Рыночная стоимость: Цена продажи [год] для дома и квартиры

Давайте начнем с двух самых важных вопросов:

Что означает рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это цена, которая может быть реализована в ходе обычной хозяйственной деятельности в течение определенного срока в соответствии с юридическими обстоятельствами и фактическими характеристиками, другими свойствами и местоположением имущества или другого объекта оценки.

В 2004 году термин «рыночная стоимость», который используется во всех странах ЕС, был добавлен к определению рыночной стоимости в § 194 Германского строительногокодекса (BauGB). Таким образом, рыночная стоимость — это оценка цены, которая может быть реализована на рынке. Рыночная стоимость обычно используется при купле-продаже земли и зданий. Также определение рыночной стоимости может потребоваться в случае принудительной продажи, начисления налогов налоговым ведомством, развода и наследования .

Где я могу найти рыночную стоимость?

Вы не найдете рыночную стоимость в списке, ее нужно рассчитать с помощью типичных методов оценки — об этом подробнее чуть позже.

Определение рыночной стоимости: Как рассчитать рыночную стоимость?

При оценке рыночной стоимости учитывается макро- (город/регион) и микро- (непосредственное окружение объекта недвижимости) местоположение объекта, его участок, размер и существующие земельные платежи, которые могут снизить стоимость. Согласно BauGB, рыночная стоимость не является постоянно фиксированной величиной, а относится к дате, указанной в оценке. Возможно, что рыночная стоимость может значительно измениться за определенный период времени.

Рыночная стоимость определяет стоимость на момент оценки. При оценке рыночной стоимости учитываются следующие моменты:

• Материальная стоимость имущества, если оно разработано
• Характер и местоположение объекта (размер, тип застройки)
• Юридические обстоятельства (например, земельный кадастр, охрана памятников)
• Другие объекты оценки

Но:

Однако в действительности решающее влияние на стоимость вашей недвижимости оказывает рыночный спрос.

Спрос на недвижимость и требуемые характеристики сильно различаются в зависимости от региона. Вспомните такие города категории » А», как Мюнхен и Берлин, где местоположение играет большую роль в рыночной стоимости.

Документы для определения рыночной стоимости

Для оценки стоимости продажи недвижимости обычно анализируются следующие документы:

• Выписка из земельной книги
• Планы зданий, поэтажные планы, разрезы
• Описание здания
• План участка и карта участка
• Расчет жилой площади
• Энергетический сертификат

Для кондоминиумов также требуется следующее:

• Протоколы трех последних собраний собственников
• Бизнес-план
• Декларация о разделе (земельная книга)
• Заявление на получение жилищного пособия

Если речь идет о недвижимости, приносящей доход, необходимо также представить соответствующие документы:

• Операционные расходы
• Списки аренды
• Договоры аренды

Также следует обратить внимание на права и обременения:

• Нотариальные акты
• Специальные регистрации (права на проезд, права на проживание и т.д.)

Взвешивание критериев при определении рыночной стоимости

Особое внимание уделяется местоположению и ожидаемым будущим рискам, связанным с объектом недвижимости. Как правило, речь идет о рисках, связанных с модернизацией, например, о расходах, которые можно ожидать в связи с отставанием от графика ремонтных работ. Также оцениваются наиболее дорогостоящие мероприятия по обслуживанию, к которым обычно относятся крыша, подвал, окна и отопление. Также оценивается тип дома. Если здание было построено до 1945 года, то это старое здание; после 1945 года — новое. Также учитывается внешний дизайн, планировка этажей, сад, фасад, расположение комнат и условия освещения.

Такие факторы, как местоположение, балкон и привлекательность для целевой группы, играют важную роль в сдаче объекта в аренду. К другим факторам, учитываемым при оценке, относятся, например, лифт и оснащение объекта:

• Площадь участка (пропорциональная жилая площадь или общая площадь)
• Жилая площадь в соответствии с Постановлением о жилой площади (WoFIV)
• Гараж, подземный паркинг, парковочные места (существующие риски реконструкции)
• Подвал дополнительно используется или, например, в подвале не завершен ремонт
• Демографические данные о местоположении объекта
• Тип недвижимости (коммерческая, жилая, опека, перечисленные, другие особые формы, смешанная недвижимость)

Оценка: 3 метода оценки

Вся важная информация об оценке продажи недвижимости и других оценочных процедурах в кратком изложении:

Подход, основанный на капитализации дохода: Разбивка на рыночную стоимость и стоимость дохода от строительства

При подходе, основанном на капитализации дохода, объект недвижимости делится на рыночную стоимость земли и доходную стоимость здания. Сюда входит доход от аренды, расходы на содержание и управление землей и зданием. Соответственно, сравниваются доход от аренды за вычетом расходов на управление и стоимость земли с учетом процентов.

Метод материальной стоимости: Стоимость нового строительства объекта недвижимости

При использовании метода стоимости активов сначала определяется рыночная стоимость земли с использованием стандартной стоимости земли, после чего добавляется стоимость активов здания. Имущественная стоимость здания складывается из затрат на его производство за вычетом уменьшения, связанного с возрастом.

