Продажа многоквартирного дома: вот как это работает

Краткое определение: Арендный дом или многоквартирный дом — это арендованная недвижимость (многоквартирный дом, дом на две семьи, также дом на одну семью), принадлежащая одному владельцу — т.е. не товарищество собственников жилья. Это означает, что потенциальные покупатели инвестируют в более масштабный проект. Именно поэтому я написал для вас это небольшое, дополнительное руководство на тему «Продажа жилого дома».

Не все имеют опыт в продаже недвижимости и многоквартирных домов, некоторые также сталкиваются со своей первой продажей недвижимости, часто это наследники, которые перегружены управлением такой недвижимостью, которая находится слишком далеко или должна быть продана по другим причинам.

Перед первой продажей, конечно, нужно многое знать, начиная с (важной) оценки! Изучите основы здесь.

Они не продают жилье собственникам. Инвесторы и вкладчики капитала, вкладывающие средства в арендные дома, рассчитывают и сравнивают основные показатели. Чем лучше подготовлена продажа, тем большей прибыли вы сможете добиться.

Для многоквартирных домов действуют 3 основных фактора:

• Местоположение вашей недвижимости: местоположение и застройка
• Состояние многоквартирного дома: ремонт и реконструкция
• Арендаторы, договоры аренды и вакансии

Местоположение вашей недвижимости: местоположение и застройка

У продавцов много вопросов, но один из самых важных для многих — «сколько стоит мой арендованный дом»? В конечном счете, рынок недвижимости, как и все другие рынки, зависит от спроса и предложения. Поэтому оценка включает, с одной стороны, само имущество (объект продажи) и, с другой стороны, сторону спроса (потенциальные покупатели).

Проверка местоположения: город, район, улица, номер дома

Местоположение (город, район и улица) — самый важный аспект, независимо от того, является ли это многоквартирный дом в виде многоквартирного дома, односемейный дом или двухсемейный дом, местоположение вашей недвижимости оказывает наибольшее влияние на цену недвижимости и, таким образом, на общую оценку вашего дома.

Цены на землю

Что это значит? Простой пример: многоквартирный дом в плохом месте C (например, Дуйсбург в Северном Рейне-Вестфалии) менее интересен для покупателей, чем недвижимость в хорошем месте B (Эссен в Северном Рейне-Вестфалии). Соответственно, цены на недвижимость в районах С ниже. В местах В спрос гораздо выше, как и цены на недвижимость. Подробнее о расположении недвижимости можно узнать здесь.

Подробнее об этом чуть позже, в примере расчета Мюнхен против Дуйсбурга.

Время продажи

Многоквартирные дома в районах категории А (например, в Гамбурге) продаются быстро при условии реалистичной оценки и хорошей сети. Особенно в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Кельне, Мюнхене, Штутгарте и других городах с университетами, колледжами и хорошим общим развитием. То же самое происходит и в местах B, если «цена» правильная. Для многоквартирных домов, расположенных в районах категории С, процесс продажи может занять немного больше времени.

По реалистичной цене продажи:

• Место категории «А», например, Гамбург — продается быстро
• B-месторасположение, например, Эссен — продается относительно быстро
• С-расположение, например, Дуйсбург — относительно долго (продажа выше цены)

Быстрая в идеале означает, что при наличии действительного покупателя вы окажетесь у нотариуса через 2-3 недели.

Совет: Подтверждение финансирования от потенциальных покупателей

Вот совет: прежде чем вкладывать много «времени» в потенциальных покупателей, попросите их показать вам подтверждение финансирования из их банка. В данном случае сумма финансирования в размере Х, для объекта Х, уже была заранее одобрена банком.

Район и развитие

После рассмотрения макроситуации мы рассматриваем мезоситуацию, конкретный район. Конечно, не только ситуация/развитие города (развитие населения, демография, экономика, …) играет роль, но и развитие района учитывается при оценке.

Последний шаг — микроместоположение, конкретная улица и номер дома, где находится ваша собственность.

Таким образом, если вы хотите провести оценку вашей арендной недвижимости с помощью экспертизы третьего лица, вам придется раскрыть адрес — поэтому ищите надежных партнеров с рекомендациями.

Оценка возможна только при наличии адреса (местоположения) + осмотра (состояния)

Только подумайте о разнице между многоквартирным домом, расположенным на оживленной главной дороге, и всего в 200 метрах дальше, многоквартирным домом, расположенным на городской зеленой территории.

Одна и та же улица, разное качество и цены на землю

Вот небольшое, интересное сравнение:

Цена продажи в Мюнхене / Лейпциге / Дуйсбурге — сравнение!

Влияние местоположения на стоимость многоквартирного дома соответственно велико. В качестве примера сравним жилой дом площадью 400 квадратных метров в аналогичном году постройки и состоянии. 400 м² в местах С, таких как Дуйсбург (Северная Рейн-Вестфалия), местах В в Лейпциге (Саксония) и местах А в Мюнхене (Бавария).

Мюнхен:

• Район: Лехель
• Цена предложения: 6,671,000 евро
• Разница Лейпциг: + 4,8 м / + 259 %.
• Разница Дуйсбург: + 6 м / + 871 %.

