Налоги от А до Я для инвесторов в недвижимость

В зависимости от ситуации, в связи с недвижимостью могут применяться различные налоги. Нормативные акты, касающиеся взимания налогов, действуют на федеральном, государственном или муниципальном уровне и различаются как по базе оценки, так и по размеру налоговых ставок и взносов. Для продажи и покупки недвижимости, будь то продажа/покупка квартиры или продажа/покупка дома, многоквартирного дома и земли.

Краткий перечень наиболее важных видов налогов

Примеры налогов на имущество:

• Налог на передачу недвижимости (GrESt)
• Налог на недвижимость (ГрСт)
• Налог на спекуляцию
• Налог на наследство (ErbSt)
• Налог на дарение (SchenkSt)
• Налог на добавленную стоимость (НДС ) и торговый налог (GewSt)

Давайте теперь рассмотрим все налоговые нагрузки более подробно:

Налог на передачу недвижимости (GrESt): Покупка недвижимости

Налог на передачу недвижимости — это законный налог на сделки, единовременный сбор которого обычно взимается при приобретении земельного участка или недвижимости. Он взимается на основании традиционных договоров купли-продажи, а также на основании договоров обмена или раздела имущества. Кроме того, смена собственника в смысле налога на передачу недвижимости в результате передачи, а также самые высокие ставки на обязательных аукционах могут привести к начислению налога.

Триггер для налоговых сборов GrESt:

• Классические контракты на покупку
• Соглашения об обмене земельными участками
• Разделение земель
• Переводы
• Самые высокие ставки на аукционах по продаже права выкупа недвижимости

Сумма налога на передачу недвижимости: федеральные штаты

Ставка налога устанавливается на национальном уровне и с 2020 года может составлять от 3,5 % до 6,5 % от стоимости покупки. Основой оценки является цена покупки в результате нотариального заверения — она умножается на налоговую ставку для конкретной страны, чтобы определить сумму налога, подлежащую уплате.

Текущие налоговые ставки 2020 (сначала самые низкие):

• Бавария: 3,5 %
• Саксония: 3,5 %
• Гамбург: 4,5 %
• Бремен: 5,0 %
• Нижняя Саксония: 5,0 %
• Рейнланд-Пфальц: 5,0
• Саксония-Анхальт: 5,0 %
• Гессен: 6,0 %
• Мекленбург-Передняя Померания: 6,0 %
• Бранденбург: 6,5 %
• Северный Рейн-Вестфалия: 6,5 %
• Саар: 6,5 %
• Шлезвиг-Гольштейн: 6,5 %
• Тюрингия: 6,5 %

Подробнее о налоге на передачу земли.

Налоговый должник, налогоплательщик и освобождение от уплаты налогов

В принципе, покупатель и продавец в равной степени подвержены налоговому обязательству. Однако, как правило, обязанность по оплате переходит к покупателю недвижимости. В ходе урегулирования налогового бремени налогоплательщик получает в налоговой инспекции так называемое свидетельство о растаможивании, которое служит основанием для законной записи нового владельца в земельной книге.

Закон о налоге на передачу недвижимости (GrEStG) допускает освобождение от обязательного единовременного платежа при определенных условиях. Это относится, например, к продаже недвижимости членам семьи по прямой линии, а также супругам/партнерам в рамках партнерства или в процессе развода или расторжения брака. Недвижимость или земля, цена покупки которых не превышает 2 500 евро, также освобождается от налога на передачу недвижимости.

Условия освобождения от налогов:

• Родители и дети или бабушки и дедушки и дети (степень родства I)
• Супруги или зарегистрированные партнеры
• Недвижимость/земля до € 2,500 покупной цены

В случае облагаемых налогом наследств и подарков налог на передачу недвижимости полностью отменяется, чтобы избежать двойного бремени для налогоплательщиков и плательщиков.

Налог на недвижимость (GrSt): оценка, ставка налога и ставка оценки

Налог на недвижимость — это муниципальный налог, который ежегодно уплачивается в соответствующий муниципалитет в случае владения недвижимостью. Различают налог на имущество A — сельскохозяйственный — и налог на имущество B — структурный — поскольку специальная ставка применяется к имуществу, используемому в сельском и лесном хозяйстве.

База оценки, оценка и сбор налогов на недвижимость

Новая реформа в 2024 году — При определении стоимости налогооблагаемого имущества вступают в силу два закона: с одной стороны, Закон о земельном налоге (GrStG), а с другой — Закон об оценке (BewG). В связи с устареванием стандартные значения, необходимые для расчета налога на недвижимость, в настоящее время реформируются и заменяются новыми стандартными значениями. Этот процесс должен быть завершен к концу 2024 года.

Прежде всего, стандартная стоимость определяется государственной налоговой службой с помощью так называемого метода капитализированной стоимости доходов. При этом учитывается фактическая стоимость земли, а также тип застройки, местоположение и размер объекта недвижимости.

Во-вторых, оценочная стоимость умножается на соответствующую налоговую ставку, которая напрямую связана с соответствующим имуществом. Например, единая налоговая ставка в размере 6,0 за милю рассчитывается для сельскохозяйственной и лесной недвижимости, в то время как ставка за милю для строительной недвижимости составляет от 2,6 до 3,5.

