Годовые издержки на недвижимость по годам постройки: здание, кладка, изоляция и др. — Оценка

Старые существующие недвижимости и их недостатки — вы хотите вложить деньги в недвижимость как инвестицию? Независимо от того, были ли они построены в 1920, 1930 или 1960 году, старые здания имеют свои собственные недостатки и минусы по сравнению с новыми зданиями. Нашли ли вы подходящую квартиру 1938 года? Или многоквартирный дом 1982 года, который вы бы хотели купить? Тогда вы узнаете всё о структуре здания, кладке, тепло- и звукоизоляции, а также о том, какие ремонты и недостатки вы можете ожидать. Кроме того, вопрос в конце: стоит ли вкладывать деньги в старую недвижимость?

Старые собственные дома: квартиры и дома более ранних десятилетий

Более 2 650 000 собственников в Германии строили дома до 1919 года. И немного позже, в середине века, их было почти 7 500 000! Конечно, тогда строительные технологии были другими. Но в течение десятилетий строительный сектор быстро учился и не только обратился к более эффективным строительным материалам, но и сосредоточился на таких вопросах, как звуко- и теплоизоляция, а также пожарная безопасность.

Вот краткий обзор:

• Построено до 1919 года: 2 655 042
• Построено с 1919 по 1949 год: 2 374 762
• Построено с 1950 по 1979 год: 7 357 255
• Построено с 1980 по 1989 год: 2 090 142
• Построено с 1990 по 1999 год: 2 490 829
• Построено с 2000 по 2011 год: 1 954 588

Каждое десятилетие несёт с собой свои плюсы и минусы. Хотите вложить деньги в квартиру 1940-х годов? Или приобрести квартиру 1967 года как инвестицию? Перед тем как перейти к рассмотрению различных недостатков, ниже приведены плюсы и минусы такого старого жилого помещения:

Недвижимость: плюсы и минусы в перечне

Если вы хотите вложить средства в доходное помещение, то объект недвижимости, построенный в более ранние десятилетия, имеет явные преимущества: цена покупки низкая, а доход от аренды высокий. Кроме того, дополнительные расходы на покупку и собственные средства, которые необходимо вложить, остаются в разумных пределах. В то же время расходы на содержание относительно высоки.

Старые существующие недвижимости на B- и C-локациях являются отличными объектами с высоким доходом!

Ниже приведён обзор преимуществ и недостатков.

Преимущество покупки старого дома:

• Обычно более низкая стоимость покупки
• Расходы можно рассчитать, если вы знаете о недостатках
• Низкая стоимость покупки часто обеспечивает лучший доход
• Расположение в зрелой инфраструктуре

Недостаток покупки старого дома:

• Высокие расходы на содержание и ремонт
• Возможные скрытые недостатки

Что отличает недвижимость разных лет постройки? И какие недостатки можно ожидать? Начнем хронологически — с недвижимости старше 120 лет.

Недвижимость, построенная в 1900 году

Разрывы в кладке характерны для старых зданий, построенных до 1900 года. Из-за устаревших строительных технологий того времени отсутствует или недостаточна тепловая изоляция. Окна обычно одинарные, поэтому зимой в помещение проникает холод, а на чердаке и в подвале накапливается влага. Кроме того, некоторые недостатки можно найти и в ванных комнатах: свинцовые трубы, которые с 1971 года не разрешены, часто встречаются здесь и после покупки обычно срочно требуют замены.

Типично для объектов старше 120 лет: энергоснабжение в то время еще не было проблемой!

Недостатки недвижимости до 1900 года

Hier is een kort overzicht:

• Разрывы в штукатурке и кладке
• Недостаточная тепловая изоляция фасада, крыши и окон
• Влажные подвальные помещения
• Устаревшая техника и электроника
• Устаревшие глиняные и свинцовые трубы в ванной

Построенные между 1900 и 1939 годом

Похожие недостатки можно также обнаружить в недвижимости, построенной между 1900 и 1939 годом. Из-за отсутствия подслоя в помещение проникает холод и влага, потолки с деревянными балками подвержены плесневению, а стены, часто построенные слишком тонкими, склонны к плесени. Не только потолок, но и лестница сделаны из дерева — огромная пожароопасность!

Особенность: В прошлом при строительстве не уделяли внимания пожарной безопасности!

