Сэкономить на налогах с помощью недвижимости — Узнайте, как делать налоги! Вы — самый лучший финансовый специалист, которого только можно найти для вашего индивидуального окружения (частного и корпоративного). Самостоятельный расчет налогов — это инструмент для минимизации собственного налогового бремени. Таким образом, речь идет о конвертации налогов в частное богатство. Чем меньше налогов вам придется платить в налоговую инспекцию, тем быстрее вы сможете приумножить свое личное состояние. Здесь я собираю для вас статьи, которые я написал на тему оптимизации налогов. Большинство из них касаются покупки недвижимости в Германии, но в конце вы также найдете советы по инвестициям в Европе и главный специальный: налоги в США. Существует множество ошибок при продаже недвижимости, но налоги часто являются самой большой статьей дополнительных расходов. Это значит: ошибки стоят денег! Начните с основ, касающихся дополнительных расходов на покупку в Германии, налога на передачу земли и таких правовых форм, как общества с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости и семейные фонды.
В зависимости от ситуации, в связи с недвижимостью могут применяться различные налоги. Нормативные акты, касающиеся взимания налогов, действуют на федеральном, государственном или муниципальном уровне и различаются как по базе оценки, так и по размеру налоговых ставок и взносов. Для продажи и покупки недвижимости, будь то продажа/покупка квартиры или продажа/покупка дома, многоквартирного дома и земли.
Давайте теперь рассмотрим все налоговые нагрузки более подробно:
Налог на передачу недвижимости (GrESt): Покупка недвижимости
Налог на передачу недвижимости — это законный налог на сделки, единовременный сбор которого обычно взимается при приобретении земельного участка или недвижимости. Он взимается на основании традиционных договоров купли-продажи, а также на основании договоров обмена или раздела имущества. Кроме того, смена собственника в смысле налога на передачу недвижимости в результате передачи, а также самые высокие ставки на обязательных аукционах могут привести к начислению налога.
Самые высокие ставки на аукционах по продаже права выкупа недвижимости
Сумма налога на передачу недвижимости: федеральные штаты
Ставка налога устанавливается на национальном уровне и с 2020 года может составлять от 3,5 % до 6,5 % от стоимости покупки. Основой оценки является цена покупки в результате нотариального заверения — она умножается на налоговую ставку для конкретной страны, чтобы определить сумму налога, подлежащую уплате.
Текущие налоговые ставки 2020 (сначала самые низкие):
Бавария: 3,5 %
Саксония: 3,5 %
Гамбург: 4,5 %
Бремен: 5,0 %
Нижняя Саксония: 5,0 %
Рейнланд-Пфальц: 5,0
Саксония-Анхальт: 5,0 %
Гессен: 6,0 %
Мекленбург-Передняя Померания: 6,0 %
Бранденбург: 6,5 %
Северный Рейн-Вестфалия: 6,5 %
Саар: 6,5 %
Шлезвиг-Гольштейн: 6,5 %
Тюрингия: 6,5 %
Подробнее о налоге на передачу земли.
Налоговый должник, налогоплательщик и освобождение от уплаты налогов
В принципе, покупатель и продавец в равной степени подвержены налоговому обязательству. Однако, как правило, обязанность по оплате переходит к покупателю недвижимости. В ходе урегулирования налогового бремени налогоплательщик получает в налоговой инспекции так называемое свидетельство о растаможивании, которое служит основанием для законной записи нового владельца в земельной книге.
Закон о налоге на передачу недвижимости (GrEStG) допускает освобождение от обязательного единовременного платежа при определенных условиях. Это относится, например, к продаже недвижимости членам семьи по прямой линии, а также супругам/партнерам в рамках партнерства или в процессе развода или расторжения брака. Недвижимость или земля, цена покупки которых не превышает 2 500 евро, также освобождается от налога на передачу недвижимости.
Условия освобождения от налогов:
Родители и дети или бабушки и дедушки и дети (степень родства I)
В случае облагаемых налогом наследств и подарков налог на передачу недвижимости полностью отменяется, чтобы избежать двойного бремени для налогоплательщиков и плательщиков.
Налог на недвижимость (GrSt): оценка, ставка налога и ставка оценки
Налог на недвижимость — это муниципальный налог, который ежегодно уплачивается в соответствующий муниципалитет в случае владения недвижимостью. Различают налог на имущество A — сельскохозяйственный — и налог на имущество B — структурный — поскольку специальная ставка применяется к имуществу, используемому в сельском и лесном хозяйстве.
База оценки, оценка и сбор налогов на недвижимость
Новая реформа в 2024 году — При определении стоимости налогооблагаемого имущества вступают в силу два закона: с одной стороны, Закон о земельном налоге (GrStG), а с другой — Закон об оценке (BewG). В связи с устареванием стандартные значения, необходимые для расчета налога на недвижимость, в настоящее время реформируются и заменяются новыми стандартными значениями. Этот процесс должен быть завершен к концу 2024 года.
Прежде всего, стандартная стоимость определяется государственной налоговой службой с помощью так называемого метода капитализированной стоимости доходов. При этом учитывается фактическая стоимость земли, а также тип застройки, местоположение и размер объекта недвижимости.
Во-вторых, оценочная стоимость умножается на соответствующую налоговую ставку, которая напрямую связана с соответствующим имуществом. Например, единая налоговая ставка в размере 6,0 за милю рассчитывается для сельскохозяйственной и лесной недвижимости, в то время как ставка за милю для строительной недвижимости составляет от 2,6 до 3,5.
Обзор показателей измерения налогов по типам имущества:
6,0 за миллион для сельскохозяйственной недвижимости
2,6 на миллион или 3,5 на миллион для односемейных домов
3,1 за миллион для двухквартирных домов
3,5 за миллион за остальную структурную собственность
Окончательная сумма налога на недвижимость рассчитывается как произведение суммы уведомления об оценке налога на недвижимость, выданного налоговой инспекцией, и ставки налога на недвижимость. Ставка оценки устанавливается муниципалитетом и обычно действует в течение одного года.
Оплата в рассрочку, собственное использование и использование недвижимости третьими лицами
Как правило — и в случае владения недвижимостью — налоговым должником является владелец недвижимости. После начисления налога собственник получает от муниципалитета соответствующее налоговое начисление, которое является обязательным как минимум на один календарный год. Таким образом, законный владелец на момент 1 января каждого календарного года считается налоговым должником, даже если он перепродает имущество в течение этого времени. Конечно, частноправовые сделки могут быть заключены в пользу продавца недвижимости.
Платежи по налогу на недвижимость обычно производятся четырьмя частями в год: 15 февраля, мая, августа и ноября. Для небольших платежей в размере от 15 до 30 евро распространены полугодовые платежи — 15 февраля и августа, в то время как для налоговых платежей менее 15 евро достаточным считается ежегодный платеж 15 августа.
Однако в случае арендованного имущества налоги могут быть переложены на арендатора (арендаторов) в качестве распределяемых дополнительных расходов, если заранее было достигнуто соответствующее договорное соглашение. Если по вине арендатора произошла потеря арендной платы на большую сумму, можно обратиться в местные органы власти с просьбой об освобождении от уплаты налога на недвижимость.
Имущество, принадлежащее государственному сектору, церковное имущество и имущество, принадлежащее некоммерческим корпорациям, полностью освобождается от налога на имущество.
Налог на спекуляцию и период
Согласно федеральному законодательству, налог на спекуляцию — это налог, взимаемый с продавца недвижимости в случае частных сделок купли-продажи. Согласно Закону о подоходном налоге (EStG), налог взимается со всех доходов от прибыли, полученных в результате частных продаж, за исключением недвижимости, занимаемой собственником.
Сфера применения и срок уплаты — Налог должен уплачиваться при продаже арендованных квартир и домов, а также незастроенной земли и прав на наследственные здания. Акции закрытых фондов недвижимости и доли в совместном владении также подвержены влиянию налога на спекуляцию.
Сфера применения налога на спекуляцию:
Аренда квартир и домов
Незастроенная земля
Дела, связанные с арендой
Паи в закрытых фондах недвижимости
Доли в совместной собственности
Датой платежа является год продажи. Размер налоговых сборов определяется федеральными землями индивидуально и принимается на основании таких критериев, как увеличение стоимости и ставка подоходного налога продавца, но может быть уменьшен на определенные расходы.
К ним относятся, например, снижающие прибыль расходы на модернизацию — в той мере, в какой они превышают 15 % от первоначальной стоимости приобретения, — определенные расходы на рекламу, а также гонорары риэлторов и нотариусов. Умело организованная рассрочка платежей иногда также может снизить взносы, воспользовавшись лимитами освобождения от уплаты.
Снижение налоговых сборов за спекуляцию:
Расходы на модернизацию > 15 % от стоимости приобретения
Период спекуляции: 10 лет и ограничение на 3 объекта
Период спекуляции составляет 10 лет. Это означает, что после этого периода все сделки купли-продажи в рамках частного права освобождаются от налога на спекуляцию. С другой стороны, если квартира или дом временно используются владельцем, 10-летний срок можно обойти и сократить до двух-трех лет.
Это всегда так, если недвижимость использовалась исключительно для проживания налогоплательщика в год продажи и два предшествующих года — даже в случае занятых владельцем вторых домов или домов для отдыха. Если владелец недвижимости явно получает пособие на своих детей, то их частное использование также считается «собственным жилым назначением» налогоплательщика.
Если в течение пяти лет осуществляется в общей сложности более трех продаж недвижимости и при этом превышается лимит в три объекта, такие продажи считаются коммерческой торговлей в соответствии с законом и, таким образом, автоматически облагаются торговым налогом.
Налог на наследство (ErbSt): оценка недвижимости и льготы
Налог на наследство всегда вступает в силу, когда умерший человек оставляет наследство, которое принимается бенефициарами.
Налоговая база и налоговые сборы
Налог на наследство в соответствии с рыночной стоимостью на контрольную дату — В отличие от зарубежных стран, в федеральных нормативных актах налог на наследство определяется не как налог на имущество, а как налог на наследство, что означает, что налоговые сборы взимаются, как правило, в отношении конкретной суммы наследства. Увеличение налоговых обязательств гарантирует, что бенефициарам не выгодно мигрировать за границу в случае получения наследства.
Постановление об оценке недвижимости (ImmoWertV) предусматривает оценку на основе сравнительной стоимости, стоимости капитализированной прибыли или метода стоимости активов. При наследовании недвижимости оценка производится на основе текущей рыночной стоимости на отчетную дату, т.е. стоимости, которая могла бы быть получена за недвижимость при немедленной продаже в этот день.
В случае арендованной недвижимости применяется единая скидка на налоговую оценку в размере 10 %, в то время как в оценку неарендованной недвижимости включается 100 % рыночной стоимости.
Основание для оценки в соответствии с ImmoWertV:
Для арендованной недвижимости: 90 % от рыночной стоимости
Для неарендованной недвижимости: 100 % от рыночной стоимости
Отчет оценщика может быть вычтен из налога как дополнительные расходы на наследство.
Налоговые пособия и налоговые льготы: родственники и близкие родственники
Степень родства наследников с умершим и собственное использование — Сумма взноса налога на наследство может быть уменьшена с помощью определенных льгот. Они составляются с учетом соответствующей степени родства, которую бенефициар имеет с умершим.
закон о том, что умерший до своей смерти проживал в занимаемой собственником недвижимости, а его наследники используют эту недвижимость для собственных жилых целей в течение не менее десяти последовательных лет после наступления наследства, они освобождаются от налога на наследство. В случае раннего отъезда, с другой стороны, происходит последующее налогообложение.
Налог на дарение (SchenkSt): договор дарения и освобождение от налога
Подарочный налог не применяется к активам, которые передаются бенефициару вместо продажи, займа или наследования.
В контексте дарения недвижимости дарителям часто предоставляются права на проживание и/или узуфрукт. В этих случаях целесообразно заключить договор дарения, при необходимости с включенным правом истребования, чтобы избежать принудительных аукционов или конфискации в худшем случае. В случае предоставления пожизненных прав на жилье, соответствующая запись также должна быть внесена в земельную книгу, чтобы обеспечить четкую проверяемость.
Налоговые льготы и налоговые послабления
Степень родства бенефициаров с дарителем — В случае подарков супругам или гражданским партнерам, существует полное освобождение от уплаты налогов. Это также относится к случаям, когда партнеры находятся в процессе развода или аннулирования брака, если на момент дарения они все еще совместно проживают в семейном доме.
Не облагаемые налогом льготы в случае подарков могут быть пересчитаны каждые десять лет. В случае с родителями это возможно даже дважды. Они различались в отношении семейных отношений между донором и жертвователем.
Требование об обязательной доле и дополнительное требование в случае дарения и наследования
В случае отстранения от наследования ближайшие родственники умершего имеют так называемое право на обязательную долю, т.е. право требования выплаты в отношении наследника по завещанию.
Вы сейчас раздумываете, что лучше в долгосрочной перспективе: завещать или продать? В этой статье я подробнее остановлюсь на теме «правильного завещания». Это связано с тем, что ранняя продажа часто может предотвратить крупные споры в семье:
Что касается наследников, то в этой статье я рассказываю о том, что такое наследники, процедуры и многое другое:
Совет по чтению для наследников: наследуйте правильно
Согласно Федеральному кодексу гражданского права (BGB), подарки, сделанные умершим человеком в последние десять лет перед смертью, считаются дополнением к праву на обязательную долю его наследников. Требования уменьшаются из года в год в соответствии с моделью амортизации и снижаются до нуля процентов с одиннадцатого года до вступления в наследство.
Существует неограниченное право на доплату к обязательной части на подарки, сделанные в браке или зарегистрированном гражданском партнерстве. Однако сам подарок остается абсолютно эффективным.
Налог на добавленную стоимость и торговый налог: Торговля коммерческой недвижимостью
Налог на добавленную стоимость (НДС ) переходит к покупателю и новому владельцу в размере 19% от цены покупки при продаже коммерческой недвижимости.
Торговый налог (GewSt) уплачивается продавцом недвижимости в контексте коммерческих сделок купли-продажи и рассчитывается индивидуально на основе прироста капитала. Доля прибыли, соответствующая налоговой ставке в 3,5%, умноженная на ставку муниципального налога, дает сумму торгового сбора, подлежащую уплате.
Сумма торгового налога = 3,5 % от прибыли * ставка налога
Автоматические обязательства по торговому налогу и льготы
Партнерства, физические лица и Ко — В той мере, в какой недвижимость является бизнес-активом, связанный с ней доход от прибыли обычно облагается налогом. Если при продаже объектов недвижимости не соблюден 10-летний срок, предусмотренный Законом о подоходном налоге (EStG) в отношении налога на спекуляцию, или превышен лимит в три объекта, соответствующий доход также автоматически облагается налогом на торговлю.
Таким образом, перепродажа недвижимости, изначально приобретенной как многоквартирный дом, который разделен на несколько квартир в ходе более выгодной сдачи в аренду, в течение пяти лет вызывает именно такое автоматически возникающее налоговое обязательство.
Партнерства и физические лица по закону имеют право на пособие в размере 24 500 евро. Другие компании и ассоциации при определенных условиях могут воспользоваться более низкой суммой, не облагаемой налогом, в размере € 5 000.
Совет! После блока о покупке или аренде недвижимости, вот несколько интересных советов по налогообложению для владельцев недвижимости и инвесторов
Читать далее: Налоги при покупке/аренде недвижимости
Основание: случайные расходы при покупке недвижимости
Низкие процентные ставки, выгодные кредитные предложения и непреодолимые цены на покупку соблазняют некоторых людей и делают мечту о собственном доме реальностью. Однако большинство людей не уделяют этому вопросу достаточно внимания и забывают о дополнительных расходах, на которые могут рассчитывать покупатели и продавцы при заключении договора купли-продажи. Какие дополнительные расходы возникают при покупке кондоминиума? Какой процент при покупке дома?
Когда контракт на покупку подписан, финансирование уже завершено. Однако вспомогательные расходы на покупку часто недооцениваются. Счета от агента по недвижимости, нотариуса, земельного кадастра и налоговой инспекции приходят сразу после оформления кредита. Именно поэтому размер кредита часто устанавливается слишком низким.
Налог на передачу недвижимости: налог по федеральным штатам
Налог на передачу земли уплачивается при покупке земельного участка или доли в земельном участке в Германии.
