83%d0%b0%d0%bb/ Fri, 19 Mar 2021 17:17:41 +0000 https://lukinski.de/%d0%bf%d0%b5%d1%80%d0%b2%d1%8b%d0%b9-%d0%bf%d0%be%d1%80%d1%82%d0%b0%d0%bb-%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d1%81-%d0%b2%d0%b8%d1%80%d1%82%d1%83%d0%b0%d0%bb/ Портал недвижимости с виртуальным агентом — В Израиле первый портал недвижимости использует виртуальный аватар (цифровой человек) для представления домов и квартир. Новый инструмент для агентств недвижимости и порталов в маркетинге недвижимости и особенно в обращении к молодым, очень цифровым целевым группам. Инновации в маркетинге, взгляд на проект и несколько других интересных аспектов в сфере недвижимости, например, 3D-печать для домов. Недвижимость, маркетинг, технологии.

  Виртуальный агент по недвижимости: недвижимость 4.0

  Если вы спросите архитекторов, строителей и других людей в сфере недвижимости, что их вдохновляет, то обычно это будущее. Будущее — это изменение реальности, которое всегда несет в себе различные аспекты.

  В то время как мир недвижимости менялся с годами, здания становились более современными, требовали меньше энергии, создавали различные городские пейзажи, презентация объектов недвижимости часто оставалась на месте, в классической экспозиции недвижимости.

  Архитектура будущего: один пример из Берлина

  Если говорить об архитектуре, то такие архитектурные бюро, как Graft в Берлине, показывают, как можно проектировать современные здания для городов, ориентированных на будущее. Городское развитие, которое больше не выражается в типичных, скучных фасадах, а в элементах, формах и материалах, которые привносят совершенно новые визуальные точки в городскую архитектуру.

  Если посмотреть на виллы, построенные архитекторами в Берлине, например, в Грюневальде, то можно увидеть эту уникальную архитектуру с высоты сотен метров. А также «Вилла М», куб из керамических плиток, каждая из которых уникальна. Снаружи вся архитектура напоминает гигантский эрратический блок. Настоящий единственный в своем роде, как и внешний керамический корпус. Во всем Берлине Грюневальд — уникальный объект. Такие первопроходцы нужны для того, чтобы возникали новые идеи.

  Но пионеры есть не только в архитектуре. В настоящее время существует также первый портал недвижимости, с виртуальным аватаром «Элла» для презентации.

  Изменение в презентации: виртуальная экспозиция

  Что если бы вы могли представить каждый объект недвижимости в умеренном виде без дополнительного посещения сайта? Будет возможно в 2021 году!

  Цифровые аватары представляют недвижимость

  Во-первых, что такое цифровой аватар? Цифровизация набирает обороты. В архитектуре, как описано выше, в технологии строительства, а также в презентации. Поэтому виртуальные, цифровые люди берут на себя функции презентации и модерации.

  Особенно для надрегиональных агентств недвижимости, которые имеют недвижимость не только в своем регионе, но и в других городах, федеральных землях или даже странах, презентация недвижимости требует относительно больших усилий. Поездки должны быть организованы не только для самого агента, но и для потенциального покупателя.

  С помощью этой новой технологии весь сложный процесс можно пропустить, недвижимость будет представлена цифровым аватаром.

  • Модельное агентство: Элла (VR)

  Пример: Портал недвижимости с цифровой презентацией

  Картинки говорят больше, чем тысяча слов, поэтому вот небольшое видео:

  Источник: GetKey

  Здесь, впервые в мире, виртуальный аватар представляет недвижимость. Абсолютно высочайшая производительность! Здесь технологии сочетаются с одним из крупнейших секторов экономики на нашей планете — индустрией недвижимости.

  Программный код и CGI-дизайн: превращение идей в реальность

  Цифровые аватары анимированы из программного кода, частично обработаны с помощью CGI-дизайна. Так идеи превращаются в виртуальных людей, которые могут путешествовать по местам, разговаривать на темы и многое другое.

  Фактически это означает, что мы находимся только в начале пути в сфере недвижимости.

  XXL фабрики по производству сборных конструкций и 3D-принтеры

  Фабрики XXL — Сегодня создаются первые фабрики, которые разрабатывают целые сборные части для высотных зданий, для целых жилых комплексов, а не только отдельные сборные дома.

  3D-принтеры — 3D-принтеры сегодня формируют дома так, что строительные материалы больше не нужно покупать за большие деньги, все легко и быстро получается из 3D-принтера. Вот короткое видео, демонстрирующее, как 3D-принтер строит дом за очень короткое время.

