Поземельная книга: структура, разделы и важные записи объяснены

Что такое поземельная книга?

Поземельная книга (Grundbuch) — это публичный реестр, который ведётся при участковом суде (Amtsgericht) и документирует права собственности и обременения земельных участков. Каждый земельный участок в Германии имеет свой собственный лист поземельной книги. Покупка недвижимости считается юридически завершённой только после внесения записи в поземельную книгу.

Структура поземельной книги

Раздел II: важные записи

• Право прохода: сосед может пересекать участок. Может снижать стоимость.
• Право проживания: лицо может проживать пожизненно — даже после продажи. Сильно снижает стоимость.
• Узуфрукт: шире права проживания — лицо может также сдавать объект в аренду и оставлять доход себе.
• Преимущественное право покупки: муниципалитет или лицо имеет право купить первым.
• Предварительная запись о передаче права собственности: защищает покупателя в процессе сделки до окончательной регистрации.

Поземельный долг против ипотеки

Совет: не погашайте запись о поземельном долге сразу после выплаты кредита — её можно бесплатно использовать при последующем рефинансировании.

Заказ выписки из поземельной книги

• Компетентный участковый суд (лично или по почте)
• Онлайн: grundbuch-portal.de (во многих федеральных землях)
• Через нотариуса при заключении договора купли-продажи

Очерёдность в поземельной книге

Кто зарегистрирован раньше, имеет приоритет. При принудительных торгах кредиторы удовлетворяются в порядке очерёдности регистрации. Поземельные долги банка первой очереди удовлетворяются всегда в первую очередь.