Продажа недвижимости без сертификата энергоэффективности запрещена

Составление сертификата энергоэффективности (в соответствии с §16 EnEV) может осуществляться только квалифицированными специалистами. Это означает, что вам необходимо найти эксперта с соответствующей лицензией. Согласно §16 EnEV, каждый потенциальный покупатель недвижимости должен получить сертификат энергоэффективности. Как владелец и продавец недвижимости, вы обязаны составить сертификат и включить его в документацию по продаже. Отказ от предоставления сертификата энергоэффективности является административным правонарушением и может быть наказан штрафом в размере до 15 000 евро.

Почему так важен сертификат энергоэффективности?

Он предоставляет покупателю всю необходимую информацию об энергетическом состоянии объекта. В нем также содержится информация о предыдущем энергопотреблении и ожидаемых затратах на электроэнергию для будущего владельца. Отрицательный энергетический баланс указывает потенциальным покупателям на необходимость ремонта, который может означать большие затраты, например, на замену электрики и системы отопления.

Энергетический сертификат быстро объясняется

5 самых важных фактов о сертификате энергоэффективности

1. Юридическое обязательство: сертификат энергетической эффективности требуется по закону при продаже недвижимости.
2. Критерий принятия решения: Энергоэффективность недвижимости является ключевым критерием для потенциальных покупателей.
3. Информация об энергоэффективности: в сертификате энергоэффективности содержится информация об энергоэффективности дома и прогнозируемом потреблении энергии.
4. Шкала от A+ до H: энергоэффективность оценивается по шкале от A+ до H, при этом H означает необходимость срочного ремонта.
5. Административное правонарушение в случае непредставления: владельцы должны составить и представить сертификат энергетической эффективности; отказ от этого может быть наказан штрафом в размере до 15 000 евро.

Сертификат энергоэффективности, или энергетический статус объекта, также играет определенную роль в оценке недвижимости и многоквартирных домов.

Структура: Содержание и структура объяснены

Вот короткое видео, в котором пошагово объясняются отдельные элементы сертификата энергоэффективности.

Сертификат спроса или потребления? Затраты и выгоды

Обе формы работают, но вот в чем разница между ними:

1. Сертификат потребления
2. Сертификат востребованности

Сертификат потребления быстро объясняется

Сертификат потребления обычно стоит 100 евро, а сертификат спроса — от 300 до 500 евро. Стоимость сертификата энергоэффективности берет на себя владелец, который обязан предоставить эти данные при продаже дома. Содержательный сертификат энергоэффективности предоставляет покупателю более подробную информацию и поэтому рекомендуется, даже если он стоит дороже.

Сертификат потребления основан на последних 3 годовых счетах поставщика энергии. Он содержит информацию о потреблении энергии зданием в прошлом и, по сравнению с сертификатом потребления, предлагает менее точные данные о состоянии и будущем потреблении энергии.

• Стоимость: Сертификат потребления стоит дешевле, чем сертификат спроса, который стоит дороже.
• Историческая справка: на основе последних 3 годовых счетов энергетического оператора.
• Ограниченная информативность: Предоставляет менее точные данные о состоянии и будущем потреблении энергии по сравнению с сертификатом требований.

Сертификат востребованности быстро объясняется

Сертификат спроса стоит от 300 до 500 евро и содержит конкретные факты, которые проверяются консультантом по энергетике на месте. В отличие от сертификата потребления, сертификат спроса рассматривает потребление энергии в перспективе. Специалист на месте оценивает состояние здания, изоляции и системы отопления, чтобы составить прогноз энергетического баланса.

Он требует детальной проверки специалистом на месте и предоставляет более точные данные о состоянии и будущем потреблении энергии, чем сертификат потребления. Благодаря своей точности и информативности, сертификат требований часто является более информативным для потенциальных покупателей.

• Стоимость: Сертификат спроса стоит дороже, чем сертификат потребления.
• Ориентирован на будущее: Учитывает будущее энергопотребление и энергетические потребности здания.
• Специализированная оценка: Требуется детальная оценка специалистом на объекте для составления комплексного прогноза энергетического баланса.

Оценить имущество [год]

Оценка дома, оценка квартиры, на что нужно обратить внимание, чтобы получить хорошую продажную цену? Мои советы вы можете найти здесь:

• Оценить имущество [год]

Сдача виллы в аренду: возврат инвестиций и увеличение стоимости

Стоит ли арендовать жилье в Испании? Да! Как вы увидите далее в примере, некоторые из них приносят 5-10% от суммы покупки в год, просто сдавая в аренду в пик сезона. Остальные 3-6 месяцев вы пользуетесь виллой самостоятельно.

Вы планируете арендовать жилье впервые?

Прибыль приносит не только аренда, но и рост стоимости недвижимости в таких особых местах, как Майорка или Ибица. Подробнее об этом после расчета доходности.

Узнайте все, что вам нужно знать, в этом руководстве!

Аренда: доходность виллы

В Германии недвижимость редко используется в качестве дома отдыха и сдается в аренду в непиковые периоды. Если это так, то расчет производится несколько иначе, чем в случае с типичной полностью арендованной недвижимостью. По долгосрочному договору аренды арендатор X ежемесячно выплачивает сумму Y. Аренда на курортах также означает некоторую спекуляцию в зависимости от непиковых и пиковых сезонов. В принципе, однако, расчет доходности недвижимости одинаков.