  Подобно тому, как меняются строительные компании, застройщики и строительная отрасль, маркетинг недвижимости также изменится в ходе цифровизации.

  Презентация дома и квартиры с помощью видеороликов: Надрегиональный

  До сих пор экспозиции по недвижимости предпочитали почти все. Ни одна из промежуточных технологий презентации не стала действительно популярной, например, туры по домам 360°. Почему? Не хватает человеческого компонента, кого-то, кто бы провел по территории.

  Конечно, как агент по недвижимости, вы могли бы покрыть презентацию видеороликом, чтобы потенциальные покупатели могли увидеть недвижимость до визита (только по фотографиям). Но у этого есть два недостатка. Либо вы должны представить его сами, что означает присутствие на месте, либо кто-то другой должен сделать это и передать тот же дух, то же ноу-хау, что и агент по недвижимости. Еще один недостаток — язык. Вы знаете израильтян? Испанский? Французский?

  Одним словом, презентация недвижимости имеет различные факторы, от местоположения до языков. Поэтому, как только недвижимость больше не предназначена для региональной аудитории, а для национальной или международной аудитории, усилия по презентации возрастают.

  Привлечение новых целевых групп: Маркетинговый инструмент для брокеров / порталов

  Как и экономика в целом, сфера недвижимости зависит от спроса и предложения. Новое поколение будущих владельцев недвижимости, приобретенной или полученной по наследству, выросло вместе с Интернетом. Они перепрыгивают на других перевозчиков (спусковой фактор).

  Именно поэтому необходимы новые концепции, в том числе и в маркетинге недвижимости. С одной стороны, при маркетинге кондоминиумов, которые продаются индивидуально частным лицам, например, через порталы недвижимости, а с другой стороны, при продаже элитной недвижимости, которую сложнее продать через плохо подготовленную экспозицию недвижимости.

  Если вы также хотите продемонстрировать инновации, вам не обойтись без новых маркетинговых стратегий. Билл Гейтс (основатель Microsoft) вначале дал интернету всего несколько лет. Сегодня, более 20 лет спустя, многие агенты по недвижимости, брокерские конторы и порталы по недвижимости продвигаются через социальные сети, такие как Facebook и Instagram(Социальный маркетинг [внешний]).

  Стратегия: Охват поколения Z

  Сейчас в Израиле запущен новый проект, который еще никогда не был известен в мире. Здесь представлена недвижимость «Элла», которую уже можно увидеть в примере видео выше.

  Источник: GetKey

  Использование языка в технологиях — введение цифровых людей в рекламные ролики, вдохновение в них эмоций, действительно сложная работа. Следующим шагом была интеграция языка, чтобы Элла стала мультилингвистическим талантом. Как видно из примера видео (выше), например, на иврите. Таким образом, на веб-сайте обращаются к израильским клиентам.

  ]]> https://lukinski.ru/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d0%b3%d0%be%d0%b4-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d1%8b-%d0%b4%d0%be/ Fri, 12 Mar 2021 16:58:36 +0000 https://lukinski.de/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d0%b3%d0%be%d0%b4-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d1%8b-%d0%b4%d0%be/ Продажа кондоминиумов в качестве застройщика, домов в новых комплексах или даже крупных проектов нового строительства в центре таких мегаполисов, как Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Дюссельдорф, Франкфурт и другие города Германии. Где сегодня можно размещать объявления и продавать недвижимость? Серьезная и обоснованная оценка для цены предложения, последующая цена продажи, которую необходимо достичь, документы и бумаги, которые необходимо получить заранее, маркетинг активный или вне рынка, консультации по строительному праву и договорам купли-продажи, при продаже недвижимости легко допустить ошибки, особенно ошибки при продаже больших объектов. Здесь вы найдете все индивидуальные справочники по земельным участкам, квартирам, домам и многоквартирным домам.

  Продавать кондоминиумы

  Начнем с продажи квартиры.

  При наличии всех типов и стилей жилья строительные компании и застройщики могут проявить творческий подход. Вы придали старому зданию совершенно новую функцию? Например, гараж, который вы переоборудовали в шикарные кондоминиумы. Вместо тысяч квадратных метров площади теперь у вас есть 54 шикарных кондоминиума, которые планируются или уже строятся. Следующий шаг: маркетинг подразделений.

  Максимизация прибыли для каждого подразделения ETW

  Независимо от того, насколько креативной была ваша работа в качестве застройщика, хорошие идеи можно продвигать на рынке не хуже, если использовать правильные концепции! Конечно, чем лучше местоположение, тем «легче» продажа. При 54 единицах ETW, например, +7 000 евро дополнительной прибыли на единицу быстро сыграют свою роль, если вам удастся увеличить спрос. Классическая экономика бизнеса: больше спрос, меньше предложение, выше цены. В примере расчета 54 x 7 000 евро дополнительно.

  Именно поэтому опытные строительные компании и застройщики работают с агентами по недвижимости. Вопрос только в том, с каким агентом по недвижимости?

  Как связаться с потенциальными покупателями?

  Это не только работа в наших бесплатных руководствах, которые можно увидеть прямо здесь, на тему покупки квартиры или даже продажи квартиры. Это начальные, относительно поверхностные/простые руководства или объяснения для тех, кто покупает свою первую недвижимость. Но все гораздо, гораздо глубже.

  Мы информируем наших читателей о налогах, финансах и многом другом. Не только неопровержимые факты, то есть юридические вопросы и законы, но и новости и нововведения, например, новый закон о брокерской деятельности, который вступил в силу в Германии в начале 2021 года. В то же время, новости из США, например, о налогах в США при покупке, а также налоговые льготы в США. Как и в Германии. В центре нашего внимания: Германия и США. Так мы достигаем платежеспособных людей, действительно заинтересованных в покупке.

  Стратегия: Репутация и качество вместо «рекламы

  Таким образом, мы обращаемся к будущим покупателям задолго до того, как они позвонят по конкретному объявлению о продаже недвижимости! Благодаря этой хорошей репутации (имиджу бренда) нашего портала недвижимости, мы создаем совершенно иной имидж бренда, чем конкуренты. Мы помогали снова и снова, бесплатно. Кого вспомнят наши посетители, когда захотят купить квартиру или дом?

  Вместо того чтобы размещать рекламу, как многие другие, мы имеем собственное сообщество, говоря языком агентства: «Качественный, органический трафик».

  Мы завоевываем дополнительную репутацию благодаря нашей элитной недвижимости. Все должно быть здесь! Когда цена за квадратный метр составляет уже не 1000 евро, а 10 000 или 20 000 евро. Такую роскошную недвижимость можно найти и по всей Германии, например, в Берлине-Грюневальде, а также в Дюссельдорфе, Мюнхене и Гамбурге-Оттенсене.

  Посмотрите на пример того, как мы пишем бесплатные, простые руководства для наших посетителей. Вы не просто читаете это одно руководство, а просматриваете отдельные темы и статьи шаг за шагом, день за днем. Так мы создаем нашу репутацию, узнаваемость бренда, чтобы мы могли найти для вас солидных и платежеспособных покупателей.

  • Купить квартиры
  • Продавать квартиры

  Сейчас мы охватываем более 255 000 человек в год, а текущий прирост составляет 7,61% в месяц. Хорошая инвестиция.

  У вас есть вопросы? Свяжитесь с нашими контактными лицами прямо сейчас:

  • Связаться с

  

  Типы жилья:

  • Квартира в старом здании
  • Плоский
  • Чердачная квартира
  • Квартира для бабушки
  • Плоский
  • Лофт
  • Мезонет
  • Пентхаус
  • Подвальная квартира
  • Квартира с террасой

  Продажа домов

  Строительные компании также имеют большую свободу действий при реализации различных типов домов.

  Вы хотите продать несколько домов? Как вы уже видели на примере кондоминиумов, мы не просто даем объявления о продаже недвижимости. Мы даем нашим посетителям всестороннее представление о покупке недвижимости, аренде недвижимости, продаже недвижимости и недвижимости как инвестиции.

  Типы покупателей и целевые группы

  Рынок продажи домов так же широк, как и в любом другом секторе недвижимости. От простого арендатора, который, возможно, останется здесь на несколько лет, до семьи, которая, возможно, проведет здесь всю свою жизнь, до инвестора, который хочет сдать в аренду один или несколько домов.

  Поиск недвижимости начинается в Google

  Большинство людей, ищущих сегодня недвижимость, начинают свой поиск в Google. В частности, в Германии число пользователей чрезвычайно велико.

  Доля рынка Google здесь составляет более 90%.

  Вы уже знали об этом? Это означает, что почти каждый пользователь Интернета начинает свой поиск с Google. Лишь небольшая часть ищет контент в таких сетях, как T-Online, GMX или альтернативных поисковых системах, таких как Duck Duck Gogo, Bing или Yahoo. Поэтому сегодня агенты по недвижимости должны уметь делать больше, чем просто продавать недвижимость. В наше время маркетинг является важным аспектом, одной экспозиции уже недостаточно.