Материальная стоимость земли (рыночная стоимость земли) и материальная стоимость здания складываются вместе и умножаются на коэффициент материальной стоимости. Расчет коэффициента стоимости активов зависит от типа здания, предварительной стоимости активов и стандартной стоимости земли. Общая стоимость активов, рассчитанная таким образом, указывает на финансовые ресурсы, которые потребуются для восстановления объекта.

Метод сравнительной стоимости: Сравнение с аналогичными объектами

Метод сравнительной стоимости сравнивает вашу недвижимость с аналогичными объектами. В частности, он используется при продаже кондоминиумов и жилых домов. Сравнительная стоимость также может быть определена для незастроенных земельных участков.

При сравнении учитываются только объекты, расположенные в аналогичных местах и имеющие сопоставимую планировку. Объекты, включенные в оценку, должны находиться в непосредственной близости от жилой недвижимости. Метод сравнительной стоимости считается особенно реалистичным. Он часто используется для определения стоимости объектов недвижимости, поскольку их местоположение относительно сопоставимо на региональном уровне.

Оценить имущество [год]

Оценка дома, оценка квартиры, на что нужно обратить внимание, чтобы получить хорошую продажную цену? Мои советы вы можете найти здесь:

• Оценить имущество [год]

Обзор: 7 + 1 самых дорогих ошибок при продаже дома

Прежде чем мы углубимся, вот обзор. Вы увидите: финансовый ущерб часто выше, чем продавцы думают.

1. Неправильная цена предложения – самый дорогой ошибки вообще

Die Festlegung des richtigen Verkaufspreises ist die wichtigste Entscheidung im gesamten Prozess. Ein überhöhter Preis schreckt Käufer ab, ein zu niedriger Preis verschenkt fünfstellige Beträge.

Das Problem: Standzeit frisst Marge

Statistiken aus dem deutschen Markt zeigen ein klares Muster: Eine Immobilie, die länger als 90 Tage inseriert ist, gilt am Markt als «verbrannt». Käufer fragen automatisch: «Was stimmt mit dem Haus nicht?» Das Ergebnis: Der finale Verkaufspreis liegt im Schnitt 8–12 % unter dem ursprünglichen Angebotspreis.

Was ist dein Haus wert?

Метод решения: сравнительный метод оценки + пульс рынка

На моём сайте вы найдёте подробные статьи о оценке. Вы можете сделать многое самостоятельно, но должны быть осведомлены о рисках и типичных ошибках. Кто не имеет времени, может воспользоваться услугой оценки недвижимости.

Правильная оценка цены:

• Совет 1: Проведите тщательное рыночное исследование – проанализируйте минимум 5 сопоставимых продаж за последние 6 месяцев в радиусе 3 км
• Совет 2: Получите профессиональную оценку от эксперта или агента, желательно с использованием методов сравнительной и оценочной стоимости
• Совет 3: Цена, немного ниже рыночной, создаёт конкуренцию среди покупателей и в итоге может превысить рыночную
• Совет 4: Никогда не устанавливайте эмоциональную «желаемую» цену – рынок не интересуется вашими воспоминаниями

Совет от эксперта: Правило 95%

Setze den Angebotspreis bei rund 95 % des Marktwerts an. So entsteht «Schnäppchen-Wahrnehmung», du erhältst mehr Anfragen, und durch Bieterwettbewerb landest du oft bei 100–105 % des Marktwerts. Ich kann insbesondere das Vergleichswertverfahren empfehlen.

Расчётный пример: 850 000 € дом с лунной ценой

• Marktwert: 850.000 €
• Mondpreis: 950.000 € (zu hoch)
• Folge: 6 Monate keine ernsthaften Anfragen
• Первая скидка: 899 000 € → снова никаких изменений
• Второе снижение: 829 000 € → первые запросы
• Finaler Verkaufspreis: 795.000 €
• Потеря по сравнению с рыночной стоимостью при прямом 95%-ном подходе: около 6 000 €

2. Immobilienpräsentation und Vorbereitung

Eine ansprechende Präsentation entscheidet, ob ein Käufer die Besichtigung überhaupt anfragt. Die ersten drei Sekunden im Online-Inserat entscheiden zu 80 % über die Klickrate.

Das Problem: Первое впечатление считается дважды

Schlechte Handy-Fotos, vollgestellte Räume, ungemachte Betten – Studien zeigen: Inserate mit professionellen Fotos generieren bis zu 118 % mehr Aufrufe und verkaufen rund 32 % schneller.

