Сравнение: Собственная недвижимость и капиталовложения

Быстро, четко, с разницей между двумя формами:

Назначение недвижимости: Факт №1

Что означает «собственный интерес»?

Недвижимость покупается и используется для собственных нужд. Основное внимание уделяется личному комфорту — проще говоря, вы покупаете дом своей мечты.

Что означает инвестирование?

Недвижимость приобретается для того, чтобы приносить доход. Это можно сделать, сдавая ее в аренду или продавая впоследствии. Основное внимание уделяется финансовой отдаче — проще говоря, вы покупаете машину для зарабатывания денег.

Дополнительный совет — эти два вида деятельности можно в определенной степени комбинировать. Вы покупаете дом или квартиру, живете в ней в течение 3 лет, а затем можете продать ее без уплаты налогов(период спекуляции). Допустим, вы покупаете дом в районе А в Берлине, тогда цены на недвижимость обычно растут на ~8 % в год. Посчитайте 3 года, и вы увидите, что одна только эта прибыль является значительной.

Постепенно различия становятся все больше:

Финансирование: собственный капитал и кредит

Собственник жилья: финансирование обычно осуществляется за счет кредита на недвижимость или собственных средств покупателя.

Капитальные вложения: финансирование часто осуществляется за счет заемного капитала, например ипотеки. Целью здесь также является использование заемного капитала. Правильное финансирование должно быть спланировано, подробнее о финансовом планировании перед покупкой читайте здесь.

Дополнительный совет — в принципе, обе формы одинаковы, единственное различие — государственные субсидии и налоги, о чем мы расскажем чуть позже. Однако в случае личного пользования банки могут усмотреть больший риск в проверке кредитоспособности. Почему? Допустим, у вас есть 2 дохода и 1 дом. Кто-то заболел, потерял работу, просрочил платеж по кредиту.

Почему инвесторы любят занимать?

Объяснять можно долго, но вкратце: здесь много аспектов. Во-первых, вы не хотите тратить свой капитал на недвижимость. Благодаря эффекту финансового рычага (20 % собственного капитала [или меньше] + 80 % заемного капитала) вы можете «позволить себе гораздо больше». Теперь берется кредит, включая платеж по кредиту, то есть ежемесячное погашение. Инфляция приводит к тому, что деньги становятся дешевле. Поэтому платеж по кредиту становится все «дешевле» и «дешевле». Узнайте больше здесь:

• Недвижимость как капиталовложение

Срок полезного использования: Для полноты картины

Владелец-собственник: Владельцы планируют долгосрочную аренду и намерены сами жить в этой недвижимости.

Капиталовложения: основное внимание уделяется краткосрочному или долгосрочному доходу, будь то доход от аренды или продажи. Также для вас важен период спекуляции. Хотите быстро рассчитать, сможете ли вы уже сейчас продать недвижимость без уплаты налогов? Воспользуйтесь нашим калькулятором периода спекуляции.

Теперь мы подошли к одному из главных отличий.

Налоговые аспекты: Налоговые преимущества для арендодателей

Владелец жилья: При определенных условиях можно претендовать на налоговые льготы, такие как пособие для владельцев жилья или освобождение от налога при продаже (после владения жильем).

Инвестиции в капитал: доход от аренды облагается налогом, но при этом можно претендовать на налоговые льготы, такие как амортизация и расходы, связанные с получением дохода.

Какими налоговыми льготами пользуются владельцы жилья / инвесторы?

Дополнительная подсказка — Быстрое объяснение, всего по 2 примера:

Владельцы жилья получают пособие для владельца: при определенных условиях владельцы жилья могут получить пособие для владельца на строительство или покупку недвижимости, занимаемой владельцем, чтобы облегчить себе финансирование. Это возвращает нас к периоду спекуляции, который, разумеется, также важен для владельцев недвижимости при продаже.

Освобождение от налога при продаже: если вы продаете занимаемую владельцем недвижимость после определенного срока владения, полученная прибыль может быть освобождена от налога при определенных условиях. Однако это не распространяется на случаи, когда вы продаете жилье в течение десяти лет после его покупки.

Капиталисты могут требовать амортизацию: Капиталисты могут требовать амортизации арендованной недвижимости. Это означает, что они могут вычесть определенные расходы, такие как амортизация здания и затраты на финансирование, что снижает их налоговое бремя.

Расходы, связанные с доходом: все расходы, понесенные в связи с арендой, такие как ремонт, административные расходы и страхование, могут быть вычтены как расходы, связанные с доходом, чтобы уменьшить налогооблагаемый доход.

Больше о налогах и собственности:

• Налоговые льготы для инвесторов

Техническое обслуживание и администрирование

Владелец-собственник: владелец несет ответственность за содержание и управление недвижимостью.

