Продажа земли 2022: процедура, строительное право, агент по недвижимости, нотариус, расходы и налоги

Продажа земельного участка — В сельской местности или в мегаполисах продажа земельного участка — это решение, о котором вы долго размышляли. Причины продажи могут быть самыми разными. Но когда речь заходит об успехе продажи, все владельцы сходятся во мнении. Недвижимость должна быть продана по наилучшей цене и без длительного ожидания. Если вы решили продавать в частном порядке, перед вами встает огромный портфель задач и организационных деталей. На практике предложение недвижимости через ноу-хау агента по недвижимости доказало свою ценность, так как исключаются источники ошибок, и вы можете предложить свою недвижимость без стресса и реорганизации вашей повседневной жизни. Вы уже знаете стоимость своей собственности? Отрывок из справочника: Продажа недвижимости.

Продажа земли на лету

При продаже земельного участка в первую очередь возникают такие же вопросы, как и при продаже дома, и ошибки, допускаемые при продаже, часто бывают одинаковыми. Однако здесь стоит упомянуть и некоторые другие моменты, которые делают продажу земли более особенной. Совет. В конце у нас также есть для вас особые случаи, такие как сельскохозяйственные земли, лесные земли, а также земли с родником.

В случае с участком земли необходимо обратить внимание на то, является ли он землей под застройку или землей для оценки зданий. В последнем случае недвижимость должна быть сначала освоена соответствующим муниципалитетом. Строительство на участке может вестись только при наличии подключения к водопроводу, газу, электричеству и канализации. Как правило, участки под застройку ценятся дороже, чем земля под застройку.

Земля под застройку или земля для оценки зданий

Основной вопрос:

  • Земля под застройку или
  • Оценка сельскохозяйственных угодий

Для этого, прежде всего, необходимо просмотреть продажу земли в ускоренном режиме:

  1. Продавать или не продавать? Подходящее время
  2. Документы для оценки бетона
  3. Представление объекта недвижимости в экспозиции
  4. Общение с заинтересованными сторонами
  5. Осмотр и переговоры (покупная цена)

Продавать или не продавать? Правильное время — шаг 1

Шаг 1 — решение о продаже — Во всех областях местоположение имеет первостепенное значение, не только при продаже застроенной или незастроенной недвижимости. При продаже любой недвижимости — в том числе и земельных участков — местоположение изначально является центральным фактором оценки продажной цены.

Практический пример:

  • Легкая продажа: Земля под застройку недалеко от Берлина, в центре лучшей инфраструктуры
  • Сложная продажа: недвижимость в Баварских Альпах, без инфраструктуры

Продажа частным образом или «бесплатно» и без агента по недвижимости сопряжена с риском и делает продажу и всю сделку(от оценки до нотариуса и договора купли-продажи) подверженной ошибкам. Продажа недвижимости требует наличия хорошей сети покупателей, и часто недвижимость не представляется публично, а только внутри компании как внерыночная собственность. Таким образом, никто не узнает о продаже вашего участка под застройку. Здесь также популярна прямая продажа участков застройщикам.

Документы для оценки бетона — Шаг 2

Шаг 2 — документы — Еще одним важным моментом являются документы, связанные с продажей. Их получение стоит много времени, денег и нервов. Однако вы не сможете предложить свою собственность без важных документов, поэтому вы не можете оставить эту часть организационных задач без внимания. Чтобы упростить процесс продажи и предложить свой дом со всеми соответствующими документами, стоит нанять агента по недвижимости. Только на основании этого можно оценить недвижимость и определить цену предложения.