Цель арендной доходности: арендатор платит за вашу виллу

Давайте подытожим простую цель получения хорошего дохода от недвижимости:

Доходность должна быть настолько высокой, чтобы ваши арендаторы окупали вашу виллу.

Стоимость варьируется, в настоящее время хорошая доходность составляет не менее 6% (в Германии). При более высоких процентных ставках на финансирование за рубежом стоимость соответственно увеличивается. Увеличение процентов на 1% напрямую требует увеличения прибыли на 1% — проще говоря.

Рассчитайте доходность: Пример для начала работы

Обычный расчет доходности работает таким образом, что рассчитывается годовая холодная рента (т.е. месячная рента * 12). В случае частичной сдачи в аренду не менее важна возможная годовая холодная рента, но ориентированная на несколько недель или месяцев в году, в течение которых вы сами не используете недвижимость.

Простой расчет:

Доходность = годовой доход (холодная рента) / инвестиции (цена покупки и вспомогательные расходы)

Быстрый пример:

• 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

Совет! Помимо виллы (дополнительные услуги, такие как бассейн) и хорошего местоположения, количество спален/ванных комнат всегда является решающим фактором для хорошей цены аренды.

В принципе, однако, все остается неизменным. Расчет урожайности.

Доходность виллы в обобщенном виде

Факт 1) Расчет доходности недвижимости становится важным, когда вы хотите сдать свою недвижимость в аренду. Факт 2) Проще говоря, он ставит доход от аренды в соотношение с вашими запасами (цена покупки и вспомогательные расходы), с целью, чтобы ваши арендаторы, оплачивали вашу виллу.

Факт 3) Результатом доходности недвижимости является процент. Если этот показатель (в настоящее время) выше 6%, то все текущие расходы (финансирование [погашение, проценты] и обслуживание), так сказать, покрываются. Если доходность (в настоящее время) ниже 6%, вы платите ежемесячно.

Здесь, опять же для иллюстрации, приведен расчет «обычной» доходности (при полной сдаче инвестиций в аренду) и скорректированной, доходности сдаваемой в аренду недвижимости за рубежом (дома отдыха), которую вы также используете.

Формула

Формула расчета:

Полностью сдан в аренду:

Доходность = годовая холодная рента (холодная рента * 12) / инвестиции (цена покупки и вспомогательные расходы)

Частичная сдача в аренду:

Доходность = годовая холодная рента / инвестиции (цена покупки и вспомогательные расходы)

Так что, в принципе, расчет тот же.

Аренда: Сколько стоит аренда за какую виллу?

Совет. Интересует, за сколько можно сдать в аренду недвижимость стоимостью X? Сравните предложения на платформах по продаже квартир для отдыха или на AirBnb. Используйте аналогичные параметры (местоположение, состояние, жилая площадь, спальни).

Таким образом, вы сможете воспользоваться опытом других арендодателей в этом районе, не проводя при этом долгих экспериментов с арендой.

Пример: аренда в основной сезон — доходность 2,6%!

Например, знакомый сдает в аренду свою недвижимость стоимостью 2 100 000 евро за 54 000 евро только за июль месяц.

Доходность за этот месяц:

2,57 % от покупной цены

В Германии для вложения капитала инвесторы ориентируются на недвижимость, годовая доходность которой составляет 6%, поэтому в таких горячих точках, как Ибица, за один месяц можно заработать почти половину необходимого минимального дохода. Конечно, в году не бывает 12 раз месяца июля (жаркая температура, летние отпуска во многих странах). Но только основной сезон, с мая по сентябрь, приносит приличную прибыль.

К сожалению, вы платите немного больше процентов, и аренду также нужно организовывать.

Сборы: Аренда и обслуживание домов + преимущество

Те, кто арендует жилье в таких горячих точках, как Майорка, Ибица или Марбелья, естественно, не заботятся об этом сами. Но есть отличные местные контакты, которые за 20-25% от дохода от аренды напрямую обо всем позаботятся: Аренда, уборка дома, обслуживание, уход за садом и бассейном. Конечно, вы можете нанять все по отдельности, но покупка из одних рук — это лучший способ сдать жилье серьезным арендаторам без стресса.

Аренда через агентство:

20% — 25% от дохода от аренды

И снова большое преимущество:

• Аренда виллы
• Общение с арендаторами
• Передача виллы (заселение и выселение)
• Техническое обслуживание
• Удобства на открытом воздухе, такие как сад, бассейн, теннисный корт и т.д.
• Все без напряжения

Давайте теперь рассмотрим непосредственно практический пример с конкретными цифрами.

Преимущества: Доход от сдачи в аренду и увеличение стоимости (имущества)

Недвижимость в горячих точках Испании, конечно, несколько дороже, чем при покупке «на родине». Это дает преимущество в доходности — не каждый «отважится на такой шаг». Кроме того, за рубежом вам потребуется больше собственного капитала — до 50-60% от стоимости покупки. Подробнее об этом чуть позже.