Капиталовложения: управление и обслуживание может быть передано третьим лицам, например, компаниям по управлению недвижимостью.

Дополнительный совет — на что вы должны рассчитывать? Я рекомендую 2% от стоимости покупки в год. У меня также есть небольшой калькулятор для расчета резерва на содержание здесь. PS: Конечно, вы можете переложить эксплуатационные расходы на арендаторов.

Ожидаемый доход: зарабатывайте деньги, не тратьте их

Владелец-собственник: главным мотивом является личное качество жизни, доходность инвестиций вторична.

Капитальные вложения: основное внимание уделяется доходности, и инвесторы рассчитывают получать доход от своей недвижимости. Опять же, потому что это очень важно для инвесторов:

«Основное внимание уделяется доходности, и инвесторы рассчитывают получать доход от своей недвижимости».

Выбор между владением недвижимостью и инвестициями зависит от ваших индивидуальных финансовых целей, обстоятельств и предпочтений. Оба подхода имеют свои преимущества и недостатки, и решение следует принимать тщательно.

Учиться у экспертов по недвижимости?

Коротко и ясно, рекомендую:

• Коучинг по недвижимости

Оптимизация поисковых систем для агентов по недвижимости

Трафик означает охват, т.е. посетителей, которые находятся на вашем сайте. SEO советы от профессионалов, для профессионалов! Давайте начнем с определения поисковой оптимизации.

Что означает SEO? 5 основ

Поисковая оптимизация (SEO) включает все меры, которые служат для повышения видимости вашего сайта в поисковых системах (таких как Google, Bing & Co.). К ним относятся:

1. Структура страницы и ключевые слова
2. Содержание страницы со структурой, ключевыми словами, длиной текста и ссылками
3. Визуализирующие (фото) и объясняющие средства (инфографика, пояснительное видео и т.д.)
4. Внутренние ссылки (увеличивает продолжительность страницы)
5. Внешние ссылки (повышает релевантность страницы)

Цели в SEO: высокое место в результатах поиска

Для вас есть два важнейших аспекта:

1. Если кто-то ищет вас, вы должны «быть там» — уже научились.
2. Когда кто-то ищет темы, относящиеся к вам, вы должны «быть там».

Будет 1) поисковых запросов, которые вращаются вокруг вас. Как правило, это

• «Образец агента по недвижимости город» — Общий поиск
• «Образцы отзывов о брокерах»
• «Образец оценки брокера»
• «Образцовый опыт работы брокером»
• «Образцовый опыт работы брокером»
• «Образцовый брокер с репутацией»
• «Образцовый брокер несерьезный»
• …

Если у вас нет собственного сайта, вы не имеете никакого влияния на результаты поиска. Если у вас слишком маленький сайт, например, только главная страница, «О нас» и «Контакты», то бывает и так, что другие (конкуренты) появляются раньше вас. Или даже такие порталы, как Gutefrage.net, где кто-то задал этот вопрос о вашем имени.

Чем сильнее ваша страница, тем большее присутствие (видимость) вы имеете

Ежедневно в Германии миллионы поисковых запросов только по контексту «недвижимость». Продажа, аренда, управление, покупка, финансирование, … вот почему вы должны 2) «быть там», когда кто-то ищет темы, относящиеся к вам.

Сейчас вы узнаете основу для этого: структуру.

Независимо от того, где и когда кто-то ищет вас, он обладает «суверенитетом» на первой странице (видно на графике примера).

SEO преимущества: Больше посетителей, новые клиенты

• Здесь также достигается привлечение новых клиентов через поисковые системы
• Больше посетителей на сайте
• Дополнительный канал сбыта
• Целевая маркетинговая мера (через поисковые запросы / активный «спрос»)
• После установки вы получаете «бесплатных» посетителей каждый день

Недостатки SEO: Долгосрочные и первоначальные затраты без ROI

• Необходимо долгосрочное развитие, особенно в секторе недвижимости (высокая конкуренция)
• Время накопления: не менее 1 года
• ROI (возврат инвестиций) будет достигнут только поздно (сравнение: SEA quasi немедленно)
• Расходы на создание контента и веб-сайта

SEO, SEA, в чем разница?

SEO имеет дело с вашим сайтом, его содержанием и структурой. SEA (search engine advertising), с другой стороны, представляет собой «прямое» размещение в поисковых системах с помощью платных рекламных объявлений. Эти объявления отображаются над результатами органического поиска (SEO).