Обзор показателей измерения налогов по типам имущества:

• 6,0 за миллион для сельскохозяйственной недвижимости
• 2,6 на миллион или 3,5 на миллион для односемейных домов
• 3,1 за миллион для двухквартирных домов
• 3,5 за миллион за остальную структурную собственность

Окончательная сумма налога на недвижимость рассчитывается как произведение суммы уведомления об оценке налога на недвижимость, выданного налоговой инспекцией, и ставки налога на недвижимость. Ставка оценки устанавливается муниципалитетом и обычно действует в течение одного года.

Оплата в рассрочку, собственное использование и использование недвижимости третьими лицами

Как правило — и в случае владения недвижимостью — налоговым должником является владелец недвижимости. После начисления налога собственник получает от муниципалитета соответствующее налоговое начисление, которое является обязательным как минимум на один календарный год. Таким образом, законный владелец на момент 1 января каждого календарного года считается налоговым должником, даже если он перепродает имущество в течение этого времени. Конечно, частноправовые сделки могут быть заключены в пользу продавца недвижимости.

Платежи по налогу на недвижимость обычно производятся четырьмя частями в год: 15 февраля, мая, августа и ноября. Для небольших платежей в размере от 15 до 30 евро распространены полугодовые платежи — 15 февраля и августа, в то время как для налоговых платежей менее 15 евро достаточным считается ежегодный платеж 15 августа.

Платежи по налогу на недвижимость в рассрочку:

• Налоговые сборы > 30 €: ежеквартально (15.02., 15.05., 15.08. и 15.11.)
• Налоговые сборы 15 — 30 €: раз в полгода (до 15.02. и 15.08.)
• Налоговые сборы < 15 €: ежегодно (до 15.08.)

Однако в случае арендованного имущества налоги могут быть переложены на арендатора (арендаторов) в качестве распределяемых дополнительных расходов, если заранее было достигнуто соответствующее договорное соглашение. Если по вине арендатора произошла потеря арендной платы на большую сумму, можно обратиться в местные органы власти с просьбой об освобождении от уплаты налога на недвижимость.

Имущество, принадлежащее государственному сектору, церковное имущество и имущество, принадлежащее некоммерческим корпорациям, полностью освобождается от налога на имущество.

Налог на спекуляцию и период

Согласно федеральному законодательству, налог на спекуляцию — это налог, взимаемый с продавца недвижимости в случае частных сделок купли-продажи. Согласно Закону о подоходном налоге (EStG), налог взимается со всех доходов от прибыли, полученных в результате частных продаж, за исключением недвижимости, занимаемой собственником.

Аренда, незастроенная земля, наследуемые права на строительство & Co.

Сфера применения и срок уплаты — Налог должен уплачиваться при продаже арендованных квартир и домов, а также незастроенной земли и прав на наследственные здания. Акции закрытых фондов недвижимости и доли в совместном владении также подвержены влиянию налога на спекуляцию.

Сфера применения налога на спекуляцию:

• Аренда квартир и домов
• Незастроенная земля
• Дела, связанные с арендой
• Паи в закрытых фондах недвижимости
• Доли в совместной собственности

Датой платежа является год продажи. Размер налоговых сборов определяется федеральными землями индивидуально и принимается на основании таких критериев, как увеличение стоимости и ставка подоходного налога продавца, но может быть уменьшен на определенные расходы.

К ним относятся, например, снижающие прибыль расходы на модернизацию — в той мере, в какой они превышают 15 % от первоначальной стоимости приобретения, — определенные расходы на рекламу, а также гонорары риэлторов и нотариусов. Умело организованная рассрочка платежей иногда также может снизить взносы, воспользовавшись лимитами освобождения от уплаты.

Снижение налоговых сборов за спекуляцию:

• Расходы на модернизацию > 15 % от стоимости приобретения
• Расходы на рекламу
• Брокерские комиссии
• Нотариальные сборы

Период спекуляции: 10 лет и ограничение на 3 объекта

Период спекуляции составляет 10 лет. Это означает, что после этого периода все сделки купли-продажи в рамках частного права освобождаются от налога на спекуляцию. С другой стороны, если квартира или дом временно используются владельцем, 10-летний срок можно обойти и сократить до двух-трех лет.

Это всегда так, если недвижимость использовалась исключительно для проживания налогоплательщика в год продажи и два предшествующих года — даже в случае занятых владельцем вторых домов или домов для отдыха. Если владелец недвижимости явно получает пособие на своих детей, то их частное использование также считается «собственным жилым назначением» налогоплательщика.

Если в течение пяти лет осуществляется в общей сложности более трех продаж недвижимости и при этом превышается лимит в три объекта, такие продажи считаются коммерческой торговлей в соответствии с законом и, таким образом, автоматически облагаются торговым налогом.

Налог на наследство (ErbSt): оценка недвижимости и льготы

Налог на наследство всегда вступает в силу, когда умерший человек оставляет наследство, которое принимается бенефициарами.

