Резиденция для отдыха | Lukinski https://lukinski.ru Sun, 02 Aug 2026 10:05:51 +0000 ru-RU hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.8 Продать квартиру с арендатором: права, обязанности и особенности https://lukinski.ru/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d1%8b-%d1%81-%d0%b0%d1%80%d0%b5%d0%bd%d0%b4%d0%b0%d1%82%d0%be%d1%80%d0%be%d0%bc-%d0%bf%d1%80%d0%b0%d0%b2%d0%b0/ Wed, 08 Mar 2023 05:04:50 +0000 https://lukinski.de/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d1%8b-%d1%81-%d0%b0%d1%80%d0%b5%d0%bd%d0%b4%d0%b0%d1%82%d0%be%d1%80%d0%be%d0%bc-%d0%bf%d1%80%d0%b0%d0%b2%d0%b0/ Продать квартиру с арендатором – продажа сдаваемой в аренду собственности может быть прибыльным способом освободить капитал, переинвестировать заблокированный собственный капитал или стратегически перераспределить портфель. Однако процесс сопряжен с рядом особенностей: права арендаторов, блокировки расторжения, преимущественное право покупки и значительно меньший круг покупателей приводят на практике к снижению цен на 20–35 процентов по сравнению с продажей свободной квартиры. Все детали общего процесса вы найдете в нашем Руководстве по продаже недвижимости. В этом статье вы узнаете, какие права у арендаторов, как найти правильного покупателя, какие налоговые ловушки ждут и как добиться рыночно обоснованной цены, несмотря на арендные отношения.

Продать квартиру с арендатором: на что стоит обратить внимание

Продажа сдаваемой в аренду квартиры значительно сложнее, чем продажа свободной недвижимости. От защиты от расторжения договора по § 566 Гражданского кодекса Германии до преимущественного права покупателя арендатора (§ 577 Гражданского кодекса Германии) и до сроков блокировки для расторжения по причине собственного использования (§ 577a Гражданского кодекса Германии) существует множество юридических препятствий. Кроме того: круг покупателей сужается – собственники для себя исключаются, инвесторы становятся основной целевой группой. Рассмотрим самые важные моменты подробнее.

Защита от расторжения договора: продажа не прерывает аренду (§ 566 Гражданского кодекса Германии)

Продажа квартиры не приводит к прекращению арендного договора. Основной принцип «продажа не прерывает аренду» закреплен в § 566 Гражданского кодекса Германии: новый собственник вступает во все права и обязанности существующего арендного договора. Арендная плата, сроки расторжения, положения о косметических ремонтах, соглашения о модернизации – всё остаётся неизменным. Арендатор сохраняет право на беспрепятственное владение квартирой, пока выполняет свои договорные обязательства.

Практически это означает следующее: даже если арендная плата в течение нескольких лет была ниже рыночного уровня, новый собственник не может просто изменить договор. Повышение арендной платы возможно только в рамках лимита (15–20 процентов за три года) и местной рыночной арендной платы. Именно этот момент приводит к значительным скидкам на объекты, которые сдаются в аренду по значительно заниженной цене.

Главное в кратце:

  • § 566 BGB: покупка не прекращает аренду
  • Покупатель принимает на себя договор аренды включая все условия
  • Залог также переходит к покупателю (§ 566a BGB)
  • Повышение арендной платы возможно только в рамках закона
  • Продавец отвечает за задолженность по аренде до момента передачи

Право преимущественного выкупа арендатора (§ 577 BGB)

Если многоквартирный дом впервые делится на отдельные квартиры и продается третьим лицам, арендатор имеет законное право преимущественного выкупа. Этот механизм защиты направлен на предотвращение выселения арендаторов в результате приватизации и продажи. Важно: право преимущественного выкупа действует только при первом продаже после раздела – не при каждом последующем перепродаже.

Так работает право преимущественного выкупа на практике:

  • Продавец должен письменно информировать арендатора о содержании договора купли-продажи
  • Арендатор имеет два месяца на осуществление права преимущественного выкупа
  • Осуществление должно быть оформлено нотариально
  • Арендатор вступает в договор на тех же условиях, что и третье лицо
  • Исключение: продажа родственникам или членам домохозяйства – в этом случае право преимущественного выкупа не распространяется

Какие еще нюансы необходимо учитывать при разделе многоквартирного дома, вы узнаете здесь: Продажа квартир по отдельности.

Запрет на расторжение договора после преобразования (ст. 577а ГК)

Часто недооцененный момент: если квартира в аренде преобразуется в собственность и продается, новый собственник подвергается ограничению на расторжение договора по собственному требованию и по причине реализации имущества. В течение этого периода покупатель не может расторгнуть договор с арендатором по причине собственного использования.