Обычно это включает в себя:

  1. Кадастровая карта или карта недвижимости из кадастрового офиса
  2. План развития
  3. Выписка из земельной книги Земельная книга
  4. План землепользования
  5. Предварительная заявка на строительство
  6. Информация об обременениях зданий
  7. Доказательства развития
  8. Уведомление о налоге на недвижимость

Представление объекта недвижимости в экспозиции — Шаг 3

Шаг 3 — презентация — будь то «под прикрытием» или на «открытом» рынке, профессиональная экспозиция и информативные фотографии являются основой для продажи недвижимости. Через объявление или экспозицию вне рынка вы устанавливаете первый контакт с потенциальными покупателями и закладываете основу для запросов о просмотрах. Если в вашем описании слишком мало информации или фотографии оставляют вопросы без ответа, интерес пропадет или вам придется решать большое количество индивидуальных вопросов.

Именно здесь уже принимается первое «решение о покупке» потенциальных покупателей. Смотреть ли мне на большее или нет?

Общение с заинтересованными сторонами — Шаг 4

Шаг 4 — общение — Если ваша недвижимость вызывает интерес, потенциальные клиенты ожидают быстрого ответа и предполагают, что вы доступны по телефону и через Интернет. В частности, на этот пункт приходится 99% всех временных затрат. Чем эксклюзивнее недвижимость, тем больше проверок проводится заранее. Потому что встреча на просмотре и переговоры стоят еще больше времени.

Осмотр и переговоры (покупная цена) — Шаг 5

Шаг 5 — просмотры и переговоры — здесь в игру вступает опыт агента по недвижимости. Цена предложения и предложение (от покупателей) часто отличаются на 30%, 40%, что делать? Теперь дело доходит до навыков ведения переговоров, немного психологии продаж, но также и до неопровержимых фактов о строительстве, сути, инфраструктуре и местоположении. Кроме того, большую роль играет развитие региона и анализ потенциала объекта недвижимости.

Если продавец и покупатель согласны, можно заключать договор купли-продажи. Затем все сделки скрепляются печатью в нотариальной конторе.

Бесплатные советы по продаже земли? Да!

Как агенты по недвижимости, мы занимаемся посредничеством в продаже недвижимости с рыночной стоимостью от 1 миллиона евро, т.е. ETW относится к категории элитной недвижимости. Мы хотим, чтобы вы знали о процессе продажи, чтобы вы могли прозрачно планировать продажу вашего кондоминиума.

Знаете ли вы, в чем наше непревзойденное преимущество? Мы самостоятельно охватываем более 250 000 читателей в месяц, то есть в общей сложности 3 миллиона человек в год. Мы не зависим от обычных порталов недвижимости и достигаем платежеспособной, специальной целевой группы. Кроме того, мы предлагаем внутренние группы покупателей и инвесторов в нашей зоне вне рынка, к которым у вас нет доступа через обычные предложения. Подробнее о: Агенты по недвижимости.

Совет! Также обратите внимание на дополнительные ссылки, здесь вы найдете более подробные объяснения специальных тем и технических терминов.

Развитые и неразвитые: Земля под застройку, пахотная земля или лесные угодья

Как и при продаже дома, стоимость земли также определяется. Как правило, муниципалитеты каждые два года определяют так называемую стандартную стоимость земли, которая сложилась в результате продажи других участков земли. Однако эти стандартные значения стоимости земли не являются обязательными для продажи. Расположение и транспортное сообщение участка также играют важную роль в ценообразовании. Участки под застройку, расположенные в востребованных жилых районах, стоят дороже. Те участки, которые выходят на юг, также имеют более высокую продажную стоимость. После этого вы должны найти покупателя. В наше время это в основном делается через Интернет.

Чего хотят покупатели/застройщики? — Контрольный список

Прежде чем углубиться в предмет, законы и т.д., сначала разберемся с более общими вопросами: сколько составляет налог на продажу земли? Что нужно для продажи земли? Можете ли вы продать недвижимость без нотариуса? Облагается ли продажа земли налогом?

Начнем с потенциальных покупателей. В конечном итоге они решают, отклонить, принять или даже перебить цену покупки.