Налоговая база и налоговые сборы

Налог на наследство в соответствии с рыночной стоимостью на контрольную дату — В отличие от зарубежных стран, в федеральных нормативных актах налог на наследство определяется не как налог на имущество, а как налог на наследство, что означает, что налоговые сборы взимаются, как правило, в отношении конкретной суммы наследства. Увеличение налоговых обязательств гарантирует, что бенефициарам не выгодно мигрировать за границу в случае получения наследства.

Постановление об оценке недвижимости (ImmoWertV) предусматривает оценку на основе сравнительной стоимости, стоимости капитализированной прибыли или метода стоимости активов. При наследовании недвижимости оценка производится на основе текущей рыночной стоимости на отчетную дату, т.е. стоимости, которая могла бы быть получена за недвижимость при немедленной продаже в этот день.

В случае арендованной недвижимости применяется единая скидка на налоговую оценку в размере 10 %, в то время как в оценку неарендованной недвижимости включается 100 % рыночной стоимости.

Основание для оценки в соответствии с ImmoWertV:

• Для арендованной недвижимости: 90 % от рыночной стоимости
• Для неарендованной недвижимости: 100 % от рыночной стоимости

Отчет оценщика может быть вычтен из налога как дополнительные расходы на наследство.

Налоговые пособия и налоговые льготы: родственники и близкие родственники

Степень родства наследников с умершим и собственное использование — Сумма взноса налога на наследство может быть уменьшена с помощью определенных льгот. Они составляются с учетом соответствующей степени родства, которую бенефициар имеет с умершим.

Пособия в зависимости от отношений:

• 500 000 € для супруга/сожителя
• 400 000 € для родных детей, а также приемных и усыновленных детей, а также переживших внуков
• 200 000 € для внуков
• 100 000 € для родителей, бабушек и дедушек
• 20 000 € для всех остальных наследников (родственных и неродственных)

закон о том, что умерший до своей смерти проживал в занимаемой собственником недвижимости, а его наследники используют эту недвижимость для собственных жилых целей в течение не менее десяти последовательных лет после наступления наследства, они освобождаются от налога на наследство. В случае раннего отъезда, с другой стороны, происходит последующее налогообложение.

Налог на дарение (SchenkSt): договор дарения и освобождение от налога

Подарочный налог не применяется к активам, которые передаются бенефициару вместо продажи, займа или наследования.

В контексте дарения недвижимости дарителям часто предоставляются права на проживание и/или узуфрукт. В этих случаях целесообразно заключить договор дарения, при необходимости с включенным правом истребования, чтобы избежать принудительных аукционов или конфискации в худшем случае. В случае предоставления пожизненных прав на жилье, соответствующая запись также должна быть внесена в земельную книгу, чтобы обеспечить четкую проверяемость.

Налоговые льготы и налоговые послабления

Степень родства бенефициаров с дарителем — В случае подарков супругам или гражданским партнерам, существует полное освобождение от уплаты налогов. Это также относится к случаям, когда партнеры находятся в процессе развода или аннулирования брака, если на момент дарения они все еще совместно проживают в семейном доме.

Не облагаемые налогом льготы в случае подарков могут быть пересчитаны каждые десять лет. В случае с родителями это возможно даже дважды. Они различались в отношении семейных отношений между донором и жертвователем.

Пособия в зависимости от отношений:

• 500 000 € для супруга/сожителя
• 400 000 € для детей и оставшихся в живых внуков
• 200 000 € для внуков
• 100 000 € для родителей, бабушек и дедушек
• 20 000 € для всех остальных бенефициаров (связанных и не связанных)

Требование об обязательной доле и дополнительное требование в случае дарения и наследования

В случае отстранения от наследования ближайшие родственники умершего имеют так называемое право на обязательную долю, т.е. право требования выплаты в отношении наследника по завещанию.

Вы сейчас раздумываете, что лучше в долгосрочной перспективе: завещать или продать? В этой статье я подробнее остановлюсь на теме «правильного завещания». Это связано с тем, что ранняя продажа часто может предотвратить крупные споры в семье:

• Совет по чтению для владельцев: завещание правильно

Что касается наследников, то в этой статье я рассказываю о том, что такое наследники, процедуры и многое другое:

• Совет по чтению для наследников: наследуйте правильно

Согласно Федеральному кодексу гражданского права (BGB), подарки, сделанные умершим человеком в последние десять лет перед смертью, считаются дополнением к праву на обязательную долю его наследников. Требования уменьшаются из года в год в соответствии с моделью амортизации и снижаются до нуля процентов с одиннадцатого года до вступления в наследство.

Существует неограниченное право на доплату к обязательной части на подарки, сделанные в браке или зарегистрированном гражданском партнерстве. Однако сам подарок остается абсолютно эффективным.

Налог на добавленную стоимость и торговый налог: Торговля коммерческой недвижимостью

Налог на добавленную стоимость (НДС ) переходит к покупателю и новому владельцу в размере 19% от цены покупки при продаже коммерческой недвижимости.

Торговый налог (GewSt) уплачивается продавцом недвижимости в контексте коммерческих сделок купли-продажи и рассчитывается индивидуально на основе прироста капитала. Доля прибыли, соответствующая налоговой ставке в 3,5%, умноженная на ставку муниципального налога, дает сумму торгового сбора, подлежащую уплате.

Сумма торгового налога = 3,5 % от прибыли * ставка налога

Автоматические обязательства по торговому налогу и льготы

Партнерства, физические лица и Ко — В той мере, в какой недвижимость является бизнес-активом, связанный с ней доход от прибыли обычно облагается налогом. Если при продаже объектов недвижимости не соблюден 10-летний срок, предусмотренный Законом о подоходном налоге (EStG) в отношении налога на спекуляцию, или превышен лимит в три объекта, соответствующий доход также автоматически облагается налогом на торговлю.

Таким образом, перепродажа недвижимости, изначально приобретенной как многоквартирный дом, который разделен на несколько квартир в ходе более выгодной сдачи в аренду, в течение пяти лет вызывает именно такое автоматически возникающее налоговое обязательство.

Партнерства и физические лица по закону имеют право на пособие в размере 24 500 евро. Другие компании и ассоциации при определенных условиях могут воспользоваться более низкой суммой, не облагаемой налогом, в размере € 5 000.

Совет! После блока о покупке или аренде недвижимости, вот несколько интересных советов по налогообложению для владельцев недвижимости и инвесторов

Читать далее: Налоги при покупке/аренде недвижимости

Начало работы в сфере недвижимости — Что вас ожидает при покупке дома, кондоминиума, многоквартирного дома или просто участка земли?

Основание: случайные расходы при покупке недвижимости

Низкие процентные ставки, выгодные кредитные предложения и непреодолимые цены на покупку соблазняют некоторых людей и делают мечту о собственном доме реальностью. Однако большинство людей не уделяют этому вопросу достаточно внимания и забывают о дополнительных расходах, на которые могут рассчитывать покупатели и продавцы при заключении договора купли-продажи. Какие дополнительные расходы возникают при покупке кондоминиума? Какой процент при покупке дома?

Когда контракт на покупку подписан, финансирование уже завершено. Однако вспомогательные расходы на покупку часто недооцениваются. Счета от агента по недвижимости, нотариуса, земельного кадастра и налоговой инспекции приходят сразу после оформления кредита. Именно поэтому размер кредита часто устанавливается слишком низким.

• Непредвиденные расходы на приобретение недвижимости

Налог на передачу недвижимости: налог по федеральным штатам

Налог на передачу земли уплачивается при покупке земельного участка или доли в земельном участке в Германии.

Налог на передачу земли является государственным налогом. Он устанавливается индивидуально каждой федеральной землей. В настоящее время он составляет от 3,5% до 6,0% в зависимости от федеральной земли. Налог взимается на основании Закона о налоге на передачу земли (GrEStG). Размер налога на передачу земли определяется федеральными землями. Таким образом, это государственный налог. Поэтому соответствующая федеральная земля может сама решать, передавать ли взимаемый налог своим муниципалитетам.

• Налог на передачу недвижимости

Оценка стоимости недвижимости: Снижение вспомогательных расходов + инвестиционный капитал

Чем лучше оценка имущества, тем ниже вспомогательные расходы и налог на бизнес. Поэтому я рекомендую вам также изучить вопрос оценки недвижимости. PS: Кстати, это также является причиной, по которой многие люди нанимают агента по недвижимости. Если вы сразу соглашаетесь на цену покупки, то, скорее всего, заплатите больше. Вы можете списать это как стажировку. Но если речь идет о пятизначной сумме, то для многих это быстро становится болезненным. Вы могли бы вложить эти деньги в ремонт или модернизацию, например, установить новую систему отопления. Это будет иметь два положительных побочных эффекта:

1. Минимизация закупочной цены за счет конкретных пунктов критики (например, ткани здания)
2. Увеличение стоимости за счет реконструкции/модернизации при перепродаже

Таким образом, вы не только платите меньше, но и можете использовать имеющиеся активы для увеличения стоимости вашего имущества. Поэтому помните: чем подробнее вы проверите недвижимость, тем быстрее вы сможете минимизировать цену покупки. Более подробно о том, что важно при оценке недвижимости, вы можете узнать здесь, в передовой статье.

• Оценка стоимости недвижимости

Если вы уже определились с конкретной недвижимостью, я рекомендую вам прочитать отдельные статьи о земле, квартирах, домах и тому подобном.

• Тариф плоский
• Оценить дом
• Оценить жилой дом
• Тарифная недвижимость

Налоги на доходы от аренды: GmbH или фонд

Чтобы максимально эффективно облагать налогом доход от аренды — на первом уровне — вам следует подумать об учреждении дополнительной компании для вашей недвижимости.

Налоги на доход от аренды, безусловно, являются проблемой для арендодателей. Частная собственность на недвижимость, ГмбХ (ГмбХ по управлению активами) или семейный фонд? В следующих двух статьях я покажу вам, почему очень разумно подумать о фондах, прежде чем покупать недвижимость в частном порядке или создавать компанию по продаже недвижимости.

Immobilien GmbH: Asset management GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft — В этой статье вы узнаете основы о компаниях, занимающихся недвижимостью. Кому придет в голову создать компанию с ограниченной ответственностью при покупке дома или кондоминиума? Разумеется, это не имеет смысла при аренде жилья, но имеет смысл при аренде жилья.