1. Хорошая доходность, часто более 10%
2. Кроме того, увеличение стоимости имущества

Покупная цена с учетом ремонта для примера расчета

В примере вы покупаете недвижимость, включая вспомогательные расходы, за 1,9 млн. евро и инвестируете еще 240 000 евро на реконструкцию до последних штрихов.

• Цена покупки: 1,90,000 евро
• Реабилитация: 240 000 евро
• Инвестиции: 2 140 000 евро

В пиковые месяцы, такие как июнь, июль и август, вы можете получить от 50.000 до 60.000 евро / месяц, реально и при предварительном бронировании в январе, феврале, марте. Мы рассчитываем на 14 000 евро / неделю в пик сезона +/- 1 месяц до и после пика сезона; мы также принимаем во внимание реальные вакансии и ваше собственное использование, например, в зимние месяцы.

Расчет: Доход от сдачи в аренду

Затем месяцы различаются. Пример:

• Январь — март: Самоинтерес
• Апрель: Пустой
• Май: 12 000 евро / неделя
• Июнь — август: 14.000 евро / неделя
• Сентябрь: 11 000 евро / неделя
• Октябрь — ноябрь: пусто
• Декабрь: Самоинтерес

Ваша доходность рассчитывается из цены покупки, арендной платы/обслуживания дома и дохода:

• Годовая холодная аренда: 260 000 евро / год
• Обслуживание дома (20%): 26 000 евро / год
• Годовая холодная аренда (нетто): 234 000 евро / год

В итоге:

• Инвестиции: 2 140 000 евро / год
• Выход: 10,9 % Выход

В Германии недвижимость с доходностью более 10% встречается крайне редко или находится в районах категории С, что влечет за собой риски. Здесь вы покупаете в лучшем месте, виллы с бассейном и видом на море.

Увеличение стоимости имущества

Кроме того, помимо доходности недвижимости, наблюдается общий рост цен на землю. Знаете ли вы, какие преимущества предлагают такие места, как Ибица и Майорка? Пространство не бесконечно. Как и в Швейцарии, например, пространство под застройку ограничено, и, соответственно, реальный рост цен на землю выше по сравнению с капиталовложениями, которые вы делаете «дома» поблизости.

Вот отрывок из газеты Frankfurter Rundschau, актуальный с прошлого года:

«В среднем, цены на островную недвижимость выросли на 27,2%, при этом самый высокий темп роста был зафиксирован исследователями рынка в городе Пальма — 42,1%, за ним следует юго-запад, где курортная недвижимость сейчас стоит на 37,8% дороже, чем пять лет назад».

Давайте посчитаем «только» со средним значением 27,2 %.

• 27,2 % / 5 = 5,45 % годовых.

Какие дополнительные расходы возникают при покупке недвижимости?

Блок вспомогательных расходов довольно обширен, если действительно рассматривать все аспекты. Но есть несколько отличий.

Затраты для брокера

Брокерские расходы — В Германии брокерские расходы (при частных покупках) распределяются по 50% между продавцом и покупателем (по закону). Если недвижимость продается от компании к компании, распределение брокерских расходов свободно делится между покупателем и продавцом. В Испании (т.е. также на Ибице, Майорке или в Марбелье) брокерские расходы уже включены в стоимость покупки недвижимости (5% для стандартной недвижимости).

Налог на недвижимость при покупке виллы

Налог на богатство — Если вы покупаете недвижимость в Испании и вносите более 700 000 евро от стоимости покупки из собственного капитала (не финансирования), вы должны заплатить налог на все, что превышает необлагаемую налогом сумму в 700 000 евро. Налог на богатство в Испании составляет от 0,2 до 2,5% от чистых активов, которые вы приносите.

Совет. Размер необлагаемой налогом суммы в муниципалитетах различен. В Каталонии и Валенсии необлагаемая налогом сумма составляет всего 500 000. В Мадриде необлагаемая налогом сумма не ограничена.

Пример:

• Общая стоимость покупки виллы: 1,8 млн. евро
• Доля собственного капитала (60%): : 1,08 млн. евро
• Пособие: 700 000 евро
• Налогооблагаемые активы: 308 000 евро
• Налоговая ставка: 0,3
• Сумма налога: 924,00 евро

Налог на богатство: таблица

Здесь приведены все налоговые ставки с предельными значениями оценки:

Источник: В.Ф. Салинас.

Обновление существующих объектов недвижимости

Обновление и модернизация — Вы наверняка захотите оформить свою виллу в соответствии со своими желаниями и идеями. Для этого необходимо, как минимум, считаться с расходами на модернизацию, а в зависимости от года постройки дома или последнего ремонта — также с расходами на реконструкцию (сад, бассейн, спальни, кухня, ванные комнаты).

Типичные вспомогательные расходы с первого взгляда:

1. Теоретические расходы на проезд (посещение объекта)
2. Брокерские расходы — оплачивает продавец
3. Нотариальные расходы — договор купли-продажи
4. Расходы на земельную книгу — смена собственника
5. Реабилитация / модернизация (для существующих зданий)
6. Налог на богатство (от 700 000 евро)
7. Налог на недвижимость (после покупки)

Вывод: покупка и аренда виллы

Теперь вы действительно многому научились. О рентабельности аренды в сезонные периоды. Вы узнали о налогах, а также о дополнительных расходах от покупки через агента по недвижимости до аренды на содержание недвижимости.