SEO в сфере недвижимости для начинающих: вот как это работает

Проще говоря:

• Создание веб-сайта для настольных / мобильных устройств
• Планируйте темы (ключевые слова) в структурированном виде
• Создание отдельных страниц (страниц компании и записей в блоге)
• Каждая запись в блоге содержит 300 — 1 000 слов, ссылки на другие записи
• Цель: Хорошее качество и больше контента, чем у прямых конкурентов

Через отдельные темы / ключевые слова:

• Дом на продажу Берлин
• Продажа дома после получения наследства Берлин
• Продажа дома после развода Берлин
• …

ваша «платформа» становится сильной. Ваши подтемы (например, дом для продажи развода в Берлине) ссылаются на родительскую страницу (дом для продажи в Берлине).

В результате посетители, которых вы собрали в поисковых системах, остаются на вашем сайте все дольше и дольше.

Почему SEO?! Преимущества для агентов по недвижимости

Преимущества SEO — Если человек Х узнает о вас как о брокере, через рекомендацию, рекламу, случайно, человек Х почти во всех случаях будет искать вас как брокера. В основном в поисковых системах, в основном в Google. В результатах поиска есть 10 мест (в стороне от рекламы), чем больше каналов вы обслуживаете, тем больше вы определяете информацию, которая здесь находится.

В двух словах:

• 85% ищут информацию в первую очередь в поисковых системах
• Страница 1 имеет 10 результатов (от рекламы > SEA)
• Нет цифровых медиа = нет влияния

SEO предлагает максимальное преимущество:

• Оказавшись на первой странице, вас будет трудно вытеснить (устойчиво)
• У пользователей есть потребность, они уже чего-то хотят
• Вы даете пользователям «что-то» бесплатно, ничего не получая взамен (положительный имидж).
• Пользователи рекомендуют ваш хороший контент другим
• SEO работает для вас 24 часа в сутки, 7 дней в неделю
• Вы собираете новых потенциальных клиентов пассивно (после работы)

Недостатки SEO: Вы должны быть настолько честными

SEO — это долгосрочный маркетинг, вы достигаете результатов (посетителей) только через недели и месяцы, в зависимости от того, насколько усердно вы над этим работаете и насколько высока конкуренция (C-место легко, A-место трудно).

• Долгосрочный интернет-маркетинг
• Результаты через несколько недель, месяцев
• Требует много времени (создание статей)

С другой стороны, рейтинг в поисковых системах очень устойчив и часто сохраняется в течение многих лет после того, как вы его достигли. Потому что конкуренты сначала должны стать лучше вас. По сравнению с рекламой в поисковых системах, вы не платите за каждый клик (примерно 4 — 16 евро/клик в сегменте недвижимости).

Контрольный список! 3 основы SEO для брокеров + пример

Чтобы быть видимым (как вы можете видеть в примере), вам в основном нужны только 3 вещи:

1. Ввод бизнеса Google
2. Сайт
3. Канал социальных сетей, например, Facebook, Instagram и LinkedIn

… вы уже заняли определенную часть первой страницы. Здесь вы можете увидеть, насколько эффективна смесь этих трех компонентов для всех тех, кто вас ищет.

1. Сайт под номером 1 в результатах поиска
2. Ввод бизнеса Google
3. Собственные фотографии, прямое, визуальное понимание
4. Карта и направления
5. Адрес, контактная информация и часы работы
6. Социальные медиа (Facebook)
7. Отзывы в Интернете (Facebook)

Почти все дороги ведут к брокеру (а не к третьим лицам или даже конкурентам).

Как правильно работает SEO?

Давайте вернемся к вашему брокерскому сайту и вопросу: как на самом деле работает SEO?

Создание темы строительства: «Ключевые слова» — Что вы хотите?

Вы создаете отдельные посты в блоге для отдельных так называемых ключевых слов. Например, одно ключевое слово может быть «аренда», другое «советы по аренде», третье «процесс аренды» и еще одно «первая аренда». В зависимости от того, что пользователи ищут в поисковой системе, у вас есть подходящий контент для этого.

Здесь снова приводится пример введения для нашего агента по недвижимости в Берлине, с акцентом на приобретение недвижимости:

• Дом на продажу Берлин
• Продажа дома после получения наследства Берлин
• Продажа дома после развода Берлин
• …

Создание SEO-текстов: формула 1-2-3 — контрольный список

В Интернете вы найдете тысячи руководств, в которых много рассказывается о SEO, что в основном означает хорошую оптимизацию.

Маленькая формула 1-2-3:

1. Создание отдельных страниц (страниц компании и записей в блоге)
2. Каждая запись в блоге состоит из 300 — 1 000 слов
3. Статьи ссылаются на другие материалы (Продажа > Развод > Год развода и обратно)

Самое важное, самое главное (!) в SEO — добавленная стоимость

Теперь самое главное:

Важно, что эти статьи должны содержать добавленную стоимость!