Что такое риэлторская компания? Компания по недвижимости — это компания, преследующая цель сдачи в аренду, развития, финансирования, реализации или маркетинга недвижимости. Не имеет значения, одно или несколько свойств. Она также включает в себя управление собственными объектами недвижимости и объектами недвижимости третьих лиц.

• Компания по недвижимости

Возможно, сейчас вы задаете себе вопрос:

Real estate GmbH, семейный фонд, разве это не одно и то же?

Правда, между этими двумя правовыми формами почти нет разницы, когда речь идет о приобретении и налогообложении вашего дохода от аренды. Однако все становится интереснее, когда речь заходит о продаже недвижимости. В то время как прирост капитала в рамках ГмбХ должен полностью облагаться налогом, продажа недвижимости по истечении периода спекуляции не облагается налогом.

Семейный фонд: обеспечение по старости, дети, почти без налогов

Повторяю: прирост капитала полностью облагается налогом в случае приобретения недвижимости. Продажа недвижимости семейным фондом не облагается налогом (после периода спекуляции).

В следующей статье о налогах я подробно рассмотрю тему фондов, семейных фондов, покупки недвижимости, налогов и оптимизации налогообложения. Создание фонда, а точнее семейного фонда, имеет для вас множество преимуществ. От безналогового прироста капитала после уплаты налога на спекуляцию до низкого, 15-процентного налогообложения дохода от аренды. В этой статье вы узнаете, как это работает, как вы можете создать фонд и как ваши внуки смогут извлечь из этого пользу.

• Семейный фонд недвижимости

Другие правовые формы при приобретении недвижимости

Налоги — это важный вопрос. Чем больше вы зарабатываете, тем больше налоговое бремя. В какой-то момент налоги становятся вашими самыми большими расходами. Будучи арендодателем или инвестором в недвижимость, вы можете сэкономить много денег, выбрав правильную юридическую форму. Классическими являются, например, общество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости или семейный фонд. Узнать больше о различных правовых формах создания бизнеса можно здесь.

• Правовые формы

Это были все варианты, которые есть в Германии. Но как насчет инвестиций в недвижимость за рубежом? Вот один из вариантов:

Купить недвижимость за рубежом

Какие налоги нужно платить при покупке дома, земельного участка или кондоминиума в США? В нашей программе Tax USA Special вы найдете все важные налоги США в виде четкого списка. Затем мы переходим к инвестициям в недвижимость в Европе, уделяя особое внимание Франции, Италии и Испании (и Майорке в качестве дополнительного варианта).

Налоги США: специальная недвижимость

Соединенные Штаты Америки привлекают инвесторов в недвижимость, как ни одна другая страна на земле. За исключением небольших горячих точек для чрезвычайно богатых людей, таких как Китцбюэль или Монако. В центре внимания Калифорния и, в частности, Лос-Анджелес, а также Нью-Йорк. Кроме того, десятки тысяч ищут квартиры, кондоминиумы и дома, потому что их карьера влечет их в США. Силиконовая долина (недалеко от Лос-Анджелеса), Уолл-стрит (Нью-Йорк) — здесь выковываются экономические, политические и культурные идеи. Поэтому инвестирование в США может иметь смысл только при правильных параметрах.

Однако для покупателей недвижимости главным вопросом является то, как работает налоговая система в США? Вместе с нашим агентом по недвижимости в США мы написали подробные статьи на тему налогов в США. Первая часть доступна здесь:

• Налоги США: Покупка недвижимости

Вид на Сан-Франциско с типичным американским горизонтом:

Налоговые льготы: Воспользуйтесь преимуществами налоговой системы США

Ипотечный кредит? Налоги на недвижимость? Здесь мы объясним все важные термины, с которыми вы столкнетесь в налоговой системе США применительно к недвижимости. Здесь вы найдете простое руководство о том, как уменьшить покупную цену (включая побочные расходы), которую вы платите за свою недвижимость в США: От налоговых кредитов до вычетов и пособий. В этом руководстве по налогообложению вы получите быстрый и простой обзор того, что входит в расчет налогов и как вы можете законно уменьшить сумму уплачиваемых налогов.

• Экономия налогов США

Инвестиции в Европе: Франция, Италия и Испания

Вы переезжаете в соседнюю страну? Здесь мы приводим несколько советов по покупке недвижимости в соседних европейских странах. По статистике, большинство немцев тяготеют к юго-западу, к Франции, Испании и Италии. Покупка недвижимости в Средиземноморском регионе отличается от покупки в Германии. Она начинается с изучения хороших, рекомендуемых объектов недвижимости и заканчивается очень точно назначенными встречами для просмотра, чтобы оптимально использовать имеющееся время на объекте.

• Франция
• Италия
• Испания и
• Майорка

Объяснение налоговых трюков: учимся у богатых

Наконец, несколько «лакомых кусочков» из области налоговой оптимизации и налоговых хитростей.