С этими знаниями вы сможете найти выгодную виллу для аренды в Испании.

Здесь у меня есть 2 дополнительных совета для вас!

Агенты: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Как агент по недвижимости я занимаюсь агитацией клиентов, мы предоставляем экспозиции, назначаем просмотры и помогаем в процессе покупки на месте, от нотариуса до финансирования, если это необходимо. Небольшую подборку моих вилл на Майорке, в Марбелье, а также на Ибице можно найти здесь:

• Лукински: Виллы

Финансирование за рубежом: собственный капитал и процентная ставка

Вы хотите купить виллу в Испании? Будь то Майорка, Марбелья или Ибица, условия финансирования недвижимости значительно отличаются. Если вы покупаете виллу не для 100% личного пользования, а сдаете ее частично или полностью в аренду в качестве инвестиции, то вам следует знать особые условия в Испании. Кроме того, для сравнения я приведу некоторые примеры из США. Таким образом, вы сможете увидеть, насколько дешево финансирование у себя дома и насколько дорогими становятся кредиты в других странах для иностранца, в соотношении с вашей процентной ставкой и вашим капиталом. В конце концов, речь всегда идет об отдаче.

• Финансирование за рубежом

Продажа подземной парковки: стоимость, риэлтор и процесс

Начнем с одной из самых важных вопросов для первых продавцов: какова стоимость моего подземного гаража? После рассмотрения трех ключевых факторов вы найдете все шаги продажи недвижимости, которые также относятся к процессу продажи вашего подземного гаража, от документов, через вопрос риэлтора, до договора купли-продажи и передачи.

Начнем с трех самых важных факторов стоимости:

1. Расположение (город, район и улица)
2. Состояние подземного гаража
3. Краткосрочные и долгосрочные арендаторы / пустой статус

Расположение: город, улица и волатильность

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, umso besser die Lage Ihrer Tiefgarage, desto einfacher wird die spätere Vermietung der Stellplätze an Langzeit und / oder Kurzzeit-Parker. Damit die Leerstandquote so niedrig wie möglich bleibt, wird in der Wertermittlung also zuallererst ein Blick auf die Lage geworfen.

Lage in der Wertermittlung (aktuell und perspektivisch):

• Makroperspektive — In welcher Stadt verkaufen Sie?
• Mesoperspektive — Welcher Stadtteil?
• Микроперспектива — какая улица и номер дома?

Независимо от того, крупный город, средний город или агломерация, каждый год в центральных районах становится все больше автомобилей. Чем выше текучесть и чем меньше конкурирующих предложений на данном месте, тем лучше — это касается и доходности инвесторов.

На следующем этапе покупатели (важно понимать их точку зрения) оценивают состояние вашей подземной парковки.

Состояние вашей подземной парковки

Очень масштабный ремонт подземной парковки почти никто из инвесторов не хочет себе позволить. Конечно, существует определенный процент тех, кто хочет купить очень дешево, соответственно ищет старые или малоухаживаемые объекты. Состояние играет ключевую роль в оценке вашей подземной парковки, наряду с расположением.

Для конкретной оценки необходимо определить текущее состояние и желаемое состояние.

Типичные недостатки первых десятилетий:

• Подземная парковка – основание
• Покрытие пола
• Ремонт бетона
• Гидроизоляция трещин
• Гидроизоляция потолка

Иногда это просто задержка ремонта, например, из-за споров по ремонту в собственническом товариществе.

Важно отметить, что это лишь пример:

Расходы на содержание паркинга сильно варьируются в зависимости от состояния

Очень старая подземная парковка: 40+ лет

Здесь представлен пример действительно старой подземной парковки с около 100 парковочными местами:

Допустим, подземная парковка уже 40, 50 лет, действительно в конце срока службы и пришла в негодность. Таким образом, затраты на реконструкцию и ремонт для нового владельца подземной парковки неизбежны.

На каждое парковочное место подземной парковки можно рассчитывать примерно на ~6 000 евро (в рамках общего проекта), при количестве 100 парковочных мест.

Только усиление основания подземной парковки уже обойдется в около 1,4 миллиона евро. К этому добавляется еще ремонт бетона, примерно 1,1 миллиона евро.

Подытоживая пример:

• Пример ремонта старой подземной парковки (~40–50 лет)
• Неизбежные расходы на реконструкцию и ремонт для нового владельца
• Стоимость около ~6 000 евро на одно парковочное место в рамках общего проекта (100 парковочных мест)
• Усиление основания подземной парковки: около 1,4 миллиона евро
• Ремонт бетона: дополнительно около 1,1 миллиона евро

Als nächstes betrachten wir die Abdichtung der Tiefgaragendecke. Für die neue Dämmung gegen Tauwasser müssen Sie mit weiteren 500 000 Euro rechnen (Quelle: DZ Online). Die Einzelpositionen werden kleiner, aber insgesamt nicht unbedeutend. Hinzu kommen noch Rauchabzug, Lüftung oder auch die Erneuerung der Elektroinstallation, um zukünftige Märkte mitzunehmen, wie die zunehmende Anzahl an Elektroautos in Innenstädten und Wohngebieten.