При поиске подходящего заинтересованного лица можно учитывать следующие аспекты:

  • Тип земли
  • Возможные варианты использования
  • Размер недвижимости
  • Уклон земли
  • Городское или сельское расположение
  • Транспортные соединения

Возможности использования (правовая ситуация)

Тип земли также определяет ее возможное использование. Будь то земля под застройку, сельскохозяйственные пахотные земли или лесные угодья. Размер участка обычно указывается в квадратных метрах. Для больших сельскохозяйственных площадей принято использовать гектары. Склон относится к уклону земли. Особенно это касается склонов.

Земля, расположенная в городах, предлагает иные возможности использования, чем земля в сельской местности. Это относится, прежде всего, к типу застройки. Кроме того, важную роль играет транспортное сообщение. В основном это имеет первостепенное значение для участков под застройку или коммерческих участков.

Сельскохозяйственные угодья или застроенная территория во внутреннем городе:

Визуализация: Проект нового строительства после продажи.

Подготовка к продаже — контрольный список

Продажа недвижимости в суете повседневной жизни требует немалых усилий: планирования и размышлений, а также разговоров, как вы увидите в следующих двух контрольных списках для подготовки при продаже дома.

Вопросы владельца перед продажей

Время, назначение встреч, кредитный рейтинг и просмотр. Как агент по недвижимости, вы знаете, как много работы приходится выполнять при продаже недвижимости.

Речь идет, в частности, об опыте в торговле недвижимостью, чтобы заранее избежать рисков и ошибок при продаже дома.

Еще одним активным аспектом является маркетинг недвижимости. Необходимо найти подходящую платформу или нет, ключевое слово off market real estate. Кроме того, есть время на планирование продажи, начиная с подготовки через объявления, фотографии, порталы, ответы на запросы заинтересованных лиц, назначение встреч для просмотров, проверка кредитоспособности потенциальных покупателей или инвесторов, переговоры о цене покупки, контракт на покупку, налоги и многое другое.

9 простых шагов для продажи дома:

  1. Насколько хорошо вы лично разбираетесь в вопросах продажи дома?
  2. Вы уже продавали дом?
  3. Можете ли вы создать содержательную рекламу (онлайн и печатную)?
  4. Как вы оцениваете свои навыки ведения переговоров на месте?
  5. Хотели бы вы впустить в свою собственность незнакомца?
  6. Хотите ли вы, чтобы все узнали о вашем намерении продать квартиру? Совет: Наша недвижимость на вторичном рынке
  7. Готовы ли вы справиться с юридическими требованиями, необходимыми для продажи дома?
  8. Готовы ли вы сами потратить время и усилия на маркетинг своего дома?

Одна из причин, по которой многие люди выбирают агента по недвижимости, помимо минимизации риска, — это сеть покупателей. Особенно в случае с земельными участками, мы рекомендуем вам продвигать свою недвижимость не только на региональном рынке! Инвесторы в недвижимость ищут интересные объекты, в частности, участки в востребованных местах, а также в местах с потенциалом развития. Переговоры, соответственно, более интенсивные, но и прибыль от продажи вашей недвижимости может увеличиться соответственно, выгодно.

Сколько стоит моя собственность?

Этот вопрос находится в самом начале. Чтобы опубликовать предложение, вам нужна цена за недвижимость. Но определить цену предложения не так просто. Помимо основной материальной стоимости недвижимости (если на вашем участке есть постройки), в цену продажи входят и другие факторы.

Оценка рыночной стоимости как основа продажи

В этом отношении оценка является основным направлением и закладывает основу для цены, которая соответствует имуществу, информации, относящейся к хранению, и инфраструктурному встраиванию.

На основании определенной рыночной стоимости можно исключить переоценку имущества или его рекламу по цене, которая ниже реальной стоимости.

В связи с ростом цен на недвижимость вам следует провести оценку непосредственно перед продажей, а не полагаться на информацию о рыночной стоимости, которая вам известна и уже датируется несколькими годами ранее.