Поэтому совет 2 прямой:

Речь не идет о создании 1 000 статей, лучше 50, 100 сфокусированных (тема) и точечных (регион).

Добавленная стоимость означает, что ваши посетители забирают что-то с собой, в идеале остаются на вашем сайте надолго и тем самым увеличивают стоимость вашего сайта (стоимость домена). Таким образом, вы получаете все больше и больше посетителей, а значит, и новых клиентов.

2 Пример SEO для приобретения недвижимости

Вы ищете существующие объекты недвижимости в вашем регионе (приобретение недвижимости)? Помощь продавцам в решении проблем, домовладельцам, наследникам. Почти все рано или поздно захотят продать.

Первый SEO-текст

Теперь вы знаете, какой процесс необходимо соблюдать для продвижения вашего сайта. SEO — это долгосрочный маркетинг, вы достигнете результатов (посетителей) только через недели и месяцы, в зависимости от того, насколько усердно вы работаете над этим и насколько высока конкуренция (C-место легко, A-место трудно).

SEO в кратком изложении

SEO означает быстрое объяснение

• Структура — содержание и тексты
• Добавленная стоимость — тексты должны «что-то давать» читателям
• Ссылки — Ссылки предоставляют дополнительную информацию
• Цель — Хороший контент обеспечивает высокое место в результатах поиска

Краудинвестинг: объяснение, преимущества и недостатки

Слишком мало капитала, слишком мало времени — нет проблем! Краудинвестинг в недвижимость позволяет инвестировать самые маленькие суммы. Я рекомендую таких провайдеров, как Exporo и InRento, для небольших инвестиций от 500 евро.

Давайте начнем с основ:

Что такое краудинвестинг?

Прежде всего, что такое краудинвестинг?

Очень простым сравнением будет » публичная компания с ограниченной ответственностью«. Компания продает различные акции частным лицам и учреждениям. Таким образом, многие «участвуют» в компании и предоставляют ей необходимое финансирование для роста. То же самое происходит и с краудинвестингом в недвижимость.

Вместо одного крупного инвестора акции распространяются среди многих «мелких» инвесторов. Это позволяет инвестировать в недвижимость людям, у которых либо нет необходимого кредитного рейтинга, либо недостаточно собственного капитала, либо и то, и другое. Для этого существует несколько провайдеров, таких как Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo или InRento, список которых вы также найдете позже.

Все больше и больше желающих участвовать в рынке недвижимости. Haufe также сообщает в этом месяце«Рой летит на недвижимость«, давайте рассмотрим преимущества и недостатки.

Преимущества краудинвестинга в недвижимость

Как уже было сказано во введении, вы как инвестор имеете некоторые преимущества, такие как низкий собственный капитал, различные объекты недвижимости в качестве вариантов инвестиций, минимизация риска за счет диверсификации капитала, а также существенное участие (фиксированная процентная ставка, распределение прибыли и участие при продаже).

• Небольшой собственный капитал — от 50 — 100 евро
• После регистрации различные варианты инвестирования
• Прозрачность — возможен контакт со строительными компаниями (информация)
• Минимизация риска — распределение капитала по нескольким проектам

Вознаграждение и выплаты:

• Фиксированная процентная ставка
• Распределение, связанное с прибылью
• Участие в деле выхода (продажа имущества)

Недостатки и риски для инвесторов

Как всегда, есть не только преимущества, но и недостатки, которые следует учитывать. Вот еще одна статья в капитале«Рискованная игра«. После этого вы будете знать все недостатки и риски в деталях.

• Отсутствие права на совместное определение (партисипативный кредит)
• Капитальные обязательства в течение длительного периода 5+ лет
• Полный убыток при провале проектов
• Слишком активное участие — потеря обзора

Как работает краудинвестинг в недвижимость?

В подавляющем большинстве случаев недвижимость подлежит развитию (реконструкции или полной перестройке).

При обычном инвестировании в недвижимость человек теперь специально ищет партнера для финансирования. Однако при краудинвестинге владельцы обращаются к краудинвестинговым платформам, которые, в свою очередь, заботятся о распределении акций. Затем онлайн-платформы предоставляют инвесторам акции недвижимости.

Затем эта краудинвестинговая платформа берет на себя всю презентацию для индивидуальных инвесторов, а владельцы могут заниматься своим основным бизнесом, строительством и развитием. Таким образом, при краудинвестинге вы не предоставляете «обычный» кредит соответствующему застройщику, а участвуете в собственности с помощью кредита на участие. Это также означает, что вы не имеете права голоса.

Участие в собственности, конечно, не означает, что вы можете завтра въехать и занять 0,5 квадратных метра. Управление недвижимостью осуществляется впоследствии, а вы являетесь лишь поставщиком капитала. Вы получаете доход в виде фиксированной процентной ставки и распределения прибыли.

