Капиталовложения: жилая и коммерческая недвижимость в Берлине

Местонахождение, тип недвижимости и развитие: Инвестиционная недвижимость

Если говорить о типе капиталовложений, то, прежде всего, вам доступны различные типы квартир и домов. Однако еще более важным, как известно всем инвесторам в недвижимость, является местоположение объекта. Поэтому если вы проявляете гибкость в поиске недвижимости и ищете хороший, выгодный вариант вложения капитала в Германии, независимо от региона, вы найдете здесь наше руководство.

Совет! Все города Германии, один рейтинг для инвесторов. Места A-D: Рейтинг Германия

В путеводителе вы найдете самые важные города Германии в фокусе, с указанием отдельных районов, преимуществ и недостатков. Мы также даем вам обзор цен на недвижимость в отдельных районах города, которые мы здесь представляем.

В этом первом путеводителе вы найдете полный обзор Германии. Здесь вы также получите дополнительную информацию по каждому отдельному городу, от федеральной столицы Берлина до всемирно известной баварской столицы Мюнхена.

Путеводитель содержит:

• Типы недвижимости (дом и квартира)
• Факты и цифры по всем крупным городам Германии
• Дополнительные ссылки на важные районы города
• Информация о районе с плюсами/минусами
• Цены на недвижимость
• Статистика и развитие недвижимости
• Создание компании в Германии
• Правовые формы (ссылка на недвижимость)
• Крупные компании по недвижимости в Германии (фондовая биржа)

Какая недвижимость является лучшей?

Принимая решение о типе инвестиций, необходимо учитывать не только собственные предпочтения, но и целевую группу. Если вы покупаете недвижимость не для собственного пользования, а для сдачи в аренду, пожелания потенциальных новых арендаторов также сыграют свою роль.

Чем типичнее, тем проще арендовать (60-120 кв. м, 2-5 комнат).

Конечно, легче всего арендовать в Германии квартиры с «типовой» планировкой. Здесь речь идет о типичной квартире площадью от 60 до 120 квадратных метров, с двумя, тремя, четырьмя или пятью комнатами. Этот тип квартир, или также в формате домов, легче всего сдавать в аренду. В таких квартирах могут жить как одинокие люди, так и пары и семьи.

Если вы хотите вложить свои деньги в сегмент «люкс», то, конечно, стандарты совсем другие. Пентхаус в Берлине площадью 260 м² с 1,5 комнатами — это нечто довольно необычное и подходит только для одиноких людей или, в крайнем случае, для семейных пар. Арендная плата высокая, комнаты не общие.

Так что типичный срез легче арендовать, намного легче. Для особых типов квартир, типов домов, они сначала должны найти подходящего арендатора. Чем особеннее, тем сложнее. Совет. Читайте интервью на тему «Классические или экзотические инвестиции»: В какую недвижимость следует инвестировать?

Поиск и подбор недвижимости:

• Собственные предпочтения (регион, тип недвижимости)
• Собственное использование или аренда
• Предпочтения будущих целевых групп (арендаторов)
• Типичная, идеальная площадь: 40-100 кв.м., 2-4 комнатная квартира / дом

Куда инвестировать? Рейтинг Лукински

Месторасположение недвижимости — Месторасположение делает разницу между инвестированием с целью получения дохода (прямой доход, в основном места расположения B и C) или в инвестиционную недвижимость («спекуляция» на повышении стоимости, места расположения A). Текущий рейтинг Лукински 09/21 по привлекательности городов Германии с населением более 40 000 человек. После этого становится интересно, потому что мы посмотрим на скрытых чемпионов, с рейтингом A+ и D- и более высоким риском.

• Куда инвестировать? — Города, расположение и рейтинги

Типы домов: Террасный дом, отдельный дом, вилла

Отдельно стоящий дом, дом с террасой, двухквартирный дом или даже дизайнерская вилла— возможности архитектуры и строительства настолько разнообразны, что мы написали отдельное руководство на тему различных форм домов здесь. Это особенно важно при покупке вашей первой недвижимости, поскольку каждый тип дома имеет свои индивидуальные преимущества и недостатки.

Преимущества, недостатки и различия с первого взгляда:

• Типы домов

Плоские типы: Последний этаж, старое здание, пентхаус

Так же, как существует множество типов домов, существуют и различные типы квартир. Мансардная квартира, квартира для бабушки, мезонет или даже пентхаус и лофт. Узнайте здесь о различных типах квартир, в которые можно инвестировать. При выборе квартиры обратите внимание на советы, приведенные выше, чтобы ваша квартира не оказалась «слишком особенной» для немецкого рынка.

Сравнение типов квартир:

• Плоские типы

Поэтому в зависимости от того, к какой целевой группе вы хотите обратиться как инвестор в недвижимость, при покупке (а также при строительстве) квартир и домов в Германии следует заранее обратить внимание на их «товарный вид». Таким образом вы поддерживаете низкий уровень вакантных площадей в вашей недвижимости.

Но иногда дефицит также создает нужный спрос! Соответственно, мы возвращаемся к ситуации.

Германия: города, факты и цифры

Теперь перейдем к немецкой «большой четверке», четырем крупнейшим городам Германии: Берлину, Гамбургу, Мюнхену и Кельну. Совет! Здесь вы можете найти другие интересные регионы, например, Франкфурт-на-Майне, для ваших капиталовложений:

• Недвижимость в Германии

Берлин: столица Восточной Германии

Берлин, как столица, является центром Германии, когда речь идет о культуре, бизнесе и политике. В Европе Берлин также является культурным, экономическим и политическим тяжеловесом, наряду с Парижем и Лондоном.

После воссоединения в 1989 году Берлин пережил такой бум недвижимости, какого не было никогда прежде. С тех пор цены на недвижимость в Берлине растут из года в год. Между тем, дело дошло до того, что городские политики ввели собственные законы, призванные снять «давление» с рынка недвижимости, а также «тормоз для арендной платы».