Беспрепятственное оформление продажи земли

Ваше объявление было опубликовано и вызывает интерес. Теперь продажа недвижимости вступает в фазу, в которой важны идеальная организация и планирование. Просмотры должны быть спланированы, согласованы с вами и потенциальными покупателями, проведены и оценены.

Если заявитель выражает серьезный интерес, агент проверяет его кредитоспособность и получает самораскрытие, включая подтверждение финансирования. Проверка финансового состояния потенциальных покупателей на ранней стадии позволяет исключить проблемы незадолго до подписания контракта.

Совет. Продать с рынка (застройщик)

Вне рынка означает, что продажа вашей недвижимости никогда не будет публичной. Ваша недвижимость будет рекомендована только внутренней, платежеспособной группе покупателей с идеальным созвездием. Продажи вне рынка используются, в частности, известными людьми, которые хотят сохранить в тайне факт продажи, а также адрес, фотографии и многое другое. Частные лица также пользуются этой услугой, например, если семья или соседи не должны узнать о предстоящей продаже. Для такой незаметной, внерыночной продажи вам нужен известный агент по недвижимости с хорошей сетью. Ваше преимущество: никто не узнает о продаже.

Оценка: ситуация, варианты и развитие

Есть много вопросов, на которые нужно ответить, лучший ответ — пригласить эксперта для оценки недвижимости или земли. Какая цена является подходящей и реалистичной для вашей собственности, с недвижимостью или без нее? Если покупка была совершена не так давно, то в качестве первого ориентира может служить цена покупки на тот момент. Сопоставимые участки земли из онлайн-предложений регионов также могут дать нечеткую оценку.

При продаже недвижимости «воспринимаемая стоимость» не является оптимальной основой.

Если стоимость слишком высока, недвижимость может «сгореть», потому что она слишком долго остается на рынке и кажется, что с ней что-то не так.

Часто цена снижается, что означает потерю реального потенциала дохода от недвижимости — вы упускаете хорошие деньги. Об этом свидетельствует и исследование, проведенное сберегательными банками в сотрудничестве с FlowFact AG и Институтом IIB Dr. Hettenbach. Была обнаружена корреляция между временем маркетинга, ценой продаж и маркетинговой ценой. Исследование подтвердило, что выручка больше, а период маркетинга короче, если при оценке недвижимости вы опираетесь на реалистичную оценку.

Таким образом, профессиональная оценка экспертами рыночной стоимости недвижимости настоятельно рекомендуется для беспроблемной сделки купли-продажи.

  • Оценка оценщиком или экспертом (агент по недвижимости)
  • Потенциал дохода, потерянный из-за снижения цены, если реклама слишком длинная

Подробнее читайте здесь:

Строительное право: последующая застройка земельного участка

Правовая основа — Строительное право считается основой для последующей застройки участка земли. Для этого строительный орган требует некоторые документы, такие как:

  • Округ
  • Коридор
  • Участок
  • Конспект
  • Юридическое бремя
  • Зарегистрированные обременения зданий
  • Информация о соседних объектах недвижимости

Район: Кадастр недвижимости

Гемаркунг — это единица площади, которая содержится в кадастре недвижимости муниципалитета. Gemarkung описывает право собственности на земельный участок и регистрируется в земельной книге. Термин Flur обозначает открытую территорию, обычно сельскохозяйственную.

Участок — это официально зарегистрированная часть территории. На плане изображается соответствующий участок земли с точки зрения площади.

Залог земли (ранее ипотека): юридическое обременение

Правовое обременение недвижимого имущества включает в себя, прежде всего, ипотеку, земельную плату, аннуитетный долг, аннуитет, сервитут, узуфрукт и реальную плату. Раньше ипотека была распространенной формой обеспечения кредита. Банки, в частности, использовали эти варианты для обеспечения кредитов.

