Какова величина АфА при недвижимости?

Для жилых зданий, построенных с 1925 года, АфА составляет 2 % в год (50 лет). Для новостроек с 2023 года действует 3 % линейно или 5 % дегрессивно. Здания-памятники архитектуры можно списывать до 9 % в год (§ 7i EStG).

Что входит в базу АфА при недвижимости?

В базу АфА входит цена покупки плюс дополнительные расходы на покупку (нотариус, налог на приобретение земли, агент) минус доля земельного участка. Последующие затраты на изготовление также увеличивают базу.

Можно ли списывать расходы на ремонт недвижимости?

Расходы на содержание (новые окна, ремонт ванной) сразу списываются как расходы, связанные с получением дохода. Затраты на изготовление, такие как пристройки или мансарды, списываются в течение 50 лет. Внимание: ремонт на сумму более 15 % от стоимости здания в первые 3 года считается затратами на изготовление.

АфА недвижимость: расчет амортизации, ставки

Продажа многоквартирного дома

На что действительно нужно обратить внимание?

Продажа многоквартирного дома

Что такое АфА при недвижимости?

Key Facts -

Что такое АфА при недвижимости?

Ставки АфА в обзоре

Расчет АфА: шаг за шагом

Определение доли земельного участка

Дегрессивная АфА для новостроек

Ремонт и АфА

АфА — это аббревиатура немецкого термина Absetzung für Abnutzung («списание на износ»). Арендодатели могут списывать расходы на приобретение здания в течение многих лет для целей налогообложения. Здание изнашивается — и эта потеря стоимости уменьшает налогооблагаемый доход. Списывается только здание, а не земельный участок.

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Ставки АфА в обзоре

Тип здания	Ставка АфА	Срок	Основание
Жилое здание (год постройки с 1925)	2,0 % в год	50 лет	§ 7 абз. 4 EStG
Жилое здание (год постройки до 1925)	2,5 % в год	40 лет	§ 7 абз. 4 EStG
Новостройка под сдачу в аренду (с 2023)	3,0 % в год	33 года	§ 7 абз. 4 новый
Дегрессивная АфА, новостройка	5,0 % в год	Свободный выбор	§ 7 абз. 5a EStG
Памятник архитектуры (арендодатель)	9 % × 8 лет + 7 % × 4 года	12 лет = 100 %	§ 7i EStG

Расчет АфА: шаг за шагом

Цена покупки: 500 000 € | Год постройки 1985 | Расположение: город среднего размера

Шаг	Расчет	Результат
Общие расходы (включая дополнительные)	Цена покупки + нотариус + налог на приобретение земли + агент	535 000 €
Вычесть долю земельного участка	25 % (расположение — город среднего размера)	– 133 750 €
База АфА (доля здания)	535 000 – 133 750	401 250 €
АфА в год (2 %)	401 250 × 0,02	8 025 € / год
Налоговая экономия (ставка 42 %)	8 025 × 0,42	3 370 € / год

Оцените свой многоквартирный домСколько на самом деле стоит ваша недвижимость?Оцените свой многоквартирный дом

Определение доли земельного участка

Налоговая инспекция признает три метода:

Метод по стандартной стоимости земли: самый точный метод — соотношение (стандартной стоимости земли × м² участка) к общей цене покупки.
Рабочий инструмент федерального минфина: бесплатный Excel-инструмент финансового управления (поисковый запрос: «Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung»).
Фиксированное значение 20–30 %: в зависимости от расположения — не всегда принимается налоговой инспекцией.

Дегрессивная АфА для новостроек

С 2023 года инвесторы при строительстве новых зданий (завершение с 01.01.2023) могут выбирать между 3 % линейным и 5 % дегрессивным методом:

5 % от остаточной балансовой стоимости → в начале более высокое списание, затем снижающееся.
Переход с дегрессивного на линейный метод возможен один раз — обратный переход невозможен.
Целесообразно: если в первые годы у вас высокий налогооблагаемый доход.

Ремонт и АфА

Расходы на содержание (окна, ванная): сразу списываются как расходы, связанные с получением дохода.
Затраты на изготовление (пристройка, мансарда): увеличивают базу АфА → списание в течение 50 лет.
Граница 15 %: ремонт на сумму более 15 % от стоимости здания в первые 3 года после покупки считается затратами на изготовление (§ 6 абз. 1 № 1a EStG).