Решение: Хаус-стейджинг и профессиональные фотографии

Vorbereitung der Immobilie:

• Тип 1: Вложите 1 500–5 000 € в стейджинг интерьера, уборку, небольшие ремонтные работы, покраску стен – возврат инвестиций обычно составляет 5–10 раз больше вложенных средств
• Тип 2: Назначьте архитектурного или недвижимостного фотографа с широкоугольным объективом и HDR-технологией (стоимость около 300–800 €)
• Тип 3: Создайте виртуальный 360°-тур или короткое видео с дрона – особенно для премиальных объектов это обязательно
• Тип 4: Систематически удаляйте личные элементы – семейные фотографии, религиозные, политические, трофеи по хобби
• Тип 5: Не переборщуйте — покупатели хотят, чтобы они могли реально обставить помещение, а не стоять в выставочном зале

Insider-Tipp: Die Außenansicht zuerst

Покупатели принимают решение о том, нравится ли им дом, ещё на подъезде. Сначала вложитесь в фасад, передний двор, входную дверь и почтовый ящик. Эти 800 € могут поднять цену продажи на 20 000 €.

3. Маркетинг и экспозиция

Успешный маркетинг недвижимости требует правильной стратегии – не максимального охвата, а правильного охвата.

On-Market vs. Off-Market – стратегический вопрос принципа

• On-Market: ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen – максимальный охват, много запросов, много времени
• Off-Market: Прямой контакт с предварительно отобранными покупателями из инвестиционных сетей – дискретно, быстро, идеально для премиум-объектов

Кто хочет максимальную дисcretion, продает Off Market. Преимущества: Нет любопытных соседей, нет «туристов образа жизни» на показах, целевая проработка покупателей.

Маркетинг и экспозиция – советы:

• Тип 1: Используйте онлайн-платформы, социальные сети и целевую рекламу – рекламные объявления в Facebook и Instagram очень эффективны для премиальных объектов недвижимости
• Тип 2: Работайте с риэлтором, у которого есть собственная сеть покупателей – не просто с тем, кто размещает объявления на ImmoScout
• Тип 3: Организуйте показы как встречи для сбора информации («Open House») – создает конкуренцию среди покупателей
• Тип 4: Высококачественное оферто с планом этажа, схемой расположения, энергетическим паспортом, историей ремонта – не типичный двухстраничный флаер

Инсайдерский совет: покупатели премиум-класса не живут на ImmoScout

Vermögende Käufer ab 1 Mio. € Budget recherchieren selten selbst – sie haben Kaufberater, Family Offices oder Makler ihres Vertrauens. Wer Premium verkauft, muss wissen, wo diese Berater suchen.

4. Переговоры и заключения

Verhandlungen sind kein Bauchgefühl, sondern Handwerk. Wer hier Fehler macht, verschenkt 3–8 % des Verkaufspreises.

Наиболее распространенные ошибки в переговорах

• Слишком рано раскрывать минимальную цену
• Реагировать эмоционально на низкие предложения (на 20 % ниже предложения)
• Нет письменных контрпредложений, только устные обещания
• Не иметь альтернативного плана – покупатель сразу это замечает

Стратегия переговоров – советы:

• Совет 1: Определите свой минимальный цену до первого переговора (BATNA: «Best Alternative To a Negotiated Agreement») – письменно
• Совет 2: Дайте покупателю возможность первым сделать конкретное предложение – тот, кто первым называет число, часто теряет
• Совет 3: На низкие предложения не реагируйте раздражением, а предложите небольшое контрпредложение чуть ниже цены предложения
• Совет 4: Не продавайте первому покупателю – всегда создавайте ситуацию конкуренции, как минимум информационно
• Совет 5: Переговаривайте не только по цене – также можно обсудить инвентарь, срок передачи, условия предоплаты

Совет от эксперта: «Тактика молчания»

После предложения покупателя замолчите на 5 секунд. Большинство покупателей чувствуют себя обязанными самостоятельно улучшить предложение. Эта техника уже принесла десятки тысяч евро.

5. Осмотр и экспертиза

Во время процесса продажи осмотры и оценки являются стандартом. Проблемы могут замедлить продажу или привести к её срыву – и к финансовым потерям.

Проблема: Переговоры по недостаткам после заключения сделки

Если эксперт покупателя обнаруживает плесень, протекающие крыши, старую электропроводку – покупатель обычно требует скидку в размере 1,5–3 раз стоимости реальных ремонтных работ.

Решение: Осмотр перед продажей

• Совет 1: Проверьте недвижимость самостоятельно экспертом до размещения объявления – стоимость 400–800 €
• Совет 2: Устраните исправимые недостатки заранее или честно учтите их в цене
• Совет 3: Предоставьте все документы: договоры на обслуживание отопления, проверка крыши, электрическая проверка, энергетический паспорт
• Совет 4: Прозрачность создаёт доверие – скрытые недостатки могут привести к аннулированию договора и требованию возмещения ущерба

6. Тайминг на рынке и неопределенность на рынке

Der Immobilienmarkt unterliegt Zinszyklen, regionalen Trends und gesetzlichen Veränderungen. Falsches Timing kann fünfstellige Beträge kosten.

Die wichtigsten Indikatoren

• Уровень процентной ставки: Растущие ставки по ипотеке сокращают бюджет покупателей на 30 %
• Инфляция: Высокая инфляция делает вещи более привлекательными – обычно хорошо для продавцов
• Regionale Nachfrage: Zuzug, Arbeitsmarkt, Infrastrukturprojekte
• Сезонность: Весна (март до июня) и ранняя осень являются самыми сильными периодами продаж

Решение: гибкость и альтернативный план

• Тип 1: Если вы не обязаны продавать, наблюдайте за рынком 6–12 месяцев
• Совет 2: В слабых рыночных фазах Off-Market часто лучше, чем публичная продажа
• Совет 3: Рассмотрите альтернативу: сдать в аренду и продать через 2–3 года, возможно, тогда продажа будет免税 после истечения срока обложения налогом на прирост стоимости

7. Эмоциональные вызовы

Продажа дома может быть эмоционально тяжелой – особенно при наследстве, разводе или долгосрочном семейном доме. Однако эмоции – это самый плохой переговорщик.

Типичные эмоциональные ловушки

• Желаемая цена основана на воспоминаниях, а не на рыночной цене
• Отказ от покупателей по личным причинам («он мне не нравится»)
• Споры среди наследников по поводу цены и стратегии
• Поспешные решения из-за раздражения после длительного периода без движения

Решение: Внешняя объективность

• Совет 1: Разделяйте роль собственника и продавца – с момента размещения объявления дом эмоционально принадлежит следующему
• Совет 2: В случае наследственной общины: закрепите общую стратегию и минимальную цену письменно
• Совет 3: Дайте нейтральному консультанту или агенту вести переговоры – это защитит от решений, основанных на интуиции
• Совет 4: Оставьте себе 24 часа на размышление перед каждым решением по договору

+1. Юридические и налоговые

]]> https://lukinski.ru/%d0%b0%d1%80%d0%b5%d0%bd%d0%b4%d0%b0-%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%b0-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d1%8b-%d0%b4%d0%be%d0%bc-%d0%bd%d0%b0-%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d1%83-%d0%bc/ Sun, 06 Feb 2022 12:11:37 +0000 https://lukinski.de/%d0%b0%d1%80%d0%b5%d0%bd%d0%b4%d0%b0-%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%b0-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d1%8b-%d0%b4%d0%be%d0%bc-%d0%bd%d0%b0-%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d1%83-%d0%bc/ Продажа многоквартирного дома — Вы хотите продать свой арендованный дом и у вас есть вопросы о процессе, агентах по недвижимости, оценке и экспертизе вашего многоквартирного дома? Здесь вы найдете все важные ответы на первые вопросы и полный контрольный список для продажи в 18 простых шагов. Сначала узнайте о грубой оценке и далее (ссылка на статью), о 3 типичных методах оценки; если вы хотите узнать о них. Затем следует сравнение цен между арендными домами с расположением A, B и C, а также весь контрольный список со всеми этапами продажи, включая налогообложение (налог на спекуляцию для арендных домов). Вы хотите получить от нас оценку с возможностью прямой покупки? С удовольствием, здесь вы найдете мои контактные данные.

Продажа многоквартирного дома: вот как это работает

Краткое определение: Арендный дом или многоквартирный дом — это арендованная недвижимость (многоквартирный дом, дом на две семьи, также дом на одну семью), принадлежащая одному владельцу — т.е. не товарищество собственников жилья. Это означает, что потенциальные покупатели инвестируют в более масштабный проект. Именно поэтому я написал для вас это небольшое, дополнительное руководство на тему «Продажа жилого дома».

Не все имеют опыт в продаже недвижимости и многоквартирных домов, некоторые также сталкиваются со своей первой продажей недвижимости, часто это наследники, которые перегружены управлением такой недвижимостью, которая находится слишком далеко или должна быть продана по другим причинам.

Перед первой продажей, конечно, нужно многое знать, начиная с (важной) оценки! Изучите основы здесь.

Они не продают жилье собственникам. Инвесторы и вкладчики капитала, вкладывающие средства в арендные дома, рассчитывают и сравнивают основные показатели. Чем лучше подготовлена продажа, тем большей прибыли вы сможете добиться.

Для многоквартирных домов действуют 3 основных фактора:

• Местоположение вашей недвижимости: местоположение и застройка
• Состояние многоквартирного дома: ремонт и реконструкция
• Арендаторы, договоры аренды и вакансии

Местоположение вашей недвижимости: местоположение и застройка

У продавцов много вопросов, но один из самых важных для многих — «сколько стоит мой арендованный дом»? В конечном счете, рынок недвижимости, как и все другие рынки, зависит от спроса и предложения. Поэтому оценка включает, с одной стороны, само имущество (объект продажи) и, с другой стороны, сторону спроса (потенциальные покупатели).

Проверка местоположения: город, район, улица, номер дома

Местоположение (город, район и улица) — самый важный аспект, независимо от того, является ли это многоквартирный дом в виде многоквартирного дома, односемейный дом или двухсемейный дом, местоположение вашей недвижимости оказывает наибольшее влияние на цену недвижимости и, таким образом, на общую оценку вашего дома.