Налог на передачу земли является государственным налогом. Он устанавливается индивидуально каждой федеральной землей. В настоящее время он составляет от 3,5% до 6,0% в зависимости от федеральной земли. Налог взимается на основании Закона о налоге на передачу земли (GrEStG). Размер налога на передачу земли определяется федеральными землями. Таким образом, это государственный налог. Поэтому соответствующая федеральная земля может сама решать, передавать ли взимаемый налог своим муниципалитетам.
Оценка стоимости недвижимости: Снижение вспомогательных расходов + инвестиционный капитал
Чем лучше оценка имущества, тем ниже вспомогательные расходы и налог на бизнес. Поэтому я рекомендую вам также изучить вопрос оценки недвижимости. PS: Кстати, это также является причиной, по которой многие люди нанимают агента по недвижимости. Если вы сразу соглашаетесь на цену покупки, то, скорее всего, заплатите больше. Вы можете списать это как стажировку. Но если речь идет о пятизначной сумме, то для многих это быстро становится болезненным. Вы могли бы вложить эти деньги в ремонт или модернизацию, например, установить новую систему отопления. Это будет иметь два положительных побочных эффекта:
Минимизация закупочной цены за счет конкретных пунктов критики (например, ткани здания)
Увеличение стоимости за счет реконструкции/модернизации при перепродаже
Таким образом, вы не только платите меньше, но и можете использовать имеющиеся активы для увеличения стоимости вашего имущества. Поэтому помните: чем подробнее вы проверите недвижимость, тем быстрее вы сможете минимизировать цену покупки. Более подробно о том, что важно при оценке недвижимости, вы можете узнать здесь, в передовой статье.
Чтобы максимально эффективно облагать налогом доход от аренды — на первом уровне — вам следует подумать об учреждении дополнительной компании для вашей недвижимости.
Налоги на доход от аренды, безусловно, являются проблемой для арендодателей. Частная собственность на недвижимость, ГмбХ (ГмбХ по управлению активами) или семейный фонд? В следующих двух статьях я покажу вам, почему очень разумно подумать о фондах, прежде чем покупать недвижимость в частном порядке или создавать компанию по продаже недвижимости.
Immobilien GmbH: Asset management GmbH
Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft — В этой статье вы узнаете основы о компаниях, занимающихся недвижимостью. Кому придет в голову создать компанию с ограниченной ответственностью при покупке дома или кондоминиума? Разумеется, это не имеет смысла при аренде жилья, но имеет смысл при аренде жилья.
Что такое риэлторская компания? Компания по недвижимости — это компания, преследующая цель сдачи в аренду, развития, финансирования, реализации или маркетинга недвижимости. Не имеет значения, одно или несколько свойств. Она также включает в себя управление собственными объектами недвижимости и объектами недвижимости третьих лиц.
Real estate GmbH, семейный фонд, разве это не одно и то же?
Правда, между этими двумя правовыми формами почти нет разницы, когда речь идет о приобретении и налогообложении вашего дохода от аренды. Однако все становится интереснее, когда речь заходит о продаже недвижимости. В то время как прирост капитала в рамках ГмбХ должен полностью облагаться налогом, продажа недвижимости по истечении периода спекуляции не облагается налогом.
Семейный фонд: обеспечение по старости, дети, почти без налогов
Повторяю: прирост капитала полностью облагается налогом в случае приобретения недвижимости. Продажа недвижимости семейным фондом не облагается налогом (после периода спекуляции).
В следующей статье о налогах я подробно рассмотрю тему фондов, семейных фондов, покупки недвижимости, налогов и оптимизации налогообложения. Создание фонда, а точнее семейного фонда, имеет для вас множество преимуществ. От безналогового прироста капитала после уплаты налога на спекуляцию до низкого, 15-процентного налогообложения дохода от аренды. В этой статье вы узнаете, как это работает, как вы можете создать фонд и как ваши внуки смогут извлечь из этого пользу.
Другие правовые формы при приобретении недвижимости
Налоги — это важный вопрос. Чем больше вы зарабатываете, тем больше налоговое бремя. В какой-то момент налоги становятся вашими самыми большими расходами. Будучи арендодателем или инвестором в недвижимость, вы можете сэкономить много денег, выбрав правильную юридическую форму. Классическими являются, например, общество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости или семейный фонд. Узнать больше о различных правовых формах создания бизнеса можно здесь.
