Вы слышали от знакомого, что многоквартирный дом продается? Тогда вы хотите быстро узнать: стоит ли покупать или нет? С помощью нескольких простых цифр вы можете проверить это за несколько минут сами (быстро оценить многоквартирный дом) – без оценщика или риэлтора. Что вам нужно? Адрес, цена покупки, годовая чистая календарная рента (ГЧКР), состояние ремонта, уровень аренды, потенциал роста арендной платы – поехали! Больше видео? 👉 Подписывайтесь на YouTube x Lukinski Недвижимость.
Давайте начнём с примера, который может произойти с вами сегодня:
Представьте, что ваш знакомый сидит рядом с вами в кафе и говорит: «Здесь, в этой улице, кто-то хочет продать многоквартирный дом, я знал эту старушку, теперь её сын занимается этим. Я спрошу для вас.» На следующий день вы получаете цифры по WhatsApp: 240 000 евро годовой аренды, цена покупки должна составлять 8,5 миллионов, категория A. Звучит интересно – но действительно ли это выгодная сделка?
Ein фактор стоимости в 35 означает: потребуется более 35 лет, чтобы вернуть стоимость покупки за счет арендных доходов – без расходов, без процентов, без риска.
Расчет брутто-рентабельности
Рентабельность = Годовой арендный доход / Стоимость покупки = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %
На первый взгляд все вроде нормально – но это брутто-рентабельность. После вычета расходов остается значительно меньше. Об этом чуть позже.
Фактор стоимости в зависимости от расположения – понимание диапазона
Фактор 35 не всегда плох – и фактор 18 не всегда хорош. Вот типичные диапазоны:
Расположение
Типичный фактор
Брутто-рентабельность
Стратегия
A-расположение (Мюнхен, центр Берлина, Гамбург)
28–38
2,6–3,6 %
Увеличение стоимости
A-расположение окраинные районы / B-города
22–28
3,6–4,5 %
Смешанный подход
B-расположение
17–22
4,5–5,9 %
Денежный поток + легкая WS
C-расположение
12–17
5,9–8,3 %
Чистый денежный поток
Магическая граница: почему считают только с ~5,5 % брутто-рентабельности
ПОВТОР (Попытка 3). Предыдущая попытка была неправильной. Предыдущая попытка вернула немецкий текст без изменений. Это самый серьезный ошибочный. Переведите КАЖДОЕ предложение полностью на русский язык. Ни одно немецкое предложение не должно оставаться без перевода. Имена собственные, бренды и устоявшиеся термины остаются без изменений, все остальное — нет. Предыдущая попытка изменила структуру HTML. Воспроизведите теги точно по количеству и порядку из входных данных. Добавляйте НИКАКОГО и других тегов, не удаляйте ни один.
Если вы работаете с займами – и так делают почти все – вам нужно учитывать текущие расходы. Вот честное распределение:
Что на самом деле съедает вашу доходность?
Проценты: в настоящее время около 3,5 % в год от суммы кредита
Обслуживание: 1,0 % (новое строение) до 4,0 % (неотремонтированное старое здание) – ориентировочное среднее значение: 2,0 %
Управление: 250–350 € в год на единицу жилья (около 0,3–0,5 % от КП)
Резерв на недополученные арендные платежи: 2 % от JNKM (пустое помещение, арендные бродяги)
Амортизация: 1–3 % – это не убыток, а накопление капитала
Правило большого пальца: только при брутто-доходности более 5,5 % объект окупает себя. При 2,8 % вы платите каждый месяц – даже при полном получении арендных платежей.
Брутто против Нетто – решающая разница
Пример на 4 млн € стоимости покупки при 240 000 € JNKM (= 6 % брутто):
Дополнительные расходы при покупке – забытый фактор
Внимание: чистая стоимость покупки никогда не является окончательной. При покупке многоквартирного дома к стоимости добавляются дополнительные расходы в размере 8–12 %:
Налог на приобретение недвижимости: 3,5 % (Бавария) до 6,5 % (Северный Рейн-Вестфалия, Бранденбург)
Нотариус + Земельный регистр: около 1,5–2,0 %
Комиссия риэлтора: 0–7,14 % (переговоримо, часто по половине)
При покупной цене в 4 млн € вы реально должны планировать 4,3–4,5 млн € собственного капитала. Эти дополнительные расходы дополнительно ухудшают вашу доходность на около 0,3–0,5 процентных пунктов.
Проверка реальности денежного потока – что остаётся к концу месяца?
Быстрый расчёт для дома площадью 4 млн € с 80 % финансированием:
Собственный капитал (20 % + дополнительные расходы): около 1,2 млн €
Операционный денежный поток: −31 000 € в год (до налога, до амортизации)
После амортизации (2 %) и налогового преимущества: обычно ±0 или слегка положительный
Вывод: даже при брутто-доходности в 6 % сделка в первые годы часто бывает лишь «чёрной нулём». Накопление капитала происходит через погашение кредита + рост стоимости, а не через денежный поток.
Потенциал роста арендной платы – скрытый рычаг
Коэффициент 30 может быть отличной сделкой – если арендные платежи на 30 % ниже рыночного уровня. Это часто встречается в старых объектах с долгосрочными арендаторами.
Пример: 240 000 € JNKM сегодня, рыночная аренда составила бы 320 000 €. После смены арендаторов и модернизации рентабельность возрастает с 2,8 % до 3,8 % – и рыночная стоимость тоже. Это королевская дисциплина: купить, улучшить, сдать в аренду, держать.
Задавайте поэтому следующие вопросы:
Каков возраст договоров аренды? (Индексная аренда? Ступенчатая аренда?)
На сколько арендные платежи ниже среднего уровня?
Есть ли потенциал для модернизации (увеличение арендной платы после модернизации по § 559 BGB)?
Разница заключается в фокусе: при доходной недвижимости важна сумма, которая ежемесячно поступает на ваш счет – то есть положительный денежный поток за счет арендных платежей, обычно в B-районах и C-районах. При инвестиционной недвижимости вы рассчитываете на долгосрочный рост стоимости и выручку от продажи – обычно в A-районе, например, Берлин, Кельн, Дюссельдорф, Гамбург, Мюнхен.
Вы хотите получать деньги сразу? Вариант 1 дает вам постоянный доход. Вы хотите больше денег в долгосрочной перспективе? Вариант 2 требует терпения, капитала и знаний рынка – в обмен на большой доход в будущем (и, возможно, без уплаты налогов через 10 лет).
Ещё лучше:
Если вы покупаете в выгодной A-локации и повышаете стоимость: Cashflow + долгосрочный Cash = элитный класс. Покупать, улучшать, повышать арендную плату, получать прирост стоимости.
FAQ – самые частые вопросы по быстрой оценке MFH
С какого коэффициента стоимости покупки окупается многоквартирный дом?
В качестве грубого правила: коэффициент ниже 20 – классический Cashflow, 20–25 – смешанный расчёт, выше 25 вам потребуется subst
https://lukinski.ru/wp-content/uploads/2025/05/news-8-5-millionen-schnellste-immobilien-bewertung-der-welt-mehrfamilienhaus-berlin-beispiel-rendite-kaufpreisfaktor-berechnung.jpg6751200L_kinski/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgL_kinski2025-05-11 04:30:122026-08-01 19:35:53Купить квартиру — да или нет?! Самая быстрая оценка МИР (подходит также для квартир)