  Именно поэтому мы создали «Лукински», платформу для застройщиков недвижимости, которая работает прежде всего на одно:

  Репутация у клиентов и покупателей благодаря качеству.

  Для того чтобы привлечь потенциальных покупателей не только в момент поиска недвижимости, но и, возможно, за несколько дней или даже недель до этого, мы пишем множество руководств на тему поиска недвижимости, исследования недвижимости, вплоть до темы налогового структурирования для владельцев недвижимости.

  Почему? Доверие — это все. Особенно когда мы попадаем в сферу вилл и элитной недвижимости. Заранее, вот небольшое представление о том, как выглядят наши простые руководства для начинающих риэлторов:

  • Покупать дома
  • Продажа домов

  Типы домов в списке:

  • Купить дом
  • Ферма
  • Бунгало
  • Двухквартирный дом
  • Отдельно стоящий дом
  • Фахверковый дом
  • Дом отдыха / дом выходного дня
  • Сборный дом
  • Деревянный дом
  • Загородный дом
  • Массивный дом
  • Многоквартирный дом
  • Террасный дом
  • Пляжный домик
  • Вилла
  • Дом с низким энергопотреблением
  • Дом с нулевым энергопотреблением и пассивный дом

  

  Виллы и элитная недвижимость

  Те, кто инвестирует в элитную недвижимость, платят уже не «всего» 2 000 евро за квадратный метр, а 10 000, 20 000 евро или даже больше. Это быстро повышает стоимость недвижимости до 10 миллионов, 20 миллионов или даже 50 миллионов.

  Владельцы такой эксклюзивной недвижимости обычно сами являются очень успешными людьми, которые хотят реализовать свои идеи. Некоторые пользуются возможностью пожить в вилле еще год или два, а затем продать ее, другие продают сразу после начала строительства. Крупные архитектурные бюро, такие как Graft в Берлине, реализуют идеи своих клиентов.

  Активная недвижимость или недвижимость вне рынка

  Теперь наступает большой камень преткновения! Особенно это касается элитной недвижимости и людей, которые, возможно, сами являются выдающимися. Такие объекты нуждаются в особой сети, поэтому они становятся, в специальном термине, внерыночными объектами.

  Каждый хотел бы взглянуть на большую виллу звездного архитектора, может быть, даже сделать несколько фотографий своим мобильным телефоном. Но нужны ли им такие люди для просмотра?

  Именно в этом и заключается наша работа как агентов по продаже элитной недвижимости, потому что в таких особых случаях недвижимость не видна в Интернете. Недвижимость представлена только внутренним инвесторам, поэтому в публичном доступе никогда не будет никаких данных, фотографий или видео.

  В то же время, охват все еще помогает нам находить покупателей на такую роскошную недвижимость. Как было описано, с нашей собственной сетью, которая охватывает четверть миллиона человек, и в качестве дополнительного кикера охвата — наш журнал о недвижимости, с помощью которого мы можем охватить еще (x4) миллиона человек. Таким образом, мы можем косвенно представлять такие особые объекты элитной недвижимости вне рынка. Например, рассказывая об элитной недвижимости в Китцбюэле и дополнительно делая ссылки на наши предложения по продаже недвижимости вне рынка. Заинтересованные лица и покупатели могут связаться с нами как с агентами по недвижимости, и мы заранее проверим их кредитоспособность. Только после этого будет опубликована информация, даже если она будет самой первой.

  Стоит ли мне пользоваться услугами агента по элитной недвижимости Риэлторские услуги очень важны, особенно для состоятельных людей. Потому что время стоит больше, чем деньги.

  Конечно, мы не только информируем наших посетителей в области покупки и продажи кондоминиумов, также покупка и продажа домов, вилл и многоквартирных домов также является большой темой для нас.

  Продавать виллы

  • Купить виллу
  • Продать виллу

  У вас есть вопросы? Свяжитесь с нашими контактными лицами прямо сейчас:

  • Связаться с

  Портал недвижимости: Квартира, дом и многоквартирный дом

  Преимущества — эта небольшая, самая первая брошюра выдается нашим заказчикам проекта нового здания на самом первом этапе. Поскольку вы уже очень подробно разобрались с вопросом «маркетинга», иначе вы не попали бы в этот раздел статьи, мы хотели бы один раз представить вам нашу новую строительную брошюру. Здесь мы в кратчайшей форме описываем наш ассортимент, возможности.

