Частичная продажа недвижимости: преимущества, недостатки, налоги, развод, наследство… Частичная покупка

Частичная продажа недвижимости 2022 — Можете ли вы продать часть недвижимости? Да! Можно продать часть дома, квартиры или земельного участка. Имеет ли смысл частичная продажа? Ответ вы можете узнать здесь. Для многих людей их собственная недвижимость в какой-то момент становится «слишком большой», и в то же время денег, которые они накопили, становится все меньше и меньше. Продажа части собственной собственности с полным правом проживания и правом пользования(узуфрукт) звучит заманчиво — особенно если покупная цена передается немедленно. Но действительно ли частичная покупка имеет смысл?

Частичная продажа / частичная покупка: что это такое? Объяснение + преимущество

Наверняка вы уже видели рекламу многочисленных поставщиков услуг по частичной покупке. Это предложение по покупке направлено, в частности, на пожилых владельцев недвижимости, которым нужны деньги, например, для более приятного выхода на пенсию.

Рассмотрение стоимости использования, преимуществ, недостатков, общей суммы продажи, расчетного увеличения стоимости в условиях инфляции и сравнение того, что «дешевле»: частичная покупка или альтернативный кредит на недвижимость, а точнее ипотечный кредит? Кроме того, налоги, продажа от сообщества наследников, развод и многое другое.

Здесь вы также найдете все калькуляторы с примерами: Сравнение поставщиков частичной продажи.

Сначала краткое определение.

Определение частичной продажи или частичной покупки

Что означает частичная продажа недвижимости?

Конечно, ни один второй человек не въезжает в вашу собственность, вы остаетесь единственным пользователем. Однако, как бывший единоличный владелец, вы теперь платите плату за использование той части недвижимости, которой вы больше не владеете полностью после частичной покупки — сравнимую с арендной платой. Этот платеж называется «компенсацией за использование» или «возмещением за использование».

Подведены итоги частичной продажи:

Самые важные вопросы о частичной покупке

Самые важные вопросы с первого взгляда:

  • Могу ли я продать половину дома? Да, большинство продавцов ~ 20-50%.
  • Могу ли я продать часть своей квартиры? Да.
  • Частичная покупка также для земли? Да.
  • Преимущество? Быстрая и несложная передача покупной цены.
  • Недостаток? Плата за пользование (~ 3-5% в год)
  • Кроме того, по общему объему продаж: Иногда ниже инфляции

Эти важные факторы при покупке запчастей

Ключевые факторы для частичной продажи:

  • Стоимость недвижимости = 500 000 евро
  • Желаемая немедленная выплата = 100 000 евро
  • Доля для продажи = 20%
  • Ежемесячная плата за пользование = ?
  • (если) Общая сумма продажи через X лет = ?

Вы должны ответить на два центральных вопроса сравнения:

  1. Сколько составляет ежемесячная плата за пользование?
  2. (При полной продаже, позже) удорожание и комиссионные?

Разница: продажа и частичная продажа

Что отличает частичную продажу от обычной продажи имущества? Если вы хотите продать недвижимость обычным способом, вы проходите в общей сложности три основных этапа (подготовка, просмотр/проверка кредитоспособности, продажа), которые в свою очередь содержат несколько шагов. Поиск платежеспособных покупателей (кредитоспособность) может занять больше времени в зависимости от ситуации с недвижимостью (спрос).

Регулярная продажа недвижимости: сроки

Если говорить кратко, то продажа недвижимости включает в себя следующие этапы:

  1. Подготовить документы
  2. Оценка
  3. Маркетинг в сфере недвижимости
  4. Подготовка экспозиции
  5. Проведение и планирование встреч для просмотра
  6. Переговоры о покупке
  7. Обработка и составление договора купли-продажи
  8. Передача ключей

Сокращенный этап продаж

При частичной продаже большая часть этих шагов полностью пропускается. Вы обращаетесь непосредственно к поставщику финансовых услуг, который покупает вашу собственность на пропорциональной основе. Соответственно, от процесса обычной продажи недвижимости остаются следующие шаги:

  1. Оценка
  2. Обработка и составление договора купли-продажи
  3. Передача ключей

Преимущества с первого взгляда: Быстро продается и оплачивается

Будь то дом с террасой, отдельный дом или даже кондоминиум в многоквартирном доме: никогда еще вы не продавали часть своей собственности так быстро.