Налоги на акции: Пакет акций (1 млрд.) почти не облагается налогом

Зачем, если можно использовать чрезвычайно умные возможности! В этом примере я показываю, как можно было передать пакет акций стоимостью в миллиарды в Springer практически без налогов. «На самом деле, подарок от вдовы издателя своему топ-менеджеру не был бы таким уж щедрым. Подарочный налог в размере 50 процентов взимается с подарков вне семьи, превышающих необлагаемую налогом сумму в 20 000 евро. В данном случае — почти полмиллиарда евро. Но существуют правила исключения, например, для бизнес-активов». (Pressehaus) — читайте больше об этом купе прямо сейчас:

• Пакет акций почти не облагается налогом

Подоходный налог: президент США платит всего $750 / год

Просто превратите потери в экономию на налогах! Возврат $70,1 млн, полученный за 2005-2007 годы, по-видимому, связан с переносом примерно $700 млн убытков бизнеса, заявленных на 2009 год. Эти убытки, вероятно, были основаны на утверждении о полном «отказе» от бизнеса казино Trump Atlantic City (Источник: НАЛОГОВОЕ УПРАВЛЕНИЕ. «Публикация 544 (2019), «Продажа и прочее выбытие активов». Accessed Oct. 1, 2020). Читайте об этой истории здесь:

• Подоходный налог всего $750 / год

Процедура: Создание фундамента

Прежде чем мы углубимся в тему семейных фондов, давайте начнем с общего обзора фондов. Прежде чем мы подробнее рассмотрим две темы: 1) фонды и недвижимость и 2) семейные фонды, мы познакомимся с определением, требованиями, такими как активы, и процессом создания фонда. Во-первых, вопрос: что такое фундамент?

Что такое фундамент, простое объяснение?

Как работает фонд? В общем смысле, фонд — это учреждение, которое преследует определенную цель с помощью активов. Цель определяется самим учредителем.

Учредить фонд может любое физическое лицо старше 18 лет, а также любое чисто юридическое лицо и объединения, обладающие правоспособностью. Активы являются, так сказать, единственной предпосылкой для создания фонда. В принципе, они есть:

• Благотворительные фонды
• Существуют и другие подформы, например, семейные фонды (см. ниже).

Чем занимаются благотворительные фонды?

Прежде чем мы перейдем к семейному фонду, вот в чем разница: некоммерческие организации занимаются церковной деятельностью или преследуют другие благотворительные цели. Например, они назначают стипендии, поддерживают детские сады.

Выручка от этого, в свою очередь, идет на эти цели (фонд).

Так что если у вас на счету в банке 10 миллионов, вы можете взять 1 миллион и основать такой благотворительный фонд. Если у вас еще нет 10 миллионов в частных активах, ознакомьтесь с программой AF Tax Coaching, которая научит вас превращать налоги в частные активы. Это просто побочное замечание!

Процедура регистрации: Цель, активы, организационно-правовая форма

Прежде всего, какой организационно-правовой формой является фонд? При создании фонда вам как учредителю доступны две юридические формы. Один из них — фонд с правоспособностью, другой — доверительный фонд.

Вариант 1: Фонд, обладающий правоспособностью

Он действует независимо, поэтому у него также должен быть совет фонда, который представляет фонд во всех вопросах.

Вариант 2: Фидуциарная основа

Здесь вы передаете уставный капитал доверительному управляющему в соответствии с договором. Этот попечитель управляет вашими активами отдельно от своих собственных и в соответствии с положениями устава вашего фонда.

После того как вы приняли решение, наступает этап закладки фундамента.

Процесс создания фонда четко регламентирован в Германии, как и другие правовые формы:.

1. Требования к проверке (цель и активы)
2. Выберите цель создания фонда
3. Определите активы фонда
4. Выберите бенефициаров фонда
5. Выберите организационно-правовую форму
6. Деятельность фонда и устав
7. Признание со стороны надзорного органа фонда и налоговой службы
8. Передача уставного капитала
9. Запуск фундамента

Теперь вы знаете основы фундамента.

Фонд преследует конкретную цель. Она работает с активами (уставным капиталом), предоставленными учредителем. Он может быть независимым или находиться в доверительном управлении. Пока все хорошо. Теперь мы переходим к самому интересному: Недвижимость, оптимизация налогообложения и семейные фонды.

Сначала небольшая подсказка для вас:

Больше налоговых советов! Экономить на налогах, как супербогатые

Моя главная цель на этот и следующий год: я хочу дать вам больше советов по налогообложению! От налогов для начинающих до практических налоговых трюков, например, президент США платит подоходный налог в размере $750, а пакет акций на 1 миллиард почти не облагается налогом. Экономьте на налогах, как супербогатые! Присоединяйтесь ко мне, чтобы узнать о мире оптимизации налогов! За блог:

• Учите налоги

Семейный фонд: недвижимость и оптимизация налогообложения

Семейный фонд обычно создается для накопления активов. Более четко: для накопления активов, оптимизированных с точки зрения налогообложения. Но вы также можете использовать семейные фонды для оптимизации налогообложения в сфере недвижимости.

Небольшой пример:

Имея семейный фонд, вы платите только 15% корпоративного налога на аренду недвижимости.