Лейпциг

• Округ: Линденау
• Цена предложения: 1,860,000 евро
• Разница Мюнхен: — 4,8 м
• Разница Дуйсбург: -1,2 Мио.

Дуйсбург

• Округ: Хохеммерих
• Цена предложения: 687 000 евро
• Разница Мюнхен: — 6 м
• Разница Лейпциг: — 1,2 м

Таким образом, разница между многоквартирными домами в Мюнхене (местоположение А) и Дуйсбурге (местоположение С) составляет + 871 %.

Далее следует осмотр их жилого дома.

Состояние многоквартирного дома: ремонт и реконструкция

Чем больше работы проводится над недвижимостью, тем меньше инвесторы хотят тратить на нее. Чем меньше работы, тем больше инвесторы готовы платить — простое и разумное правило.

Соответственно, вторым основным фактором стоимости является состояние вашего жилого дома. Все ли было приведено в порядок или, возможно, в старом многоквартирном доме еще не закончен ремонт? В зависимости от того, насколько масштабными являются ремонтные мероприятия, это должно быть включено в цену предложения.

Старая существующая недвижимость — Будь она построена в 1920, 1930 или 1960 годах, старая недвижимость имеет свои индивидуальные недостатки и дефекты по сравнению с новыми зданиями. Все о ткани здания, кирпичной кладке, тепло- и звукоизоляции, а также о том, каких ремонтных работ и дефектов следует ожидать вам как владельцу.

Чем старше объект недвижимости, тем больше становится список дефектов. В этом руководстве, которое я написал для покупателей, вы найдете типичный набор недвижимости, перечисленный по десятилетиям.

• Год выпуска и дефекты

Оценка стоимости многоквартирного дома: знакомство с методами

Рыночная стоимость, оценка и цена покупки вашей недвижимости — Если вы хотите продать свою арендную недвижимость, то важно одно: Обоснованная, ориентированная на рынок, реалистичная цена покупки.

Чтобы дать вам первое представление о сложности вопросов, связанных с местоположением, рыночной стоимостью, сопоставимой недвижимостью, конструкцией здания и т.д., а также помочь вам избежать ошибок при продаже, мы написали для вас это руководство по оценке стоимости многоквартирных домов. Факторы стоимости, местоположение, оборудование, рыночная стоимость, реалистичная цена: Вот как можно оценить вашу собственность.

• Оценить жилой дом

Сравнение 1A из Лейпцига: расходы на реконструкцию (для покупателя) или на поддержание существующей недвижимости в хорошем состоянии — разница огромна.

Арендаторы, договоры аренды и вакансии

Фактор 1) местоположение, фактор 2) сущность, третьим важным фактором в оценке являются арендаторы и договоры аренды, когда речь идет о продаже многоквартирных домов. Список арендаторов и история арендаторов играют здесь центральную роль. Какие жильцы у вас в доме? Какие условия были согласованы и как арендаторы выполняют свои обязательства по оплате?

Не все дома сдаются полностью, в некоторых есть свободные места. Месторасположение недвижимости также оказывает влияние; в районе C уровень вакантных площадей, естественно, выше, чем в хорошем районе B или в абсолютно престижном районе A, где жилая площадь всегда в дефиците.

Что касается арендаторов, а также состояния недвижимости, то для конкретной оценки иногда требуются документы и записи. Очень опытным агентам по недвижимости, инвесторам и застройщикам, достаточно осмотреть дом.

Подробнее об этом вы узнаете через некоторое время в разделе «18 шагов к продаже».

Наконец, важный вопрос для тех, кто продает впервые:

Продавать с агентом по недвижимости или без него?

Для тех, кто продает недвижимость впервые, хороший и опытный агент по недвижимости просто необходим.

Фактически, брокер снимает с вас очень, очень много работы.

С вашим арендным домом не о, простой кондоминиум разместить на портале недвижимости, чтобы найти покупателей, которые покупают для владельца оккупации, соответственно большое количество покупателей.

Арендные дома чаще всего приобретаются в личных сетях, опытными агентами по недвижимости, с хорошей репутацией и хорошими покупательскими сетями инвесторов.

На самом деле, большая часть объектов недвижимости продается через агентов по недвижимости, особенно если речь идет о крупных объектах, многоквартирных домах или даже новостройках с большим количеством жилых единиц, которые подлежат продаже.

Если вы допустите ошибки при продаже своей недвижимости, вы дорого заплатите. Профессионально представленная недвижимость продается лучше всего. Именно поэтому агенты по недвижимости добиваются самых высоких цен на недвижимость. В среднем 72% всей недвижимости продается через агентов по недвижимости (источник: Федеральное статистическое управление). Вот обзор основных городов:

1. Берлин с брокером: 78,6%
2. Дюссельдорф с брокером: 76,0%
3. Гамбург с брокером: 65,1%
4. Кельн с брокером: 63,0%
5. Штутгарт с брокером: 56,8%
6. Мюнхен с брокером: 55,2%
7. Франкфурт с брокером: 53,3%

Тем не менее, важно знать этапы продажи, потому что это поможет вам найти хороших и опытных агентов по недвижимости для вашей продажи. Обладая этими знаниями, вы также можете все активнее строить свою собственную сеть, например, если вы намерены в будущем чаще участвовать в работе рынка недвижимости.

Шаг за шагом: контрольный список продаж

Теперь, когда вы многое узнали о стоимости или оценке арендных домов (и многоквартирных домов), речь пойдет о фактической продаже дома. Независимо от того, является ли дом отдельно стоящим, двухквартирным или многоквартирным, все типы арендных домов в конечном итоге продаются одинаково, что приводит к 18 шагам — если только вы не знаете частного покупателя и можете пропустить отдельные этапы, такие как экспозиция, общение с заинтересованными лицами и просмотр.

Вот как они продают в многоквартирном доме за 18 шагов:

Подготовка: Подготовить и оценить аренду

Подготовка имущества и продажа

• Финансовое планирование и сроки продажи
• Нанять агента по недвижимости
• Записи и документы
• Повышение стоимости недвижимости
• Определите цену предложения
• Создать разоблачение

Этап продаж: потенциальные покупатели и переговоры

Продажа недвижимости и поиск покупателей

• Рыночная недвижимость
• Контакт с потенциальными покупателями
• Фильтровать и отбирать потенциальных покупателей
• Проверка кредитоспособности
• Даты просмотра
• Переговоры о продаже и согласование цены покупки

Обработка продаж: Передача жилого дома

Договор купли-продажи до момента передачи

• Составить договор купли-продажи у нотариуса
• Запись на прием к нотариусу
• Внесение данных в земельную книгу и обработка платежей
• Передача имущества
• Нотариальные расходы и комиссия брокера
• Заплатить налог

Удачи в продаже!

У вас есть вопросы, вы хотите получить от нас оценку с возможностью покупки? С удовольствием, здесь вы найдете мои контактные данные.

Продажа 1 комнатной / 2 комнатной квартиры: Срок годности

Вы хотите продать небольшую квартиру, возможно, это самая первая недвижимость, которую вы продаете. Тогда возникает множество вопросов, на которые я отвечу здесь вкратце.

PS: Я покупаю напрямую, позвоните или напишите мне здесь в разделе контакты.

4 важных вопроса при первой продаже

Наиболее часто задаваемые вопросы от начинающих продавцов:

• Сколько стоит моя маленькая квартира?
• Продавать с брокером или без него?
• Должен ли я платить налог с продажи квартиры?
• Каков первый шаг при продаже квартиры?

Давайте сначала проясним самые важные вопросы. После этого я подробно расскажу вам о 18 этапах продажи квартиры. От самого первого шага до заключения договора купли-продажи и нотариальной записи.

Многоквартирный дом, высотка или квартира в многоквартирном доме:

Сколько стоит моя маленькая квартира?

Стоимость недвижимости, независимо от того, является ли она маленькой квартирой, большой квартирой или многоквартирным домом, обычно всегда определяется на основе трех основных факторов:

1. Местонахождение (город, район и улица)
2. Тип/состояние недвижимости (косметический ремонт и отставание в обновлении)
3. Арендатор / Вакансия

Давайте начнем с понимания: Оценка стоимости.

Расположение квартиры: Мюнхен против Дуйсбурга — фактор №1

Местоположение — Центральное место в оценке занимает цена земли или расположение вашей квартиры. 40 квадратных метров в Швабинге (Мюнхен) сильно отличаются от 40 квадратных метров в Маркслохе (Дуйсбург).

Местоположение означает не только в каком городе продавать, но и в каком районе, на какой улице, с каким номером дома. Разница между районами большая, но и между улицами тоже. Только представьте себе квартиру рядом с перекрестком с главной дорогой, типичным шумом, и всего в 300 м от нее — небольшой идиллический городской парк. Та же улица, большая разница.

Сравнение, расположение Мюнхен / Дуйсбург:

• 40 м² в Мюнхене Швабинг: 483 000 евро
• 40 м² в Дуйсбурге Маркслох: 74 000 евро

Разница между Мюнхеном и Дусибургом:

+ 550% разницы в цене

Кто покупает маленькие квартиры?

Рассмотрев сторону предложения (ваша квартира), мы рассмотрим сторону покупателя. Что касается спроса и предложения в вашем микрорайоне (улица, район)? Особенно в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Кельне, Мюнхене, Штутгарте и других городах с университетами и колледжами продажи идут быстрее, чем в сельской местности. Просто потому, что спрос здесь значительно выше.

Также с учетом будущего развития, демографических изменений, таких как рост числа домохозяйств, состоящих из одного человека. Больших семей стало меньше, но больше одиноких людей. Перспективы играют определенную роль в оценке.

Давайте перейдем к самой недвижимости после местоположения, вашей квартиры с одной спальней или с двумя спальнями.

Тип/состояние недвижимости (косметический ремонт и отставание в обновлении) — Фактор №2

Сам тип недвижимости актуален для всех покупателей. То, что это 1-комнатная / 2-комнатная квартира, понятно. Другими факторами в этом случае будут, например, все здание. Находится ли ваша квартира в качественном жилом доме или в безымянном многоквартирном доме. Это делает его более или менее привлекательным для последующих покупателей / арендаторов (цена аренды).