Обзор сроков ограничения:

  • Обязательный минимальный срок защиты по всей стране: 3 года с момента перехода права собственности
  • В напряженных на рынке жилья (по законодательству региона): до 10 лет
  • Относится к большим городам, таким как Мюнхен, Берлин, Гамбург, Кельн, Франкфурт
  • Срок начинается с внесения нового собственника в земельный реестр

Для инвесторов это нейтрально или положительно – они в любом случае хотят сдавать в аренду. Для покупателей, которые планируют сами жить в квартире, эта блокировка может стать решающим фактором и фактически исключает эту группу покупателей.

Договор о расторжении аренды: дорогой, но чистый способ

Если вы хотите продать квартиру свободной, чтобы получить более высокую цену для собственного использования, договор о расторжении аренды часто является единственным юридически безопасным способом. Арендатор добровольно отказывается от своих прав на аренду в обмен на компенсацию и выезжает в согласованное время.

Рыночные размеры компенсации:

  • Стандарт: 6 до 12 чистых холодных арендных платежей
  • В напряженных рынках: 12 до 24 чистых холодных арендных платежей
  • Приблизительный размер компенсации: 10 000 € до 50 000 €, в премиальных локациях может быть значительно больше
  • Правило: компенсация должна быть ниже разницы между ценой при аренде и продаже без арендатора

Пример расчета: Плоский в Мюнхене с холодным арендной платой в размере 1 200 € при сдаче в аренду приносит 480 000 €, при свободе — 620 000 €. Разница: 140 000 €. Выплата в размере 30 000–50 000 € здесь экономически обоснована, так как чистая прибыль остается в размере 90 000–110 000 €.

Право на осмотр у арендодателя

Независимо от того, мансардная квартира или микроапартамент — если вы хотите продать свою квартиру, вы можете проводить показы. Однако право на осмотр четко ограничено. Арендодатель должен уважать личную жизнь арендатора, заранее объявлять о дате (обычно: минимум 3–4 дня до показа) и указывать цель.

Что судебная практика считает разумным:

  • Максимум один показ в неделю
  • Рабочие дни с 10 до 19 часов, в субботу ограниченно
  • Срок уведомления: минимум 24 часа, лучше 3–7 дней
  • Продолжительность показа: максимум 30–45 минут на один визит
  • Общие показы с несколькими заинтересованными лицами разрешены, но не обязательны

Совет из практики: Предложите арендатору небольшую компенсацию расходов (например, 50–100 € за визит) или единовременную компенсацию. Это значительно сокращает конфликты и гарантирует вам сотрудничество при согласовании визита.

Самостоятельный пользователь: Расторжение договора по собственному требованию

Условия эффективного расторжения договора по собственному требованию

Если арендодатель нуждается в квартире для себя или близких родственников, возможно расторжение договора по собственному требованию – но только при строгих условиях. Общее утверждение недостаточно; потребность должна быть конкретной и обоснованной.

Кто считается «близкими родственниками»:

  • Супруги, зарегистрированные партнеры, дети, родители
  • Братья и сестры, дедушка и бабушка, внуки
  • Зять и невестка (в определенных обстоятельствах)
  • Помощники по уходу за членами семьи в доме

Сроки расторжения договора по собственному требованию

Правовые сроки уведомления зависят от срока аренды:

  • Срок аренды до 5 лет: 3 месяца уведомления
  • Срок аренды от 5 до 8 лет: 6 месяцев
  • Срок аренды более 8 лет: 9 месяцев
  • При приватизации: дополнительно 3–10 лет блокировки (§ 577a BGB)

Клауза о тяжелых обстоятельствах и риски

Арендатор может подать возражение в соответствии с § 574 BGB, если расторжение договора представляет для него особую тяжелую ситуацию — например, при преклонном возрасте, тяжелой болезни, беременности или отсутствии альтернативного жилья. Кроме того, следует быть осторожным: если заявленная необходимость собственного проживания не будет реализована позже («поддельная необходимость собственного проживания»), могут возникнуть требования о возмещении ущерба в размере от пяти до шести цифр.

Требования для действительной канибализации по собственной необходимости в кратком обзоре:

  • Обоснованное и конкретное интересы арендодателя
  • Использование собственности для себя или близких родственников
  • Письменное обоснование с указанием имени и причины необходимости
  • Соблюдение юридических сроков уведомления
  • Учет ожидания после реорганизации
  • Фактическая реализация после выезда обязательна

Арендуемое vs. неарендованное: Прямое сравнение

Решение «продать с арендуемым или продать без арендатора» имеет значительные финансовые последствия. Вот прямое сравнение наиболее важных факторов:

Критерий Аренда / продажа Пустой / продажа
Цена продажи На 20–35 % ниже рыночной стоимости 100 % рыночной стоимости
Круг покупателей Инвесторы, инвесторы Самостоятельные пользователи + инвесторы
Продвижение Часто дольше (3–6+ месяцев) Обычно быстрее (1–3 месяца)
Масштаб оценки Мультипликатор аренды / доходность Сравнительная стоимость / вещная стоимость
Расходы на показ Высокие (координация арендаторов) Низкие (всегда возможно)
Возможность домашнего стейджинга Нет Да
Риск потери аренды Носит покупателя Не актуально
Маневренность в переговорах Ограниченная Больше

Инвесторы как целевая аудитория: Как думают инвесторы

Оценка через мультипликатор аренды

В то время как самостоятельные пользователи покупают эмоционально и используют сравнительные цены в качестве ориентира, инвесторы оценивают недвижимость исключительно расчетным способом через мультипликатор аренды (также: коэффициент). Формула: Цена покупки ÷ годовая чистая арендная плата = коэффициент.

Рыночные факторы в зависимости от расположения:

  • А-районы (Мюнхен, центр Гамбурга): коэффициент 30–45
  • B-регионы (Дюссельдорф, Стутгард, Кельн): коэффициент 22–32
  • C-регионы (средние города): фактор 16–24
  • D-Lagen (Mittelstädte): Фактор 12–18

Расчётный пример: Квартира с холодной арендной платой в размере 1 000 € (12 000 € в год) в Мюнхене при коэффициенте 35 имеет售价 420 000 €, а в Лейпциге при коэффициенте 22 всего 264 000 €. Кто сдает квартиру субаренду, должен перед продажей проверить, возможна ли юридически безопасное повышение арендной платы — каждый дополнительный евро арендной платы в месяц увеличивает售价 на коэффициент × 12.

Welche Investorentypen kommen in Frage?

  • Частный инвестор: Ищет 1–3 объекта для пенсионного обеспечения, ориентированные на факторы
  • Специалист по управлению активами / семейный офис: Покупает портфели, следит за денежным потоком и качеством расположения
  • Инвестор в методе «ремонт и продажа»: Ищет объекты с потенциалом роста стоимости, часто с истекающими договорами аренды
  • Институциональные инвесторы: Релевантны только при определенном размере портфеля, высокие требования к доходности

Steuerliche Aspekte beim Verkauf

Спекуляционный налог (§ 23 НК)

Если квартира, сданная в аренду, продается в течение 10 лет после приобретения, на прибыль взимается спекуляционный налог в размере вашего личного налога на доход (до 45 % плюс социальный налог). Срок начинается с даты нотариального договора купли-продажи – не с передачи или внесения в реестр земельных участков.

Важные моменты относительно срока спекуляции:

  • 10-летний срок владения для сдаваемых в аренду объектов</li
    ]]> Прекращение использования для собственных нужд: Расторжение для собственного пользования после приобретения арендованного имущества https://lukinski.ru/%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%ba%d1%80%d0%b0%d1%89%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d0%b5-%d0%b8%d1%81%d0%bf%d0%be%d0%bb%d1%8c%d0%b7%d0%be%d0%b2%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d1%8f-%d0%b4%d0%bb%d1%8f-%d1%81%d0%be%d0%b1%d1%81%d1%82/ Mon, 11 Oct 2021 07:55:38 +0000 https://lukinski.de/%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%ba%d1%80%d0%b0%d1%89%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d0%b5-%d0%b8%d1%81%d0%bf%d0%be%d0%bb%d1%8c%d0%b7%d0%be%d0%b2%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d1%8f-%d0%b4%d0%bb%d1%8f-%d1%81%d0%be%d0%b1%d1%81%d1%82/ Уведомление о собственной необходимости — Вы покупаете арендованную недвижимость и теперь хотите въехать в нее сами? Узнайте больше: Lukinski. Это также возможно при наличии уведомления о собственной потребности. Необходимым условием для этого является то, что либо у вас самих есть понятные причины, либо в недвижимость переезжает бенефициар. Узнайте здесь все, что вам нужно знать о сроках расторжения договора аренды, важных причинах и бенефициарах.

    Уведомление о собственном использовании: Определение и объяснение

    Если вы покупаете недвижимость, которая уже сдается в аренду, это не означает, что вы должны продолжать сдавать ее в аренду. Напротив, в некоторых случаях вы даже можете переехать в новую недвижимость вскоре после покупки. В этом случае вы должны подготовить и подать уведомление о том, что вы являетесь владельцем жилья.

    Срок подачи заявления о собственной потребности: от 3 до 9 месяцев

    Теперь давайте рассмотрим пошагово детали такого расторжения договора.

    Демонстративные причины для собственного использования: желание иметь детей, старость & Co.

    Поэтому вы должны указать причины прекращения договора аренды. Не всякая причина является также причиной собственной нужды. Вместо этого вы должны быть в состоянии доказать, что вам необходимо переехать в дом или квартиру по веским причинам и у вас нет альтернативы. Болезнь, пожилой возраст или беременность могут быть такими причинами.