Краткосрочные и долгосрочные арендаторы / Пустые помещения

Помимо краткосрочных арендаторов на месте, при оценке также учитывается наличие долгосрочных арендаторов и пустых мест. Таким образом, в оценке в первую очередь важны краткосрочные и долгосрочные арендаторы, а также возможное и будущее потенциал (реконструкция, развитие, продвижение) паркинга.

Долгосрочные арендные договоры, конечно, являются идеальным вариантом, а пустые места — наоборот. Чтобы оценка была реалистичной и чтобы будущие покупатели могли получить обзор, собираются данные о ваших арендаторах. Кроме того, добавляются еще много мелких параметров, например, в хороших A-локациях также учитывается коммерческая аренда площадей для рекламы (въезд, парковочные места и фасады).

Таким образом, у вас есть три ключевых фактора оценки:

1. Расположение (город, район и улица)
2. Состояние подземной парковки
3. Краткосрочные / долгосрочные арендаторы / пустые места

Прямая продажа мне? Отдельное парковочное место / вся подземная парковка

Я постоянно получаю запросы, покупать ли мне отдельное место для стоянки. Почти всегда ответ — нет, за пределами метрополий Берлин, Гамбург, Кельн, Дюссельдорф, Франкфурт или Мюнхен.

Мой небольшой совет или рекомендация, если вы хотите продать отдельное место для стоянки: напишите своим совладельцам. Список вы получите от управляющей компании ВЕГ. Вывешивайте объявление. Если парковочное место хорошо сдается в аренду, особенно в сегодняшнее время инфляции и нехватки денег в банке (проценты), вы, возможно, даже должны подумать о том, чтобы оставить свое место для стоянки.

Пошагово: Чек-лист продажи

Продажа подземных гаражей гораздо специфичнее, чем простая продажа парковочного места, парковки или отдельного гаража. Многие подземные гаражи не продаются через недвижимостные порталы, а через личные сети, часто опытными и компетентными риэлторами.

Все равно важно знать о продаже, чтобы вы могли хорошо подготовиться и найти опытного риэлтора.

Подготовка: риэлтор, документы и оценка стоимости

Самое важное по теме недвижимости и подготовки к продаже.

• Финансовое планирование и момент продажи
• Найм риэлтора
• Документы и бумаги
• Повышение стоимости недвижимости
• Определение цены предложения
• Создание описания объекта

Фаза продажи: сеть и переговоры

Во второй фазе речь идет о продвижении вашей недвижимости, чтобы найти покупателей и инвесторов с достаточной кредитоспособностью.

• Продвижение недвижимости
• Свяжитесь с нами с заинтересованными покупателями
• Фильтрация и выбор заинтересованных покупателей
• Проверка кредитоспособности
• Посещение объекта
• Продажа & переговоры по цене

Оформление сделки: завершение передачи

От договора купли-продажи до передачи объекта.

• Заключение договора купли-продажи у нотариуса
• Заседание у нотариуса
• Внесение в реестр земельной книги и оплата
• Передача недвижимости
• Нотариальные расходы & комиссия агента
• Платить налоги

Общая собственность подземной парковки: отдельное место для парковки?

В последнюю очередь к самой маленькой единице: можно ли продать отдельное место в подземной парковке? Продажа отдельных мест в подземной парковке возможна. Однако это зависит от того, относится ли оно к специальному имуществу или к праву специального использования. Разница в том, что если у вас есть место для парковки с собственной записью в земельном регистре (специальная собственность), то продажа проста. При праве специального использования, которое принадлежит квартире, такое право может быть продано только другому совладельцу.

Здесь вы найдете больше информации о продаже отдельных мест в подземной парковке:

• Продать место для парковки

Расположение, расположение, расположение! Рынок недвижимости

Места для парковки в многих популярных районах Германии дефицитны. Поэтому первая хорошая новость: ваш подземный паркинг вы сможете продать по реальной рыночной цене. Ведь только в прошлом году было зарегистрировано 2,92 миллиона новых легковых автомобилей. Согласно KBA (Федеральное агентство по дорожному движению) количество транспортных средств в Германии увеличилось на целых 1,1 миллиона, по сравнению с предыдущим годом, на сегодняшний день в Германии зарегистрировано около 66,9 миллиона транспортных средств, что составляет рост на +1,6 %.

66,9 миллиона зарегистрированных транспортных средств в Германии

С правильной сетью покупателей и инвесторов, обычно через опытных риэлторов с успешными сделками, вы сможете довольно быстро продать свой подземный паркинг.

Вот еще взгляд на общий рынок недвижимости в крупных городах:

• Берлин
• Дюссельдорф
• Франкфурт
• Гамбург
• Кельн
• Мюнхен
• Стутгарт

Какова стоимость подземной парковки? Цены 2026

Значение подземного гаража сильно зависит от местоположения, размера и состояния. В общем случае: отдельные места для парковки в подземном гараже значительно дешевле, чем целые объекты подземных гаражей.

Состояние на 2026 год. Цены не гарантируются, зависят от расположения, состояния, года постройки, высоты потолка.

