Продажа квартир по отдельности: Раздел многоквартирного дома — процедура и советы

Разделение жилого дома и продажа квартир по отдельности — Продажа жилого дома — сложное мероприятие, требующее хорошей подготовки и исполнения. Поскольку жилой дом состоит из нескольких жильцов, часто возникает вопрос: продавать весь жилой дом или отдельные квартиры? Узнайте здесь, при каких обстоятельствах стоит разделить квартиру и что нужно иметь в виду в отношении защиты от расторжения договора аренды, преимущественного права и т.д.

Продажа многоквартирного дома: полностью или каждой квартиры отдельно?

Когда речь идет о продаже многоквартирного дома, существует несколько способов сделать это. Один из вариантов — продать все здание как единое целое. Другой вариант — разделить здание на отдельные квартиры и продать их по отдельности. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать при принятии решения.

У вас есть два варианта:

1. Продать всю недвижимость
2. Продавать отдельные квартиры

В большинстве случаев владельцы решают продать всю недвижимость.

Преимущества и недостатки полной продажи недвижимости

Если вы решили продать весь многоквартирный дом, то при полной продаже процесс продажи будет гораздо менее сложным. В конце концов, легче найти покупателя на целое здание, чем на несколько отдельных квартир. В то же время полные многоквартирные дома пользуются меньшим спросом, чем отдельные квартиры или односемейные дома, так как многоквартирные дома обычно интересны только для капиталовкладчиков и инвесторов.

Однако продажа всего здания также может принести более низкую цену, поскольку покупатель несет риск принятия на себя потенциальных вакансий и проблем с арендой.

Вот преимущества и недостатки:

• Преимущества: Легкая и быстрая продажа
• Недостатки: Низкая розничная цена

Вот почему стоит разделить жилой дом на части

По сравнению с этим, разделение здания на отдельные квартиры может повысить цену продажи. Поскольку каждая квартира теперь может быть продана отдельно, возможно, будет легче найти покупателя на нее.

Однако недостатком является то, что разделение здания на отдельные квартиры может повлечь за собой дополнительные расходы, такие как возведение перегородок и прокладка отдельных инженерных коммуникаций. Кроме того, необходимо заранее выделить достаточно времени, так как раздел многоквартирного дома должен быть тщательно подготовлен и обработан.

• Преимущества: Повышенная цена покупки и множество заинтересованных сторон
• Недостатки: Затраты средств и времени

Даже если раздел дома на несколько квартир требует больших ресурсов, может быть целесообразно разделить дом на несколько долей собственности. Для того чтобы все прошло гладко, необходимо учесть несколько моментов.

Разделение многоквартирного дома на отдельные квартиры

Для того чтобы разделить многоквартирный дом на отдельные квартиры и продать их по отдельности, необходимо предпринять определенные шаги. Сейчас мы подробно рассмотрим, как это происходит.

Свидетельство о завершении строительства, выданное органом строительного надзора

Если многоквартирный дом разделен на несколько кондоминиумов, создается товарищество собственников кондоминиумов (сокращенно WEG). Важным условием для этого является наличие сертификата автономности в соответствии с Законом о кондоминиумах. Этот сертификат выдается ответственным органом строительного надзора и подтверждает, что отдельные квартиры являются самостоятельными. Это означает, что они имеют отдельный, запираемый вход, собственные потолки и стены, а также собственный туалет.

Эти условия должны быть выполнены, чтобы жилье считалось запертым:

• Отдельный, запираемый доступ
• Собственные потолки и стены
• Собственный туалет

План перегородок, составленный архитектором или инженером

Помимо свидетельства о разделе, вам также необходим план раздела всего здания. Этот план является важной частью декларации о разделе и показывает, как будет разделено здание.

Самая важная информация о плане распределения с первого взгляда:

• Требуется дополнительно
• Показывает разделение здания
• Включает местоположение и размер
• Создание архитектором или инженером

Он должен быть подготовлен компетентным архитектором или инженером и содержать точные размеры и расположение отдельных квартир.

Нотариальное заверение декларации о разделении

После получения свидетельства об отделении и плана раздела можно подготовить декларацию о разделе. В ней указывается, что каждый владелец конвертирует свою собственность в доли совместного владения, соответствующие доле во всем жилом комплексе. Декларация о разделе должна быть нотариально заверена, чтобы иметь юридическую силу.

Запись в земельной книге о долях в совместной собственности

Наконец, вы должны внести запись в земельный кадастр, чтобы закрепить доли в совместной собственности. Обычно это делает нотариус, который составляет акт передачи права собственности и подает заявление на регистрацию в соответствующее управление земельного кадастра.

Как только этот этап будет завершен, вы сможете продать соответствующую квартиру. Но что будет с жильцами после продажи?

Вот что вам нужно иметь в виду: Право преимущественной покупки для арендаторов

Если вы преобразуете многоквартирный дом в отдельные кондоминиумы и продаете их, вы должны помнить, что нынешние жильцы имеют право преимущественной покупки. Это означает, что жильцы имеют возможность приобрести свою прежнюю квартиру на тех же условиях, которые были оговорены в договоре купли-продажи между вами и другим покупателем. Право преимущественной покупки служит для того, чтобы обеспечить жильцам определенную безопасность и гарантировать, что их не выгонят из квартиры без лишних слов.

Однако существует вероятность, что арендатор не воспользуется своим правом преимущественной покупки. В этом случае вы можете продать квартиру другому покупателю, который готов выполнить условия договора купли-продажи.

Защита от увольнения при продаже дома

Кроме того, согласно Гражданскому кодексу Германии (BGB), покупатель связан существующими договорами аренды. Это означает, что жильцы сохраняют свои договоры аренды даже после продажи дома и могут не опасаться, что они будут расторгнуты.

Если вы намерены продать отдельные квартиры в многоквартирном доме, вы должны соблюсти период блокировки с уведомлением не менее трех лет. В течение этого времени новые покупатели не могут просто расторгнуть договор аренды.

Совет: Чтобы избежать возможных конфликтов между покупателями и арендаторами при продаже дома, следует включить в договор купли-продажи обязательные для исполнения положения. Эти положения должны касаться невыполненных требований по арендной плате, выплат эксплуатационных расходов и возврата депозита.

В итоге:

• Покупатель связан существующими договорами аренды
• Расторжение договора с арендаторами после продажи невозможно
• Период блокировки при прекращении действия договора 3 года
• Совет: Зафиксируйте все формальности в договоре купли-продажи

Вывод: продажа многоквартирных квартир по отдельности

Решение о том, продавать ли многоквартирный дом целиком или разделить его на отдельные квартиры, зависит от различных факторов, таких как состояние здания, местоположение и спрос на жилье в данном районе. Если вы решите разделить многоквартирный дом на отдельные квартиры и продать их, вы можете рассчитывать на высокие цены продажи. В то же время необходимо учитывать право жильцов на первый отказ и защиту от увольнения.