Хорошее время для обеих сторон: Покупатели и продавцы недвижимости. Покупатели могут добиться хорошей цены продажи, продавцы, в свою очередь, могут рассчитывать на хорошую прибыль сейчас и в будущем. Но какие районы Берлина интересны для ваших инвестиций? Предлагаем вашему вниманию обзор столицы Германии, цены на недвижимость в Берлине и его районах:

• Берлин

Берлин (карта), город в Восточной Германии:

Гамбург: портовый город и метрополия на севере страны

Гамбург — это место, куда приезжают, в частности, немецкие знаменитости. Здесь вы живете в относительном уединении от шума и суеты Берлина. Свежий морской воздух, всего два часа до столицы, с быстрой ездой, плюс самые красивые виллы в Германии.

Уже одна история Гамбурга делает его особенным местом. Город, который всегда отличался интернациональностью благодаря своему порту. Это отражается в городском пейзаже, а также в сфере недвижимости. Гамбург интересен не только для немецких инвесторов, международные инвесторы также вкладывают деньги сюда, на север Германии. Но какие районы стоит посетить инвесторам, которые не являются уроженцами Гамбурга и не знают города?

Вот обзор города, его районов, цен на недвижимость, преимуществ и недостатков:

• Гамбург

Гамбург (карта), город в Северной Германии:

Мюнхен: «Типичный немец» на юге

Мюнхен — самый «типичный» немецкий город, если спросить иностранных инвесторов. Баварские продукты, такие как пиво, события, такие как Октоберфест, Ледерхозен или даже крупный международный автомобильный бренд из 3 букв: BMW. Мюнхен известен во всем мире и особенно востребован американскими и азиатскими инвесторами.

Центр Мюнхена очень отличается, например, по сравнению с Берлином или Кельном, здесь он очень опрятный, чистый и аккуратный. В Баварии безопасность и закон являются главными приоритетами. Цены на недвижимость в Мюнхене одни из самых высоких в Германии.

Итак, вот более подробный обзор города, районов и цен на недвижимость в Мюнхене:

• Мюнхен

Мюнхен (карта), город в Южной Германии:

Кельн: медиа-город в Западной Германии

Кельн был и остается важным медийным городом. Через одну из крупнейших частных вещательных компаний Германии (RTL), но также и через современные влияния, например, через инфлюенсеров (известных людей) в социальных сетях, таких как YouTube и Instagram.

Если вы сравните этот город с другими, такими как Берлин, Гамбург или Мюнхен, то поймете, что в Кельне вы не найдете великолепной архитектуры. Город был построен относительно быстро, так как сильно пострадал во время Второй мировой войны. Быстровозводимые здания 60-х, 70-х и 80-х годов характеризуют городской пейзаж.

При определенных обстоятельствах это идеальный рычаг для ваших финансовых инвестиций, так как цены на недвижимость здесь все еще будут развиваться. Кельн расположен в Северном Рейне-Вестфалии, крупнейшем экономическом регионе во всей Европе, где проживает более 20 миллионов человек, а также в близлежащих городах, таких как Дюссельдорф, Бонн и Франкфурт-на-Майне.

Вот обзор города, его районов, преимуществ и недостатков:

• Кельн

Кёльн (карта), город в Западной Германии:

Дюссельдорф: непосредственный сосед Кельна

В то время как мы рассматриваем Кельн, здесь, конечно же, можно бросить беглый взгляд на Дюссельдорф. Город находится всего в 20-30 минутах езды от Кельна и является частью NRW, крупнейшей экономической зоны Европейского Союза. Преимущества для возврата имущества и развития стоимости, в том числе в долгосрочной перспективе.

• Дюссельдорф

От «микроперспективы» (города и районы) вернемся к «макроперспективе» рынка недвижимости Германии.

Совет! Инвестиции в недвижимость по уходу за больными и квартиры по уходу за больными

В настоящее время в Германии насчитывается 4,1 миллиона человек, нуждающихся в уходе. 731 000 человек получают уход в стационарных учреждениях полного цикла. В Германии самая дорогая система здравоохранения в мире. Самым большим фактором доходности при инвестировании в недвижимость для ухода за больными является, конечно, развитие демографической ситуации, но также и экономический потенциал страны, который в конечном итоге поддерживает систему ухода и ее финансирование. Как и во многих богатых или благополучных странах, население Германии становится все старше и старше.

Покупка недвижимости для ухода в качестве инвестиции?

Очень немногие люди, желающие инвестировать в недвижимость, сначала думают о домах престарелых или квартирах. И все же стоит присмотреться к этому виду инвестиций. Дома престарелых появляются по всей Германии, не только в пригородах, поскольку население становится все старше и старше. В каждом районе есть недвижимость и учреждения для пожилых людей. Поэтому они являются подходящими объектами инвестиций для региональных инвесторов, как капиталовложения в окрестности, а также для надрегиональных инвесторов. Как развивается рынок недвижимости для ухода за больными в Германии? Какой тип / какое местоположение интересно для инвестиций в качестве доходной недвижимости?

При первом рассмотрении этой формы инвестирования мы выделили 5 факторов.

• Капитальные вложения Квартиры для престарелых

Числа: Статистика, акции и компании

И последнее, но не менее важное, после выбора местоположения и соответствующего типа недвижимости, — развитие региона. Вы уже многое узнали об отдельных городах и районах в отдельных статьях. Здесь мы хотели бы дать вам более подробный обзор имеющейся статистики по недвижимости в Германии.

Развитие на рынке недвижимости

Давайте сначала подойдем к самому важному вопросу — долгосрочной перспективе, в ретроспективе и с прицелом на будущее:

Как будет развиваться рынок недвижимости в Германии в ближайшие несколько лет?

Германия является номером 1 в Европе, когда речь идет о секторе недвижимости. Неважно, будь то строительный сектор, администрирование или даже торговля недвижимостью. Если посмотреть на статистику последних десятилетий, то путь только один: вверх.

Если хотите, рынок недвижимости Германии и по сей день не до конца развит. Достаточно вспомнить здания 70-х, 80-х годов из Кельна. Конечно, исторические факторы являются частью акций недвижимости. Например, воссоединение Восточной и Западной Германии.