    Вот несколько примеров:

    • Желание иметь детей
    • Расширение жилого пространства
    • Профессиональный переезд
    • Замена квартиры
    • Высокий возраст
    • Болезнь

    Уведомление для бенефициаров: От детей до бабушки

    Кроме того, вы можете уведомить жильцов, если человек, пользующийся вашей помощью, срочно нуждается в жилой площади. Сюда входят внуки, спутники жизни, а также зятья и родители.

    В число бенефициаров входят:

    • Дети
    • Родители
    • Бабушки и дедушки
    • Братья и сестры
    • Внук
    • Племянники и племянницы
    • Зятья и свекры
    • Супруг
    • Спутник жизни

    Двоюродные братья, внучатые племянники и племянницы, а также приемные внуки также относятся к группе бенефициаров. В некоторых случаях вам потребуется доказательство точной биографии и отношений между вами и этим человеком.

    Совет по чтению: Все на тему покупки недвижимости

    Если вы хотите узнать еще больше о покупке недвижимости, будь то для собственного пользования или в качестве инвестиции, многочисленные статьи, руководства на тему арендованной и неарендованной недвижимости, а также контрольные списки, все бесплатно и доступно 24 часа онлайн, с нами!

    Квартира, дом, многоквартирный дом, все для начинающих риэлторов!

    Новое на сайте Immobilien-Erfahrung.de:

    ]]>         Сдать в аренду или купить без аренды? Преимущества и недостатки для покупателей https://lukinski.ru/%d0%b0%d1%80%d0%b5%d0%bd%d0%b4%d1%83%d0%b5%d1%82%d1%81%d1%8f-%d0%bd%d0%b5%d0%b0%d1%80%d0%b5%d0%bd%d0%b4%d1%83%d0%b5%d1%82%d1%81%d1%8f-%d0%ba%d1%83%d0%bf%d0%b8%d1%82%d1%8c-%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%b8/ Mon, 04 Oct 2021 09:21:17 +0000 https://lukinski.de/%d0%bf%d0%be%d0%ba%d1%83%d0%bf%d0%b0%d1%82%d1%8c-%d0%b2-%d0%b0%d1%80%d0%b5%d0%bd%d0%b4%d1%83-%d0%b8%d0%bb%d0%b8-%d0%b1%d0%b5%d0%b7-%d0%b0%d1%80%d0%b5%d0%bd%d0%b4%d1%8b-%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%b8%d0%bc/ Купить недвижимость: Арендовано или свободное? — Вы нашли объект, который соответствует вашим личным целям, но он арендован? Никакой проблемы. Арендованный объект вы также можете приобрести как для собственного использования, так и как инвестиции. Конечно, вы всегда можете приобрести свободный объект. Узнайте здесь все преимущества и недостатки покупки арендованной и свободной недвижимости!

    Собственное использование: покупать арендованную или свободную недвижимость?

    Предположим, вы хотите приобрести недвижимость для собственного использования. Это означает, что вы хотите купить недвижимость, сразу же переехать туда и, возможно, в зависимости от обстоятельств, перестроить или переделать её. В этом случае подойдёт недвижимость, которая не сдаётся в аренду. Вы экономите время, так как не нужно увольнять арендатора, а также сокращаете расходы и затраты.

    Преимущества недвижимости, не сдаваемой в аренду: меньше затрат, времени и усилий

    Но что делать, если вы нашли объект мечты, но он сдается в аренду? Тогда потребуется каникулярное уведомление о необходимости использования недвижимости собственником.

    Каникулярное уведомление о необходимости использования недвижимости собственником: юридические сроки, исключения и прочее

    Собственник может законно расторгнуть договор аренды, если ему нужна недвижимость для собственного использования. Для этого необходимо соблюсти законный срок расторжения договора по причине собственного использования, который составляет от 3 до 9 месяцев.

    Кроме того, вы должны привести понятные причины, по которым вам нужен дом или квартира для собственного использования. Даже если близкий человек должен переехать по уважительной причине, это также возможно. Простое желание переехать лично недостаточно. Исключения также применяются в случае болезни, возраста или при воспитании детей в одиночку.

    Совет для чтения: Расторжение договора по причине собственного использования

    Аренда vs. неприватизация при инвестициях в недвижимость

    Купить недвижимость в качестве инвестиции — как сдаваемая в аренду, так и не сдаваемая в аренду недвижимость имеет свои преимущества и недостатки.

    Покупка сдаваемой в аренду недвижимости: нет необходимости в новой аренде или пустых помещениях

    Если вы хотите приобрести уже сдаваемое в аренду помещение, это имеет определенные преимущества. Вам не нужно искать новых арендаторов, и таким образом вы избегаете риска пустых помещений. Продавец также может предоставить вам информацию о платежеспособности арендаторов. В то же время аренда означает, что вы должны взять на себя все договоры аренды, включая те, которые составлены неправильно.