И снова о вознаграждении и оплате:

• Фиксированная процентная ставка
• Распределение, связанное с прибылью
• Участие в деле выхода (продажа имущества)

Вот так несколько евро становятся все больше и больше.

Провайдер краудинвестинга

Какая краудфандинговая платформа является лучшей? Куда вы можете инвестировать? Существуют различные авторитетные провайдеры краудинвестинга. Вот краткий обзор рынка. Минимальные инвестиции различаются в зависимости от проектов на платформах.

Как правило, минимальные депозиты составляют от 100 до 1 000 евро.

Список поставщиков услуг:

• Бергфюрст
• Краудинвестинг недвижимости
• Scroogeinvest
• Engel & Völkers Digital Invest
• Exporo
• Иммофандинг
• InRento
• Линус
• Rendity
• Сберегательный банк
• Модуль интересов

Что делает недвижимость столь привлекательной в качестве инвестиции?

Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость?

Краудинвестинг дает второе преимущество — лично для вас!

С каждым новым листингом и предложением недвижимости вы лучше узнаете рынок недвижимости и научитесь соответствующим образом оценивать объекты. Обязательно прочитайте мою статью о расчете доходности от аренды здесь, так как это поможет вам заранее рассчитать привлекательность инвестиций в недвижимость.

Недвижимость чрезвычайно интересна в качестве капиталовложения благодаря многим аспектам. Очень важным аргументом в пользу недвижимости как капиталовложения, особенно в отношении собственного обеспечения по старости, является то, что недвижимость не подвержена инфляции. Материальная ценность имущества защищает его от обесценивания в денежном выражении. Взгляд на таблицу инфляции и развитие событий в течение следующих 25-30 лет показывает, что недвижимость имеет много преимуществ, особенно по сравнению с финансовыми инвестициями, такими как сберегательные счета или пенсии Riester для обеспечения старости.

Инфляция и демонетизация: последствия

Пример: Через 30 лет инфляция вырастет настолько, что покупательная способность 1 000 евро снизится до 600 евро. Другими словами, если вы потратите 1 000 евро через 30 лет, вы получите товар стоимостью 600 евро только сегодня. Это (приблизительно) на 40% меньше после инфляции.

• 1 000 евро на сберегательной книжке через 30 лет = 600 евро реальной стоимости

Теперь мы возвращаемся непосредственно к преимуществам недвижимости как инвестиции. Это помещение сдается в аренду. Соответственно, арендатор платит эквивалентную стоимость (арендную плату) за ежемесячное использование материального актива (недвижимости). Если деньги стоят на 40% меньше, ваш арендатор должен платить на 40% больше арендной платы. Соответственно, доход от аренды увеличивается с 1 000 евро до 1 400 евро. Таким образом (примерно) на 40% больше, после инфляции, или без потери реальной стоимости.

• Аренда 1 000 евро за 30 лет = без потерь (1 400 евро)

Таким образом, если бы вы вложили свои деньги в финансовый продукт, возьмем классическую сберегательную книжку, то реальные потери составили бы 40%.

Когда вы вкладываете свои деньги в недвижимость, вы защищены от влияния инфляции. Еще лучше, если вы получите дополнительную выгоду от увеличения стоимости недвижимости. Германия — это бурно развивающийся рынок недвижимости не только в последние годы, но и если посмотреть на последние десятилетия.

Население растет, жилья не хватает.

Таким образом, вы также получаете выгоду от повышения арендной платы.

Никаких колебаний, как у акций & Co.

Преимущество недвижимости заключается также в том, что она почти не подвержена колебаниям. Если вы активно торгуете валютой, инвестируете в акции или, например, покупаете криптовалюту, вы будете испытывать постоянные колебания цен. В зависимости от типа инвестиций, валюта, акции или криптовалюта, больше или меньше. Договоры аренды долгосрочные, арендная плата перечисляется ежемесячно, и сумма остается неизменной, имеет тенденцию даже к увеличению в связи с корректировкой арендной платы.

• Недвижимость имеет стабильную стоимость
• Недвижимость обеспечивает защиту от инфляции
• Стоимость недвижимости не колеблется (как акции, криптовалюты и другие финансовые продукты)

Крупная стройка в Штутгарте, прибыль благодаря краудинвестингу.

Собственный капитал: Вступление в инвестиции в недвижимость

Самым большим камнем преткновения для большинства является собственный капитал.

Особенно когда речь идет уже не о кондоминиумах стоимостью 100 000 евро (15 000 евро собственного капитала), а об инвестициях в больших городах с квартирной стоимостью 400 000 евро, 500 000 евро и более. Для приобретения недвижимости по цене 500 000 евро (включая дополнительные расходы) необходимо иметь 75 000 евро собственных средств.