В восточной Германии, в частности, есть целые районы, где еще несколько лет назад недвижимость была чрезвычайно дешевой, и даже сегодня цены на недвижимость еще не сравнимы с городами старой Федеративной Республики, особенно с ценами на недвижимость в Гамбурге и Мюнхене. В то же время на старой Федеративной Республике все еще ощущаются последствия Второй мировой войны. Другими словами: если в других городах, таких как Лондон и Париж, на каждой улице можно увидеть внушительные здания и архитектуру, то здесь, например, в Берлине, до сих пор существуют целые районы старых зданий, которые постепенно нарушаются новыми, современными и более сложными концепциями строительства.

Если вы ищете впечатляющий горизонт в Германии, у вас есть только один выбор — Франкфурт-на-Майне. Из-за различных факторов, европейских строительных норм и правил, а также правил самих городов, в Германии нет ни одного города с высотным небосклоном, за исключением Франкфурта. Если вы сравните города Германии, то быстро поймете, насколько разные здесь регионы.

Статистика и графики говорят больше, чем 1000 слов, здесь вы найдете подробную, большую коллекцию по последней и более старой статистике, для сравнения. Все исследования, анализы и оценки являются официальными и исходят от Федерального статистического управления Германии:

• Статистика недвижимости

Недвижимость на немецкой фондовой бирже

Фондовый рынок также дает представление о том, как развивается сфера недвижимости в Германии. Здесь вы найдете крупные компании, акционерные корпорации и REITs. Они строят большие высотки во Франкфурте-на-Майне, являются арендодателями для миллионов людей в Германии, стабильными на протяжении десятилетий. Среди наиболее известных представителей — Vonovia, Deutsche Wohnen и Patrizia Immobilien. Подробнее о фондовом рынке Германии, особенно о секторе недвижимости, читайте здесь:

• Акции в сфере недвижимости

Учредить компанию по недвижимости в Германии

И последнее, но не менее важное: давайте рассмотрим формы компаний, которые вы можете выбрать в Германии. Следующие юридические формы интересны как для иностранных инвесторов, которые хотят создать компанию в Германии, так и для тех, кто является местным жителем и хочет сам стать инвестором в недвижимость. Потому что в Германии, как и везде, существуют различные юридические формы, в зависимости от количества акционеров, цели компании, уставного капитала и многого другого.

Вы можете инвестировать в недвижимость, сдавать жилье в аренду, частным образом, например, для обеспечения по старости. Но если вы владеете несколькими объектами недвижимости и хотите приобрести несколько инвестиционных объектов, вам придется создавать компании. Да, именно, создание компаний, в большинстве своем. Вот почему важно познакомиться с такими формами, как компания с ограниченной ответственностью, а точнее, компания с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости, а также семейный фонд.

Не волнуйтесь — все начинается с первой компании. Какой из них самый лучший? В чем заключаются различия и каковы преимущества и недостатки отдельных форм компаний? Здесь вы найдете большой обзор возможных правовых форм в Германии:

• Правовые формы

Если вы действительно создаете свою первую компанию, здесь приведено самое основное руководство по процессу создания компании.

• Нашел компанию

Заключение: Капиталовложения в Германии

Давайте подытожим все это одним вопросом:

Инвестиции в Германию: хорошая идея?

Преимущество: сила рынка недвижимости — Как было сказано выше, Германия является самым сильным рынком недвижимости в Европе. Статистика недвижимости показывает, что рост продолжается уже несколько десятилетий и значительно превышает любое обесценивание (инфляцию). Соответственно, доходность на различные типы домов и квартир стабильна и очень привлекательна по сравнению с другими европейскими странами.

Преимущество: правовая определенность — Многие инвесторы ценят правовую определенность в Германии. В Германии все очень скрупулезно, но есть четкие законы, структуры и процедуры. Именно поэтому многие инвесторы со всего мира приезжают в Германию. Безопасность — важный аспект, особенно для состоятельных покупателей и продавцов.

Германия является отличным местом для недвижимости и инвесторов.

Вы ищете хорошие инвестиции в Германии? Свяжитесь с нами.

• Связаться с

Совет! Слишком маленький собственный капитал для приобретения первой недвижимости

Не у всех есть необходимый капитал или денежный поток (регулярный доход) для покупки собственного дома или кондоминиума.

Краудинвестинг: альтернатива капиталовложениям

Краудинвестинг имеет множество преимуществ. Например, небольшой собственный капитал, различные объекты недвижимости в качестве инвестиционных возможностей, минимизация риска за счет диверсификации капитала и широкое участие (фиксированная процентная ставка, распределение в зависимости от прибыли и участие при продаже). Недвижимость также чрезвычайно разумна в качестве пенсионного обеспечения, поскольку она не подвержена инфляции (обесцениванию денег). Поэтому одной из лучших инвестиционных альтернатив является краудинвестинг, проще говоря: инвестиции в недвижимость для всех.

• Краудинвестинг недвижимости

GmbH: образование, преимущества и недостатки

Далее вы узнаете все, что вам нужно знать о создании GmbH. Как стать акционером GmbH? Каковы различия между неполными и полными компаниями? Каковы преимущества? Каковы недостатки? Как создать компанию? Что такое компания? Вы получите ответы на все эти и другие вопросы — объясненные просто и быстро. Плюс все, что вам нужно знать о налогах в Германии и торговле недвижимостью.

Узнайте все, что вам нужно знать, здесь! Кроме того, здесь вы найдете все типы немецких компаний и организационно-правовые формы, а также советы по созданию компании, включая особый случай с недвижимостью GmbH, семейным фондом и Co.

Если вы рассматриваете возможность создания компании с ограниченной ответственностью, первое, о чем вам нужно знать, — это процесс создания: Кто, когда и в каком количестве может создавать компании… каковы различия и сходства между различными формами законодательства о компаниях? Не менее важно знать преимущества и недостатки GmbH: От распределения прибыли до экономии на налогах — обзор семи наиболее важных критериев основания компании.

Каковы критерии основания?