Цены на землю

Что это значит? Простой пример: многоквартирный дом в плохом месте C (например, Дуйсбург в Северном Рейне-Вестфалии) менее интересен для покупателей, чем недвижимость в хорошем месте B (Эссен в Северном Рейне-Вестфалии). Соответственно, цены на недвижимость в районах С ниже. В местах В спрос гораздо выше, как и цены на недвижимость. Подробнее о расположении недвижимости можно узнать здесь.

Подробнее об этом чуть позже, в примере расчета Мюнхен против Дуйсбурга.

Время продажи

Многоквартирные дома в районах категории А (например, в Гамбурге) продаются быстро при условии реалистичной оценки и хорошей сети. Особенно в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Кельне, Мюнхене, Штутгарте и других городах с университетами, колледжами и хорошим общим развитием. То же самое происходит и в местах B, если «цена» правильная. Для многоквартирных домов, расположенных в районах категории С, процесс продажи может занять немного больше времени.

По реалистичной цене продажи:

• Место категории «А», например, Гамбург — продается быстро
• B-месторасположение, например, Эссен — продается относительно быстро
• С-расположение, например, Дуйсбург — относительно долго (продажа выше цены)

Быстрая в идеале означает, что при наличии действительного покупателя вы окажетесь у нотариуса через 2-3 недели.

Совет: Подтверждение финансирования от потенциальных покупателей

Вот совет: прежде чем вкладывать много «времени» в потенциальных покупателей, попросите их показать вам подтверждение финансирования из их банка. В данном случае сумма финансирования в размере Х, для объекта Х, уже была заранее одобрена банком.

Район и развитие

После рассмотрения макроситуации мы рассматриваем мезоситуацию, конкретный район. Конечно, не только ситуация/развитие города (развитие населения, демография, экономика, …) играет роль, но и развитие района учитывается при оценке.

Последний шаг — микроместоположение, конкретная улица и номер дома, где находится ваша собственность.

Таким образом, если вы хотите провести оценку вашей арендной недвижимости с помощью экспертизы третьего лица, вам придется раскрыть адрес — поэтому ищите надежных партнеров с рекомендациями.

Оценка возможна только при наличии адреса (местоположения) + осмотра (состояния)

Только подумайте о разнице между многоквартирным домом, расположенным на оживленной главной дороге, и всего в 200 метрах дальше, многоквартирным домом, расположенным на городской зеленой территории.

Одна и та же улица, разное качество и цены на землю

Вот небольшое, интересное сравнение:

Цена продажи в Мюнхене / Лейпциге / Дуйсбурге — сравнение!

Влияние местоположения на стоимость многоквартирного дома соответственно велико. В качестве примера сравним жилой дом площадью 400 квадратных метров в аналогичном году постройки и состоянии. 400 м² в местах С, таких как Дуйсбург (Северная Рейн-Вестфалия), местах В в Лейпциге (Саксония) и местах А в Мюнхене (Бавария).

Мюнхен:

• Район: Лехель
• Цена предложения: 6,671,000 евро
• Разница Лейпциг: + 4,8 м / + 259 %.
• Разница Дуйсбург: + 6 м / + 871 %.

Лейпциг

• Округ: Линденау
• Цена предложения: 1,860,000 евро
• Разница Мюнхен: — 4,8 м
• Разница Дуйсбург: -1,2 Мио.

Дуйсбург

• Округ: Хохеммерих
• Цена предложения: 687 000 евро
• Разница Мюнхен: — 6 м
• Разница Лейпциг: — 1,2 м

Таким образом, разница между многоквартирными домами в Мюнхене (местоположение А) и Дуйсбурге (местоположение С) составляет + 871 %.

Далее следует осмотр их жилого дома.

Состояние многоквартирного дома: ремонт и реконструкция

Чем больше работы проводится над недвижимостью, тем меньше инвесторы хотят тратить на нее. Чем меньше работы, тем больше инвесторы готовы платить — простое и разумное правило.

Соответственно, вторым основным фактором стоимости является состояние вашего жилого дома. Все ли было приведено в порядок или, возможно, в старом многоквартирном доме еще не закончен ремонт? В зависимости от того, насколько масштабными являются ремонтные мероприятия, это должно быть включено в цену предложения.

Старая существующая недвижимость — Будь она построена в 1920, 1930 или 1960 годах, старая недвижимость имеет свои индивидуальные недостатки и дефекты по сравнению с новыми зданиями. Все о ткани здания, кирпичной кладке, тепло- и звукоизоляции, а также о том, каких ремонтных работ и дефектов следует ожидать вам как владельцу.

Чем старше объект недвижимости, тем больше становится список дефектов. В этом руководстве, которое я написал для покупателей, вы найдете типичный набор недвижимости, перечисленный по десятилетиям.