  1. Страница 1 с примером рекламы (вилла)
  2. Факты и цифры: Медиаданные и считывающие устройства
  3. Покупатели стремятся к качеству: Портал о недвижимости
  4. Рейтинг домена: Сравнение с лидером рынка

  Брошюра: страница 1 с примером рекламы (вилла)

  На первой же странице вы найдете образец объявления о продаже недвижимости. Эта вилла в настоящее время строится в Лос-Анджелесе, Беверли-Хиллз, и находится в Lukinski Home. Наш портал недвижимости оптимизирован для всех видов устройств. От смартфонов, старых и новых поколений, до планшетов, ноутбуков, настольных компьютеров и, конечно, 4k-мониторов, которые встроены в каждый современный кондоминиум.

  

  Новое строительство: партнеры по проекту и застройщики

  

  Факты и цифры: Медиаданные и считывающие устройства

  Как уже было замечено в начале:

  255 372 посетителей в год, +7,61 % прироста / месяц

  Только с помощью нашего немецкоязычного сайта мы охватываем более 250 000 человек в год. Это 250 000 потенциальных покупателей и потенциальных покупателей вашей недвижимости. При ежемесячном росте более 7% мы стремимся к тому, чтобы в ближайшие несколько лет число посетителей превысило миллион человек в год. Как вы увидите на следующих слайдах, мы уже имеем 33% органического трафика (количество посетителей) от одного из лидеров рынка в Германии.

  

  Покупатели стремятся к качеству: Портал о недвижимости

  Большинство людей начинают поиск в Google.

  90+% ищут в Google

  Почему мы, портал недвижимости Lukinski, уделяем особое внимание поисковым системам и алгоритмам, таким как Google? Будущее за интернетом — это высказывание, которое на самом деле относится к 2010 году, но сегодня оно так же актуально, как и тогда.

  Кстати говоря, знаете ли вы? На сегодняшний день только около 40% человечества имеет доступ к интернету. Если взглянуть на ситуацию очень просто, то потенциал для роста по-прежнему огромен. Однако речь идет не только о «более бедных» странах, которые все больше получают доступ к интернету, например, через мобильные устройства; к этим «еще не охваченным» группам относятся и пожилые целевые группы.

  Все больше и больше людей отказываются от классической газеты и начинают поиск недвижимости в Интернете.

  

  Рейтинг домена: Сравнение с лидером рынка

  Прямое сравнение с одним из ведущих порталов недвижимости в Германии показывает, что мы уже достигли 33% органического трафика. И это в течение двух лет! В доступной здесь версии нашей «Брошюры: Новостройки», мы не можем назвать этот портал недвижимости, но мы можем показать вам официальную оценку и анализ, который был создан с помощью одного из ведущих программ для поисковой оптимизации (Xovi).

  Как работает сравнение доменов (сайтов)? Программа проверяет все имеющиеся ключевые слова и их размещение в поисковой системе Google. Чем больше ключевых слов, тем лучше ранжирование, тем выше рейтинг домена. Это создает единую стоимость, которую можно легко сравнить с другими доменами.

  Преимущества нашего агентства недвижимости

  Эти показатели являются чрезвычайно сильным аргументом, когда речь заходит о преимуществах нашего агентства недвижимости. В настоящее время мы являемся самым новым порталом недвижимости в Германии. В 2021 году мы (сейчас) достигли 33% органического трафика одного из лидеров рынка. Через несколько дней мы добавим к ним английский и китайский языки, чтобы охватить еще больше инвесторов в недвижимость, как в США, так и в Азии. Почему?

  Германия — самый сильный рынок недвижимости во всей Европе.

  Здесь можно добиться высоких доходов, особенно в таких мегаполисах, как Берлин, Мюнхен и Гамбург. Сильная игровая площадка, для инвесторов в недвижимость.

  Контакт и агент по недвижимости

  У вас есть вопросы? Свяжитесь с нашими контактными лицами прямо сейчас:

  • Связаться с

  

  Эксклюзив! Собственный журнал о недвижимости

  Кроме того, более 1 миллиона человек в год

  Ни одно другое агентство недвижимости или портал недвижимости не предлагает ему такого преимущества. Благодаря нашему журналу о недвижимости мы создали настоящий эталон. Мы сообщаем о новостях на рынке недвижимости, даем советы по покупке квартир, домов и многоквартирных домов, пишем о мебели, стилях дизайна интерьера и брендах, которые необходимо знать владельцам недвижимости. А благодаря нашему журналу о недвижимости мы можем привлечь дополнительный охват более миллиона читателей в год только в немецкоязычных странах.

  • Журнал о недвижимости

  Это означает, что мы также можем работать с очень крупными и эксклюзивными проектами недвижимости, от микрорайонов до высотных зданий, включающих более 100 жилых единиц.

  ]]>