1. Количество акционеров
2. Управление
3. Фонд
4. Название компании
5. Финансирование
6. Ответственность
7. Распределение прибыли

Corporation GmbH: управление в соответствии с HGB

В мире предпринимательства существует множество различных форм бизнеса, которые вы можете выбрать. Они условно делятся на две категории, а именно: индивидуальное предпринимательство и компании, которые в свою очередь делятся на неполные компании — к ним относятся недействующие компании и компании BGB — и полные компании — товарищества, корпорации и некоторые другие.

Общество с ограниченной ответственностью — сокращенно GmbH — является одним из так называемых полных обществ и, в отличие от неполных обществ, подчиняется не Гражданскому кодексу Германии (BGB), а Торговому кодексу Германии (HGB). Как корпорация, GmbH имеет более сложную структуру, чем другие формы корпоративного права, так как она не может быть создана неформально, как полное товарищество (OHG), а требует нотариального заверения соглашения акционеров.

Другие типичные корпорации:

• Предпринимательская компания / UG (с ограниченной ответственностью)
• Открытое акционерное общество (AG)
• Европейская компания (Societas Europaea, сокращенно: SE)
• Товарищество с ограниченной ответственностью (KGaA)

Вариант организационно-правовой формы GmbH & Co KGaA — KGaA с генеральным партнером GmbH

Иногда GmbH также появляется в сочетании с товариществом с ограниченной ответственностью (KGaA). Например, семейные предприятия иногда организуются как Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien — сокращенно: GmbH & Co KGaA. В этом случае они образуют открытое акционерное общество в юридическом смысле — однако генеральным партнером в качестве лично ответственного партнера является не просто физическое лицо, а именно общество с ограниченной ответственностью (GmbH). Если вместо генерального партнера выступает AG, говорят о AG & Co KGaA, а в случае Societas Europaea — о SE & Co KGaA.

Подробнее об отдельных гибридных формах:

• AG & Co KGaA — см. открытое акционерное общество (AG)
• SE & Co KGaA — см. Societas Europaea (SE)

Компании, работающие под вариантом организационно-правовой формы GmbH & Co KGaA, существуют только с конца 1990-х годов, после того как открытые юридические вопросы были четко разъяснены судебным решением Федерального верховного суда (BGF). Лицензионные отделы некоторых известных футбольных клубов предпочли создать GmbH & Co KGaA, как и многие другие компании из самых разных отраслей: Продукты питания, фармацевтика, одежда, издательская деятельность и цифровые медиа — вот лишь некоторые из них.

Примеры для компаний GmbH & Co KGaA:

• Асклепиос Клиникен ГмбХ и Ко. KGaA
• Боруссия Дортмунд ГмбХ и Ко. KGaA
• CoinIX GmbH & Co. KGaA
• Funke Mediengruppe GmbH & Co. KGaA
• H&R GmbH & Co. KGaA
• Jack Wolfskin Ausrüstung für Draußen GmbH & Co. KGaA
• Мерц Фарма ГмбХ и Ко. KGaA
• Mineralbrunnen Überkingen-Teinach GmbH & Co. KGaA
• NorCom Information Technology GmbH & Co. KGaA
• Парагон ГмбХ и Ко. KGaA
• Schwartauer Werke GmbH & Co. KGaA
• Wiley-VCH GmbH & Co. KGaA

CEWE Stiftung & Co. KGaA — это особый случай: В этой компании генерального партнера олицетворяет фонд. В принципе, партнерство, ограниченное акциями, возможно во всех мыслимых комбинациях, как показывает пример GUB Investment Trust KGaA.

Подробнее по теме «Создание семейного фонда» читайте здесь:

• Создайте семейный фонд

Основание и управление: самостоятельно, в качестве партнера или в команде

Вы хотите создать компанию с ограниченной ответственностью и воплотить свою мечту о независимости в реальность? Нет проблем! Потому что для создания GmbH вполне достаточно одного физического или юридического лица. Если вы хотите, вы можете стать единственным учредителем компании и, таким образом, автоматически взять на себя единоличное управление. Дуэты учредителей, с другой стороны, обычно разделяют управление, в то время как в GmbH с несколькими лицами все акционеры могут осуществлять свои права на совместное управление. Как вариант, должность управляющего директора также может быть передана на аутсорсинг и заполнена извне. В этом случае речь идет о внешнем управляющем по заказу.

Кто бы в конечном итоге ни обладал властью над управлением… Существует обязательство перед другими акционерами предоставлять информацию о делах GmbH и представлять им книги и документы для ознакомления, если они того потребуют.

Совет: Общество с ограниченной ответственностью — отличный способ организовать семейный бизнес. Благодаря гибким возможностям адаптации уставного капитала и долей в бизнесе к финансовым рамкам всех членов семьи и управления бизнесом между поколениями, родители, дети и внуки могут совместно участвовать в обществе с ограниченной ответственностью.

Внесение в торговый реестр: наиболее важные заявления для учредителей GmbH

Внутренние отношения определяют начало деятельности компании как дату, оговоренную в контракте между партнерами. При внешних отношениях, однако, образование GmbH датируется первым действием от имени компании, т.е. не позднее обязательной записи в торговом реестре. Регистрация стоит в среднем от 200 до 300 евро и обычно осуществляется нотариусом.

Поскольку вы зарегистрированы в торговом реестре в качестве акционера GmbH, вы можете — как и акционер OHG — официально торговать под именем компании. Это означает, что у вашей компании есть имя компании, т.е. официальное название, которое вы можете свободно разработать вместе с другими акционерами. Неважно, будет ли это личная компания, компания в натуре, фиктивная компания или смешанная компания… При условии, что название соответствует запрету на введение людей в заблуждение и название «Gesellschaft…. mbH» или имеет суффикс «GmbH», разрешено практически все.

Налоговый идентификатор, Бюро по лицензированию торговли, Устав и нотариус

Сначала вы получите в местном налоговом управлении идентификационный номер налогоплательщика — сокращенно ИНН — который является основным требованием для выполнения всех остальных формальностей и подачи заявлений. Регистрация GmbH в качестве компании или коммерческого предприятия осуществляется Управлением торгового лицензирования за плату от 10 до 65 евро.