• Год выпуска и дефекты

Оценка стоимости многоквартирного дома: знакомство с методами

Рыночная стоимость, оценка и цена покупки вашей недвижимости — Если вы хотите продать свою арендную недвижимость, то важно одно: Обоснованная, ориентированная на рынок, реалистичная цена покупки.

Чтобы дать вам первое представление о сложности вопросов, связанных с местоположением, рыночной стоимостью, сопоставимой недвижимостью, конструкцией здания и т.д., а также помочь вам избежать ошибок при продаже, мы написали для вас это руководство по оценке стоимости многоквартирных домов. Факторы стоимости, местоположение, оборудование, рыночная стоимость, реалистичная цена: Вот как можно оценить вашу собственность.

• Оценить жилой дом

Сравнение 1A из Лейпцига: расходы на реконструкцию (для покупателя) или на поддержание существующей недвижимости в хорошем состоянии — разница огромна.

Арендаторы, договоры аренды и вакансии

Фактор 1) местоположение, фактор 2) сущность, третьим важным фактором в оценке являются арендаторы и договоры аренды, когда речь идет о продаже многоквартирных домов. Список арендаторов и история арендаторов играют здесь центральную роль. Какие жильцы у вас в доме? Какие условия были согласованы и как арендаторы выполняют свои обязательства по оплате?

Не все дома сдаются полностью, в некоторых есть свободные места. Месторасположение недвижимости также оказывает влияние; в районе C уровень вакантных площадей, естественно, выше, чем в хорошем районе B или в абсолютно престижном районе A, где жилая площадь всегда в дефиците.

Что касается арендаторов, а также состояния недвижимости, то для конкретной оценки иногда требуются документы и записи. Очень опытным агентам по недвижимости, инвесторам и застройщикам, достаточно осмотреть дом.

Подробнее об этом вы узнаете через некоторое время в разделе «18 шагов к продаже».

Наконец, важный вопрос для тех, кто продает впервые:

Продавать с агентом по недвижимости или без него?

Для тех, кто продает недвижимость впервые, хороший и опытный агент по недвижимости просто необходим.

Фактически, брокер снимает с вас очень, очень много работы.

С вашим арендным домом не о, простой кондоминиум разместить на портале недвижимости, чтобы найти покупателей, которые покупают для владельца оккупации, соответственно большое количество покупателей.

Арендные дома чаще всего приобретаются в личных сетях, опытными агентами по недвижимости, с хорошей репутацией и хорошими покупательскими сетями инвесторов.

На самом деле, большая часть объектов недвижимости продается через агентов по недвижимости, особенно если речь идет о крупных объектах, многоквартирных домах или даже новостройках с большим количеством жилых единиц, которые подлежат продаже.

Если вы допустите ошибки при продаже своей недвижимости, вы дорого заплатите. Профессионально представленная недвижимость продается лучше всего. Именно поэтому агенты по недвижимости добиваются самых высоких цен на недвижимость. В среднем 72% всей недвижимости продается через агентов по недвижимости (источник: Федеральное статистическое управление). Вот обзор основных городов:

1. Берлин с брокером: 78,6%
2. Дюссельдорф с брокером: 76,0%
3. Гамбург с брокером: 65,1%
4. Кельн с брокером: 63,0%
5. Штутгарт с брокером: 56,8%
6. Мюнхен с брокером: 55,2%
7. Франкфурт с брокером: 53,3%

Тем не менее, важно знать этапы продажи, потому что это поможет вам найти хороших и опытных агентов по недвижимости для вашей продажи. Обладая этими знаниями, вы также можете все активнее строить свою собственную сеть, например, если вы намерены в будущем чаще участвовать в работе рынка недвижимости.

Шаг за шагом: контрольный список продаж

Теперь, когда вы многое узнали о стоимости или оценке арендных домов (и многоквартирных домов), речь пойдет о фактической продаже дома. Независимо от того, является ли дом отдельно стоящим, двухквартирным или многоквартирным, все типы арендных домов в конечном итоге продаются одинаково, что приводит к 18 шагам — если только вы не знаете частного покупателя и можете пропустить отдельные этапы, такие как экспозиция, общение с заинтересованными лицами и просмотр.

Вот как они продают в многоквартирном доме за 18 шагов:

Подготовка: Подготовить и оценить аренду

Подготовка имущества и продажа

• Финансовое планирование и сроки продажи
• Нанять агента по недвижимости
• Записи и документы
• Повышение стоимости недвижимости
• Определите цену предложения
• Создать разоблачение

Этап продаж: потенциальные покупатели и переговоры

Продажа недвижимости и поиск покупателей

• Рыночная недвижимость
• Контакт с потенциальными покупателями
• Фильтровать и отбирать потенциальных покупателей
• Проверка кредитоспособности
• Даты просмотра
• Переговоры о продаже и согласование цены покупки

Обработка продаж: Передача жилого дома

Договор купли-продажи до момента передачи

• Составить договор купли-продажи у нотариуса
• Запись на прием к нотариусу
• Внесение данных в земельную книгу и обработка платежей
• Передача имущества
• Нотариальные расходы и комиссия брокера
• Заплатить налог

Удачи в продаже!