Кто покупает подземные гаражи?

Целевые группы покупателей для подземных гаражей:

• Отдельное место: Соседи, арендаторы, коммутеры в радиусе – лучше всего размещать объявления в здании или на Immoscout/eBay Kleinanzeigen
• Маленький подземный гараж (до 30 мест): Частные инвесторы, управляющие компаниями недвижимости, товариществами собственников жилья
• Большой подземный гараж: Институциональные инвесторы, операторы парковок (Q-Park, APCOA, Contipark), девелоперы

Совет: Большие подземные гаражи почти исключительно продавать через специализированных агентов или напрямую институциональным покупателям. Классический частный рынок для этих объектов не подходит.

Продажа подземного гаража: Частые ошибки

1. Неправильное представление о цене: Места в подземных гаражах часто предлагают слишком дорого или слишком дешево. Без знания рынка быстро возникают отклонения в ±30%.
2. Не проверен план застройки: Для крупных объектов решающий фактор – можно ли использовать подземный гараж по другому назначению? Есть ли возможность изменения назначения?
3. Непроверенные договоры аренды: Действующие договоры аренды (ежемесячные парковочные места, долгосрочные парковщики) значительно влияют на круг покупателей и оценку.
4. Неправильный выбор средства продвижения: Отдельные парковочные места на Immoscout, более крупные объекты только через агентов или напрямую к операторам парковочных мест.

Часто задаваемые вопросы о продаже подземной парковки

Was ist ein Tiefgaragenstellplatz wert?
Ein einzelner Stellplatz in einer Tiefgarage ist je nach Stadt zwischen 5.000 und 50.000 € wert. In München erreichen Stellplätze in zentralen Lagen regelmäßig 30.000–50.000 €, in Leipzig oder Dresden sind 8.000–15.000 € marktüblich.

Kann ich meine Tiefgarage ohne Makler verkaufen?
Einzelne Stellplätze lassen sich oft selbst verkaufen – über Aushänge im Haus, Immoscout, Kleinanzeigen. Für größere Tiefgarageneinheiten oder ganze Anlagen ist ein spezialisierter Makler sinnvoll, da der Käuferkreis sehr spezifisch ist.

Muss ich bei einem Tiefgaragenverkauf Steuern zahlen?
Wenn die Tiefgarage weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz war, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer) an. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei – außer es handelt sich um gewerblichen Grundstückshandel (mehr als 3 Objekte in 5 Jahren).

Was passiert mit laufenden Mietverträgen beim Tiefgaragenverkauf?
Bestehende Mietverträge gehen automatisch auf den Käufer über (§ 566 BGB: «Kauf bricht nicht Miete»). Das ist für Anleger attraktiv – für Käufer die Selbstnutzung wollen, ein möglicher Hinderungsgrund.

Лукински Поделиться: Что это такое?

Многие владеют старой недвижимостью. Некоторые дома и квартиры нуждаются в ремонте, другие — в реконструкции, а третьи уже воспринимаются как ветхие.

Продажа + перепланировка = больше прибыли

Вряд ли кто-то может позволить себе полностью отремонтировать такую недвижимость — будь то денежные причины, время, стресс или даже сочетание всех факторов.

Мы предлагаем продавцам нашу эксклюзивную акцию Lukinski Share специально для таких объектов с большим потенциалом роста стоимости. Если все условия подходят, вы получите 2x прибыль от продажи вашей недвижимости.

Параметры для Share Deal (быстрое объяснение):

• Старая недвижимость с потенциалом развития
• Обновление / отставание в ремонте
• Также ветхие / готовые к сносу
• Покупка на сумму до 5 миллионов евро
• Возможно: квартиры и многоквартирные дома
• Невозможно: односемейные дома

Почему мы это делаем?

Мы любим развивать недвижимость. Снос старого, его перепланировка для создания жизненного пространства для людей. Многие также хотели бы обновить свою недвижимость перед продажей. Но возможности есть не всегда. Наше предложение специально для:

Для тех, кто считает, что «продажа не стоит того» или «продажа слишком дорогостоящая», потому что дом «слишком старый».

и

Для тех, кто думает: «Мне не хочется переделывать все это» или «Как я за это заплачу»?

Наша «Лукинская сделка по акциям» как раз для них.

Контактное лицо и оценка

Никакого стресса во время продажи, личное контактное лицо, напрямую и без агента по недвижимости и по всей Германии. Если вы хотите, мы также можем провести бесплатную оценку непосредственно для вас. Мы с нетерпением ждем вашего звонка или письма!

Лукински Контактное лицо:

• Связаться с

Модернизация, ремонт… до нового строительства

Вы хотите продать старый дом, содержание которого обходится слишком дорого? Иногда появляется возможность напрямую предоставить дополнительную жилую площадь. Это еще раз повышает эффективность использования площади. Больше жилой площади = больше доход от аренды. Здесь 2 небольших многоквартирных дома (6 ETW + 3 ETW) превращаются в более крупное новое здание с общим количеством 18 ETW (кондоминиумов); увеличение + 9 единиц.