Кроме того, в соглашении акционеров может быть оговорено так называемое обязательство по внесению дополнительных взносов. Это факультативное ограниченное или неограниченное обязательство партнеров сделать дополнительные ограниченные или неограниченные дополнительные взносы сверх существующих взносов. Такое требование обычно связано с определенными условиями или наступлением определенных ситуаций, например, предстоящей перепланировкой объекта недвижимости. В соответствии с Законом об обществах с ограниченной ответственностью (GmbHG), такие согласованные дополнительные взносы должны быть пропорциональны долям отдельных акционеров GmbH. Однако, посредством отказа — т.е. отказа от собственных акций компании — можно освободить себя от существующего обязательства по внесению дополнительных взносов.

Выдержка из закона — § 26 GmbHG:

(1) Меморандум и устав могут предусматривать, что акционеры могут принять решение о требовании дополнительных взносов (дополнительных взносов) сверх номинальной суммы акций.

(2) Выплата дополнительных взносов производится пропорционально долям.

(3) Обязательство по внесению дополнительных взносов может быть ограничено в меморандуме и уставе ассоциации определенной суммой, которая определяется пропорционально акциям.

Уставный капитал 25 000 евро, половина за наличный расчет

Необходимым условием для регистрации в торговом реестре является внесение на счет предприятия требуемого уставного капитала в размере не менее 25 000 евро. По крайней мере, половина указанной суммы должна быть внесена на счет предприятия в момент основания GmbH наличными. Для остаточной стоимости не имеет значения, является ли это денежный вклад или вклад в натуральной форме, такой как недвижимость, оборудование, ипотека и т.д., главное, чтобы номинальный вклад был четко обозначен в соглашении акционеров в соответствии с его видом.

Возможные взносы в натуральной форме:

• Недвижимость
• Машины
• Автомобиль
• Офисное и коммерческое оборудование
• Авторское право
• Залоги на недвижимость
• Права на товарные знаки
• Патенты
• Возмещаемая дебиторская задолженность

Как правило, уставный капитал определяется как сумма всех взносов в уставный капитал и в балансе обозначается термином «подписной капитал». Точная стоимость определяется акционерами в акционерном соглашении и может варьироваться для отдельных акционеров. Установленная минимальная сумма составляет 100 евро, при этом все взносы более высокой стоимости должны быть кратны 50. Кроме того, на каждый взнос капитала должна быть внесена четверть, как минимум, до достижения суммы в 12 500 евро.

Прибыль, убытки и ответственность

В отличие от таких товариществ, как полное товарищество (OHG) и коммандитное товарищество (KG), прибыль, полученная обществом с ограниченной ответственностью, не обязательно выплачивается напрямую. Скорее, партнеры совместно решают, как распорядиться прибылью: В случае распределения прибыли расчет долей прибыли осуществляется пропорционально долям отдельных партнеров. В случае формирования резерва, с другой стороны, прибыль сохраняется и способствует увеличению собственного капитала.

Ограничение ответственности является ключевым фактором в названии GmbH и часто критерием выбора именно этой, а не какой-либо другой организационно-правовой формы предприятия. Как корпорация, GmbH является юридическим лицом в рамках частного права. В результате ответственность отдельных акционеров ограничивается активами компании, и им не приходится участвовать в убытках своим личным имуществом в случае возникновения долгов компании. Однако до регистрации в торговом реестре она все еще является pre-GmbH, и поэтому все партнеры, участвовавшие в создании pre-foundation, несут ответственность без ограничений, непосредственно и солидарно.

Однако к управляющему директору применяется отдельная ответственность: в случае сомнений он единственный, кто также должен нести ответственность своим личным имуществом.

Органы ГмбХ: управляющий директор, наблюдательный совет и общее собрание акционеров

Компания с ограниченной ответственностью состоит из нескольких органов. Эти органы делятся на:

1. Режиссеры,
2. Наблюдательный совет и
3. Общее собрание.

Управляющие директора занимаются повседневной коммерческой деятельностью и другими делами компании и представляют свою компанию на внешних рынках в соответствии с GmbHG. Наблюдательный совет по закону должен быть выше определенного количества сотрудников и функционирует как контролирующий орган компании, назначая и консультируя правление, а также контролируя и, в случае сомнений, увольняя его. В качестве альтернативы его создание может быть определено в рамках устава. Собрание акционеров выступает в качестве органа, принимающего решения ГмбХ.

Если вы хотите узнать больше об отдельных органах общества с ограниченной ответственностью, читайте здесь:

• Органы ГмбХ

Преимущества: Репутация, кредитный рейтинг, безопасность, гибкость & Co.

Ознакомившись с типичными особенностями общества с ограниченной ответственностью, вы наверняка уже осознали, какие преимущества дает вам эта организационно-правовая форма: Высокий начальный капитал также делает компанию с ограниченной ответственностью авторитетной правовой формой, что может быть преимуществом, особенно в вопросах финансирования компании. Поэтому финансовые учреждения часто готовы выдавать хорошие кредиты, а деловые партнеры и клиенты получают больше уверенности благодаря хорошему кредитному рейтингу.

Кроме того, принимаются и взносы в натуральной форме, чтобы не зависеть только от наличных средств акционера. Финансовый риск, с другой стороны, остается низким, поскольку партнеры не несут ответственности своими частными активами. Налогообложение налогом на корпорации во многих случаях также более выгодно, чем если бы все — как в случае с партнерствами — осуществлялось через подоходный налог.

Гибкие модели GmbH также позволяют создавать GmbH в одиночку или среди партнеров, а также в команде — управление может быть организовано как внутри, так и снаружи для одного или нескольких человек. Акции ГмбХ могут покупать и продавать как физические, так и юридические лица. Это значительно облегчает смену акционеров.