Соотношение собственных средств при покупке недвижимости: обеспечение от банка

Давайте сначала зададим вопрос:

Какой размер собственного капитала необходим для приобретения обычной недвижимости?

Ответ может быть разным, особенно в зависимости от местоположения недвижимости. Кондоминиум в Мюнхене, недоступный для большинства, также в более широком Спекгюртеле вокруг Нюрнберга, Фрайбурга.

В других крупных городах, Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе или Франкфурте, ситуация ничем не отличается. Таким образом, цена покупки недвижимости варьируется в очень широких пределах — от 50 000 евро (в районе С) до 400 000 (в районе В). Конечно, больше, если мы говорим об очень хороших микро-локациях внутри А-локаций. Например, Мюнхен-Митте, Берлин-Митте, Гамбург-Митте, Дюссельдорф-Митте и так далее.

Рассчитайте коэффициент собственного капитала: вот как

Независимо от того, 50 000 евро или 100 000 евро, банк обычно требует 15% собственного капитала для финансирования недвижимости. Особенно если это ваша первая недвижимость.

Помимо цены покупки недвижимости, существуют также сопутствующие расходы на покупку. В зависимости от федеральной земли, включая налог на передачу земли, нотариальные сборы и запись в земельном кадастре, общая сумма составляет примерно от 7% до 10% дополнительно.

Плата за обслуживание обычно составляет 7% — 10% в зависимости от федеральной земли + агент по недвижимости (если привлекается)

Колебания происходят, с одной стороны, из-за налога на передачу земли, который различается в каждой федеральной земле. С другой стороны, был ли заказан агент по недвижимости? Здесь также стоимость брокерских услуг различается в зависимости от федеральной земли. В случае частной покупки покупатель и продавец должны разделить по 50% брокерских расходов. В конечном итоге получается общая цена покупки недвижимости, включая сопутствующие расходы на покупку.

Так рассчитывается коэффициент собственного капитала:

• Запрос на финансирование: 100 000 евро
  (цена покупки плюс вспомогательные расходы)
• Собственный капитал: 15 000 евро
• Кредит в банке: 85 000 евро

Расчет покупной цены с учетом дополнительных расходов:

• Цена покупки: 100 000 евро
• Налог на передачу земли, пример NRW (6,5%): 6 500 евро
• Нотариальные расходы (1,5%): 1 500 евро
• Внесение в земельную книгу (0,5%): 500 евро
• Комиссия брокера (3,57% [3,570 / 2]): 1,785 евро

Кредитоспособность для финансирования: краудинвестинг как альтернатива

Не у всех есть необходимая кредитоспособность для такого крупного финансирования. Даже если бы собственный капитал был доступен, например, потому что обычный доход засчитывается (самозанятые). Однако еще большее число компаний даже не имеют необходимого собственного капитала. Для тех, кто не хочет ждать, есть отличная альтернатива: инвестировать в недвижимость в качестве капиталовложения самостоятельно.

Есть много причин выбрать недвижимость в качестве инвестиции и, если собственного капитала пока недостаточно, для краудинвестинга в недвижимость.

Жилой квартал с большим количеством кондоминиумов (новое строительство):

Найти выгодную недвижимость

Краудинвестинг не лишает вас права решать, в какую недвижимость инвестировать. Вот почему мы снова открыли этот вопрос:

Как найти выгодную недвижимость?

Вы все равно должны сами решить, в какую недвижимость вы хотите вложить свои деньги. Возможно, вы уже знакомы с моим подробным руководством на тему покупки вашей первой недвижимости? Здесь вы узнаете о различных типах недвижимости, о разнице между доходной и инвестиционной недвижимостью, а также (что очень важно) о доходности недвижимости.

Доходность недвижимости — это простой расчет, если вы знаете и понимаете его. При этом учитывается сумма инвестиций (цена покупки и дополнительные расходы на покупку) и ежемесячный доход (доход от аренды). Результатом является процент.

Если этот показатель выше 6%, то все расходы обычно покрываются за счет возврата финансирования, процентов и резервов на содержание. Любая доходность выше 6% означает для вас дополнительное накопление богатства. Соответственно, доходность недвижимости является чрезвычайно важным фактором для инвесторов в недвижимость. Потому что с помощью этого единственного ключевого показателя можно не только оценить привлекательность инвестиций в недвижимость, но и сравнить между собой различные инвестиционные объекты.

Давайте сначала рассмотрим простую формулу доходности от аренды:

Годовой чистый доход / инвестиции * 100 = доходность от аренды

Арендная доходность снова подразделяется на чистую арендную доходность и валовую арендную доходность. Где разница?