Прирост капитала не облагается налогом (после периода спекуляции)

Налог на наследство, налог на дарение, подоходный налог: квазибез налога

Основатель и его дети могут снимать по одной трети дохода. Это означает, что две трети дохода исчезли. Что это значит? Ваш благотворительный фонд почти полностью освобожден от налогов, как и от налога на наследство, налога на дарение и подоходного налога.

Семейный фонд обычно создается одним человеком. Учредитель передает свои активы фонду. Это, в свою очередь, приводит к возникновению налога на дарение. Однако в учредительном договоре у вас есть надбавка.

Пособие для фонда: избежать налога на дарение

Размер пособия зависит от того, кто является бенефициаром фонда. Если выгодоприобретателем является ваша жена, то вы получите право на подарок в размере 500 000 евро. Если один из ваших детей является бенефициаром фонда, перевод не облагается налогом на дарение в размере до 400 000 евро.

Важно отметить, что эта необлагаемая налогом сумма действует только на момент основания. Если вы создаете фонд только после его учреждения, то сумма, на которую вы можете претендовать, не облагаемая налогом, составляет всего 20 000 евро.

Примечание по фундаменту:

• Передача активов при регистрации компании
• Пособия до 500 000 (супруг является бенефициаром)
• Фонд после создания с налоговой скидкой в размере 20,000

Инвестируйте в недвижимость: Только 15% корпоративный налог (доход от аренды)

После того как ваши активы вложены в ваш фонд, вы можете использовать и инвестировать имеющиеся активы.

Теперь начинается самое интересное. Фонд облагается корпоративным подоходным налогом. Таким образом, вы платите только 15% корпоративного налога вместо торгового налога.

Вы платите торговый сбор с семейного фонда, только если он является коммерческим. Чистая покупка, управление и владение недвижимостью не является коммерческой деятельностью. Вы позволяете работать только своим активам.

Ваш доход от аренды теперь также облагается корпоративным налогом по ставке всего 15%.

Фонд или недвижимость GmbH (управление активами)?

Возможно, вы сейчас скажете: я мог бы также учредить компанию с ограниченной ответственностью по управлению активами (извне)? Да, но:

В какой-то момент вы непременно захотите продать один из объектов недвижимости. Именно здесь и проявляется разница между семейным фондом и компанией с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости.

Если вы продаете недвижимость через компанию с ограниченной ответственностью, прибыль от продажи полностью облагается налогом, т.е. по ставке 15%, иногда даже 30%.

Если вы продаете недвижимость через фонд, прирост капитала полностью освобождается от налогов, при условии, что вы выждали 10-летний период спекуляции.

Период спекуляции (экскурс)

Для того чтобы замедлить рост цен на рынке недвижимости, законодателем было принято следующее простое постановление: Если между покупкой и продажей недвижимости проходит не менее 10 лет, доходы от продажи освобождаются от налогообложения. Таким образом, инвестиции в недвижимость должны носить долгосрочный характер, а краткосрочное извлечение прибыли должно быть менее привлекательным.

Что, если я хочу получить деньги из фонда?

Если вы выводите деньги из семейного фонда, то налог на прирост капитала составляет 25%. Это то же самое, что и при выводе средств из GmbH (распределение прибыли). Кто получает деньги, т.е. кто является бенефициаром, было уже определено, когда вы создавали семейный фонд.

Преимущества семейного фонда: Заключение

Таким образом, с семейным фондом вы сочетаете преимущества компании Real Estate GmbH: всего 15% корпоративного налога на доход от аренды и необлагаемый налогом прирост капитала (после периода спекуляции), начиная с 11-го года, как у частных лиц, через семейный фонд.

С помощью этой юридической формы вы можете создать оптимизированный с точки зрения налогообложения и большой портфель недвижимости. Более благоприятное налоговое бремя позволяет вашему портфелю расти быстрее, в конце концов, вы можете быстрее обслуживать обязательства и, следовательно, быстрее реинвестировать.

Самое главное, вы получаете доход от аренды в размере 85% после уплаты налогов, в дополнение к безналоговому приросту капитала после периода спекуляции.

Семейные фонды также имеют преимущества для следующих поколений — ваших детей и внуков. В случае наследования ваши акции делятся поровну между наследниками первой очереди, т.е. вашим супругом и вашими детьми. Если они умирают, фонд переходит к следующему поколению.

Узнайте бесплатно: Создание компании и юридические формы

Помимо семейного фонда, есть еще несколько альтернативных типов компаний, которые могут быть интересны вам как основателю! Хотите узнать больше об открытии бизнеса? Узнайте больше об уставном капитале, налогах, преимуществах и недостатках различных типов компаний.

Здесь вы найдете все юридические формы, которые вы можете выбрать в качестве учредителя в Германии, а также руководство с контрольным списком:

1. Правовые формы: Список
2. Основание компании: Процедура, расходы и обзор

Правовые формы: Список

Организационно-правовые формы — Какие существуют типы компаний? Если вы хотите создать свою первую компанию, выбор идеальной организационно-правовой формы является одним из первых шагов в процессе создания компании. Независимо от того, хотите ли вы создать специальную компанию по недвижимости или стартап, здесь я кратко описал для вас все типы компаний в Германии.

