Недвижимость как инвестиция: на что обратить внимание? — Интервью с экспертом Лукинским

Недвижимость как инвестиция — на что обратить внимание? В интервью с нашими экспертами по инвестициям мы обсуждаем все важные варианты инвестиций в сравнении. Какие инвестиции приносят хорошие результаты, какие несут риски и какие инвестиции приносят наибольшую прибыль? Вы когда-нибудь думали о недвижимости как об инвестиции? Совет! Читайте 1 из 2 частей здесь: Классические или экзотические инвестиции — какая недвижимость подходит для капиталовложений?

Инвестиции: Популярные инвестиции

Вопрос: Вы приобрели большой опыт работы с различными капиталовложениями! Пожалуйста, дайте нам «за» и «против» каждой из наиболее популярных инвестиций с точки зрения ценности и успешности.

Тогда давайте сначала поговорим об этом: Какие инвестиции наиболее популярны в настоящее время? Я могу думать об акциях, государственных облигациях, все это также является фондами, затем драгоценные металлы и даже сырьевые товары. Конечно, я думаю и о так называемом «бетонном золоте», то есть о домах и квартирах.

Акции как форма инвестирования

Давайте начнем с акций как инвестиции. В пользу этого, безусловно, говорят широкие возможности для получения большой прибыли на капитал. Особенно если вложенные деньги не нужны вам срочно в повседневной жизни и у вас может быть немного больше времени, чтобы «отдать свои деньги».

И вот тут на помощь приходит CONTRA: Каждый, кто вкладывает свои деньги в акции, должен обладать большими знаниями и временем, чтобы реагировать на иногда сильные колебания цен на акции.

Чем выше шансы выиграть на ценах акций, тем больше риск потерять свои деньги.

Ни в коем случае нельзя вкладывать весь свой капитал в акции, и уж тем более в одну «ценную бумагу», т.е. акции одной компании! Разброс по нескольким компаниям или лучшие формы инвестирования во всех отношениях являются самым безопасным средством избежания дефолтов.

Фонды не приносят никакой инвестиционной безопасности: Недостаток

Вот мы уже подошли к фондам: здесь большое преимущество в том, что инвестор капитала сразу делает ставку на более широкий спектр корпоративных облигаций при покупке так называемых паев фонда. Проще говоря, это означает, что если одна акция в «банке» (т.е. фонде) идет плохо, другие акции могут вытянуть ее. Преимущество фонда в том, что управляющий фондом заботится о стабильности и наилучшем составе ценных бумаг.

Недостатки: Управляющий фондом хочет получить зарплату. Поэтому инвестиционный доход от фондов обычно не так высок, как от прямых инвестиций. Даже при наличии фондов нет уверенности в том, что инвестиционный доход и стоимость акций моего фонда будут только расти. Если несколько акций фонда котируются плохо, потому что дела у компаний, выпустивших эти акции, идут плохо, то стоимость фонда также будет направлена вниз.

Безопасны ли облигации / государственные облигации?

Вопрос: Но есть так называемые «пенсионные облигации». Они очень безопасны!

В принципе, это верно, но уже некоторое время доходность этой формы инвестиций остается очень низкой. Почему? Ну, потому что облигации или государственные облигации — это не что иное, как разновидность сберегательной книжки. Вы одалживаете свои деньги государству, и оно выплачивает вам проценты.

Но поскольку уровень процентной ставки очень низок, государство также дает мало или даже вообще не дает процентов на деньги, которые оно занимает. Здесь также существуют фонды, которые смешивают облигации разных государств. Здесь нужно внимательно смотреть, какие бумаги смешиваются. Если вы хотите получить здоровое сочетание риска и безопасности, вам следует обратить внимание на так называемые смешанные фонды. Там акции и «облигации» смешиваются в разных пропорциях.

Недостатки государственных облигаций

Недостаток здесь — как и везде в бизнесе ценных бумаг: комиссии за покупку акций и в основном очень длинный «инвестиционный горизонт». Это период, в течение которого я не должен распоряжаться своими деньгами. В противном случае отдача от инвестиций часто оказывается весьма «мизерной». И еще: зачастую я получаю прирост стоимости акций и их фондов только тогда, когда снова продаю бумаги и затем ощущаю, надеюсь, зарегистрированный прирост стоимости в своих наличных. Если мне повезет, компания выплачивает так называемые дивиденды на мои акции. Но чтобы стать богатым, нужно иметь много акций компании.

И наконец: всегда помните, что я должен платить налог на прирост капитала!

Кроме того, существует еще и инфляция. Совет: недвижимость = защита от инфляции.

Больше фактов и цифр?

Здесь вы также можете найти интересные факты и цифры:

Золото или недвижимость — где мои деньги в безопасности?

Коротко об инвестициях в драгоценные металлы и сырьевые товары:

Золото и драгоценные металлы: факторы риска

Драгоценные металлы, особенно золото, по праву считаются надежными инвестициями. Но: рост стоимости очень высок только во время кризиса. В противном случае вы войдете в рынок на высоком ценовом уровне и будете иметь лишь низкую, хотя и безопасную, производительность. Сырьевые товары (например, литий) — это очень сложная история. Здесь, даже в большей степени, чем с акциями, это занятие только для экспертов с большим обзором рынка и опытом. Риск потерять свои деньги здесь особенно высок.

«Действительно безопасное вложение капитала» — Капиталовложения в недвижимость

Вопрос: Существует ли такая вещь, как «действительно безопасные инвестиции»? Как с точки зрения безопасности можно сравнить, например, акции и недвижимость?

Как правило, чем выше надежность инвестиций, тем ниже возможность заработать «большие деньги». Безопасность снижает вероятность возвращения. На самом деле, недвижимость как капиталовложение является очень безопасной ставкой, если вы обратите внимание на несколько основных вещей. К ним относится, например, рассмотрение вопроса о том, находится ли недвижимость, в которую человек хочет вложить свой капитал, в регионе с высоким ростом стоимости. Кроме того, цена покупки должна быть правильной, а состояние недвижимости должно быть таким, чтобы вам не пришлось «без конца» вкладывать деньги в модернизацию.

Как и в случае с акциями, в случае с недвижимостью также следует исходить из того, что для получения прироста капитала необходимо иметь в виду длительный период инвестирования. Но ведь прибыль, полученная при продаже недвижимости по истечении десяти лет, не облагается налогом! С недвижимостью — если я сдаю ее в аренду — я получаю доход от аренды. Я тоже должен платить налог, но я могу уменьшить налоговое бремя, если, например, компенсирую расходы на модернизацию и т.д. Это означает, грубо говоря, что налог платит арендатор. Грубо говоря, это означает, что государство поддерживает меня в сохранении и увеличении стоимости моих капиталовложений.

Правильно измерять стоимость недвижимости

Вопрос: Конечно, чтобы получить прибыль с помощью капиталовложений — неважно, какого рода, — нужны некоторые базовые знания. Как на самом деле возникает стоимость недвижимости и как она измеряется?

Существует несколько вариантов. Здесь я буду краток и прост: стоимость земли играет определенную роль (обычно в евро за квадратный метр). Кроме того, учитывается размер дома, его возраст и состояние. Возраст технического оборудования(труботопления, водо- и электроснабжения) также играет свою роль. Очень важно: расположение! Имеет большое значение, находится ли дом вблизи желаемых городов или вдали от них. B

Если вы хотите купить кондоминиум в качестве инвестиции, то здесь практически все то же самое. Ситуация несколько иная в отношении недвижимости, в которой инвестор не проживает сам. В случае арендованной квартиры или даже многоквартирного дома в качестве основы для оценки добавляется так называемая стоимость капитализированной прибыли. Расчет этого показателя всегда является делом специалистов по недвижимости.

Прибыльные инвестиции в недвижимость: 3 фактора

Вопрос: Что делает инвестиции в недвижимость выгодными? На какие три фактора следует обратить внимание?

Неважно, хотите ли вы жить в недвижимости сами или сдавать ее в аренду: Каждый, кто инвестирует в недвижимость, должен убедиться в том, что она имеет оптимальное местоположение, соответствующее ее назначению. Обычно это включает близость к магазинам для повседневных нужд и к общественным учреждениям, таким как школы и т.д.

Во-вторых, расположение должно быть таким, чтобы оставаться востребованным в течение многих лет или даже стать более желанным. Если, допустим, через 25 лет люди по-прежнему будут переезжать в регион, где находится моя недвижимость, это обеспечит приличный рост стоимости и легкую продажу.

В конце концов, цена покупки и состояние недвижимости должны соответствовать друг другу. Поэтому я намеренно не говорю, что недвижимость всегда должна быть особенно дешевой или дорогой, чтобы получить что-то за свои деньги. Например, я могу компенсировать недостатки расположения или состояния недвижимости более низкой ценой покупки. С другой стороны, особенно дорогая недвижимость должна иметь массу преимуществ, чтобы я мог выгодно вложить в нее деньги.

Для несобственнической недвижимости — а именно ее обычно имеют в виду, говоря о недвижимости как об инвестиции, — все это также применимо. Здесь, прежде всего, следует обратить внимание на так называемый «риск потери ренты». Инвестор должен поинтересоваться, как часто меняются жильцы в доме/квартире и есть ли свободные места. Потому что только арендованная недвижимость подходит в качестве инвестиции.

Времена кризиса и золото: ваш опыт?

Вопрос: Во времена кризиса золото всегда рекомендуется как надежная инвестиция. Каков ваш опыт? Как вы оцениваете риск и шансы на получение прибыли при инвестициях в золото?

Я уже говорил об этом выше: я очень мало или вообще ничего не думаю о золоте как об инвестиции. Существует очень информативная статистика, которая показывает, что показатели золота значительно слабее, чем показатели недвижимости за тот же инвестиционный период. Но, пожалуй, самое большое различие заключается в том, что я получаю прибыль от инвестиций в золото только тогда, когда снова продаю золото. В противном случае золото сидит в сейфе и не приносит никаких доходов в течение этого времени.

С другой стороны, «бетонное золото», т.е. недвижимость (сдаваемая в аренду), также приносит мне деньги, если я не продаю ее. Месяц за месяцем я получаю арендную плату. Это, если хотите, процентная ставка для моего инвестированного капитала. Если я правильно выбрал недвижимость, то при ее продаже я получу кругленькую прибыль — часто даже без налогов.

Как работает такой фонд?

Вопрос: Инвестиции в фонды сейчас очень популярны среди многих немцев. Как работает такой фонд? Как работает фонд недвижимости?

Под фондом следует понимать банк, в котором собрано множество акций компаний или недвижимости. Эти акции остаются в этом банке до тех пор, пока они имеют положительные показатели или соответственно надежную перспективу их получения. Если среди этих акций есть «тухлое яйцо», оно изымается и заменяется новым, лучшим. Это работа управляющего фондом, который каждый день проверяет, как ведут себя отдельные акции в фонде.

Сейчас существуют — как для акций, так и для фондов недвижимости — открытые и закрытые системы. Разница в том, что в «закрытом фонде» количество выданных паев или объем привлеченного капитала ограничены. При достижении желаемого количества фонд закрывается. Это становится проблематичным, когда компании или недвижимость, стоимость которых составляет фонд, испытывают экономические трудности. Другими словами, если компании больше не приносят прибыль или недвижимость больше не приносит доход от аренды. Поскольку новый капитал не может больше поступать в фонд, первоначально внесенные деньги — т.е. капитал инвесторов — используются для оплаты расходов компаний/недвижимости. В худшем случае деньги просто теряются.

Прибыль от инвестиций: сборы и возвраты

Вопрос: Что происходит с прибылью, которую приносят мои капиталовложения? Какие налоговые и юридические вопросы я должен учитывать? Как рассчитывается возврат и что остается от моей прибыли?

Арендная доходность, прибыль и «ваш арендатор оплачивает» расходы

И снова простой ответ: прибыль от капиталовложений должна облагаться налогом в Германии. Налоговый консультант лучше всего знает, как и в каком объеме. В принципе, существуют безналоговые суммы, то есть части прибыли от капиталовложений, с которых я не должен платить налог. Однако, если вы инвестируете более крупные суммы, а также получаете от них заметную прибыль, вам не удастся избежать налогообложения.

В случае с недвижимостью, которую я покупаю для сдачи в аренду, есть, по крайней мере, возможность компенсировать полученный доход от аренды за счет инвестиций в недвижимость. Преимущество этого способа заключается в том, что я сохраняю стоимость недвижимости, возможно, даже увеличиваю ее. Фактическая прибыль возникает, когда я снова продаю недвижимость по истечении как минимум десяти лет, и стоимость недвижимости увеличивается. Разница между ценой покупки и продажи поступает в мой карман без уплаты налогов. В случае недвижимости, занимаемой собственником, независимо от периода между покупкой и продажей; в случае арендованной недвижимости — по истечении десяти лет.

Формула: Доходность недвижимости (инвестиции / аренда)

Наконец, доходность — это доход, который приносит мой капитал в течение определенного периода времени. В расчете используются все доходы и расходы, которые я должен оплатить за свои капитальные инвестиции. Очень простой расчет для недвижимости — это валовая доходность от аренды. Вот формула:

100 x годовая чистая холодная рента / цена покупки недвижимости = валовая рентная доходность в %.

Чистая доходность от аренды и доходность капитала также являются общими переменными для определения стоимости недвижимости как инвестиции. Я всегда рекомендую поручить вашему агенту по недвижимости рассчитать соответствующую стоимость и таким образом сравнить различные объекты недвижимости с точки зрения их качества как инвестиций. Это очень интересно!

Да или нет? Недвижимость как инвестиция

Вопрос: Если я решил приобрести недвижимость в качестве инвестиции — а это становится все более популярным в Германии, — где мне искать подходящий объект? Большие города в Германии уже стали очень дорогими из-за высокого спроса, не так ли?

К сожалению, это правда — с точки зрения покупателей. Конечно, в ближайшем столичном регионе всегда есть «выгодные предложения». Но для этого нужно либо самому иметь «правильный нос», либо иметь агента по недвижимости, который имеет очень тесные связи на рынке.

Если вас интересует дом или квартира немного в стороне от центров, всегда следует убедиться, что транспортное сообщение хорошее и что в самом городе есть хорошая инфраструктура школ, магазинов и т.д. Тогда люди будут продолжать жить там и захотят покупать недвижимость в долгосрочной перспективе. Это, в свою очередь, означает рост цен и, следовательно, хороший рост стоимости недвижимости как инвестиции.

Часть 1 читайте здесь: «Недвижимость как инвестиция».

Совет. Читайте 1 из 2 частей здесь: Классические или экзотические инвестиции — Какая недвижимость подходит для инвестиций?

Видео — Как делают бетон, прежде чем он становится «золотым

Куда инвестировать? Рейтинг Лукински

Месторасположение недвижимости — Месторасположение делает разницу между инвестированием с целью получения дохода (прямой доход, в основном места расположения B и C) или в инвестиционную недвижимость («спекуляция» на повышении стоимости, места расположения A). Текущий рейтинг Лукински 09/21 по привлекательности городов Германии с населением более 40 000 человек. После этого становится интересно, потому что мы посмотрим на скрытых чемпионов, с рейтингом A+ и D- и более высоким риском.