Чек-лист: Недостатки недвижимости периода 1900 — 1939

Все недостатки кратко:

• Отсутствующие подслои
• Проблемы с конденсатом
• Порча губками и плесенью
• Наличие пожарной безопасности минимально
• Устаревшие глиняные и свинцовые трубы
• Разрывы в кладке

Здания, построенные 1939 — 1945

Типичной чертой зданий, построенных между 1939 и 1945 годом, является их плохая конструкция. Во время войны ресурсы, время и энергия были вложены в войну. Поэтому строили быстро и экономно, что повлияло на как структуру здания, так и статику некоторых зданий. Также использовались неподходящие строительные материалы, например, строительные отходы и летнее дерево.

Список проверок: Недостатки недвижимости около 1939 — 1945

Типичные недостатки:

• Плохая структура здания
• Порча насекомыми из-за неправильного строительного материала
• Статические проблемы
• Скручивание в кладке
• Устаревшие газовые трубы
• Минимальная пожарная безопасность

Здания, построенные с 1945 по 1959 год

Слабая или отсутствующая тепловая изоляция часто встречается в зданиях, построенных между 1945 и 1959 годом. Часто используются строительные материалы, которые сейчас считаются сомнительными. К ним относятся асбест, битум, формальдегидные краски и свинцовые краски. Проблема до сих пор: недостаток противопожарной защиты. После войны дома должны были быстро и эффективно строиться. Поэтому обычно не хватает доступа для пожарных и почти нет противопожарных дверей. Также в те времена не думали о звукоизоляции, поэтому старые квартиры из этого периода часто очень светлые.

Чек-лист: Недостатки недвижимости около 1945 — 1959

Характерными для недвижимости того периода являются:

• Использование сомнительных строительных материалов
• Недостаток противопожарной защиты
• Недостаток звукоизоляции
• Недостаток тепловой изоляции
• Утечки газовых труб
• Разрывы в кирпичной кладке

Построено 1960 — 1969

Во второй половине XX века улучшились методы строительства. Дерево больше не использовалось для лестниц и потолков. Вместо этого применяли камень и бетон, а окна изолировали алюминием. Дренажные системы предотвращали появление плесени в подвале и на чердаке, и укладывали подложку. С этого момента делали упор на тепловую изоляцию, но при этом всё ещё использовали вредные вещества.

Чек-лист: дефекты недвижимости 1960 — 1969 годов

Вот краткий обзор:

• Подозрительные строительные материалы
• Изоляция вредная для здоровья
• Повреждения бетона
• Неплотно утепленные стропила крыши

Построенные в 1970 — 1979 годах

В 70-х годах строительные технологии снова значительно улучшились. Недавно установленные правила по звукоизоляции привели к более эффективному строительству. Уже не укладывают свинцовые трубы, а используют медные водопроводные трубы, и строительство в основном осуществляется с использованием бетона. Несмотря на улучшенные строительные материалы, зимой холод проникает в жилые помещения и приводит к образованию плесени.

Чек-лист: Недостатки недвижимости 1970 — 1979 годов

Типичные недостатки:

• Паркетный клей с содержанием битума
• Требуется реконструкция
• Бетон как строительный материал

Дома, построенные в 1980 — 1999 годах

Дома, построенные в последние 30–40 лет, обычно отличаются современными строительными технологиями. Однако здесь также можно выделить несколько недостатков. Затраты на обслуживание высоки, соединения кровли повреждены, а центральное отопление до 1985 года часто вызывает проблемы.

Чек-лист: дефекты недвижимости 1980–1999 годов

Вот типичные дефекты 1980–1999 годов:

• Соединения и окончания для плоских крыш
• Центральное отопление
• Высокие затраты на обслуживание

Вывод: стоит ли вкладывать деньги в старые дома?

Признайтесь: по сравнению с новыми зданиями современности, объекты старых лет имеют собственную привлекательность. И в зависимости от года постройки они несут с собой свои плюсы и минусы, а с небольшими вложениями можно также обновить инженерные коммуникации, крышу и кладку.

На моем новом проекте для покупателей недвижимости (Immobilien-Erfahrung.de) вы теперь найдете еще больше информации о соответствующих недостатках в зависимости от года постройки:

• Год постройки недвижимости: недостатки и состояние (наружные)