У вас есть вопросы, вы хотите получить от нас оценку с возможностью покупки? С удовольствием, здесь вы найдете мои контактные данные.

]]> https://lukinski.ru/%d0%be%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d0%b8%d1%82%d0%b5-%d1%86%d0%b5%d0%bd%d1%83-%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%b4%d0%bb%d0%be%d0%b6%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d1%8f-%d0%be%d1%86%d0%b5%d0%bd%d0%ba%d0%b0-%d1%81/ Wed, 26 Jan 2022 10:50:20 +0000 https://lukinski.de/%d0%be%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d0%b8%d1%82%d0%b5-%d1%86%d0%b5%d0%bd%d1%83-%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%b4%d0%bb%d0%be%d0%b6%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d1%8f-%d0%be%d1%86%d0%b5%d0%bd%d0%ba%d0%b0-%d1%81/ Angebotspreis ermitteln — Wie schon zuvor gelernt: ein Angebotspreis ist kein Verkaufspreis! Deshalb ist es wichtig, einen guten Angebotspreis zu definieren. Doch wie berechnet man den Angebotspreis einer Immobilie? Wie wird eine Immobilie bewertet und welche Faktoren sind für die Wertermittlung ausschlaggebend? Das erfahren Sie hier. Außerdem: Die unterschiedlichen Verfahren zur Immobilienbewertung erklärt! Zurück zu: Immobilie verkaufen.

Zurück: Immobilienwert steigern Weiter: Exposé erstellen

Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

95% bis 98% = Harte Fakten

Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

• Bausubstanz
• Ausstattung
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Zimmeraufteilung
• …

Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z.b. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können. Инфо: немецкий рынок.

2% bis 5% = Persönliches Interesse

Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. Инфо: Берлин недвижимость. Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
2. Immobilie – Fläche und Substanz
3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet — auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

1. Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Hier eine kurze Erläuterung:

Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

• Vergleichswertverfahren

Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

Kriterien der Immobilienbewertung:

• Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
• Mängelliste des Objekts erstellen
• Bestehende Finanzierung einkalkulieren
• Finanzielle Situation der Zielgruppe
• Verhandlungsspielraum festlegen

Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

Zurück: Immobilienwert steigern Weiter: Exposé erstellen

Weiter zu Schritt 6: Exposé erstellen

Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

• Exposé erstellen

Zurück zu Schritt 4: Immobilienwert steigern

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

• Immobilienwert steigern

]]> https://lukinski.ru/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b2%d0%b5%d0%b4%d0%b8%d1%82%d0%b5-%d0%be%d1%86%d0%b5%d0%bd%d0%ba%d1%83-%d0%b2%d0%b0%d1%88%d0%b5%d0%b3%d0%be-%d0%b8%d0%bc%d1%83%d1%89%d0%b5%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%b0-%d0%ba%d0%b2/ Thu, 02 Dec 2021 11:51:32 +0000 https://lukinski.de/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b2%d0%b5%d0%b4%d0%b8%d1%82%d0%b5-%d0%be%d1%86%d0%b5%d0%bd%d0%ba%d1%83-%d0%b2%d0%b0%d1%88%d0%b5%d0%b3%d0%be-%d0%b8%d0%bc%d1%83%d1%89%d0%b5%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%b0-%d0%ba%d0%b2/

Лукинский

Дискретность, анонимность, безопасность.

Получить рейтинг

Мы ценим вашу собственность:

1. Бесплатно
2. Discreet

Есть ли у Вас вопросы? Мы и я с нетерпением ждем Вашего звонка или письма:

• Связаться с

Оценка недвижимости — Вы хотите получить приблизительную, первоначальную оценку своей недвижимости? Изучите приведенные здесь шаги, чтобы иметь возможность дать первую, приблизительную оценку. Мне нужны эти факторы, чтобы дать вам первоначальную оценку. Для земельных участков, кондоминиумов, домов, многоквартирных домов, а также для специальной недвижимости. Для оценки учитываются следующие 6 факторов: тип недвижимости, местоположение, этаж и жилая площадь, год постройки Вашей недвижимости. Также необязательны: причина продажи (если вам нужно продать быстро) и фотографии объекта.

Процедура в двух словах: 6 шагов Оценка

Бесплатно, анонимно, онлайн — Вы ищете правильную цену продажи? Позвольте мне дать вам приблизительную оценку вашей недвижимости. В этой статье я кратко расскажу вам о том, какая информация мне нужна для первоначальной, приблизительной оценки недвижимости. Вы также найдете ссылки на другие интересные статьи о годе постройки, дефектах, типах недвижимости и многом другом.

Бесплатная, первая оценка? Я сделаю это для вас!