Для того чтобы определить стоимость вашей недвижимости, необходимо оценить ее состояние. С одной стороны, частичная собственность, которую вы разделяете с ассоциацией владельцев кондоминиума, и ваша отдельная собственность — квартира. Темы включают косметический ремонт, реконструкцию, перегруженность, но иногда и существующую мебель.

Для такой оценки необходимо поговорить с профессионалом, осмотреть квартиру и, при необходимости, ознакомиться с некоторыми документами. Подробнее об этом вы можете узнать чуть ниже в руководстве, в разделе 18 шагов по продаже квартиры!

Отремонтировать/перестроить перед продажей?

Многие начинающие продавцы часто спрашивают, нужно ли им еще ремонтировать или даже переоборудовать свой кондоминиум? На самом деле, им не обязательно идти на это; многие покупатели предпочитают приобретать недвижимость, которую они могут впоследствии модернизировать. В конечном итоге, конечно, это положительно сказывается на доходности недвижимости.

Арендаторы, договоры аренды и вакансии — Фактор №3

Арендатор / Вакансия — Фактором 3 в оценке вашей квартиры с одной спальней или с двумя спальнями является текущий уровень заполненности.

Продажа арендованной квартиры — Если квартира арендована, история арендатора также имеет значение при перепродаже. В идеале, не было никаких задолженностей или трудностей. Аналогичным образом, играет роль и вакансия, или последующие расходы на повторную сдачу квартиры в аренду. Если вы ранее проживали в своей квартире в качестве владельца, это считается вакансией; в конце концов, новый владелец должен вновь сдать квартиру, если он не хочет жить в ней сам в качестве владельца.

Чем больше мы углубляемся в детали, тем меньше это в конечном итоге влияет на цену.

Поэтому мы еще раз сопоставили три центральных фактора оценки вместе:

1. Местонахождение (город, район и улица)
2. Тип/состояние недвижимости (косметический ремонт и отставание в обновлении)
3. Арендатор / Вакансия

Продавать с брокером или без него?

Продавать частным образом или через агента по недвижимости? Помимо оценки, большой вопрос в продажах. Если вы еще не продали кондоминиум, то сначала можете подумать: продажа без агента по недвижимости сэкономит мне деньги! На самом деле, однако, продажа в частном порядке сопряжена с некоторыми рисками. Только подумайте о ранее упомянутой оценке, но и о всей процедуре и процессе покупки, об отдельных объявлениях о продаже недвижимости, о постоянном общении с заинтересованными лицами и реальными потенциальными покупателями, о переговорах, договоре купли-продажи и …

В конце концов, несколько процентов, которые вы платите как продавец за услуги агента по недвижимости, не так уж и много по сравнению с ошибками, которые могут произойти. Еще более важным, однако, является фактор времени, как вы увидите далее, все 18 шагов до заключения договора купли-продажи и назначения нотариуса.

Реалистичная оценка, личная сеть, общение и советник:

Должен ли я платить налог с продажи квартиры?

Для вас, как продавца, существует только один налог, который необходимо учитывать при продаже квартиры, — это налог на спекуляцию.

Налог на спекуляцию при продаже: когда и сколько?

Налог на спекуляцию объясняется относительно быстро и просто. Первое отличие: Владельцы жилья и капитальные инвесторы (аренда).

Если вы занимали квартиру исключительно самостоятельно, продажа не облагается налогом.

Как только вы сдали свою квартиру в аренду, ситуация меняется. Теперь вступает в силу налог на спекуляцию.

• Самоинтерес = освобождение от налогов
• Капитальные вложения (аренда) = взимается налог на спекуляцию
• Период спекуляции 10 лет (между покупкой и продажей)
• Исключение: собственное использование в год продажи + 2 года до этого

Вы будете облагаться налогом на полученную прибыль.

Формула:

• Налогооблагаемая прибыль = цена продажи — цена покупки

Почему существует налог на спекуляцию?

Налог на спекуляцию призван сделать слишком быстрые сделки с недвижимостью (спекулянты) неинтересными из-за относительно высокой налоговой ставки, которая применяется. Размер налога на спекуляцию зависит от ставки обычного налога (подоходного налога), которая может достигать 42% для частных лиц. С годового дохода ~255 000 (включая прибыль от продаж) налог богатого человека также применяется в размере +3%.

• Налог на спекуляцию до 45% максимум

Таким образом, спекулятивный налог возникает, если вы сдали свою недвижимость в аренду. Тогда период (период спекуляции) составляет 10 лет. Это означает, что между покупкой и продажей вашей квартиры должно пройти десять лет. Тогда продажа вашей квартиры не облагается налогом. Если вы продадите недвижимость в течение этих десяти лет, вам придется заплатить налог на спекуляцию.

Есть одно исключение: если вы сдали свою недвижимость в аренду, а затем сами пользовались ею в течение двух лет до продажи, вы можете продать ее без уплаты налогов в следующем году.

• Не попадает под налогообложение прибыль от продажи недвижимости
• Самоинтерес = освобождение от налогов
• Капитальные вложения (аренда) = взимается налог на спекуляцию
• Период спекуляции 10 лет (между покупкой и продажей)
• Исключение: собственное использование в год продажи + 2 года до этого
• Сумма основана на ставке подоходного налога (человек)

Каков первый шаг при продаже квартиры?

Первый шаг к продаже квартиры — решить, что вы хотите продать свой кондоминиум! Если вы уже находитесь на этом этапе, изучите 18 шагов по продаже квартиры здесь.

Шаг за шагом: контрольный список продаж

Теперь вы знаете 4 важных вопроса и ответы на них! Сколько стоит моя маленькая квартира? Продавать с агентом по недвижимости или без него? Должен ли я платить налог с продажи своей квартиры? Каков первый шаг при продаже квартиры? Вникните в детали с помощью этого контрольного списка из 18 шагов. С момента продажи до назначения нотариуса и передачи покупной цены.

Подготовка: Подготовка имущества и продажа

• Финансовое планирование и сроки продажи
• Нанять агента по недвижимости
• Записи и документы
• Повышение стоимости недвижимости
• Определите цену предложения
• Создать разоблачение

Этап продажи: продвижение недвижимости на рынке и поиск покупателей

• Рыночная недвижимость
• Контакт с потенциальными покупателями
• Фильтровать и отбирать потенциальных покупателей
• Проверка кредитоспособности
• Даты просмотра
• Переговоры о продаже и согласование цены покупки

Сделка купли-продажи: Договор купли-продажи до момента передачи

• Составить договор купли-продажи у нотариуса
• Запись на прием к нотариусу
• Внесение данных в земельную книгу и обработка платежей
• Передача имущества
• Нотариальные расходы и комиссия брокера
• Заплатить налог

Современные микро-апартаменты с меблированными квартирами:

Место, место, место! Представляем вашему вниманию еще один особый взгляд на подборку крупных городов:

• Берлин
• Дюссельдорф
• Франкфурт
• Гамбург
• Кельн
• Мюнхен
• Штутгарт

В чем преимущество частичной продажи?

Вы думаете о частичной продаже своей недвижимости? В нашем справочнике мы уже много рассказывали о частичной продаже недвижимости и, конечно же, ответили на вопрос, имеет ли смысл частичная продажа недвижимости? Продавать своим собственным детям, детям ангелов — как это работает?

Большим преимуществом частичной продажи является быстрый перевод покупной цены. Наконец, вы экономите много шагов при продаже недвижимости. Например, большая часть общения с потенциальными покупателями, последующая проверка кредитоспособности, чтобы вы нашли серьезного покупателя.

Возможна ли частичная продажа частному лицу?

В принципе, частичная продажа недвижимости частным лицам возможна. Любой человек может приобрести акции в вашей собственности и таким образом стать совладельцем. В принципе, это тоже хорошая идея, ведь продажная цена передается быстро. Если у вас есть прямое контактное лицо для частичной продажи, то вы округляете типичный поиск покупателя при продаже недвижимости.

Продавать частные вещи через портал?

Не у всех есть родственники, обычно дети, которые покупают часть недвижимости. Каковы альтернативы?

Большинство частных покупателей, ищущих предложения через порталы недвижимости, не согласятся на частичную продажу, а захотят приобрести недвижимость целиком. Если вы хотите продать недвижимость частично, вам следует поискать людей в непосредственной близости, которые могут быть заинтересованы в участии. В этом случае вам следует обратиться к одному из поставщиков частичной продажи.

Частичная продажа квартиры, дома, земли — все это возможно.

Пример: 20% акций продано детям:

Право проживания и право пользования: затраты?

После частичной продажи вам остается только договориться об использовании имущества.

Каковы затраты на частичную продажу?

Если вы хотите сохранить за собой исключительное право жить и пользоваться недвижимостью, частичный покупатель обычно требует от вас плату за пользование, так называемую «плату за пользование». Конечно, в случае частной частичной продажи, например, частичной продажи своим детям, вы можете договориться о том, что пользовательский сбор платить не нужно.

Плата за пользование является предметом свободного обсуждения.

Типичная плата за пользование составляет около 3% годовых.

Провайдеры обычно взимают 3-5% годовых.

Мы уже рассчитали различные пользовательские платы более крупных провайдеров (финансовых компаний) в руководстве по теме «Провайдеры частичной продажи в сравнении «. Если вы продаете часть своей собственности компании, например, финансовой компании, плата за пользование обычно составляет от 3% до 5% (от проданной доли) в год.

Проще говоря, если вы частично продаете свою собственность на 100 000 евро, вы платите ежегодный пользовательский сбор в размере от 3 000 до 5 000 евро.

Совет! Обеспечьте себя, право узуфруктуария

Однако во всех случаях вы должны защищать себя, особенно в отношении вашего пожизненного права проживания и права пользования. Технический термин для этого — так называемый «узуфрукт». Узуфрукт предусматривает, что вы обладаете полным правом проживания и правом пользования недвижимостью до дня вашей смерти. Соответственно, вы не зависите от любых решений, принимаемых вашими будущими совладельцами. Даже если это ваши дети или внуки.

Договор купли-продажи у нотариуса:

Налоги на частичную продажу частным лицам

Название говорит само за себя: этот налог призван ограничить спекуляции на рынке недвижимости.