• Уважаемая организационно-правовая форма
• Высокий кредитный рейтинг
• Больше безопасности для банков, деловых партнеров и клиентов
• Взносы в натуральной форме допустимы
• Низкий финансовый риск благодаря ограничению ответственности
• Более благоприятное налогообложение за счет корпоративного налога
• Высокая гибкость в структуре и управлении
• В качестве акционеров принимаются юридические лица
• Простая смена акционеров

Недостатки: Обязательства по торговому налогу, уставный капитал и обязательства в размере 25 000 евро

Также быстро выявляются недостатки основания GmbH: С одной стороны, высокий уставной капитал, составляющий не менее 25 000 евро, является очевидной проблемой для многих предпринимателей. Социальная ответственность также составляет не менее 25 000 евро. Учреждение не может происходить неформально, а подчиняется обширным формальностям и требованиям. В случае сомнений, управляющий директор также несет ответственность своим личным имуществом. Банки могут легко подорвать освобождение от ответственности, если, несмотря на высокую кредитоспособность, они будут стремиться к получению гарантии от акционеров, имеющей прямое действие. И последнее, но не менее важное: GmbH облагается торговым налогом и должна платить дополнительные налоговые сборы в зависимости от цели компании и способа ее деятельности.

• Требуется высокий уставный капитал
• Обязательства, основанные на уставном капитале
• Отсутствие неформального фонда
• Возможная частная ответственность управляющих директоров
• Банки могут требовать предоставления гарантий с прямым исполнением
• Высокие торговые сборы

Оценка: Инвестирование, риск и хеджирование

После сравнения преимуществ и недостатков становится ясно: на первый взгляд, процесс формирования кажется сложным и гораздо более объемным, чем, например, в случае гражданско-правового партнерства (GbR)… В принципе, процесс не слишком сложный, особенно если речь идет о компании, состоящей из одного человека. GmbH имеет особый смысл, если планируются бизнес-проекты, подверженные высокой степени риска, или если управляющий директор и акционер — одно и то же лицо. Начинающим предпринимателям с денежными резервами и инвесторам в недвижимость предоставляется множество вариантов структурирования и управления своими мечтами и предпринимательскими целями через GmbH.

Для семей, в частности, GmbH часто является подходящей правовой формой, поскольку каждый член семьи может внести свой вклад в компанию в соответствии со своей квалификацией, возможностями и надежностью, а изменения могут быть легко внесены в компании разных поколений.

Модели GmbH с акционерами и без акционеров

Будучи единственным акционером, вы сами себе хозяин: вы одновременно являетесь учредителем, акционером и управляющим директором и можете создать свою GmbH полностью в соответствии со своими желаниями. Если предпринимательская ответственность слишком высока для вас или если у вас есть планы, в которых вы зависите от нескольких человек, вы можете привлечь столько соучредителей, сколько пожелаете, или добавить их в GmbH позже. Вы также можете разделить полномочия по управлению между одним или несколькими лицами. Поэтому GmbH с несколькими лицами является наиболее распространенной моделью GmbH.

Назначая новых акционеров или выходя из состава существующих, выбранная вами модель GmbH может легко измениться. Будь то компания, состоящая из одного человека, GmbH, состоящая из двух человек, или даже компания, функционирующая вообще без акционеров… В любом случае, существуют особенности, о которых вам следует знать, поскольку они отличаются от норм традиционной компании с ограниченной ответственностью. Далее вы узнаете о наиболее важных аспектах для учредителей-одиночек, учредителей-дуэтов и учредителей-команд, чтобы вы могли принять обоснованное решение относительно формы компании, которая лучше всего подходит вам и вашим планам перед началом собственного бизнеса.

• ГмбХ для двух человек
• One-person GmbH
• Kein-Personen-GmbH

Совет: Для образования GmbH с максимальным количеством акционеров (три) имеется образец протокола, который может значительно упростить для вас процесс образования.

Immobilien GmbH: управление, сдача в аренду, маркетинг и др.

Вы считаете, что идея общества с ограниченной ответственностью совсем не плоха, и теперь задаетесь вопросом, как можно совместить общество с ограниченной ответственностью с индустрией недвижимости? Компания по недвижимости — это предприятие, занимающееся финансированием, развитием, реализацией, сдачей в аренду или продажей недвижимости — от одного объекта до портфеля недвижимости в трех- или многозначном диапазоне. Управление недвижимым имуществом или недвижимостью третьих лиц от имени третьих лиц также может осуществляться риэлтерской компанией.

Небольшой совет: При приобретении и/или управлении недвижимостью убедитесь, что все детали четко прописаны в соглашении акционеров.

Vermögensverwaltende GmbH — Вариант 1: Преимущества Immobilien GmbH

Этот вариант asset-managing GmbH часто называют лизинговой компанией из-за связанных с ним преимуществ. Он впечатляет несколькими преимуществами, в первую очередь впечатляющими налоговыми преимуществами: Вместо того чтобы платить налог на аренду недвижимости в частном порядке по высоким ставкам (подоходный налог, надбавка за солидарность, церковный налог), корпорация, размещенная напротив недвижимости, может значительно сэкономить на налогах. Доход от аренды учитывается как предпринимательский доход и поэтому облагается налогом по ставке корпоративного налога, что значительно снижает общее налоговое бремя.

Кроме того, аренда и лизинг частной недвижимости обычно не считается коммерческой деятельностью, подлежащей налогообложению. Чистое управление активами происходит вне общих коммерческих сделок, поэтому торговый налог полностью исключается при подаче заявления в компетентное налоговое управление. Чтобы впоследствии не рисковать быть обложенным налогом по полной ставке торгового налога, в качестве меры предосторожности вам следует передать все коммерческие административные и ручные задачи на аутсорсинг.

Внимание: В случае компании с ограниченной ответственностью, занимающейся недвижимостью, обычное распределение прибыли не предусмотрено, так как в случае распределения прибыли акционеры должны начислить окончательный налог у источника на свои доходы. Вместо этого все сбережения, полученные в результате налоговых льгот, будут использованы для погашения долгов или в качестве инвестиций в активы.