Если вы хотите связаться со мной напрямую, вы можете написать мне лично здесь:

• Контактная информация

Сначала обзор процесса. 6 шагов:

1. Шаг: Тип недвижимости
2. Шаг: Положение
3. Шаг: Площадь помещения и жилая площадь
4. Шаг: Год постройки
5. Шаг: Причина продажи
6. Шаг: Визуальные средства

Шаг 1: Земля, квартира, дом? Тип недвижимости

Шаг 1 — определение типа недвижимости, которую вы хотите продать. Мы оцениваем:

• Дом(отдельно стоящий дом, террасный дом и т.д.)
• Многоквартирный дом
• Плоский
• Коммерческие(торговый центр, гостиница и т.д.)
• Земля(лесные угодья, сельскохозяйственные угодья и т.д.)
• Специальные объекты недвижимости

Шаг 2: Расположение объекта недвижимости

Пожалуйста, пришлите точные данные, потому что даже в микрорайонах есть сильные различия. Если на главной улице с артериальной дорогой это дешево, то на боковой улице это может быть дорого.

• Улица, номер дома
• Почтовый индекс, место

Шаг 3: Площадь помещения и жилая площадь

На шаге 3 запишите площадь помещения и фактическую жилую площадь.

• Площадь пола
• Жилая площадь

Шаг 4: Год постройки

Дефекты различаются в зависимости от года постройки объекта.

Совет! Подробнее об этой теме читайте здесь:

• Оценка в зависимости от года постройки

Шаг 5: Причина продажи

Почему вы хотите продать? Вся информация обрабатывается на 100% конфиденциально и с соблюдением всех аспектов защиты данных. Однако причина имеет большое значение, например, в случае развода (и раздела имущества) или продажи из-за проблем с ликвидностью (и нехватки времени).

• Ликвидность
• Наследование
• Развод
• Процедура банкротства
• Foreclosures
• Кредитование

Шаг 6: Визуальные средства

Фотографии говорят больше, чем 1000 слов. Пожалуйста, всегда присылайте 2-3 фотографии объекта, чтобы составить первое, очень грубое впечатление о нем.

Бесплатно, анонимно, в режиме онлайн: Пройдите оценку прямо сейчас

Я с нетерпением жду Вашего запроса. Если Вы хотите связаться со мной напрямую, Вы можете написать мне лично здесь:

• Контактная информация

Точная оценка: расчеты и затраты

После первой, грубой оценки, точная оценка почти всегда проводится экспертами или оценщиками. Чтобы дать вам представление о методах и расчетах, используемых при оценке, ниже приводится краткая информация о трех основных методах оценки.

• Метод сравнительной стоимости
• Метод капитализированной прибыли
• Метод реальной стоимости

Затраты и предельные значения: мнение экспертов

При стоимости недвижимости, не превышающей 150 000 евро, можно рассчитывать на ориентировочные расходы в размере 1 500 евро. Для многоквартирных домов со стоимостью недвижимости более 1 млн. евро ориентировочная стоимость увеличивается до 3 000 евро.

• Стоимость менее 150 000 евро, примерно 1 500 евро
• Стоимость более 1 000 000 евро, около 3 000 евро

Дополнительные расходы: право на проезд и др.

Поскольку оценивалось также право на проезд, может быть выставлен счет на доплату в размере 20% = 360 евро. Это означает, что для недвижимости стоимостью менее 150 000 евро плата составит 1 500 евро за оценку недвижимости плюс 360 евро за оформление права на проезд; общие затраты составят 1 860 евро нетто.

Какие объекты оцениваются и как?

В следующей таблице мы привели виды недвижимости и обычные процедуры их оценки. При процедуре оценки «взаимозачетом» происходит пересмотр ранее определенных стоимостей:

Квартиры (занимаемые владельцами)

• Метод сравнительной стоимости
• Взаимозачет с: Доходный подход или подход с использованием активов

Квартиры (сдаваемые в аренду третьим лицам)

• Метод капитализированной прибыли
• Зачет с использованием: Метод сравнительной стоимости или метод стоимости активов

Жилой дом (занимаемый владельцем)

• Метод реальной стоимости
• Взаимозачет: Подход, основанный на капитализации дохода

Жилой дом (арендованный, например, многоквартирный)

• Метод капитализированной прибыли
• Взаимозачет: Метод материальной стоимости

Земля (незастроенная)

• Метод сравнительной стоимости
• Смещение с: [None]

Земля (незастроенная, но арендуемая)

• Метод сравнительной стоимости
• Взаимозачет: Подход, основанный на капитализации дохода

Связаться с

Дискретность, анонимность, безопасность.

Приобретение недвижимости: кондоминиумы + многоквартирный дом

Ниже приводится обзор для Вас как для продавца. Наше внимание сосредоточено на покупке недвижимости:

1. Фондовые паи (индивидуальные или портфельные)
2. Жилищные единицы в городах с населением 100 000 человек и более
3. Объем проектов от 100 000 евро до 3 млн. евро (свыше этого — хорошие контакты)

Есть ли у Вас вопросы? Мы и я с нетерпением ждем Вашего звонка или письма:

• Связаться с

]]>