Объяснение налога на спекуляцию

С помощью налога на спекуляцию законодатель говорит: если вы покупаете недвижимость, вы можете продать ее без налога только через X лет — даже в случае частичной продажи. X = лет зависит от того, купили ли вы недвижимость в качестве инвестиции (сдаете в аренду) или живете в ней сами (владелец-собственник).

Период спекуляции:

• Использование третьими лицами — 10 лет
• Корысть — 3 года

Сумма налога на спекуляцию

Размер налога на спекуляцию всегда зависит от вашей собственной налоговой ставки. Это означает, что налог на спекуляцию может быстро превысить 25%, а для высокозарабатывающих — 40%.

Подробнее об этом здесь:

• Налог на спекуляцию

Частичная продажа недвижимости. Руководство

Вы хотите узнать больше о частичной продаже недвижимости? Тогда загляните в мой большой путеводитель, в котором я действительно освещаю все аспекты, от преимуществ и недостатков до возможных альтернатив, таких как ипотечные кредиты или пенсии на недвижимость. Конечно, также все по теме налогов при продаже части вашего дома. Весь опыт:

• Частичная продажа недвижимости

Налог на спекуляцию объясняется просто

Название говорит само за себя: этот налог призван ограничить спекуляции на рынке недвижимости. Поэтому законодатель говорит: если вы купите недвижимость, то сможете продать ее без налога только через X лет. X = лет зависит от того, приобрели ли вы недвижимость в качестве инвестиции (аренда) или проживаете в ней сами (владение).

Прибыль свыше 600 евро (сумма, не облагаемая налогом, EStG § 23) вы должны задекларировать в налоговой декларации. Вы заносите прибыль в приложение «Прочие доходы».

Давайте вернемся к различиям между Фристами.

Различие: аренда (капитальные вложения) / собственное использование

Период спекуляции отличается в зависимости от того, покупаете ли вы недвижимость в качестве инвестиции, чтобы сдавать ее в аренду. Или покупаете ли вы недвижимость для собственного пользования, т.е. живете в ней сами.

Период спекуляции:

• Использование третьими лицами — 10 лет
• Корысть — 3 года

Налог на спекуляцию применяется только к частным продажам

Этот налог можно найти в Законе о подоходном налоге (EStG), §22 Виды других доходов, точнее в §22 абз. 2: «Доходы от сделок частных продаж в значении §23;» — таким образом, это налог, который взимается только с частных продаж.

Закон:

• § 23 Частные сделки купли-продажи — внешние

Если вы продаете товар на коммерческой основе, вы облагаетесь налогом по-другому. Поэтому вы также должны знать правило трех свойств. В нем говорится, что любой, кто продает 3 объекта недвижимости в течение 5 лет, подпадает под торговлю коммерческой недвижимостью.

Пример: Крайний срок для капиталовложений / личного пользования

Еще два практических примера налога на спекуляцию.

Налог на спекуляцию Капитальные вложения

Если вы купите недвижимость в возрасте 42 лет, сдадите ее в аренду и продадите в возрасте 50 лет, то вы купили и продали недвижимость в течение восьми лет. Соответственно, налог на спекуляцию подлежит уплате.

• < 10 лет владения = налог на спекуляцию

Налог на спекуляцию не применяется — вы также покупаете недвижимость в возрасте 42 лет и продаете часть ее в возрасте 53 лет. Таким образом, между покупкой и продажей недвижимости прошло более 10 лет. Соответственно, налог на спекуляцию платить не нужно.

• Срок владения > 10 лет = отсутствие налога на спекуляцию

Налог на спекуляцию Самоинтерес

В случае личного использования сроки меняются на период в 3 года. Все остальное остается неизменным, включая размер налога на спекуляцию.

Сумма налога на спекуляцию

Теперь перейдем к самому важному вопросу: какой налог взимается с продажи?

Насколько высок налог на спекуляцию?

Для налога на спекуляцию не существует фиксированной налоговой ставки. Ваша налоговая служба рассчитывает сумму с учетом вашего соответствующего уровня налогообложения.

Ставка налога на собственный доход в размере 40%

• Прибыль от продажи: 20 000 евро
• Налог на спекуляцию (40%): 8 000 евро

Вернемся к энциклопедии недвижимости.

Налоговый контрольный список: Продажа недвижимости

Короче говоря. Когда речь идет о налогах на недвижимость, вы часто получаете длинные объяснения. В принципе, налоги можно свести к 4 простым пунктам.

Важно! Это небольшое руководство призвано дать вам понимание темы недвижимости и налогов. В любом случае, обсудите с вашим экспертом или консультантом вашу личную ситуацию с продажами.

Налоговый контрольный список:

1. Вы платите налог на спекуляцию (до 10 лет) с прибыли; для частных и коммерческих предприятий
2. Налог на передачу недвижимости платят покупатели; для частной и коммерческой
3. Вы платите торговый налог (соблюдайте правило «3 собственности»); для коммерческой торговли
4. НДС уплачивается покупателем; в случае коммерческой торговли

Более специфичными являются налог на наследство (ErbSt) и налог на дарение (SchenkSt). Подробнее об этом читайте в: Экономия налогов с помощью недвижимости.

