Комиссия риэлтора (Словарь): расходы на риэлтора недвижимости

Комиссия риэлтора с 23 декабря 2020 года в Германии регулируется законом — и именно это делает её для инвесторов в недвижимость часто недооценённым фактором доходности. При покупке квартиры за 500 000 € комиссия риэлтора в большинстве федеральных земель составляет дополнительную нагрузку в размере 17 850 € брутто, которая сразу снижает капиталовложения и окупается только через несколько лет аренды. Кто выступает в роли покупателя или продавца, должен понимать принцип заказчика согласно § 656a–656d BGB, знать региональные максимальные ставки и знать, какие возможности для переговоров существуют. Этот справочник предоставляет цифры, сценарии и чёткую матрицу принятия решений.

Комиссия риэлтора: что включает в себя эта плата с юридической точки зрения

Комиссия — синоним для агентского вознаграждения или гонорара агента — это вознаграждение недвижимости за успешное заключение сделки купли-продажи, аренды или найма. Она подлежит оплате исключительно в случае доказанного участия агента: если договор заключается без участия агента, претензий нет. Юридической основой является § 652 Гражданского кодекса, дополненный специальными правилами для жилой недвижимости, действующими с конца 2020 года. Ниже приведен обзор основных юридических характеристик, которые покупатели и продавцы должны знать.

• Гонорар за успех — оплачивается только при успешном заключении договора
• База для расчета — брутто-цена покупки или чистая холодная аренда
• Налог на добавленную стоимость — 19 % от чистого вознаграждения
• Принцип заказчика — действует с 2015 года при аренде
• Разделение 50/50 — обязательное условие при покупке жилой недвижимости с 2020 года
• Письменная форма — договор с агентом должен быть в письменной форме

Какая на самом деле комиссия в 2025 году? Сравнение региональных ставок

В отличие от земельного налога, комиссия не регулируется законом в отношении своей величины — она может быть согласована свободно, но в разных регионах уже выровнялась по рыночным ставкам. В Берлине, Бранденбурге, Гамбурге, Гессене и Бремене обычно общая ставка составляет 7,14 % включая НДС, в Баварии, Баден-Вюртемберге и Северный Рейн-Вестфалии — 7,14 %, в Мекленбурге-Переднем Померании иногда всего 4,76 %. С 2020 года покупатель платит максимум половину — если продавец поручил агента.

Принцип покупателя при покупке: § 656a–656d BGB на простом языке

Согласно «Закону о распределении комиссии брокера» (вступил в силу 23.12.2020) при покупке одноквартирных домов и квартир в собственность действует следующее: покупатель может платить не более того процента, который также оплачивает продавец. Если продавец договорился с брокером о 3,57 %, то покупатель также может оплатить 3,57 % — ни на цент больше. Для многоквартирных домов, коммерческой недвижимости и земельных участков эта норма не действует — здесь размер комиссии можно свободно согласовать.

Важно: покупатель должен платить только после того, как продавец докажет, что оплатил свой процент (§ 656c абз. 2 BGB). При нарушении этот претензия покупателя становится недействительной — часто недооцененный рычаг в переговорах.

Пример расчета: комиссия при цене покупки 500 000 €

Кто приобретает арендованную собственность в Берлине за 500 000 €, должен точно включить комиссию в расчёт дополнительных расходов на покупку. Она является крупнейшей статьёй расходов, кроме налога на приобретение недвижимости и расчёт нотариальных расходов, и напрямую влияет на расчёт коэффициента цены покупки.

При годовой чистой холодной арендной плате в 18 000 € рентабельность по расчету брутто-рентабельности составляет 3,6 % от цены покупки — относительно общей инвестиции же всего 3,24 %. Таким образом, комиссия снижает рентабельность примерно на 11 базисных пунктов.

Налоговое регулирование: комиссия как расходы при приобретении

Для инвесторов важно налоговое определение. Комиссия согласно § 255 Abs. 1 HGB относится к расходам при приобретении и приписывается доле здания. Она не может быть сразу же учтена как расходы на рекламу, а увеличивает базу для начисления амортизации. Для плоского, построенного в 1985 году, с 80 % долей здания и 2 % линейной амортизации это означает: 17 850 € × 80 % = 14 280 € идут на амортизацию — ежегодно можно заявить 285,60 € в налоговом учете.

• Аренда — комиссия увеличивает базу амортизации, § 7 Abs. 4 EStG
• Собственное использование — не подлежит налоговому учету
• Продажа в течение срока спекуляции — уменьшает налогооблагаемую прибыль
• Комиссия продавца — при намерении сдавать в аренду расходы на рекламу

Как указано в руководстве по налогу на спекуляции в недвижимости, комиссию, уплаченную при покупке, можно вычесть из прибыли от последующей продажи в течение 10-летнего срока — налоговый рычаг, часто упускаемый из виду, который может сэкономить пятизначные суммы при крупных инвестициях.

Комиссия при сдаче в аренду: максимум 2 месячных арендных платежа

С 2015 года при заключении арендного договора строго применяется принцип «заказчика» согласно § 2 WoVermRG: тот, кто нанимает агента, платит. На практике это почти всегда арендодатель. Максимальная сумма составляет 2 чистых холодных арендных платежа плюс 19 % НДС, то есть максимально 2,38 чистых холодных арендных платежей в брутто. При холодной аренде в размере 1 500 € это составляет максимум 3 570 € — агент не может требовать ни копейки больше от арендатора.

Стратегии переговоров: где действительно есть пространство для маневра

Комиссия может быть согласована свободно, даже в популярных районах — несмотря на рыночные стандарты. Опытные инвесторы используют три рычага: объем, фаза рынка и эксклюзивность. При покупке многоэтажного дома купить от 2 млн € 2,5 % вместо 3,57 % реалистичны — при частных продажах с давлением времени часто даже меньше.

Матрица решений: Когда вообще стоит привлекать риэлтора?

Продавец задаётся вопросом, оправдана ли комиссия в размере 3,57 % от выручки от продажи услугами риэлтора. Честный ответ: всё зависит от местоположения, фазы рынка и собственной компетентности. Тот, кто правильно оценивает возможности на рынке недвижимости и знает рынок, может при продаже дома без риэлтора часто получить на 2–3 % больше чистой выручки.

• Риэлтор полезен — вне рынка, наследство, срочные сроки, сложные объекты
• Самостоятельная продажа полезна — стандартные локации, высокий спрос, чёткие объекты
• Гибрид — оценка у риэлтора, продвижение самостоятельно
• Риэлтор с фиксированной стоимостью — часто дешевле при более низких ценах покупки

Для точного расчета размера комиссии и налоговых последствий рекомендуется использовать калькулятор расчет комиссии брокера — он сразу покажет, как комиссия влияет на расчет чистой доходности и расчет собственного капитала.

Часто задаваемые вопросы о комиссии брокера

Когда именно становится датой оплаты комиссии?

Комиссия становится датой оплаты с момента заключения нотариального договора купли-продажи, а не с момента внесения изменений в реестр недвижимости. Брокер должен доказать, что он причинно способствовал заключению договора — то есть объединил стороны или активно способствовал заключению сделки. В случае покупателя по принципу заказчика дополнительно применяется § 656c Abs. 2 BGB: покупатель платит только после того, как продавец оплатил свой взнос и это было подтверждено. Кто платит заранее без этого подтверждения, может потребовать возврата платежа как бесцельный.

Можно ли учесть комиссию в налоговых целях?

При сдаче недвижимости в аренду да, но не сразу как расходы на рекламу — комиссия относится к дополнительным расходам при приобретении и увеличивает базу для начисления амортизации доли здания. При инвестиции в 500 000 € с комиссией в 17 850 € и 80 % долей здания 14 280 € будут учитываться при амортизации, что при 2 % амортизации ежегодно освобождает 285,60 € от налога. При собственном использовании вычета нет. Если недвижимость будет продана в течение 10-летнего срока спекуляции, тогда уплаченная в тот момент комиссия дополнительно уменьшает налогооблагаемую прибыль от продажи согласно § 23 НК.

Может ли комиссия быть согласована произвольно?

Да, полностью — при покупке недвижимости не существует законом установленного минимального или максимального процента, только рыночные значения в зависимости от региона. Согласно принципу заказчика, предусмотренному в § 656c Гражданского кодекса, регламентирована только доля 50/50, а не абсолютная сумма. Особенно большой простор для переговоров есть при покупке объектов стоимостью свыше 1 млн €, многоквартирных домов, коммерческой недвижимости и сделок по недвижимости, не выставленной на продажу. Реалистичные скидки составляют от 0,5 до 2 процентных пунктов — при больших объемах это быстро превращается в пяти- или шестизначные суммы. Лишь при посредничестве в продаже жилых помещений действует фиксированная верхняя граница в размере 2 чистых холодных арендных платежей плюс НДС.

Вернуться к Вики: Недвижимость Словарь