Внимание было уделено и будущему развитию. Вместо равномерно распределенных квартир площадью 70-90 квадратных метров теперь есть каждая:

• 1 + 2 этаж: 4x микро квартиры площадью ~ 40 кв.м. каждая
• 3, 4 + 5 этаж: 2x квартиры каждая ~ 80 кв.м.
• 6 этаж: мансардные квартиры 2x ~ 80 кв.м. каждая, включая террасу.

Это 1) создает больше жилой площади и 2) повышает стандарты = более высокий доход от аренды квадратного метра.

Превратите старое в новое:

Каменная кладка, вещество, от подвала до стропильной фермы крыши — все обновляется (здесь).

Прошло всего 4 месяца, а новая кладка уже сохнет.

Современное новое здание.

Для вас, как для продавца, без работы, без стресса, без затрат.

Что мы уже сделали? — Разработка проекта

Мы уже разработали различные объекты! Актуальный пример: В прошлом году мы купили автосалон (коммерческая недвижимость). В настоящее время ведется снос старого автосалона с помощью двух экскаваторов. В ближайшие месяцы здесь будет построено более 8 квартир в многоквартирном доме. 8 квартир вместо 80 парковочных мест — хорошая сделка.

Автосалон с большим количеством пустующего пространства (забетонированная открытая площадка) превращен в новое жилое пространство!

Сам город от этого только выигрывает, жилья во многих городах не хватает. От этого выигрывают новые арендаторы и покупатели. Мы, как застройщики, и вы, как продавец, за счет дополнительной доли.

Контактное лицо и оценка

Никакого стресса во время продажи, личное контактное лицо, напрямую и без агента по недвижимости и по всей Германии. Если вы хотите, мы также можем провести бесплатную оценку непосредственно для вас. Мы с нетерпением ждем вашего звонка или письма!

Лукински Контактное лицо:

• Связаться с

В самом быстром случае мы ставим печать у нотариуса уже через 14 дней.

Что нового? Климат, новое строительство и реконструкция

Климатическая политика, конечно, оставила очень большую печать в соглашении между СДПГ, «зелеными» и СвДП. В настоящее время согласовано 177 страниц коалиционного соглашения. Поиск по термину «климат» дает 198 результатов. Более 40 страниц посвящено изменениям, направленным на усиление защиты климата. Большая цель — климатическая нейтральность.

Например, с 2025 года системы отопления должны работать как минимум на 65% за счет возобновляемых источников энергии, независимо от того, идет ли речь о доме на одну семью, кондоминиуме или многоквартирном доме. Строительство жилья должно быть значительно увеличено: с нынешних 306 000 квартир, строящихся ежегодно, до 400 000 новых квартир. Увеличение на 30,5 % в жилищном строительстве. Это, в свою очередь, (и другие инструменты, такие как тормоз арендной платы) призвано «сделать жилье доступным».

Самые важные факты с первого взгляда: 2022…

Изменения с первого взгляда:

• Новое строительство 400 000 единиц жилья в год, из которых 100 000 — общественное
• Собственное Министерство строительства
• Продвижение права собственности
• Региональный лимит арендной платы
• Строительная отрасль и защита климата
• Солнечные панели на всех поверхностях крыши
• Климатически нейтральное теплоснабжение: Системы отопления
• Зарядные станции (электронные автомобили) Расширение

Источник: Коалиционное соглашение по недвижимости — Immobilien-Erfahrung.de

Новое жилищное строительство и строительный бум: +100 000 квартир в год

Новое федеральное правительство хочет способствовать строительному буму. Для этого ежегодно должно строиться 400 000 новых квартир, как было описано в начале. В настоящее время ежегодно сдается чуть более 306 000 квартир. Соответственно, количество должно быть увеличено на 30,5 %.

Министр строительства и Министерство строительства

Федеральное агентство недвижимости, в частности, должно взять на себя ответственность за это, с государственными инвестициями на 100 000 квартир. Но, согласно коалиционному соглашению, новое федеральное правительство хочет еще больше, даже должно быть создано отдельное министерство строительства с собственным министром строительства.

Еще одна серьезная проблема в Германии, которую хочет решить федеральное правительство, — это очень долгая процедура получения разрешения на строительство. Они должны быть упрощены, чтобы строительство могло вестись быстрее — от новых квартир до ветряных турбин.

Новое строительство и Министерство строительства с первого взгляда

Самые важные факты с первого взгляда:

• Министерство строительства и министр строительства
• Федеральное агентство по задачам недвижимости (BImA)
• Инвестиции в строительство: + 30,5 % или ~94 000 единиц жилья / год
• Разрешение на планирование: Скорость в строительстве

Прокатный тормоз: региональное ограничение

Одной из важнейших тем нового коалиционного соглашения является «жилье и строительство». Рост арендной платы во внутренних городах Германии доминирует в заголовках газет, будь то в Интернете, на телевидении или в газетах. Особенно в таких крупных городах, как Берлин, Мюнхен и Гамбург, доступное жилье становится настоящей проблемой, особенно для молодых семей.

Признаков изменения тенденции не наблюдается. Даже если посмотреть на рост арендной платы за последние годы и десятилетия, облегчения не предвидится. Даже Европейский центральный банк теперь требует от Германии принять меры по противодействию общему росту цен в Германии, как сообщил сегодня утром Deutschlandfunk.