Частичная продажа имеет свои преимущества:

  • Метод финансирования, не зависящий от банков
  • Без проверки кредитоспособности, ср. кредитное финансирование
  • Быстрый процесс продажи

Недостаток? Использование при сравнении затрат

Как указано во введении, предложение «частичной покупки» направлено, в частности, на пожилых владельцев недвижимости.

«Банки не дают пожилым людям кредиты / дают мало кредитов».

Это распространенный предрассудок. Именно поэтому реклама с «частичным выкупом вашей недвижимости» так хорошо работает в настоящее время. Однако расходы на последующее лечение часто не учитываются. Если, например, вы продаете 25% недвижимости и платите 300 евро в месяц за пользование, то вам обязательно нужно сравнить эту сумму с обычным кредитом на недвижимость, точнее, с ипотечным кредитом.

В противном случае, оглядываясь назад, можно сказать, что это опыт, который ежемесячно стоит вам денег.

Давайте приступим к анализу.

Плата за использование при частичной покупке: Недостаток 1

Теперь о «последующих расходах».

Что такое ежемесячная абонентская плата? В настоящее время многие рекламируют его как «легкий», «приятный», «без банка». Это правда. Но цена высока. Прежде всего, текущие расходы, возникающие при частичной покупке для финансовых компаний. Финансовая компания становится совладельцем. Проданная часть недвижимости снова поступает в ваше распоряжение.

Таким образом, вы не отдаете «половину» сада или часть комнат: вы продолжаете пользоваться своей собственностью единолично.

За это вы платите «компенсацию за использование».

Сумма компенсации за использование

Компенсация, которую финансовая компания требует за использование имущества, обычно составляет:

  • От 3-5% от выданной суммы в год.

Сумма относится к 1 году в каждом случае. Формула для расчета платы за использование (в зависимости от провайдера) в месяц:

  • Ежемесячная плата за пользование = 3% * цена покупки (доля) / 12
  • = 3% * 100.000 / 12

Это означает, что при частичной продаже на сумму 100 000 евро вы платите 250 евро в месяц.

Плата за пользование при 100 000 евро = 250 евро / месяц

Как всегда, в зависимости от провайдера. Вы можете найти всех провайдеров здесь в разделе Частичная покупка: Сравнение.

Сравнение кредитов на недвижимость: на 2-4% дешевле

Сколько вы сейчас платите за «классический» кредит на недвижимость? Благодаря фазе низкой процентной ставки, в настоящее время вы платите только:

  • Приблизительно 1% от выделенной суммы в год.

По сравнению с запросом на финансирование в размере 100 000 только ~ 80 евро / месяц.

Только кредит ~ 80 евро / месяц

Когда речь идет о частичной продаже вашего имущества, необходимо все просчитать и учесть. Совет! Вы также узнаете об «аннуитете недвижимости» как еще одной альтернативе частичной продаже.

Налоги: Сколько вы должны заплатить?

Налог при частичной продаже не отличается от налога при обычной продаже.

Как вы можете видеть в этом налоговом перечне, для частных лиц речь идет фактически «только» о налоге на спекуляцию. Он вступает в силу при повторной продаже недвижимости в течение первых 10 лет после покупки. Размер налога на спекуляцию рассчитывается в соответствии с индивидуальной налоговой ставкой, которая может превышать 25 процентов.

Для полноты картины, каждый, кто продает 3 или более объектов недвижимости за 5 лет, также является субъектом торговли коммерческой недвижимостью и, следовательно, также облагается торговым налогом. Наконец, для полноты картины, налог с оборота (покупателя) для торговли коммерческой недвижимостью.

Еще по теме Налоги при продаже недвижимости:

Калькулятор! Сравнение поставщиков

В этом анализе я рассчитал для вас пример во всех калькуляторах провайдеров. Сколько составляет абонентская плата? Сколько вы получаете за общую продажу? Сравнение крупных провайдеров можно найти здесь:

Общая цена покупки и инфляция: Недостаток 2

Если вы внимательно вдумаетесь в онлайн расчет шага 2) общей суммы покупки, то заметите, что вы не указываете никаких регионов(местоположения недвижимости) объекта недвижимости. Соответственно, увеличение стоимости — это очень приблизительная величина. Но давайте возьмем это за основу.