• Правовые формы: Список

Типы компаний в деталях:

• Единоличное владение
• Зарегистрированный бизнесмен / зарегистрированная бизнесвумен (е. К.)
• Гражданско-правовое партнерство (GbR)
• Полное товарищество (OHG)
• Коммандитное товарищество (КГ)
• Предпринимательская компания (UG)
• GmbH: Общество с ограниченной ответственностью
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Открытое акционерное общество (AG)
• Акционерная корпорация недвижимости (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)

Создание компании: Процедура, расходы и контрольный список

Создание компании (недвижимость) — Вы хотите создать свою первую компанию? Требования к вам как к учредителю, уставной капитал, соглашения акционеров, расходы на фонд, юридические формы и контрольные списки. Для начинающих это звучит сложно, но на самом деле все очень просто. Процесс создания компании обычно относительно одинаков. Я кратко описал этот процесс в простых шагах. Узнайте, как создать свою собственную компанию. После большого руководства по всем юридическим формам и типам компаний, сегодня мы подробно рассмотрим создание компании (в сфере недвижимости) для начинающих.

• Нашел компанию

Bundesanstalt für Immobilienaufgaben — Учреждение и задачи, связанные с федеральной недвижимостью

Задачи Управления федеральным имуществом перешли к Федеральному агентству. В этой статье вы узнаете подробности об основании и задачах этого Федерального агентства. Вы также узнаете больше о дивизиональной модели, которая определяет ее структуру.

Основание

Она была создана 1 января 2005 года на основании закона о создании Федерального агентства по задачам недвижимости. Задачи и персонал Управления федерального имущества были взяты на себя. Руководство Федеральным агентством осуществляет Правление, состоящее из трех человек. Во-первых, пресс-секретарем правления д-ром Кристофом Круппом, который отвечает за управление объектами, организацию и персонал, членом правления д-ром Гертом Лейсом, который отвечает за информационные технологии, административные задачи и финансы, и, наконец, членом правления Паулем Йоханнесом Фитцем, который отвечает за управление портфелем, продажи и федеральный лес.

• Фонд 1 января 2005 года
• Закон о создании Федерального агентства по задачам недвижимости
• Принятие задач и персонала Управления федерального имущества
• Совет директоров: д-р Кристоф Крупп, д-р Герт Лейс и Пауль Йоханнес Фиц

Штаб-квартира — Бонн

Штаб-квартира Федерального агентства недвижимости находится в Бонне. Здесь действия предпринимаются в соответствии с современными стандартами индустрии недвижимости.

Адрес:

Эллерштрассе 56

53119 Бонн

Федеральное агентство по задачам недвижимости представляет себя

https://www.youtube.com/watch?v=RooZmLgt5Ok

Задачи — администрация, владелец здания и защита окружающей среды

Федеральное агентство по задачам недвижимости занимается управлением недвижимостью и имуществом федерального правительства. Далее: все статьи. Федеральное агентство по задачам недвижимости взяло на себя задачи и персонал Управления федеральной собственности. Ему было передано право собственности на большую часть внутреннего имущества федерального правительства. В общей сложности здесь управляется 26 000 объектов недвижимости. Имущество, которое больше не нужно для федеральных целей, продается Федеральным агентством. Другая задача заключается в том, что при необходимости строительства новых официальных зданий Федеральное агентство выступает в качестве застройщика. Она также вносит свой вклад в защиту окружающей среды благодаря энергоэффективной реконструкции.

• Создание единого управления недвижимостью (ELM)

Эта задача связана с оптимизацией управления имуществом, используемым федеральным правительством в служебных целях.

• Сдача в аренду и лизинг жилой недвижимости и земли
• Услуги лесного хозяйства: управление лесным хозяйством охрана природы уход за имуществом
• Управление недвижимостью в федеральной администрации
• Удовлетворение потребностей в земле и пространстве для федеральных целей
• Управление и продажа недвижимости
• Жилищная помощь для федеральных служащих
• Реализация финансовых активов

Ожидания

• Повышение эффективности, сервиса и рентабельности
• Увеличение прибыли и стоимости активов

Дивизиональная модель — все о структуре

Бундесанштальт für Immobilienaufgaben располагает портфелем земельных участков общей площадью около 468 000 га и 36 000 квартир. Это делает Федеральное агентство одним из крупнейших владельцев недвижимости в Германии.

Различные задачи организованы на основе дивизиональной модели. В настоящее время существуют следующие подразделения:

• Продажа
• Управление портфелем
• Управление объектами

Отдел управления объектами разделен на два направления. Закупка, аренда и управление недвижимостью для федеральных агентств, а также аренда и лизинг жилого фонда и другого недвижимого имущества.

• Bundesforst
• Административные задачи
• Организация/персонал
• Финансы
• Информационные технологии

Месторасположение и сотрудники

В общей сложности 6 500 сотрудников работают в Федеральном агентстве недвижимости в различных местах. В настоящее время существует в общей сложности девять управлений:

• Берлин
• Дортмунд
• Эрфурт
• Фрайбург
• Кобленц
• Потсдам
• Росток
• Магдебург
• Мюнхен

https://ihrhausverkauf.de/immobilienblase-entstehung-folgen/