Dokumente Verkauf: Woher bekommt man was? Haus, Wohnung & Grundstück verkaufen

Документы продажи: Откуда что взять? Продать дом, квартиру и землю

в , ,
Продажа многоквартирного дома
На что действительно нужно обратить внимание?
Продажа многоквартирного дома

Вы хотите продать свой дом, квартиру или земельный участок? Тогда полнота ваших документов будет определять длительность продажи, позицию в переговорах и в конечном итоге достигнутую цену. Покупатели, которые получают финансирование, нуждаются в документах для своей банки, нотариус для заверения – и тот, кто как продавец уже до начала продвижения всё подготовил, часто сокращает процесс на недели. В этом руководстве вы узнаете, какие именно документы вам нужны, где их получить, сколько они стоят и сколько времени займёт их сбор – отдельно для дома, квартиры и земельного участка. Дополнительно вы найдете нашу Проверочную список продажи квартиры, Проверочную список продажи земельного участка и другие инструменты недвижимости в нашем приложении для недвижимости.

Key Facts -
Почему полнота документов о цене продажи принимает решение
Обязательные документы в зависимости от типа объекта – обзор
Обзор затрат и времени на получение документов
План землепользования
План застройки
Кадастровая карта / земельная карта
Актуальный выписка из земельного реестра
Энергетический паспорт – юридическая обязанность
Деление на доли (только для квартиры в собственности)
Расчёты расходов на содержание, экономический план и протоколы
Загрязнения / Реестр загрязнений

Почему полнота документов о цене продажи принимает решение

Недвижимость продается не только благодаря местоположению и квадратным метрам, но и благодаря доверию и прозрачности. Опытные покупатели, особенно инвесторы, тщательно проверяют объект по документам. Если чего-то не хватает, возникают три эффекта:

  • Снижение цены: покупатели учитывают рисковый запас, часто 3–8 % от цены покупки
  • Задержка: банки не предоставляют финансирование без энергетического паспорта, выписки из земельной книги или разделительного акта – сроки у нотариуса сдвигаются
  • Слабость в переговорах: тот, кто «дополняет» документы позже, сигнализирует о неуверенности – покупатель берет инициативу в свои руки

Поэтому в процессе продажи действует правило: Сначала документы, потом оферта, потом рынок.

Privatjet KabinePrivatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Обязательные документы в зависимости от типа объекта – обзор

Нет необходимости в каждом документе для каждого объекта. Ниже приведена таблица, которая показывает, что вам обязательно нужно для дома, квартиры и земли:

Документ Дом Квартира Земля Обязательно / Опционально
Актуальная выписка из земельного реестра ✅ ✅ ✅ Обязательно (нотариус)
Карта участка / Кадастровая карта ✅ ✅ ✅ Обязательно
Энергетический паспорт ✅ ✅ — Обязательно по закону (ГЭГ)
Строительный акт / Описание строительства ✅ (✅) — Рекомендуется
Расчет площади жилых помещений ✅ ✅ — Рекомендуется (банк)
План этажа ✅ ✅ — Рекомендуется (объявление)
Декларация о разделе — ✅ — Обязательно (ЖСК)
Расчет домового взноса (за 3 года) — ✅ — Обязательно
Финансовый план — ✅ — Обязательно
Протоколы собрания собственников — ✅ — Обязательно (3 года)
План застройки (✅) — ✅ Обязательно (земля)
План использования земель — — ✅ Рекомендуется
Доказательство обеспечения инфраструктуры (✅) — ✅ Обязательно (земля)
Информация о старых загрязнениях (✅) — ✅ Рекомендуется
Список строительных ограничений ✅ — ✅ Рекомендуется
Решение о земельном налоге ✅ ✅ ✅ Рекомендуется
Договоры аренды (при сдаче в аренду) ✅ ✅ — Обязательно (арендовано)
Документы о страховании ✅ (✅) — Рекомендуется
Документы о ремонте / модернизации ✅ ✅ — Увеличивает стоимость

Практический совет: банки, предоставляющие финансирование, при покупке жилья почти всегда требуют разделительное заявление, три годовых отчета, экономический план и протоколы. Кто не сможет предоставить хотя бы один из них, откладывает сделку у нотариуса на 2–4 недели.

Обзор затрат и времени на получение документов

Документ Стоимость Время обработки Источник
Выписка из земельной книги 10–20 € 1–7 дней Земельный регистр
План участка 15–60 € 1–14 дней Кадастровая палата
Энергетический паспорт (требования) 300–500 € 2–4 недели Энергетический консультант
Энергетический паспорт (расход) 50–100 € 1–2 недели Онлайн-поставщик
Декларация о разделе 15–30 € 1–7 дней Земельный регистр
Выписка из плана застройки 0–50 € 1–14 дней Город / Муниципалитет
Информация о строительных обязанностях 20–80 € 1–3 недели Строительный отдел
Информация о старых загрязнениях 0–50 € 1–4 недели Экологический отдел
Расчет расходов на содержание дома 0 € немедленно Управляющая компания
Строительный акт (копия) 20–150 € 1–4 недели Строительный отдел

Общее правило: Для классического одноэтажного дома стоимость получения составляет от 400 до 800 €, для квартиры в собственности — от 100 до 300 € (так как энергетический паспорт часто уже имеется).