Инфляция против роста курса: сравнение (-2,8% убытка)

Фактор инфляции (девальвация валюты) — Если вы добавите в качестве второго фактора инфляцию, которая, по данным Европейского центрального банка, должна составлять 2% в год, но в настоящее время достигает 5% (по состоянию на 01/22), то вы увидите:

Увеличение стоимости всего на 25 %, 30 % за 15 лет, даже не компенсирует инфляцию.

Итак, давайте сравним 30% за 15 лет и инфляцию («по желанию» в 2%, без повышения):

Время Значение Инфляция (Σ)
Год 1 2.00%
Год 2 4.20%
Год 3 6.40%
Год 4 8.60%
Год 5 10.80%
Год 6 13.00%
Год 7 15.20%
Год 8 17.40%
Год 9 19.60%
Год 10 21.80%
Год 11 24.00%
Год 12 26.20%
Год 13 28.40%
Год 14 30.60%
Год 15 30.00% 32.80%

Результат нашего сравнения:

Согласно (большинству) онлайн-калькуляторов, потери составили -2,8%.

Соответственно, вы даже не получите компенсацию за инфляцию, если ваш уровень ниже 32,8%.

Советы по частичной продаже: использование, пожизненная рента, развод и наследование

Вот несколько практических советов и пища для размышлений:

Пенсия за недвижимость: Другая альтернатива

Теперь вы узнали о частичной продаже, а также об ипотечном кредите. Возможно, еще один совет для вас — это пенсия по недвижимости. Это особенно интересно, если вы уже достигли более высокого возраста, обычно с 70 или 75 лет.

Аннуитет недвижимости означает: вы полностью продаете свою собственность (непосредственно), но сохраняете пожизненное право проживания и пользования. Кроме того, вы получаете небольшую ежемесячную сумму. Для некоторых это хорошее решение. Ведь вам также больше не нужно заботиться о расходах на обслуживание, об этом позаботится новый владелец.

Пенсия по недвижимости объясняется просто:

  • Прямая, полная продажа вашей собственности
  • Пожизненное право проживания и пользования
  • Небольшая, ежемесячная «дополнительная пенсия» от продавца
  • Отсутствие затрат на техническое обслуживание

Узуфруктуарное право: «Пожизненное, единственное право проживания

Прежде чем мы сравним различных поставщиков, вот важный совет, если вы действительно решите продать свою недвижимость по частям. Как вы уже узнали из руководства по частичной продаже, вы можете продать свою недвижимость двумя способами: Частичная или Частичная вкл. Полная продажа через X лет.

Если вы рассматриваете возможность продажи через X лет, обязательно посмотрите на:

Право на узуфруктуарий в случае полной продажи

Проще говоря, узуфрукт означает, что вы имеете исключительное право пользоваться своей собственностью — даже после продажи (а также в других случаях, например, при досрочном наследовании).

Преимущество: Право узуфруктуария дает вам то преимущество, что вы не зависите от доброй воли или согласия продавца в любое время.

Возможна ли частичная продажа, несмотря на текущее финансирование?

Возможна частичная продажа — по договоренности — но и вы, как заемщик (владелец недвижимости), и банк в основном связаны заключенным кредитным договором, по крайней мере, в течение согласованного периода с фиксированным процентом. В идеале, ваша собственность погашена.

В чем разница между частичной продажей и пожизненной рентой?

Давайте сначала уточним понятие пожизненной ренты: При пожизненной ренте вы продаете свою собственность в обмен на аннуитетный платеж и одновременное пожизненное право проживания и пользования. Таким образом, это особая форма продажи недвижимости. Преимущество: ликвидность.

  • В основном владельцы старше 70 лет
  • Полная продажа финансовой компании
  • Взамен пожизненное право проживания и пользования
  • Дополнительная ежемесячная сумма для вас (пожизненная рента)
  • Отсутствие дополнительных затрат / затрат на обслуживание

Общность наследников: продажа после наследования

Можете ли вы продать долю в обществе наследников? Да. Со ссылкой на § 2033 параграфа 1 BGB, который гласит:

«Каждый сонаследник может распоряжаться своей долей в наследстве».

Подробнее по теме:

Развод: продажа после раздельного проживания

Можно ли продать акции после раздельного проживания или развода? В случае развода сначала все немного сложнее. В принципе, только после года раздельного проживания, но не позднее, чем после развода, супруги могут потребовать от партнера продать дом. Поговорите об этом с поставщиками услуг индивидуально.

Больше к: