Продажа многоквартирного дома и налоги — хотите продать многоквартирный дом? Это связано не только с обычными расходами на налоги, нотариуса и кадастровую палату, но и с некоторыми налоговыми платежами. Узнайте здесь, с какими налогами вы столкнетесь при продаже вашего многоквартирного дома. Кроме того: как сэкономить на налогах и на что обратить внимание при продаже наследственного многоквартирного дома. Вопросы? Напишите мне или позвоните, без обязательств: Свяжитесь с нами.
Для многоквартирных домов также действует 10-летний срок спекуляции (§ 23 НК). Срок начинается с нотариального договора купли-продажи. Важно:
После 10 лет: прибыль от продажи полностью免税 (частное лицо)
Менее 10 лет: прибыль облагается налогом на доходы физических лиц
Собственное использование: при многоквартирном доме правило 3-летнего собственного использования применяется только к занимаемой единице, а не ко всему зданию
Налоговый вычет: 600 € в год (§ 23 Abs. 3 НК) – при продаже многоквартирных домов обычно не актуален
Расчет прибыли от продажи
Формула: Цена продажи − расходы на приобретение − дополнительные расходы − амортизация (AfA AfA Недвижимость: амортизация & ставки) + подлежащие налогообложению суммы амортизации
Важно: уже учтенные амортизации (AfA) при продаже снова добавляются к налогооблагаемой прибыли (возврат амортизации). Это значительно увеличивает фактическую налоговую нагрузку.
Налог на прибыль: когда он может возникнуть?
Частные лица, которые держат недвижимость в качестве объекта вложения, как правило, не платят налог на прибыль. Опасно становится при так называемом пределе в три объекта:
Кто покупает и продает более 3 объектов недвижимости в течение 5 лет, считается коммерческим держателем недвижимости
Последствие: Все прибыли — даже с ретроспективы — подлежат налогообложению по налогу на прибыль
Налог на прибыль: около 15 % налога на прибыль корпораций + ставка муниципалитета (эффективно 30–40 %)
10-летняя свобода от налогов на спекуляции исчезает при коммерческой торговле!
Решение: Держите каждый объект дольше 5 лет или структурируйте владение через отдельные GmbHs/структуры холдинга.
Deal по активам vs. Deal по акциям при продаже MFH
При более крупных многоэтажных домах, находящихся в собственности компании, существует две структуры продажи:
Asset Deal
Share Deal
Что продается?
Само земельный участок/здание
Доля в GmbH/KG, которая владеет MFH
Налог на приобретение покупателя
Полные 3,5–6,5 % подлежат уплате
При <90 % приобретения: не взимается (модель структурирования)
Подождать 10 лет: Для частных MFH самый простой путь к налоговой свободе
Продать в неприбыльный год: Например, после выхода на пенсию или в году убытка
Учесть убытки: Убытки от продажи других недвижимостей в том же году уменьшают прибыль
Передача имущества детям до продажи: Подарок детям в более низкой налоговой группе (учитывать срок владения!)
Структура GmbH: Продажа MFH в оболочке GmbH подлежит только 1,5 % эффективному налогу при сохранении (§ 8b KStG) — сложная структура, необходим налоговый консультант
Аналог 1031-обмена (DE: переинвестирование): Нет прямого эквивалента, но налоговые консультанты могут отложить налоговые обязательства через грамотное планирование переинвестирования
Наследование MFH: налоги при продаже наследованного многоквартирного дома
Если многоквартирный дом наследуется и затем продается, применяются особые правила:
Срок спекуляции начинается с даты покупки наследодателя – не с момента наследования
Если наследодатель купил MFH более чем за 10 лет до этого: продажа после наследования не облагается налогом
Если наследодатель сам жил в MFH (только одна квартира): для этой квартиры действует правило 3 лет
Налог на наследство и налог на спекуляцию могут взиматься одновременно – независимо друг от друга
{
«@context»: «https://schema.org»,
«@type»: «FAQPage»,
«mainEntity»: [
{
«@type»: «Question»,
«name»: «Wann ist der Verkauf eines Mehrfamilienhauses steuerfrei?»,
«acceptedAnswer»: {«@type»: «Answer», «text»: «Bei einer Privatperson entfällt die Spekulationssteuer nach 10 Jahren Haltedauer. Beim Erbe übernimmt der Erbe die Frist des Erblassers. Bei gewerblichem Immobilienhandel (Drei-Objekt-Grenze) gibt es keine Steuerfreiheit.»}
},
{
«@type»: «Question»,
«name»: «Was ist die Drei-Objekt-Grenze?»,
«acceptedAnswer»: {«@type»: «Answer», «text»: «Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Das führt zu Gewerbesteuerpflicht auf alle Gewinne und der Verlust der 10-Jahres-Steuerfreiheit.»}
},
{
«@type»: «Question»,
«name»: «Was ist der Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal?»,
«acceptedAnswer»: {«@type»: «Answer», «text»: «Beim Asset Deal wird die Immobilie selbst verkauft (Grunderwerbsteuer fällig). Beim Share Deal werden Anteile an der Gesellschaft verkauft, die die Immobilie hält – bei unter 90 % Erwerb kann die Grunderwerbsteuer entfallen. Komplexe Steuerstruktur, Beratung notwendig.»}
},
{
«@type»: «Question»,
«name»: «Wird AfA beim MFH-Verkauf rückgerechnet?»,
«acceptedAnswer»: {«@type»: «Answer», «text»: «Ja. Bereits abgezogene Abschreibungen (AfA) werden dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet, soweit sie den Buchwert gemindert haben. Das erhöht die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich – ein häufig unterschätzter Effekt.»}
}
]
}