• Чистая арендная доходность = вкл. вспомогательные расходы на покупку
• Валовая доходность от аренды = за вычетом расходов на приобретение вспомогательных материалов

Обладая этими знаниями, вы сможете действовать гораздо лучше как инвестор и, таким образом, найти действительно выгодную недвижимость для ваших инвестиций.

После регистрации на платформе краудинвестинга просмотрите отдельные инвестиционные объекты и сравните их по доходности. Конечно, вы не получите 100% арендных платежей, но вы будете видеть доходность на всех платформах. Теперь вы знаете, что это такое!

Получайте доход от аренды уже сегодня, инвестируя от 500 евро. Моя рекомендация:

• InRento

«Продать половину дома»

Многие задаются вопросом: можно ли продать половину своего дома и при этом оставаться единственным владельцем? Простой ответ: да!

Сразу после того, как дети уезжают из дома, иногда и супруг, дом становится слишком большим. Хотеть расстаться с ним не хочется, но деньги нужны. Решение для многих: продажа части дома.

В этом руководстве вы узнаете всё самое важное для первого шага при продаже части дома.

• Что такое продажа части дома?
• Сколько я получу за свой дом?
• Какие последующие расходы возникнут?
• Могу ли я позже продать всё?
• …

Совет! Лучший поставщик для вашего дома

Я сравнил самых важных поставщиков продажи части дома, их преимущества, недостатки и условия для вас! Независимо от того, является ли это отдельно стоящим частным домом, двухэтажным домом, таунхаусом или специализированной недвижимостью. Просто, понятно и ясно.

• Сравнение поставщиков продажи части дома

Свободные дома:

Рядовые дома:

Частичная продажа дома: что это такое?

Начнем с определения частичной продажи дома.

Что означает частичная продажа дома?

Как уже было описано в статье о сравнении поставщиков частичной продажи, при частичной продаже или частичном покупке вы продаете часть своего дома финансовому учреждению. За это вы получаете долю от цены покупки быстро, независимо от банков или кредитов.

Таким образом, вы становитесь совладельцами из двух сторон.

Продать 10%, 20%, 50% дома

Разные поставщики покупают доли в доме от 20% до 50%. При более высокой стоимости недвижимости (семизначные числа) иногда может быть продано даже 10% дома.

• До 1 млн стоимости дома = 10-50%
• Более 1 млн стоимости дома = 10-50%

Опционально вы также можете планировать полную продажу через X лет. Об этом позже.

Плата за пользование = аренда вашего дома

После частичной продажи = вам нужно платить плату за пользование

Финансовая компания становится совладельцем. Вы платите за это ежемесячное использование, так называемую «аренту» за ту часть вашего дома, которую вы продали. Это использование составляет, в зависимости от поставщика, примерно ~ 3% в год (ежегодно). Простой и быстрый расчет использования.

• Использование (дом): 3% в год

Формула использования (в зависимости от поставщика) в месяц:

• Ежемесячное использование = 3% * цена покупки (доли) / 12
• = 3% * 100 000 / 12

Таким образом, вы платите 250 евро в месяц.

Использование при 100 000 евро = 250 евро в месяц

Как всегда, это зависит от поставщика. Все поставщики вы найдете здесь в частичной покупке дома: сравнение.

Так финансовая компания рефинансируется.

Недостаток? Использование vs. ипотека

Просто и быстро получить деньги на свой дом — это действительно привлекательное предложение. Поэтому стоит присмотреться внимательнее к различным предложениям по частичной продаже домов. Почему?

Кто воспользуется простым предложением, получит деньги быстро. За это вы платите ежемесячную плату за пользование. Многие используют это предложение, потому что думают, что не получат ипотечный кредит. На самом деле, они намного дешевле! В настоящее время вы платите здесь всего 1% в год, вместо 3% или больше, как при частичной продаже.

Сравнение частичной продажи / ипотечного кредита:

• Частичная продажа / месяц = 250 евро
• Ипотечный кредит / месяц = 85 евро

Запомните, говоря простым языком:

Ипотечный кредит на 66% дешевле!

Стоит поговорить с вашим банком по вопросам дома и, возможно, с 2, 3 альтернативами.

Нужно ли платить налоги при частичной продаже?

Для прямой продажи недвижимости необходимо учитывать только один налог, а именно расчёт налога на спекуляцию. В общих чертах налог на спекуляцию взимается, если вы покупаете недвижимость и снова её продаёте в течение 10 лет. Соответственно, важна дата, в которую ваша недвижимость будет перепродана, даже если речь идёт о частичной продаже.

• Налог на спекуляцию

Частичная продажа недвижимости: преимущества, недостатки, налог & Co.

Чтобы узнать больше о продаже части недвижимости, ознакомьтесь с расходами на содержание, преимуществами, недостатками, полной продажей, рассчитанной аукционной продажей с учетом инфляции и сравнении, что «дешевле»: продажа части или альтернативный ипотечный кредит, в частности ипотечный кредит? Также налоги, продажа из совместной собственности наследников, развод и многое другое. Мои рекомендации для продавца!

• Продажа части недвижимости
• Сравнение поставщиков частичной продажи

Горячая точка в Европе: фантастическая погода + виллы

Многие называют Марбелью европейским Майами. Постоянно хороший климат, много солнечных дней, мало дождей, и даже зимой здесь приятная температура от 11 до 17 градусов. Лучшее расположение, лучшая погода, причина, по которой Марбелья стала одним из самых популярных мест в Европе, рядом с Майоркой, Ибицей или Миконосом (Греция).

Марбелья: «Майами Европы» для многих игроков в гольф

Вилла в Марбелье — Специально для любителей гольфа, Марбелья является одним из самых горячих мест в Европе. Многие называют Марбелью «Майми Европы». Приятный и теплый климат круглый год, почти исключительно солнечный во все времена года. Наряду с горячими точками Майорки и Ибицы, Марбелья считается одной из самых горячих точек Средиземноморья.

• Купить виллу в Марбелье

Совет! Тур по вилле @ FIV Real Estate Magazine

• Вилла Тур Марбелья — Журнал FIV

Игроки в гольф — Марбелью называют «Майами Европы» из-за ее многочисленных полей для гольфа. Ни в одном другом месте Европы нет такого количества первоклассных полей для гольфа. В часе езды от Марбельи их насчитывается более 100, поэтому так много любителей гольфа съезжаются в город и на побережье.

От аэропорта Малаги до Марбельи: 40 минут

Деловые поездки — от отеля недалеко до аэропорта. От центра Марбельи до аэропорта в Малаге всего 40 минут езды на автомобиле. Соответственно, вы можете оказаться в большинстве европейских столиц в течение трех-четырех часов.

Вас интересует недвижимость и виллы в Марбелье? Возможно, именно сейчас самое время найти свою эксклюзивную финку в Марбелье!

В новом выпуске Immobilienmagazin я предлагаю вам ознакомиться с 5 самыми яркими объектами в городе, которые я недавно добавил в свое портфолио.

7 дней Марбелья

16 Инспекция недвижимости

5 избранных, эксклюзивных объектов

Продолжение читайте здесь, в журнале FIV: Villa Tour Marbella.

Местоположение: Марбелья в Европе

Если вы еще не знакомы с Марбельей, вот еще один взгляд на город с европейской точки зрения.

Марбелья в Европе

Сама Марбелья, как уже говорилось, является одной из самых южных точек материковой Европы. Всего в нескольких километрах находится Гибралтарский пролив. Отсюда рукой подать до африканского побережья. В хорошую ясную погоду (большую часть времени) с пляжа можно даже увидеть африканское побережье.

Город Марбелья: карта

Здесь вы сможете еще раз увидеть город Марбелья. Он тянется вдоль береговой линии.

Недвижимость в Марбелье: примеры вилл

Здесь я хочу представить вам еще 2 эксклюзивных объекта недвижимости в Марбелье. Одна вилла, спроектированная самим строителем, стоит 4,4 миллиона евро, а вторая, моя нынешняя любимая, с дневным домом, ночным домом и водопадом — 2,95 миллиона евро.

Ультрасовременный с водопадом за 2,95 млн.

Сегодня я имею удовольствие представить вам эту эксклюзивную виллу! Эта вилла — нечто особенное, она не «просто» построена, она спланирована, продумана! Дом на день, дом на ночь, манящий, большой бассейн и собственный 10-метровый водопад. Чего еще можно желать? Сегодня я предлагаю вашему вниманию одну из самых эксклюзивных вилл в городе Марбелья площадью 1 320 м² по цене почти 3 миллиона евро. Добро пожаловать в Марбелью!

• Вилла за 2,95 млн.

Дизайнерская вилла рядом с «Золотой милей» за 4,4 миллиона

Добро пожаловать на эту виллу в Марбелье стоимостью 4,4 миллиона! 1 530 м² земли, 767 м² жилой площади, сегодня я приглашаю вас в Марбелью, одно из самых горячих мест в Европе наряду с Миконосом (Греция), Майоркой и Ибицей. Эта вилла находится в центре города Марбелья, в самом эксклюзивном месте с видом на Средиземное море. Нажмите здесь, чтобы попасть на виллу, в Лукински Дом: 4.4 м Вилла Марбелья.

• Вилла за 4,4 млн.