Asset-managing GmbH — Вариант 2: Преимущества холдинговой компании

В отличие от представленной выше компании по управлению недвижимостью, этот вариант GmbH является коммерческой компанией по управлению недвижимостью. В этом случае прямые пакеты акций объединяются в иерархически вышестоящую материнскую компанию — так называемую холдинговую компанию. Помимо владения акциями таких корпораций, как GmbH и AG, возможны и другие формы корпоративного права. Одной из целей создания холдинговой компании является экономия на налогах: Благодаря объединению различных пакетов акций компании, в случае распределения прибыли налог на прирост капитала не взимается.

Налоги для акционеров GmbH: KSt, GewSt, USt & Co.

Как акционеру GmbH, вам необходимо знать о некоторых видах налогов, поскольку при создании компании вы получаете доход от своего бизнеса и, естественно, должны платить с него налог. В соответствии с налоговым законодательством вы, естественно, должны платить налог с оборота, поскольку ГмбХ осуществляет не только необлагаемый налогом оборот. Все корпорации облагаются корпоративным подоходным налогом. Освобождение от налогообложения возможно при определенных обстоятельствах, например, если GmbH соответствует критериям некоммерческого статуса. Уплата торгового сбора обязательна и для GmbH, даже если все учредители были фрилансерами, поскольку в силу своей организационно-правовой формы она всегда считается коммерческим предприятием.

• Корпоративный подоходный налог (KSt)
• Торговый налог (GewSt)
• Налог на добавленную стоимость (НДС)
• Подоходный налог (ESt)
• Налог на прирост капитала (KapESt)

Прочие налоги: LSt для работников, GrESt и GrSt

Как работодатель, GmbH, разумеется, также несет ответственность за уплату подоходного налога за всех лиц, состоящих с ним в трудовых отношениях. Согласно налоговому законодательству, управляющий директор считается зависимым сотрудником. При покупке недвижимости необходимо уплатить единовременный налог на передачу земли. Он взимается всегда, если компания не только арендует недвижимость, но и приобретает ее путем покупки. На всю недвижимость, принадлежащую ГмбХ, начисляется налог на имущество.

• Налог на заработную плату (LSt)
• Налог на передачу недвижимости (GrESt)
• Налог на недвижимость (ГрСт)

Вы можете узнать, какие налоги вы можете ожидать от риэлторской компании здесь:

• Экономия налогов на недвижимость

Заключение: Общество с ограниченной ответственностью — для кого это целесообразно?

Универсальные модели GmbH позволяют осуществить мечту о владении собственной компанией в любом созвездии и имеют возможность гибко реагировать на изменения в количестве акционеров. Независимо от того, предпочитаете ли вы работать в одиночку или в команде — GmbH предлагает одиночным основателям, основателям команд и предпринимательским товариществам подходящую юридическую форму для умелого ведения даже рискованного бизнеса без частной ответственности. Легкое введение новых акционеров и сменяемость руководства позволяют управлять компанией с ограниченной ответственностью из поколения в поколение, а также могут организовать надежную преемственность.

С точки зрения недвижимости, компании, управляющие недвижимостью, особенно ценны для начинающих предпринимателей и инвесторов с большими частными активами, которые хотят управлять, сдавать в аренду и, при необходимости, продавать свои собственные и/или сторонние портфели недвижимости на некоммерческой (Immobilien GmbH) или коммерческой (Холдинг) основе. GmbH также является хорошим выбором для долгосрочной передачи недвижимого имущества детям и внукам. Кроме того, капитал, внесенный в GmbH, защищен даже при возникновении частных финансовых проблем.

Сравнение: Единоличное владение, единоличное GmbH, небольшое AG или предпринимательская компания?

Если вы планируете открыть бизнес самостоятельно, вы можете выбирать между различными юридическими формами бизнеса: С одной стороны, существует классическое индивидуальное предпринимательство, в котором вы выступаете в качестве фрилансера или зарегистрированного предпринимателя или создаете небольшой бизнес. В качестве альтернативы вы можете выбрать между обществом с ограниченной ответственностью для одного человека и предпринимательской компанией — часто называемой «мини-GmbH» — или учредить небольшую публичную компанию с ограниченной ответственностью.

Единоличное владение и компания, состоящая из одного человека

В принципе, между двумя правовыми формами — единоличным предпринимательством и компанией одного человека — нет особой разницы, поскольку в обоих случаях вы являетесь единственным акционером с единоличным правом управления и единоличным правом представительства. Решающее различие, однако, заключается в форме ответственности: как зарегистрированный коммерсант (e. Kfm.) или зарегистрированная предпринимательница (e. Kff.) вы несете ответственность без ограничений, непосредственно и солидарно, — как единственный акционер фирмы, состоящей из одного лица, вы, напротив, несете ответственность исключительно за бизнес в пределах суммы внесенного вами капитала.

Вы также являетесь индивидуальным предпринимателем и больше не хотите нести огромный риск ответственности? Тогда вам следует подумать о преобразовании вашего индивидуального предпринимателя в компанию с ограниченной ответственностью, состоящую из одного человека. Изменение формы легко осуществимо, но может иметь огромное значение в случае потерь! Чтобы избежать личной ответственности, в рамках зарегистрированных коммерсантов (e. K.) вам достаточно получить нотариальное свидетельство, подтверждающее стоимость вашего бизнеса не менее 25 000 евро, и представить его в торговый регистр вместе с начальным балансом. Индивидуальный предприниматель практически вносится в GmbH как вклад в натуральной форме.

Предпринимательская компания и малое открытое акционерное общество

В качестве альтернативы вы можете рассмотреть возможность создания «Unternehmergesellschaft» (UG). Часто называемая «малым GmbH» или «мини-GmbH», эта организационно-правовая форма бизнеса является подформой обычного общества с ограниченной ответственностью, но в отличие от «обычного» GmbH она требует только один евро в качестве уставного капитала. Поэтому он особенно привлекателен для одиночных учредителей, у которых нет 25 500 евро на банковском счету. Однако без уставного капитала GmbH ваш имидж в банках может быть ниже, и ваши шансы на получение хорошего кредита могут уменьшиться.