Это были все варианты, которые есть в Германии. Но как насчет инвестиций в недвижимость за рубежом? Вот один из вариантов:
Купить недвижимость за рубежом
Какие налоги нужно платить при покупке дома, земельного участка или кондоминиума в США? В нашей программе Tax USA Special вы найдете все важные налоги США в виде четкого списка. Затем мы переходим к инвестициям в недвижимость в Европе, уделяя особое внимание Франции, Италии и Испании (и Майорке в качестве дополнительного варианта).
Налоги США: специальная недвижимость
Соединенные Штаты Америки привлекают инвесторов в недвижимость, как ни одна другая страна на земле. За исключением небольших горячих точек для чрезвычайно богатых людей, таких как Китцбюэль или Монако. В центре внимания Калифорния и, в частности, Лос-Анджелес, а также Нью-Йорк. Кроме того, десятки тысяч ищут квартиры, кондоминиумы и дома, потому что их карьера влечет их в США. Силиконовая долина (недалеко от Лос-Анджелеса), Уолл-стрит (Нью-Йорк) — здесь выковываются экономические, политические и культурные идеи. Поэтому инвестирование в США может иметь смысл только при правильных параметрах.
Однако для покупателей недвижимости главным вопросом является то, как работает налоговая система в США? Вместе с нашим агентом по недвижимости в США мы написали подробные статьи на тему налогов в США. Первая часть доступна здесь:
Вид на Сан-Франциско с типичным американским горизонтом:
Налоговые льготы: Воспользуйтесь преимуществами налоговой системы США
Ипотечный кредит? Налоги на недвижимость? Здесь мы объясним все важные термины, с которыми вы столкнетесь в налоговой системе США применительно к недвижимости. Здесь вы найдете простое руководство о том, как уменьшить покупную цену (включая побочные расходы), которую вы платите за свою недвижимость в США: От налоговых кредитов до вычетов и пособий. В этом руководстве по налогообложению вы получите быстрый и простой обзор того, что входит в расчет налогов и как вы можете законно уменьшить сумму уплачиваемых налогов.
Вы переезжаете в соседнюю страну? Здесь мы приводим несколько советов по покупке недвижимости в соседних европейских странах. По статистике, большинство немцев тяготеют к юго-западу, к Франции, Испании и Италии. Покупка недвижимости в Средиземноморском регионе отличается от покупки в Германии. Она начинается с изучения хороших, рекомендуемых объектов недвижимости и заканчивается очень точно назначенными встречами для просмотра, чтобы оптимально использовать имеющееся время на объекте.
Наконец, несколько «лакомых кусочков» из области налоговой оптимизации и налоговых хитростей.
Налоги на акции: Пакет акций (1 млрд.) почти не облагается налогом
Зачем, если можно использовать чрезвычайно умные возможности! В этом примере я показываю, как можно было передать пакет акций стоимостью в миллиарды в Springer практически без налогов. «На самом деле, подарок от вдовы издателя своему топ-менеджеру не был бы таким уж щедрым. Подарочный налог в размере 50 процентов взимается с подарков вне семьи, превышающих необлагаемую налогом сумму в 20 000 евро. В данном случае — почти полмиллиарда евро. Но существуют правила исключения, например, для бизнес-активов». (Pressehaus) — читайте больше об этом купе прямо сейчас:
Подоходный налог: президент США платит всего $750 / год
Просто превратите потери в экономию на налогах! Возврат $70,1 млн, полученный за 2005-2007 годы, по-видимому, связан с переносом примерно $700 млн убытков бизнеса, заявленных на 2009 год. Эти убытки, вероятно, были основаны на утверждении о полном «отказе» от бизнеса казино Trump Atlantic City (Источник: НАЛОГОВОЕ УПРАВЛЕНИЕ. «Публикация 544 (2019), «Продажа и прочее выбытие активов». Accessed Oct. 1, 2020). Читайте об этой истории здесь:
https://lukinski.ru/wp-content/uploads/2020/10/notar-immobilien-kauf-unterschrift-pruefung-immobilientransfer-parteien-unterschreiben-kugelschreiber-holztisch.jpg8001200L_kinski/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgL_kinski2021-09-12 11:33:162022-03-01 10:26:59Имущество и налоги: Дом, квартира, список налогов от А до Я + советы и рекомендации