    Здесь еще раз преимущества в кратце:

    • Не требуется новая аренда
    • Арендаторы уже известны
    • Низкий риск пустых помещений

    Покупка не сдаваемой в аренду недвижимости: актуальный договор аренды и рыночный цена

    Если вы покупаете недвижимость, которая не сдается в аренду, вам придется учитывать первоначальный срок без арендаторов, но при необходимости вы можете сразу же отремонтировать и модернизировать объект. Кроме того, вы можете самостоятельно составить арендный договор и сдать недвижимость по актуальной рыночной цене. Кстати: Ремонтные работы, которые способствуют повышению стоимости недвижимости, можно учесть при налогообложении — еще одно преимущество!

    Насчет этих преимуществ вы можете быть уверены, покупая недвижимость, которая не сдается в аренду:

    • Рыночная цена при новой аренде
    • Самостоятельное составление арендного договора
    • Достаточно времени на ремонтные работы

    Вывод: следует ли покупать сданную в аренду или несданную недвижимость?

    Ответ на этот вопрос зависит не только от цели и назначения недвижимости, но и от того, какими преимуществами она может обладать. Хотите как можно скорее заселиться в новое жилье? Тогда покупка не сдаваемой в аренду недвижимости связана с гораздо меньшими временными, денежными и организационными затратами. Если речь идет о доме или квартире как о форме инвестиций, вам нужно самостоятельно определить, какие следующие шаги будут для вас наиболее подходящими.

    Совет! Дополнительные преимущества и недостатки сдаваемой и несдаваемой в аренду недвижимости вы найдете на моем новом проекте для покупателей недвижимости (Immobilien-Erfahrung.de):

    ]]>         Дом для отдыха и квартира для отдыха: купить вместо аренды! Финансирование, налоги и аренда https://lukinski.ru/%d0%b4%d0%be%d0%bc-%d0%b4%d0%bb%d1%8f-%d0%be%d1%82%d0%b4%d1%8b%d1%85%d0%b0-%d0%b8-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d0%b0-%d0%b4%d0%bb%d1%8f-%d0%be%d1%82%d0%b4%d1%8b%d1%85%d0%b0-%d0%ba%d1%83/ Sat, 23 May 2020 11:00:40 +0000 https://lukinski.de/%d0%b4%d0%be%d0%bc-%d0%b4%d0%bb%d1%8f-%d0%be%d1%82%d0%b4%d1%8b%d1%85%d0%b0-%d0%b8-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d0%b0-%d0%b4%d0%bb%d1%8f-%d0%be%d1%82%d0%b4%d1%8b%d1%85%d0%b0-%d0%ba%d1%83/ Дом для отдыха и квартира для отдыха — мечта о доме для отдыха существует для многих городских жителей. Будь то дом у моря, на теплом юге или просто уединение в сельской местности. Однако при принятии такого важного решения необходимо многое учесть, и прежде чем решиться на этот серьезный шаг, следует все хорошо спланировать. В этой статье вы узнаете все о налогах, расходах, вторых домах и недвижимости за рубежом. Однако если вас больше интересуют преимущества и недостатки, а также особенности такой недвижимости, то смело обращайтесь к нашей статье о покупке дома для отдыха.

    Дом отдыха и квартира: дополнительные расходы, местоположение и налоги

    Часто предлагается современная недвижимость в сельской местности или в курортных зонах. Идеальная недвижимость для тех, кто хочет уединиться в тихом месте. Однако такие инвестиции отнюдь не дешевы, и найти подходящую недвижимость не так-то просто. Кроме того, прежде чем решиться на покупку, следует учесть несколько моментов.

    Цены в 200 000 — 300 000 евро являются довольно распространенными для небольших объектов площадью 40 — 50 квадратных метров.

    Если вы хотите приобрести роскошную недвижимость, вам придется заплатить гораздо больше. В зависимости от района, естественно, различаются цены и недвижимость. Будь то за границей или дома, перед приобретением второго жилья необходимо прояснить важные моменты.

    Инвестиции в недвижимость: Франция

    Жизнь и работа за границей — это очень запоминающийся опыт, профессиональный, личный, культурный и, конечно, финансовый. В этом бесплатном руководстве вы получите советы по инвестированию во всех крупных городах Европы, Америки и Азии, от Нью-Йорка до Лондона и Парижа.

    Непредвиденные расходы на покупку: что вы должны заплатить?

    Приобретая дом для отдыха, вы должны ожидать таких же дополнительных расходов, как и при покупке обычного дома. В зависимости от объекта недвижимости, расходы на ремонт могут быть добавлены к цене покупки в первую очередь, так как большинство объектов недвижимости сначала нуждаются в новой краске, возможно, новой кухне или новой ванной комнате.