Давайте теперь рассмотрим все налоговые нагрузки более подробно:

Период спекуляции при продаже недвижимости

Как описано во введении, период спекуляции применяется к продаже недвижимости. Первый важный вопрос для частных продавцов: пользовались ли вы недвижимостью сами в течение последних 2 лет или ею пользовалось третье лицо?

Самостоятельное использование или использование третьими лицами

Для частных продавцов этот аспект очень важен с точки зрения налога на спекуляцию. Пользовались ли вы сами имуществом до продажи или им пользовался кто-то другой?

Прибыль от продажи недвижимости, занимаемой владельцем, не облагается налогом. Для этого должны быть соблюдены два фактора: он должен 1) использоваться вами в течение последних двух лет (жилое назначение) и он должен 2) использоваться вами в жилых целях в год продажи.

Прибыль от продажи занимаемой владельцем недвижимости не облагается налогом (> 2 лет)

Совет. Жилое назначение означает, что вы проживаете в недвижимости как владелец или имеете детей или супругов и партнеров, имеющих право на пособие на ребенка.

Продажа без уплаты налогов через 10 лет

Период спекуляции означает, что по истечении этого срока недвижимость может быть продана без уплаты налогов. Период спекуляции автоматически заканчивается через 10 лет. Если в течение этого периода вы продаете свой кондоминиум, дом или землю с прибылью, то налог на спекуляцию подлежит уплате.

Налог на спекуляцию до 10 лет

Правило о налоге на спекуляцию:

• До 10 лет: применяется налог на спекуляцию
• С 10-го года: без налога на спекуляцию

Совет! Подробнее об экономии на налогах с помощью недвижимости читайте здесь.

Рассчитайте налог на спекуляцию: Сколько составляет налог на спекуляцию?

Размер налога на спекуляцию зависит от вашей налоговой группы. В качестве грубого правила можно запомнить, что налог на спекуляцию составляет примерно 40% от прибыли. Давайте рассмотрим пример расчета:

Теперь мы подходим к главному вопросу, можете ли вы по-прежнему «экономить на налогах» здесь, есть ли расходы, которые вы можете вычесть из налога на спекуляцию?

Налог на спекуляцию = сумма увеличения стоимости

Для того чтобы вы могли «уменьшить налог», мы должны перейти к налогооблагаемой выручке. Расходы, которые минимизируют выручку, — это затраты на продажу, то есть такие расходы, как комиссия брокера или малярные работы (совет: одновременное увеличение стоимости).

Закон о подоходном налоге (EStG): § 23 Частные сделки купли-продажи

Ð’ принципе, действует следующее (согласно § 23 EStG): если вы продаете свою недвижимость только через десять лет после покупки, вы не должны платить налоги.

(1) Частные сделки купли-продажи (§ 22 номер 2) являются

1. Сделки по продаже недвижимости и прав, на которые распространяются положения гражданского законодательства о недвижимости (например, наследственное право на строительство, право на добычу полезных ископаемых), для которых период между приобретением и продажей не превышает десяти лет. Здания и наружные сооружения включаются в расчет постольку, поскольку они возведены, расширены или увеличены в течение этого периода; это относится, соответственно, к частям зданий, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, а также к занимаемым собственником квартирам и частично принадлежащим ему помещениям. Исключение составляют активы, которые использовались исключительно для собственных жилых целей в период между приобретением или завершением строительства и продажей или для собственных жилых целей в год продажи и в течение двух предшествующих лет;
2. Операции по продаже прочих активов, по которым период между приобретением и продажей не превышает одного года. Утилизация предметов ежедневного пользования исключается. В случае приобретения и продажи нескольких аналогичных сумм в иностранной валюте, предполагается, что суммы, приобретенные первыми, были проданы первыми. В случае активов по смыслу предложения 1, от использования которых в качестве источника дохода получен доход по крайней мере в течение одного календарного года, срок увеличивается до десяти лет;
3. Операции по продаже, при которых продажа активов происходит раньше, чем приобретение.

Передача актива в частные активы налогоплательщика в результате выхода или прекращения деятельности также считается приобретением. В случае безвозмездного приобретения, приобретение или передача актива в частные активы правопредшественником в целях настоящего положения относится к единственному правопреемнику. Приобретение или отчуждение прямой или косвенной доли участия в партнерстве считается приобретением или отчуждением активов на пропорциональной основе.