Сегодня в Германии ипотека в значительной степени вытеснена Grundschuld.

В отличие от ипотеки, земельная плата не зависит от требования, которое должно быть обеспечено. Аннуитетный долг является еще одним видом земельного обременения и обеспечивает платежи. Однако эти платежи не погашают долг, а скорее должны рассматриваться как процентные платежи.

Пожизненная рента, узуфрукт и права

В случае пожизненной ренты в качестве залога может быть использован участок земли. Пожизненная рента как таковая является договором по обязательственному праву, который может быть принудительно исполнен в определенных случаях. Сервитут устанавливает право на то, что сосед может пользоваться имуществом или что владелец имущества не может выполнять определенные действия на своем участке. В основном это касается разрешений на проход или регистрации запрета на строительство.

Узуфрукт регулирует использование имущества. Таким образом, узуфруктуарий получает все те же права, что и владелец земли. Запрещена только продажа. Узуфрукт включает в себя все действия, которые обязуется совершать владелец земли. Узуфрукт позволяет кредитору продать имущество с аукциона.

Строительство домов в поселке:

Большая строительная площадка на территории промышленной зоны:

Налоги: Сумма налога и период спекуляции

Одним из самых важных вопросов при продаже недвижимости является налог, который налоговая служба требует от вас заплатить.

Вряд ли в какое-либо другое время продажа земли была столь выгодной, как сегодня. В частности, земля под застройку продается по самым высоким ценам и представляет интерес как для частных, так и для коммерческих покупателей. Если вы владеете участком земли в модном месте или недалеко от города, вам не придется долго искать платежеспособного покупателя. Однако продажа земельного участка не освобождается от налогов.

Налоги взимаются с каждой продажи.

Конечно, это относится и к земле.

Налог на прибыль (выручку от реализации)

С 2012 года продажа земли облагается налогом по ставке 25%. Это относится к прибыли, полученной от продажи земельного участка. Налог с оборота при продаже земли не взимается. Торговый налог уплачивается предприятиями только в том случае, если приобретенное имущество учитывается как активы предприятия.

Налоговое бремя: 25

Период спекуляции 10 лет

В случае с незастроенной землей важную роль играет продолжительность владения. Для экономии налога на спекуляцию имущество должно находиться в вашем владении не менее 10 лет до продажи, а в случае наследования — во владении умершего. Самостоятельное использование в смысле занятия не может быть доказано в случае незастроенной недвижимости, что делает период спекуляции обязательным фактором для начисления налога.

В принципе, период спекуляции в десять лет применим и здесь. Прибыль рассчитывается по разнице между затратами на приобретение и выручкой от реализации.

Период спекуляции: 10 лет

В случае больших участков земли, на которых строительство невозможно, разделение также имеет смысл. Однако в некоторых федеральных землях Германии для раздела земельного участка требуется специальное официальное разрешение. Информацию об этом можно получить в государственных строительных органах или у инженера-строителя.

В связи с постоянным ростом спроса и ограниченным предложением в популярных регионах, в некоторых случаях имеет смысл придержать недвижимость на некоторое время и продать ее позже. Лизинг также является вариантом, если вы используете землю в качестве инвестиции и не хотите отказываться от права собственности.

Какой способ будет оптимальным для вас, зависит от различных факторов и поэтому рассматривается и рекомендуется агентами по недвижимости в каждом конкретном случае. Для того чтобы потенциальному покупателю был понятен вариант развития, вам необходим действующий план развития. Это важная часть документов, которые необходимо подготовить и показать потенциальным покупателям при продаже земельного участка. Аналогичным образом, маркетинговая стратегия может иметь решающее значение для достижения желаемой запрашиваемой цены.