    Ищете вдохновение? В журнале FIV вы найдете советы по обустройству гостиной, кухни, ванной комнаты и ко (внешний): меблировка.

    Помимо нового строительства, большое значение имеет и меблировка дома. Ваш дом для отдыха также должен быть обставлен, ведь вы хотите чувствовать себя комфортно в своем месте отдыха. Помимо этих дополнительных расходов, существуют также расходы на выплату процентов.

    Финансирование дачи с помощью кредита на недвижимость

    Если вы берете кредит для финансирования дома для отдыха, то, как правило, вы получите его только с высокими процентными ставками для такого проекта. Поэтому сравните различных кредиторов и проверьте, где они предлагают вам лучшие процентные ставки. Конечно, вам также придется оплатить, например, налог на передачу земли или услуги нотариуса.

    Покупка недвижимости за рубежом в Европе

    Расположение и цены на недвижимость

    В зависимости от местоположения дома, который вы ищете, цены на недвижимость могут быть дешевле или дороже. Поэтому заранее тщательно продумайте, сколько места вам нужно в доме для отдыха, и ищите только те дома, которые действительно соответствуют вашим требованиям по размеру.

    Слишком большие дома только прибавят вам работы и неоправданно поднимут цену. Также подумайте о том, где должен находиться ваш дом для отдыха, потому что местоположение также может существенно повлиять на цену.

    Пример: Романтический дом для отдыха у моря, недалеко от Гамбурга.

    Зимний сад и идиллические летние ночи:

    Налоги: туристический налог на курортное жилье (налог на второй дом)

    В зависимости от муниципалитета, в котором находится ваш дом отдыха, муниципалитет может взимать так называемый налог на второй дом, который обычно составляет около 10 процентов от годовой арендной платы.

    Налог на вторичное жилье около 10 % от годовой холодной арендной платы

    Сады с беседкой?

    Однако на владельцев садов с садовой беседкой данное постановление не распространяется при условии, что площадь садовой беседки не превышает 24 кв. м и помещение не используется для постоянного проживания.

    Недвижимость в курортных зонах

    Туристический налог также взимается с недвижимости в курортных зонах. Здесь опять же есть исключение для огородов, которые облагаются налогом на посетителей только в том случае, если к ним подведены вода и электричество, что превращает огород в недвижимость.

    Аренда, право на расторжение и техническое оборудование

    Однако если вас пугают эти расходы, есть и другие способы приобрести дом для отдыха. Вы можете арендовать недвижимость, но есть риск, что владелец дома будет настаивать на своем праве расторгнуть договор аренды, и вас могут уволить. После этого мечта о доме отдыха быстро заканчивается.

    Конечно, вы можете и сами построить дом для отдыха. Сюда добавляются расходы на землю и разрешение на строительство. Кроме того, существует запрет на строительство в некоторых курортных зонах, например, в зонах защиты от наводнений. Следует также отметить, что могут возникнуть дополнительные расходы на подключение воды и электричества, которые необходимо проложить к строительной площадке.

    Налог на передачу недвижимости при покупке недвижимости

    При покупке дачи, а точнее участка земли или части участка земли, необходимо уплатить налог на передачу земли. Размер налога определяется отдельными федеральными землями. Как правило, налог на передачу недвижимости составляет от 3,5% до 6,5%. Текущую ставку налога на передачу недвижимости можно найти здесь, с примерами цен покупки 1 — 5 миллионов евро:

    Дом отдыха за границей: специальные правила и правовая ситуация

    Покупка дома для отдыха за границей может быстро оказаться сложнее, чем вы думаете, и вы должны быть осведомлены о правовой ситуации в стране, прежде чем принимать решение. В некоторых случаях за рубежом действуют совершенно иные правила, чем в Германии, и общие рекомендации невозможны, так как они варьируются от страны к стране. В зависимости от ситуации в стране существуют различные правила, которые вы должны соблюдать.

    Майорка: №1 для домов для отдыха в Германии

    Эксклюзивная элитная недвижимость на Майорке:

    Небольшой зеленый оазис с камином на заднем дворе.

    Договор купли-продажи: письменная форма и нотариус обязательны

    Наверное, самое главное — никогда не покупайте недвижимость без письменного и нотариально заверенного договора купли-продажи. С договором купли-продажи вы всегда на правильной стороне и защищены. В Испании для достижения юридически обязательных последствий обычно достаточно устного обязательства. В Турции достаточно передачи права собственности на листе бумаги. И хотя за границей часто приняты другие правила, вы все равно должны настаивать на письменном договоре.

    Посвящение: Что это значит?