Mehrfamilienhaus bewertenОцените свой многоквартирный домСколько на самом деле стоит ваша недвижимость?Оцените свой многоквартирный дом

План землепользования

  • Что это такое: Инструмент городского планирования, представляющий предполагаемое использование земельных участков в муниципалитете — жилые районы, коммерческие зоны, зеленые зоны, транспортные пути.
  • Для чего при продаже: Покупатель земельного участка сразу понимает, например, возможна ли перепланировка в жилую зону или планируется строительство дороги.
  • Где получить: Городская или муниципальная администрация, отдел строительства; многие муниципалитеты предлагают онлайн-доступ через геопортал.
  • Стоимость / срок: часто бесплатно, выписка 0–50 €, 1–14 дней.
  • Совет от эксперта: В отличие от плана застройки, план землепользования не является напрямую юридически обязательным для граждан — он обязательен для органов власти и действует косвенно.

План застройки

  • Что это такое: Юридически обязательный план с установками по застройке – максимальная высота, площадь этажей (ПЭ), площадь земельного участка (ПЗ), форма крыши, расстояния, использование.
  • Для продажи: Для земельных участков необходим – он определяет, что покупатель вообще может построить, и, таким образом, определяет ценность.
  • Где получить: Городская или муниципальная администрация, часто также онлайн в портале градостроительного плана.
  • Стоимость / срок: 0–50 €, 1–14 дней.
  • Совет от эксперта: Если нет плана застройки, применяется § 34 Градостр. кодекса («Включение в окружающую среду») или § 35 (внешняя территория). Это сложнее для покупателей оценить – четкий B-план повышает продаваемость. Подробнее об этом в нашем руководстве по продаже земельного участка.

Кадастровая карта / земельная карта

  • Что это такое: Официальная, масштабная карта с границами земельных участков, номерами земельных участков, контурами зданий и границами соседних участков.
  • Для чего при продаже: Обязательно при нотариальном заседании, банковская обязанность по ипотеке. Четко определяет, что именно продается.
  • Откуда: Кадастровая палата / управление геодезии районной администрации.
  • Стоимость / срок: 15–60 €, 1–14 дней; во многих федеральных землях онлайн (например, Северный Рейн-Вестфалия: TIM-online, Бавария: BayernAtlas).
  • Совет от профессионала: Нотариус требует официальную схему земельного участка (с печатью, не старше 3 месяцев). Скриншоты из геопорталов не принимаются.

Актуальный выписка из земельного реестра

  • Что это такое: Официальный документ с тремя разделами – собственник (раздел I), обременения / ограничения, такие как право на проход или пожизненное наследственное владение (раздел II), залоговые права, такие как ипотека или залог (раздел III).
  • Для чего при продаже: Доказательство собственности; покупатель и банк проверяют, что может быть передано без обременений.
  • Откуда: Земельный регистр (районный суд) или через назначенного нотариуса.
  • Стоимость / срок: 10–20 € (простая), 18 € (заверенная), 1–7 дней.
  • Совет от эксперта: Выписка из реестра должна быть не старее трех месяцев. Поэтому оформляйте ее только тогда, когда потенциальный покупатель уже в поле зрения – иначе вы заплатите дважды.

Энергетический паспорт – юридическая обязанность

  • Что это такое: Документ, отражающий энергетические характеристики здания, с классом энергоэффективности A+ до H. Два вида: паспорт потребления (основан на расчете отопительных расходов) и паспорт потребности (расчет инженеров).
  • Для чего при продаже: Обязательно по § 80 ГЭГ. Должен быть предоставлен без просьбы при осмотре и опубликован в описании объекта.
  • Где получить: Энергетический консультант (список dena), дымовой инспектор, онлайн-поставщики (только паспорт потребления).
  • Стоимость / срок: Паспорт потребления 50–100 € (1–2 недели), паспорт потребности 300–500 € (2–4 недели).
  • Совет от эксперта: Сертификат о потребности является обязательным для домов с заявкой на строительство до 1977 года, которые не были реконструированы до уровня энергетических норм. За нарушение могут наложить штрафы до 10 000 € – покупатель также может оспорить договор. Срок действия: 10 лет.

Деление на доли (только для квартиры в собственности)

  • Что это такое: Нотариально заверенный документ согласно § 8 ВГЭ, который делит здание на собственность (ваша квартира) и общую собственность (лестничная клетка, крыша, фасад). Также содержит специальные права пользования (например, доля в саду, парковочное место).
  • Зачем при продаже: Абсолютно обязательный документ. Покупатель и банк должны знать, что именно приобретается.
  • Где получить: Земельный регистр или управляющая компания дома; оригинал обычно у первого собственника.
  • Стоимость / срок: 15–30 €, 1–7 дней.
  • Совет от эксперта: Проверьте, соответствует ли план раздела действительности. При последующих перепланировках (расширение крыши, пристройка) часто требуется изменение декларации о разделе – это может обойтись в 2000–5000 € у нотариуса.

Расчёты расходов на содержание, экономический план и протоколы

  • Что это такое: Три документа ВЕГ: прошлые расчёты (план/факт), текущий экономический план (текущий год), протоколы собраний собственников.
  • Зачем при продаже: Покупатель оценивает размер и динамику расходов на содержание, планируемые дополнительные взносы (например, ремонт крыши на 80 000 €) и состояние резервного фонда на ремонт.
  • Где получить: Управляющая компания (договор с управляющим обязывает предоставить информацию).
  • Стоимость / срок: обычно бесплатно, некоторые управляющие компании берут 50–150 € «расходную надбавку», 1–7 дней.
  • Совет от эксперта: Никогда не продавайте без протоколов за последние 3 года. В противном случае покупатели могут обнаружить недостатки или утвержденные специальные сборы после заключения договора и потребовать возмещения ущерба. Недостаточное резервное финансирование (<200 €/м² жилой площади) регулярно приводит к снижению цены.

Загрязнения / Реестр загрязнений