Порядок совершения нотариального акта

Нотариальное заверение всегда происходит по определенной схеме. Прежде всего, выбирается дата для нотариального заверения. Помимо нотариуса, на этой встрече должны лично присутствовать все договаривающиеся стороны. Нотариус зачитывает договор купли-продажи. После этого можно подавать запросы на внесение изменений. Нотариус решает, возможны ли желаемые изменения. После этого договор купли-продажи официально подписывается договаривающимися сторонами и нотариусом.

Впоследствии нотариус обеспечивает внесение записи о покупке в земельную книгу. Кроме того, о покупке информируется налоговая служба, которая направляет покупателю уведомление о налоге на передачу недвижимости. Наконец, нотариус направляет покупателю счет за услуги.

Особые случаи: Лес, луг, поле и родники

Сельскохозяйственные земли, лесные земли или земли с родником: Вот еще несколько особых случаев, по которым к нам часто обращаются.

Продать сельскохозяйственные земли

Продажа сельскохозяйственной земли — Вы планируете продать сельскохозяйственную площадь, пахотную землю, луга и пастбища фермы. Обычные причины продажи — старость, отказ от фермы или финансовое давление, например, от текущего финансирования, здесь или в другом бизнесе. Иногда конструкцию компании придется урезать, иногда это «просто» вопрос наследования. Первый вопрос: как происходит продажа? Что нужно учитывать при продаже сельскохозяйственных земель?

Продать лесные угодья

Лес, луг, оценка, налоги и Ко — Леса имеют большое преимущество, они предлагают сырье для регенерации. В то же время они предлагают не краткосрочную прибыль для оператора, а долгосрочные доходы. Поэтому многие владельцы лесных земель думают не так, как «типичные» землевладельцы недвижимости и имущества, часто планируя на несколько поколений вперед. Знаете ли вы, что даже быстрорастущие ели в природе могут жить до 600 лет? Через 70-80 лет их вырубают, тогда высота ствола достигает около 30 метров. Одним словом, существует множество параметров, влияющих на продажу лесного участка. Как я могу продать свой лес?

Продать землю и источник

Процедура, оценка, анонимная продажа земли и источника — При продаже водных источников также возникает множество вопросов. Подходящее ли сейчас время для вашей продажи? И если да, то какой способ продажи является наиболее эффективным? Вода является дефицитным ресурсом. Несмотря на то, что более 71% поверхности нашей планеты составляет вода, продуктивных, чистых источников воды становится все меньше и меньше. Низкое предложение, высокий спрос: подумайте не только о региональных покупателях, но и об инвестиционных фондах и, да, даже о продовольственных компаниях.

Продажа недвижимости: Руководство XXL + контрольные списки

Процедура, затраты и советы — все в одной большой бесплатной статье для недвижимости, квартиры, дома, виллы, жилого дома. Узнайте, как продать недвижимость, шаг за шагом: продажа недвижимости.

Продажа земли: контрольный список 3 фаз

Знаете ли вы уже 3 этапа продажи недвижимости?

  1. Подготовка: Подготовка имущества и продажа
    1. Финансовое планирование и сроки продажи
    2. Нанять агента по недвижимости
    3. Записи и документы
    4. Повышение стоимости недвижимости
    5. Определите цену предложения
    6. Создать разоблачение
  2. Этап продажи: продвижение недвижимости на рынке и поиск покупателей
    1. Рыночная недвижимость
    2. Контакт с потенциальными покупателями
    3. Фильтровать и отбирать потенциальных покупателей
    4. Проверка кредитоспособности
    5. Даты просмотра
    6. Переговоры о продаже и согласование цены покупки
  3. Сделка купли-продажи: Договор купли-продажи до момента передачи
    1. Составить договор купли-продажи у нотариуса
    2. Запись на прием к нотариусу
    3. Внесение данных в земельную книгу и обработка платежей
    4. Передача имущества
    5. Нотариальные расходы и комиссия брокера
    6. Заплатить налог

В этом руководстве вы узнаете все шаги шаг за шагом. Идеально подходит для тех, кто продает свою первую недвижимость.