    В некоторых странах использование недвижимости в качестве дома отдыха требует специального посвящения. Перед покупкой проверьте, оговорено ли такое положение в договоре, чтобы впоследствии вы могли правильно использовать недвижимость. Вам также следует проверить, можете ли вы, как иностранец, вообще рассчитывать на владение недвижимостью в желаемой стране/районе или вы не имеете на это права. Здесь также существуют различные правила в зависимости от страны.

    Постановления о защите побережья, наследственном праве и разрешении на планирование

    При покупке за рубежом следует также соблюдать существующие постановления о защите побережья, наследственном праве или правах на проезд.

    Многие дома или многоквартирные комплексы были построены без разрешения на планирование или в прибрежных защитных зонах и поэтому могут быть снесены в любое время по распоряжению правительства. Кроме того, недвижимость часто имеет сомнительное качество строительства или построена незаконно, что ставит под угрозу вашу защиту.

    Поэтому при покупке недвижимости попросите показать все необходимые документы и настаивайте на разрешении на строительство. Кадастр также важен для определения того, что включает в себя недвижимость. В некоторых странах здесь даны лишь приблизительные указания, и для вас нет никакой правовой определенности.

    Европа: Франция, Италия, Турция и др.

    Дом отдыха в Стамбуле:

    Эксклюзивный интерьер в Картепе.

    Отдых над крышами города.

    Сдача в аренду второго дома в качестве дома отдыха: Советы и рекомендации

    Многие покупают дом для отдыха, предполагая, что будут сдавать его в аренду, если сами не будут пользоваться недвижимостью. Это неплохая идея, потому что небольшой дополнительный доход — это всегда хорошо. Однако если вы хотите сдавать свою недвижимость в аренду, вам необходимо учесть несколько моментов.

    Хорошее расположение вызывает интерес

    Например, очень важно местоположение.

    Отдыхающим нужны квартиры в центре города.

    Например, недалеко от пляжа или даже от центра города. Обычно они хотят увидеть место, а не просто сидеть в квартире целый день. Поэтому привлекательное местоположение является залогом успешной сдачи в аренду вашей недвижимости, а также возможности установить за нее хорошую цену. Чем лучше местоположение, тем выше цена, которую вы можете назначить.

    Привлекательное оборудование

    Кроме того, ваша недвижимость должна иметь определенное оборудование, чтобы быть привлекательной для гостей. Достаточное количество спален, возможно, диван-кровать для создания дополнительных спальных мест, хорошая кухня с современной техникой и развлекательная программа, например, телевизор или WLAN.

    Ваша недвижимость должна оставлять желать лучшего и предлагать гостям все необходимое для отдыха. Постельное белье, полотенца и хорошо оборудованная кухня не менее важны, чем советы по поводу отличных экскурсий и ресторанов поблизости, а также чистота по прибытии. Специальные возможности, такие как терраса на крыше или бассейн, повышают ценность вашей недвижимости.

    Покупка и аренда

    Рынок недвижимости процветает, все хотят получить свой кусок пирога. Они также знают, что если подойти к делу с умом, то можно по-настоящему разбогатеть на инвестициях в недвижимость. Но как начать? Как достичь этого, купить свою первую квартиру и сдавать ее в аренду? Об этом вы можете узнать здесь от инвестора в недвижимость Алекса Фишера:

    Запись на просмотр: убедить продавца / агента

    Вы уже давно ищете новую недвижимость. Берлин, Гамбург, Кельн или Мюнхен, дом для семьи, потому что квартира просто слишком мала для всех, новая квартира, потому что вы хотите переехать к своему партнеру, или просто переезд в новый город. При поиске квартиры вы всегда в какой-то момент приходите к одному моменту — назначению просмотра. Для многих это волнительная встреча, потому что теперь вы можете в реальной жизни увидеть недвижимость, которую до этого момента видели только на фотографиях, но для других это также стрессовая встреча, когда вы встречаетесь с другими заинтересованными сторонами, арендодателем или агентом по недвижимости.

    • Нужно ли вам приносить какие-либо документы?
    • Как лучше всего себя вести?
    • Как произвести идеальное первое впечатление, чтобы действительно получить недвижимость своей мечты?

    Чтобы избежать ошибок, которые в ретроспективе станут вашей погибелью, следует помнить о нескольких вещах. От важного первого впечатления на просмотре до хорошей организации всех документов. Чтобы вы ничего не забыли и смогли поскорее переехать в недвижимость своей мечты, вот 11 самых важных советов.

    Купите дом на выходные: Выбраться из повседневной рутины

    Покупка дома выходного дня — Дом выходного дня можно использовать по-разному. Вы можете проводить там свободное время и отпуск. Кроме того, можно сдавать в аренду дом выходного дня и таким образом получать дополнительный доход. В Гессене и Рейнланд-Пфальце довольно часто предлагаются дома выходного дня. В федеральных штатах есть много красивых регионов, которые пользуются большой популярностью у живущих там людей.