Следующее также считается продажей в значении предложения 1 номер 1

1. Вклад актива в бизнес-активы, если выбытие из бизнес-активов происходит в течение десяти лет с момента приобретения актива, и
2. Скрытый вклад в корпорацию.
   (2) Доход от сделок частной продажи, указанных в подразделе 1, включается в доход от других видов доходов в той мере, в какой он к ним относится.
   (3) Прибыль или убыток от сделок по продаже согласно подразделу 1 представляет собой разницу между ценой продажи, с одной стороны, и затратами на приобретение или производство и расходами, связанными с получением дохода, с другой стороны. В случаях, указанных в пункте 1, предложение 5, цифра 1, цена продажи заменяется стоимостью, оцененной на момент внесения вклада в соответствии с пунктом 1, цифра 5 раздела 6, а в случаях, указанных в пункте 1, предложение 5, цифра 2, — справедливой рыночной стоимостью. В случаях, указанных в предложении 2 подраздела (1), затраты на приобретение или производство заменяются стоимостью, определенной в соответствии с разделом 6(1) номер 4 или разделом 16(3). Расходы на приобретение или производство должны быть уменьшены на вычеты на износ, повышенные вычеты и специальную амортизацию в той мере, в какой они были вычтены при определении дохода по смыслу § 2, параграф 1, предложение 1, цифры 4-7. Прибыль не облагается налогом, если общая прибыль, полученная от сделок по частным продажам в календарном году, составила менее 600 евро. В случаях пункта 1, предложение 5, номер 1, прибыль или убытки признаются за календарный год, в котором начислена цена за выбытие из хозяйственных средств, а в случаях пункта 1, предложение 5, номер 2, за календарный год скрытого вклада. Убытки могут быть зачтены только в пределах суммы прибыли, которую налогоплательщик получил от сделок по частным продажам в том же календарном году; они не могут быть вычтены в соответствии с разделом 10d. Однако убытки должны, в соответствии с разделом 10d, уменьшить доход, который налогоплательщик заработал или заработает в непосредственно предшествующем периоде оценки или в последующих периодах оценки от сделок по частной продаже в соответствии с параграфом 1; раздел 10d(4) применяется mutatis mutandis.

Источник: Федеральное министерство юстиции (по состоянию на 05/2021).

Налог на передачу недвижимости: покупатель или продавец?

Должны ли вы платить налог на передачу земли как продавец? Хорошие новости! Этот налог взимается со стороны покупателя.

Покупатели платят налог на передачу земли, а не покупатели

Как правило, налог на передачу недвижимости составляет от 3,5% до 6,5%, в зависимости от федеральной земли, в которой находится недвижимость или земля. Для быстрой ориентации мы привели здесь ставки налога на передачу недвижимости для всех 16 федеральных земель с ценами покупки от 1 до 5 миллионов евро, от Баварии до Гамбурга.

• Налог на передачу недвижимости — таблица и пример расчета

Закон о налоге на передачу недвижимости (GrEStG): § 13 Налоговый должник

Вот краткий обзор юридического текста в соответствии с §13 № 2 GrEStG.

Налоговыми должниками являются:

1. Как правило: лица, участвующие в сделке по приобретению в качестве сторон договора;
2. В случае приобретения в силу закона: предыдущий владелец и приобретатель;
3. В случае приобретения путем экспроприации: приобретатель;
4. В случае наибольшей ставки в процедуре обращения взыскания на имущество: наибольший участник торгов;
5. В случае слияния не менее 95 процентов акций компании в руках
   1. Приобретателя:
      приобретатель;
   2. Несколько компаний или лиц:
      эти заинтересованные стороны;
6. В случае изменения состава участников товарищества: товарищество;
7. В случае экономической доли не менее 95 процентов в компании: юридическое лицо, владеющее экономической долей.

Источник: Федеральное министерство юстиции (по состоянию на 09/2020).

Торговля коммерческой недвижимостью: продажа недвижимости

Если вы хотите продать несколько объектов недвижимости, а точнее 3 объекта или более за 5 лет, то на вас распространяются положения о торговле коммерческой недвижимостью (§15 EStG). В Законе о подоходном налоге (EStG), точнее в § 15 «Доход от коммерческой торговли», проводится различие между необлагаемым налогом доходом от управления частными активами и облагаемым налогом доходом от коммерческих операций.

Правило для коммерческой торговли:

от 3 объектов недвижимости за 5 лет

Если недвижимость продается на коммерческой основе, то налогом облагается не только прирост капитала, вы также должны зарегистрировать торговлю и платить соответствующие налоги. В соответствии с §15 EStG, торговый налог также подлежит уплате.

Объяснение торгового налога

Торговый налог, или сокращенно GewSt, как правило, взимается с доходов каждого немецкого коммерческого предприятия и, таким образом, основывается на объективной доходности соответствующего предприятия. Поскольку общества с ограниченной ответственностью, акционерные общества и ко. всегда считаются коммерческими предприятиями в силу своей организационно-правовой формы, торговый налог обязателен для корпораций — независимо от состава учредителей.

• Торговый налог

Для полноты картины, кто платит налог с продаж? Покупатель оплачивает налог с продаж, а также налог на передачу земли.

Сэкономить на налогах с помощью недвижимости

Совет по чтению! Экономия налогов с помощью недвижимости — Узнайте о налогообложении налогов! Вы — самый лучший финансовый специалист, которого только можно найти для вашего индивидуального окружения (частного и корпоративного). Самостоятельный расчет налогов — это инструмент для минимизации собственного налогового бремени.

Таким образом, речь идет о конвертации налогов в частное богатство

Чем меньше налогов вам придется платить в налоговую инспекцию, тем быстрее будет происходить накопление вашего частного богатства. В этом руководстве вы найдете больше информации по теме оптимизации налогообложения. В основном мы рассматриваем вопросы приобретения недвижимости в Германии, но в конце вы также найдете советы по инвестициям в Европе и особенные: налоги в США. Начните с основ о дополнительных расходах на покупку в Германии, налоге на передачу земли и юридических формах, таких как ГмбХ, семейные фонды и другие юридические формы.

• Сэкономить на налогах с помощью недвижимости