Разработка индекса цен на аренду жилья в Германии

Динамика индекса цен на аренду жилья в Германии в период с 1995 по 2020 годы (2015 = индекс 100):

Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista

Согласно описанию, для этих целей ежегодно должно строиться 400 000 квартир, 100 000 из которых будут финансироваться государством.

Факты о региональном тормозе арендной платы

Вы, вероятно, уже знакомы с берлинским Mietpreisbremse. Эксперимент провалился, но предельная арендная плата — нет. Согласно коалиционному соглашению, будет действовать региональный тормоз арендной платы, ограниченный максимальным сроком в 3 года. Арендная плата в этом регионе может вырасти максимум на 11%, до сих пор она составляла 15%.

Рентный тормоз в коалиционном соглашении:

1. Лимит арендной платы для отдельных регионов
2. Ограничен максимальным значением +11
3. Ограничено максимум 3 годами / регион

Содействие владению: повышение уровня владения

В целом, следует активнее пропагандировать право собственности. Мы уже подробно обсуждали тему владения недвижи мостью, особенно в связи с недвижимостью как капиталовложением (аренда). Собственное жилье является самой дорогой формой жилья, однако в долгосрочной перспективе оно способствует росту благосостояния частных лиц. Соответственно, больше граждан Германии должны стать домовладельцами. В первую очередь, конечно, в квартирах, ведь уплотнение земельных участков все больше и больше увеличивается. Только в Германии ежедневно уплотняется пять гектаров земли, например, под автостоянки, а также под новое строительство.

Вот что говорится в коалиционном соглашении:

«Мы хотим дать возможность большему количеству людей в Германии жить в недвижимости, занимаемой собственником»

46,5% Ставка владения в Германии

Что можно сказать об уровне владения жильем в Германии?

• 2018 — 46,5%
• 2014 — 45,5%
• 2010 — 45,7%
• 2006 — 41,6%
• 2002 — 42,6%
• 1998 — 40,9%

Источник: Федеральное статистическое управление

Система солнечной энергии: использование поверхности крыши

Солнечные установки — снова большая тема, на протяжении многих лет государство предоставляет им многочисленные субсидии. Теперь солнечные установки должны стать обязательными для значительной части строительной отрасли.

Точнее, все, вплоть до коалиционного соглашения:

«Все подходящие поверхности крыш, которые в будущем будут использоваться для получения солнечной энергии».

Цели очень амбициозны: к 2030 году 90% электроэнергии должно производиться только за счет солнечной энергии. Для этого можно использовать множество площадей, достаточно вспомнить одноэтажные супермаркеты с плоскими крышами или огромные логистические центры.

«Для новых коммерческих зданий это должно быть обязательным; для новых частных зданий это должно стать правилом».

В настоящее время Германии необходимо чистое количество произведенной электроэнергии в размере 220 гигаватт. Ожидается, что в ближайшие несколько лет солнечная энергия охватит 200 гигаватт.

Цель: 200 гигаватт/год за счет электроэнергии от солнца

Установка, будь то дом на одну семью или многоквартирный дом:

Климатически нейтральное теплоснабжение: Системы отопления

В Закон об энергетике зданий (GEG) будут внесены следующие изменения: Отопительные системы, установленные после 2025 года, должны работать на 65% возобновляемых источников энергии. Это станет большой проблемой, и в дополнение к нынешнему уровню развития техники придется устанавливать гибридные системы с использованием солнечной тепловой энергии.

Совет! Подробнее о «Будущем» читайте здесь:

• Дом с низким энергопотреблением
• Солнечная энергия для дома

Кроме того, есть несколько детальных изменений, особенно для конверсий, расширений под линиями.

Изоляция, приобретающая все большее значение в новом строительстве:

Зарядные станции: Общественное расширение и в доме

Переход на электромобили, о котором я часто писал в этом блоге, также будет очень интересным.

Заголовок большой:

15 миллионов электромобилей + 1 миллион зарядных станций

15 миллионов электромобилей создадут серьезные проблемы для энергосистемы. Чтобы обеспечить все эти автомобили электроэнергией, немецкая зарядная сеть должна быть расширена до 1 миллиона зарядных станций.

Конечно, не все зарядные станции будут общественными; большая часть будет установлена в домах и гаражах, навесах для автомобилей и подземных гаражах. Станции быстрой зарядки уже устанавливаются во все большем количестве подземных гаражей. Согласно текущему состоянию технологии, электромобили можно зарядить примерно за 30 минут.

Интересно то, что в будущем электромобили могут стать частью энергосистемы. В качестве децентрализованных накопителей электроэнергии. Если мы все больше переходим на солнечную энергию, энергию ветра и гидроэнергию, то энергия не всегда доступна в одинаковом количестве. Мы также не можем увеличить мощность электростанции. Аккумуляторы электромобилей могут использоваться для децентрализованного хранения энергии в наших городах в будущем.

Никакого повышения налогов: Верхняя ставка налога остается прежней

Наконец, кое-что хорошее: для всех владельцев недвижимости, которые также сдают ее в аренду, верхняя ставка налога не была затронута. Не было и других повышений налогов.