    Некоторые дома выходного дня расположены в популярных курортных регионах. Другие считаются более инсайдерскими и спрятаны на краю гор, у реки Майн или посреди природы. Если вы хотите купить дом выходного дня, вы можете выбрать, что вам больше нравится — природа, вода или горы. Определитесь с местом, которое вы предпочитаете индивидуально. Дома выходного дня не предназначены для проживания. Они предназначены для отдыха. По этой причине важно, чтобы вы чувствовали себя комфортно в окружающей обстановке. Если вы планируете арендовать жилье, вам следует узнать, какие места пользуются особой популярностью. Мы будем рады поддержать вас в этом и предложить вам дома выходного дня, которые в точности соответствуют вашим индивидуальным представлениям.

    Купите ферму: Загородный дом в зелени

    Покупка фермы — Решение о покупке фермы принимают как семьи, так и пары или одиночки среднего или старшего возраста, которые хотят изменить и оценить индивидуальную форму жизни на лоне природы. Мы предлагаем вам фермы в привлекательных сельских районах.

    Покупка собственной фермы в качестве постоянного места жительства или дома на выходные. Вы должны решить, хотите ли вы купить недвижимость, нуждающуюся в ремонте. Эти фермы часто можно приобрести по очень разумной цене. Кроме того, есть недвижимость, которая уже была отремонтирована предыдущим владельцем и находится в современном и очень хорошем состоянии. Эти фермы обычно готовы к немедленному заселению. Однако вы должны ожидать более высокую цену покупки. Это особенно актуально, если ферма находится в центре города с развитой инфраструктурой.

    Покупка недвижимости за рубежом: Советы

    Покупка недвижимости: Советы от инвестора (внешний)

    Покупка недвижимости, а также инвестирование в недвижимость требуют больших знаний и опыта. Лучший способ научиться — это использовать опыт профессионалов. Поэтому в заключение я хотел бы дать рекомендацию для начинающих риэлторов.

    Советы начинающим + сравнение Германии: покупка недвижимости

    Внешнее руководство (ссылка откроется в новой вкладке):

    Сравнение городов: закупочные цены в Германии (внешний)

    Эти индивидуальные путеводители по крупным городам Германии содержат важные для покупателей недвижимости районы, информацию об инфраструктуре, а также предпосылки для покупки, такие как доход, кредитоспособность, банки и собственный капитал. Но гораздо важнее: ошибки, риски, доходность от аренды и многое другое. Что имеет решающее значение для цены покупки и оценки? Все, что касается местоположения, конструкции здания, ремонта, оборудования и всего прочего, бесплатно.

    Внешние справочники (ссылка откроется в новой вкладке)

    Город / Покупная цена текущая:

    ]]>         Собственное пользование — прекращение, возражения и трудные случаи https://lukinski.ru/%d1%81%d0%be%d0%b1%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%b5%d0%bd%d0%bd%d0%be%d0%b5-%d0%bf%d0%be%d0%bb%d1%8c%d0%b7%d0%be%d0%b2%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d0%b5-%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%ba%d1%80%d0%b0%d1%89%d0%b5%d0%bd%d0%b8/ Mon, 23 Mar 2020 11:00:28 +0000 https://lukinski.de/%d1%81%d0%be%d0%b1%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%b5%d0%bd%d0%bd%d0%be%d0%b5-%d0%bf%d0%be%d0%bb%d1%8c%d0%b7%d0%be%d0%b2%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d0%b5-%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%ba%d1%80%d0%b0%d1%89%d0%b5%d0%bd%d0%b8/ Собственная нужда — Каждый арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды с уведомлением о собственной нужде, если он сам или члены его семьи хотят пользоваться квартирой. Однако срок уведомления разработан с учетом интересов арендатора, должен быть точно доказан, и существует множество правил для так называемых трудных случаев, таких как родители-одиночки или семьи с детьми. В последние годы неоднократно выносились решения в пользу арендаторов. Для защиты арендаторов срок уведомления после смены собственника был установлен в 3 года, в течение которых новый собственник не может расторгнуть договор аренды. Несмотря на эти правила, между арендаторами и арендодателями всегда возникают судебные споры. Если вы немец, живущий в англоязычном городе, таком как Лондон, и еще не знакомы с лексикой в сфере недвижимости, вам наверняка поможет знание того, что «собственные требования» — это английское слово «Eigenbedarf».

    Собственное использование с первого взгляда

    • Расторжение договора аренды для того, чтобы переехать в квартиру самому или для членов семьи
    • Длительный срок уведомления для защиты арендатора
    • Исключения для трудных случаев, таких как родители-одиночки или семьи с детьми
    • Собственные требования на английском языке

    Вернуться к терминологии недвижимости.

    ]]>