Так называемый «малый AG» предназначен в первую очередь для индивидуальных акционеров, желающих сохранить свою публичную компанию с ограниченной ответственностью в узком кругу лиц. Помимо отдельного акционера, который также в равной степени выполняет функции совета директоров, только три других лица должны быть назначены в качестве членов наблюдательного совета. Однако создание публичной компании с ограниченной ответственностью, независимо от ее размера, занимает много времени и требует больших затрат, чем другие распространенные формы акционерного права. Поэтому компания с ограниченной ответственностью на одного человека или предпринимательская компания может быть более подходящей, если вы планируете создать свою компанию в одиночку. В качестве альтернативы вы также можете рассмотреть возможность создания индивидуального предпринимателя.

Вы можете узнать больше о различных правовых формах для индивидуальных предпринимателей здесь:

• Индивидуальное предпринимательство (ЕС)
• Предпринимательская компания / UG (с ограниченной ответственностью)
• Малое открытое акционерное общество — см. AG

Совет по чтению: Юридические формы и недвижимость GmbH

1. Правовые формы: Список
2. Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

Правовые формы: Список

Организационно-правовые формы — Какие существуют типы компаний? Если вы хотите создать свою первую компанию, выбор идеальной организационно-правовой формы является одним из первых шагов в процессе создания компании. Независимо от того, хотите ли вы создать специальную компанию по недвижимости или стартап, здесь я кратко описал для вас все типы компаний в Германии.

• Правовые формы: Список

Типы компаний в деталях:

• Единоличное владение
• Зарегистрированный бизнесмен / зарегистрированная бизнесвумен (е. К.)
• Гражданско-правовое партнерство (GbR)
• Полное товарищество (OHG)
• Коммандитное товарищество (КГ)
• Предпринимательская компания (UG)
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Открытое акционерное общество (AG)
• Акционерная корпорация недвижимости (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Фонд / Семейный фонд

Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

В этой статье вы узнаете основы работы риэлторских компаний. Краткое пояснение: Компания по недвижимости — это компания, которая преследует цели аренды, развития, финансирования, реализации и/или маркетинга. Не имеет значения, идет ли речь об одном или нескольких объектах недвижимости. Управление жилой и коммерческой недвижимостью — в собственных интересах или в качестве услуги, предлагаемой третьим лицам, — также является популярным направлением деятельности компаний по недвижимости и обществ с ограниченной ответственностью, управляющих активами. Узнайте больше об основных преимуществах и недостатках покупки недвижимости и ожидаемых расходах.

• ООО «Недвижимость».

Что такое пузырь на рынке недвижимости?

Многие, услышав слово «пузырь недвижимости», сначала задаются вопросом, что это за термин. Пузырь на рынке недвижимости — это одна из форм спекулятивного пузыря. Термин «пузырь недвижимости» означает, что недвижимость продается по завышенным ценам и в целом переоценена. Чем выше становятся эти цены, тем больше становится пузырь недвижимости, пока он окончательно не лопнет, достигнув своего пика. Как только он лопается, цены резко падают.

Как возникает пузырь на рынке недвижимости?

Предпосылкой для возникновения пузыря недвижимости является высокий спрос на недвижимость, который влияет на цену недвижимости. Пузыри на рынке недвижимости могут возникать по разным причинам. Одной из распространенных причин является политика низких процентных ставок в сочетании с ростом цен на недвижимость. Если условия предоставления кредита смягчены, больше людей могут взять кредит, что увеличивает спрос на недвижимость, а значит, и цены.

Еще одной причиной возникновения пузыря на рынке недвижимости являются государственные программы стимулирования. В качестве примера можно привести уступку налога.

Как происходит, что пузырь на рынке недвижимости лопается?

Пузырь на рынке недвижимости лопается именно тогда, когда ранее чрезвычайно высокий спрос внезапно снижается. Но что вызывает внезапное падение спроса? Есть две разные возможности. Либо потому, что покупатели надеются на снижение цен и по этой причине откладывают покупку недвижимости на будущее, либо когда продается больше недвижимости, потому что владельцы боятся, что цены на недвижимость упадут, и хотят добиться максимально возможной цены за свою недвижимость. В связи с этим появляется больше предложений, снижается спрос, а значит, и цены.

Пузырь недвижимости или все же покупать сейчас? — Видео

Пузырь на рынке недвижимости лопнул — последствия

Пузыри на рынке недвижимости таят в себе множество опасностей. Последний пузырь недвижимости в Германии способствовал финансовому кризису в 2007 году. Последствия лопнувшего пузыря на рынке недвижимости имеют долгосрочный характер. Пока пузырь на рынке недвижимости продолжает существовать, социальные последствия выходят на первый план. Особенно в крупных городах жилье практически недоступно для большинства людей. Однако как только пузырь лопается, на первый план выходят экономические последствия.

Владельцы недвижимости, которые хотят продать свою собственность или все еще сталкиваются с проблемой последующего финансирования, также ощущают на себе негативные последствия пузыря на рынке недвижимости. Продавая недвижимость, владельцы не только не могут больше получать прибыль, но обычно даже вынуждены ожидать больших убытков. Если недвижимость была куплена в то время, когда «пузырь» был особенно велик, потери будут огромными. Но возможны не только такие обстоятельства. Если пузырь на рынке недвижимости лопается, и в это же время наступает срок последующего финансирования недвижимости, владельцам часто приходится считаться с ростом процентных ставок. В связи с этим обстоятельством ежемесячный платеж по кредиту может значительно увеличиться. Если в этой ситуации у вас возникнут финансовые проблемы, вы рискуете продать недвижимость по низкой цене и понести убытки.

Вы можете найти больше инфографики на сайте Statista Ещё: недвижимость Германия.

Пузырь недвижимости в Германии

Последний пузырь на рынке недвижимости в Германии возник в конце 1990-х годов. В течение семи лет цены на недвижимость продолжали расти, а спрос был огромным. Как развивается рынок недвижимости? Больше ответов вы можете найти здесь:

• Статистика недвижимости